【优秀硕博论文】城市经营的理念与南京经营城市的战略选择

毕业论文题目城市经营的理念与南京经营城市的战略选择摘要随着知识经济时代的来临以及我国城市化、工业化的快速发展，人们对城市关注越来越多。近年来，随着计划经济向市场经济改革的深入推进，我国的城市建设和发展突飞猛进。但城市建设、改造资金短缺也成为全国城市普遍面临的问题，如何拓宽城市建设资金来源的渠道、增强城市建设资金投入成为目前城市政府最为关注的焦点之一。因此，“城市经营”的理念应运而生。在市场经济条件下，城市经营激活了城市建设机制，政府作为经营城市的主体，通过多种形式的经营城市，优化了城市空间资源配置和城市布局，盘活了城市土地存量、增量，从而使整个城市增值。本文探讨了城市经营的内涵和理念，构建了城市经营的系统体系框架。对我国城市经营取得成功经验的几个典型城市的不同城市经营战略进行了分析，同时结合南京经营城市的实践研究，提出未来城市经营的发展趋势和发展战略。论文共分七章。第一章介绍了城市经营产生的背景、萌芽和意义，对城市经营及易混淆的相关概念如经营城市、企业经营和城市管理等进行了辨析，并提出了本文的研究重点和研究框架。第二章对城市经营的理论基础进行了系统地阐述。从营销学、经济学、生态学、地理学和规划学等多学科的角度逐一介绍了城市经营所依据的相关理论。第三章深入探讨了城市经营的内涵及理念，介绍了城市经营的对象、主体、方式及特点，提出城市经营的理念为城市资源资本化、规划设计市场化以及城市建设产业化。同时还分析了城市经营与城市规划内在的关系，构建了城市经营的系统体系框架。第四章指出了我国城市经营现状在城市经营的主体、城市经营的资源、政府在城市经营中的地位和作用以及城市经营中的土地经营等四个方面存在的误区并对其进行了相应的分析。第五章分析了我国城市经营实践的几个典型实例大连、青岛、上海和杭州，对这四种不同的城市经营战略作了比较分析，总结了当前我国城市经营的成功经验和启示，并提出城市经营的发展趋势。第六章重点分析了南京城市经营的现状和前景，通过南京经营城市的可行性分析以及南京经营城市实践成功的范例分析，提出南京经营城市的战略选择。第七章为结论和讨论。总结了城市经营的重要的特点和趋势，提出了城市经营需要进一步讨论的几个问题，为未来城市经营的深入研究指出了方向。关键词城市经营，理念，市场，政府，南京，战略THESISTHECONCEPTOFURBANMANAGEMENTANDSTRATEGICCHOICEOFURBANMANAGEMENTOFNANJINGSPECIALIZATIONHUMANGEOGRAPHYPOSTGRADUATESHIYUNGEN,MASTER2000MENTORZHUANGRENXING,PROFESSORABSTRACTSINCETHECOMINGAGEOFKNOWLEDGEECONOMYANDRAPIDDEVELOPMENTOFURBANIZATIONANDINDUSTRIALIZATION,PEOPLEKEEPTHEIRMINDSMOREANDMOREONTHECITYINRECENTYEARS,THECONSTRUCTIONANDDEVELOPMENTOFCITIESOFCHINAHASADVANCEDRAPIDLYINTHESITUATIONTHATPLANNEDECONOMYISCHANGINGTOMARKETECONOMYGRADUALLYBUTCITIESOFWHOLECOUNTRYHAVETOFACETHESAMEPROBLEMSHORTOFCAPITALWHICHUSEDTOBUILDANDREBUILDTHECITYANDTHEMUNICIPALGOVERNMENTSBECOMETOPAYATTENTIONTOHOWTOBROADENTHEWAYOFSOURCESOFCITYCONSTRUCTIONCAPITALANDHOWTOENHANCECITYCONSTRUCTIONCAPITALINPUTTHEREFORE,URBANMANAGEMENTISRECOGNIZEDASABRANDNEWCONCEPTUNDERTHECONDITIONOFTHEMARKETECONOMY,URBANMANAGEMENTINSPIRITSTHEMECHANISMOFTHECITYCONSTRUCTIONASTHEMAINBODYOFTHEURBANMANAGEMENT,THROUGHALLKINDSOFFORMOFURBANMANAGEMENT,THEGOVERNMENTHASGOTANEXCELLENTDISTRIBUTIONINSPACESOURCEANDARRANGEMENTOFTHECITYANDITREVOLVESTHEEARTHDEPOSITANDINCREMENTOFTHECITYANDSOITMAKESTHEWHOLECITYRISEINVALUETHISPAPERHASAEXPLORATIONONTHEBASICCONCEPTANDIDEAOFURBANMANAGEMENT，ANDANINTRODUCTIONOFTHEPRIMARYPRACTICEOFCHINASCITYMANAGEMENT，ANDSUGGESTSSOMEPROBLEMSSHOU1DBECAREDINURBANMANAGEMENTANDTHISPAPERTAKESNANJINGASACASEOFSTUDY,PUTSFORWARDTHETRENDSANDSTRATAGEMSOFDEVELOPMENTOFURBANMANAGEMENTTHECHAPTER1INTRODUCESTHEBACKGROUND,THEGERMINATIONANDTHESIGNIFICATIONOFURBANMANAGEMENT,ANDDIFFERENTIATESANDANALYSESTHENOTIONOFURBANMANAGEMENTANDSOMEOTHERCORRELATIONALNOTIONSTHECHAPTER2SYSTEMATICALLYSETSFORTHTHETHEORETICALBASISOFURBANMANAGEMENTTHECHAPTER3DEEPLYDISCUSSESTHECONNOTATIONANDTHECONCEPTIONOFURBANMANAGEMENT,ANALYSESINTERNALRELATIONSOFURBANMANAGEMENTANDURBANPLANNINGTHECHAPTER4ANALYSESANDPOINTSOUTSOMEPROBLEMSSHOU1DBECAREDINCITYMANAGEMENTTHECHAPTER5INTRODUCESSEVERALCITIEDWHICHTAKETHEPRIMARYPRACTICEOFCHINASCITYMANAGEMENT,SUMMARIZESTHESUCCESSFULEXPERIENCEANDREVELATION,ANDBRINGSFORWARDTHETRENDOFDEVELOPMENTOFCHINASCITYMANAGEMENTTHECHAPTER6EMPHASIZESONNANJINGSCONDITIONANDPRACTICEOFCITYMANAGEMENT,PUTSFORWARDTHESTRATAGEMICALCHOICESATLAST,THECHAPTER7SUMSUPTHECONCLUSIONANDDISCUSSIONKEYWORDSURBANMANAGEMENT；CONCEPT；MARKET；GOVERNMENT；NANJING；STRATAGEM前言5第一章城市经营综述611城市经营产生的背景6111科技革命浪潮的冲击6112市场经济的发展与完善6113经济全球化7114城市化进程进入新的发展阶段712城市经营实践的萌芽8121国外8122国内813城市经营（URBANMANAGEMENT）的概念9131经营9132城市经营9133城市经营与经营城市10134城市经营与企业经营11135城市经营与城市管理1114城市经营的意义12141促进城市建设投入产出的良性循环12142按市场经济规律实现资源配置最优化13143推进政府职能的转变1315本文研究重点与框架14151研究重点14152研究框架14第二章城市经营的理论基础1521现代营销学理论1522经济学理论16221马克思的地租地价理论16222凯恩斯主义的宏观调控理论16223商品经济与等价交换理论17224市场公共经济理论1723管理学理论1824生态学理论1825地理学理论19251人文地理学“和谐论”19252经济地理学产业布局理论1926规划学理论19第三章城市经营的理念2131城市经营的内涵21311城市经营的对象、主体和方式213111城市经营的对象213112城市经营的主体213113城市经营的方式21312城市经营的特点223121市场导向223122效益导向223123功能导向223124地方性233125系统开放性23313城市经营的理念243131城市资源资本化243132规划设计市场化243133城市建设产业化2532城市经营与城市规划26321城市规划是城市经营的前提和基础26322城市规划经营中的典型经营方式273221公交导向开发模式（TOD）273222社会服务设施导向开发模式（SOD）283223规划理性预期导向开发模式（AOD）28323城市经营中城市规划运作方式283231从技术性到经济性283232增强规划的公开性293233提高规划的可实施性2933城市经营的体系框架29第四章城市经营中存在的误区3041城市经营的主体30411误区城市经营的主体是政府30412城市经营的主体是多元化的3142城市经营的资源32421误区可经营的资源是泛资源32422城市经营的对象是有限制性的3343政府的地位和作用34431误区政府直接经营城市34432经营城市是政府引导、市场运作3444城市经营中的土地经营35441误区土地经营就是以土地换资金35442土地经营的目的是使土地通过市场实现高效配置36第五章城市经营实例分析3651城市经营典型实例分析36511大连环境经营战略36512青岛产品经营战略37513上海外向经济经营战略38514杭州土地功能转换战略3952当前我国城市经营的经验和发展趋势40521成功经验和启示405211环境经营战略是机会成本最小的选择405212产品经营战略不可忽视405213土地经营是城市经营的核心415214规划是龙头，建设是重点415215选准经营城市的切入点至关重要42522发展趋势425221由一元化向多元化发展的经营主体425222可持续发展的经营观435223以人为本的经营理念43第六章南京经营城市的战略选择4461南京经营城市的条件分析44611南京城市建设面临着历史契机44612南京面临的挑战45613南京的优势分析476