农地制度专题研究报告

敬请参阅最后一页之特别声明1行业研究报告土地使用权流转交易制度前瞻研究前言月日，国务院常务会议讨论并原则通过国家粮食安全中长期规划纲要，纲要提出要坚持家庭承包经营责任制长期稳定不变，推进农业经营体制机制的创新。7月4日，中共中央、国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见明确提出加快林地、林木流转制度建设，建立健全产权交易平台，在依法、自愿、有偿的前提下，林地承包经营权人可采取多种方式流转林地经营权和林木所有权。在保持家庭联产承包责任制长期不变的情况下，我们判断我国土地产权流转交易制度破冰之旅已为期不远。本文通过对国内外土地交易制度的对比研究，并结合中国具体国情及土地制度的变迁史，对我国土地流转交易制度可能的演进方向进行了前瞻性研究。核心观点纵观新中国的农地制度变迁史，我们发现，家庭联产承包责任制走上前台是历史的必然选择。本次土地制度变迁的动因旨在增加农产品供给，缓解食品和原材料供应短缺危机。从实际效果来看，家庭联产承包责任制对于增加农民生产积极性、提升当时劳动效率具有积极的社会意义。以1985年为分水岭，家庭联产承包责任制的边际效应前高后低，在新的社会经济形势下，联产承包体制的弊端开始逐步显现，主要体现在农地产权主体模糊不清；农地产权功能残缺、流动性差、波动太大；小农经济体制下的“规模不经济”；阻碍了城镇化进程和土地资源配置效率的提高。社会主义市场经济体制强调用无形之手进行土地、资本、技术、劳动力等要素资源的配置，我们认为，以“按劳分配”、“按人分配”和“公平优于效率”为主要特征的家庭联产承包责任制要让位于以“按要素分配”的租赁制，同时应扩大“苏南”模式与“股份制”模式试点范围。在坚持家庭联产承包责任制长期稳定不变的大背景下，建立土地使用权流转交易制度将是合乎现实的选择，并将引发土地价值的巨大重估机会，而北大荒将是最大的受益者。我们采用总收益倍数法，测算出北大荒的土地资源总价值552亿元，平均每股价值3379元。因此，我们长期看好北大荒的资源价值，一旦土地流转交易制度松动的话，公司股价将踏上漫漫升值之旅。持有增持减持农地制度专题农地制度专题研究报告长期竞争力评级高于市场均值市场数据市场优化平均市盈率3305沪深300指数290474上证指数284612深证成指985129中小板指数382108谢刚862161038269XIEGGJZQCOMCN联系人赵莉862161038257ZHAOLIGJZQCOMCN中国上海黄浦区中山南路969号谷泰滨江大厦15A层（200011）维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明2内容目录核心观点1中国农地制度变迁家庭联产承包责任制走上前台是历史的必然4历史的选择家庭联产承包经营责任制走上前台4农地制度变迁的动因增加农产品供给，缓解食品和原材料供应短缺危机4家庭联产承包责任制的操作形式及特点5家庭联产承包责任制的六种操作形式5我国家庭联产承包责任制的根本特点5家庭联产承包责任制体现了“公平优于效率”的原则6市场经济体制下现有家庭联产承包责任制的缺陷开始显现6增加农产品供给，缓解食品和原材料供应短缺危机6现行农地制度的体制缺陷之一农地产权主体模糊不清6现行农地制度的体制缺陷之二农地产权功能残缺、流动性差、波动太大7现行农地制度的体制缺陷之三小农经济体制下的“规模不经济”7现行农地制度的体制缺陷之四阻碍了城镇化进程和土地资源配置效率的提高7我国农地制度的改革方向探讨8改革的方向强调无形之手的调控机制，建立按生产要素分配体系8我国农地制度改革方向之一完善“两种模式”，实现农地规模化经营8我国农地制度改革方向之一实行租赁制，逐步取代承包制9我国农地制度改革方向之一引入农地使用权流转交易制度10随着农产品中长期涨价趋势确立，土地使用权值上升空间广阔11美国农场不动产价值在04年以后加速上涨，07年涨幅达1411美国农地价格在各州普遍存在加速升值迹象12在坚持家庭联产承包责任制长期稳定不变的大背景下，建立土地使用权流转交易制度将是合乎现实的选择13土地使用权流转交易制度创新将带来北大荒土地价值重估机会14适用总收益倍数法地租的本金化价格14通过横向比较与动态调整，我们认为北大荒耕地价格在5600元/亩以上14北大荒耕地价格重估土地资源总价值552亿元，平均每股价值3379元15公司股票价格将向每股土地价值回归，并且，土地价值跟随粮价而上涨已经成为世界性的大趋势，我们认为北大荒土地价值资源上升空间广阔15图表目录图表1家庭联产承包责任制走上前台是历史的必然选择4图表2家庭联产承包前我国粮食供给增长乏力4图表3家庭联产承包制后粮食增产成效显著4图表4联产承包以前农民消费水平出现下降5图表5联产承包以前农民收