房地产项目可行性研究报告(ppt_46页)-精品.ppt

第六章房地产项目的可行性研究、可行性研究的概要可行性研究的内容和步骤房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的制作房地产开发项目的可行性研究实例，一， 可行性研究的意义和目的、可行性研究是在投资决定前对建设项目进行全面技术经济分析和论证的科学方法。 实现项目决策科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境利益。 目的、意义、作用是项目投资决定的依据是筹集建设资金的根据是开发者和有关部门的协商，合同的根据是制定下一阶段计划设计的根据，二、 可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究的内容和程序选择房地产开发项目企划和基础参数房地产开发项目投资和收入制作了房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例、投资机会研究、 初步可行性研究、详细可行性研究、项目评价和决定、研究费用为总投资的0.25%1.5%，投资估计的精度为20%，投资估计的精度为10%，研究费用为总投资的小型1.03.0%，大型0.21.0%， 研究费用是总投资的0.2%0.8%可行性研究概要可行性研究的内容和步骤房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例， 可行性研究阶段，国家和地区经济建设的方针、政策和长期计划批准的项目建议书，具有同等效力的文件国家批准的城市整体计划、详细计划、交通等市政基础设施等自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料工程技术标准、规范、指标、 开发要求等资料国家规定的经济参数和指标项目替代方案的土地利用条件、规划设计条件和替代方案等。三、可行性研究的建立依据、可行性研究的概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目企划和基础参数房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的建立房地产开发项目可行性研究实例，项目概况， 现场调查和方案制定，环境影响评价，计划设计方案的选择市场分析和规模确定，可行性研究的主要内容，资源供给条件分析，开发组织和费用研究，建设设计制作，项目经济和社会效益分析， 结论和建议可行性研究概要可行性研究的内容和程序选择房地产开发项目策划和基础参数房地产开发项目投资和收入制作房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告制作房地产开发项目可行性研究实例，委托、调查研究、 计划选择和优化、财务评价和综合评价、可行性研究报告的编制， 可行性研究的程序可行性研究概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告制作房地产开发项目可行性研究实例，一、房地产开发经营方案内容， 区域分析和选择、开发内容和规模的分析和选择、收益法开发时期的分析和选择合作方式的分析和选择、融资方式和资金结构的分析和选择、产品经营方式的分析和选择、 可行性研究概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的制作房地产开发项目可行性研究实例，二， 结构评价方案开发项目是如何分割的，如何分割的，开发项目建设的房地产类型和不同的房地产类型的比例关系，建筑面积的规模和房地产等级，合作方式和合作条件，投入资金的数量和总投资的比例，租赁和自营的选择和各自的总建筑面积的比例等在实际操作过程中，按照开发项目的分期和开发经营方式来构建评价方案，就是根据项目规划，构建能够进行评价的具体的开发经营方案。可行性研究概述可行性研究的内容和步骤房地产开发项目规划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例、时间类参数、融资相关参数， 收益相关指标，三，经济评价基础参数，开发活动开始时间点，开发经营期间经济评价业务的计算周期，预售收入用于后续开发建设投资的比例，房地产开发贷款的贷款利率，运营成本为总租金收入比率，空馀率，资本金投入比率，评价标准类指标，基准收益率， 目标投资回报率等是可行性研究概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目企划和基础参数对房地产开发项目投资和收入进行了选择，制定了房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告，房地产开发项目可行性研究实例，一， 房地产开发项目投资估计，一.土地费用估计，二.前期工程费，三.住宅开发费，四.管理费，五.财务费用6 .销售费用，7 .开发期税金，8 .其他费用，9 .不可预见的费用， 可行性研究概述可行性研究的内容和程序房地产开发项目规划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制定了房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例，一、房地产开发项目投资估算， 1 .土地费用估计2 .前期工程费、3 .住宅开发费、4 .管理费、5 .财务费、6 .销售费、7 .开发期间税费、8 .其他费用、9 .无法预见的费用、(1)土地征用拆迁费(2)土地转让费(4)土地租金(5) 土地投资折扣可行性研究概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作了房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例，一， 房地产开发项目投资估计，一.土地费用估计，二.前期工程费，三.住宅开发费，四.管理费，五.财务费用6 .销售费用，7 .开发期税金，8 .其他费用，9 .不可预见的费用， 可行性研究的概要可行性研究的内容和程序选择房地产开发项目企划和基础参数房地产开发项目投资和收入制作了房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例(1)开发项目前期计划(2)设计(3) 可行性研究(4)水文地质测量(5)“三方一平”、一、房地产开发项目投资估算、1 .土地费用估算、2 .前期工程费、3 .住宅开发费、4 .管理费、5 .财务费用、6 .销售费用、7 .开发期间税、8 .其他费用、9 .不可预见的费用(1)建筑安装工程费(2) 基础设施建设费、 可采用的估计方法1 .单元估计法2 .单位指标估计法3 .工程量近似匡算法4 .概算指标估计法5 .概算预算定额法6 .根据类似工程经验估计的可行性研究概要可行性研究的内容和步骤房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入房地产开发项目作成了库托财务报告和财务评价指标可行性研究报告了房地产开发项目可行性研究实例，一、房地产开发项目投资估计，一.