临空经济发展策略和业务模式之探讨PPT课件

临空经济发展策略和业务模式之探讨,2011年8月北京,内容,临空经济(航空城)发展模式及国际航空城经验借鉴中国航空城领域的领导者-航港地产北京航空城和大通关项目概况,临空经济,临空经济的产业以机场传统产业为核心，在此基础上延展与航空相关的非航产业，在机场周边形成聚集,资料来源：国务院发展研究中心-发展北京临空经济的经济社会影响研究,航空运输和物流服务等航空配套产业,具有明显航空运输指向性的加工制造业和有关服务业,公司地区总部经济，商务，会展，休闲娱乐等城市功能产业,临空经济是在经济发展达到一定阶段之后，依托于大型机场的吸引力和辐射力，在其周边地区发展起来的，由直接服务及依托于航空运输业的相关产业和具有明显航空枢纽指向性的有关产业组成。临空经济是具有巨大影响力的区域经济体系，是产业结构演变和交通运输方式变革的产物。,服务于航空枢纽的机场基本功能产业,航空城形成与发展的原理,航空城的发展建立在核心航空产业带动配套产业的拓展及城市功能的完善，从而驱动区域及国家竞争力的提升,建立和发展核心产业,建立配套设施,进一步发展居住功能,辅助产业的发展,完善配套设施,城市功能的进一步完善,产业的日益提升,竞争力,航空城发展示意图,航空城发展阶段图,国际竞争力,区域竞争力,国际上航空城的发展概况,总体来说，航空城的发展只是在最近的20多年。航空城的发展还处在不断完善的阶段中。一些国际大型枢纽机场已走在前列，如荷兰阿姆斯特丹的斯基辅、法国的戴高乐、德国的法兰克福、英国的希思罗、美国的亚特兰大等均已形成颇具规模的航空城。这些大型枢纽机场的功能升级、多元化发展及扩张，形成了以机场为核心的多功能组团，成为带动当地经济发展的核心力量。航空城的功能和产品非常多元化，有商务办公园区、会展中心等商务设施，还有仓储物流、保税园区、加工工业园区等工业设施，以及大型商业娱乐设施、酒店、高尔夫球场等等。,航空城的经济社会贡献,促进当地经济发展斯基辅航空城的GDP贡献为80亿欧元，相当于荷兰GDP总值的1.8%亚特兰大机场每年为区域经济贡献约为190亿美元推动产业结构升级1984年戴高乐机场周边地区以农业为主；90年代以制造业、仓储物流基地为主，1998年以后大量IT、服务性企业进驻，第三产业成为主导显著增加政府税收1977年至2003年，戴高乐机场周边人均财政收入增长了67%，相比之下巴黎下降了6%促进人口及就业增长法兰克福航空城从业人员近7万人，占法兰克福城市劳动人口的12%亚特兰大航空城贡献50万个工作岗位，其中直接岗位近5万个促进机场客货运增长斯基辅航空城的建设带动了周边整个区域的发展，反或来拉动了机场的客运水平的增长，2003年实际客流比预计增长2千万人次,航空城对当地经济社会贡献显著，是提高城市国际竞争力的有效手段,航空城的功能区块,航空城除了具备完善的机场功能和航空配套功能外，越来越多的非机场传统产业在机场周边汇集形成延展功能区块，为整个区域提供多方位的综合服务,机场基本功能,航空配套功能,延展功能,高,航空相关度,低,近,与机场核心区距离,远,机场基础设施航站楼跑道货站飞机维修棚,办公,航空保障配套,旅客服务,非传统机场产业面向航空的飞机维修基地、飞行培训基地等；面向客流的商贸、会展、旅游等；面向货流的仓储、物流、产业园区等；,物流配套,居住,机场的延展功能是建立在航空配套功能基础之上的非传统机场产业。延展功能是应城市化发展的需要而产生的功能区块，一些功能与机场航空有一定的相关度，一些则与机场航空相关度较低。居住（包括酒店）和办公是满足人们生活和办公的基本功能，贯穿于航空城的各产业功能区块之中。