恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估说明

恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估说明恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估说明沃克森评报字2010第0199号沃克森（北京）国际资产评估有限公司二零一零年九月二十日中国北京恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明资产评估说明目录第一部分关于资产评估说明使用范围的声明2第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明2第三部分评估目的、评估对象与评估范围说明1一、评估目的1二、评估对象和范围1第四部分资产清查核实情况说明3一、资产清查核实内容3二、实物资产分布情况及特点3三、影响资产清查的事项及处理方法4四、资产清查的过程与方法4五、资产清查结论6第五部分资产基础法评估技术说明8一、流动资产评估技术说明8二、长期股权投资评估技术说明11三、机器设备评估技术说明14四、流动负债评估技术说明21第六部分收益法技术说明23一、收益法概述23二、收益法适用条件23三、收益法评估思路24四、收益预测的基础和假设26五、宏观经济形势分析28六、房地产行业现状与发展趋势33七、企业的基本情况简介43八、未来年度现金流的预测45第七部分评估结论及其分析59一、评估结论59二、评估结论的瑕疵事项62三、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑67沃克森（北京）国际资产评估有限公司1恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明第一部分关于资产评估说明使用范围的声明本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。沃克森（北京）国际资产评估有限公司2恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分内容由资产评估委托方北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司和被评估单位恒天地产有限公司撰写并盖章，详细内容见附件“关于进行资产评估有关事项的说明”。沃克森（北京）国际资产评估有限公司1恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明第三部分评估目的、评估对象与评估范围说明一、评估目的根据关于恒天地产有限公司引进战略投资者的批复（中国恒天战2010102号），北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权向恒天地产有限公司投资，本次评估系确定恒天地产有限公司股东全部权益价值，为恒天地产有限公司拟进行增资的经济行为提供价值参考依据。二、评估对象和范围本次评估对象为恒天地产有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。股东全部权益账面金额881,698,66899元，截止评估基准日该股权无质押、冻结等法律瑕疵情况。具体评估范围为恒天地产有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中资产总额账面值89,46571万元，负债总额账面值1,29584万元，所有者权益账面值88,16987万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了天职京审字20101835号的无保留意见审计报告。资产类型包括流动资产、长期股权投资、车辆、电子设备和流动负债。上述评估范围资产在评估基准日的账面价值情况如下表所示资产评估范围申报汇总表金额单位人民币元科目名称账面原值账面净值流动资产214,001,66469214,001,66469长期股权投资679,964,55811679,964,55811固定资产737,36100690,88965其中车辆530,39100500,68237电子设备206,97000190,20728资产合计894,662,55004894,657,11245流动负债12,958,4434612,958,44346非流动负债负债合计12,958,4434612,958,44346沃克森（北京）国际资产评估有限公司1恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明科目名称账面原值账面净值净资产881,745,14034881,698,66899其中长期股权投资帐面值如下单位元序号被投资单位名称投资日期投资比例帐面价值1北京京德顺房地产开发有限公司2009/12/1100211,236,900002咸阳宏大房地产开发有限公司2009/12/16543,841,200003延边宏大兴边置业发展有限公司2009/12/1353,849,400004佛山市汇金恒天房地产开发有限公司2010/6/1100353,584,300005北京博宏房地产开发有限公司2010/3/13567,452,75811合计679,964,55811具体评估范围以恒天地产有限公司提供的评估申报表为准，未考虑恒天地产有限公司提供评估申报表范围外可能存在的资产及负债。恒天地产有限公司承诺，申报评估的资产及负债范围与经济行为涉及的范围一致，未重未漏，不存在影响评估价值的任何限制。