酒店式服务公寓市场调研报告

酒店式服务公寓市场调研报告酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO0042一、酒店式服务公寓市调范围简述据中原顾问统计，北京共有高级公寓项目余个，其中酒店式服务公寓有40个，共提供近万个住宅单位。主要集中在六个城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的，但均以入住，仅有少量的新供应量上市。随着中关村地区商务氛围持续发展，酒店式服务公寓开始在该区域内大量的出现，因此，本次调研的样本主要采集于朝阳区和中关村区域，以及上海地区的部分代表项目，典型案例共13个。北京地区朝阳区北京雅诗阁、北京盛捷福景苑、丽舍、晶都国际、恋日国际、金桥国际公寓、中关村远中悦莱、纽约客、新中关上海地区浦东雅诗阁、盛捷高级服务公寓、徐汇盛捷服务公寓本次酒店式服务公寓的调研内容从6个方面展开项目规模市场推广户型配比经营方式客群特征及比例服务内容备注（以上调研项目有个别项目内容不详）二、酒店式服务公寓市场综述从市场调研的项目来看，酒店式公寓这类产品已被开发商作为新的卖点（物业服务品质得到提升），作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。2004年北京、上海、广州的酒店式物业可谓是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO0043三、酒店式服务公寓的概念（）服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区租给游客提供其临时休憩的物业。但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了服务式公寓的雏形。酒店式服务公寓的概念（）客人选择酒店式服务公寓的理由家居的氛围个人隐私高质量生活品质的体验低总价、投资风险小服务式公寓来源于欧洲酒店式服务公寓住宅酒店会所酒店式的服务，公寓式的管理酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO0044四、北京市酒店式公寓现状1市场概况经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经进入稳步发展阶段，形成了CBD、中关村、亚北及燕沙丽都几大特色鲜明的区域市场，金融街作为新兴市场同样具有后来居上的势头，上述区域集中了北京80以上的酒店式服务公寓。2供应特点酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，其良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，包括美国万豪、法国雅高，新加坡雅诗阁、君悦等在内的众多国际知名酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。表1北京市酒店式服务公寓区域特征燕沙丽都区域血统纯正的老牌贵族概述作为涉外使领馆最为集中的区域，以万国公寓、恒川公寓等为首，使这一区域成为了北京最早的涉外酒店式服务公寓区，直至今天，万国公寓、恒川公寓依然是众多驻华使节和办事机构人员的首选。区域分布从三元桥开始沿机场高速路至四元桥。主流客群驻华使领馆，国际组织驻华办事机构工作人员。经营管理因使领馆租住人员较多，同时也保持一定客群数量，因此在个性化的专项定制式服务以及安全和私密性方面一直走在北京最前端。发展趋势随着使领馆区向东北方向扩展，涉外酒店式服务公寓的范围也随之扩大，整体沿机场高速路分布，且保持稳定发展态势。CBD区域国际最前沿领先弄潮儿概述该区域是北京市公寓市场规模化发展较早，也最成熟的区域，该区域租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。区域分布以国贸中心为核心辐射开来区域。主流客群跨国公司高层、公司白领。经营管理无论资讯还是服务特色，都具有鲜明的国际化趋势。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO0045发展趋势这一区域作为北京最为发达也最具备规模的商务区域，未来大量高档写字楼的面市必然为公寓市场带来更多成长空间，同时这一区域由于公寓项目较多，也面临巨大的竞争压力。亚北区域借奥运之力蓄势待发概述亚北区域借助2008年奥运会举办的机会，以及城市规划、基础配套设施的不断完善、包括荣尊堡等在内，大量酒店式服务公寓兴起，而规划中的奥运会商业用地区域内亦包含了多个高档次的酒店式样服务公寓，连同以往的汇园公寓、龙都国际公寓等，形成了未来北京最具成长潜力的又一个外租公寓市场。区域分布以目前的奥林匹克中心为起点，沿安定路，安立路沿线一直往北。主流客群客群来源比较多样化。包括中关村大型企业集团工作人员，燕沙丽都商圈涉外企业、机构工作人员等在内。经营管理区域内以往的公寓管理并不具备鲜明特色，随着奥运的日趋临近，城市规划和大量外租型公寓的兴起，以及RBD功能的不断成熟和完善，从而形成这一区域的经营管理特色。中关村地区高科技产业大力支持概述中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求一直供不应求。