入水平停滞不前5图表6我国家庭联产承包责任制的六类操作形式5维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明3图表71985年以后，承包制对粮食供应的边际效应明显回落6图表8市场经济体制呼唤新的分配形式按生产要素分配8图表9租赁制同承包制的制度设计特点及比较9图表10江苏吴江市耕地产值及使用权价格一览表10图表11对江苏省耕地资源估价结果10图表122000年温州市农用土地评估价格（元/平方米）11图表1319982007年美国农场不动产价格迅猛增长（美元/英亩）11图表14美国农场不动产价格在年以后加速上涨12图表15美国农地价格加速升值（美元/英亩）12图表16美国农地价格上涨加速，近几年各年涨幅均达到两位数以上13图表172007年美国各州农地价格水平（美元/英亩）及同比涨幅（）13图表18三省耕地资源条件对比14图表19北大荒土地资源价值重估552亿元，每股含土地价值3379元15维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明4中国农地制度变迁家庭联产承包责任制走上前台是历史的必然历史的选择家庭联产承包经营责任制走上前台纵观新中国的农地制度变迁史，我们发现，家庭联产承包责任制走上前台是历史的必然选择。相较“土地改革”时期的强制性分田到户、“大跃进”及“人民公社”时期的绝对平均主义，1978年试行、1980年全国推广的家庭联产承包经营责任完成了一次“否定之否定”的自我循环。家庭联产承包责任制遵从“按人分配”的原则，对土地实行包田到户，土地所有权依然隶属集体，农民享有土地经营权与收益权，因此能充分调动广大农民的生产积极性，农业生产效率得到大幅提升，因此对推动社会进步具有积极现实意义。图表1家庭联产承包责任制走上前台是历史的必然选择时期农村土地变革主要内容分配关系实质农地组织形式积极性消极性19501952土地改革把封建土地所有制改为农民土地所有制。农民既获得了土地所有权，也获得了土地的使用权、经营权。按照自愿和互利的原则，发展农民劳动互助的积极性。这种劳动互助是建立在个体经济基础上（农民私有财产的基础上）的集体劳动，其发展前途就是农业集体化或社会主义化。农民土地所有制，发展农民劳动互助。土地改革大大解放了生产力，促进了农业生产的发展。由于改革是以国家行政手段而非市场手段推行的，造成了贫富差距拉大，不符合我国当时的国情。195前后土地集体化农民既失去了土地所有权，也失去了经营权。实行统一经营，按劳分配，取消土地报酬。农业生产合作社集体所有制大一统的农业生产方式使得贫富差距缩小。这种所有制的经营方式，使农民的生产积极性受到挫伤，生产力也遭到破坏。19581978“大跃进”和人民公社运动农民完全丧失了土地的所有权、使用权和经营权。在实行这种土地制度期间，土地所有权和使用权高度集中，土地不能出租、买卖，不利于土地资源的合理流动和优化配置。将土地的农业生产合作社集体所有制变更为人民公社所有制，初衷是效率优先，最后变成绝对的平均主义。人民公社所有制抑制了商品生产最大化进程并造成需求扩张，结果饭越吃越少，人越过越穷。在这段漫长的20年时间里，中国农村不仅遭遇了骇人听闻的大饥荒，饿死了至少300万人，其中大多数是农民，我国农业形势呈现凋敝、衰败、贫穷景象；在此期间，中国还至少发生过5次恶性通货膨胀。1978迄今家庭联产承包责任制农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有；集体所有的土地按照法律规定属于村民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。土地所有权与经营权分离，为保障农民的土地经营权，也不改变土地集体所有的性质。实质为按人分配，体现了公平优先于效率的原则。集体所有，包田到户，承包经营充分调动了广大农民的积极性，生产潜力得到极大发挥，农业生产效率大幅提高。农村土地产权不明晰，我国的集体所有权是一种不完全的权利，农民集体所有权的最终处分权属于国家且集体土地所有权的经济利益得不到保障；农户土地经营规模小，生产效益低下；阻碍了城市化进程和土地资源市场配置与效率的提高。来源国金证券研究所农地制度变迁的动因增加农产品供给，缓解食品和原材料供应短缺危机改革前，我国农村实行高度集中统一的经济体制，经济上的目的是保障基本农产品供给的增长，特别是粮食、棉花、油料等主要农产品供给的增长。但从实际情况看，从1957年到改革前的1978年，中国粮食总产量增长了581，21年间平均每年仅增长22棉花总产量增长了50，年均增长仅195油料总产量增长了26，年均增长仅012。从人均占有量看，1957年人均占有粮、棉、油分别为306、26和66公斤，到1978年，分别为3187、23和51公斤，几乎没有增长。