赴许昌市城中村改造学习考察报告

1/7赴许昌市城中村改造学习考察报告为学习借鉴XX市城中村改造经验，研究探索城市改造思路，积极稳妥做好中心城市城中村改造工作，3月14日市委常委、XX区委书记王大睿带领市建设局、规划局、区政府、崆峒山生态文化旅游示范区及区发改局、建设局、规划局、柳湖乡等单位负责人赴河南省XX市学习考察城中村改造工作。考察组先后深入XX市XX区三里桥等部分城中村改造小区进行了实地考察，并与有关部门负责同志进行了交流，观看了有关展览，大家普遍感到XX市城中村改造理念新、力度大、办法多、机制活，效果好，具有较高的学习借鉴价值。一、XX市城中村改造基本情况XX市位于河南省中部，下辖XX市、XX市、XX县、XX县、XX县和XX区6个县（市、区），98个乡（镇、办事处）、2339行政村（社区），总面积4996平方公里，总人口458万。主城区由XX区、新区、开发区、XX区和XX县县城区组成，需要改造城中村及棚户区172个，其中城中村160个，棚户区12个，涉及村居民万户、企事业单位1762个。自XX年启动城中村和棚户区改造工作以来，XX市委、市政府按照“统一规划、科学安排、有序推进”的原则，共实施城中村棚户区改造项目80个，其中，XX2/7区26个，新区6个，开发区7个，XX区25个，XX县16个，截至目前，有26个已完成，有18个正在进行拆迁和详规编制等前期工作，有35个正在进行安置房建设，已完成拆迁813万平方米，建成安置房180万平方米，正在建设安置房242万平方米，累计完成投资377亿元。二、XX市城中村改造主要做法及经验XX市城中村改造工作坚持“政府主导、市场运作、群众自愿、县区负责、成熟一个、改造一个”原则，建立了一套强有力的工作机制、着力激发社会各方面的积极性、创新运作模式破解资金等难题，有效推动了城中村和棚户区改造工作。（一）群众参与是推进城中村改造的重要方式。在城中村改造中XX市坚持让群众全程参与监督管理。在前期工作中，创新宣传形式，印制并发放城中村改造宣传手册，许昌日报开辟城中村改造政策问答，许昌电视台开辟现场采访专栏，广泛宣传城中村改造的重要意义，充分调动社区干部和广大群众支持改造、参与改造的积极性。改造实施由村社在征求群众意见的基础上，向县（区）政府提出申请，市区两级进行批复。所有改造方案由村民委员会负责制定，经全体会议或代表大会讨论后，在村组、社区、街道办事处进行“三榜公示”，广泛征求群众意见，反复修改完善，根据社区实际做到“一村一策”。改造工程启动初期，XX市每个县区根据整体规划和市区批复的社区改造方案，先期3/7确定12个社区进行试点，分类分批次有序推进改造工程。在改造实施过程中，邀请民意代表全程参与和监督改造工作的各个环节，在每个城中村改造现场树立公示栏公开规划图、安置小区效果图，真正做到改造体现群众意愿，维护群众利益。（二）规划先行是推进城中村改造的关键环节。城中村改造中XX市委、市政府始终坚持“先规划，后实施”的方针，以规划为引领，用规划引领改造，用规划控制建设。目前，全市已经完成城中村改造控制性规划103个、修建性详细规划71个。市规划、国土等部门以城市总体规划为指导，做好控制性规划编制的指导服务，充分体现村民在医疗、健身、休闲、教育、就业等方面的需求。每个城中村改造项目都科学合理规划停车场、公共绿地，以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施，确保入住后的村民生活便利。所有城中村安置楼都在本村本社范围内以原地选址为主，异地选址为辅，先建设安置楼后征收拆迁现有建筑，安置楼建设以912层小高层为主，所有安置楼项目开发企业利润控制在10以内，最大限度的保障了群众利益。市规划、住建、国土、教育等部门每年都组织两次城中村及棚户区规划执法大检查，确保城中村改造的容积率及附属配套工程等落实到位。（三）让利于民是破解征收难题的有效举措。土地房屋征收历来是城中村改造面临的最大难题。XX市坚持依法征4/7收、让利于民、阳光操作，保障了征收工作的顺利推进。城中村改造启动以来，XX市就严格按照河南省实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定、XX市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法等政策规定，依法推进征收工作。