到目前为止，该地区总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓，其中酒店式服务公寓占30,其余大部分为商住公寓。区域分布中关村高科技园区主流客群中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，如IT业中的员工，他们希望居住地离工作地交通方便，环境安静，绿化率高，配套完善；因此，市场总体以内销公寓为主，总体租金水平也就没有CBD那样高。3金融街区域1）概况金融街区域在经历长期的总部发展以后，区域内严重匮乏的居住及休闲类物业在区政府的大力扶持下（关于加快北京金融街建设的意见），包括酒店业、餐饮业、娱乐业等配套服务业近几年来取得了长足的发展。包括金融街中心广场金融家公寓、威斯汀酒店公寓在内的规划建设有效填补了这一区域纯粹服务式公寓的市场空白，而威斯汀酒店以及作为世界顶级酒店集团万豪酒店管理集团旗下最显赫和代表了顶级消费的丽兹卡尔顿酒店进驻金融街同样为这一区域居住、消费类场所的匮乏带来了一片艳阳天。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00462）娱乐休闲金融街中心广场内包括28000平方米具有休闲、文化、娱乐功能的公园（上页图中丽兹卡顿酒店北侧，金融家公寓西侧区域），以及公园北侧集餐饮、娱乐休闲、购物等为一体的步行街，公园南侧10万平方米活动中心（具有健身、娱乐、展览、剧场、电影厅等设施），成为未来金融街区域休闲和娱乐的核心地带。3）交通金融街将在中心区内对人流、车流实现三个层面的立体输送。中心区的地下一层，将建起面积达58万平方米的一体化无障碍车库；地面上除必要的出租车等候区外，取消一切车位线；地上二层建成总长1000多米、宽度15米至20米的空中走廊。由此，到2007以前，所有工程建设完毕后，将大大缓解目前金融街交通拥挤的现象。4）绿化隔离带在金融街中心区的西侧、二环路的东侧，2004年已建成46000平方米的绿地，2005年还将完成15000平方米，不仅有效改善了区域生态环境，同时也在西二环和金融街区域内形成了一个有效的绿化隔离带。5）同周边的关系金融街在完成区域内规划建设同时，也与周边环境形成了一个有机的整体。表2北京租住酒店式服务公寓客群构成10203040首席代表总经理部门经理主管和高级技术人员资料来源香江国际发展有限公司副总经理/总工程师鲍莜斌公开培训讲座资料4、客户群分析酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数，根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要由个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在2535岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在815左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚稳定的经济来源，这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平米以上的较大户型，预期投资回报率多在10以下，最看中项目的发展潜力。除投资型客户，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主，办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工，国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司负担高额的房租费用，同时自己在异地没有买房酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO0047定居的需求，其中，欧美人占到65，其他是港台人、日本人和华裔等。鉴于这些特征，北京的外租型酒店服务公寓无论是地理位置、配套设施、相关服务等方面，均提供了等同于国外酒店式公寓的标准服务，尤其是为了突出强调居住的功能性和舒适性，在户性规划方面均比较大。5结论1）出租市场现状北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。表3北京经营类公寓出租率比较项目名称日租金（美元）通常出租率主要租金内容东方豪庭公寓25348750会所费、服务费（每周一次清洁）、管理费、宽带费国贸公寓243185物业费、取暖费、水费、天然气费、电费（可自付）、卫星收视费、会所费嘉里公寓273780管理费、会所费、宽带费、供暖费、卫星电视万国公寓2030北京雅诗阁二居15617045管理费、会所费、服务费、宽带费国贸世纪公寓二居688550物业管理费、水费、热水费、煤气、中央供暖、电费、城市建设税、市内电话费、健身新世界太华公寓一居9311136管理费、会所费、供暖、卫星电视2）出租型酒店式公寓主力户性面积较大表4北京经营类公寓主力户型面积及比例项目名称主力户型及面积（平米）所占比例一居8085东方豪庭公寓二居11013060嘉里公寓二居13816774万国公寓二居213北京雅诗阁二居15617045国贸世纪公寓二居688550一居9311136新世界太华公寓二居10215634由此可以看出，各项目中，只有国贸世纪公寓为小户性设计，万国公寓为大户型设计，其他项目的户性面积比较集中，一居室面积在100平米左右，二居室面积在150平米左右，三居室在200平米左右，四居室在300平米以上。