青岛敦化路项目可行性研究报告

青岛敦化路地块项目可行性报告目录第一章项目概况第二章市场情况分析第三章项目SWOT分析第四章项目建设方案第五章成本测算、财务效益、投资风险一、报告目的1、了解市场状况、市场形势2、了解地块周边区域发展状态3、分析项目可行性4、为项目开发提供数据依据二、报告依据1、青岛市统计信息网2、青岛房产交易中心3、行业资源共享4、青岛市城市总体规划（19952010年）5、市场调查研究6、INTERNET资源7、青岛市房地产开发企业平均水平第一章项目概况一、项目名称报告中简称“该项目”二、地块位置项目位于青岛市市北区敦化路延吉支路斜对面，地处中央商务区核心地带，同时位于青岛市热电股份有限公司西北角，地形呈“L”形分布。周边主要有青岛市阜外医院、市北区区政府、家乐福、市图书馆、市档案室、维多利亚洗浴休闲中心、小背蒌全国连锁名店等。项目地理位置图（项目位置即“百合花园”文字所示方位）三、规划条件根据资料显示，该项目的经济数据如下项目经济数据表（略）四、地块现状该地块区域内现在为大部分已拆迁地，部分还未拆迁。地貌情况如图。五、周边环境项目地块位于青岛市中央商务区核心地段，近邻市北区区政府和市图书馆，地理位置优越，周边的商务、商业、文化、休闲、交通等配套齐全。市政配套市北区区政府、市图书馆、市档案馆、购物家乐福、友客便利店餐饮肯得基、大背蒌（全国食用菌名店店）、茶楼学校馨馨幼儿园、敦化路中学、53中医院青岛阜外医院、市北区中医院公交车370路、308路、309路银行交行、华丰农村信用社附近社区百合花园、良辰美景、环宇康庭、鹏欢花园、荣昌花园第二章市场情况分析第一节宏观经济概况一、青岛市的地理环境、人口和经济青岛市地处山东半岛南部，位于东经1193012100、北纬35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛市共有720万人，其中，市区246万人，五市473万人。市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口4651万，是个商业发达的老城区。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温127，极端高气温389（2002年7月15日），极端低气温169（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温253；1月份最冷，平均气温05。日最高气温高于30的日数，年平均为114天；日最低气温低于5的日数，年平均为22天。降水量年平均为6621毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17、57、21、5。年降水量最多为12727毫米（1911年），最少仅3082毫米（1981年），降水的年变率为62。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为10086毫巴。年平均风速为52米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73，7月份最高，为89；12月份最低，为68。青岛海雾多、频，年平均浓雾513天、轻雾1082天。青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”。青岛是首批全国文明城市。青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”。青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。青岛是中国重要的外贸口岸之一。青岛是中国重要的海洋科研基地。经济与发展青岛经过20余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。初步核算，2005年实现全市生产总值GDP26955亿元，增长169，为1994年以来的最高增幅。其中，第一产业增加值17464亿元，增长04；第二产业增加值139975亿元，增长20；第三产业增加值112111亿元，增长16。三次产业的比例关系为65519416。综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第4位。青岛与192个国家和地区有贸易关系。截至2005年末，共有77家世界500强企业在青岛投资142个项目。青岛农业资源丰富，盛产粮油、林果、畜牧、水产品，平度大泽山葡萄饮誉海内外。青岛海区港湾众多，滩涂广阔，土质肥沃，饵料丰富，有多种水生物栖息繁衍，如鲷鱼、黄鱼、鲈鱼、鲍鱼、牡蛎、寨鱼及对虾、干贝、海参、螃蟹、海螺等。