外文翻译-上海“以房养老”政策实施制约因素研究

反向抵押贷款市场中的选择和道德风险托马斯大卫杜夫和盖德沃克2005年10月27日摘要尽管反向抵押贷款业务最近在持续增长，但仍小于可以预期，因为存在大量缺少现金而房子价值高的老人。之所以会造成这种现状，一方面是由于高额的收费，另一方面是由于对反向抵押贷款中逆向选择和道德风险的担忧。我们提出的反向抵押贷款需求模型显示流动性的维度选择利大于弊，因为通过反向抵押贷款使家庭资产的特征吸引力相同，也使通过流动性处置剩余的家庭资产。根据经验，较高的房产财富和较低的非住房财富驱动着反向抵押贷款的需求和流动性。有限的证据证明了一个理论猜测，即道德风险恶化使价格升值弱化。1引言反向抵押贷款为老年房主提供了流动性，并且被广泛认为是一个潜在的巨大市场。虽然这个市场在过去几年有了很大的发展，但它仍然是相当小的，不到符合参加条件房主的不到百分之一。有人提出，逆向选择的流动性和道德风险的维护也是市场很小的原因。在本文中，我们将研究反向抵押贷款的需求模型，研究最大的财富效用和借款者之间的关系。我们的模型所得出的结论是在这个市场中反向选择不能得到保障，并认为需要重视的是道德风险不是固定存在的，它具有流动性。事实上，以往经验表明，美国最大的健康保险精算对其反向抵押贷款计划是有利的。反向抵押贷款借款人已经终止贷款的速度远快于预测的人口迁移率和死亡率,解释了许多贷款的风险抵押贷款债务增长都超过其合理增长值。这一证据恰恰证明了我们提出的观点这一市场存在道德风险。反向抵押贷款是指家庭富裕的人、资金短缺的企业家、面临高昂的借贷率的人将他们死后拥有的房子抵押得到的资金来偿还现在的贷款，以确保他们渡过难关。此类转移的吸引力的方法,是ARTLE和VARAIYA探索出来的1978。这一将风险从活着的时候转移到死去之后的方法引起了YAARI（1965）和一些文学家的讨论。反向抵押贷款的好处在于,死亡后的现金财富的边际效用必须大于储蓄现金的边际效用。我们很少考虑剩余之间互补性强的地方和其他消费或遗赠动机强,承认他们可能有助于解释市场的渺小。我们也忽视存在的医疗补助计划,因为这可能会削弱人们对反向抵押贷款的需求SEE,EGCAPLIN2002。有许多的老业主或富裕，或濒临破产,因此反向抵押贷款的潜在需求很大。根据AIZCORBE等2001年对消费者的财务调查2003显示,75岁或以上的人中有76的拥有房屋所有权,平均价值为92500美元。在这些家庭的净财富平均值为151400美元。只有11的这些家庭未欠任何抵押贷款债务。据调查在未来2000年中，大多数年长的单身女将会抵押自己的房屋,其房屋价值占总资产的79。房屋净值代表了大多数美国老年人的财富，但这些财富是固定资产。SHEINER和WEIL（1992）的死亡率的研究小组基于收入疾病模型的研究，约4之间对大龄单身女性的年流动率，这意味着约50的近期退休人员会死在他们现在的家。这与美国退休人员协会的调查发现，由VENTI和WISE（2000）引一致，即55岁以上的受访的美国人中有89的人说他们想尽可能长的时间留在他们目前居住。低利率和房屋价值的上涨促成了最近反向抵押贷款市场的交易量增加，传统家庭资产的借贷余额越来越多。房屋净值贷款中可以允许抵押的资金需要出售。然而，这种贷款的房主因年长无法执行承诺，因为最低收入为贷款金额的测试偿还多少非年金收入流动性较弱。只要贷款余额的价值增长不超过房屋的价值，反向抵押贷款模型是通过赚取贷款人利润之差，。超过利率主页升值似乎难以置信，从长远来看尽管近期的经验如此，这种情况将意味着消耗更多的住房将使得房主更丰富，违反了无套利不存在借贷约束。因此，贷款人更容易遭受损失，如果借款人留在家里很长一段时间，如果升值幅度较低。反向抵押贷款从而承担相当大的相似性经济理论的标准保险产品。贷款机构提供支付借款人的状态下，借款人具有较高的边际效用（虽然他们还没有死亡或出售他们的家），作为交换，借款人牺牲金钱的状态下振振有词边际效用（它们已经死亡或后移并取出任何剩余的家庭资产）。正如保险公司承担了较高的边际效用状态将发生的概率很高，反向抵押贷款银行承担的风险，高边际效用状态会持续很长一段时间的风险。