131城市历史文化内涵476132城市定位476133城市社会经济快速发展486134城市环境改善496135城市土地经营潜力巨大4962南京经营城市的实践49621TOD（TRANSITORIENTEDDEVELOPMENT）49622“一个中心，三大平台”50623经营城市基础设施的有效运作51624城市品牌的打造，城市形象的提升5163南京城市经营存在的问题和障碍52631体制上的障碍52632利益上的障碍5264南京经营城市的战略选择52641以经营文化为重点，打造文化南京52642城市经营要从区域的观念出发53643完善城市经营的法律机制54644拓展城市基础设施投融资途径54645城市管理公司化，建设服务型政府55646城市经营信息化55第七章结论与讨论5671结论56711城市经营是中国城市化的主要动力56712城市经营要“以人为本”56713城市经营要以城市规划为指导56714城市经营要尽快纳入法制化的轨道57715城市经营要个性化57716城市经营是一个发展的、创新的概念5772讨论57721城市经营与城市可持续发展的统一问题57722如何评价城市经营的成败58723城市经营中如何体现人文关怀58724城市经营中负债经营的问题58参考文献59后记63前言城市是一种特殊的资源，它不仅是人类人口、经济、文化相对集中的地理单元，更是市民的生活方式、工作方式、学习和思维方式的集中表现，其中人力资本又是城市最有活力和创造力的部分。城市的交通拥挤、环境污染、水源告急等问题的出现，体现出了对运作城市所选择的方式不适应时代发展的要求。城市经营、城市管理及城市管治等是城市发展到不同阶段而适用的城市运作方式，充分认识城市在不同时期的特征，并施行相应的方法，城市运作会更有效。随着我国工业化与城市化的加速发展，全国的城市不仅数量大增，而且城市的质量也有显著提高。很多城市取得了经济、社会、环境效益的全面提升；但也有的城市举步维艰，“城市病”严重。一些比较有眼光的城市经营者从很早就开始用整体的思路去城市经营，城市经营是市场经济条件下筹措城建资金，转换城建机制，加快城建步伐的有效途径，也是抢占城市发展制高点，把握城市竞争主动权，促进城市建设与经济发展步入良性循环的重要举措。实践表明，那些己步入良性循环轨道的城市，其政府己具有适应社会主义市场经济的城市经营观念，因地制宜地制定了城市经营战略，并获得了突出的成效。现在，“把城市作为最大的国有资产进行整体经营”已基本成为我国城市政府领导们的共识。在我国已经进入WTO的大背景下，政府将只能作为市场规则的制定者，而不能作为市场主体直接参与竞争，在这种条件下如何提高城市经营水平，用市场经济的思路去城市经营建设产业，走以城养城、以城兴城的城建市场化之路，对于推进我国城市化进程更有着十分重要的现实意义。如何对城市资产按市场化原则进行有效经营，成为近年来我国城市现代化建设和发展过程中提出的重大现实课题。尽管目前有关城市经营的理念还只是在部分城市中提出并初步进行探索，但已经出现向全国扩展的趋势。因此，积极开展城市资产经营，正在成为包括经济特区在内的我国各类城市面临的一项重要任务。城市经营己成为我国当前城市学研究与实践中的新课题，并引起广泛的讨论，但观点不尽相同，理论尚待规范。什么原因促使了城市经营的快速发展城市经营的意义和理念又是什么本文试图从理论上对城市经营的内涵作一初步解析，并以此为基础构建一个城市经营的系统体系框架。同时本文结合我国的城市经营的实践，提出对南京经营城市的战略选择。第一章城市经营综述11城市经营产生的背景111科技革命浪潮的冲击20世纪70年代，在新的科技革命浪潮冲击下，西方发达国家的经济结构发生了根本性的变化。由于在工业化过程中形成的城市管理体制和运行机制，已经不能适应后工业化时代的发展需要，加之当时西方发达国家城市化水平进一步提高，因此城市发展与建设资金短缺的矛盾日趋激烈。在这种情况下，西方国家的一些城市管理者提出城市的建设和发展要尊重价值规律，要从基本经济规律出发，运用市场机制配置城市资源。要把城市资源作为资本，按照市场规则运作，实现多元化融资、产业化经营。在城市的建设和管理上，推行“企业家化治理城市模式”。20世纪80年代，西方一些国家城市管理者又进一步提出了“经营城市”的概念，城市经营逐步发展为一种较为成熟的管理思想，城市经营的理论也渐趋丰满。112市场经济的发展与完善在计划经济时代，一切由财政实行统收统支，城市的建设发展基本上是政府拿钱出物、出人、出地等。随着市场经济的发展和完善，一方面资金短缺成为城市化发展的瓶颈，另一方面原有的城市发展融资方式越来越不适应新形势的要求，这个时期政府的职能也发生根本转变，政府将逐步从竞争性领域退出，从直接干预经济转向间接调控管理。按照市场公共经济理论，在市场经济条件下，由于存在市场的缺陷和失灵，向社会提供公共产品的任务就只能由政府来承担，并在资源配置、实现公平和稳定经济三方面发挥越来越重要的作用。而解决这些问题就迫切需要寻找新的理念和发展思路。113经济全球化二战以后，和平与发展逐渐成为世界的主流，科学技术迅猛发展，各国加强经济往来，带动国际贸易增加、跨国公司发展加快、金融的渗透性加剧、人员流动性加强，经济出现“国际化”趋势。而经济全球化的最直接结果是，推动了新一轮世界范围的经济结构大调整，发达国家和跨国公司将制造业向低成本地区转移。伴随着这一轮产业转移，全球经济发展的重心也由北美、西欧向亚太地区转移。