可见，这种集中计划体制实际上并没有保障农产品供给的增长，国家战略层次的目标显然未能实现。图表2家庭联产承包前我国粮食供给增长乏力图表3家庭联产承包制后粮食增产成效显著19571978粮食总产量棉花总产量油料总产量总增长率581050260年均增长率22019501219781984粮食总产量棉花总产量油料总产量总增长率3344188442816年均增长率5573141469来源国金证券研究所另一方面，农民却为这种体制付出了沉重的代价。这表现在消费水平和收入水平两个方面从消费看，农民人均分配的口粮原粮，1957年为203公斤，到1977年，只增加到208公斤，20年间平均每年增加只有半市斤。农村人口平均消维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明5费贸易粮和植物油1957年分别为2045公斤和185公斤，到1977年分别为1875公斤和1公斤，分别降低了83和459。图表4联产承包以前农民消费水平出现下降图表5联产承包以前农民收入水平停滞不前公斤/人/年粮油棉1957年人均占有量30626661978年人均占有量31872351公斤/人/年口粮（原粮）贸易粮植物油1957年人均消费量20320451851977年人均消费量20818751元/人/年农村人均农业收入农村人均现金收入1957年4051421978年7381897累计增加3347年均增加167024来源国金证券研究所从收入看，农村人口平均从集体经济组织中分配的年收入，从1957年的405元提高到1978年的738元，20年仅增加了333元，年均只增加167元；其中现金收入由1957年的142元提高到1978年的1897元，20年间仅增加477元，年均增加024元。农民作为土地的耕耘者，不仅在收入上处于极度贫困状态，而且面临着食品短缺的危机。农民和基层组织遵循获利动机，不断发起对现存体制的冲击，推动着体制的演变和发展，并持续改变着国家控制农村经济和社会的成本一收益结构，最终在自然灾害、供给短缺、生存危机等强大的压力和其他偶发因素的共同作用下，导致了国家农村经济政策的调整和退却，使家庭承包责任制得以建立。家庭联产承包责任制的操作形式及特点家庭联产承包责任制的六种操作形式由于我国幅员辽阔，各地区的资源禀赋及地理条件千差万别，因此，我国家庭联产承包责任制采取了“自下而上”的制度创新，以适应各地区的实际情况，利于区域比较优势的发挥。因此，虽然我国农地制度在名称上统称为“家庭联产承包责任制”，但实际操作形式却是千差万别。具体分为如下六类图表6我国家庭联产承包责任制的六类操作形式表现类型代表性地区具体操作形式“大稳定、小调整”模式大多数中等发达地区以各户人口作为分地依据，随着各户婚丧嫁娶后的人口变化，各户土地也发生变化。“生不增、死不减”模式贵州湄潭县等地区除了1984年进行过一次农地调整外，基本没有调整过。“两田”制山东省平度县等地区分口粮田和承包田，通过招租的形式模拟市场土地交易，能提高土地资源配置效率。温州模式温州等浙江南部等地区市场化的手段推行农地租赁市场，政府或集体干预很少，土地集中程度非常高。苏南模式苏南地区机械化集体耕作土地，以工业产出补贴农业生产。土地股份制模式广东南海地区混淆了农户与各地块之间的直接联系，每个农户拥有一定集体农户的股份，但此股份并不具体对应某一地块。来源国金证券研究所以上六种模式中，贵州省湄潭县的“生不增、死不减”模式更类似于明清乃至建国以前的永佃制。其实，这六种模式均有点接近或相似于永佃制。我国家庭联产承包责任制的根本特点我国农村土地基本经济制度是“以家庭联产承包为主的基本经济制度，必须长期坚持。”通过20多年来的土地承包关系长期化、稳定化、流转化、法制化等方面的制度建设，中国基本形成了以土地集体所有、家庭承包经营、所有权和使用权相分离、土地承包经营权长期稳定、土地使用权合法流转等为特征的新型农地产权制度。维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明6家庭联产承包责任制体现了“公平优于效率”的原则属于某一农村集体的某个人，只要户口在当地，其获得一定面积农地的权利在中国绝大多数农村都是得到法律保障的，只不过由于农村人口的增减而产生的农地调整，使得某人获得的土地未必是其父母或上一辈所耕种的面积而已；因此，只要属于某一农村集体，其获得一块土地或者从某一地块获得收益的权利是得到充分保障的。无论哪一种农地制度的安排形式，都能确切地保障农民获得一定面积的土地进行农业生产活动，因此，家庭联产承包责任制的精神内核在于在土地分配时，公平的考虑优先于效率。