全省房地产行业发展报告

1全省房地产业发展报告河北省住宅与房地产业协会一、全省房地产业概况近年来，我省经济持续快速增长，城镇化进程加快，居民收入水平明显提高，消费结构升级形成对住房巨大的市场需求，为方兴未艾的房地产业不断注入新的活力。经历20多年的发展，以住宅为主的房地产业连续保持了较快的增长速度，规模不断扩大，实力逐步增强。起步阶段全省房地产开发企业仅有十几家，到2011年底，有资质的房地产开发企业已经达到了3746家。在环渤海经济崛起、举办北京奥运以及人民币升值、流动性过剩的背景下，我省房地产市场预期看好，各类资金通过不同途径进入房地产开发领域。住宅与房地产业的发展，对拉动全省经济增长、带动相关产业发展、扩大内需以及推动城镇化进程、改善居民住房条件等方面，都发挥了极为重要的作用。2011年，我省不断完善住房保障体系，切实加强房地产市场调控，深入开展市场专项整治，有力地促进了住宅与房地产业持续健康发展。房地产市场供求两旺，年末城镇居民人均住房建筑面积达到3045平方米。我省房地产开发投资结构基本合理，市场供求基本平衡，住房价格基本稳定，初步建立了商品住房供应结构监控体系，房地产市场预警预报体系。房地产市场整治工作有序进行，开发、建设、销售、中介以及物业服务等市场行为逐步得到了规范。二、房地产市场宏观调控政策综述2011年被称为落实之年，一系列法规政策有力地调控、规范了房地产市场。（一）土地方面。国土资源部先后发布了关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知、关于加大闲置土地处置力度的通知和招2标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，这是国家宏观调控中进一步强化土地调控和管理的重要举措。一是对我国城市建设用地审批方式做出重大调整，提高了建设用地审批“门槛”；二是规定土地闲置费按出让或划拨土地价款的百分之二十征收，再次加大了处罚力度；三是将工业用地纳入招拍挂范围，加强了工业土地管理，同时规定土地出让金须一次付清，提高了开发商进入土地市场的门槛。（二）税收方面。国税总局发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，应该进行土地增值税清算。该通知进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。另外发布了关于取消部分地方税行政审批项目的通知，取消了房地产土地使用税税收减免的地方行政审批权限，房地产土地使用税减免优惠被取消。财政部、国家税务总局还联合发布了关于贯彻落实国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定的通知，就城镇土地使用税征收事宜做出部署，进一步加强了土地税收管理。（三）金融方面。2011年国家6次加息，10次上调准备金率，在流动性过剩、通货膨胀压力创历史新高的背景下，央行频繁使用货币信贷手段调控市场，房地产开发面临了巨大的资金压力，同时也抑制了房产投资的需求，对市场的降温作用明显。2011年9月、12月，央行和银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知和补充通知，此通知的出台将有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，房地产调控政策从以调控3供给为主，转为调控供给和需求并重，进而加强对需求（投机）的调控。（四）市场秩序方面。2011年4月，建设部等八部委联合发布了关于开展房地产市场秩序专项整治的通知，此次专项整治强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。随通知一起下发的房地产市场秩序专项整治工作方案要求，紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。审计署和监察部的加入标志着房地产市场秩序整治将与反腐工作结合起来，成为落实国家宏观调控政策的重要一环。2011年7月，监察部、国土资源部联合发布了关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知，要求对2005年1月至2011年6月的新增建设用地清理情况进行复查及清理，严惩土地违法违规行为。（五）住房保障方面。2011年8月，国务院公布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发201124号，国家住房和城乡建设部为配合这一文件发布实施，还会同国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税总、国家统计局等部委联合发布了廉租住房保障办法，经济适用住房管理办法，形成了我国以廉租住房制度和经济适用住房制度为主体，以健全廉租住房制度为重点的多渠道、多层次解决城市低收入家庭住房困难的政策、法规体系。从24号文件可以看出党中央、国务院将改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的重要内容；把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。对这一工作的指导思想、总体要求、基本原则作了再一次的明确重申，将棚户区、旧住宅区的改造和农民4工住房纳入住房保障范畴是一大亮点。