2018年北京房地产市场形势总结

中国指数研究院北京分院2019年1月,2018年北京房地产市场形势总结与趋势展望,目录,目录,政策环境,1、调控力度不减，强化市场监管，增加有效供给，加快构建住房长效机制2、调整供应结构，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度3、统一规划布局，加强周边联动，促进人口流动和产业承接转移4、发布积分落户操作细则，实行积分落户制度，推进户籍制度改革,在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策基调下，2018年北京调控力度不减，在前序主体调控政策不放松的前提下，升级公积金贷款门槛、整顿市场秩序、强化监管。同时更加注重优化住房供给结构，明显提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，增加有效供给。在短期调控不放松、长效机制稳步推进的同时，更加注重人才引进、城市发展规划与调控政策的协同性，多维度共同推进房地产行业长效机制建设，保障北京房地产市场健康发展。,北京政策：坚持“房住不炒”定位，调控力度不减，强化市场监管，增加有效供给，多维度共同推进长效机制建设,从调控特点来看，供需两侧精准调控，引导预期回归理性。在整顿市场秩序、强化监管同时，需求端进一步收紧公积金政策及金融端口，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求；供给端注重优化住房供给结构，大力发展租赁住房、共有产权住房等保障性住房，增加有效需求供给比重。,调控政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性,数据来源：中国指数研究院整理,调控政策：整顿市场秩序、强化市场监管，将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点,2018年，北京坚持“房住不炒”的定位，将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点。共有产权房方面，住建委将与市场价格相差过大的限价房转为共有产权房，扩充共有产权房供应渠道，增加有效供给。同时北京优化住房贷款规定，降低共有产权房贷款门槛，以保障中低收入人群自住需求，进一步落实“房住不炒”政策。租赁住房方面，大力发展租赁市场，分配公租房1.5万套以上，并加强住房租赁市场监管，整顿住房租赁市场秩序，明确“三不得”并启动“三严查”，严控企业哄抬租金抢占房源，同时明确要求增加租赁房源供给，以规范住房租赁市场发展。,供给结构：调整土地和住房供应结构，加快推进多元住房供应体系建设,2018年，北京按照中央深化住房制度改革的方向，调整住房和用地供应结构，提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；同时，进一步落实2017-2021年住房供地计划，今年全市建设用地计划供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，全面推进住有所居。,图：2018年北京各类住房供应情况（万套）,图：2018年北京住宅供地组成情况,供给结构：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全面推进住有所居,6月19日，发布北京住房和城乡建设发展白皮书（2018），大力培育和发展住房租赁市场，稳步推进公租房建设管理；6月22日，发布北京市2018年建设用地供应计划，进一步落实2017-2021年住房供地计划，2018年计划建设用地供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，首次明确和建设用地减量相挂钩，全面推进住有所居。,政策评析：住宅供应端，加大住房供应力度，改善住房供应结构，提高刚需住房供应比例，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的长效住房格局；土地供应端，优化土地供应结构，对政策类住房适当倾斜，努力促进形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障“住房保障体系。