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO0048调研项目一上海雅诗阁雅诗阁集团是一家专门从事服务公寓国际性连锁经营和管理的公司。在亚洲、澳大利亚、新西兰、欧洲的16个国家的39个城市里拥有或管理着13，800多套服务公寓。在中国，雅诗阁集团是最大的服务公寓运营者。目前在北京、上海、天津、大连已拥有超过1600套的公寓。服务公寓不仅可以让客人及其家庭成功地融入陌生的城市，而且还能帮助他们建立自己的人际网络，了解当地的文化以及享受家庭娱乐的乐趣。一、户型格局THEASCOTTPUDONG,SHANGHAI上海浦东雅诗阁客户群专门针对个人（散户）服务的酒店式公寓UNITS248客房数248间LOCATIONPUDONGDISTRICT，SHANGHAI位置上海浦东新区UNITSIZEONEBEDROOMSUITESTOFOURBEDROOMPENTHOUSES客房面积一房式至四房客房面积详注户型名称户型面积（SQM）户型名称户型面积（SQM）行政一房式105阁楼三房式246豪华二房式140阁楼豪华复式377行政二房式128标准一房式65豪华三房式176高级一房式86行政三房式183豪华一房式95豪华四房式245主力户型为一房、二房至三房面积区间范围（SQM）65246顶楼复式房仅有12套雅诗阁在新加坡的酒店式服务公寓外观酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO0049房价（租）客房类型面积（平方米）当日价格（USD）月使用费（USD）ONEBEDROOMSUPERIOR86SQMUS178US3,200ONEBEDROOMDELUXE95SQMUS3,600ONEBEDROOMEXECUTIVE106SQMUS198US3,700ONEBEDROOMSTANDARD65SQMUS2,600TWOBEDROOMDELUXE140SQMUS268US5,000TWOBEDROOMEXECUTIVE168SQMUS5,500THREEBEDROOMDELUXE176SQMUS368US6,200THREEBEDROOMEXECUTIVE183SQMUS6,600FOURBEDROOMDELUXE245SQMUS8,300THREEBEDROOMPENTHOUSE246SQMUS8,000PENTHOUSEDUPLEX377SQMUS10,800酒店便利设施儿童游乐区孩子们的快乐天地对住户免费开放并由雅诗阁的员工管理。注意事项对住客免费开放。联系方式服务台电话862168860088营业时间700AM1000健身房完善的设备，可以充分的放松您的疲劳和紧张的精神压力。注意事项对住客和会员免费开放。联系人穆小姐电话862168860088营业时间700AM1000PM室内游泳池室内温水游泳池，给您一个温暖、宁静的休息空间。同时我们还为孩子们准备了娃娃池。注意事项对住户和会员免费开放。联系人穆小姐电话862168860088营业时间700AM1000PM酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00410按摩浴池一天辛苦的工作结束后，来按摩浴池尽情的放松自己。注意事项对住户和会员免费开放联系人穆小姐电话862168860088营业时间700AM1000PM休闲区您想和朋友聊天或认识更多的邻居吗在休闲区温暖、惬意的环境中更让您轻松健谈。注意事项对住户免费开放营业时间900AM1000PM电话862168860088联系人前台会议室提供全方位的服务和设施，视听和多媒体设备，如果需要并提供完善的互联网接入服务我们也能根据您的个别需要，提供个性化服务，确保您的会议顺利进行会议室收费标准会议室1/会议室2人民币150/小时会议室3人民币200/小时会议套价半天（四小时）人民币500（会议室1/会议室2），人民币700（会议室3）全天（八小时）人民币900（会议室1/会议室2），人民币1400（会议室3）以上收费均包含书写纸、铅笔、冰水或茶水会议期间咖啡或茶和小点心人民币10/位会议室可容纳人数会议室15人会议室28人会议室312人酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00411接待处我们友好的接待员可以为您提供您所需要的任何信息并协助您完成关于交通、住宿、通讯、当地的旅游服务和任何您所需要的服务。24小时的个性化服务机场接送宽带接入市内交通当日洗衣服务接受信用卡支付为长住客提供一份免费的当地报纸联系人服务台电话862168860088营业时间24小时餐厅公寓内的餐厅,提供美味的法国和西式菜肴款待各位来宾。注意事项请出示您的住户卡以享受折扣或其他优惠信息查询服务台电话862168860088桑拿浴在这里您可以真正的放松下来，这里有清新的装饰，宽敞明亮，桑拿对您的身体十分有利。注意事项对住客和会员免费开放网球场运动可以松弛您的紧张神经，我们拥有的完善设备，可以充分的放松您的疲劳和紧张的精神压力。