经过13年的艰苦谈判，我国最终实现了以发展中国家的身份加入WTO的目标。加入WTO有助于中国经济的全球化进程以及与世界经济的互接互补，也有助于打破国内地方保护主义和部门垄断，并通过借鉴各成员国建立现代企业制度的经验，加速完善我国的社会主义市场经济体制和法治建设。加入WTO后，国际间的贸易壁垒被打破，使各地区拥有更大的发展空间，能更好的利用国际、国内两种资源、两个市场，寻求适合自身的发展方向，参与世界劳动地域分工。但另一方面也应该看到，加入WTO就意味着必须遵循更多的“游戏规则”，必然会带来市场、体制等方面的巨大震动和冲击。国际竞争将逐步表现为集团化、区域化的趋势，表现为企业集团的竞争、跨国公司的竞争、经济区域的竞争、城市群体的竞争。城市作为全球经济发展的节点，要在这样的背景下保持自身的活力和以及对世界的吸引力，市场导向必将成为城市的发展方向。114城市化进程进入新的发展阶段两个世纪以来，世界城市化发展呈加速发展态势，据联合国人居中心资料，至2000年，城市化水平达到4752，2025年将达到6107；在我国政府向联合国提交的报告中，中国城市化水平2000年达到35，2010年将达到42，至2020年达到60左右达到中等发达国家水平。国际经验表明，城市化水平达30的临界值时，将进入加速期。发展城市，从根本上改变人类的生存方式，已经成为全人类面临的共同课题。随着城市化进程的加快，政府不断承受来自人口增长、社会就业、社会保障、有效提供公共服务等方面的压力，因此，如何有效的组织城市服务和筹资是决定改善人民生活水平和提高生活质量的关键因素。12城市经营实践的萌芽121国外在西方国家，17世纪的法国就成功地应用委托经营方式，求助于私人企业建造军舰和港口等基础设施，来补充国家财政的不足，迅速地发展了自己的海军。到了现代尤其是20世纪70年代以来，这种做法更是形成了一种模式和理论，并广泛地应用于高速公路、供电、通信、有线电视、城市供暖、垃圾处理、污水处理、停车场等设施的建设和经营，包括监狱的建设和经营。由于城市化水平的不断提高，城市的经济、政治等方面的绝对地位不断提升，特别是在经济全球化的过程中，城市的发展成为这个国家和地区经济发展的重要标志。同时，近半个世纪以来，世界各个国家都不同程度地实施国家决策权重心下移的权力下放的战略，权力的下放使大量的决策权和公共财政支出从中央政府转移到城市地方政府手上，城市地方政府具有了相当部分的公共支出、城市发展政策的决策权，它可以利用这些自主权对城市更有效运作，城市经营就在这样的环境下首先被推上了实践的舞台。122国内在我国，从清朝末年慈禧对北平水务司呈上关于办自来水公司折子的批示“官督民办”，就可以看到我们今天所讲的城市经营的思想。但由于我国经历了一个由计划经济向市场经济转轨的时期，城市经营的思想并未迅速发展起来。1985年7月饶会林在“城市基础设施经济问题讨论会”上首次提出了“城市基础设施的经营和管理”的问题。1998年在上海召开的中国城市经济学会纪念十一届三中全会20周年研讨会上，有关学者首次对城市经营这一课题进行了系统的交流和研讨，标志着对城市经营的理论认识趋于明朗和丰富。而将“城市经营”引入城市规划、建设与管理，在实践中可以追溯到改革开放伊始的20世纪80年代初的深圳市。深圳市第宗土地拍卖，标志着我国传统的计划经济条件下对城市土地的无偿使用开始划句号，为城市经营开了先河。随后，在社会主义市场经济指导下，城市土地普遍实行有偿使用，出现了土地拍卖、出让、转让、租赁等形式、迅速适应了对外开放与招商引资，使我国沿海众多的城市进入了社会经济快速发展的阶段。13城市经营（URBANMANAGEMENT）的概念131经营要理解什么是城市经营，首先要理解经营的概念。史记最早谈到经营的问题。史记项羽本纪中谈到项羽“为霸王之业，欲以力争经营天下，五年遂亡其国”，就是说楚霸王想以力量来经营天下，结果五年就亡国。另据后汉书记载，有所谓“江陵久也，经营五三”之说，也谈到“经营”，这个经营就是谈的国家的经营。所谓“经营”，就是“商品生产者和经营者，以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为了实现企业的目标，使企业的内部条件与企业的外部环境达到动态平衡的系列有组织的经济活动。”“经营”概念的发展大致经历了三个阶段。商品经营阶段，资产经营阶段和多元化经营阶段。当前的经营既包含商品经营，又包含资产经营；不仅是对企业拥有的资产进行经营，也应对社会上一切可利用资源进行经营；不仅包括对物质资源的经营，也包括对人力资源、尤其是知识信息资源的经营；不仅包括有形资产的经营，更包括无形资产的经营（厉无畏，2000）。从理论规范来说，我们可以这样定义经营经营就是在社会分工和社会化大生产的条件下，以探求经济效益最大化为目的，通过市场交换而进行策划和管理并力争其实现的经济行为（饶会林，2002）。132城市经营威廉姆WILLIAM,1978试图把城市经营定义为一个研究主题或是一种研究框架，他认为，城市经营的本质就是彻底弄清城市的性质、城市的社会与经济结构及其城市内部的权力关系。伦纳德LEONARD,1982主张城市经营论题的提出是源于对权力的关注，这里的权力是指政府官员所拥有的分配资源和设备的权力。他进一步指出，基础设施及公共服务的供给与城市经营参与者的范围是一对孪生的权力问题，这两个问题是争论的焦点所在。