,航空城的产品,航空城内也需要满足人们生活办公的设施,航空城延展功能的驱动核心主要包括航空配套、物流及产业园区、商务会展、及休闲购物四个行业组合,国际航空城产品概览,国际领先航空城的发展趋势为多元化的城市综合体，各航空城开发的延展功能产品类别都很丰富,1）依据迪拜航空城规划资料来源:罗兰贝格分析,优先发展物流及产业园：德国法兰克福航空城,法兰克福在发展的初级阶段发展的主要驱动力来源于物流及产业园区，主要开发货运设施、仓储物流等设施随着城市化进程的推进，商务和休闲购物成为核心驱动力，商务广场、大型购物中心、酒店园区等成为开发重点产品，逐渐成为综合发展的航空城,法兰克福航空城不同发展阶段开发的产品,航空物流产业区,休闲商务区,居住区,法兰克福航空城各功能区的定位,混合型建筑混合型工业区、仓储及办公设施,高级写字楼、商铺和酒店休闲设施,休闲商务区,航空物流产业区,居住区,居民住宅和生活配套设施,资料来源：罗兰贝格航空数据库；罗兰贝格分析,优先发展物流及产业园：韩国仁川航空城,借助其作为东北亚货运枢纽的地位，仁川机场以物流及产业园区为核心驱动，大力发展货运物流及产业园区，并在周边规划了国际商业区和旅游观光带,1,2,仁川旅游景点舞衣岛,货运物流区域,国际商业区域（规划）,国际商业区域（规划）,旅游设施区域（规划）,居住区域,陆地端,航空城总体布局,写字楼、酒店、购物中心、高尔夫,货站和物流园（仓库/办公）,自由贸易区,国际业务1区,港口/物流、写字楼、酒店、娱乐设施,观光带,预留旅游设施用地,分析,产业园（规划）,加工产业园,居住区1）,机场人员配套住宅/生活配套,交通中枢,机场地铁/购物设施,货运物流区域紧邻跑道，向岛内陆地端扩展；便于货物运输国际商业区域紧邻航站楼、交通枢纽和海运码头布局住宅区从远离机场端区域，中间保留一定的预留土地利用既有旅游资源，紧邻景点预留设施用地,货运物流,居住,商业配套,旅游,国际业务2区（规划）,国际业务区,资料来源:实地访谈；IIAC；罗兰贝格分析,1)居住区不属仁川国际机场公社开发范围,优先发展商务：英国希思罗航空城,来源:BAALynton网页，罗兰贝格分析,路面交通设施及换乘站,辅助设施(包括飞机维护),仓库,工业园区,写字楼,3公里,5公里,航空城的主要区域,快递、货代、物流,航空公司、货运、飞机维修库,机场中心,仓储带,商业园,服务业、工业(IT),航空城总结,希思罗机场是欧洲第一大机场，年客运量6800万人次，货运量134万吨（2006年）机场的开发、运营、管理由BAA公司负责由于国情和法律等因素，机场的征地扩张受到限制，一定程度限制了航空城的发展目前机场发展的目标是实现现有土地的价值最大化，充分利用客流，在航站楼内修建了大量的零售、休闲娱乐设施物流仓储设施的修建仅以满足货运要求为准希思罗机场被认为是整个伦敦甚至英国的竞争优势，而机场周边地区并没有作为向城市副中心或新城发展的开发规划,伦敦希思罗机场,跑道,在建5号航站楼,货库(飞机修理库),航站楼区域(T1,T2,T3,T4),希斯罗航空城商务园StockleyPark,StockleyPark商业园区从上世纪80年代开始开发，最早入住企业富士通公司于1986年入驻；最初以环境优美租金低廉吸引客户，随着发展逐渐成为炙手可热的办公选择地，租金要高于周边地区写字楼,园区配套：会议中心，可提供会议及大型活动的租赁场所健身中心：1000平米的健身中心，包括游泳池、日光浴、水疗、桑拿等设施高尔夫俱乐部：18洞标准高尔夫球场餐饮：园区内有6家快餐店/酒吧，其中一家位于高尔夫球场内其他：园区管理处、美容美发、儿童看护、干洗店,地铁入口酒店：距离园区最近的酒店皇冠酒店距园区1英里,基本情况：占地131.25公顷距离机场北部3公里30余家公司6,500名员工,主要客户：IT公司，US公