联系人穆小姐电话862168860088营业时间700AM1000PM收费标准住户价人民币50/每小时（前2小时免费）受邀客人价人民币100/每小时酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00412酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00413调研项目二上海盛捷高级服务公寓THEASCOTTPUDONG,SHANGHAI上海盛捷高级服务公寓客户群专门针对商务公司的高级服务公寓UNITS334客房数344间LOCATIONLUWAN，DISTRICT，SHANGHAI位置上海卢湾区UNITSIZEONEBEDROOMSUITESTOTHREEBEDROOMPENTHOUSES客房面积一房式至三房酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00414客房面积详注户型名称户型面积（SQM）户型名称户型面积（SQM）豪华一房式83阁楼二房式137高级二房式106阁楼行政二房式148豪华二房式121阁楼三房式233豪华三房式148主力户型为二房面积区间范围（SQM）106148具体户型见下图酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00415各房间内配置内容居室划分名称配置浴室毛巾、卫具、吹风机、洁具卧室经名师设计的豪华、宽敞的卧房宽敞、明亮的室内环境、远端调控彩电自行调控空调餐厅时尚精美的餐桌、特别设计的人为灯光，使您置身于轻松的环境中体验用餐的乐趣厨房电冰箱、微波炉、吸油烟机、电水壶、刀具及餐具起居室有线电视、卫星电视、国际、国内长途、每家每户配备电子锁房价（租）客房类型面积（平方米）当日价格（USD）月使用费（USD）ONEBEDROOMDELUXE83SQMUS168US2,900TWOBEDROOMSUPERIOR106SQMUS3,400TWOBEDROOMDELUXE121SQMUS3,700THREEBEDROOMDELUXE148SQMUS288US4,800TWOBEDROOMPENTHOUSE137SQMUS5,900TWOBEDROOMEXECUTIVEPENTHOUSE148SQMUS6,600THREEBEDROOMPENTHOUSE233SQMUS8,500酒店便利设施酒吧当您下班归来或晚饭后，正需要这样的地方来放松自己。营业时间周一周五600PM200AM周六周日1200AM200AM信息问讯前台电话862163856888注意事项请出示您的住户卡以享受折扣或其他优惠美容美发在阳光美发厅时尚舒适的环境里，您可以享受美容美发服务。完善细致的服务使您彻底放松，精神焕发。信息查询服务台电话862163856888营业时间1000AM1130PM地理位置上海盛捷高级服务公寓西苑2楼酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00416儿童游乐场这里是孩子们的快乐天地专业设计的游戏场所，拥有完善的设施和专业的管理。注意事项对住客免费开放。联系方式服务台电话862163856888营业时间700AM1000PM我们同时还拥有一家国际性的幼儿园。营业时间上午8点30分至下午5点收费标准美金30元/小时联系人前台电话862163856888注意事项最少3个小时夜间照看服务双赔收费。香啡阁最适合聚会的场所，提供各种咖啡和饮料。注意事项请出示您的住户卡以享受折扣或其他优惠营业时间700AM1200PM电话862163856888棋牌室收费标准人民币20元/每小时营业时间上午7点至晚上10点电话862163856888联系人会所的前台注意事项至多4人使用健身房完善的设备，可以充分的放松您的疲劳和紧张的精神压力。注意事项对住客和会员免费开放。联系人许先生电话862163856888营业时间上午7点至晚上10点游泳馆室内温水游泳池，给您一个温暖、宁静的休息空间。还有为孩子准备的娃娃池注意事项住户和会员免费使用。联系人许先生电话862163856888营业时间600AM1000PM酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00417按摩浴池一天辛苦的工作结束后，来按摩浴池尽情的放松自己。注意事项对住户和会员免费开放联系人会所前台电话862163856888营业时间上午7点至晚上10点休闲区您想和朋友聊天或认识更多的邻居吗在休闲区温暖、惬意的环境中更让您轻松健谈。注意事项对住户免费开放营业时间周一至周五上午7点至晚上10点周六、周日上午8点至晚上11点电话862163856888联系人前台会议室提供全方位的服务和设施，视听和多媒体设备，如果需要并提供完善的互联网接入服务我们也能根据您的个别需要，提供个性化服务，确保您的会议顺利进行。收费标准人民币100/每小时,包含书写纸和铅笔、冰水或茶水。注意事项至多10人使用联系人销售部电话862163856888营业时间上午9点至下午6点接待处我们友好的接待员可以协助您完成您自己安排的所有关于运输的信息和帮助，住宿，通讯，当地的旅游服务和任何额外服务。个性化服务机场接送宽带接入市内交通当日洗衣服务接受信用卡支付联系人服务台电话862163856888营业时间24小时餐厅公寓内的餐厅,提供美味的法国和西式菜肴款待各位来宾。