此外，弄清城市中各个基础设施工程之间的内在联系也成为一个共识，城市经营是一个高度复杂的系统，需要从整体上进行考虑，应该包含更为广泛的内容BAKER,1989。邱吉尔CHURCHILL,1985认为“城市经营含义正变得日益丰富，城市经营不再仅仅指系统控制，而是一系列行为关系；通过城市经营，城市居民的种种行为之间以及与城市的各种管理行为之间都会互相影响。”莎玛SHARMA,1989把城市经营界定为一系列指导城市范围内社会、物质和经济发展的行为，是为了保证基本服务的必要供应而采取的干预方式，以促进经济的发展和福利的提高。罗科迪RAKODI,1991的观点与此相同，他认为“城市经营的目标是保证系统的各个组成部分是被管理着的，从而使一个城市的日常运行成为可能，以支持和鼓励所有经济活动的开展，并满足居民居住及使用各项设施和服务的需要。”当前对“城市经营”的理解。目前颇为一致的观点是运用经营的理念，以城市发展为目标，通过市场机制，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本如土地、人力作用资本如路、桥及其相关的延伸资本如路、桥冠名权和其他经济资源要素等进行集聚、重组和营运，即将城市可以用来经营的各种资源资产化，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，以提升城市价值，实现城市的有形和无形资产的保值增值。在2002年10月的召开的城市经营与管理研讨会上，李梦白提出了城市经营的新表述，即“城市经营是城市政府依据城市发展战略，广泛利用市场机制和商业手段，充分挖掘，合理开发资源，组织资源、资产、资本、资金的市场化运营，增值财富，优化产业发展和城市建设，藉以提高城市的总体功能、环境质量和综合实力，实现城市可持续发展的一种谋略和行为方式。”以上的表述其实质内容是一致的，即改变计划经济条件下形成的政府对市政设施只建设、不经营，只投入、不收益的状况，走以城养城、以城建城、以城兴城的城市化市场经营之路。简单来说，所谓“城市经营”，就是用市场的眼光看待城市，运用市场经济的手段，变革现有的投资体制，使城市基础设施实现由产品到商品，由资产到资本的转化，通过资本化运营，盘活存量，膨胀总量。133城市经营与经营城市目前很多观点将城市经营与经营城市这两个概念混为一谈，虽然这两个概念有其共同的内涵，但还是存在不同之处。刘文俭认为“城市经营”是研究经营什么对象、为何经营目的、谁来经营主体、如何经营指导思想、原则、手段、方法、策略、措施、战略及其实施等问题的一门跨学科，具有较强边际性、应用性的管理科学。或者说，“城市经营”是研究“经营城市”规律的科学（刘文俭，2001）。因此，城市经营是一种理念，而经营城市是一种行为方式。城市经营强调的是经营什么，如何经营，经营城市强调的是经营的过程。城市经营是经营城市的理论基础，经营城市是城市经营的实践手段。134城市经营与企业经营古典管理学代表人物法约尔的观点认为企业经营包括六项活动（技术活动、商业活动、财务活动、安全活动、会计活动、管理活动）。虽然在某种程度上，我们可以把城市经营理解成是将整个城市作为一个整体来像企业一样经营。但是企业的经营是以追求经济利益最大化为目标的，而对于城市而言，不但要追求经济效益，还要追求社会、环境效益目标。因此，城市经营的概念不能简单的用企业经营的概念来套用。城市经营与企业经营在主体、对象、经营方式等方面都有着不同之处（见表11）。表11城市经营与企业经营的比较城市经营企业经营经营主体政府、企业、市民企业所有者有形自然资源、人力资产厂房、设备、原材料、产品等资产无形开发权、使用权、经营权、城市文化、品牌等信誉、品牌、员工的价值观等资产属性整体性个别性资产可经营性强经营性、弱经营性、非经营性可经营组织属性非营利组织营利组织目标经济、社会、环境效益相统一经济利益最大化135城市经营与城市管理“城市经营”这一提法之所以没有被广泛传播，主要原因之一是英文中的“经营”与“管理”在很多情况下用的是同一个词“MANAGE”，而城市管理与城市经营又有很大的内涵交叉，所以人们更多地使用了城市管理这一习惯表述，而且很容易把这两个概念混淆起来。因此，十分有必要理顺好城市经营与城市管理的关系，这样有助于我们认清如何更好地推进城市的发展。关于城市经营与城市管理的关系，存在着两种观点。一种认为“城市经营”是一种高于一般城市发展对策和城市发展战略的理念。在这种认识下进行的“城市经营”有三大特点其一，经营所需的资源是广泛资源的概念，即没有什么不是资源；其二，强调在政策引导下用经济杠杆调控城市；其三，“城市经营”是比城市管理内涵丰富的概念，即城市管理属于“城市经营”的重要组成部分。而另一种观点认为，城市管理比城市经营的范围更加广泛，在微观层次（企业），管理可以从属于经营；在中观层次（城市），管理则应在经营之先，经营从属于管理（饶会林，2002）。与此同时，有些学者提出城市管理的五职能说，即城市管理的职能为导引、规范、治理、服务和经营，中心职能是协调。现代化的城市管理是以城市基础设施和城市公共资源为主要对象，它囊括了城市发展的整个流程，即包括设计阶段的规划管理、实施阶段的建设管理、运行阶段的功能管理。城市经营从本质上来说是一种经济性的城市管理模式，也从属于城市管理的范畴。因此，城市工作的阶段可概括为规划建设经营管理（功能管理），各个阶段的职能可与饶会林提出的五职能说相对应（见图11）图11城市管理与经营关系14城市经营的意义141促进城市建设投入产出的良性循环城市经营是推动城市功能转换，盘活城市资产、摆脱传统城市建设困境的客观需要和现实选择。