沃克森（北京）国际资产评估有限公司2恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明第四部分资产清查核实情况说明一、资产清查核实内容沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司的委托，对拟增资行为所涉及的恒天地产有限公司纳入评估范围的资产及相关负债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型主要有流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、固定资产运输设备、电子设备）及流动负债。上述资产评估前账面金额如下金额单位人民币元科目名称账面原值账面净值流动资产214,001,66469214,001,66469长期股权投资679,964,55811679,964,55811固定资产737,36100690,88965其中车辆530,39100500,68237电子设备206,97000190,20728资产合计894,662,55004894,657,11245流动负债12,958,4434612,958,44346非流动负债负债合计12,958,4434612,958,44346净资产881,745,14034881,698,66899二、实物资产分布情况及特点恒天地产有限公司是一家房地产开发经营和商品房销售的企业，注册资金77000万元整，于2009年10月成立。其实物资产的种类主要有运输设备、电子设备。上述实物资产主要分布在恒天地产有限公司办公区内，地点较集中。恒天地产有限公司资产的主要分布及特点是1、运输设备运输设备主要是各类轿车等办公用车辆，主要分布在办公区域内。2、电子设备电子设备为办公用电脑、打印机、复印机、空调、佳能数码照相机等，主要分布在恒天地产有限公司本部办公楼内。沃克森（北京）国际资产评估有限公司3恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明运输设备和电子设备由综合办公室进行统一管理，设备保养状态良好，使用状态较佳。数量较少，单位价值不大。三、影响资产清查的事项及处理方法本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。（二）由于本次评估实物资产数量不多且空间分布相对集中，评估人员对设备进行了全面现场详细勘察和核实。由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。四、资产清查的过程与方法根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法律规定和公司规范化的要求，按照资产评估委托书所约定的事项，评估人员业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要求，评估负责人制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组，分别负责流动资产和负债、车辆和电子设备的清查核实工作。一清查组织工作2010年7月9日评估组各专业主要负责人2人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。根据企业的资产特点，资产清查分成二个小组，每个小组又分为流动资产、机器设备和收益法小组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。评估组清查核实工作从2010年7月9日开始，2010年7月15日结束。清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。二资产清查的过程1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料先期派遣专家，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表沃克森（北京）国际资产评估有限公司4恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。3、现场实地勘察依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、固定资产（车辆和电子设备）进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。1现金的清查评估人员对纳入本次评估范围内的现金进行了现场盘点，并编制了现金倒轧表与评估基准日金额核对。2设备类资产的清查对于车辆，评估人员进行了重点清查。根据企业提供的评估明细表，核对各种设备的基本配置情况，了解设备的运行状况、技术性能、功能应用，同时对维护管理情况进行询问和了解，并会同企业技术人员填列设备现场勘察调查表和有关配置的调查表。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。对于电子及办公设备，由于量大价低单位多，主要通过抽查的方式对其设备的实际数量和使用状况进行核对和鉴定，对填列不符的要求重新填报。4、补充、修改和完善资产评估明细表根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。5、核实产权证明文件对评估范围内的车辆的产权进行调查，以确认作到产权清晰。经过核实，车辆办理了车辆行驶证，被评估单位资产不存在产权纠纷的问题。三清查的主要方法在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。1、流动资产的清查方法非实物流动资产的清查主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、其他应收款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。2、长期股权投资评估人员对长期股权投资的投资协议进行查阅，确定其投资日期和投资比例，对长期股权投资单位的情况进行了解。