某实业城边街项目项目再定位建议(PPT 83页).ppt

2001-1，APEX-IMC，1，华福工业城边境街项目，APEX综合通信代理APEX房地产投资咨询公司，2001年1月，项目搬迁建议书，2001-1，APEX-IMC，2，我们的历史1993年，APEX营销咨询有限公司在成都成立，是日本APEX国际有限公司在中国大陆设立的专业营销代理机构；1997年，成都APEX广告公司成立，同年重庆APEX全资子公司成立。1998年，上海APEX成立。1999年，Xi安事务办公室与Xi安麦道联盟成立。2000年，成都电通与日本(北京)电通成立。2000年，APEX房地产投资咨询公司(成都)成立。关于APEX，2001-1，APEX-IMC，3，我们的荣誉1998年，我们被成都市工商行政管理局和四川省优秀策划机构授予了广告业唯一的“成都市著名商标”奖。1999年，第五届四川优秀广告大赛获得10多个奖项。1999年，它在中国百强广告中排名第33位。2000年，被四川省工商行政管理局评定为广告行业唯一的“四川省著名商标”。关于APEX，2001-1，APEX-IMC，4，我们的客户(房地产)，重庆时代天骄成都凌秀别墅长福花园绵阳福乐城市花园清江花园华西大厦翠海阁荣信店街城市百年广场泰青傲世，婺城碧云汇莲香榭丽舍李惠康联李和京重庆新东湖重庆曹芳欧洲花园重庆九龙别墅重庆天骄袁俊广厦经典朝天门季良广场余金年。关于APEX，2001-1，APEX-IMC，5，在正确的时间和地点以正确的方式向正确的客户销售正确的产品。APEX房地产投资服务专业概念，关于APEX，2001-1，APEX-IMC，6，APEX投资概念解释：关于APEX，2001-1，APEX-IMC，7，APEX房地产投资咨询服务系统：关于APEX，2001-1，APEX-IMC，8，案例战略思维逻辑：区域供需形势，项目SWOT分析，重新定位建议，客户/规划概念，规划调整，投资回报估算，2001-1，APEX-IMC，9，第一部分分析其地理位置位于长顺街南延，距离金利西路和府南河约200米。项目所在区域：东至东城根街南延伸段，西至西工场、琴台路；北至蜀都大道，南至府南河和金利路，为不规则矩形，是本项目环境分析和市场分析的主要区域。项目周边环境分析，2001-1，APEX-IMC，11，2。区域居住环境位于成都向风的上水西南面，内环路：省委、市委办公区，各下属办公室分散在四周。是各级政府、企事业单位(如省卫生厅、市人大常委会住宅楼等)宿舍的聚集地。)。这是成都传统的老住宅区之一。从长城花园到彩虹花园在老城区形成一个地方性的新区，由南向西延伸至大石西路号和双南区，目前是成都的热点住宅区。府南河家园综合体：成都风景区：多公园聚集区。项目周边环境分析，2001-1，APEX-IMC，12，3，用地面积及其红线图用地面积：项目用地6.38亩，规划红线内用地5亩。总建筑面积为32705平方米。地块形状：正方形和规则矩形，临街长度60米，深度21米。4.三环一平现状长顺街南延尚未建成通车。项目周边环境分析，2001-1，APEX-IMC，13，2，项目用地周边环境调查，1，项目用地周边建筑用地南部：黎齐大厦，多层。地块北部：358厂办公楼，多层。地块西侧为“冠城花园”二期，为高层建筑府南河从旁边经过，为滨河公园增添了一道风景线。项目周边环境分析，2001-1，APEX-IMC，15，3，历史文化景观成都历史风景区，多元历史文化景观。开车6分钟到杜甫草堂，开车6分钟到武侯祠。成都传统居住区环境污染现状，基本无环境污染。政府治河工程的实施极大地改善了沿河的生活条件。项目周围环境分析，2001-1，APEX-IMC，16，3。小区交通状况调查。1.地块周围的市政道路网位于内环路的蜀都大道和金利路之间，距离成都主要交通要道蜀都大道、金利路、一环路和人民南路仅几分钟车程。长顺街的南延从北到南，从北到蜀都大道，从南到金利路。李晶路一直走到人民南路。大石东路和大石西路直接通向一环路和二环路。项目周边环境分析，2001-1，APEX-IMC，17，2，公共交通现状及远期规划项目正面临一条16米宽的四车道公路，已列入庆阳区政府2000年工作计划。