追索和借款人的自由的情况下，确定从家庭产生逆向选择和道德风险的担忧在反向抵押贷款市场退出的日期和已使用合理化的高收费，或如果消费者有限的市场S逆向选择发生期待一个生命特别长，流动性低，或升值率较低的速度不相称的份额的人口进入反向抵押贷款。对于逆向选择的反向抵押贷款行业的潜力以及由著名的法国珍妮卡尔梅特是谁活到121岁，她的反向抵押权人安德烈弗朗索瓦的情况说明。据报道美联社1997年8月5日，卡尔梅特卖了她的公寓期待在她的八十年代，在什么横空出世，成为他的继承人灾难性的安排和卡尔梅特一个高利润的安排。反向抵押贷款的设计可能招致道德风险两个维度。首先，由米塞利（1994）和希勒（2000）为蓝本，是一个面向抵押默认有没有动力去维持的属性值。第二种道德风险问题是由一个旧的房主提供资金，生活中的家庭是由相对比生命更吸引人的移动或死后，所以给人一种借款人反向抵押贷款的行为可能延长在家里借款人的费用。本文介绍了，无论是逆向选择，也不道德风险是由反向抵押贷款行业的结构保证。图1表明，时至今日，反向抵押贷款的借款人在美国已经搬出了他们的家园，无论是由于死亡或自愿流动，以速度远远超过人口上类似的非借款人的利率。德梅萨和韦伯（2001）认为，当精算定价不公呈现全覆盖不可取的，保险市场的特征可有利，而不是有害，选择。例如，他们举出的证据表明谁购买保险失去了对英国卡信用卡持有人是不太可能失去他们的信用卡。芬克尔斯坦和玛蒂（2003）发现，谁购买长期医疗护理保险老年人不太可能清盘的长期护理比非购买者。在这两种情况下，所提出的解释是，更多的风险规避消费者很可能都寻求保险和表现在避开所述保险事故的方法。科恩和伊娜（2004）发现两者相关事故的潜在可能性和风险规避在以色列车险市场复杂的选择效应。从逆向按揭的部分家庭的相对快速的退出可以类似地解释。反向抵押贷款的借款人有可能通过显示偏好，有边际效用之间移动之前和移动（或死亡），比那些谁找到反向抵押贷款后，没有吸引力较大差距边际效用。由于反向抵押贷款通常借款人留下相当的剩余房屋净值的贷款后，资金大幅差距可能保持均匀。这种差距肯定已经持续了借款人在近几年迅速房屋价格升值。正如保险可以起到减少通过精心行为事故的概率，所以反向抵押人可以通过行动相对迅速地转移到降低高边际效用状态的长度。本文第2节概述了在美国，房屋净值抵押贷款转换（HECM）占主导地位的反向抵押贷款产品的结构。第3节，勾画出最佳的搬迁日期之间的关系的程式化模式，反向抵押贷款占用。该模型不提供封闭形式的结果，但反映出在采取反向抵押贷款债务的收益和收益从以后的生活中移动方面的检查表明有利的选择由德梅萨和韦伯（2001年）中描述的类型很可能在操作反向抵押贷款市场，至少在价格升值强劲，因为它已经在大部分反向抵押贷款的生活。算例大致确认的分析。我们还表明，在维修的尺寸道德风险不需要出现。根据经验，我们在第4节发现，选择在收入，财富和属性值的观察特征确认理论上的考虑。我们的选择对观测未使用贷款人的分析是类似于在芬克尔斯坦（2005）。然而，有利的选择上观测解释了反向抵押贷款的借款人以及其他人口流动性之间的利率差异较大的只是一部分。该理论被进一步证实了反向抵押贷款借款人的流动性过剩是在有历史低点房屋价格通胀状态小。这其实是可以预见的，因为在这些国家，默认情况下是可行的，因此，借款人可能会寻求利用隐含免费入住由反向抵押贷款提供家园。各州之间的差异表明，在未来放缓通胀家里可能撤消有利的选择观察日期。在非借款人的大标准误差和流动性格局削弱了道德风险的结果。我们以作为外生给定的反向抵押贷款定价和信用额度，这样对贷款人的一部分战略行为不考虑。迄今为止，最大的反向抵押贷款方案的定价已经推动联邦法规和潜在损失的反向抵押贷款的实际发行人向联邦贷款担保的小所致。缺乏战略供应行为由联邦住房管理局采用的精算模型，其中贷款利率的终止是单纯借款人年龄的函数的事实说明。该文件还抽象远离有生之年或宏观经济变量，如利率和升值率的不确定性。卡尔梅特和近期价格的增长可能令人惊讶的性质表明，这些不确定性可能是重要的，但我们离开他们纳入我们的模型为今后的工作。