第4章房地产税税务筹划(浙江大学研究生课件).ppt

第四章房地产税税务筹划,一、房地产税制的主要规定,我国现行房地产税制中直接以房地产为征税对象的税种主要有以下几种：房产税（对内）城市房地产税（涉外,已合并）土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税契税印花税,房产税和城市房地产税（现已统一合并为房产税）：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。原房地产税制中内外资企业的规定不一，内资企业征收房产税，而外资企业征收城市房地产税。自2009年1月1日起废止了城市房地产税暂行条例，外资企业和外籍个人，统一依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。,城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。如房屋产权转移书据、产权证照、租赁合同等。,（一）房产税的基本规定,1、征税对象及纳税义务人房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或者储藏物资的场所。其征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村地区。,房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（2）产权出典的，由承典人纳税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。,2、计税依据与税率（1）房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。房产税有从价计征和从租计征两种方式；从价计征的计税依据是余值而不是原值，它是原值减除规定比例（10%30%）后的剩余价值；投资联营的房产如果投资者共担风险按余值从价征税，如果不共担风险应按租金从租计征；融资租赁按房产余值从价计征；旧空调和单独作价入账的新中央空调不计入房产价。,（2）房产税税率从价计征的，税率为1.2%；从租计征的，税率为12%。注意：从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂按4%的优惠税率征收房产税。,3、税收优惠,（1）条例规定的免税房产：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；财政部批准的其他免税房产。,（2）实施细则规定的免税房产经县、市政府或其授权机关批准举办的学校、医疗单位、托儿所、幼儿园、敬老院、图书馆（站）、体育场（馆）等社会公益事业单位自用的房产；经县、市政府或其授权机关批准，为安置拆房户、受灾户而搭盖的临时性简易房屋；利用人防工程修建的地下洞内各种营业性场所；,（3）其他具体规定企业的房产在破产期间免征房产税；凡在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。但是在基建工程结束以后，这些房屋没有拆除仍继续使用的，要依照规定征收房产税；经有关部门鉴定对毁损不堪使用的房屋或危险房屋，只要确实停止使用，可免征房产税；,纳税单位与免税单位共同使用的房屋，应划分清楚，按规定分别确定征免房产税；如划不清楚的一律征收房产税；对国家机关、军队、事业单位、公园、名胜古迹等免税单位房产中的营业用房，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆、招待所、商店等使用的房屋及出租的房屋均应征收房产税；学校办的工厂、招待所等房屋，如纯为学校教学、科研等服务的，免征房产税；如有对外业务收入的，应征房产税；即对内又对外的，能分清楚的，分清后计征，分不清楚的，应全额征收房产税；,军需工厂的房产，为照顾实际情况，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民用品的，依照规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各占比例划分征免房产税；对非营利性医疗机构自用的房产、土地、车船，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。,（二）土地增值税的基本规定,1、征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。判定是否征收土地增值税的标准，一是有偿转让；二是国有土地。具体注意事项：,（1）征收土地增值税包括：出售、交换（个人之间交换自有居住用房地产除外）、抵债的；（2）不征税的有：以继承、赠予方式转让房地产的；房地产的出租；房地产的抵押；以房地产进行投资、联营；合作建房；,企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估；因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的。,2、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。,3、税率土地增值税实行4级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,4、土地增值税的计算（1）计算公式应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率）或=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数（2）增值额即应税收入减除扣除项目应税收入包括纳税人转让房地产的全部价款及有关的经济利益。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和登记、过户手续费。,房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发费用不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用扣除，而按土地增值税暂行条例实施细则中规定的标准扣除。具体有两种办法：,一是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的开发费用利息十取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本5%（或以内）二是纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明，其允许扣除的开发费用取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本10%（或以内）,旧房及建筑物的评估价格。