3、机器设备的清查方法沃克森（北京）国际资产评估有限公司5恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明对于设备类资产，由于数量较少，价值不大，采取全面勘察的办法，对设备清查比例达到100。评估人员查阅和复印了重要设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项费用比例。4、损益类会计科目1对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。2成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。3了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。五、资产清查结论在现场评估人员对恒天地产有限公司的资产进行了清查，具体情况如下经过现场清查，具体结论如下（一）非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况在主要方面吻合。（二）设备类设备类主要内容主要包括运输设备和电子设备。1、运输设备纳入评估范围的运输设备有别克君越轿车和奥迪轿车共2辆，均处于正常运行状态。2、电子设备纳入评估范围的电子设备为公用电脑、打印机、复印机、数码像机、投影机等共34项，目前均可正常使用。企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、账实相符。经过资产清查，资产的状态较好，经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值相符。清查结果如下金额单位人民币元科目名称账面原值账面净值流动资产214,001,66469214,001,66469长期股权投资679,964,55811679,964,55811固定资产737,36100690,88965沃克森（北京）国际资产评估有限公司6恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明科目名称账面原值账面净值其中车辆530,39100500,68237电子设备206,97000190,20728资产合计894,662,55004894,657,11245流动负债12,958,4434612,958,44346非流动负债负债合计12,958,4434612,958,44346净资产881,745,14034881,698,66899沃克森（北京）国际资产评估有限公司7恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明第五部分资产基础法评估技术说明一、流动资产评估技术说明一评估范围本评估范围涉及的各项流动资产，包括货币资金、其他应收款等。上述资产在评估基准日账面值如下所示金额单位人民币元序号科目名称账面价值1货币资金2,843,192812其他应收款211,158,471883流动资产合计214,001,66469二评估过程评估过程主要划分为以下三个阶段第一阶段准备阶段对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表；第二阶段现场调查阶段1、核对账目根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对，然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。2、现场查点评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对2010年6月30日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，填写了“现金盘点表”。第三阶段评定估算阶段1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则和资产评估操作规范意见试行的规定，有针对性地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；3、提交流动资产的评估技术说明。沃克森（北京）国际资产评估有限公司8恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明三具体评估方法根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所有限公司审计审定的2010年6月30日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，按照资产评估准则和资产评估操作规范意见的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。1、货币资金货币资金是由现金、银行存款组成。1库存现金在评估基准日账面值44,39635元，存放在公司财务部门保险柜中，币种为人民币。评估人员在财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象。对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实后的账面值作为评估值。库存现金倒推公式为评估基准日库存现金余额盘点日库存现金实际盘点数评估基准日至盘点日现金支出合计数评估基准日至盘点日现金收入合计数。如恒天地产有限公司在评估基准日现金的账面余额为44,39635元，评估人员在2010年6月30日对现金进行了监盘。在盘点日库存现金为4,53055元。基准日到盘点日现金支出额为39,86580元，基准日到盘点日现金收入额为000元，则倒推基准日现金余额4,5305539,8658000044,39635元。