银行关于ｘｘ市皇龙新城一期商铺的分析报告

1/6银行关于市皇龙新城一期商铺的分析报告在我行为购买广西皇龙居房地产开发有限公司开发的“皇龙新城”一期项目的业主提供个人商业用房按揭贷款的同时，为控制和防范风险，即时掌握商铺市场的状况，现就市“皇龙新城”一期商铺进行调查分析，现将相关调查分析情况报告如下一、项目概况“皇龙新城”一期商铺共有131间，建筑面积平方米。其中一层商铺面积共有68间，建筑面积平方米；二层商铺共有62间，建筑面积平方米；负一层商铺仅有1间，建筑面积平方米。其中一层沿望州路商铺价格在13000元/平方米19689元/平方米之间，沿小区入口小路一层商铺价格在6888元/平方米13000元/平方米，一层商铺均价13700元/平方米。二层商铺价格在3000元/平方米5000元/平方米。其商铺均为物理隔离，且有独立产权。二、项目优势2002年市委、市政府决定把东沟岭新区的改造列入“136”工作目标，兴宁区市政府从2016年到2016年将决定投入40亿的巨资改造新区。目前，兴宁区政府新的行政中心也已落户新区，“金桥物流园”、“东盟国际大酒店”、“金源国际汽车城”等项目竞相开发。新区已初步形成了2/6汽配商圈、建材商圈、物流商圈为主的经济格局。“皇龙新城”一期项目位于市的东北门户，综合兴宁、西乡塘、青秀区三区交通、市政等优势资源，交通方便，与明秀东路、望州路、环城高速公路、南梧大道、厢竹大道相连，直达环城高速路。以望州路为中心，包括望州路、望州南路、园湖路、明秀东路、南梧大道的专业汽配商街，是最早形成的汽配街之一，聚集了包括上海大众汽车特约维修店、高邦汽车修理厂、金福汽修厂在内的近600个汽配商铺，经营品种齐全，成规成行，专业性强，汽配商业氛围浓厚，一贯享有“汽配一条街”的美誉，占据了广西汽配市场的半壁江山。该项目位于望州路的繁荣龙头之地，以300米全线沿街的汽配铺规模，整合“汽配一条街”的历史积淀，有望成为引领广西汽配市场发展新潮流的前沿阵地。除此之外，市窗帘、布艺市场零星分布于北湖路、明秀路，整个市场没有统一的管理，很不规范，也没有形成很好的商业氛围，对此，市政府有意将市场进行整合并与皇龙居房地产开发商进行洽谈。该项目开发商目前根据市场的需求计划把二层商铺打造为窗帘、布艺的专业大卖场，填补市在这一专业市场上的空白。三、市场状况据中国汽车工业协会提供的数据显示，2016年13/610月汽车产销一直呈现快速增长势头，截止10月底，汽车产销分别达到万辆和万辆，同比增长和，双双超过去年全年。预计全年汽车产销有望达到并超过700万辆。目前，我国的汽车零部件流通市场年需求量约800亿元，汽车用品的销售额2016年突破500亿元，汽车维修行业产值也超过500亿元，整个汽配服务业随汽车的增长而急速增长。随着经济的发展正处于高速发展的成长期，汽配服务业利润丰厚，前景广阔。为此许多经营者竞相抢滩这个朝阳行业。但是市的绝大部分汽配铺都没有独立产权，许多经营者只是租赁身份，经营权没有保障，面临着道路的改造或者其他建设被拆迁的威胁，给经营带来很大的不利影响。皇龙新城一期一站式汽配商街的推出则解决了经营者的后顾之忧，很好的满足了市场的需要。目前，市望州路汽配铺每月租金约为6080元/平方米。“皇龙新城”一期一层商铺均价13000元/平方米，根据等额本息还款法贷款十年和首付四成计算，则每月还款为元/平方米，其中月均利息元/平方米。如果业主将该商铺进行出租，则每年收益为720960元/平方米，其年收益率约为。如果业主采取首付四成按揭十年的方式，扣除银行利息的十年内年收益率为。随着市经济的迅猛发展，大量的拆迁使得住宅市场需求量剧增，这部分需求在几年内都将是购房的主力，4/6而市东沟岭及东沟岭附近的低价楼盘如振宁翠峰、恒大新城、棕榈湾、柠檬宿和金禾湾则恰好满足这种购房的需求。因为这种购房需求在未来几年内一直存在，所以与之相关的房屋装修和装饰市场必然会在相当长的一段时间里被这种购房需求带动。市窗帘、布艺市场零星分布于北湖路与明秀路。这些路段的商铺租金每月约为70100元/平方米。高昂的租金成为许多经营者最大的成本支出，因此为了降低成本，提高利润，从事这个行业经营者都在寻找租金低，又具有浓郁商业氛围的窗帘、布艺专业市场。“皇龙新城”一期二层商铺的市场定位正好满足了这种需求。目前，“皇龙新城”一期二层商铺目前初步定价为4500元/平方米。根据目前市场状况，其预估月租金约为40元/平方米。根据等额本息还款法贷款十年和按照抵押率50计算，则每月还款为元/平方米，其中月均利息元/平方米。如果业主将其商铺出租，十年内扣除银行利息的年收益率为。由于皇龙新城一层商铺价格与原预估销售价格相比有了明显地上涨，其市场价格由预估的均价5000元/平方米涨为13000元/平方米，总价款为5643万元。目前，皇龙新城一期一层商铺销售情况良好，已交定金的商铺数量为35间，占商铺数量的51；已交四成及四成以上首付的商铺数量为29间，占商铺数量的43。其二层商铺初步计5/6划将其定位为窗帘、布艺的卖场，由兴宁区招商局和开发商进行招商。其招商引资正在进行当中，所以开发商目前对二层商铺采取租赁与销售的同时进行，现由于工程进度原因目前并未开始正式对外销售。鉴于以上情况，开发商未上场的定位发展考虑要求我行叙做二层的商铺按揭。四、结论及建议1桂中银个部（2016）324号批文批准我行只叙做“皇龙新城”一层由物理隔离、独立产权的商铺按揭贷款，额度为1500万元。原可行性报告的价格偏低，现在一层商铺价格已由原可行性报告的5000元/平方米变为13000元/平方米，二层商铺由3000元/平方米变为4500元/平方米。我部建议增加“皇龙新城”一期商铺按揭额度2800万元。2“皇龙新城”二层商铺由物理隔离和独立产权，并且其从事的项目市场定位有发展空间，我部建议在首付50