,城市规划：统一规划布局，强化北三县与副中心联动，推动北京产业、人口定向转移；提升城南基础设施，加快产业承接转移（1/2）,2017年北京确立了“一核一主一副、两轴多点一区”的空间规划，2018年北京在城市规划上进一步细化，落实“向东向南”总体发展思路，通过城市副中心建设和南城规划进一步确立了各区域发展重点，并逐步加大以北三县为代表的周边城市联动，统一规划管控。,图：2018年北京重点楼市政策（城市规划部分）,政策评析：通州未来以行政办公、商务服务、文化旅游产业为主，共管机制的推出强化北三县与副中心联动，北三县未来将在过去以房地产和一般的制造业为主体的产业结构下，通过产业转移，实现产业结构升级；同时通过统一规划布局推动北京产业、人口定向转移，从而帮助解决北京“大城市病”。南城计划明确提升城南基础设施，推动高端产业发展，直接利好丰台、房山、大兴等区域。随着多层次城市交通体系不断优化完善，京津石一小时通勤圈的建设，涿州、永清、固安等中间区域地理优势得以凸显，并进一步强化与北京的联系，促进人口流动，加快产业承接转移。,城市规划：统一规划布局，强化北三县与副中心联动，推动北京产业、人口定向转移；提升城南基础设施，加快产业承接转移（2/2）,北京城市副中心控制性详细规划提出城市副中心将聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，进一步控制人口和城乡建设用地，建设国家一流的核心宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协同发展示范。,第三阶段城南行动计划明确提升城南基础设施，推动高端产业发展，解决南北发展不平衡不充分问题，将进一步补齐环境和公共服务短板，实现功能区产业高端发展，随着基础设施改善、产业园区发展、北京新机场建成等，城南居住生活、工作环境将改善，职住会更为平衡。,北京副中心与北三县共管机制北京城市副中心和廊坊北三县地区将在功能分工、资源配置、生态管控、产业协作、公共服务、基础设施、交通系统、风貌设计等方面协同发展，建设京津冀区域协同发展示范区。,4月10日发布北京市引进非北京生源毕业生工作管理办法，引进毕业生采取指标数量的方式控制引进总量；4月11日上午，北京市召开新闻发布会，向社会发布北京市积分落户操作管理细则决定从4月16日起，正式启动北京市首批积分落户申报工作；10月15日，积分落户进入公示落户阶段，落户规模6000人，按照同分同落原则，实际公示名单共6019人。,户籍政策：发布积分落户操作细则，实行积分落户制度，推进户籍制度改革,对楼市的影响北京的积分落户制度对房地产市场产生多大影响，主要取决于落户指标的多少。如果指标过少，对房地产市场基本没有影响；如果指标较多，有利于高素质人才的长期居住，也会给北京的高端住宅商品房市场带来活跃的需求。,政策评析：积分落户操作管理细则的出台标志着北京户籍制度从原有的单一指标落户制度向指标、积分双轨落户制度转变，是对现行户籍制度的重大改革；积分落户制度增加北京落户渠道，提高人才在京长期工作意愿，促进社会服务均等化，优化北京人才结构，增强和培育长期社会消费意愿和潜力。,目录,北京市场分析,商品住宅：整体市场“量升价稳”，成交结构向中低端产品转移商办市场：成交规模小幅下降，成交均价基本持平二手房市场：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄土地：成交量同比明显减少，成交楼面价和溢价率同比均下降排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主,2018年，房住不炒依然是不动摇的大方向，整体房价“稳”字当头，呈先降后升态势。12月，北京商品住宅（不含保障房）成交均价为56543元/平方米，同比上涨44%，环比增长29%。四季度以来高单价项目连续取证入市推动成交均价缓慢上行，10万/以上高单价项目集中备案带动12月均价同环比显著增长。