青岛拥有一批中国知名企业，如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、颐中烟草集团、双星集团、青岛广源发集团、利群集团、青岛港集团、青岛建设集团、山东绮丽集团等。青岛啤酒已经拥有百年的生产历史；海尔集团是改革开放后迅速崛起的企业，2005年实现全球营业额达1039亿元人民币；海信集团、双星集团、澳柯玛集团等均已成为中国的名牌企业。青岛，荣获“中国品牌之都”的称号，拥有中国大陆唯一的世界最具影响力百强品牌海尔，另拥有中国名牌产品44种，中国驰名商标15个，有5家企业获得国家质量管理奖。青岛市境内上市公司10家发行股票11只，境外上市公司2家；12家上市公司已累计融资124亿元，股票基金交易额5636亿元；二、青岛城市规划及建设1【城市总体布局结构】城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环“的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成“相对集中与适度分散“相结合的城市组织结构关系。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积1925平方公里，实际居住人口230万人，人均建设用地837。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。山东半岛城市群总体规划（20062020年）对外公布。按照这一规划，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。规划提出，以青岛为龙头，以青岛、济南为区域发展的双中心，积极培育烟台的副中心城市地位，加快发展重要节点城市，弥补城市群薄弱环节和塌陷环节，形成6个等级的城市规模结构。到2020年，青岛、济南发展成为城区500万人、430万人左右的超大城市。青岛全市总人口将达1200万，济南总人口800万。半岛城市群目前是以青岛、济南为区域发展的双中心，但随着城市经济的发展和城市空间结构的调整，区域双中心结构将由以龙头城市青岛为核心的单中心结构所取代，但济南的政治、文化中心地位并不会被改变。从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。【城市用地布局】城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。1沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的“城市主中心“，并作为青岛市的中心商务区。2沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城“西部副中心“。3海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城“东部副中心“。4自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城“中部副中心“。5在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城“北部副中心“。6在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为“辅城中心“。居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至2010年人均居住面积为12，住宅总建筑面积为54816万，人均居住用地面积为248，居住建筑用地面积为7688平方公里，约占城市建设总用地的288。至2010年规划新建15个居住区夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。从上述用地布局来看，夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园居住区将连成一片，成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西部副中心”所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的CLD（中央生活区）是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。三、青岛市居住格局及发展变化解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（58年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元平方米猛升至近年的4000多元平方米。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。