2房屋净值抵押贷款在20世纪80年代末，住房和城市发展（“HUD”）的美国能源部制定了房屋净值抵押贷款（“HECM”）计划刺激了当时一个平凡的小美反向抵押贷款市场的发展。该项目工程大致如下。房屋净值抵押贷款最初由金融机构或抵押贷款经纪人。几乎所有的贷款迄今已购买和房利美，大型按揭公司持有。借款人必须年满62岁，并拥有自己的住房。借款人无法在家里的最大允许房屋净值抵押贷款额度欠多个预先存在的抵押贷款债务。贷款收盘前，借款人必须参加教育研讨会。借款人可以接受付款几种形式它们可能会收到一笔付款，信用额度，这持续数月，或固定付款的最后只要预定数量的每月固定支付的借款人还活着，还没有感动。最经常选择的，和最灵活的，选择是信贷行。随着信贷额度，允许的最大余额随时间的增长，反映了死亡率增加，因此更短的时间超过该贷款人的位置的值很可能会贬值。反向抵押贷款有时被与年金有关。与固定付款，直到从家里死亡或退出选项类似于年金，但对于其中的借款人仍然活着，但已经转移，因此不再接收付款的状态。一次性支付可转换为年金由其他供应商购买年金，但在这种情况下，贷款人不承担相对于付款长寿风险。在始发时的最大贷款余额是反向抵押贷款比传统的家庭资产抵押贷款通常较小。与借款人的年龄这种平衡增加和减少与当时的一年期国债利率。尽管死亡率的差异，男性和女性都提供了相同的利率和最高贷款余额情侣们提供了将提供给年轻的配偶，如果单一的平衡。截至2004年8月80岁的房主可能获得约三分之二的属性值的一笔收益65岁才可能获得约二分之一的值。最大贷款额度为评估值的小幅增加分数，达到的最大属性值，取决于平均房价在居住状态。没有其他借款人特征，如性别，收入，或财富，影响力的贷款条件。房屋净值抵押贷款通常一次性偿还全部，当借款人死亡或搬离家里其他原因的。借款人无需支付任何款项，直至死亡的早期或借款人或借款者如果一对夫妇的迁出。在这一点上，借款人或他们的房地产必须偿还银行的房屋的转售价值的最小值（在公平交易），或贷款余额。这是起源于贷款时间0、在T日终结的贷款余额其中F代表了在贷款截止前发生的费用，RT是1个月的利率国债在T月加15，9年率传播和MT是在T期借款取出现金。MT可以是负数（摊销），但这种提前还款是非常罕见的。固定利率贷款是可能的HECM下，但房利美购买只可调整利率贷款，所以作为一个实际问题全部贷款是可调的。历史收盘成本已经非常大相对于传统的房屋净值贷款，平均接近属性值的68，而这一直被认为是一个重要原因需求相对疲软。对高交易费用的部分原因一直是由联邦住房管理局（FHA），HUD的子公司收取物业估值的2的担保费。FHA保证事件，在终止转售价值低于贷款余额MT，FHA将支付抵押权的区别抵押权。收取的贷款利率（每年05）的一部分也进入FHA保险的保费。这两种支付给FHA的前期保险和持续的保费远比做常规贷款的保险金要大。迄今为止，快速机动和房价升值率很高离开FHA少数索赔支付和储备大量对未来损失。再融资是非常昂贵的，我们有数据的时间，所以要提取升值增加股权的唯一可行的办法就是运动。最近，再融资变得更容易和便宜，这种变化可以预期更改选择的经济性在这个市场。从技术上讲，借款人需要进行维护的最低水平，并缴纳房产税。实际上，维护要求不能被关闭后执行，因为这将是不可能的了法庭，迫使老年人了他们的家未能履行维护。房屋净值抵押贷款是不是允许旧的房主房屋净值转换成现金不动，唯一的产品。目前市场已，到今天为止，有较小的市场份额比房屋净值抵押贷款其他反向抵押贷款产品。其中最大的是财务自由，它有较大的成本，但允许较大的贷款金额更高的价值属性。对于老年人有大收入，传统的房屋净值贷款可以工作很像反向抵押贷款。虽然这些贷款需要支付利息和移动之前的一些校长，几年信贷额度与越来越平衡，可以表现得像一个反向抵押贷款。反向抵押贷款可以更有吸引力，尽管他们的高收费，因为家庭资产线将只提供的贷款量，使得还款是没有销售的产品和没有使用年金的收入是可行的。对于许多老年人，允许的贷款规模是如此的小。没有足够的收入更大的贷款是可能的，但没有记录足够的收入导致更高的利率。外文原文说明题名SELECTIONANDMORALHAZARDINTHEREVERSEMORTGAGE作者THOMASDAVIDOFF、