城市作为国家长期投资形成的实物形态，实际上是政府手中最大的一笔资产。这就需要运用市场经济的观念，把城市资产从公共财产转变为可经营性资产，把城市建设从社会公益事业转变为资本经营，把政府部城市管理规划管理建设管理城市经营功能管理导引规范经营治理服务门从出资者转变为经营者，并运用市场经济的各种手段，对构成城市资产的城市资源、市政实施以及无形资产进行有效运营，从而最大限度的盘活存量和吸引增量。政府在充分利用市场经济规律进行资源优化配置的情况下，实现城市资产的良性积累和自我增值，实现城市的自我滚动、自我完善和自我发展。142按市场经济规律实现资源配置最优化随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国各大中城市的功能正在发生深刻的变化。城市经营就是要按照市场经济规律，综合运用城市土地资本、地域空间及其它经济要素，从整体上运作城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化、最优化。政府要通过对政府性质的资产进行市场化的经营，实现政府性质的资产的优化配置获取利益最大化，运用获取的利益投入到城市公用事业的建设中，让城市所有的公民都有权利公平、自由的共享这些社会公共资源，使这些资产发挥出最佳的社会效益。143推进政府职能的转变正是由于城市经营是在市场经济条件下的机制创新，它需要城市政府职能的真正转换。政府通过制度创新，由行政到市场。在社会经济生活日益复杂，市场经济日益发展的今天，城市政府的职能要转变，要改变“全能政府”形象，本着“有所为，有所不为”的原则，从经营一个个企业转变为经营整个城市；从直接管理具体社会经济事务转变到营造城市各项事业发展的环境基础、法律规范和制度保障上来。包括城市政府机构和组织系统改革和制度创新到位；通过政策、法规的修订，完善达到的支撑和配套到位；政府工作人员的观念转换，亦包括由“物本管理”向“人本管理”转换，由“直接企业管理”向“间接服务管理转换”，由“人治”向“法治”转换，由“计划管理”向“市场管理”转换到位；以及城市规划、建设、管理、服务一体化管理到位，才能达到预期目标和提高综合效益。因此，可以说，城市经营实质上体现了城市政府职能的转换。只有在城市政府职能真正转换的条件下，城市经营才不至于“扭曲”和“变味”。15本文研究重点与框架151研究重点本文从城市经营的理论着手，探讨了城市经营的内涵和理念。并结合我国的实际情况，对我国城市经营取得成功经验的几个典型城市进行分析，总结了成功经验和不足之处。并通过对南京经营城市的实践研究，提出未来城市经营的发展趋势和发展战略。152研究框架本文的研究框架如图所示（图12）图12本文研究框架南京经营城市实践分析城市经营的实践研究城市经营的理论探讨理论基础典型城市经营范例分析发展趋势和发展战略综述内涵理念城市经营体系框架第二章城市经营的理论基础“城市经营”的概念从本质上讲，就是把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，全面归集和盘活城市资产，促进城市资产的重新配制和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断扩充城市建设资金的来源（刘维新，2002）。从中不难看出，它形成的理论基础涉及了营销学、经济学、管理学、生态学、地理学和规划学等多种学科。21现代营销学理论“城市经营”作为研究“经营城市”规律，为有效开展“经营城市”提供指导原则、战略思路、策略手段与思想方法的科学，其基本思想和目标是适应市场经济对城市建设与发展内在运行机制和有效利用其经济价值的高层次要求，整合城市资源，利用系统思想、政策措施及市场手段，通过城市经营与发展战略的制定与实施，改善城市环境、树立城市形象、建立城市品牌，从而增强城市对国内外各种资源的吸引力、加大城市对其他地区的辐射力和影响力，实现城市的保值增值和持续快速发展。为此，进行城市经营，除了利用市场经济和政策手段对城市各种资源进行整合、聚集、重组和营运，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，以实现城市有形和无形资产的保值增值之外，必须通过各种渠道、方式和手段宣传和促销城市，从而实现作为城市经营主体的政府及其职能部门与作为参与主体的各类企业和市民的充分沟通。因此，可以说城市营销是城市经营的必要前提和重要策略，开展城市经营必须进行城市营销。22经济学理论经济学是研究人类发展生产、满足需要及其规律性的科学。城市的经济学起源是出于成本和效益的考量。人们可以在宏观经济和微观经济的链条中界定出一个中观经济单元，而承载中观经济的载体就是城市。因此，要按照客观规律，用市场手段来经营城市，克服行政性垄断和市场扭曲所导致的效率损失。从理论依据来看，所谓城市资产经营，也可称为城市经营，简单地说就是以提供公共产品或公共服务为目标，按市场经济基本原理，对包括城市基础设施、城市资源性资产主要是城市土地和城市无形资产在内的城市资产所开展的多种形式的经营管理活动。221马克思的地租地价理论马克思在资本论中进行地租的研究时，首先提出了土地所有权的问题，科学地认为“地租是土地所有权在经济上的实现”资本论第三卷715页。