经核对，与基准日现金账面值相等。评估以核对无误的账面值44,39635元确认为评估值。2银行存款银行存款在评估基准日账面值2,798,79646元，为企业在当地各银行开设的账户，主要包括中国工商银行国贸支行、建行北京城市建设开发专业支行、上海浦东发展银行北京建国路支行、中国民生银行三元支行、盛京银行北京分行等，共计5个账户，存款帐户均为人民币存款。评估方法及举例评估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，在评估过程中，评估人员会同审计人员向银行进行了函证，均取得回函，并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，调节平衡，未达账项均属正常现象，未发现影响净资产事宜。对于人民币存款，以核实后的帐面值确认评估值。如（恒天地产有限公司评估明细表312序号1沃克森（北京）国际资产评估有限公司9恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明公司在中国工商银行国贸支行开设的存款户，其账号为0200041619020220103，为人民币户。企业账面金额10,17000元，不存在调整事项；银行对账单余额10,17000元。故以核实后的账面值10,17000确认评估值。3货币资金评估汇总数如下序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率1现金44,3963544,396352银行存款2,798,796462,798,796463合计2,843,192812,843,192812、其他应收款其他应收款指企业除应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项，主要包括企业应收的借款、押金和备用金等。恒天地产有限公司其他应收款在评估基准日账面值为211,158,47188元，计提坏账准备000元，其他应收款净额211,158,47188元。评估方法及举例对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，对大额其他应收款进行了函证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。评估人员首先借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析欠款性质、数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，据此估计出可能收不回的款项，再从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值。对于坏账准备，按照评估操作规范，将其评估为零。被评估单位其他应收款共计9笔，账龄均在1年以内的发生帐项，金额为211,158,47188元，计提坏账准备000元。款项主要是企业应收的借款、房租、押金和备用金等，经核实未发现损失的迹象，按照账面价值确定评估值。如（恒天地产有限公司评估明细表38序号4）应收北京京德顺房地产开发有限公司借款金额161,000,00000元，账龄为1年以内，期末账面净额161,000,00000元，经评估人员核实，抽查了应收款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，业务内容真实可靠，故以核实后的账面价值161,000,00000元作为评估值。根据以上方法，确认应收账款评估值为211,158,47188元。3、流动资产评估结果及分析（1）评估结果截止到评估基准日2010年6月30日，企业委估的流动资产评估值为214,001,66469元，具体内容详见下表沃克森（北京）国际资产评估有限公司10恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明流动资产评估结果汇总表单位人民币元编号科目名称帐面价值评估价值增值额增值率31货币资金2,843,192812,843,1928138其他应收款211,158,47188211,158,47188合计214,001,66469214,001,66469（2）评估增值原因分析流动资产无增减值因素。二、长期股权投资评估技术说明（一）评估范围恒天地产有限公司纳入本次评估范围的长期股权投资共5项，账面原值为679,964,55811元，减值准备000元，账面净值679,964,55811元。列入本次评估范围内的5家其中2家全资子公司、2家控股子公司、1家参股子公司。（二）长期股权投资概况单位元序号被投资单位名称投资日期股权比例账面价值1北京京德顺房地产开发有限公司2009/12/1100211,236,900002咸阳宏大房地产开发有限公司2009/12/16543,841,200003延边宏大兴边置业发展有限公司2009/12/1353,849,400004佛山市汇金恒天房地产开发有限公司2010/6/1100353,584,300005北京博宏房地产开发有限公司2010/3/13567,452,75811合计679,964,55811（1）北京京德顺房地产开发有限公司公司位于北京市朝阳区建国路甲8号，法定代表人刘波，注册资本人民币18000万元，经营范围房地产开发；物业管理；销售商品房、建筑材料、包装材料、金属材料、机电设备、化工产品（不含危险化学品及易制毒化学品）、仪器仪表、五金交电、木材、计算机软硬件及外围设备、百货、针纺织品、工艺美术品；提供劳务服务。北京京德顺房地产开发有限公司成立于2000年12月20日，由恒天地产有限公司独家投资设立。北京京德顺房地产开发有限公司现投资建造的水郡长安项目项目位于北京市朝阳区茶家东路东侧、通惠河南岸，紧临CBD中心区，项目交通便利，距京通快速路双桥出口仅400米，毗邻京通快速路、五环路、四环路等交通干线，城市轻沃克森（北京）国际资产评估有限公司11恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明轨铁路及多条公交线路在项目附近设有站点。