假设开发法及其应用【PPT课件】

第九章 假设开发法及其运用44 假设开发法的估价前提33 动态分析法和静态分析法22 假设开发法的基本公式11 假设开发法概述55 最佳开发经营方式的选取66 假设开发法测算中各项的求取77 假设开发法总结和运用举例一、假设开发法的含义（ 熟悉 ） 假设开发法又称开发法、预期开发法、 剩余法 ，是将预测的估价对象 开发完成后的价值 和 后续开发建设的必要支出及应得利润 ，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。 假设开发法的 本质与收益法相同 ，是以房地产的未来收益 (具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额 )为导向来求取房地产的价值。 第一节 假设开发法概述 二、假设开发法的理论依据（ 熟悉 ） 假设开发法的理论依据与收益法相同，是 预期原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的 倒算法 。 两者的主要 区别 ： 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的 房地产价值 假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是 土地价值 。 三、假设开发法适用的估价对象（掌握） 假设开发法适用于 具有投资开发或再开发潜力的房地产 的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 对于 城市规划尚未正式明确 的待开发房地产， 难以采用 假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。 四、假设开发法估价需要具备的条件（ 掌握 ） 运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于一下两个预测： 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了 房地产的最佳开发方式 （包括：用途、规模、档次）。 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。 当估价对象具 有潜在的开发价值时 ，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。 五、假设开发估价的操作步骤（ 熟悉 ） 运用假设开发法估价一般分为下列 8个步骤进行： 选择具体估价方法 ; 选择估价前提 ; 选取最佳开发经营方式 ; 估计后续开发经营期 预测开发完成后的价值 ; 预 测后续开发的必要支出 确定折现率或计算后续开发的利息和利润 ; 计算开发价值。 调查待开发房地产的 状况 选择最佳的开发利用 方式 预测 开发完成后 的房地产价值 估算后续 开发经营期 测算后续开发建设的必要支出 和应得利润 计算 待开发房地产的价值 包括用途、规模、档次等确定 土地的位置 土地的面积大小、形状、 平整程度、基础设施通达程度、 地质和水文状况等 规划设计条件 土地权利 第二节 假设开发法的基本公式（ 掌握 ） 一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值开发完成后的房地产价值取得待开发房地产的税费 开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费的计算是难点。 开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租、预租，和有营业等。 7种开发方式有 ： 生地开发为熟地 生地开发为房地产 毛地开发为熟地 毛地开发为房地产 熟地开发为房地产 在建工程续建成房屋 将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成新的房地产。 二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式 （一）求土 地价值的公式 （ 1）适用于 生地开发成熟地再进行房屋建设 的公式 生地价值开发完成后的价值生地取得 税费 由生地建成房屋的成本管理费用销售费用 投资利息 销售税费开发利润 （ 2）适用于将 生地开发成熟地 的公式： 生地价值开发完成后的熟地价值生地取得 税费 由生地 开发成熟地的成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地开发利润 （ 1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值开发完成后的房地产价值取得毛地应的税费由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 （ 2）适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值开发完成后的熟地价值取得毛地应的税费由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 熟地价值开发完成后的房地产价值取得熟地的税费由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 （二） 求在建工程价值的公式 （适用于将在建工程续建成房屋） 在建工程价值续建完成后的房地产价值取得在建工程的税费续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建利润 （三）求旧房价值的公式 旧房价值装修改造完成后的房地产价值取得旧房的税费装饰装修改造或改变用途的成本管理费用投资利息 销售费用销售税费装饰装修改造利润 第三节 动态分析法和静态分析法 一、动态分析法和静态分析法的定义（ 熟悉 ） 假设开发法的具体估价方法有，动态分析法和静态分析法。 房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。其方式有如下两种： 采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为现金流量折现法 ; 采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。 二、动态分析法与静态分析法的区别（ 掌握 ） (1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额 ;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 (2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，不考虑预售及延迟销售 ;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，要将它们折算到折算到估价时点上，然后再相加减。 (3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 三、动态分析法和静态分析法的优缺点（ 熟悉 ） 从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列 3点： 开发经营期究竟多长要估算准确； 各项支出、收入在何时发生要估算准确； 各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估算准确。 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。 第四节 假设开发法的估价前提（ 掌握 ） 假设开发法的估价前提有 3种： 将这种估价前提称为“业主自行开发前提”。 将这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。 将这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 第五节 最佳开发经营方式的选取（ 熟悉 ） 选取最佳开发经营方式之前，应调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况，然后选取最佳开发经营方式并确定未来开发完成后的房地产状况。 1）土地所在城市的性质 2）土地所在城市内的区域的性质 3）具体的坐落位置 第六节 假设开发法计算中各项的求取（ 掌握 ） 一、后续开发经营期 开发经营期 的起点是 (假设 )取得估价对象 (待开发房地产 )的日期，即 估价时点 ，终点是预计未来开发完成后的 房地产经营结束的日期 。 开发经营期包括 开发期 、 经营期 。 开发期又分为 前期 、 建造期 。 开发期的始点与开发经营期相同，终点为待开发房地产竣工的日期。 未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期（针对销售情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。 二、开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值 开发完成时 的房地产状况所对应的 市场价值 。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期。 开发完成后的房地产价值一般是通过 预测 来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或 采用市场法与长期趋势法相结 合。 对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用 收益法 将该收益转换为价值。 三、后续开发的必要支出和应得利润 测算的方法与成本法相同 后续开发建设的必要支出和应得利润主要有 ：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。 不相同何在？ 本质上应是预测的 未来发生时的值 ，而不是估价时点时的值； 它们是在 取得待开发房地产之后 到把待开发房地产开发完成的必要支出和应得利润，而不包括取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。 投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要预测 （ 1）计息的项目应计息的项目包括： 未知、需要求取的 待开发房地产的价值 ; 取得 待 开发房地产的 税费 ; 后续 开发成本、管理费用、销售费用。 销售税费和开发利润 不计息 。 （ 2）计息期的长短 。 一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点。 一般不考虑预售和延迟销售的情况。 未知、需要求取的待开发房地产的价值一般是在估价时点时一次性付清。 其他项目在一段时间内连续发生，通常认为是均匀发生的。 （ 3）计息的方式。有单利计息和 复利计息 两种。 （ 4）利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用下同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。 （ 5）计息周期。 计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是、半年、季、月、周或天等，但通常为年。 （ 6）应考虑不同情况下采用名义利率、周期利率和实际利利率。 开发利润 开发利润测算也只有在传统方法中才需要。 测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。 在测算时要注意计算基数与利润率的对应。 利润率名称 利润计算基数构成 直接成本利润率 土地取得成本 + 开发成本 投资利润率 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用十销售费用 成本利润率 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 销售利润率 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费 +开发利润 房地产项目利润率对比表 四、折现率 折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和求取方法相同 五、测算中的其他有关问题 注意假设开发法的三种估价前提 应考虑开发完成后的房地产价值以外（额外）的收益 第七 节 假设开发法的总结和运用举例 见 344 历年真题 1、关于假设开发法的说法，错误的是 ( D )。 A运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时值 D在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值 2、某房地产开发项目建筑面积 3850设期 2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出 50%，半年和一年后分别售出 30%和 20%，出售时平均单价为 2850元 /现率为 15%，开发完成后的房地产于建设初期的价值为 ( D )万元。 A B C D 7在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ B ）。 A取得待开发房地产的时间 B开发期间的某个时间 C开发完成后的时间 D开发完成之后的某个时间 28现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为 1500元 / ，其中主体工程 900元 / ，安装及装饰装修工程费为 600元 / 。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为 15%，则在估价时点的续建费用为（ B ）元 / 。 A 486 52 B 521 74 C 559 50 D 1398 76 12在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之