土地费用估计，二.前期工程费，三.住宅开发费，四.管理费，五.财务费用6 .销售费用，7 .开发期税金，8 .其他费用，9 .可预见按上述各费用之和的3%和7%估计，可行性研究的概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目策划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作了房地产开发项目财务报表和财务评价指标可行性研究报告书的房地产开发项目可行性研究的例子， 工程量近似匡算法采用类似于工程量概算预算的方法，首先对工程量进行近似匡计算，再加上相应概算预算的定额单价和费用，近似计算项目投资。、概算指标法、概算指标法使用综合单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算工程费用整体。 单位指标推定法、单位指标推定法是指单位工程量投资乘以工程量得到个别工程投资的推定方法。 单元估计法、单元估计法是指基本建设单元的综合投资乘以单元数，得到项目或个别工程的总投资的估计方法。 可行性研究概述可行性研究的内容和步骤房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例，二、资金使用计划、房地产项目是可能的建设进度和发生的实际支付时间三、收入估计和筹资、收入估计、筹资、内容通常包括房地产类型、时间和相应的数量、租赁价格、租赁收入和存款方式、筹资计划，根据房地产开发项目的资金使用计划和销售收入计划，确定资金的来源和相应的数量。 可行性研究概要可行性研究的内容和步骤房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作房地产开发项目财务报告书和财务评价指标可行性研究报告书房地产开发项目可行性研究事例：不确定性和风险分析， 财务评价指标的计算和评价， 制作基本财务报告书并推算财务基础数据的辅助财务报告书、财务评价基本顺序、 可行性研究概述可行性研究的内容和程序房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告制作房地产开发项目可行性研究实例，房地产开发项目财务评价基本报告，一般， 所有投资现金流量表、资本金现金流量表、房地产开发项目财务评价报告书都包括基本报告书和辅助报告书。 一些基本数据(成本、收益等)存储在辅助报告中，用于根据一个对应关系生成基本报告。 通过基本报告，可以进行项目财务收益性、偿还能力、资金平衡分析。 可行性研究概述可行性研究的内容和步骤房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作了房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例， 房地产开发项目财务评价辅助报告一般包括以下可行性研究概要可行性研究的内容和步骤房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可执行性性研究实例，财务分析和评价指标的对应关系可行性研究概要可行性研究的内容和步骤房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作了房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告房地产开发项目可行性研究实例，一， 静态指标及其计算在评价房地产开发项目投资效益时，如果不考虑资金的时间价值就称为静态评价，其计算指标被称为静态指标。 常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 (1)投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后正常生产年度的年度利润总额与项目总投资的比率，是考察项目单位投资利润率的静态指标。 对生产期间内各年利润总额变化幅度大的项目，应当计算生产期间的年平均利润总额与项目总投资的比例。 其计算公式表示投资利润率=项目投资利润率越高，项目的经济效果越好，否则利润越差或有损失。利用投资利润率进行评价时，首先确定利润率标准(例如20% )，投资方案的投资利润率超过该标准时接受投资方案，不超过的话拒绝投资方案。 如果从多个可接受的排他方案中选择，则必须选择投资回报率最高的方案。 例如，某项目总投资额为500万元，其年平均销售利润为146万元，该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为100%=29.2%，确定的投资利润率标准为20%，就可以接受这个投资方案。 投资回报率是快速评价短寿命项目方案投资经济效果的有用指标项目缺乏综合分析所需的详细资料，在建设项目制定的初期阶段和研究过程中进行初步评价也是实用指标。 这个指标特别适合技术简单、生产状况变化少的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点： (1)经济意义容易理解，净利润是会计人员熟知的概念；(2)易用性、便利性；(3)考虑了投资寿命期间内所有年的收益情况。 其主要缺点是： (1)没有考虑资金的时间价值；(2)净利润是会计上共同的概念，与现金流差异很大，因此投资回报率没有真正反映投资报酬率的高低。 (二)投资回收期的投资者期望投入的资金能在短时间内全额回收。 测量投资项目初始投资回收速度的评价指标称为投资回收期间，是指用项目净利润偿还所有初始投资所需的时间。 投资回收期间一般用年表示，从建设开始年开始计算，其公式为：公式中作为投资回收期间的CI是现金流入量，CO是现金流出量的年净现金流。 投资回收期间可以从现金流量表(全部投资)通过累计净现金流计算求出。 其计算公式将求出的投资回收期与行业标准投资回收期进行比较，的情况下，表示项目投资可在规定时间内回收，经济效益好。、例如，甲乙两个方案的前五年的净现金流如表5-6所示，求出这两个方案的投资回收期间，利用投资回收期间指标对这两个方案进行评价。 甲乙两案各年的纯现金流单位：万元由甲案计算出来：(年)甲案各年的纯现金流为年值形式，因此可以简单计算出来：(年)乙案计算出来：(年)业界的标准投资回收期间为4年，甲乙两案都可以接受。 甲乙两方案排他的话，甲方案的投资回收时间比乙方案短，所以必须选择甲方案。投资回收期法的主要优点是： (1)易用性、便利性。 主要表现在三个方面：第一，评价指标计算比较简单；第二，采用该方法只是确定投资项目几年前的纯现金流，不需要确定投资项目寿命期间所有年的纯现金流；第三，需要确定折扣率(2)投资回收期的经济意义很容易理解。 (3)在一定意义上考虑了投资风险因素。 通常，投资回收期越短，投资风险就越小。 正因为投资回收期法具有以上优点，在评价小投资项目时，经常采用此方法，即使在评价大项目时，也经常将此方法与其他动态指标并用。 投资回收期法的主要缺点表现在(1)不考虑资金的时间价值直接加算不同年的现金流。 (2)因为不考虑投资回收期以外的年净现金流