司佳能,AdobeSystems,夏普,GlaxoSmithKline,苹果电脑,MarksPN2网站;罗兰贝格分析,服务：酒店/餐厅/停车场,戴高乐航空城不同区域不同产品的面积分布,混合型产品业务区585,800m2,写字楼401,200m2,物流业务区206,525m2,购物/休闲114,400m2,飞机维修库106,300m2,服务区2)73,800m2,总面积1,488,025m21),戴高乐航空城商业园区ParisNord2,ParisNord2商业园区的混合型产品区域提供有竞争力的地产产品，吸引了很多与航空业务不直接关联的产业群，其中电子类公司更倾向将办公地点设在PN2,PN2,戴高乐机场,N,混合型产品区45%用于仓储/制造业务，40%用于办公区，还有15%用于商店和酒店,敦豪国际快递公司、ExelFreight、GE医疗保健部、法国航运物流公司、BAX、Daewoo欧洲电信公司、LG移动通信公司、塞库瑞塔斯、日本富士通公司、西门子集团、VicoSA、宏基电脑、Kyocera-Yashica、LG韩国、高士达集团、欧莱雅公司、凯捷、Daewoo、德尔福汽车系统、莎莉、荷兰航空货运公司、柯尼卡,概况PN2位于戴高乐机场西南部，紧邻机场；总占地面积300公顷；已建成面积100万平米；入住企业500家，提供工作岗位16000个；区域内有商铺135家（含购物中心）和10家酒店,入住企业,产品构成,客户：仓储业务的中小型公司和大型企业(60%为跨国公司)代表处、公司总部(物流企业，服务企业，跨国制造企业）;,写字楼313,100m2混合型产品业务大楼514,900m2商店87,300m2酒店61,800m2,服务,员工餐厅购物中心员工便利店餐厅,快餐店健身俱乐部自动取款机，邮局酒店,航空城开发的理想组织模式,各级政府应积极参与，统一规划，对其中重点区域应由主导开发机构进行统一开发,战略定位将航空城定位于市级乃至国家战略高度并给予其国家级园区的优惠政策支持区域协调城市政府参与航空城发展战略的制定并对所管辖区域进行差异化定位和有效协调城市政府应协助航空城进行营销和招商工作,航空城规划应由当地政府具体地、统一地、全盘地制定将航空城划分若干区块单独规划的做法不可取规划参与机构航空城的规划有别于一般的城区规划，需在规划时应成立由专家顾问、机场集团、主要航空运营者和本地政府组成,为保证规划有效实现，应尽可能集中开发土地，减少开发商的数目，对于个别重要区域采取单一主导开发机构的模式应建立能有效协调各开发机构开发行为的机制，并进行差异化定位主导机构须具有政府和航空背景，以协调多方利益主导机构须具有商业运作的经验和资源，以提升效率和开发的成功率应考虑给予开发机构一定方式补助和支持，以保证其长期利益,重点区域统一规划，统一开发,国际航空城的开发由于规划和开发主体的不同存在三种普遍的模式，相对集中的规划和开发更有利于航空城的健康有序发展。,对三种模式的评价,政府的支持为航空城的发展提供充足的资源，机场主导开发能保证规划的有效实现，但实现需政府强力支持，难度很大,开发过程,规划,土地开发,商业开发,招商,统一规划统一开发（仁川）,政府或者主导机构统一规划,统一规划协调开发（斯基辅）,政府或者主导机构统一规划,各自规划单独开发（戴高乐）,本地政府或者机构负责各自地块规划,政府参与和主导机构能保证规划有效实现，通过有效协调避免了不同利益主体冲突同时可以兼顾社会效益和商业利益的平衡,分开规划，各自开发导致航空城内部的竞争和牵制，发展并不理想从2003年开始，戴高乐成立航空城地产开发部门，专门负责协调地方政府等机场周边机构,政府指定一家主导机构进行统一开发,两家机构有协调分工地开发,多家机构分别单独开发各自地块,客户以BOT方式进行开发,多家专业机构有协调地开发,土地开发机构自行或者授权其他机构开发,主导机构统一招商,政府协助协调招商,各自招商相互竞争,政府参与统一规划和有政府背景的主导开发商参与协调开发，能够实保证土地的最佳利用，实现区域统一性，同时兼顾社会效益和商业利益的平衡。