累计来看，2018年全年成交均价为42891元/平方米，同比持平，同比增幅连续两年回落，限竞房、共有产权房大量入市稳定市场行情，价格整体保持稳定。,成交价格：全年成交均价同比持平，价格先降后升,图：2017-2018年北京商品住宅(不含保障房)月度成交价格走势,图：2013-2018年北京商品住宅(不含保障房)年度成交价格走势,数据来源：CREIS中指数据，,2018年全市成交量同比止跌回升。2018年北京商品住宅（不含保障房）月均成交40万平方米，较2017年全年月均销售量增加11%，同比变动幅度由降转升，全年月度成交规模波动上行。累计来看，2018年累计成交478.77万平方米，同比增长9%，全年成交规模低位回升。,图：2013-2018年北京商品住宅（不含保障房）年度成交量走势,成交规模：全年成交量低位止跌回升，月度成交量波动上行,图：2015-2018年北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走势,数据来源：CREIS中指数据，,从成交面积段占比来看，随着大量限竞房及共有产权房入市，中低面积段刚需户型供应量剧增。90平方米以下户型：全年成交套数占比为34%，较上年增长13个百分点；90-200平方米之间户型：全年成交套数占比为52%，较上年下降7个百分点；200平方米以上户型：全年成交套数占比为14%，较上年下降6个百分点。,成交结构：住宅市场成交向中低面积段户型转移，刚需类产品占比提升,数据来源：CREIS中指数据，,按住宅总价由低向高，成交套数占比最低的60%为中低价位，成交套数占比最高的10%为高价位原则计算，700万/套成为北京中低端市场新的分水岭，高价位分界线则从1500万/套降至1200万/套。从成交价格段来看，700万元以下中低价位成交占比60%，较去年上涨6个百分点；700-1200万元中高价位成交占比27%，占比与去年持平；1200万元以上高价位项目成交占比下降至13%。,成交结构：成交结构向中低价位产品转移，不同价位段套总价门槛值下降,数据来源：CREIS中指数据，,从区域成交规模来看，2018年昌平、朝阳区分别位居全市成交量第一、第二位，商品住宅（不含保障房）分别成交73万平方米和69万平方米；从区域成交变化来看，丰台同比持平，石景山、朝阳、平谷、大兴、开发区、昌平、密云、海淀同比上涨，其余区域同比均呈不同程度下降。2018年石景山同比增幅最大，为607%；怀柔、延庆、东城等区域成交面积同比下降幅度较大，超40%。,区域成交：昌平、朝阳成交量位居前列，石景山同比增幅最大,图：2018年北京商品住宅（不含保障房）分区域成交情况,数据来源：CREIS中指数据，,从成交价格来看，2018年西城商品住宅（不含保障房）全年成交均价最高，为97853元/平方米，延庆最低，全年成交均价不足17000元/平方米；从成交变化来看，除东城、海淀、昌平、大兴、朝阳、平谷外，其余区域成交均价同比均呈上涨态势，其中，通州成交均价同比涨幅较大，达45%；密云、丰台、开发区成交均价涨幅相对较小，低于5%。,图：2018年北京商品住宅（不含保障性住房）分区域成交价格情况,区域成交：受产品结构影响，各区域成交均价涨跌不一,朝阳39445,数据来源：CREIS中指数据，,2018年北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。下半年供应节奏加快，供应量持续增加，全年月均供应量为81万平方米，同比增加103%，月均成交量为40万平方米，销供比为0.49，较去年下降0.41。从新开盘情况看，北京市场新开盘数量较去年同比下降19%，整体去化率较去年下降20个百分点到59%，去化效果一般。,供应：整体市场供大于求，市场库存增加；新开盘数量及去化率较去年均同比下降,图：2015年-2018年北京商品住宅新开盘频率,图：2016年-2018年北京住宅月度供应量及销供比,数据来源：CREIS中指数据，,2018年，北京商品住宅（含保障房）库存量回升，市场潜在供应充足。截至12月底，北京商品住宅（含保障房）库存量为979万平方米，较去年同期增加51%；出清周期为16.9个月，较2017年底上升1.9个月。