城内四区简介市南区位于青岛市东南部，面积3001平方公里，人口4557万，是青岛市政治、经济、文化中心。市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口4651万，是个商业发达的老城区，近年来，重点抓了棚户区改造工程。四方区位于山东半岛西南部，地处青岛市市区中部，青岛汽车站，海尔集团、青岛发电厂等大型企业坐落区内。李沧区地处青岛市区北端，属典型的城乡结合部。第二节青岛市场情况分析近年来青岛房价涨幅经历了一个快速增长又逐渐回落的过程，在2002年二季度，房价涨幅还在54，到2002年四季度涨幅升到了115，此后至2005年三季度，房价涨幅一直维持在10以上。其中2004年房价涨幅最大，这一年一季度涨幅是16，四季度达到了198。2005年10月份开始涨幅回落到10以下，当月涨幅为94。此后，2006年一季度房价涨幅是78。今年前五个月房价涨幅为57。一、2006年青岛房地产市场表现2006年，国家加大对房地产市场的宏观调控力度。青岛市认真贯彻国家各项调控政策，连续出台多项调控办法和配套措施，全市房地产开发投资增幅持续回落，投资结构进一步优化,房价上涨趋缓，宏观调控效果明显，房地产开发市场逐步回归理性。主要有以下几个特点1。开发投资平稳增长2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资26836亿元，同比增长199，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低171个百分点、88个百分点、34个百分点。按投资用途分，完成住宅投资19961亿元,同比增长232,占全部投资额的744，较上年提高了2个百分点；办公楼1813亿元,同比增长307,占全部投资额的68，比上年提高了06个百分点；商业营业用房投资2261亿元,同比增长256,占全部投资额的84，所占比重较上年提高了04个百分点；完成其他用房投资2802亿元，占全部投资的1044。住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。2房屋施工规模继续放大新一轮房地产调控政策实施以来，青岛市有计划地推出较大规模的储备土地，房地产企业也加大了对存量土地的开发，房屋施工规模继续放大。全年房屋施工面积2781万平方米,同比增长177,增幅比2005年提高42个百分点。按施工用途分，全年完成住宅施工面积2181万平方米,占全部施工面积的784，增长171；办公楼150万平方米，占54，增长62；商业营业用房241万平方米,占87，增长6；其他用房20819万平方米，占75，增长158。全年新开工面积达到1221万平方米,同比增长68,其中住宅99025万平方米，增长112；办公楼68万平方米,增长446；商业营业用房838万平方米,下降13个百分点，其他用房748万平方米，下降232。3房屋竣工面积降幅较大2006年，青岛市房地产开发在建、续建项目674个，其中施工面积超过10万平方米的大盘项目61个，受房屋大盘开发周期较长等各种因素的制约，房屋竣工面积从4月份开始持续下降，全年累计竣工各类房屋653万平方米，下降196。按用途分，住宅竣工543万平方米,下降20，占全部房屋竣工面积的832；办公楼竣工面积16万平方米,增长1068，占24；商业营业用房竣工53万平方米,下降343，占82；其他用房竣工41万平方米，下降77。4商品房销售面积与销售额增幅下降今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，投资性购房受到了明显制约，投机性炒房得到有效遏制，持续几年购销两旺的青岛市房地产一、二级市场交易萎缩，购房者购房热情开始降温，消费观念逐步回归理性。另外，竣工面积的持续下降，市场可供销售的现房房源相对紧缺，也是造成商品房销售下降的重要因素。全年青岛市累计销售各类房屋737万平方米，比去年下降144，其中住宅销售660万平方米，下降146；办公楼销售19万平方米,增长347；商业营业用房销售466万平方米，下降239；其他房屋销售106万平方米，下降54。受商品房销售面积下降的影响，商品房销售额也呈下降趋势。全年商品房销售额3133亿元,同比下降34,其中住宅销售额2648亿元,下降57；办公楼销售额177亿元,增长392；商品营业用房2673亿元,下降32；其他用房40亿元，增长293。5市郊三区开发投资继续放量2006年，青岛市市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。青岛无忧房网在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资1057亿元，同比增长471，高出全市增幅272个百分点，占全市房地产开发投资的394，比去年提高73个百分点。