评估价格重置成本成新度折扣率与转让房地产有关的税金。营业税、城建税（教育费附加）、印花税（限于非房地产开发公司，房地产开发企业的印花税列入管理费用）。其他。加计取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本20%的扣除（限于房地产开发公司）。,5、税收优惠注意以下三项优惠：一是纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；二是因国家建设需要依法征用、收回的房地产的，免征土地增值税；三是个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税。但居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,（三）城镇土地使用税的基本规定,1、征税范围城镇土地使用税的征收范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有和集体所有的土地。确认标准：（1）城市，国务院批准设立的市，包括郊区；（2）县城，指县人民政府所在地的城镇的土地；（3）建制镇，指镇人民政府所在地的城镇的土地；（4）工矿区，指符合规定的工矿区。,2、纳税义务人在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人。注意包括外商投资企业、外国企业、个体户和其他个人。,3、计税依据和税率土地使用税实行从量计征，以实际占用的土地面积为计税依据。税率采用定额税率，每平方米土地使用税年应纳税额的具体标准为：（1）大城市1.530元；（2）中等城市1.224元；（3）小城市0.918元;（4）县城、建制镇和工矿区0.6元12元.,4、税收优惠（1）法定免税优惠：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；,对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地；企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的；免税单位无偿使用纳税单位的土地；中国人民银行总行所属分支机构自用的土地；对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地。,（2）由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免的优惠：个人所有的居住房屋及院落用地；房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；免税单位职工家属的宿舍用地；民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地；,对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收城镇土地税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据具体情况予以免征或减征土地使用税；城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收城镇土地税。为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况，各省、自治区、直辖市税务局可根据具体情况自行确定对集贸市场用地征收或者免征城镇土地使用税；,房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定；原房管部门代管的私房，落实政策后，有些私房产权已归还给房主，但由于种种原因，房屋仍由原住户居住，并且住户仍是按原租金标准向房主交纳租金。对这类房屋用地，房主缴纳土地使用税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市地方税务局给予减征或免征。,对各类安全防范用地，可暂免征城镇土地使用税；企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，暂免征收城镇土地使用税；企业搬迁后原有场地不使用的，可暂免征收城镇土地使用税；对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暂免征收城镇土地使用税；经贸仓库、冷库，经申请，报国家税务总局批准，可享受减免照顾；其他。,（四）契税的基本规定,1、征税对象契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。注意以下三点：（1）契税的征税对象包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让。包括出售，赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。,（2）对以下行为视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；买房拆料或翻建新房。,2、纳税义务人契税的纳税人是在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。要特别注意的是，契税纳税人是买方而不是卖方，这与所有的其他税收不同。,3、税率契税实行3%5%的幅度税率。实际执行中各省规定不一。,4、计税依据主要注意以下几点：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。即由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳。如交换价格相等，免征契税。,（4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。（5）成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,5、税收优惠（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。,（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。