因此他在共产党宣言中提出的关于无产阶级在革命后应采取的十大措施中，第一个就是“剥夺地产，把地租用于国家支出。”土地资本是有价值的，在生产过程中形成重要的生产要素，会给使用者带来经济效益。因此，在市场经济条件下，土地使用权也是一种商品，交换也应是有偿的。马克思的地租地价理论直接催生了土地经营的发展。222凯恩斯主义的宏观调控理论凯恩斯主义的宏观调控理论认为必须采取考虑周密的公共政策与财政政策，即通过政府全面干预经济生活的做法，以确保市场效率和国家目标促进经济繁荣和就业达到充分水平的全面实现（KEGNES,JM,1936）。但同时我们也要注意到宏观调控不是在宏观经济领域实行计划经济。宏观调控赖以建立的基础是以市场机制作为资源配置基本机制的市场经济，离开市场经济，宏观调控便无从产生。因为，没有独立的市场经济主体，宏观调控政策就失去了作用的对象。这也正是宏观调控之所以成为市场经济体制有机组成部分的原因所在（吴超林，2001）。在城市经营的实践中构建起科学的宏观调控理论基础，对曾为计划经济付出过沉重代价的我国而言，无疑具有重要而又特殊的现实意义。223商品经济与等价交换理论城市经济本质上就是商品经济或市场经济，以市场经济为取向的经济体制改革中的一个重要任务，就是为市场经济体制建立稳固的商品经济基础。市场经济运行，是商品经济发展的前提，市场运作的基础，是完全依靠价值规律和等价交换原则进行的，商品交换也是在平等竞争机制的原则上进行的。“城市经营”的核心是土地资本，而土地资本又是重要的生产要素，交换过程中的不等价，显然不符合市场经济发展的基本规律。“城市经营”就是一种等价交换的表现形式。因此，把城市的自然生成资本、人力作用资本和相关延伸资本，纳入经营范围是市场经济发展的必然结果，也是符合市场经济发展规律的。224市场公共经济理论人类要生存发展，必须满足一定的物质和精神需要。从人类几千年发展史来看，这种需要有私人和公共之分，私人需要如衣、食、住、行等，公共需要如安全保障、公共道路等。在社会分工尚不精细，生产力较为低下的早期、满足私人需要与公共需要的部门并没有严格区分，但在人类追求提高生产力目标的驱动下，这种分工越来越明确，越来越科学。市场经济体制之所以是至今为止最适合人类发展的经济体制，其关键的一点在于它把满足人类的私人需要与公共需要的部门明确分为两个部门私人部门，主要由企业组成，满足人类的私人需要，提供私人产品；公共部门，主要由政府组成，满足人类的公共需要，提供公共产品。市场经济从一开始就不可能是仅仅由厂商和消费者组成的经济，市场经济离不开另一部门政府。现代市场经济已经发展为私人部门与公共部门并驾齐驱，相互交融的混合经济（王志强，2001）。城市资产的经济属性从根本上决定了必须按城市公共经济的原理进行市场化经营。城市资产属于公共产品，具有使用上的“非排他性”与利益上的“非占有性”两大显著标准，这就使得城市资产经营成为城市公共经济的重要组成内容，是市场经济条件下城市公共经济所要研究和推进的重要活动和基本要求，需要由城市政府组织进行投资建设，并由政府最终决定有关资产转让、租赁等属于城市资产方面的经营活动，提高城市基础设施的综合效益。23管理学理论如前文所述，城市经营实质上是一种经济性的城市管理模式。因此，城市经营的理论基础离不开管理学理论。如学习型组织理论要求通过培养弥漫于整个组织的学习气氛而建立起来一种符合人性的、有机的组织。在学习型企业中，要求人们不断地去拓展他们的能力，学习相互之间如何在一起工作，发挥参与精神以及如何要求不断变革的对策以适应瞬息万变的环境变化（杨建君，2001）。将其应用到城市经营当中，可以寻求一种最佳的政府、企业、市民共建城市的模式。此外，当代管理学的几种主流发展趋势如创新管理、知识管理、柔性管理、跨文化管理等理论都对城市经营有着莫大的启示。24生态学理论生态学理论主要是注重可持续发展的理念。生态环境是城市环境的根本，直接影响到城市的生存与发展，是城市环境建设与管理的首要任务。在经营城市中，始终要把生态环境的保护与协调发展放在重要位置。使城市成为一个可持续发展的系统（见图21）。图21城市可持续发展系统作用模型生态系统社会系统经济系统城市系统生态系统整体性、自然资源、生物多样性、承载能力社会均等、社会流动性、参与、机构的发展可持续增长、资金、效益（资源使用与投资）资料来源蒋达强，苏敬等城市可持续发展的新思维，上海交通大学学报（社科版）20013土地是一种不可再生的资源。土地资源的合理利用是社会经济发展的立足之本，无论人们对可持续发展如何理解，土地资源的可持续利用总是最基本的内容之一，城市土地的资源与资产的双重属性，要求它在可持续发展过程中成为经济社会发展的基础；在资产属性上土地的最大价值，只有通过经营才能加以实现，并能向资源最优化配置的方向发展。25地理学理论251人文地理学“和谐论”1980年8月在东京召开的第24届国际地理大会上，英国伦敦大学教授MICHAELJOHNWISE提出“如何去和谐自然环境和人类生活的关系，已成为国际地理学界所面临的主要研究任务”。人文地理学的自然与人文的统一性得到全世界的确认。“和谐论”的主要内容包括发展社会生产力不可无视自然生产力；要保持经济再生产与自然再生产的和谐；要保持经济系统和生态系统的和谐；要保持人工自然与天然自然的和谐（陈清硕，钱晓晴，1997）。这对城市经营提出了具体的要求，不能仅以经济利益为目的，而要注重各方面的和谐统一。