五市完成投资5792亿元，增长195，增幅低于全市增幅04个百分点。市内四区完成1047亿元，仅增长12。从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长278，其次是市郊三区1071万平方米，增长23，市内四区仅增长12。从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为2405万平方米，增长66，市郊三区、五市两板块分别下降485、187。各区主要地产项目市南区国际城名苑起价7700市南区高档花园社区占地面积38677平方米，总建筑面积76967平方米中环国际广场起价9400市南区香港中路CBD核心，总建筑面积约88000平米，写字楼，高档公寓东海路9号2200037000，均价27000项目占地约10100平方米，总建筑面积95368平方米，是青岛最高住宅班芙春天起价7200市南区，繁华便利，现代BAUHAUS风格，总建筑面积2732580平方米颐中高山起价8700颐中高山位于市南区银川西路大尧山东南麓，项目总建筑面积2043万平方米，设计总户数1200余户，项目定位于高端社区，融汇低层别墅、小高层和高层多种唯美建筑形式。鲁能领秀城起价13000项目占地1100亩，总建筑面积约126万，位于青岛市崂山区与市南区结合部，城区历史上最大规模的旧村改造项目市北区颐中银街起价9800位于辽宁路商业科技街的西北侧，东起辽宁路，西至乐陵路，北起临淄路，南抵章丘路，总规划面积为461149，建筑面积为138320，包括商业、住宅中房福岭嘉苑起价5630位于青岛市12万平方公里釜山新区规划范围之内，小区建筑面积20万平方米环宇康庭均价8700矗立于城市主干线、奥运大道山东路，市中心大型风尚建筑群。扼守CBD黄金要道，距离市政府、香港中路商务核心区大约十五分钟车程翠海依居起价4400坐落于李沧区于四流中路187号，东临全开放型公园沧口公园良辰美景起价8430青岛市中央商务区首个开工项目，总建筑面积约20万平方米，其中有6栋32层、34层高层；1栋10层小高层组成。户型60平方米160平方米，精装修。TOPTOWN鼎城起价630010万平米上层建筑群，55135完美户型静湖琅园655010600市北区浮山新区的西南部，占地面积444222平方米总建筑面积110000平方米鲁信长春花园9300左右用地面积4798公顷，总建筑面积约99万平方米河马石四季景园均价5800地处合肥路、劲松三路交汇口。占地243亩，总建筑面积21万平方米，户型40140平方米，规划入住户数1820余户。四方区林语山畔起价4980总建筑面积28000平方米瑞纳嘉兴均价4950总建筑面积2096270平方米水乡苑起价4750总建筑面积41841平方米，面积从60115平方米不等海逸山景起价5200占地面积24921，总建筑面积29269，建筑密度适宜，容积率低，由8个多层建筑组成兴隆花园起价5600项目规划总建筑面积117万平方米，项目85的户型面积控制在70110平方米之间李沧区金秋小区二期起价3749百通星园均价3900经济适用房百通馨苑三期起价4200占地面积72000平方米帝都嘉园21003700均价3390总建筑面积110248平方米其他区崂山区海尔东城国际均价7600占地420亩，地上总建筑面积约43万平方米，其中住宅38万平方米，共有75个楼座。户型以60200平方米城阳区万科魅力之城5500建筑面积40万平方米，部分全装修。占地面积210000平方米城阳区崂山水岸绿洲31604400，3550占地面积360000平方米，建筑总面积为360000平米大型生态亲水社区崂山区左岸风度项目总建筑面积为30万平米，总建筑面积300000平方米二、2006、2007年青岛土挂挂牌价格2007年土地挂牌价格序号地理位置面积楼面低价1市南区金湖路12号1828019402南区延吉路98号（敦化路南、福州路西）4809721453北区利津路8号6661718404市北区同安路889号1959017805市北区绍兴路68号6591618656四方区宜昌路12号2832810707四方区洛阳路12号6866715208四方区宜昌路1沧区枣山路329号48594105010四方区开平路南、台柳路西151766163011李沧区九水路7号20886172012李沧区重庆中路688号14337713302006年成交土地序号地理位置性质面积起拍价成交价1市南区延安三路234号商住商业1501210440545052市南区台南路东、金都新村西住宅669760488048903市北区辽宁路94号商业住宅315960126012604四方区环胶州湾高速公路东、宜昌路北仓储19864705四方区重庆南路88号住宅1899470229026506四方区瑞