有专家评价这一政策、法规体系不仅全面加强了对住房保障工作的推动力度，而且是我国住房保障理论与政策法规日趋成熟、完善的重要标志。国土资源部发布了相关文件，规定了廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70，并明确落实“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10”的规定，以此确保了城市低收入家庭住房用地供应。其后财政部发布了廉租住房保障资金管理办法，规范了廉租住房保障资金管理，提高了廉租住房保障资金使用效益，2011年各地财政安排廉租住房资金94亿元，超过了历年累计资金投入总和。（六）物权法规。2011年3月，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，自当年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，在我国法治进程中“具有里程碑意义”。这是第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。解除广大群众关于“70年大限到期”的后顾之忧。同时，物权法是保障房地产市场健康运行的重要法律基础，使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据。具体主要集中在三个方面一是明确提出建立不动产统一登记制度；二是物业管理中有关物权问题；三是土地征收和房屋拆迁中有关物权问题。三、全省房地产市场分析（一）市场运行状况。1、房地产开发投资。近五年来，全省房地产开发投资保持了年均30高速增长，2011年全省房地产开发投资完成70928亿元，同比增长473；其中商品住房投资5737亿元，同比增长511，单套建筑面积90平方米以下住房投资15246亿元，经济适用住房投资4041亿元，同比增长531。2011年全省房地产开发投资平均增速高于全国房地产开发投资平均增速、全省城镇固定资产投资增长分别为168和188个百分点。我省房地产开发投资保持快速增长势头，且加速增长趋势明显。房地产开发投资增速季度情况13月16月19月112月数值同比数值同比环比上季度数值同比环比上季度数值同比环比上季度开发投资增速情况845822828698384239350226470750709284734122、土地市场。全省房地产开发土地购置面积148356万平方米，同比增长426；完成开发土地面积122842万平方米，同比增长590。土地购置费用增长远高于全省房地产开发投资增速。土地供应量近五年房地产开发投资情况70928481583915325127315901002003004005006007008002003年2004年2005年2006年2007年亿元6减少，资金大量涌入房地产业，使得地价快速上涨，其在房价成本构成中的比重大幅提高。土地购置费用增速季度情况13月16月19月112月数值同比数值同比环比上季度数值同比环比上季度数值同比环比上季度土地购置费用增速情况2544405063248381486103981006644148211124425近五年土地购置开发情况14835610402796857126423104032122842772752301335955958020040060080010001200140016002003年2004年2005年2006年2007年万平方米购置土地面积完成土地开发面积3、市场供应与需求。全省商品房新开工面积284403万平方米，同比增长247，竣工面积119506万平方米，同比减少133，其中商品住房新开工面积258664万平方米，同比增长272，竣工面积108008万平方米，同比减少133；套型建筑面积90平方米以下住房新开工面积76062万平方米，竣工29883万平方米；经济适用住房新开工面积23762万平方米，同比增长419，竣工14488万平方米，同比增长7126。商品住房销售面积186349万平方米，同比增长101，现房销售占三成，其中90平方米以下住房销售14627万平方米，经济适用住房销售5212万平方米，同比减少262；期房销售占七成，其中90平方米以下住房销售29280万平方米，经济适用住房销售8672万平方米，同比增长184。4、商品房价格。2011年度全省商品房平均销售价格2656元/平方米，商品住房平均销售价格2573元/平方米，同比上涨269，12月环比11月下降089，90平米以下住房平均价格为每平方米2582元，12月环比11月下降115，经济适用房平均价格为每平方米1611元，同比上涨103，12月环比11月下降278。商品房价格季度增速情况13月16月19月112月数值同比数值同比环比上季度数值同比环比上季度数值同比环比上季度商品房2518371249128911258624138265625827商品住房239935424173030825212714325732692190平米以下住房21062337110252681258222经济适用房187040719263513016271141551611103105、廉租住房情况。按照省委、省政府关于“十项民心工程”的部署，2011年为人均住房建筑面积15平方米以下的308万户低保家庭提供保障，基本实现了应保尽保；其中以租赁住房补贴方式保障213万户，共发放补贴资金2136万元，圆满完成了保障任务。