,供应：商品住宅库存回升，出清周期较去年呈上扬趋势,图：2016-2018年北京商品住宅（含保障房）库存及出清情况,图：2012-2018年北京商品住宅（含保障房）库存情况,数据来源：CREIS中指数据，,限竞房&共有产权房：累计推出78个项目，集中分布在昌平、顺义、海淀、房山、大兴、丰台等区域,数据来源：中指院整理,从区域推出规模来看，2018年大兴区推出10299套限竞房，居全市限竞房供应量首位，推出套数占比为34%；另外，海淀区和丰台区分别推出4084套和3315套，推出套数占比分别为13%和11%，其余区域推出套数占比均未超过10%；延庆区推出套数最少为316套，占比为1%；西城区和通州区无限竞房推出。大兴区是北京“南城计划”核心区域，坐拥新机场，毗邻副中心，连通雄安新区，限竞房集中供应有助于疏解核心区域人口，持续提升区域发展动能。,图：2018年北京限竞房分区域供应情况,限竞房：大兴区供应量最高，西城区和通州区无限竞房推出,图：2018年北京限竞房区域占比情况,数据来源：CREIS中指数据，,进入三季度，限竞房逐渐成为北京商品住宅供应主力，然而区域项目集中入市，产品同质化严重，限竞房成交状况冷热不均。截止日前，北京共有51个限竞房项目推出，合计提供房源约30822套，其中在售项目36个，整体备案签约率约为19%，待售项目15个，合计提供房源8581套。去化较好的项目为瀛海府、中海京西里和洺悦苑，备案签约率均超过了75%，其余项目去化效果较差。分区域来看，昌平区和朝阳区备案签约率分别为33%和31%，其余区域备案签约率均未超过30%，去化效果较差。,图：北京限竞房成交详情（部分）,数据来源：住建委备案数据，CREIS中指数据，,限竞房：51个限竞房项目合计供应房源30822套，在售项目整体备案签约率为19%，去化效果较差,从区域推出规模来看，2018年顺义区、大兴区分别推出5300套和3978套共有产权房，居全市共有产权房供应量前两位，推出套数占比分别为18%和13%；另外，房山区和朝阳区分别推出2966套和2852套，均占全市推出量的10%，其余区域占比均未超10%；怀柔区推出套数最少为150套，占比为1%；东城区和西城区无共有产权房推出。大兴区作为试点近期推出3宗集体建设用地建设共有产权房，未来仍将成为共有产权房集中供应区域之一。,图：2018年北京共有产权房分区域供应情况,共有产权房：顺义和大兴供应量最高，东城和西城无共有产权房推出,图：2018年北京共有产权房区域占比情况,数据来源：CREIS中指数据，,数据来源：CREIS中指数据，,截至2018年底，已有27个共有产权房项目在售，累计供应房源29550套，其中绿地兴景苑申购房源比达101:1，因项目性价比高、精准的产品满足了购房人直接诉求，成交量刷新多项共有产权房纪录，被赞为北京“共有产权房典范”，中铁碧桂园、晟品景园及城志畅悦园申购房源比也处于相对高位。值得一提的是，从海淀区永靓家园开始，共有产权房房源配比将根据各区的发展需求及申购数量等因素综合确定。顺义区共有产权房项目累计供应4个，供应房源5300套，项目数量及供应房源数均居各区域首位。怀柔区碧桂园中心成为北京首个人才共有产权房，仅面向怀柔科学城符合条件的人才家庭专项分配。,图：北京各区域共有产权房供应套数,图：北京已完成申购共有产权房项目详情,注：截止到2018年12月,共有产权房：顺义4个共有产权房项目，供应房源5300套，居各区首位,目录,北京市场分析,商品住宅：整体市场“量升价稳”，成交结构向中低端产品转移商办市场：成交规模小幅下降，成交均价基本持平二手房市场：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄土地：成交量同比明显减少，成交楼面价和溢价率同比均下降排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主,自2017年“326”政策出台后，商业、办公类项目销售受到严厉限制，商办市场成交量持续低位运行；同时北京发布新版产业禁止和限制目录政策，成交规模进一步下降。整体来看，2018年北京商办类市场全年累计成交175.85万平方米，月均成交14.65万平方米，同比下降10%；全年成交均价为29986元/平方米，与去年基本持平。