昌路146号住宅357490216029507李沧区永平路31号住宅1729500147018208李沧区青山路南、浮山路西住宅2062810139514359市北区芝泉路28号住宅商业15876503610363010市北区营口路81号住宅商业19393402250294011李沧区重庆中路959号住宅商业648519067580012李沧区九水路184号住宅2750190995120013市北区上清路16号住宅商业6463002530485014杭州支路1号甲仓储379422050090015四方区郑州路1号住宅15489801350146016李沧区京口路、书院路、古镇路围合街坊商业金融7967801905192517北至六号码头，南至市北区行政区界东至冠县路，西至海边所围合的区域居住商服3862067018延吉路152号住宅18133301340134019清江路1号住宅568808050050020延安三路184号住宅5672303150480021杭州支路1号商业38282601000101022德兴路26号工业186668049049023四方区郑州路以南,洛阳路以北住宅商业58791701710177524李沧区重庆路西,兴国路南住宅商业113974401520156025市南区延吉路98号,延吉路临字198号住宅30100962160226026李沧区京口路100号,君峰路66号住宅商业271718011101110三、2007年青岛市场分析（一）宏观市场分析今年上半年，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积比去年增长42。随着商品房供应量的加大，房价涨幅已逐渐回落，今年前五个月我市新建商品住宅销售价格69025元/平方米，同比上涨57，涨幅同比下降21个百分点，环比增长为02，涨幅环比下降06个百分点。2005年10月以来房价涨幅逐渐降低5月份，我市新建商品住宅销售价格72245元/平方米，同比上涨58，涨幅同比下降21个百分点，涨幅低于全国70个大中城市平均指数08个百分点，在全国70个大中城市中位居34位，比去年同期下降19位。5月份新建商品住宅销售价格环比增长04，低于全国70个大中城市平均指数04个百分点。上半年商品房竣工面积增长42根据有关部门日前公布2007年上半年房地产相关信息称，青岛市商品房屋施工、新开工、竣工、销售规模持续扩大。2007年上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积25384万平方米，同比增长302，增幅比去年同期提高107。其中，全市商品住宅施工面积18911万平方米，同比增长257，增幅比去年同期提高71。2007年上半年青岛市房屋新开工面积6098万平方米，同比下降03，增幅比去年同期下降38。其中，全市商品住宅新开工面积4206万平方米，同比下降162，增幅比去年同期回落357。2007年上半年青岛市商品房竣工面积2811万平方米，同比增长42，增幅比去年同期提高417。其中，全市商品住宅竣工面积2367万平方米，同比增长40，增幅比去年同期提高353。1、“青房指数”依然处于“景气”空间作为2008年北京奥运会的唯一协办城市，青岛市整体经济的快速发展，青岛市的房地产一度成为全国楼市的焦点，而且快速增长的青岛房价也成了人们关注点。2006年，青岛市“青房”景气指数继续处于景气区间，总指数在10436点上平稳运行，“景气度”比2005年提高了185个百分点，价格分类指数2005年、2006年一直保持在110点上。进入2007年之后，青岛市政府开始加大对房地产市场的调控，是青岛的楼市逐步走向良性发展阶段，而且青岛的房价也走向稳步增长的轨道，2007年13月份“青房指数”一直处于“景气”空间。2、市场交易增长明显，中小户型唱主角青岛市房地产交易中心数据显示，青岛的房地产交易从3月份开始活跃，中小户型唱起楼市主角。4月市区商品住宅销售量实际成交1676套，比3月份增加327套，环比增长242，同比上涨1056，其中中小户型约占成交总量七成；表4、5月份住宅销售数据统计表4月份住宅销售数据统计单套面积销售数量所占比例100平米以下1162693其中8090平米676套100120平米244145120平米以上2701612007交5交交交交交交交交交交交373427165860平米以下6080平米80100平米100120平米120150平米150180平米180平米以上3、房价稳定增长据青岛住宅交易中心数据显示，2007年，青岛房价指数一直保持在105点的水平，同比增加5，而且青岛市房屋租赁价格指数保持在110点高位运行，青岛的房屋租赁价格同比2006年上升10。5月份青岛市整体成交均价为65277元/平方米，较4月份上涨1487；各在售楼盘5月成交均价也依然延续了3月、4月的势头升多降少，其中市南区、市北区、崂山区在售楼盘成交均价增幅较明显；4、市区几大热点地段，下半年楼市，如下几个区域最值得关注。