注意事项请出示您的住户卡以享受折扣或其他优惠信息查询服务台电话862168860088酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00418桑拿浴在这里您可以真正的放松下来，这里有清新的装饰，宽敞明亮，桑拿对您的身体十分有利。注意事项对住客和会员免费开放英式桌球收费标准人民币20元/每小时（至多4人使用）营业时间上午7点至晚上10点电话862163856888联系人会所前台网球场运动可以松弛您的紧张神经，我们拥有的完善设备，可以充分的放松您的疲劳和紧张的精神压力。联系人会所前台电话862163856888营业时间收费标准上午7点至下午6点人民币20元/小时下午6点至晚上10点人民币30元/小时注意事项至多4人使用网球拍租借费用为人民币20元/只/次网球陪打费用为人民币100/每小时酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00419调研项目三上海徐汇盛捷服务公寓SOMERSETXUHUI,SHANGHAI上海徐汇盛捷服务公寓客户群专门针对商务公司的高级服务公寓UNITS167客房数167间LOCATIONXUHUI，DISTRICT，SHANGHAI位置上海徐汇区UNITSIZEONETOTHREEBEDROOMSUITES客房面积一房式至三房客房面积详注户型名称户型面积（SQM）户型名称户型面积（SQM）豪华一房式（房型1）75高级二房式（房型1）98豪华一房式（房型2）75高级二房式（房型2）98高级一房式65豪华三房式176豪华二房式111主力户型为一房、二房面积区间范围（SQM）65111具体户型见下图酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00420各房间内配置内容居室划分名称居室图解居室配置浴室毛巾、卫具、吹风机、洁具卧室经名师设计的豪华、宽敞的卧房宽敞、明亮的室内环境、远端调控彩电自行调控空调酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00421餐厅时尚精美的餐桌、特别设计的人为灯光，使您置身于轻松的环境中体验用餐的乐趣厨房电冰箱、微波炉、吸油烟机、电水壶、刀具及餐具起居室有线电视、卫星电视、国际、国内长途、每家每户配备电子锁房价（租）客房类型面积（平方米）当日价格（USD）月使用费（USD）ONEBEDROOMDELUXE75SQMUS148US2,400TWOBEDROOMSUPERIOR98SQMUS188US2,600ONEBEDROOMSUPERIOR65SQMUS2,300TWOBEDROOMDELUXE111SQMUS288US3,000THREEBEDROOMDELUXE176SQMUS278US4,600酒店便利设施美式撞球儿童游乐场功能厅棋牌室健身房室内游泳池按摩浴池休闲区会议室接待处餐厅桑拿浴乒乓球网球场备注服务内容与前相同，会员另有优惠。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00422调研项目四北京雅诗阁THEASCOTTPUDONG,BEIJING北京雅诗阁客户群专门针对个人（散户）服务的酒店式公寓UNITS272客房数272间LOCATIONCHAOYANGDISTRICT，BEIJING位置北京朝阳区UNITSIZEONEBEDROOMSUITESTOFOURBEDROOMPENTHOUSES客房面积一房式至四房客房面积（不详）楼层平面酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00423房价（租）客房类型面积（平方米）当日价格（USD）月使用费（USD）ONEBEDROOMDELUXE105SQMUS238US4,200ONEBEDROOMGRANDDELUXE120SQMUS3,600US3,800TWOBEDROOMDELUXE178SQMUS328US6,500TWOBEDROOMGRANDDELUXE205SQMUS5,3005,500THREEBEDROOMDELUXE249SQMUS488US8,500THREEBEDROOMPENTHOUSE353SQMUS680US12,800FOURBEDROOMPENTHOUSE380SQMUS800US15,800酒店便利设施儿童游乐场功能厅健身房会议室接待处餐厅沙龙男桑拿浴女桑拿浴游泳池酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00424备注服务内容与前相同，会员另有优惠。调研项目五北京盛捷福景苑服务公寓SOMERSETFORTUNEGARDENBEIJING北京盛捷福景苑服务公寓客户群专门针对商务公司的高级服务公寓客房面积（不详）客房配置装修风格件各房间内配置内容居室划分名称配置浴室毛巾、卫具、吹风机、洁具卧室经名师设计的豪华、宽敞的卧房宽敞、明亮的室内环境、远端调控彩电自行调控空调UNITS221客房数221间LOCATIONCHAOYANGDISTRICT，BEIJING位置北京朝阳区UNITSIZEONEBEDROOMSUITESTOFOURBEDROOMPENTHOUSES客房面积一房式至四房复式餐厅起居室餐厅卧室浴室酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00425餐厅时尚精美的餐桌、特别设计的人为灯光，使您置身于轻松的环境中体验用餐的乐趣厨房电冰箱、微波炉、吸油烟机、电水壶、刀具及餐具起居室有线电视、卫星电视、国际、国内长途、每家每户配备电子锁房价（租）酒店便利设施备注服务内容与前相同，会员另有优惠。