房地产项目定价方法

精选文件房地产项目定价方法定价方法是企业为了在目标市场上达成定价目标，对产品设定基本价格和变动范围的方法。 虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要考虑产品成本、市场需求和竞争情况。 虽然产品成本规定了价格的最低基数，但竞争价格和替代价格提供了企业制定价格时必须考虑的参考系。 在实际定价过程中，企业往往着重于对价格有重要影响的一个或多个要素来选择定价方法。房地产企业的定价方法通常有三种：重视成本定价、重视需求定价、重视竞争定价和能比较大楼价格的定价方法。一、面向成本的定价面向成本定价是以成本为中心，按卖方意图定价的方法。 其基本想法是，在定价的时候，首先回收企业向生产经营投入的全部成本，再加上一定的利润。 成本主导定价主要由成本加价定价法、目标利率定价法和销售加价定价法三种方法构成。(1)、成本附加定价方法这是最简单的定价方法，在单位产品成本上加上一定比例的预期利益，作为产品的销售价格。 销售价格和成本的差异是利益。 这里所说的成本包含了税金。 因为利润的多少是按照成本的一定比例来计算的，所以习惯把这个比例称为“几成”，这种方法被称为成本附加定价法。 那个计算公司如下单位产品价格：单位产品成本X(1附加率)附加率=利润的多少按成本的一定比例来计算。例如，某房地产企业开发某大楼，每平方米开发成本为2000元，增长率为15%的大楼，每平方米售价为2000X(1 15%)=2300元这个方法的优点是计算方便。 确定成本比确定需求简单得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不需要经常根据需要进行调整。 在市场环境各因素几乎稳定的情况下，采用该方法可以保证房地产企业获得正常利润，保证企业经营的正常进行。(2)目标收益定价法此方法也称为目标利润定价法或投资回报率定价法。 这是根据成本，根据目标收益率的高低来计算销售价格的方法。 计算的步骤如下1 .确定目标收益率。 目标收益率可以以投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等各种各样的形式来表现。2 .确定目标利益。 根据目标利润率的表现形式的多样性，目标利润率的计算也不同，其计算式如下目标利润=总投资额x目标投资利润率目标利润=总成本x目标成本利润率目标收益=销售额收益x目标销售额利润率目标利润=资金平均占有额x目标资金利润率3 .计算销售价格销售价格=(总成本目标利润) /预计销售例如，一家房地产企业开发了总建筑面积为20万平方米的小区，预计将来可以在市场上实现16万平方米的销售，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，这个小区的销售价格是多少？解：目标利润=总成本x成本利润率=4 x 15%=0.6 (亿元)每平方米的售价=(总成本目标利润) /预计销售量=(4=0.6)/160000=2875 (元)因此，这家企业的价格必须为每平方米2875元目标收益率定价法的优点是，可以保证企业的目标利益的实现。 该方法一般适合于在市场有一定影响力的企业，适合于市场占有率高或具有垄断性质的企业。(3)、销售价格附加定价法这以产品的最后销售为基准，以销售价格的百分比计算增长率，最后得到产品的销售价格。 计算公式如下所示单价=单价/(1附加率)例如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，附加率为20%，该楼盘的售价如下销售价格=2500/(120%)=3125 (元)这种定价方法的优点，对销售者来说，容易计算商品销售的毛利率的消费者来说，在销售价格相同的情况下，用这种方法计算的附加率低，容易接受。以上几种成本定价方法的共同点都是以产品成本为定价基础，在成本上加上一定的利润来定价。 区别在于利益的决定方法有点不同。 虽然计算容易，但有不考虑市场需求和市场竞争情况的共同缺点。二、以需求为导向的定价所谓以需求为中心，根据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而不是根据卖方的成本来定价。 其主要方法是理解值的定法和区分需求的定价法。(1)理解价值定价法理解值也被称为“感觉价值”和“认识价值”，是消费者对商品的价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的品质、用途、设计、服务质量的评价。 