农地对农民而言，其保障性的功能远大于生产性和就业性功能，公平优于效率原则也因此成为家庭联产承包责任制最主要的特点，这是与之前农业生产合作社、人民公社所有制（表现出明显的“集权”倾向，其政策出发点均体现了“效率优先”原则）最大的不同之处。市场经济体制下现有家庭联产承包责任制的缺陷开始显现增加农产品供给，缓解食品和原材料供应短缺危机许多制度变迁都具有的共性为变革初期阻力和风险很大，成本很高，效益却不高，但一旦突破瓶颈后效益就在短期内快速放大，制度变迁绩效明显；经过短暂的“变革轰动效应期”后，虽然变革过程仍在进行，但不再具有突破性和轰动性，往往停留于对己有制度的完善和修补，表面上看阻力比起始阶段小，实际上阻力被拉长和分摊到更多的时点，制度变革的绩效也明显比以前下降这就是著名学者黄少安的“同一轨迹上制度变迁的边际效益先增后减”理论。家庭联产承包责任制正好经历了这样一个制度创新边际效应先增后减的过程。由于解放了生产力，家庭联产承包责任制对我国农业及农民增产增收的积极推动作用一直持续到八十年代中期。图表71985年以后，承包制对粮食供应的边际效应明显回落1985年以后我国粮食总产量持续年徘徊万吨10,00020,00030,00040,00050,00060,0001983198519871989199119931995199719992001200320052007来源国金证券研究所但是，中国粮食总产量的“超常规”增长自1978年开始，至1984年达到高峰，之后曾出现连续九年的徘徊局面，这表明我国家庭联产承包责任制度变迁的边际效应在1985年后明显回落，整体效果呈现前高后低的格局。现行农地制度的体制缺陷之一农地产权主体模糊不清从理论上来讲，农村集体拥有法定所有权，集体应当可以行使占有、使用、收益、处分的权利，但在客观事实上，我国的集体所有权是一种不完全的权利，农民集体所有权的最终处分权属于国家且集体土地所有权的经济利益得不维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明7到保障。最明显的例子就是土地流转过程中的最终处分权和部分经营收益属于国家。现行的农村土地所有制结构是在1962年实行的“三级所有，队为基础”的制度上确定的。首先，“三级”即“组，村，乡”。从法律上看界限十分清楚，但具体到实践中，却无法操作，主要是找不到一个代表乡农民集体的组织或机构作为农村土地所有权的代表。这样，法律规定的乡农民集体所有，实际上是无人所有。而乡政府作为一级国家行政机关，在法律上不可能成为集体土地的所有者。但由于存在着上述无人所有的缺陷，使乡政府对土地的管理职能与所有权合二为一，集体土地事实上成了国有土地。其次，村民委员会由于不是农村集体经济组织，而是农村群众性自治组织，因而不能成为农村集体土地的所有者。最后，村民小组也不能作为农村土地所有权的代表。因为在家庭承包责任制后，村小组的组织基本上解除了，通常只有一个村民小组长充当类似行政村联络员的工作，况且村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，因而它也不能作为集体土地所有权的代表。现行农地制度的体制缺陷之二农地产权功能残缺、流动性差、波动太大首先，名义上的农地所有者实质上没有农地的处分权利，国家垄断农地一级市场，集体不得自由买卖、租赁、转让和抵押农地，只有经过政府征收和征用后，集体农地才能够转让或出让。其次，集体农地不能直接进入市场流转交流，产权不完整，流动性太差。产权作为一系列权利束的集合，只有在动态的交换中才能体现自身的存在，不能交易或交易受到限制的产权，只会使权利所有者失去本来可以得到的市场剩余，因而不完善的产权更难以转化为资本。再次，权能界定本身不完整，农民农地处分权不充分。农民承包农地除在用途和权属转移上受到国家的终极控制外，抵押的权利也被严格限制。农民农地承包经营权不能抵押，阻碍了农地要素化和资本化。最后，因自然灾害等因素导致农地自然属性和生声能力的变化，农地税费负担的增减，国家对农地经营补贴政策的调整，都会影响农地要素的相对价格，农地功能的变化和价值波动却不能在现行家庭联产承包责任制下得到体现。现行农地制度的体制缺陷之三小农经济体制下的“规模不经济”现行家庭联产承包责任制基本上按现有人口平均分配农地，把整块土地分割成许多小块分户经营。由于耕地面积狭小，农民还在沿用传统手工劳动工具，机械化大生产既不合算，也不可能，这样不利于农业生产规模的扩大，也不利于分工的发展，更不利于农业技术的进步。超小规模的家庭经营使中国农村经济带有浓厚的小农经济色彩，使我国农业生产长期滞留在半自给自足的自然经济阶段，导致农产品成本过高，缺乏市场竞争力，生产效率低下。加入WTO后，中国农业将由于自身的低效率而受到强烈冲击，农业发展将面临更大的挑战。