LUXURYSERVICEDRESIDENCE，BEIJING北京丽舍服务公寓客户群专门针对个人（散户）服务的酒店式公寓二、市场推广雅诗阁旗下的8个项目，从户型、推广短几乎一致。保持很低调的宣传推广模式，并为在大型的报纸和杂志上看到他的广告。从另外的角度调查，雅诗阁的市场推广基本上是靠本身其母公司嘉德置地以及其兄弟公司的内部消化和口碑传播；三、客户特征因为雅诗阁酒店式服务公寓客房类型面积（平方米）当日价格（USD）月使用费（USD）TWOBEDROOMDELUXEUS298US5,500THREEBEDROOMDELUXEUS468US7,600台球厅宽带网吧商业中心儿童游乐场健康中心会议室接待处游泳池UNITS100客房数100间LOCATIONCHAOYANGDISTRICT，BEIJING位置北京朝阳区UNITSIZEONETOFOURBEDROOMAPARTMENTS客房面积一房式至四房式酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00426分得比较细，雅诗阁主要吸引的是来华生活、读书的个人；而盛捷高级服务式公寓主要针对的是来华办公的商务人士。所以客户特征主要是在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务；四、客户群分布雅诗阁的客户的分布如下欧洲30、亚洲20、美洲32、其他18；长期居住，半年以上。六、经营模式雅诗阁所经营的8家酒店式服务公寓均采用两种方式1自己销售、经营，只租不卖租的方式来操作；2与实力雄厚的开发商合作，入股或买断的方式直接介入项目酒店式服务公寓后期的经营管理。调研项目六远中悦莱项目外景图一项目介绍1基本情况介绍物业类别公寓装修状况精装酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00427建筑类别塔楼,高层物业地址海淀区黄庄海淀医院路口向西300米北转环线位置三、四环之间地铁4号线地铁10号线开发商北京远中房地产开发有限公司物业管理公司远莱物业均价13500元/平方米开盘时间2004年10月23日入住时间20051230占地面积091万平方米建筑面积822万平方米容积率667绿化率/总户数344楼层状况419层为酒店式公寓主力户型一居室60平米销售率/车位397个物业管理费74元/平方米/月2规划内容本项目规划共3栋楼，中间1栋开发商留用，其余2栋全部为酒店式公寓。1号楼共19层，精装，包租三年；3号楼共19层，精装，不包租。3户型格局本项目主力户型为60平方米户型建筑面积（平米）户型比例一居室6060二居室12621三居室14319户型图酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00428A座417层A2户型A座417层A3户型A座417层C1户型A座419层A1户型A座517层C1户型酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO004294装修标准形式室内装标备注包租1400元/平方米精装，送家电不包租1300元/平方米精装，送部分家具精装修标准二、市场推广推广主题中关村国际酒店公寓首府推广媒体以户外广告和网络宣传为主三、客户特征本项目客群有两个明显特征中关村本区域的客群占有很大的比例，台湾投资商的比例较高。在购买群体中，投资者比例占有70左右。四、客户群分布鉴于开发商及物业公司均为台商，故此项目客户多以台湾投资商为主五、居住时间目前尚未入住六、经营模式采用两种方式1包租均价为14000元/平米，包租三年，年投资回报率依次为6，7，82不包租均价为13000元/平米装修范围装标品牌及标准门高21米厨柜马索尼（意大利原装）洁具高仪卫具杜拉维特地板待定赠送家电微波炉、电冰箱（古西尼）赠送家具沙发、床、桌子、椅子、餐台酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00430七、酒店式服务公寓服务内容五星级酒店全程经营管理，移植台湾管理名家经验，拥有曾经服务过美国前国务卿基辛格博士的服务团队和专家。调研项目七新中关楼盘外景图一、项目介绍物业类别超5A写字楼、酒店式公寓、商业装修状况精装修建筑类别板楼物业地址海淀区海淀黄庄路口环线位置三、四环之间地铁4号线地铁10号线开发商北京海湾京城房地产开发公司物业管理公司乔乐物业均价11000元/平方米开盘时间2004年11月18日入住时间2006年2月至3月酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00431占地面积188万平方米建筑面积1200万平方米容积率6190绿化率2960总户数224户楼层状况619层主力户型60平米销售率95车位地下600个物业管理费45元/平方米/月二规划内容总建筑面积约12万平米，共4栋楼，由“峰OFFICE”写字楼、“峰尚CITYMALL”购物中心、“汇峰阁”酒店式公寓和“峰CLUB”会所组成。