据预测，长顺街南延段将与金利路和蜀都大道相连，成为市区的主要交通干道。东城根街南段的车辆将向西行驶，钦泰路的车辆将向东行驶。3.进入项目地块的交通网络现状：长顺街南延尚未建成通车。项目周边环境分析，2001-1，APEX-IMC，18，4，周边市政配套设施调查，购物场所：黎齐大厦底层互惠超市；人民商户武侯子市场、图书购物中心、半桥街市场；从百货商店到偃师口商业区有一刻钟的车程。文化教育：石狮中学、军平街小学、升溪小学医疗卫生：华西医院、省立卫生医院附属医院、市第十一医院、妇产科、甲状腺机能亢进症、口腔科等专科医院。休闲娱乐设施：多重城市公园，府河公园，项目周边环境分析，2001-1，Apex-IMC，19，2001-1，Apex-IMC，20，几个测试：步行：1分钟到滨江公园，3分钟到半边街市场，6分钟到百花潭公园，4分钟到石狮中学，7分钟到武侯祠，8分钟到南郊公园，10分钟到购物中心，10分钟到成都体育学院，3分钟到一环路华西医科大学天府广场7分钟车程，项目周边环境分析，2001-1，APEX-IMC，21，结论：该区域是成都市理想的居住场所之一。 由于其发达的交通线路和成熟的社区设施，其住宅价值远远高于房地产开发的其他热点。此外，它位于成都的西侧，成都是一个寸土寸金的城市，在内环以内，升值潜力很大。对于位于区域中心的富华园，可以概括为：繁华城市中美丽宁静的绿柳的便利，项目周边环境的分析，2001-1，APEX-IMC，22，第二部分区域市场分析，成都市房地产供应情况的分析，区域市场概况(高层电梯公寓)和抗跌房地产供求关系的重要结论，2001-1，APEX-IMC，23。1.成都房地产市场概述。1.2000年成都高档房产价格走势。从区位分布来看，成都的高档物业主要集中在旧内环路、府南河沿线、城南社区、城西大石西路沿线和环华景区及其延伸区域等几个主题开发区域。总的来说，2000年成都住宅市场的价格下降主要体现在平均价格超过3000元/平方米的高端房产上。然而，对于几个majo1，2001，Apex-IMC，25，3。高端地产的地域特征：内环旧城区价格持续下跌：一、内环项目地价成本高，高端公寓开发成为主流。b .城市建设中心搬迁、旧城区改造相对落后、功能混乱、居住区与商业和金融区混杂、路网密度不足、道路狭窄、人口密度大等。所有这些都极大地影响了住宅的质量。未来市区房地产开发的重点应该是商业办公楼。在目前高层办公建筑水平极低的情况下，应该以商业和居住建筑的功能为导向。高档公寓对小公寓和单身公寓有更好的市场反应。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，26，南部城市社区价格持续下跌：A .区域开放区变得成熟，项目开发集中且密集。b项目间竞争激烈，水平高而全面，一些比较优势不明显的项目价格下降。后期涉及的项目在品牌和实力上没有优势。他们的定位更加谨慎，价格保持在低位。该区域缺乏早期规划，使得该区域的运输和购物承载能力超出其承受能力，这给该区域项目的市场价值带来了更多负面影响。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，27，府南河沿岸进一步发展前景：A .府南河沿岸可供开发的地块较少，在水景资源上具有无可比拟的优势，随着府南河治理的深入，府南河沿岸地区正成为生态住宅的理想选择。二、前期开发项目主题不明，抚河沿岸污染较重，价格较低。最近，一些老项目的价格已经大大降低，但新推出的价格更高，使得整体水平呈上升趋势。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，28，大石西路-浣花风景区，高档物业开发区：A .考虑到本市各地区住宅开发的现状和发展趋势，该区是仅次于城南的第二个最有条件成为高档时尚区。b .上水的自然地理优势、独特的文化景观资源、浓厚的地域文化和大量有待开发的土地大大增加了该地区的居住价值。该地区的总价格水平已经下降，低于南方城市项目的市场反应。主要原因是：由于一些不确定因素，还有大量项目尚待观察，近期启动的项目规模小，档次不够；由于五大园林带来的一些负面影响，成都园林的发展并没有扩大。