现行农地制度的体制缺陷之四阻碍了城镇化进程和土地资源配置效率的提高家庭承包责任制对土地使用权的划分，使农民对所承包的土地产生了恋土情节，加上土地对农民的就业保障、生活福利保障和伤病养老保障等功能，许多农民即使已经从事了非农产业也不愿放弃土地占有权，宁愿粗放经营或抛荒。目前，我国大多数农户经营的土地面积在05公顷以下，而世界上中等收入以上的国家平均每个生产单位的面积是765公顷。维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明8我国人均农地资源高度缺乏，而一些种田能手也为取得规模效益而希望得到更多的土地。而承包制使许多农民不能真正离开土地，安心从事非农产业；另一方面，又使得安心从事农业生产的农户不能通过扩大生产面积取得规模效益。因此，现行家庭联产承包制既阻碍了广大农民真正从土地上解脱出来，减缓了我国城镇化进程，同时又阻碍了农业的规模化、集约化、产业化经营，降低了土地资源配置的效率。我国农地制度的改革方向探讨改革的方向强调无形之手的调控机制，建立按生产要素分配体系市场经济强调用无形之手进行资源配置，才能达到较高的生产力水平。这与计划经济时期的平均分配、过渡时期的按劳动力分配、按人分配完全不同。随着我国经济体制改革进入体制改革的攻坚阶段，强调市场自发功能来进行土地、资本、劳动力、技术等要素的配置将成为不可逆转的大趋势。图表8市场经济体制呼唤新的分配形式按生产要素分配经济形式制度模式生产形式分配形式农民主体地位生产力水平计划经济生产队组织家庭联产工分制平均分配无低等过渡经济家庭联产承包责任制度分田到户按人分配部分中等市场经济农业产业经营制度农场制按生产要素分配有高等来源国金证券研究所我国农地制度改革方向之一完善“两种模式”，实现农地规模化经营关于农地规模化经营的问题，全国各地都在积极探讨，实践中具有典型意义的有“苏南模式”、“土地股份制”、“倒租赁”等。其一，“苏南模式”的核心在于土地使用权入股集中承包经营。在家庭经营基础上，通过农户之间的土地转让形成“种粮大户”，或者通过土地使用权入股等方式，集中农民的承包土地，以招租办法建立股份制农场、站办农场、村办农场等。其二，“土地股份制”模式的核心在于土地价值货币化股份化。土地股份制模式以农地股份化为特征，代表性的是广东省南海县的土地股份制改革。其基本做法是在不同地区，采取不同的折价形式，把集体土地和固定资产折股，并以价值形态量化分配给农民；农民在获取承包权后，再把土地的使用权交回集体，由集体经济组织统一使用和经营；实行农民股权“生不增、死不减”制度，对新增人口实行配售股。在土地股份制下，农民对集体土地的占有从实物形态转变为价值形态，每个农户拥有一定的集体土地股权，但股权并不对应具体的地块虽然集体产权被个人化了，但这种个人化产权没有对经营规模的扩张形成约束，因为集体可以将土地统一发包给本集体或其他地方的农民，有利于土地租赁和流转市场的建立。这两种模式都是国内目前试点比较成功的农地制度，基本上解决了土地集约化、产业化经营问题，因此值得在条件相当的地区进行推广。不过，我们注意到，无论是“苏南模式”，还是“土地股份制模式”，在许多方面还存在不够完善之处如产权功能依然残缺，譬如南海地区的股份制模式中，农民只享有依照股份分红权，没有所有权、经营权、处置权、流通权等权限，因此，探索适合中国国情的农地制度是一项长期而艰巨的重大课题。维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明9我国农地制度改革方向之一实行租赁制，逐步取代承包制市场经济体制下适当中国国情的农地制度，须满足以下几条标准有利于明晰农地的产权关系，发挥产权的激励作用；有利于激发农业生产者的劳动热情和采用新技术的意愿，提高农业生产者改善农业生产条件的积极性；有利于建立有效的农地使用权流转机制，逐步扩大农地的经营规模。我们认为，能否实现上述要求是衡量农地制度优劣的标准。根据这些要求和我国未来的社会经济发展状况，在新一轮土地承包到期之后，农地使用制度用租赁制代替承包制将是一种非常明智的选择。我们所指的土地租赁制度具有如下特点租赁制就是在不改变农地集体所有和家庭经营的基础上，农地所有者把农地的使用权出租给农户，通过契约关系分期收取租金；承租农户在契约规定的期限内对承租土地拥有使用权，并按契约规定履行各项义务，交纳地租；租赁制是通过市场化内生的地租机制和承租契约来实现农地与农业生产者相结合的一种农地制度。同现行家庭联产承包制相比，租赁制的制度设计特点及区别体现如下图表9租赁制同承包制的制度设计特点及比较比较获得农地的方式资源配置特点分配关系土地流转定价标准产权分离程度制度成本承包制农民家庭通过无偿或近乎无偿的平均分配方式获得土地使用权、土地的平均分配阻碍了土地与劳动力、资本和技术等生产要素的优化配置,也导致了农地经营规模的狭小且地块分散,难以获得规模经济效益，阻碍了农业内部的分工分业；、农地承包权在某种程度上变性为农民的社会保障权或社区成员权,导致农地使用权的凝固化,阻碍了农地资源的合理流动。