其中有3栋为写字楼，1栋为酒店式公寓新中关之“汇峰阁”酒店式公寓按4星级以上标准配置，酒店式公寓全部朝南，采光充分。将引入国际先进的管理集团进行经营管理，满足核心区商务人士的居住需求。三配套设施周边配套中、小学清华大学、北京大学、人民大学等68所大学商场当代、双安商场、2003年底开业的有家乐福、华宇、翠微杜丹园店银行工商银行、中国银行、建设银行、农业银行医院海淀医院、北医三院、海淀妇产医院其他海淀图书城、海淀剧院、华星电影院、五道口俱乐部、北图、燕山大酒店、友谊宾馆、翠宫饭店交通地铁4号线地铁10号线四户型格局本项目主力户型为60平方米户型建筑面积（平米）户型比例销售率一居室60629595二居室1053100其他/2100五装修标准级别室内装标公共部分装标普通1000元/平方米800元/平方米VIP1200元/平方米1000元/平方米酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00432普通精装修标准调研项目八金桥国际装修范围装标品牌及标准门高23米厨柜HTH丹麦洁具摩恩衣帽柜HTH丹麦卫具科勒灶具OD备注赠送地毯、壁纸酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00433一项目介绍物业类别公寓装修状况精装修建筑类别27层塔板式物业地址崇文区广渠门桥西北角环线位置二环以内开发商北京新润房地产开发有限公司物业管理公司北京嘉安物业管理公司均价8900元/平米开盘时间2002111入住时间2004630占地面积09万平米建筑面积78万平米容积率绿化率365总户数865套楼层状况27层主力户型1室1厅64平米2室1厅107平米销售率80车位600物业管理费48元/平方米/月二户型格局本项目主力户型为60平方米户型建筑面积（平米）户型比例套均价一居室53平方米82平方米8038万元53万元二居室90平方米68万元跃层式二居123平方米137平方米90万元100万元三居室200平方米20168万元户型图酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00434C户型C座第2F楼层平面图户型E跃层两居户型F户型4装修标准所有户型全部精装修并配送名牌冰箱、洗衣机、空调、微波炉等白色家电精装修标准地面玄关米黄系列玻化砖起居室高档实木地板卧室美国进口地毯阳台白色广场砖厨房黑色/白麻/褐色地砖卫生间驼色/蓝色地砖墙面厅房多彩环保乳胶漆厨房米黄色/白色面砖卫生间米色釉面砖酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00435顶棚厅房白色环保乳胶漆、局部石膏板吊顶厨房防水石膏板吊顶，面层刷环保乳胶漆卫生间防水石膏板吊顶，面层刷环保乳胶漆门窗入户门为装饰四防门（防火、防盗、隔音、隔热）室门为镶板木门阳台门为上旋式中空隐框门配德国原装ROTO五金件窗为中空隐框窗厨房国产整体厨房含海尔同等品牌冰箱一台、西门子同等品牌洗衣机一台、惠尔同等品牌微波炉一台、欧帝同等品牌油烟机及灶台、弗兰卡同等品牌龙头及水盆卫生间TOTO/科勒同等品牌座便器、洗面盆、淋浴花洒及龙头，淋浴房、双头浴霸、低音换气扇调研项目九和乔丽晶项目外景图一项目介绍物业类别公寓装修状况精装修建筑类别板塔结合酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00436物业地址朝阳区将台路2号环线位置四、五环之间开发商和乔集团北京将军苑房地产有限公司物业管理公司北京和乔物业管理公司均价17600元/平方米开盘时间200081入住时间20000930占地面积100万平方米建筑面积300万平米容积率2950绿化率5000总户数楼层状况主力户型销售率车位每户一位物业管理费15元/平方米/月二户型格局户型建筑面积（平米）租金（美元/月）一居室841500二居室13417128003500三居室16718836004500四居室27258006000户型图三居室三居室酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00437二居室二居室一居室三装修标准结构现浇电梯日立永大电梯外墙石材、面砖大堂精装采暖集中供暖内墙精装门窗双层气密窗供电市政卫生间精装，科勒按摩浴缸供水市政供气管道通讯2部电话线入户厨房精装酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00438调研项目十晶都国际项目外景图一项目介绍物业类别公寓装修状况精装建筑类别板塔结合物业地址朝阳区酒仙桥环线位置四、五环之间开发商北京丰中房地产开发有限公司物业管理公司北京建国物业管理有限公司均价元/平方米开盘时间2004919入住时间2006430占地面积193万平方米建筑面积1092万平方米容积率45绿化率3100酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00439总户数900户楼层状况主力户型50平米销售率车位500个车位左右物业管理费380元/平方米/月简介酒店公园，金牌管家，酒店品质，70产权标准客房、行政套房。晶都国际HOTERPARK包括456套四星级标准客房，低本投资安全理财。