房地产行业分析报告2

REALESTATEANALYSISREPORT目录一、房地产行业的特点房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。与其它项目投资相比，房地产投资具有以下特点1、房地产价格具有不断增值的趋势。由于我国城市经济的发展、人口的集聚以及人民生活水平的提高，我国的房地产价格还是有不断上升的趋势。2、房地产投资可以获得多重收益，利润率高。3、房地产投资风险相对较小，具有保值增值作用。4、房地产投资还可以获得非经济收益。二、行业的性质朝阳行业由于城市化率是考验中国长期经济发展前途的重要因素，而中国要达到发达国家平均70以上的城市化率则要许多年，这就决定了这个产业的朝阳性。另外，土地收入是政府次于税收的第二财政，也决定着当政府被捆在土地财政的马车上时，就必须让这个朝阳行业不但尽可能的延长产业的生命周期，还要尽可能的保证其发展的平稳，至少减少其的波动，缩短其波动期间。所以，房地产行业是一个朝阳行业。三、宏观经济和政策环境分析（一）国家宏观经济状况GDP09年3月以来GDP保持较高的速度增长。截止到2010年一季度，GDP已经同比增长了119。这是自金融危机以来我国GDP增长最快的时期。预示着我国经济正逐渐摆脱金融危机，处于快速恢复阶段。PPI，CPI5月CPI同比上涨31，超过警戒线创下19个月来高位。5月PPI同比上涨71。各界表示对通胀的担忧，并预期未来央行将加息以控制过快增长的物价。新增贷款量5月末为了控制通胀预期和打压房地产过度投机，央行接连提高准备金率、发行央票回收流动性，M1、M2、M3都明显减少流通中货币M0余额387万亿元，同比增长152。当月净回笼现金1005亿元，同比多回笼307亿元。狭义货币M1余额2365万亿元，同比增长299，比上月低14个百分点广义货币M2余额6634万亿元，同比增长21，比上月低05个百分点进出口额1至5月我国进出口总值110009亿美元，增长484以上国家宏观经济数据看出，2010年以来，国民经济逐步回暖，GDP、CPI高速增长，房产的需求也成旺盛增长的趋势。同时政府开始逐步紧缩信贷，特别在4月国务院采取各项措施控制市场资金流量，五月信贷增量显著减少，这无疑对年初以来快速飙升的房价产生压制作用。（二）我国房地产行业现状1房价指数销售价格指数，国房景气指数，土地开发面积指数房屋销售价格指数5月70个大中城市房屋销售价格同比上涨124，涨幅比4月份缩小04个百分点土地开发面积指数全国土地开发面积对比2009年有大幅回落，10年后保持高增长状态国防景气指数5月全国房地产开发景气指数比4月份回落059点，比去年同期提高91点。以上数据说明，2010年以来我国房地产市场保持快速膨胀的态势，房屋销售价格一路攀升，土地开发短缺，房屋供不应求。直到4月房价和投资房地产热才有所缓解。2房地产行业国家经济政策2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段不过,频频刷新的“地王“记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。4月成为楼市的“分水岭”，4月17日出台的“国十条”新政被称为“史上最严厉的楼市调控政策”，房地产市场瞬间“急冻”，跌至冰点。国务院实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭要求首付款比例不得低于50，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，加强了经适房管理，规定住经适房者禁购二套房。4月以来房地产政策汇总4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平北京部分银行已将二套房首付比例提升至60。4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30。4月17国务院房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。5月4日三部委联合下发通知加强廉租房管理。住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。3行业供求状况及房价今年房地产市场供求偏紧。原因有以下几点一是竣工面积和土地购置面积均在2008年有所减少，2009年明显减少，对2010年市场供给至少形成预期性压力。二是以趋势估算，2009年销售量属趋势之内，2008年积累的需求并未得到多大程度释放。三是宏观经济环境大大好转，消费者的收入预期向好，消费者的信心增强。四是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较2009年将继续的提高，政府虽对投机炒房严厉打击，但房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在，如今年初的海南天价楼市五是房地产建设投放市场有一个滞后期，同时在调控政策的影响下，2009年后半年出现的房地产开发企业战略扩张的态势也会有所收缩。六是2005年以来，竣工的住宅套数一直远小于住宅销售套数，20062008年二者之差，销售减去竣工，分别为553万套、1044万套、185万套、627万套。2009年竣工也远远小于销售的面积，2009年相差27亿平方米。七是从销售量的市场变化趋势来看，销售量除2008年下降以外，一直连续增长，尚未出现峰值，有继续出现的势头。因此2010年供求偏紧的压力依然存在，全国商品房价格下调的可能性不大，但已处于高位的房价在国家宏观调控下增速将趋于平缓。（依据中国社会科学院城市发展与环境研究所编制的2010年房地产蓝皮书）4行业风险随着房地产市场不确定性逐步增加,房地产行业资金流动性风险增加。