承包制中的发包者和承包者是上下级，整体与个体之间的关系,是一种依附关系。正是这种依附关系,使产权主体之间的相互越权和侵权现象时有发生。则是通过合同作为调节机制,以人为的合同作为收取集体统筹、提留的依据,缺乏一个客观的量化标准。承包制的两权分离程度并不彻底，在一些难点问题如延长土地承包期、实行有偿使用、稳定人地关系、实现农地使用权流转等方面存在难度。1、在承包制下,由于承包经营的农户是无偿或低偿获得农地承包权,从而造成承包权的保有成本很低。、农民在基本解决温饱而经营农地又无法获得正常收益的情况下,既不愿种地,也不愿转让农地,造成农地利用效率低下甚至荒芜,浪费了宝贵的农地资源。租赁制通过市场化的竞争方式获得土地使用权,是土地使用权在一定期限内的有偿让渡。、租赁制系以市场化的竞争方式获得土地使用权，有利于资源优化配置，提高劳动生产率，为土地集约化经营创造条件；、留在土地上的农民其种植效益显著提升，农转非人员也能获得较好的非农收入和经济效益，社会分工更加细致合理，城镇化进程也会加快；、农户实际上对承租的农地拥有占有权,不仅租赁期限较长,而且凭借占有权,可以直接行使使用权,也可以有条件地行使处分权,从而为合理利用土地,促进要素市场的发育和推动土地有效流转,实现农地的规模经营提供了内在的经济动力。租赁制是两个独立市场主体之间的产权交易,基本上是按照市场原则确定双方关系,有利于杜绝侵权行为租赁制通过地租作为土地经济关系的调节器,以地租作为土地所有权在经济上实现或土地转让价格的依据,使农地使用费和农地转让价格有一个比较稳定和客观的量化标准。租赁制的两权分离程度要高于承包制。在租赁期内,承租者只要不违背国家法律和双方签订的租赁合同,出租者无权干预承租者的生产经营活动,承租者是完全独立的生产经营者。在租赁制下,由于农地有偿使用,提高了农地的保有成本,农民不得不加大对土地的投入,实行集约经营,且农地转让的级差地租的收取保护了农民的投资权益,使农民具有一定的农地流转动力。来源国金证券研究所必须强调，用租赁制替代承包制的前提条件是农村非农产业得到相当程度的发展，大部分农业劳动力已稳定实现了非农就业，从而使十分紧张的人地和劳地关系得到缓解，并且，农业集约化经营使得粮食种植效益有了较大提升，农民租地种植积极性明显上升，否则租赁制的实施推广效果可能大打折扣。我国农地制度改革方向之一引入农地使用权流转交易制度土地流转交易制度是市场经济体制下要素市场的重要组成部分，是我国农村农地制度未来发展的必然方向。国内即将建立的土地流转交易制度的最大功能就是用市场化的交易手段发现土地价格。维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明10对于土地使用权的价格，国内外有许多评估理论。一般我们认为，耕地的质量、等级等自然禀赋决定了土地收益水平，按照收益还原法，即决定了土地使用权的价格。国外农地可以自由转让交易，因此农地价格由市场供求决定，而国内对农地制度土地使用权价格的研究案例并不多。典型的案例如下案例1南京农业大学教授徐梦洁、曲福田在经济地理中基于产出模型的耕地价格评估方法一文中的研究结论为按照生产力模型对江苏省吴江市耕地进行估价，其1987年的耕地价格为3639万元/公顷，1997年上升至5957万元/公顷。案例2国内另外一些农业专家如黄贤金等人通过采用净收益还原法、总收益倍数法进行了江苏省的耕地估价，其中净产值还原法的估值结果为3523万元/公顷，这与吴江市地价评估值5957万元/公顷接近，起码属于同一数量级，但也存在一定的差异，我们认为差异产生的来源为吴江市耕地质量优于江苏省平均，且耕地大幅减少较全省更甚，土地资源更稀缺。我们倾向于认为，净产值还原法更多体现了土地所有权价格，而总收益倍数法则体现了使用权价格。考虑到耕地价格逐年提高迹象明显，我们按较保守的年增长率6来计算，则2008年按总收益倍数法计算的江苏省耕地价格为8600元/亩。图表10江苏吴江市耕地产值及使用权价格一览表图表11对江苏省耕地资源估价结果年份耕地面积（千公顷）产值（万元）耕地价格（万元/公顷）19876081498369197476968739597最低价平均价最高价197年单价万元/公顷3075246349492总价亿元16823810981572218763198年单价万元/公顷3926395总价亿元160718217822364319年单价万元/公顷3523576395总价亿元18952383751942189总收益倍数法年份净产值还原法来源左图来自基于产出模型的耕地价格评估方法徐梦洁，曲福田。假定还原利率为10，并对江苏吴江市87与97年产值及耕地价格统一到90年的不变价；右图是国内农业专家黄贤金等人对江苏省耕地资源估价结果。