2018年商办类产品累计供应规模为264.15万平方米，为近10年历史新低，且供应大部分位于大兴、通州、顺义、昌平等郊区，核心区域供应面临短缺，预计未来核心区域存量项目价值将不断提升，北京商业市场或将进入存量时代，商业运营能力愈发重要。,商办成交：成交规模小幅下降，成交均价基本持平,图：2017-2018年北京商办类产品成交量情况,图：2017-2018年北京商办类产品成交价格及变化趋势,数据来源：CREIS中指数据，,从成交绝对量来看，2018年通州、昌平、丰台等近郊三区商办类产品成交量相对较大，其中通州商办类产品累计成交量居各区首位，全年共成交26.82万平米，占北京全年成交总量的15%；从成交变化来看，2018年受新版产业禁止和限制影响，中心城区商办类市场供应和成交规模同比均呈不同程度回落，延庆、门头沟商办类产品成交量同比增幅较大。,区域成交：通州、昌平、丰台等近郊三区商办类产品成交量相对较大,图：2018年北京商办类产品分区域成交情况,数据来源：CREIS中指数据，,目录,北京市场分析,商品住宅：整体市场“量升价稳”，成交结构向中低端产品转移商办市场：成交规模小幅下降，成交均价基本持平二手房市场：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄土地：成交量同比明显减少，成交楼面价和溢价率均同比下降排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主,二手房：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄,图：2017-2018年北京二手房月度成交情况,2018年北京二手房成交15.1万套，同比增加13%。2月份受春节影响周期性回落，3月份市场开启“小阳春”势头，5月，北京二手住宅交易量创下年内高点，6-9月网签量保持稳定，9月公积金新政出台对市场造成冲击，加之国庆小长假的影响，10月成交量出现大幅下滑，11、12月成交量保持低位，略有回升。此外，北京下半年大量限竞房、共有产权房入市，对二手房客群造成一定分流，市场降温明显。2018年二手房成交均价小幅下滑，均价为58405元/平方米，较2017年下跌5%，降幅收窄。,注：12月成交价格为预估数据,数据来源：CREIS中指数据，,二手房：朝阳、海淀、昌平、丰台二手房市场较活跃，西城成交均价超10万元/平,图：2018年各区域二手房成交均价（元/平方米）,分区域来看，西城区成交价格最高，达102912元/平。其次为东城区和海淀区，均超过79000元/平方米，分别为84523元/平方米和79684元/平方米。由于区域人口、产业、交通、配套等方面优势明显，朝阳、海淀、昌平、丰台二手房市场比较活跃，成交面积均超过100万平方米，其中朝阳区成交量达332万平方米，居各区第一位。,图：2018年各区域二手房成交量（万平方米）,注：各区域成交价格为1-11月成交均价,数据来源：CREIS中指数据，,2018年，北京楼市稳中有升，新房、二手房成交量均同比上涨，二手房与新房成交套数比值为3.7，二手房市场远远活跃于新房市场，北京已进入存量房时代。2018年，北京二手房成交15.2万套，新房成交4.1万套，新房成交占比回升。随着北京可供开发建设的新增土地供应越来越少，新房供应和成交规模也将越来越少，购房者的置业升级需求将主要靠存量房市场来解决。,图：2011年至2018年北京新房及二手房销售套数（万套）走势,图：2011年至2018年新房与二手房销售套数占比,二手房：二手房与新房成交套数比值达3.7，北京房地产市场全面迈入存量房时代,数据来源：CREIS中指数据，,目录,北京市场分析,商品住宅：整体市场“量升价稳”，成交结构向中低端产品转移商办市场：成交规模小幅下降，成交均价基本持平二手房市场：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄土地：成交量同比明显减少，成交楼面价和溢价率同比均下降排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主,土地推出：商品住宅用地（含共有产权房）供应量达732万平方米，供应计划完成率113%,2018年土地供应充足，商品住宅用地实际推出量超出计划供应量。