理解价格法的基本指导思想是决定商品价格的重要因素是消费者对商品价值的认识水平，而不是卖方的成本。 在房地产企业使用理解价值定价法定价的情况下，企业首先估计和测量市场营销组合中非价格要素变量在消费者心中确立的认识价值，根据消费者的容许度确定大楼的销售价格。 理解价值定价法能很好地结合现代产品的定位构想，在市场经济条件中成为一种新的定价方法，因此被越来越多的企业所接受。 其顺序是(1)，确定顾客的认识价值(2)，基于确定的认识价值，决定商品的初期价格(3)，预测商品的销售量(4)，预测目标成本(5)，决定意思。理解价值观法的关键是正确把握消费者对商品价值的认知度。 过高估计自己产品的价值的卖主，过高估计他们产品的价格对自己产品的消费者价值认识过度的企业，价格可能低于他们能达到的价值。 因此，为了确立市场的认识价值，进行市场调查是不可或缺的。 上海房地产行业暂时闻名的“某花苑客户价格销售”是理解定价法运用的模式之一。一家实业集团公司和一个区的建设发展总公司开发的一座花苑，位于上海市内，占地面积13265平方米，由一栋30层的商业住宅和三栋30层的住宅组成。 这栋楼盘于1994年12月末开工，1995年4月开始预售。 当时上海房地产市场销售情况低迷，为了更好地销售楼盘，开发者精心策划，推出了“客户价格”的销售活动。这个活动的具体操作方式是，开发者拿出3-7层共计30套源，确定其基础价格为每平方米5900元后，顾客就可以以比这个价格高的价格报价，不追加层次和方向的费用。 这个活动开始后，马上在社会上掀起了“客户报价”热潮，仅半年多时间就参加报价的客户就达到了63人。 报价高的前12名客户按报价购买了这个花苑的商社，剩下的客户在认识到这个花苑的优良品质后，想以比“客户报价”更高的价格购买更好的楼层。 从1995年8月31日到1995年底，这个花苑销售了102所住宅，占第一期楼盘的70%，取得了巨大的经济效益和社会效果。 这项活动让购房者感受到了购买自己价格的新体验，为上海房地产的更合理定价提供了新的思考。(2)区分需求定价法区别需求的定价法也称为差别定价法，某产品可以根据需求的强度、购买力、购买场所、购买时间等要素，采取不同的销售价格。 消费者在商店的小卖部喝咖啡，一杯点心10元，小餐厅12元，大旅馆的咖啡馆14元，在旅馆房间吃的话20元等。 价格高于一级的不是产品的成本，而是增加服务和环境气氛给产品带来了价值。 同样地，对于房地产，相同的标准、相同的标准、相同的外部环境的商社，可以根据地板数量的变化而改变销售价格。 区分需求定价法的主要形式有：基于消费者集团差异的歧视定价、基于数量差异的歧视定价、基于产品外观、样式、花色等差异的歧视定价、基于地区差异和时间差异的歧视定价等。三、竞争主导定价竞争主导定价是企业为了满足市场竞争需要而采用的特殊定价方法。 根据竞争对手的价格，根据竞争对手的力量等情况，制定比竞争对手的价格低、高或相同的价格，实现增加利润、扩大销售、提高市场占有率等目标的定价方法。 对房地产企业来说，如果我们开发的项目在市场上有很多竞争对手，最好采用竞争主导价格来决定大楼的销售价格，促进销售，尽快回收投资，降低风险。 竞争主导价格有随行市价法，遵循领导企业价格法。(1)随行市价法随行市价法是企业使自己的商品价格追随同行的平均水平。 一般来说，如果基于产品成本预测困难，竞争对手不确定，企业要求公平报酬，或者不想扰乱市场的现有正常顺序，这种定价方法是有效的。 在竞争激烈、产品弹性小或供求几乎均衡的市场上，这是一种比较合理的定价方法，在房地产业被比较普遍地利用。 在竞争的现代市场条件下，销售同一商社的各房地产企业在定价时没有实际选择的馀地，只能按现行市场价格进行定价。 价格过高的话，那家商社就很难销售，价格过低的话，企业自身的目标利益就很难实现，另一方面，其他房地产企业就会降低价格引起价格竞争。 因此，这种定价方法受到一些中小房地产企业的欢迎。(2)服从领导企业的定价使用这种定价方法的房地产企业一般有丰富的备份资料，为了应对或避免竞争，稳定市场，有利于长期经营，经常以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为基准，制定本企业的商社价格。四、比楼盘更定量的定价法对于大多数楼盘倾向于定性表现的现状，我们试图定量表现楼盘。 进行定量统计的大楼必须是比较强的地区、价格、功能、用途、等级接近的现在的大楼、准