案例3南京大学城市与资源学系学者陈浮与彭补拙则对浙江温州市农用耕地的价格进行了研究。采用的方法也是按照土地用途及等级和资源禀赋条件分类，以收益还原法、地价比较法为主进行土地价格评估。浙江温州农用土地分为五类耕地、园地、林地、养殖水面、荒地，并按自然条件划分为各种不同等级，各类各级农地的评估价格如下表示可知，截至2000年，温州市处于偏僻乡村农业区的一类耕地的平均价格在36元/平方米，荒草荒地均价为3元/平方米。每年假以6的增长，则到2008年，温州地区同等级耕地评估价格为38200元/亩，荒草荒地价格为3200元/亩。我们认为，尽管农用土地的生产能力决定了土地价格，但农用土地征用价格远高于农地本身价格，主要原因是包含了建设用地的收益，因此收益期望远大于农业生产利润，这在城镇化进程尚未过半的中国极为普遍。维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明11图表122000年温州市农用土地评估价格（元/平方米）土地类型土地级别潜在都市扩张区城市辐射农业区一般乡村农业区偏僻乡村农业区202517580（9644852436403218（196646（70563820607218506434008302512（1324806242460036032248018016240282090157560754545635018674436302418019660453636202418观赏林448033600201811641816496生态林360202368203202730248经济林2240164240181621一般林17050128812684215010080900808097210290829672728566750967780604848564荒草15018012464463342荒山240528218212121808荒滩10189432046园地林地养殖水面荒地耕地来源农用土地价格初步研究陈浮，彭补拙，南京大学城市与资源学系，国家自然基金资助项目案例42007年8月份，美国堪萨斯市农业用地的均价为2700美元/英亩，折算为国内口径为3113元/亩。与美国地多人少不同，中国需要用7的耕地养活世界上20的人口，而农民又占我国总人口数的70，而美国人口数仅3亿，其中农业人口仅34，因此，就人均耕地面积而言，美国农民的人均耕地是中国的100倍，中国人均耕地供给不足会使得土地价格中枢远高于美国。随着农产品中长期涨价趋势确立，土地使用权值上升空间广阔美国农场不动产价值在04年以后加速上涨，07年涨幅达141998年，美国农场不动产（土地及地上附着物）的平均价格仅974美元/英亩，到2007年已经上涨到2160美元/英亩，9年时间累计涨幅122，年均复合增长率达到137。图表1319982007年美国农场不动产价格迅猛增长（美元/英亩）50070090011001300150017001900210023001998199920002001200220032004200520062007美国农地不动产均价来源USDA，国金证券研究所2004年以后，美国农场不动产平均价格上涨有加速迹象。04年价格为1360美元/英亩，05年上升到1650美元，涨幅2132；06年进一步上涨到1900美元，涨幅15；2007年美国农地不动产价格已经上涨到2160美元，当年涨幅14，连续三年高速增长。维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明12我们认为，农产品价格中期上涨趋势确立，是促进美国农场主土地资源增值的最直接推动力。关于国际、国内粮食供求角度的分析，我们认为，本轮农产品牛市将持续至2020年，从现在算起，至少还有12年的上涨周期。详细推理逻辑及论证过程敬请关注农牧渔行业报告高粮价时代还要持续多久（国金证券农牧渔行业分析师谢刚20084）。基于这种判断，我们认为，包括美国在内的全球农地资源升值空间将极为广阔，如果我们用一个开放的视角来审视国内农用土地的价值，那么，基于人多地少及脆弱的生态链和水源问题，我们认为中国的农地价值上升动力要较美国更强，升值空间更大。图表14美国农场不动产价格在年以后加速上涨0005001000150020002500199920002001200220032004200520062007美国农场不动产价格涨幅来源国金证券研究所美国农地价格在各州普遍存在加速升值迹象类似地，美国农地平均价格近几年均保持在两位数之上。1998年，美国农地均价仅1340美元/英亩，到2007年已上升至2700美元，其中增长最快的几年分别是最近三年。2005年，美国农地价格上涨了1921，2006年同比继续上涨1327，达到2390美元/英亩，2007美国农地价格再度上涨13。