商业地产和住宅项目、开发、经营模式比较

商业地产和住宅项目 、 开发 、 经营 模式 比较 一、 商业地产和住宅项目的区别 1、 功能区别 2、地段区别 3、客户区别 4、操作复杂性区别 5、物业要求区别 6、销售模式区别 7、投资回报形式 8、专业性程度 二、 商业地产和住宅项目开发的区别 1、住宅项目的开发 2、商业地产的开发 三、 商业地产和住宅项目的开发经营模式比较 1、商业地产的开发经营模式 商业项目的选址 商业项目的商业规划 商业项目的招商 引进商业物业管理 适当划分商铺面积 2、住宅地产的开发经营模式 一、 商业地产和住宅项目的区别 1、 功能区别 住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通与展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。 2、 地段区别 房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为 甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果建到郊外，其生存就十分渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。 3、客户区别 住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为 两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。 但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，表 1 为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。 表 1 某购物中心的目标商户分类 7 类别 描述 示例 主力店 功能：客层范围广、吸纳能力强，是项目的龙头； 品牌：具有很强的品牌影响力； 规模：具有较大的规模， 通常在 2000平米以上； 号召力：市场号召力强。 超市、百货、专业店、电影院、游戏天地 次主力店 功能：具有较强的辐射力，是重要的客源锚固点； 品牌：具有较强的品牌影响力； 规模：通常在 300 平米以上； 号召力：具有较强的市场号召力； 桑拿、保龄球、高档餐饮、咖啡茶艺、数码通讯、特色配套 /餐饮 旗舰品牌店 国外二三线品牌，国内一线品牌，行业内龙头商户，具有较大影响力，能带动大量其他商户入场，规模通常在 80 平米以上。 品牌男装、女装 珠宝首饰、中高档化妆品 普通品牌店 品牌知名度一般，不具有独立吸纳客源的能力，借助集群效应或寄生来挖掘商业价值。 男装、女装 、珠宝首饰、化妆品、箱包、皮具、家居家饰 商铺投资者（买家）又分为自营型与纯粹的投资型客户两类，表 2 为对二者的描述。 表 2 自营型与投资型客户的购买特征 7 客户类型 购买特征 自营型客户 1、 注重运营成本，对价格较为敏感； 2、 出于资金周转的考虑，不愿支付过多资金用于购买铺位； 3、 容易受到广告宣传和现场氛 围的引导。 投资型客户 1、 注重未来的前景，关注租金回报和物业的升值； 2、 没有时间管理，喜欢灵活的销售模式，购买面积较小； 3、 现实性强、随大流，喜欢跟风； 4、 容易受到广告宣传和现场氛围的引导。 4、 操作复杂性区别 从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业 地产的生死环节，稍有不甚，便会将商业带入万劫不复的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。 5、 物业要求区别 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求不是很高，比如一般的多层住宅都没有电梯，除了一些高档的别墅；高层住宅一般会安装电梯，不过楼梯的样式要简单一些。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的偏差都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求不同，一般百货店楼板的承重要达到 500 公斤 6，建材超市要求荷载 4000 公斤，普通的超市和书店1000 公斤，仓储店的荷载就要达到 1500 公斤。不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市， 5 米层高就可以了；如果做建材超市，至少要 8 米层高；而做仓储的话，要 9 米。如果建电影院，至少要 9 米层高，因为将来会使用大银幕。而住宅的活荷载只要 200 公斤，层高达到 3 米就可以了，由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。 6、销售模式区别 住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。而商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式， 直接销售模式 、 带租约模式 、返租式销售 、 整体销售模式 。而且每种销售模式还可以继续细分，例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。而返租式销售更是灵活多样，可以年返，也可以一次性返，或者二者的结合。亦可分为短期返（五年及以内）和长期返 (五年以上 )，更可分为保底或不保底等等。不一而足，每种销售方式均有其销售的适应对象。 7、 投资回报形式 对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值；而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商 后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。例如北京的世纪金源购物中心， 60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到 5 个亿，后有机构出 50 亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。 8、 专业性程度 商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所规定的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求 极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。 二、 商业地产和住宅项目开发的区别 1、 住宅项目的开发 在住宅开发中，开发展商可以去调查市场了解到需要做什么样的产品以及价格、户型等等，是直接面对市场进行销售；而商业地产则更加偏重于管理，这就需要专业化的管理团队、专业化的商业策划和商业招商。 2、 商业地产的开发 专业商业地产在开发和运营中一般要涉及到三个层面，即资本运营、市场开发，以及经营管理。因此商业地产内涵远远比住宅市场要深。从另一方面讲，商业地产发展潜力（附加值）远远大于住宅市场。在我国传统上，一铺养三代深入人心，也为商业地产的繁荣和盲目投资开发提供了土壤。 三、商业地产和住宅项目的开发经营模式比较 1、 商业地产的开发经营模式 （ 1）商业项目的选址 拿地应尽可能在城市中心商圈，最差也应在中心商圈边缘，并处于与次级商圈过渡地带。 因为中心商圈商铺的租金定为城市最高者，本身具有良好的积聚和放大财富的示范效应，投 资者自然趋之若鹜。虽说中心商圈地价偏高甚至很高，但一般地说 ,地级城市的地价因素对此类项目的利润形成只构成一般敏感而非高度敏感 (也有少数城市中心商圈地价过高而对利润高度敏感 ,如安庆和萍乡地价达 500 600 万元 /亩 )5。据 2002 年 8 月作者在北京某投资公司参与河南某市宾馆土地挂牌出让过程中，对该项目所作的敏感性分析显示，在地价为 200 万元左右时 ,各敏感性因素对项目利润的影响程度依次为：平均售价变化 1%，影响利润 建筑密度变化 1%，影响利润 销售率变化 1%，影响利润 地价和单位建筑成本相同，其变化 1%，影响利润 其中，平均售价的敏感性比地价和单位建筑成本高 ，比销售率高 ，比建筑密度高 ；建筑密度的敏感性比地价和单位建筑成本高 ，比销售率高 ；销售率的敏感性比地价和单位建筑成本高 。 所购土地还必须有足够规模，使得项目有足够大的营业面积成为旗舰店 ,便于建成运营后，或自成中心商圈，或与原有商业地产形成猗角，相互支撑，共同构筑核心商圈。根据经验 ,一般地说，购物中心项目占地面积应在 15 30 亩 ,商业步行街项目占地则应更 大些。 （ 2）商业项目的商业规划 做一个好的商业规划，要注意引进新业态和设计好项目的业态组合。 本文论及的商业规划，是指通过对项目的商业现状进行市场研究后，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积占比，业种选择，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，为招商和营销策划等工作打下良好基础。可以认为，商业规划集中体现出开发商对商业理解的广度和深度。 首先，在做商业规划时，要特别注意引进新业态。上世纪 90 年代以来，众多新业态如便利店 ,专卖店、超市、大卖场、购物中心 （ 象雨后春笋般的涌现，这些新业态以其全新的商业理念和蓬勃的生机，冲击着我国旧有商业格局，使之发