2018年计划供应住宅用地1000万平方米，包含商品住宅用地650万平米（其中共有产权房用地200万平方米），保障性安居工程用地350万平方米；商办用地180万平。全年已供应及纳入“上市项目库”商品住宅用地共计732万平方米，完成年度650万平方米供地任务的113%，其中，共有产权住房用地207万平方米，计划完成率为103%。；商办用地推出156万平米。,图：2018年北京土地供应计划完成情况,土地成交：商品房用地成交规划建面783万平方米，同比减少32%,2018年北京住宅、商办市场累计成交63宗用地。土地面积合计449万平方米，同比减少28%；土地规划建筑面积783万平方米，同比减少32%；土地出让金合计1678亿元，同比减少39%。2018年，住宅用地成交52宗，土地面积为348万平方米，规划建筑面积624万平方米，同比下降36%；商办用地成交11宗，土地面积101万平方米，规划建筑面积159万平方米，同比下降13%。房地产整体市场降温，调控政策趋严，土地出让条件严苛，房企的拿地态度更加谨慎，今年有8宗商品房用地流拍，其中7宗为宅地，流拍率达到13%。,图：2013-2018年北京商品房用地成交规划建筑面积（万平方米）,数据来源：CREIS中指数据，,图：2013-2018年北京商品房用地成交楼面均价（元/平方米）,图：2013-2018年北京商品房用地成交价率（%）,价格及溢价：土地市场持续降温，住宅和商办用地成交楼面价和溢价率同比均下降,2018年，住宅用地和商办用地成交楼面价均出现回落。其中，住宅用地楼面均价为23499元/平方米，同比下降5%；商办用地楼面均价为13260元/平方米，回落明显，同比下降30%。2018年，住宅用地和商办用地平均溢价率均持续下降。其中，住宅用地溢价率为15%，较去年下降9个百分点；商办用地均以底价成交，较去年下降13个百分点。,数据来源：CREIS中指数据，,成交结构：房地产市场整体降温，共有产权房成交量及比例均明显回落,表：2016年北京四宗自持地块概况,房地产市场整体降温，共有产权房比例明显回落。2018年新增共有产权房用地122万平，同比减少近六成，占全年宅地成交比例为20%，较2017年减少11个百分点；自持地块全年累计成交3宗，成交规划建面37万平，同比减少57%，占全年宅地成交比例为6%，较2017年缩减3个百分点。今年共有产权房等刚需楼盘大量入市，开盘去化率相对较低，房企对共有产权房用地的热度降低，其中3宗共有产权房用地流拍。,2017-2018年北京各类宅地成交面积（万平方米）及同比,2017年成交结构,2018年成交结构,2017-2018年北京各类宅地成交面积比例,数据来源：CREIS中指数据，,2018年，除东西城外，其它区域均有宅地成交，顺义成交宗数最多，为9宗，昌平成交量最高，为124万平，大兴、昌平、顺义、丰台等近郊区依旧是北京供应的主力军；昌平、门头沟、怀柔成交量较去年增加，昌平成交量较去年增加近一倍，门头沟成交量较去年增加近五成，其他区域中成交量较去年均减少。土地流拍方面，丰台流拍3宗，密云、房山、门头沟、顺义各流拍1宗。,图：2018年北京各区域住宅用地成交量情况（万平方米）,区域宅地成交情况：昌平宅地成交量最高，近郊区依旧是北京供应的主力,图：2018年北京住宅用地成交分布情况,数据来源：CREIS中指数据，,楼面价方面，朝阳、海淀、丰台、石景山、顺义、大兴成交楼面价高于北京成交楼面价均值，朝阳宅地成交楼面价最高，达41644元/平，其次海淀成交楼面价为40865元/平，丰台和石景山楼面价也超3万/平，平谷地块楼面价不足万元/平；密云和延庆较去年增长明显，昌平和平谷较去年下降明显。溢价率方面，密云、通州、顺义、大兴、海淀溢价率高于北京溢价率均值，热度较高，密云、通州、海淀宅地溢价率较去年出现增长，其它区域宅地溢价率较去年出现下降，石景山、昌平、房山等区域溢价率回落明显，石景山和怀柔宅地均以底价成交。