项目占地面积155万平米，规划建筑总面积285万平米，整个楼盘由联排别墅、多层板楼、高层板塔三种楼型共1367套商品住宅以及地下立体车库、商业会所和幼儿园组成。（2）咸阳宏大房地产开发有限公司公司位于咸阳市人民中路16号，法定代表人季长彬，注册资本陆仟万元，经营范围房地产开发与经营，实业项目投资，资产委托管理，投资管理咨询，房屋中介服务。咸阳宏大房地产开发有限公司成立于2000年1月27日，由咸阳纺织机械厂、陕西中宏大厦置业有限公司、恒天地产有限公司共同投资设立。该公司主要开发产品中宏时代广场商铺、中宏一期ABCD座、中宏大厦住宅、商铺、二期中宏香榭17栋多层住宅、中宏丽舍高层T1T2、中宏星苑一期1、2。公司打造的“中宏桐苑”、“中宏香榭”、“中宏丽舍”、“中宏星苑”等项目占地面积185亩，建筑面积34万平方米，已经销售面积23万平方米，其中中宏星苑二期正在建设中，建设面积约5万平方米。中宏品牌所属项目先后获得建设部“绿色生态住宅“及中国房地产优秀项目、咸阳首届明星楼盘，连续获得第五届、第六届房地产展示交易会最佳项目奖，成为法国勒芒市政府代表团访问咸阳唯一参观的房地产项目等荣誉，被咸阳市城乡建设规划局认定为”诚信守法“房地产开发先进企业。目前正在进行中宏丽舍T8（已竣工验收）、T9号楼及一区地下车库项目，位于咸阳市人民中路16号，纺机厂南生活区对面，项目占地2238亩，总投资18796万元建筑面积约62054平方米，总建造房屋476套，项目预计在2011年7月全部竣工。（3）延边宏大兴边置业发展有限公司位于延吉市长白路2号，法定代表人李柯，注册资本人民币壹仟万元，经营范围房地产开发、销售。延边宏大兴边置业发展有限公司系由恒天地产有限公司、北京福展洲经贸有限公司、吉林兴边实业集团有限公司和北京恒基置地投资有限公司共同投资设立，于2006年11月27日在延吉市工商行政管理局登记注册成立。（4）佛山市汇金恒天房地产开发有限公司公司位于北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号，法定代表人卢列，注册资本人民币100万元，经营范围房地产开发、销售；国内贸易。佛山市汇金恒天房地产开发有限公司系由恒天地产有限公司独家投资设立，公司成立于2005年12月29日，在佛山市工商行政管理局登记注册成立。佛山市汇金恒天房地产开发有限公司的业务主要是进行佛山市三水区西南街道“高丰涡”地块的土地开发，该地块净用地面积约114,31851平方米。此项目目前尚未正式启动，公司自成立尚无经营收入。（5）北京博宏房地产开发有限公司公司位于咸阳市人民中路16号，法定代表人张杰，注册资本人民币10000万元，经营范围房地产开发及商品房销售；对沃克森（北京）国际资产评估有限公司12恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明自有房产进行物业管理、房地产信息咨询（中介除外）、信息咨询（中介除外）、技术开发及转让；销售金属材料、建筑材料、五金交电。咸阳宏大房地产开发有限公司成立于2001年5月，由北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司共同投资设立。北京博宏房地产开发有限公司现开发冠军城项目位于朝阳区北沙滩桥东200米路南，尊处八达岭高速与大屯路交汇处。项目总占地面积为35,62950平方米，规划总建筑面积为141,94179平米，其中可销售面积为116,19635平米，项目分三期开发销售。（三）评估方法长期股权投资作为一种企业资产，它是以对其他企业拥有一定的权益而存在的，因而对长期投资的评估主要是对该项投资所代表的权益进行评估。对全资及控股的被投资企业采用资产基础法进行整体资产评估，再根据投资比例与被投资企业净资产评估值的乘积确定长期投资评估值。控股的长期投资评估值被投资单位基准日股东全部权益价值投资比例对恒天地产有限公司等2家全资子公司、2家控股子公司、1家参股子公司。长期投资均按此方法进行评估。（四）长期股权投资评估结果及其分析1、评估结果根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，并履行必要的评估程序，对长期股权投资各控股被投资企业的全部资产及相关负债采用资产基础法进行了评估，得出控股长期投资的评估值如下表单位元序股权增值被投资单位名称投资日期账面值评估值号比例率1北京京德顺房地产开发有限公司2009/12/1100211,236,90000221,272,926704752咸阳宏大房地产开发有限公司2009/12/16543,841,20000219,263,19964400133延边宏大兴边置业发展有限公司2009/12/1353,849,400003,854,949100144佛山市汇金恒天房地产开发有限公司2010/6/1100353,584,30000324,202,742868315北京博宏房地产开发有限公司2010/3/13567,452,75811104,698,302735522合计679,964,55811873,292,1210328432、长期投资增值原因分析长期投资增值主要原因是由于被投资单位评估基准日净资产乘以股权比例大于企业的账面价值所形成。各长期股权投资评估过程及评估结论详见各长期投资说明。沃克森（北京）国际资产评估有限公司13恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明三、机器设备评估技术说明（一）评估范围本次恒天地产有限公司纳入评估范围的设备类资产包括电子设备和车辆，具体情况如下账面价值科目名称数量原值净值设备类合计36737,36100690,88965固定资产车辆2530,39100500,68237固定资产电子设备34206,97000190,20728（二）设备概况恒天地产有限公司主要的设备为企业办公用的运输设备和电子设备共36项。