2007交5交交交交交交交交交交交6104025124360平米以下6080平米80100平米100120平米120150平米150180平米180平米以上银川西路下半年市南区最热的住宅开发地块。大名鼎鼎的中海地产在此拿地，更让这块热土增添逼人的魅力。除已接近交房的鲁信长春花园外，颐中高山、优山美地、银川美居、瑞纳紫域等项目也进展迅速。该区域楼盘下半年上市销售面积在五六十万平方米左右，主力户型在100平方米到150平方米之间，东段平均价位在8000元/平方米含装修，西段的平均价格超过9000元/平方米。山东路下半年上市面积30万平方米左右。户型从四五十平方米到150平方米之间，平均价位7500元/平方米。比较受关注的楼盘有，鲁邦广场，嘉煌创异时代、嘉合新兴等，还有401医院北边的一些楼盘。李沧东部两个比较大的楼盘下半年都要开盘。一是绿城理想之城、二是中坚数码领帝，预计上市面积将超过50万平方米。主力户型90平方米到130平方米，平均价格预计在6000元/平方米。沙子口沙子口区域的有两个重点项目，一是颐和星苑；二是石湾山庄，预计上市面积在20多万平方米，主力户型在110平方米左右。价格每平方米1万元到2万元。辽阳东路今年有两到三个项目开盘，上市面积在30万平方米之间。户型从80平方米到130平方米左右，平均价格每平方米七八千元。代表项目有溪谷美寓。麦岛麦岛片区今年重点项目就是鲁能领秀城，上市面积应该在30万平方米以上，主力户型在100平方米以上，价格超过12万元/平方米海尔路两则海尔路附近，下半年将有相当多楼盘上市，总销售面积在七八十万平方米。主力户型从四五十平方米到100多平方米，平均价位从6500元/平方米到9000元/平方米。代表楼盘有数码科技中心、崂山国际花园、青建橄榄城、青建尚东区、盛和大厦等。（二）2007年青岛楼市走势分析展望2007年，青岛房地产市场将走向何方总体来看，2007年里，“国六条“的影响将在市场中逐步显现，小面积住宅的推广将丰富和完善市场供应结构，人们的心态将更加安稳理性，楼市可望改变“虚火“情况，逐渐回归真实期待青岛楼市，在平稳与健康中收获精彩的2007。1房价在平，稳中分化对房价涨跌的争论从来没有停止过。结合2006年房地产市场发展情况，2007年青岛楼市的房价走势将以平稳增长为主，但增长幅度将继续回落。首先，价格走势有其内在规律，市场将承接近几年来的增长走势。2007年，我市社会经济、城市建设等各方面将继续稳定增长，房地产市场作为经济大局中的一个方面势必将承接其良好势头，即在平稳中前行。其次，从国内房地产市场整体环境来看，经过连续几年的宏观调控，各地房价虽有回落，但涨势依然。就青岛房地产市场来说，2007年是市场转型的关键一年，而作为市场“晴雨表“的房价，更多的表现将是平稳。再者，旧城改造、年轻人结婚等因素带来的刚性需求将继续增长。另外，我市属建设用地紧缺型城市，2007年土地市场将以存量用地供应为主，因此开发企业对土地资源的争夺将更加激烈。同时，各界关于人民币持续升值、股市利好等外围因素的讨论也将为2007年房价涨幅回落提供佐证。2007年房价构成将会出现分化。楼盘品质较高、周边配套齐全、地理位置较好的房子依然具有一定的升值潜力，也容易被更多的购房者看好，因此价格将在保持坚挺的情况下小幅上扬；但不排除个别地区、个别楼盘的房价会出现下跌，而这也是一个健康理性市场的正常表现。总的来说，2007年青岛房地产市场的价格结构将更加合理。2土地市场，稳中变奏在国家宏观调控措施频出，调控指向越来越清晰的时候，2007年的土地市场无疑将继续成为调控的重中之重。2007年青岛土地市场出让活动中，将在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多样化、出让种类均衡化的基础上，在突出土地出让类型上有所侧重。其中，加大对普通商品住房用地的供应和经济适用住房的供应将再次成为我市土地出让的重点。在政策面上，土地制度及相关法规政策将更加规范、细致。土地集约化管理将在土地日益稀缺的情况下继续加强。相关部门在对政策的理解和执行力上更加侧重细节管理。在出让手段中所采取的“招拍挂“方式逐步被市场和开发商所接受的同时，2007年将对以往土地出让多采取的“挂牌“和“拍卖“方式进行探索性的拓展，“招标“也许将成为2007年土地出让的新模式。青岛市住房建设“十一五“发展规划已经明确要求在七区内，五年内共提供约5000亩的土地建设普通商品住房。在2006年12月，市国土资源和房屋管理局关于落实普通商品住房建设用地计划的通知中明确规定出各区域的出让数量，2007年市内四区将出让普通商品住房用地400亩，崂山、城阳和黄岛区各200亩。2007年初，青岛开始执行国家关于调整新增建设用地土地有偿使用费有关政策标准，新增建设用地土地有偿使用费标准在原基础上提高1倍。