,图：2018年北京各区域宅地成交楼面均价情况（元/平方米）,区域宅地楼面价及溢价率：朝阳宅地成交楼面价最高，石景山、昌平、房山等区域溢价率回落明显,图：2018年北京各区域宅地成交溢价率,数据来源：CREIS中指数据，,2018年，北京商办用地共成交11宗，而去年共成交15宗，朝阳商办用地成交量最高，为49万平，门头沟、昌平（同比增加416%）、朝阳等区域同比增加明显，其中门头沟、昌平去年基数较低，平谷、大兴、丰台等商办用地成交量下降，朝阳区化工路的1宗土地流拍（要求开发商自持比例为50%）。10宗商办用地含租赁用地，综合性商业金融服务业用地成交5宗数，研发用地成交2宗。,图：2018年北京各区域商办用地成交情况（万平方米）,图：2018年北京各区域商办用地成交分布情况,区域商办用地成交情况：多数商办用地含租赁用地，其中朝阳商办用地成交量最高,数据来源：CREIS中指数据，,楼面价方面，丰台、昌平、朝阳、石景山、大兴商办用地成交楼面价高于北京成交楼面价均值，丰台商办用地成交楼面价最高，达26563元/平，房山、平谷、延庆等区域商办用地楼面价不足万元/平，丰台、朝阳、石景山、大兴、门头沟、房山等区域的商办用地楼面价较去年均有不同程度的下降。溢价率方面，统计区域均以底价成交，朝阳溢价率较去年下降明显，下降超过30个百分点，石景山近两年均以底价成交，商办用地市场热度低。,图：2018年北京各区域商办用地成交楼面均价情况（元/平方米）,区域商办用地楼面价及溢价率：丰台商办用地成交楼面价最高，统计区域均以底价成交,注：2017年昌平、平谷、延庆没有商办用地成交,图：2018年北京各区域商办用地成交溢价率情况,数据来源：CREIS中指数据，,排行榜：朝阳区孙河乡2902-46地块楼面价最高，均价超6万/平,表：2018年北京住宅用地成交楼面价排行榜,2018年北京土地成交楼面价排行榜中，首创与远洋联合体竞得的朝阳区孙河乡2902-46地块楼面价最高，达61348元/平方米，该地块采用“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”出让方式，且商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72370元/平方米。,数据来源：CREIS中指数据，,目录,北京市场分析,商品住宅：整体市场“量升价稳”，成交结构向中低端产品转移商办市场：成交规模小幅下降，成交均价基本持平二手房市场：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄土地：成交量同比明显减少，成交楼面价和溢价率同比均下降排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主,2018年北京住宅成交金额排行榜中，前10项目共计成交389亿元，占全市成交金额的19%。从榜单看，成交金额榜中以中高端项目为主，项目成交均价均位于5万/平以上。其中，超半数项目成交均价超过6万/平。,住宅排行榜：TOP10项目成交金额占比为19%，且以中高端项目为主,表：2018年北京住宅成交金额TOP10,数据来源：CREIS中指数据，,2018年北京别墅成交金额排行榜中，前10项目共计成交32亿元，占全市成交金额的8%。从榜单看，前10项目昌平区占三席，其中，君山高尔夫别墅项目成交额为10.86亿，遥遥领先于其他项目。,别墅排行榜：TOP10项目成交金额占比为8%，君山高尔夫别墅项目居成交金额排行榜首位,表：2018年北京别墅成交金额TOP10,数据来源：CREIS中指数据，,2018年北京商办成交金额排行榜中，前10项目共计成交139亿元。从榜单看，前10项目多位于海淀、丰台和门头沟，其中，方恒时尚中心项目以成交额22.29亿位居首位，融汇国际大厦成交金额均17.80亿元，其余项目成交金额均未超15亿。,商办排行榜：TOP10项目共计成交139亿元，方恒时尚中心位居首位,表：2018年北京商办成交金额TOP10,数据来源：CREIS中指数据，,未来市场展望,趋势一：短期内主体调控政策以稳为主趋势二：短期内市场成交量将小幅回暖趋势三：刚需和中小户型成交占比有望继续提升趋势四：部分区域项目去化压力较大,趋势一：短期内主体调控政策以稳为主