电子设备包括电脑、打印机、复印机和投影仪等计34项。至评估基准日委估电子设备维护、保养、使用正常。车辆为使用的办公车辆计2辆；至评估基准日委估车辆证照齐全、产权明晰，至评估基准日维护、保养、使用正常。设备类资产配有专门部门及人员负责设备的管理工作，设备的维护保养、修理制度基本落实，设备维护较好，可以满足日常工作的需要。（三）评估过程1、清查核实工作评估人员对恒天地产有限公司提供的设备类清查评估明细表进行审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中有无虚报、漏报，重报的设备，对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公章作为评估人员的评估依据。根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发车辆状况调查表，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。2、评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察，现场核对设备的名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致，并及时补充和完善评估明细表。勘查设备现有技术状况以及维护、保养情况等。对车辆要求提供所有的车辆行驶证复印件及相关产权证明文件。3、评定估算根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。沃克森（北京）国际资产评估有限公司14恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明4、评估汇总1经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增减值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查。2在经审核修改的基础上，汇总电子设备、运输设备等评估明细表。3把本次评估所用的基础资料如企业提供的各主要车辆质量情况调查表、调查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。5、撰写报告参考中评协颁发的企业国有资产评估报告指南，编制“设备评估技术说明”。（四）评估方法依据评估目的，本次设备类资产评估主要采用重置成本法，即在持续使用的前提下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为设备评估值设备重置成本综合成新率1电子设备重置成本的确定根据当地市场信息及慧聪商情等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般条件下供应商提供免费运输及安装调试，其重置成本为重置成本购置价部分电子设备采用市场法进行评估。电子设备成新率的确定电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为成新率（1已使用年限/经济寿命年限）100成新率尚可使用年限/（已使用年限尚可使用年限）100清查核实中如果发现计算的成新率不符合实际使用状况，应以勘查成新率为准，电子设备勘查成新率的获取可参照如按市场法评估电子设备，则无须计算成新率。2车辆重置成本的确定根据车辆市场信息及黑马信息广告、第一车网等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的车辆价格，在此基础上根据中华人民共和国车辆购置税暂行条例及当地相关部门的规定计取车购税、牌照手续费等资本化费用，确定其重置成本重置成本现行含税购价车辆购置税牌照手续费现行含税购价110/（117）牌照手续费沃克森（北京）国际资产评估有限公司15恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明式中10为车辆购置税税率（16L及以下排气量为5），17为增值税税率。购置价的确定参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。车辆购置税的确定根据2001年国务院第294号令中华人民共和国车辆购置税暂行条例的有关规定。车购税计税价格10其中计税价格为不含增值税价格。牌照手续费的确定根据车辆所在地相关规定，按该类费用的内容及金额确定。部分车辆采用市场法进行评估。对生产年代久远或车型已经绝版停产，且已无类似车型可替代的车辆，则参照近期二手车市场行情及价格确定评估值。车辆成新率的确定对于运输车辆，根据原国经贸经1997456号文关于发布汽车报废标准的通知及2000年12月18日国经贸资源20001202号关于调整汽车报废标准若干规定的通知的有关规定，按以下方法确定成新率后，按两者熟低的方法取其较小者为最终成新率使用年限成新率1已使用年限规定使用年限100行驶里程成新率1已行驶里程规定行驶里程100成新率MIN使用年限成新率，行驶里程成新率评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述方法确定的成新率相差较大时，则进行适当的调整。如按市场法评估车辆，则无须计算成新率。3对于超期服役的设备，根据其有形损耗和可预见的无形损耗因素，以现场勘察为准确定其成新率。在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备车辆，成新率不低于15。