按照超前谋划、群众申请、调查摸底、制定方案、签订协议、张榜公示、房屋拆迁、安置房建设的工作流程，规范每一个环节的执行和操作标准。对估价机构的选择、房屋面积丈量、补偿协议签订、补偿资金发放、特殊困难群众认定条件和认定结果等环节都进行公示。坚持“一个政策讲到底、一把尺子量到底、一个标准管到底”。市上专门成立由纪检监察人员、人大代表、政协委员、被征收折迁群众代表参加的房屋征收补偿费用发放核查组，对群众提出的异议进行复核调查，对存在的问题及时纠正，确保折迁安置工作公开、公平、公正。在群众安置工作中，XX市补贴力度很大，XX市安置楼建设成本每平方米2200元，而面向群众出售的安置楼价格为每平方米560元，远远低于成本价。安置楼原则上每户一大一小两套房屋共200平方米，对原有建筑面积超过200平方米的按照每平方米560元的标准进行货币补偿，不足的仍按照200平方米进行安置，超出原有面积的部分群众按照每平方米560元的标准补缴差价。XX区根据旧城区居民住宅面积差距较大的问题，在安置房建设中，把建房面积5/7分成60、90、120平方米3种户型，每户拆迁面积低于新建户型面积的，按最接近的上限户型安置，如原拆迁面积50平方米，按60平方米进行安置，其中，50平方米与拆迁补偿款相抵，另外10平方米按建设成本价收取。在安置房分配上，按照拆迁协议签订顺序和实际搬迁时间综合考虑确定回迁次序。在选房上采取“一高一低、一大一小”的办法，即每户在选房时，200平方米安置房在选一套低层的同时，还要选一套高层，在选一套120平方米大户型的同时，还要选一套80平方米小户型的住房。针对被改造村的村民在房屋拆除后不能及时提供过渡房的问题，各县（区）参照市场租金标准，计发租金补贴，按每人每月200元，每月及时发放到村民的手中。在采取征地拆迁补偿资金入股的社区，安置房建设期间，在事先确定股息的基础上，每月计息，按时发放。在村民过渡期间，村民的子女入学、生产、生活、就医等问题，各县（区）都明确专人认真落实，妥善解决了村民的后顾之忧。为解决城中村改造后村民就业和生活问题，各县（区）按照有关政策，对涉及城中村改造的村民全部纳入社保、医保，生活困难的纳入低保。对有就业能力的村民进行免费培训，帮助就近进入工业集聚区、科技创业园、商贸物流区等就业。对年纪偏大、文化水平低的村民，有的组建物业公司参与小区的物业管理，有的组建市政管养公司参与市区绿化养护、6/7道路保洁。XX县在物业管理方面根据开发商、物业公司、业主的责、权、利，合理确定管理费用，并采取土地入股、预留商铺等办法积极创收。如邓庄社区村民入住小区后不仅可免除水电气暖和物业管理费，每人每月还可得到480元的生活补贴。（四）政府主导市场运作是城中村改造的基本原则。在城中村改造中XX市政府在坚持规划主导、政策主导、征收主导、土地利用主导的同时，加大市场运作力度，做深做透资本运作这篇文章，在运作中搞好规划设计、算账论证、盈亏找平。在整个改造工程中XX市政府放权让利，城中村改造建设用地在扣除必须上交的五项费用后，全部返还各县区用于城中村改造，对于行政性收费全免，事业性收费只收取成本费，最大限度的降低安置房的建设成本。所有城中村改造安置房建设用地由县（区）政府审核确认，按土地利用现状依法转为国有，办理国有土地使用证。对配套开发用地，坚持走招拍挂程序。各县区建立土地整理融资收储工作机制，吸纳社会资金和实力强的企业集团参与土地整理，有效破解了资金瓶颈。在具体开发建设中坚持一村一案，拼盘算账，把旧村现状土地存量、人口安置总量与开放商投资综合算账，实现净地与毛地拼盘算账，对原址不足以弥补开发企业拆迁费用及安置群众造成的损失，按照规划拼盘搭配一定比例的土地，解除开发企业的后顾之忧，充分调动了各类企业参与改造7/7建设的积极性。经过5年的实践，XX市已经形成了多元化的运作模式一是政府统征储备模式。即由政府统一征收、统一拆迁、统一储备、统一出让、统一安置，拆迁腾出的土地净收益用于城中村改造支出。仅XX区XX2016年就腾空土地3700亩，出让土地1100亩，实现土地收益16亿元。二是村企共建模式。即由政府制定规划、优惠政策，吸引开发商融资改造。如XX县的武店村由瑞贝卡公