物业前期开发：四个“病症”与八剂“药方”

1/6物业前期开发四个“病症”与八剂“药方”物业管理解决了开发建设单位和购房人的后顾之忧，但前期开发过程中的种种不规范行为给后期的物业管理带来了很大的麻烦。这造成很多物业管理企业不堪重负，也制约了物业管理行业的发展，这一问题在业内被称为“前期开发生病、后期管理吃药”。笔者现结合工作实践，对前期开发中的这些“病症”做详细分析，并对解决这些问题开出一系列“药方”。病症前期开发不规范，物业管理代人受过病症一规划设计欠债多住房商品化后，土地资源越发紧张，开发单位和政府出现了“慌不择地”的状态，善于“见缝插房”成为城市规划的“技巧”，这造成了住宅小区规划不科学，缺乏统一性、整体性的直接后果。多家开发引发多头管理，造成物业管理的交、推诿，责任不清引起后期管理的矛盾冲突；零星开发的物业规模太小，难以形成规模效益；由于项目整体考虑不周全，部分区域物业管理用房、社区活动用房不到位，造成后期管理难度大；由于规划配套设施，如地下车库、会所等产权2/6不明确，造成业主群起维权，而多数业主的“维权方式”只是拒绝交纳物业管理费。病症二建筑设计不科学在物业管理过程中，经常遇到建筑设计问题引发的管理难题或纠纷。比如外墙布局不合理，窗台飞边太宽，无法安装空调；共用平台全封闭，无法上人打扫或被独家占用等，造成堵塞积水，引发物业管理矛盾纠纷；建设设置的水渠、绿化、喷泉、草地、景观灯等，后期物业管理成本大，业主无法承受分担的水费和电费；烟道设计不合理，造成油烟返烟、业主堵塞等使用纠纷；外墙装饰性设施成为小偷的“云梯”；二次供水，不向最终用户收费等等。这些问题虽然是一些小事，但确实增加了物业管理的成本，有的甚至引发了尖锐的矛盾和冲突。病症三开发建设遗留问题开发建设遗留问题主要体现在新建商品房住宅区中，如建设单位擅自变更规划设计，绿化带变成停车场，容积率超标，房屋质量差，维修资金不到位等。尤其是房屋质量问题，一般都在业主入住后才反映出来，楼板裂缝、外墙涂料剥落，房屋渗漏等常见问题让业主担忧，但维权难度大。业主往往就将问题集中反映到物业管理企业那里，物业管理企业无法左右开发单位，往往变成“替罪羊”，承受物业管理费难收的“恶果”。3/6病症四房屋销售问题开发建设单位在出售房屋时，为了促销往往做一些不利于后期物业管理的事情将后期物业管理描述得非常好，但一些许诺的配套设施往往难以及时兑现，比如网球场建设、封闭围墙、24小时供应热水、绿化景观效果等等；发布虚假广告，对购房人许诺的预期效果不能实现；对可能引起争议的事项不告知，如为了节约费用不将垃圾清运、路灯等项目一次性移交相关部门，造成业主的积怨和入住后养护成本过大；逾期交房、面积缩水、售后服务不及时或根本不落实。这些问题往往导致业主迁怒于物业管理单位，认为物业管理单位没有工作到位，于是就拒交物业管理费。药方科学规划，规范开发销售行为药方一合理规划一个城市在解决居民的住房问题时一定要有通盘考虑，新区建设与老城区改造都要有科学的长远规划，进行严密的科学论证。规划物业区域时要考虑城市建设的整体性，统筹安排，还要考虑规模，住宅区既不能过大，也不能太小，10万20万平方米为一个区域比较适宜，区域既要考虑封闭管理，又要方便生活、便于物业的管理和养护。对一些老旧住宅区，可以进行二次规划，完善设施，健全4/6社区功能。药方二明确产权物业规划建设之初，是一张“白纸”，许多问题可以尽量事先考虑，在土地出让、项目规划、建设许可等环节，都可以明确物业管理用房、社区管理用房、经营性配套用房、非经营性配套用房的具体位置、面积和产权归属等问题，不要将矛盾遗留到房屋交付使用之后。药方三实行一价制商品房价格不断上涨，“价外价”一直是业主愤怒的导火索。要规范开发建设单位、经销商将诸如水表、电表、煤气设施、封闭阳台、太阳能等各种配套建设项目的费用计入成本，实行一价制，不得收取“价外价”，不要在交付房屋时再收取煤气、水电表、封闭阳台、热水设施等各种各样名为代收费用的价格，减少后期物业管理的难度。药方四考虑适度管理成本在房地产开发的过程中，为了吸引人们去购买，开发商往往会将环境作为销售的亮点，但是预先考虑后期的适度管理成本是很有必要的。如对中低档商品住宅和保障性住宅区，应该尽量避免建设高养护成本的景观和种植养护成本高的植物和草皮；路灯、垃圾清运等要一次性交付路灯管理处、环卫处等城市管理部门，减少业主的后期5/6使用成本。药方五科学设计收费环节众所皆知，收缴物业管理费比较困难。因此，要尽量避免或减少物业管理费的收费项目，采取科学的收费方法，提供制约欠费的手段。高层物业项目在设计中要解决好二次供水、电梯运行、供热项目的水费和电费向最终用户收取的问题，避免物业管理企业再去做代收、分摊费用的工作，以免产生矛盾。物业管理费与其他各项设施使用费用的收取，尽量采取“一卡通”的做法，避免人力资源在收费工作中的重复和浪费。药方六严格验收化解房屋质量矛盾的关键是严格竣工验收、落实售后服务工作。严格工程竣工验收工作，加强对房屋质量、配套设施设备、绿化以及环境的验收，并落实好售后服务，属于全体业主产权的物业管理用房、非经营性配套用房等要由产权部门验收确认，并监督交付。由于商品房开发的阶段性比较强，大多数物业只是项目工程，房屋销售以后，开发商可能会离开项目所在地，因此必须建立质量保证金制度进行制约。保证金应当由开发建设单位交于房地产协会或行政主管部门统一保管，待保质期满后予以退还，或用于处理房屋质量遗留问题。药方七规范销售行为6/6商品房销售宣传广告应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等规定，涉及规划设计、配套设施、施工质量、物业管理的广告内容必须真实、合法、准确，不得夸大或造假，不得就物业管理费用的减免以及其他物业管理行为进行不恰当的承诺，避免给后期物业管理带来麻烦。在没有明确规定的情况下，开发建设单位与购房人的销售合同中，对车库、会馆、商业用房等配套用房要进行统一的合同约定，并注明没有进行约定的归全体业主所有。药方八前期物业管理与销售同步介入许多购房人可以承受一次性的高房价，却无法承受长期的高物业服务费，许多购房人到物业交付的时候才对物业管理费的收取提出质疑，