252经济地理学产业布局理论产业布局是生产要素集合于时空的运动过程。在这一过程中，政府和企业是产业布局的行为主体，政府的产业布局政策和企业的个体布局将起核心作用。近年来的研究表明，由于发达国家工业化历程的样板和示范作用、区际物资交换关系和原料结构的变化、以及政府宏观调控作用的影响，发展中国家或地区产业结构升级在进程上会偏离一般规律。随着商品经济的发展和区域间市场的不断开放，区际贸易形式从传统的以有形商品交换为主，扩大为与资金、技术、知识、信息等无形生产要素的跨区域流动相结合，成为促进各国经济发展的重要因素和区域产业结构演进调整的重要推动力量（樊杰等，2001）。因此，城市经营应顺应经济全球化和世界统一市场的形成的潮流，着眼于区域的市场需求和区域间的发展竞争，紧跟区域技术进步和制度创新的步伐，从而更大限度地保证城市产业结构演进的效率。26规划学理论马丁利MATTINGTY,1994呼吁，需要“一个更清晰的关于城市经营的定义”。然而，直至1995年，沃纳WERNA,1995认为“城市经营这一概念还是令人难以琢磨的”。然而麦基尔MCGILL,1998从一个实践工作者的角度反驳了沃纳等人的观点，他认为“城市经营的基本含义应该建立在两个简单的但又是基础的目标之上，首先是规划，即规划如何供应和维护一个城市的基础设施和公共服务；其次是城市地方政府的合理定位，即地方政府的职责应该是从组织上和财政上确保基础设施和公共服务的供给和维护。”霍华德提出的田园城市是为健康、生活以及产业而设计的城市，它的规模能足以提供丰富的社会生活，但不应超过这一程度；四周要有永久性农业地带围绕，城市的土地归公众所有，由委员会受托管理。他对资金的来源、土地的分配、城市财政的收支、田园城市的经营管理等都提出了具体的建议。他认为，工业和商业不能由公营垄断，要给私营以发展的条件。但是，城市中的所有土地必须归全体居民集体所有，使用土地必须交付租金。城市的收入全部来自租金，在土地上进行建设、聚居而获得的增值仍归集体所有。这里我们已经可以看到城市经营思想的萌芽了。此外，城市规划思想中的系统思想认为，城市是一个复杂的变化的整体，必须借助系统的思维进行考察。现代城市规划系统理论的建立、发展和应用，使城市规划的系统思想从感应的、不自觉的认识观实现了向理性的、自觉的认识观的飞跃。这对城市经营的实践更有着莫大的启示，可以看出规划城市经营中起着重要的指导作用，规划的目的可以通过经营的手段来实现，同时如果没有规划思想的指导，城市经营也很容易向“功利主义”的趋势发展。综上所述，城市经营是一门跨学科，综合性的理论，其核心理论是经济学理论和可持续发展理论。虽然目前尚未形成独立的学科理论，但未来创立城市经营的独立学科理论应是我们需努力的发展方向。第三章城市经营的理念31城市经营的内涵311城市经营的对象、主体和方式3111城市经营的对象1、狭义上城市经营是对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）、人力作用资本（如路、桥）及其相关的延伸资本（如路、桥冠名权）进行经营。2、广义上城市的所有资源包括有形资源（如城市土地、基础设施、道路桥梁和自然资源等）和无形资源（如城市精神、城市文化、城市形象等）都可以作为城市经营的对象。但一些有特殊性质的资源要分别对待，这点在后文有阐述。3112城市经营的主体计划经济时代，城市经营并未提出，城市的开发与管理主体是单一的，即城市政府。市场经济条件下，城市经营的主体发生重大变化，即从单一的政府经营主体走向政府、企事业组织和广大市民家庭等多元城市经营主体，形成以政府为主导，有营利性企业、非营利组织、社会公众等多元主体参与的多元复合结构。3113城市经营的方式城市经营的方式方法在市场经济背景下，可以多种多样，不必为传统的经验或习惯性的思维与做法所束缚。一种大的划分、分类就是把城市的经营开发与管理相结合，采取经济的、行政的、法律的方式与做法，立足于从行政手段为主向法制手段为主转换，从单一手段向多种手段共同作用转换。312城市经营的特点3121市场导向对企业经营而言，在供不应求的短缺经济时代，企业是生产导向的。只要能生产出产品，销路不成问题。但随着生产能力饱和以及市场竞争的加剧，企业必须由生产导向转为需求导向。即重视市场需求、市场竞争和市场运作，研究消费者的需求，提供有市场需求的产品而不是能生产什么就生产什么。同样，随着城市间竞争的加剧，城市经营也必须改为市场需求导向。即研究投资者、游客、居民的需求，再按此需求提供相关的城市产品和服务。只有这样才能保证一个城市的竞争力。3122效益导向城市经营的对象是城市资源，但城市经营不同于企业经营。企业经营的目的就是为了追求经济效益的最大化，而城市经营则除了重视投入产出比，重视充分发掘各种城市资源的最大价值外，还要追求经济效益、社会效益、环境效益的和谐统一。城市经营的根本目的还是为了富民强市，因此，在城市经营市场化的同时，更要注重效益的提高。既要追求经济效益，也要追求社会、环境效益，不能只顾眼前利益，不顾长远的发展。3123功能导向狭义的城市经营认为城市经营就是筹集城市建设资金的一种手段，这种资金导向的观点容易导致追求眼前的经济利益而影响城市功能的发挥和优化。城市经营应该把考虑城市功能和城市环境放在首位，即基于功能导向而不仅仅是资金导向（见图31）。具体地说，市政府根据城市功能对城市环境的要求，运用市场经济手段，对构成城市空间、城市功