但这些对土地整体价格的影响不大。3热点片区，上演血拼青岛楼市的2007将是热点片区的血拼之年。山东路、海尔路、香港中路、城阳、西海岸都是今年的焦点。市场的焦点意味着也是购房者关注的焦点，更意味着有可能成为市场消化的难点。2007年，海尔路片区有崂山国际花园、檀香湾、海尔东城国际三期、盛和大厦、大拇指广场等项目一决高下；拥有了环宇康庭、良辰美景、嘉煌创异时代、新兴公社等项目，山东路板块继续承担“楼市杠杆“的角色。几年来，香港中路一直是青岛楼市的样板区域，而今年它凭借鼎盛时代、青岛世纪名人广场、凯悦中心、万邦中心、东海路9号等多个超高层项目，夺取市场各方的目光；而西海岸片区的隆海海之韵、光大海韵丽都、汇智广场、达利广场、福瀛锦锈前城、中南海湾新城、山海景园、泽润幸福城等楼盘则凭借海底隧道开工的利好消息，翘首面对市场各方的期待。如同一枚硬币的正反面，热点片区的崛起也值得我们思考。多个楼盘集中在同一片区，可以相互借势，比如在配套等方面合作，可享受鲇鱼效应带来的益处；但如果相互拆台，搞不正当竞争，势必上演血拼之战。毫无疑问，在2007年青岛房地产市场，片区之间的竞争已经展开，必将催生新的操盘手法、推广模式，给购房者提供新的居住模式。而随着竞争的深入，片区竞争也将在血拼之后转向内部合作。4外地大鳄，集体发力“狼终于来了”，绿城、宝龙、万科、上实、和记黄浦，2006年一个个重量级的开发商鱼贯而入。外地开发商进入青岛市场，是意料之中的事，但速度如此之快却是意料之外。2006年外地开发商的影响仅仅表现在心理上，而2007年，外地开发商要“真刀真枪“地投入青岛市场。对于外地开发企业与本土企业在开发水准上的差异，一位青岛的业内人士曾比喻是工业文明与农业文化的差异，这颇让人觉得有些言过其实。但从万科的运作速度来看，却又不得不认同。一个近40万平方米的大社区，要经过规划、审批、开工、销售诸多环节，其速度之快确实让青岛房地产感受到“狼“的锋利。2006年底，绿城“理想之城“也已开工，一个四千多亩的项目，已经开始在李沧东部逐步绽放。据业内人士透露，几家国内一流开发商也正在准备涉足青岛，国内大的房地产企业从一线城市进入二线城市是大势所趋。因此，2007年新的外地企业突然宣布进入青岛也将是不足为奇。始自2006年的外地开发商进入青岛，仅能理解为第一个“波段“，即立稳脚跟，与本地市场融合，扩大品牌影响力。无论是绿城、万科均不讳言今后将在青岛乃至山东有更大的发展。在青岛，由点及面，占领更大的市场份额，相信时机成熟，会有第二轮的发力。5品质地产，高奏凯歌如果说“品质“是中国房地产企业真正直立行走的起步点，那么，2007年青岛房地产市场展示给我们的，将是一个回归产品品质的身影。宏观调控给房地产市场带来的根本变化是让消费者更加理性。买房的目的不仅仅是为了居住，而是向获得舒适型和高品质的居住条件过渡，通过居住品质改变生活品质。2007年，调控的后续效应、市场风向的变化、楼盘投放量的增加、外来企业的进驻等因素的综合作用必然引发激烈的竞争，市场也将逐渐向买方转变。在百姓日渐理性的置业目光里，一个比实力、重品质的房地产市场更加清晰起来。跨越品质地产元年，青岛地产从2007年开始转入品质地产建设年。2007年，东海路9号、天泰圣罗尼克、颐和星苑、鲁能领秀城、万科魅力之城、绿城理想之城等楼盘在品质地产都在寻找自己的作为。其实，很多有实力的开发商在完成资本积累后，都希望能盖出真正的好房子，而品质地产肯定是未来房地产市场的发展方向。目前开发商拿地越来越困难，而国家又鼓励开发节能、省地型住宅，因此，开发商靠大量拿地、增加建设量获取利润的时代已经过去了，只能通过提高住宅品质来提高利润率。只要产品做好了，自然会吸引消费者购买。同时，品质地产不仅能够得到消费者认可，也可以带动区域价值的总体提升。6郊区楼市，理性反思随着去年中央关于系列房地产新政的逐步落实，在市场的震荡洗牌中，郊区房地产市场将会呈现出柳暗花明又一村的新景象。房地产市场价格是市场最敏感的风向标。去年青岛已出现个别楼盘降价销售的情况，2007年这一现象在郊区楼市个别地区继续上演。业内专家表示，降价的背后有着深刻的市场原因，前几年当地的小开发商，建设的散乱楼盘，随着中央今年关于房地产新政“组合拳“的逐步落地，郊区房地产市场正在经历的市场冲击和感受要比市区强烈的多。这种由政策触发的市场洗牌，在2007年使市郊卫星城房地产市场已经初露端倪的市场特征愈加明显。这就是由快速扩张向理性发展回归；由盲目模仿向差异化竞争发展；商业地产风起云涌，新城建设日臻完善；高标准的大盘时代悄然而至；终结房地产的市场价格统一稳步上升的历史，出现的是区域性的有升有降的局面。因此，郊区房地产市场在2007年虽不至于出现价格拐点，但其整体走势值得业界思考。7宏观调控持续继2006年12月份建设部下达房地产若干领域仍需调控的最后“通牒“后，不久便传出大户型住宅征税、各地填报90平方米以下住宅比例上报建设部等诸多消息。