戴高乐机场在发展后期也向此转变。,资料来源：罗兰贝格,建立主导开发机构模式,需要一个具有政府及机场背景，并具有地产开发经验及资源的商业化运营机构作为相对主导开发机构带动航空城重点区域的建设。,主导开发机构需具备的条件,资料来源：罗兰贝格,斯基辅航空城的组织开发模式,航空城的主导开发机构是政府和机场合资公司，既充分利用政府的资源又确保规划的实现，是斯基辅航空城有效开发的推动者,荷兰政府,鹿特丹市政府,阿姆斯特丹市政府,哈勒梅尔米尔市政府,北荷兰省政府,斯基辅集团,斯基辅不动产公司(SADC),斯基辅地区开发公司(SRE),75.8%,2.4%,21.8%,100%,33.3%,24.3%,24.3%,18.1%,斯基辅航空城主导开发机构股权结构,政府,主导开发机构,主导机构,航空城开发角色,评价,园区土地开发园区招商公共设施建设维护,政府和斯基辅机场的合资公司，主导航空城规划和开发,机场核心区的土地和商业地产开发投资、招商、销售、租赁与管理,斯基辅机场集团全资子公司，直接参与机场核心区建设,SADC,SRE,主导航空城开发的两大机构均属于政府控股的机构，具有国有企业性质，但是他们均采用商业运营的模式SADC和SRE主导航空城开发的优势确保规划的有效实现保证土地开发的有序性和高效性以商业运营形式推进航空城的招商和外部合作更好地利用政府背景与当地镇村政府形成有效协调,资料来源：罗兰贝格,航港地产在航空城领域的优势,航空城领域的载体：航港发展有限公司,泰鸿与机场、区政府于2003年11月达成“五共同原则”，成立航港发展有限公司，以泰鸿代表为核心的管理层，开创并引领航空城在中国的发展,顺义区政府,共同规划,共同投资,共同建设,共同经营,共享收益,航港发展有限公司,北京航空城和首都机场航空货运大通关基地的开发、建设、运营及管理,泰鸿,首都机场集团,航空城领域的全面优势,航空城概念和模式的建立和推广,规划,开发建设,招商运营,取得政府、机场当局等相关部门的支持,航空城概念和模式的建立和推广,研究报告,发展北京临空经济的经济社会影响-国务院发展研究中心,国际航空城研究和北京航空城发展策略-罗兰贝格,京津航空货运发展战略-美世管理咨询,航空城业务拓展机会评估,品牌企业认同,国际交流/影响力,参加达拉斯世界航空城大会,参加全球货运高峰论坛,参加荷兰运输部长主持的机场发展圆桌会议,参加雅典世界航空城大会,参加AirportConferenceInternational大会,成功在北京举办2010年国际航空城大会,航空城规划（1/2）,多次对国际领先机场进行考察，聘请国际知名咨询机构参与规划、验证，确保规划的科学性、领先性及高效性,新加坡樟宜机场,法兰克福机场,阿姆斯特丹机场,曼谷新机场货站,仁川机场,香港机场,航空城规划（2/2）,与多家国际著名空港物流园区及航空城的规划、开发及管理公司的战略合作伙伴关系，借鉴了大量国际领先经验,国际经验,AMB置业有限公司全球最大的空港物流设施开发、运营、管理公司，全世界拥有两千余处设施。,Districon著名国际物流设施管理咨询公司，主持、参与过全球大量航空货运设施的规划、设计。,国际经验,国际经验,具有丰富经验的团队对国际先进经验的整合、吸收并应用到首都机场大通关基地、及航空城的规划、设计、建设、经营、管理,香港国际机场当局全球货运量排名第二，运营效率、综合服务质量连续五年被评为全球最佳机场。