图表15美国农地价格加速升值（美元/英亩）500100015002000250030001998199920002001200220032004200520062007美国农地均价来源国金证券研究所维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明13图表16美国农地价格上涨加速，近几年各年涨幅均达到两位数以上0005001000150020002500199920002001200220032004200520062007美国农地价格涨幅来源国金证券研究所从美国各州的情况来看，农地价格全面加速上涨是一个普遍趋势。图表172007年美国各州农地价格水平（美元/英亩）及同比涨幅（）来源国金证券研究所我们发现，美国几乎所有的州农地价格都出现了上涨，其中涨幅最大的州分布在五大湖流域的农业主产带，包括美国南部的佐治亚州，在2007年农地价格涨幅接近20。在坚持家庭联产承包责任制长期稳定不变的大背景下，建立土地使用权流转交易制度将是合乎现实的选择08年7月2日，国务院常务会议讨论并原则通过国家粮食安全中长期规划纲要，其中在达成目标的9大措施中，重点提及了坚持家庭承包经营责任制长期稳定不变，推进农业经营体制机制的创新。维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明14结合我国的现实，为了维护农村局势的稳定，我国有必要保持家庭联产承包责任制长期不变，在这个大的体制框架下探讨农村土地经营机制的创新和改革。客观上讲，这是与我国从计划经济体制向社会主义市场经济体制过渡中实施的“渐进式改革”路径一脉相承的，不采用休克疗法也正是为了避免体制突变可能引发的社会动荡和改革成本过高。从历史演进角度来看，家庭联产承包责任制已经不适应新时代的要求，对之进行改革是必须的，而且要按照循序渐进的态度进行推进，这其中，建立家庭联产承包责任制下的土地使用权流转交易制度是一种既兼顾历史和未来、又合乎市场经济规律的现实选择。我们认为，在缺乏深层次土地产权交易市场的中国，如果土地使用权流转制度的创新试点一旦启动，将有可能一石激起千层浪，会引发土地价值的巨大重估机会，其中，北大荒（600598）将是最大的受益者。土地使用权流转交易制度创新将带来北大荒土地价值重估机会适用总收益倍数法地租的本金化价格所有权价格带来的收益归属土地所有人，我国土地所有权属国家或集体，此类价格在农业用地转变用途时会发生，譬如农用地转为建设用地。我们则关注耕地使用权价格，因为北大荒作为土地经营者，享有土地经营及收益权，而对土地使用权价格的评估是从本源上厘清北大荒投资价值的关键所在。国内外关于土地估价的理论与方法有很多，主要有收益还原法、评分法、市场法、地价比照法、投入产出法等，不过，我国对于耕地使用权价格最权威的评估方法为收益法，即总收益倍数法，或称收益还原法。总收益倍数法实质上相当于资源的地租本金化价格，它是按照土地资源使用的绝对收益和极差收益，按照社会平均资金利润率还原成本金的价格。通过横向比较与动态调整，我们认为北大荒耕地价格在5600元/亩以上由于总收益倍数法实质上相当于资源的地租本金化价格，因此我们倾向于采纳总收益倍数法来对北大荒耕地使用权进行定量评估。地处黑龙江省的北大荒耕地条件与江苏及浙江均不相同，而不同质量、等级、用途的耕地，其土地价格会有很大差异，因此，我们需要在横向比较基础上再进行动态调整。同浙江耕地相比，黑龙江省一年一茬，同江浙一年2茬甚至3茬的耕地自然条件相比，单产水平要低37左右，因此土地使用权价值也要低。但是，黑龙江省垦区农地的光照、积温、降水、土壤类型（肥沃的黑土壤为主）优越，水稻等粮食产品品质好、颗粒饱满而有光泽，口感滑腻松软，经济价值非常高，因此，其耕地价值也应反映产品的品质优势。综上，我们认为北大荒耕地自然条件优越，单产水平低于粳稻主产省江苏近35，但稻米品质毫不逊色于对方，因此，北大荒的优质耕地价格理论上应该略低于江苏省预测值8600元/亩，按照亩产水平差异，我们保守估计北大荒的耕地价格在5600元/亩，相当于江苏地价的65左右。图表18三省耕地资源条件对比207粮食总产量万吨）种植面积（万公顷）单产（吨/公顷）主要品种注释黑龙江3965310461379粳稻为主1年茬江苏1752960粳稻为主年23茬浙江8426731粳稻为主1年茬来源农业部，国金证券研究所北大荒耕地价格重估土地资源总价值552亿元，平均每股价值3379元维持增持评级农地制度专题行业研究报告敬请参阅最后一页之特别声明15北大荒土地资源是其长期投资价值的内核，根据以上依据，我们对北大荒土地使用权价值进行了保守测算，测算过程及结论如下公司目前拥有耕地936万亩，但07年因滩涂水域增长带来耕地总量接