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，29，4。主要高端住宅建筑价格变动汇总区域：季度单位：元、地区市场分析，2001-1，APEX-IMC，30。结论：从总体供需情况来看，在房价低的大趋势下，抚河沿岸高档住宅价格稳步上升，保持了良好的发展势头。项目所在区域位于抚河的较好位置，具有良好的发展前景。业内人士对大石西路-浣花线的发展持乐观态度。该项目位于该地区的起点，具有很高的升值潜力。廉租房市场已经为该项目准备了足够多的持币消费者，但其消费习惯更加理性和谨慎。对个性化房产的需求更加强烈。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，31，2，区域市场概况，1，区域供求概况由于传统的旧住宅区，近期开发的商品房项目很少，消费者选择的机会很少。周边地区有许多竞争性建筑，如【郭家华庭】【长富花园】和大石西路的一些建筑，对该地区的市场构成一定的威胁。地区需求逐渐上升，低价房产的价格稳步上升。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，32，2。该地区及其邻近地区的主要物业，区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，33，3，该区域未来两年开发的住宅长城花园二期和三期包括两栋18F高层建筑、一栋25F高层建筑、一栋11F低层建筑和四栋多层建筑；冠城花园二期正在奠基；彩虹花园二期18F顶层。地基已经完成。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，34，3，区域供应分析，1，彩虹花园-项目概述：近20亩总建筑面积：35，000 建筑：1-18F，2-9F，1-7F总户数：207，区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，35，环境：更好的滨河环境，总体环境。商场：无商场，底层私家花园停车位：少公寓：110 310 , 18种公寓140200(错层跳式)条带状结构，设计合理规范，但无创新与平庸。电梯：一梯两户小高层建筑，区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，36，销售情况：多层基本销售，小高层建筑销售良好，公寓需求相对旺盛，甚至有买家购买两套140m2进行改造。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，37。根据对本项目影响的分析，彩虹花园有一定的优势，但对本项目影响不大：一、从地理上看，虽然其河岸线长达100多米，外部环境优美宜人，但本项目景观较好的滨河单元基本售罄。从户型的角度来看，虽然设计比较正规合理，但缺乏光彩，相对平庸。三期电梯公寓的单位面积价格竞争力不明显。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，38，2，和长城公园-项目概述：占地50多亩：120，000 建筑：4-18F，11F，1-25F，6-7F总户数：633购物中心面积：约10，000 停车位：400绿化率：41%环境：一般外部环境。环境好，区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，39，户型：一期多层92.6-134 ，高层130-140 ，二期小高层162.4 (16.7)，高层86.15-179.17 ，多层86-147 ，主户型120-140 ，高层户型结构设计电梯：两个梯子和四个家庭。区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，40，销售情况，区域市场分析，2001-1，APEX-IMC，41。根据对本项目影响的分析，长城公园对本项目有一定的影响：a .从地理位置来看，与本项目相差不大。从销售的角度来看，早期销售比较好，有一定的知名度和美誉度。此外，二期和三期的工作进度和销售周期在一定程度上与本项目相吻合。它更好的社区环境和绿化正是这个项