（五）评估案例案例1别克SGM6527AT（车辆清查评估明细表465，序号1）（1）概况车辆名称别克轿车车辆牌号京NHT550规格型号别克SGM6527AT生产厂家上海通用汽车有限公司已行驶里程22,15300KM规定行驶里程500,00000KM沃克森（北京）国际资产评估有限公司16恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明已使用年限059年寿命年限15年购置日期2009年12月启用日期2009年12月账面原值380,39100元账面净值357,79737元技术参数发动机参数发动机型号LZC最大功率KWPS/RPM131发动机形式最大扭矩NM/RPM上海通用汽车有限发动机厂家油品类型汽油公司排气量ML2980供油方式冷却方式货车排放标准GB1835232005国离合器/波箱压缩比性能参数驱动方式最大爬坡度100KM/H0刹车距离M冷车空载接近角/离去角货车160/108最小转弯半径M最高车速KM/H168厂方公布油耗L/100KM0100KM/H加速时间S尺寸及重量参数车辆外形长MM5213整备质量1975车辆外形宽MM1847总质量2529车辆外形高MM1745额定质量货厢长前轮距1586货厢宽后轮距1590货厢高最小离地间距MM其他参数轴距底盘型号货车轴数4底盘生家厂家货车）承载式车身轮距前/后MM1590离合器型式货车沃克森（北京）国际资产评估有限公司17恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明油箱容积L转向机形式方向盘行李箱容积L最小/最大后桥货车安全配置后轴轮胎规格225/60R16悬挂前/后）1030/1104该车辆至评估基准日止，现已运行059年，行驶22,15300公里，末发生过重大交通事故，也末进行过大修。评估人员经现场观察及向车管人员了解后认为由于该车辆行驶年限及里程较短，车主单位又重视维护、保养、强化驾驶人员安全教育，使之各系统均处于良好的工作状态，各项性能均可达到原设计要求，机件完整，车况良好，运行正常，可满足使用需要。2重置全价的确定车辆购置价查询2010年6月第一车网及北京地区近期汽车市场价格信息，现确定本车辆评估基准日购置价（含税）378,00000元车辆购置税车辆购置税车辆购置价/11710378,00000/1171032,30800元新车牌照工本费据了解北京新车牌照工本费30000元重置全价重置全价车辆购置价车辆购置税新车牌照工本费378,0000032,3080030000410,60000元（取整）3成新率的确定根据国家二委一部一局2000年12月18日颁布的关于调整汽车报废标准若干规定的通知中的规定，该车辆属于非营业性车辆，其使用年限及行驶里程均在国家规定的范围内。年限成新率该车辆规定使用年限为15年，现已使用059年。年限成新率（1已使用年限/规定年限）100（1059/15）10096（取整）沃克森（北京）国际资产评估有限公司18恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明行驶里程成新率该车辆规定行驶里程50万公里，现已行驶22,15300公里。行驶里程成新率（1已行驶里程/规定行驶里程）100（122,15300/500,00000）10096（取整）理论成新率综合上述，孰低确定理论成新率为96。现场勘察情况评估人员对该车辆进行现场勘察，其结果如下A主传动机构及底盘发动机性能良好，启动、加速平稳，无异音，温度正常；各档变速轻便、准确、可靠，无撞击声；前后桥无渗漏，底盘无变形。B主控系统方向机总成灵活，仪表显示准确。C制动性能制动装置可靠，制动距离符合要求，刹车轨迹左右一致。D润滑与环保润滑油（脂）呈淡黄色、洁净，各转动处润滑正常；发动机燃烧充分，尾气排放合格。E外观金属漆光亮，门窗洁净；大排灯、尾灯明亮、无损坏；铝轮辋光亮，螺母无松动，轮胎磨损正常；机舱装饰良好。评估人员经现场勘察后认为该车辆实际使用状况较好，现场勘察情况与理论成新率相似，故不对于理论成新率进行修正。车辆成新率综上所述，确定车辆成新率为964评估值的确定评估值重置全价车辆成新率410,6000096394,17600元案例二联想X200笔记本电脑（电子设备清查评估明细表466，序号4）1概况设备名称笔记本电脑规格型号联想X200制造单位联想集团购置日期2009年12月启用日期2009年12月账面原值7,98000元账面净值7,22325元设备概况沃克森（北京）国际资产评估有限公司19恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明主要参数品牌IBM/THINKPAD型号IBM更多系列尺寸12寸屏幕比例宽屏1610CPU频率量级24GHZCPU酷睿双核硬盘容量200G以上内存容量2G显卡类型集成显存容量256MCPU电压标准版电压2重置全价的确定该空调重置全价由设备购置价构成，由于设备运杂费、安装调试费由供货商负责，故不予计取。查询市场信息及慧聪商情等近期市场价格资料，确定该型号空调购置价7,60000元。3成新率的确定该空调的经济寿命使用年限为5年，于2009年12月投入使用，至评估基准日止已使用059年，则年限成新率1已使用年限/经济寿命年限1001059/510088取整4评估值的确定评估值重置全价年限成新率7,60000886,68800元（六）设备评估结果及分析1经实施上述评定估算程序后，设备类于评估基准日2010年6月30日的评估结果如下表所示沃克森（北京）国际资产评估有限公司20恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明设备类评估结果汇总表账面价值评估价值增值额增值率科目名称原值净值原值净值原值净值原值净值设备类合计737,36100690,88965777,93000742,8766040,5690051,98695550752固定资产车辆530,39100500,68237585,60000569,1760055,2090068,4936310411368固定资产电子设备206,97000190,20728192,33000173,7006014,6400016,506687078682评估结果增减值主要原因分析如下电子设备评估减值由于最近几年电子设备更新换代较快，价格降幅很大所形成；运输设备评估原值增值是由于申报车辆近期同类价格有稍微上升导致，评估净值增值是由于企业计提折旧年限短于评估所采用年限。