,航空城开发建设,从土地征用、拆迁到施工建设，航港发展成功完成大通关项目5000亩土地的一级开发，基础设施建设，及一期项目40万平米的建设,项目原址,开发建设成果,招商和运营,首都机场大通关项目作为首都机场货运核心设施，成功吸引了数百家企业入驻：航空货运地面服务商国内外快递公司国际货运代理公司物流公司贸易公司加工企业报关代理其它跨国公司,取得政府、机场当局等相关部门的支持,首都机场大通关基地和北京天竺综合保税区项目历程：,04年12月，航港物流发展有限公司获国家商务部和民航总局批准成立05年6月，大通关基地项目可研报告编制完毕，并通过国家民航总局预审05年8月，获海关总署及国家税务总局关于北京空港保税物流中心（B型）批复05年9月，国土资源部土地预审通过05年10月，北京市政府成立由市领导为组长北京市各相关职能部门参加的大通关基地建设领导小组05年11月，获得国家环保总局环境影响评估批复06年1月，获得北京市政府规划批复06年3月，获得国家发改委项目核准06年6月，大通关项目启动，民航总局、海关总署及北京市政府多位领导到场致贺07年1月，大通关项目征地报件取得国务院的批复07年3月初，顺义区政府上报到北京市政府07年3月21日，北京市政府上报到国务院07年4月10日，国务院审批后发到海关总署07年4月20日，海关总署征询了国家发改委、商务部、国土资源部、财政部、国家税务总局、国家外汇管理总局、国家工商总局、国家质量监督检验检疫总局等八个部委的意见，获得了积极的响应08年2-4月,海关总署组织对申报机场进行调研,明确审批依据08年8月,获得国务院关于同意设立北京天竺综合保税区的批复（国函200864号）10年11月23日，北京天竺综合保税区、北京海关、北京出入境检验检疫局、北京市人民政府口岸办公室联合公告，由航港发展有限公司开发运营的北京天竺综保区口岸操作区已经具备实际运营条件。10年12月21日，北京天竺综合保税区港区联动启动与首都机场货运平台无缝对接,在航空城领域的综合优势,中国航空城业务的开创者和领导者从项目最初的航空城理念和模式的建立和推广，到后期的开发建设和运营的全方位能力以位于北京首都机场的中国首个航空城建立了开创者的品牌优势和示范效应通过充分借鉴国际经验而形成的航空产业园区的规划、开发、建设及运营管理能力，成为业界的领先者具备融合了国际视野和国内实践经验的优秀团队，拥有良好的持续学习和创新能力,北京航空城及航港大通关项目简介,北京临空经济区,这些年来，我国许多城市依托机场，陆续开始规划或发展临空经济区，有力拉动了区域经济的发展。以北京为例，1994年北京空港工业区成立。“十一五”期间，北京市将临空经济区列为重点建设的六大高端产业功能区之一，总体规划控制面积178平方公里，其中核心区规划面积96平方公里。经过10多年的发展，在机场西北角，北京天竺综合保税区叠加了保税区、出口加工区、保税物流园区的所有政策和功能；在机场西侧，北京空港经济开发区以航空类产业和临空高科技产业为主；在机场东侧，林河经济开发区是中国北方微电子产业基地之一，是以北京现代为龙头的北京汽车生产基地，数控机床、光机电一体化等现代制造业成为区内的主导产业；在机场北侧，以航空物流业为主的北京空港物流基地初具规模；在机场南侧，规划总面积19.65平方公里的国门商务区正在加紧建设。临空经济区正成为首都东部发展带最具经济活力的新增长极。,北京航空城整体策略,北京航空城的策略是“双核驱动，综合发展”，其中临空产业中心以物流及产业园区为核心驱动，国际交流门户以商务会展、商业休闲为核心驱动，促进生态卫星城的发展，并形成良性上升的发展循环。,首都机场大通关基地项目简介,2004年12月，经民航总局和商务部批准，与首都机场集团公