以50平米左右酒店格局设计，由金牌酒店管家以酒店标准来全面经营，包括客房出租、酒店管理等，以其酒店品质树立整个社区的高档形象，带动行政套房的经营品质。另有444套自主式投资行政套房，满足高端人士的星级服务需求。106平米左右舒适两居为主，有着特殊的酒店内容和特别的服务形式。金牌酒店管家同样以酒店标准为高端商务人士、或行政、或观光访友者提供服务。建国饭店物业管理公司全面入驻HOTLEPARK。建国饭店物业管理公司，以其丰富的高档酒店管理经验、业内优秀服务口碑，和出色的经营业绩、专业品质全面经营HOTLEPARK包括客房出租、酒店管理服务等，品牌保证稳定收益。二规划内容公寓功能高级酒店式公寓居住功能新都市景观住宅商业功能水岸步行街，主题购物长廊1酒店部分（1号楼）投资理念针对1号楼酒店公寓定制式酒店客房。公寓大部分户型面积小、配置高、总价低，主要面向的是投资型客户。10年所得分析表户型面积总价标准首付款20年月供回报收益B户型491850000015000023702354213C户型681665000020000030474460477在这10年里，委托酒店管理公司经营管理，客户将获得以下收益1、每年向业主给予固定回报2、每月为业主回报贷款20年的月供款；3、业主每年享受30天的免费住宿；4、免物业管理费、供暖费、卫视费、宽带费等5、业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项星级签单优惠服务及综合服务消费折扣。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO004402行政公寓（2号楼、3号楼）投资理念这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的需求，它不仅可以为行政人员提供居住，并且具备一定的行政功能。既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了四星级酒店氛围。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务等。三户型图F户型A1户型酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00441B1122户型B1户型C23/24户型酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00442调研项目十一纽约客项目外景图一项目介绍物业类别酒店式公寓装修状况精装建筑类别S型楼体设计，小高层（15层）物业地址海淀区海淀南路与万泉河路的交汇处环线位置三、四环之间地铁4号线、10号线（距苏州街站100米）开发商北京凯迪宝房地产开发有限公司物业管理公司雅高集团（雅高诺富特海润四星酒店）均价80万元/套开盘时间2004年6月19日入住时间20051031占地面积109万平方米建筑面积712万平方米容积率456绿化率3012总户数592套楼层状况615层为酒店式公寓户型共两种跃层和复式，54和60平米销售率90酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00443车位376个，18万元/个物业管理费82元/平方米/月二规划内容本项目分A、B两区，北侧A区是国内第一家全复式四星级的NOVOTEL海润商务酒店，南侧B区为酒店式公寓，全部由法国ACCOR雅高酒店管理集团NOVOTEL酒店提供标准化、国际化的酒店管理。主楼地下3层，地上15层，地下1层为超市，2、3层为车库；地上13层为商业配套，45层为办公区，615层为酒店。三户型格局本项目主力户型为54平米、60平米户型建筑面积（平米）户型比例跃层5470复式6030户型图A户型,54平米，跃层酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00444G户型,60平米，复式4装修标准形式室内装标备注不包租1000元/平方米精装，送四样家电和家具（沙发、床、桌椅；电视、冰箱、洗衣机、微波炉）精装修标准客厅户门霍曼（子母门）地面冠军、诺贝尔高级玻化砖墙面立邦环保涂料窗上旋式幕墙窗，LOWE玻璃卧室地面圣象高级复合木地板墙面邦环保涂料围栏玻璃制品成品楼梯开放厨房橱柜科宝、汉森电磁炉华伦帝（意大利）抽油盐机FOX（意大利）地面冠军、诺贝尔高级玻化砖墙面冠军、诺贝尔高级釉面砖卫生间洁具美标、TOTO淋浴器美标、TOTO酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO00445其他卖点大堂挑高16米，大理石地面、墙面，造型吊顶，豪华灯饰；电梯三洋、东芝、日立或同等品牌品质的磁卡电梯，5部电梯，其中包括2部观光电梯；空调特灵、约客的中央空调系统。酒店6层设有独具特色的自助厨房与观景游泳池为酒店客人服务二、市场推广推广主题走下神坛的酒店投资/CBD失落的投资机遇推广媒体以户外广告和网络、杂志宣传为主，目前正处于推广热销期参加了国贸4月7日10日春季房展会。三、客户特征本项目客群的明显特征是投资者的比例几乎为100。四、经营模式不包租均价为13000元/平米，为客户分析投资回报率可以到达12七、酒店式服务公寓服务内容清洁房间洗烫衣服24小时房内