金融危机后，国家增发了天量信贷，许多资金流入楼市。今年以来，国家逐步紧缩流动性，特别是4月，中央政府密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。一旦资金链断开，对开发商而言无疑釜底抽薪。另外，迅速膨胀的房产泡沫已达到了一触即破的危险程度。楼市破灭，中国经济将遭受严重打击，建材业、钢铁业、装潢业等各个行业将面临严重萎缩，就业率显著下降。上世纪80年代日本房产泡沫的挤破使日本经济到现在还没完全恢复。5热点城市房地产的情况一线城市上海上海市统计局日前公布15月本市房地产的基本情况，统计显示，15月，上海房地产市场呈现“三升两降”态势，开发投资、商品房施工面积和商品房新开工面积同比都有所增长，商品房竣工面积和销售面积则同比下降。15月，上海市房地产开发投资69489亿元，比去年同期增长389，占全社会固定资产投资的398，比重同比上升96个百分点。本市商品房施工面积88823万平方米，增长121。其中商品住宅施工面积571991万平方米，增长118。商品房销售面积相比竣工面积下降幅度更大，15月，商品房销售面积86536万平方米，下降了262。其中商品住宅销售面积71917万平方米,下降325，降幅比上月扩大35个百分点。由数据可以看出，在一月份国家出台的国十一条的影响下，上海房市的销售量还是后好了很大的影响，下降幅度比较大，但是房地产的投资金额却还在不断地增长，说明现在由于政府政策影响而导致的房地产销售量和房价的下跌都是暂时性的。在今年的上海世博会，对上海市各个行业都起到了推动作用，尤其是对上海的房地产，有很大的影响，在短时期内也推动着房地产的发展。从长期来看，上海的房市还是呈上升趋势。二线城市济南虽然国家调控楼市的政策接连不断，但济南房地产开发投资依然增势不减，2010年一季度完成投资和建设开发资金分别增长了405和851，对今后济南楼市供应量起到了重要的促进作用。同时，济南楼市的销售增速也达到621。截至2010年3月底，济南市房地产开发完成投资954亿元，同比增长405，增幅比2009年同期上升213个百分点。济南属于二线城市，房地产行业还有十分大的潜力。全国一线地产商纷纷抢滩济南，济南地产开发和城市建设进入更规范化、更高水平的发展阶段，土地市场也异常火爆。即使国家和地方颁布了一些政策，但是房价相对于一线城市受到的冲击并不是很大。济南的房价在2010年前呈上升趋势，且房价的空间还很大，投资的空间也很大。从长期来看，济南等二线城市的房地产业也是呈上升态势，且潜力还是很大附万科A个股分析一、公司简介万科企业股份有限公司是一家从事房地产开发与经营业务的公司，公司于1991年1月29日在深圳A股和B股市场上市，发行价为1元人民币，总市值2800万。公司董事长是王石，总经理是郁亮。中国房地产行业上市公司一共有133家，万科A股的每股收益排31名，盈利能力是38名，产品利润是76名，增长势头是58名，综合在中等水平。所以更具有代表性。二、财务分析【主要财务指标】指标日期20100331200912312008123120071231净利润万元11265794532973774033170048442355净利润增长率46543215167411081净资产收益率289142612651655资产负债比率6806670067446611净利润现金含量414893798726913011净利润增长率由08年的负值转为正数，这在2010年房地产市场萎缩的情况下确实是个不小的成绩，该指标的最近一期行业平均值为6478高于万科，说明万科增长比较平稳，增长潜力还很巨大。净资产收益率出现一个长期下降的趋势，说明公司的盈利能力是不断下降的，但是这项指标还是远高于这一行业162的平均值。说明万科的净资产收益还是可喜的。资产负债比率水平基本保持不变，说明万科的负债压力基本稳定，该指标的最近一期行业平均值11592远高于万科的负债率。进一步说明万科在楼市寒冬的准备比较充分。净利润现金含量高/低表明公司收益质量良好/差，现金流动性强/弱。由于房市逐渐步入寒冬，各大楼死开发商也是积压了很多商品房，所以造成现金流动性比较差。最近一次流动性竟然达到了41489，这一数据远远低于房地产行业净利润现金流量的平均值27127【经营与发展能力】财务指标单位20100331200912312008123120071231存货周转率005039033041应收账款周转率1340597645865779总资产周转率005038037047主营业务收入增长率808192515389827营业利润增长率25203646168312332税后利润增长率46543215167411081净资产增长率192417208939613总资产增长率18871541191210051从上表可以看出各项盈利指标均大幅下降。其中存活周转率由去年的039下跌到005，应收账款周转率也不足去年的三分之一，总资产周转率仅为去年的八分之一，主营业务增长率更是大幅下降为负数，营业利润增长跌幅较小，但是税后利润增长率却又所增长，总资产增长率也有所增长，说明万科的销售情况不容乐观，利润增长却保持稳定。三、万科A技术分析在2010以来万科A股先于大盘开始下跌，下跌幅度于大盘相当，但下跌比较平稳，有引导大盘下跌的迹象。最近几个月虽然大盘还在继续下跌，但是万科A已经完成筑底工作，有准备反弹的趋势，这也将预示这大盘筑底工作即将完工。虽然一般都是大盘带动个股，但是房地产行业在经济社会中的作用举足轻重，影响着各行各业，所以房地产的行情还可以在一定程度上反映大盘的走势。从周线来看自2009年底万科A先于大盘出现死叉，随后跟随大盘出现一次打的跌幅，跟随大盘进行了两个月的调整之后，在4月份又随之暴跌，其成交量已经连续下降达低位，空方力量不足。在最近的几周里，万科A已经先于大盘开