四、流动负债评估技术说明一评估范围流动负债包括应交税费、其他应付款。流动负债在评估基准日账面值为12,958,44346元。上述流动负债在评估基准日账面值如下所示金额单位人民币元序号科目名称账面值1应交税费178,486122其他应付款12,779,957343流动负债合计12,958,44346二评估过程评估过程主要划分为以下三个阶段第一阶段准备阶段对确定的评估范围内的流动负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；第二阶段现场调查阶段1、根据企业提供的流动负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；3、对流动负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。沃克森（北京）国际资产评估有限公司21恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明第三阶段评定估算阶段1、将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；2、对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；3、提交流动负债的评估技术说明。三评估方法1、应交税费应交税费在评估基准日账面值178,48612元，主要核算公司应交纳的各种税金，如个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额均准确无误。评估值以核实后的账面值确认。2、其他应付款其他应付款账面值为12,779,95734元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租金、股权转让款、职工培训费、工会经费款项等。评估方法及举例评估人员在查阅了有关企业账簿、原始凭证、合同等资料，对其发生时间、实际业务内容、以及支付情况进行分析，在确认其真实性后账面值确认评估值。如（恒天地产有限公司评估明细表510其他应付款序号12010年6月，恒天地产有限公司应付恒天创业投资有限公司总部转让北京博宏房地产开发有限公司股权款12,000,00000元，评估人员取得了相关凭证，确认无虚增虚减，且未发现无需偿还的债务，故以核实后的账面值确认评估值。其他应付款经核实无误的情况下，以核实后的账面值12,779,95734元确认评估值。四评估结论截止到评估基准日2010年6月30日，企业委估的负债评估值为12,958,44346元，具体情况详见下表金额单位人民币元序号流动负债账面值评估值增值额增值率1应交税费000000178,48612178,486122其他应付款00000012,779,9573412,779,957343流动负债合计00000012,958,4434612,958,44346沃克森（北京）国际资产评估有限公司22恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明第六部分收益法技术说明一、收益法概述作为一个在市场经济环境中持续经营的整体企业，其真实、内在的价值最终取决于整体企业为所有者或产权主体所能创造的未来收益。收益法就是通过估算被评估企业在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成基准日的现值，求得被评估企业在基准日时点的公平市场价值。二、收益法适用条件运用收益法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估。评估基础是对企业资产未来收益的预测和折现率的取值。评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业前几年财务报表分析三个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断。（一）总体情况判断根据对恒天地产有限公司历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的资产具有以下特征1、被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好；企业具备持续经营条件；2、被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量；3、被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。（二）评估目的判断本次评估是对公司全部权益价值进行评估，为恒天地产有限公司拟进行增资经济行为提供价值参考依据。要对恒天地产有限公司的市场公允价值予以客观、真实的反映，不仅仅是对各单项资产价值予以简单加总，而是要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东权益价值。沃克森（北京）国际资产评估有限公司23恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明（三）企业会计报表判断根据恒天地产有限公司提供的会计报表，无正常营业收入，公司主要为各子公司经营业务发生管理费用，恒天地产各子公司有较强的盈利能力，随着公司管理逐渐完善，各子公司盈利空间可将继续扩大，恒天地产相应发生的费用可以合理预期。（四）收益法参数的可选取判断目前国内资本市场已经有