2007年调控继续成为业界当前关注的焦点。就中央经济工作会议传出的消息来看，加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨，依然是2007年的重要任务。因此，2007年继续贯彻调控精神将是一个不争的事实。从几年的调控政策来看，整体的宏观层面到具体的微观操作层面基本都已涉及，而对于相关政策在具体执行过程中是否到位却没有一个统筹的考量。因此，监测相关政策的执行将是2007年的重点，房地产市场的调控将以落实既有政策为主，出台部分新政为辅。从房地产市场的源头来看，土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价的想法落空。因此，2007年的调控重点向抑制需求转变，而继续提高首付和预售条件以及征税将成为最有效的手段之一。另外，“调控宝马还是调控公交车“成为2007年宏观调控的一个新亮点。“一条腿“发展商品房市场，“另一条腿“紧抓保障性住房建设是解决当前住房问题的根本出路。两条腿要独立并行向前发展，不能交叉在一起，也不能一条腿短。8地产金融，变化莫测人民币升值给房地产投资带来了一股热潮，目前人民币再升值的压力并没有减轻，房地产市场存在这一潜在利好；但与此同时，央行再次加息的可能性也很大，这对房地产市场又是利空，二者较量的正负效应很可能相互抵消。2007年，外资银行人民币业务的放开，使得本已竞争激烈的金融市场战争趋向白热化状态，包括刚刚在我市开设分行的东亚银行，目前青岛已经拥有三家外资银行。面对诱人的的房地产金融蛋糕，这些银行必将使出浑身解数来争夺。尽管2006年宏观调控已经向外资购房宣判“死刑“，但外资涌入国内进行地产开发的热情却难以阻挡。这不仅因为中国房地产市场的逐渐健康和透明以及人民币升值的预期让外资“嗅“到了房地产市场利润的味道，而灵活多样的房地产投资形式也使得外资的进入变得容易操作。而对于房地产开发商而言，商品房预售条件进一步提高，土地交易中付款方式愈加重要，开发商的资金实力面临更大考验，而收紧银根进一步限制了传统贷款融资方式。因此，如何拓展多元化融资渠道，是2007年房地产商解决资金问题的关键。股权融资和资本市场融资或将为开发商“杀“出一条融资的生路，但无法破解融资难题的一大批开发商最终难免被迫出局。9高端市场，步履缓慢随着城市经济的快速发展，青岛高端住宅市场的发展让人惊讶。从近几年情况来看，青岛高端楼盘大多集中在沿海一线，出现了海信燕岛国际公寓、东海路9号、TOP颐和国际、恒基新天地、领世华府等一批楼盘，在品质提高的同时也不断挑战人们对于价格的心理预期。近几年来，青岛正处于快速发展时期，高端住宅市场的发展是必然的，但大家一拥而上开发高端住宅也是不正常的。首先，从市场整体情况来看，2007年是青岛楼市转向买方市场的一道分水岭。局部区域供应过剩在2007年将无法回避，加上连续几年的房地产调控使消费者入市心态谨慎，2007年高端住宅市场的发展很难让人乐观。其次，万科、绿城等一流房地产企业在青岛北部的楼盘，虽然在位置上略微逊色，但其操盘理念、开发水平、营销思路相对比较先进，吸引一批高端客户的目光，从而冲击高端住宅市场。再者，在面对住宅品质提升缓慢、同质化竞争严重、营销思路拓展乏力、销售速度下降等种种问题的时候，我们应该对高端住宅市场的发展保持冷静的头脑。其实在2006年下半年，我市高端住宅市场已经形成了“剪刀差“，那就是市场供应量的快速增长与市场容量的停步不前之间存在缺口。10普商住房，大举入市普通商品住房，这个仅仅出现在房地产市场两年的新词汇，在2007年房地产市场中义不容辞地扮演起当然的主角。2006年9月，青岛首批2宗普通商品住房的上市，犹如一条“鲇鱼“在岛城房地产市场上掀起波澜。2005、2006年青岛推出普通商品住房用地2000亩。进入2007年，由于普通商品住房用地在土地出让合同中约定了开发建设日期，并且规定超过合同约定动工开发时间满一年未动工开发的，可向受让人征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；两年未动工开发的将无偿回收土地使用权。所以一些已经出让的普通商品住房用地将进入开发期，早期出让和土地面积适中的地块也将逐步进入房地场市场上市销售。2006年，在青岛首批推出的普通商品住房中，开发商在配套设施上做足了文章，供暖的加入就让身居北方的广大市民有了一个温暖的居所，从而也使针对中等收入家庭为目标的普通商品住房的品质有了较大的提升。2007年，随着一批岛城知名房地产企业加入到普通商品住房的开发建设中来，一批有着成熟配套、良好规划、优美景观设计的普通商品住房出现在我市普通商品住房的销售市场上。普通商品住房对商品住房市场的冲击将进一步加大，而大量普通商品住房的放量上市也对二手房市场形成冲击。11区域市场，转向买方2007年，西海岸