（7）企业改制重组行为的优惠：,股份制改造。对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税；对独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。,企业合并。企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征契税，其余征收契税。企业分立。企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。,股权重组。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。企业破产。企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。,（8）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。,（五）印花税的基本规定,印花税，是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。它是一种具有行为税性质的凭证税。,印花税具有下列特点：一是征税范围广泛。凡税法列举的合同或具有合同性质的凭证、产权转移书据、营业帐薄及权利、许可证照等，都必须依法纳税。二是税率低，负担轻。印花税按比例税率征税的，最高税率为2，最低税率为0.05；按定额税率征税的，每件5元。三是纳税人自行完税。,1、纳税义务人在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证并应依法履行纳税义务的单位和个人。包括立合同人、立据人、立账簿人、领受人、使用人等。,2、税目、税率印花税的征收对象是应税凭证。包括合同、书据、账簿及权利、许可证照四大类，共分13个税目：（1）购销合同；（2）加工承揽合同；（3）建设工程勘察设计合；（4）建筑安装工程承包合同；（5）财产租赁合同；,（6）货物运输合同；（7）仓储保管合同；（8）借款合同；（9）财产保险合同；（10）技术合同；（11）产权转移书据；（12）营业账簿；（13）权利、许可证照。,印花税的税率有比例税率和定额税率两种。比例税率分为5个档次，分别是0.05、0.3、0.5、1、2。（1）适用0.05税率的为“借款合同”；（2）适用0.3税率的为“购销合同”、“建筑安装工程承包合同”、“技术合同”；（3）适用0.5税率的是“加工承揽合同”、“建筑工程勘察设计合同”、“货物运输合同”、“产权转移书据”、“营业帐薄”；（4）适用1税率的为“财产租赁合同”、“仓储保管合同”、“财产保险合同”；（5）适用2税率的为“股权转让合同”。,定额税率适用于“权利、许可证照”和“营业帐薄”中的其他帐薄，均为按件贴花，税额为5元。,（六）耕地占用税的基本规定,1、新政调整的内容耕地占用税属于地方税，由各省在中华人民共和国耕地占用税暂行条例基础上制定具体的执行细则。浙江省新的耕地占用税政策作出调整如下：一是提高了耕地占用税的税额标准。规定的新税额标准为2550元/平方米，比原税额标准提高了4倍左右。此外，占用基本农田的，在上述标准基础上再加收50%。,二是调整了部分市县征收税额标准的划分。根据浙江人均耕地和经济社会发展情况，对各市、县（市、区）耕地占用税税额标准规定为如下四档：杭州、宁波、温州、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州等市本级和义乌市，每平方米为50元；金华、衢州、丽水等市本级和富阳、慈溪等10多个县（市、区），每平方米为45元；淳安、奉化、永康等30多个县（市、区），每平方米为35元；文成、泰顺等县，每平方米为25元。,三是扩大了耕地占用税的征税范围。将占用耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、盐田、养殖水面以及渔业水域滩涂等建房或者从事非农业建设的，均纳入耕地占用税的征税范围。四是对减免税项目作了从严规定。具体有：,（1）中外合资企业、中外合作企业和外国独资企业占用耕地不再免征耕地占用税，而与内资企业一样对待。（2）铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库等不再享受占地免税政策，统一按每平方米2元的税额征收耕地占用税。（3）农民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。,（4）对于农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，须经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，才可予以免征耕地占用税。,新政的意义：（1）通过税收手段调节占地，加大保护耕地力度；（2）征收的税款用于土地的开发和整治，可以稳定农业生产，稳定粮价；（3）“三资”企业占用耕地不再免征耕地占用税符合市场经济发展规律。,二、房地产税制改革,（一）房地产税制主要问题1、税种繁杂，重复征税。2、税费负担过重。3、设计不合理。交易环节税负重，拥有环节税负轻。4、计税依据不合理。,（二）改革设计方案,方案一：将地产与房产分别核算，对土地，征收土地使用税；对房产合并现有的土地增值税及房产税等，征收统一的物业税。房地产公司：1、流转税及附加税；2、企业所得税；3、土地使用税及土地使用费，10%左右；4、物业税，税率5%左右。投资者：1、按年缴纳物业税；2、购买时缴纳契税。,方案二：合并现有房地产类所有税费，执行统一的物业税。房地产公司：1、流转税及附加税；2、企业所得税；3、物业税。房产出售环节税率大约1215%。投资者：1、按年缴纳物业税；2、购买时缴纳契税。,由于房地税涉及面非常复杂，推出物业税目前难度很大，现阶段比较可行的办法是改革现有的房产税。目前先在上海、重庆试点，已于2011年1月28日开始实施。重庆的方案是对别墅等高档商品房征房产税，上海的方案是只对新增住宅征收房产税。房产税征收细则为：上海：人均60平方米以上起征，仅对新购房征。计税价格暂按应税住房市场交易价格的70%计算，适用税率暂定为0.6%，但应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。,重庆：征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。房价达9941元起征，税率为0.5%1.2%。其中在本次征税前拥有的独栋别墅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率