承德市采取购买、配建等多种形式，筹集廉租住房136套。在努力完成保障任务的同时，各地还认真8开展了低收入家庭住房状况调查，多方筹措廉租住房保障资金，积极研究、落实廉租住房筹集办法，为扩大廉租住房制度保障范围做了必要准备。（二）当前房地产业发展中的主要问题。1、商品住房有效供应仍显不足，中小套型住房供不应求。住房供应结构调整进展与旺盛的需求相比尚有不小差距。随着住房价格不断上涨，中低收入家庭住房支付能力不足，加上税收政策的引导，更多的家庭选择中小套型，致使此类住房供不应求。2、住房保障工作进度不均衡，中等收入家庭的住房问题凸现。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见等一系列政策，明确了各级政府对城市低收入家庭住房困难的保障责任，但为数不少的中等及中等偏低收入家庭，既买不起商品房又不符合保障性住房条件，其住房保障尚缺乏政策支持，应该引起高度重视。3、开发企业规模偏小，市场竞争能力偏弱。我省共有房地产开发企业三千余家，但绝大多数均是中小企业，资质二级以上企业不足200家，企业间综合实力差距明显。随着市场化的进一步深入和宏观调控的进一步加强，对于企业规模化发展的要求不断提高，市场竞争愈发激烈，中小企业面临的生存压力将会越来越大。4、房地产金融体制尚不完善，投融资渠道单一。当前，房地产业开发资金来源主要依靠信贷支持，尤其是国有商业银行贷款投入，其他融资形式很少。住房信贷资金供给渠道单一，住房融资工具简单；住房金融体系的中介配套机构不完备，与住房抵押贷款相适应的担保（保险）机制尚未真正建立和有效运行。四、重点企业情况荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”）是荣盛集团控股的下属支柱企业，注册资本金8亿元，总资产规模50余亿元，9具有国家一级房地产开发资质。荣盛发展以商品住宅开发为主导，以建筑设计、物业服务及酒店资产经营为支撑，业务遍及石家庄、廊坊、沧州、邯郸、聊城、南京、徐州、常州、蚌埠等10个城市。公司累计竣工面积超过500万平方米，目前公司在建项目19个，年开发能力150万平方米以上，拥有土地储备500多万平方米。公司已经连续三年被评为中国房地产百强企业，2006年河北省房地产开发综合实力突出贡献企业，旗下项目品牌阿尔卡迪亚荣获“2011中国房地产百强企业突出贡献项目”奖。2011年，经中国证监会公司核准，公司首次向社会公众公开发行股票并上市一事取得圆满成功，共发行人民币普通股7000万股，发行价1293元/股，融资净额878亿元。通过发行上市，不仅为公司筹集到了发展急需的资金，公司也由此成为公众公司，获得了一个新的、稳定的融资平台，为公司充分发挥资本市场的资源配置功能，获得更快、更好的发展奠定了基础。2011年该公司共实现营业收入174亿元，同比增长2765，营业利润43亿元，同比增长6484，净利润28亿元，同比增长6418；获得新项目储备规划建筑面积19706万平方米，为公司未来几年可持续性发展提供了充足的项目资源。经过多年的探索、实践，公司确立了自己独特的市场定位即立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。公司极为强调产品的质量，所开发项目先后获“国家康居示范工程”、“省级园林式住宅小区”等称号。五、全省房地产市场发展趋势及建议10（一）2008年全省房地产市场发展趋势。为防止经济增长由偏快转过热，2008年将会继续加强和改善宏观调控，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。房地产市场运行也将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下相对平稳。从市场的需求情况看，需求旺盛仍然是我省房地产市场发展现阶段的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。目前的需求主要有一是城镇化进程带来的新增城市人口的需求；二是居民收入持续增加带来的改善性需求；三是旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是物价上涨、通胀压力、负利率造成的投资、投机性需求；五是人民币升值导致外资投资需求。综合这些因素，构成了住房需求的旺盛。从供给方面看，人多地少的国情、省情，制约了开发建设规模的快速增长。同时，我们还要清楚地看到今年房地产市场发展中的不确定因素。美国次贷危机的警示和我国政府采取的从紧的货币政策，必将导致房地产开发企业资金紧缺；信贷紧缩，也明显影响了住房的需求；提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房价与普通居民购买力的脱节，部分城市成交量阶段性下降，引发消费者对未来走势信心的变化；信息的不透明和舆论的不恰当宣传，在一定程度上更加重了购房者的观望。尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但我省实施“三年大变样”的目标任务十分明确，促进房地产业健康发展的信心十分坚定。2008年的房地产市场，将保持“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的局面，迈出更加扎实的步伐。（二）促进行业健康平稳发展的建议。1、高度重视民生问题，落实住房保障工作。完成三年解决城市低收入家庭住