十堰顺鑫置业有限公司拟置换资产评估项目

十堰顺鑫置业有限公司拟置换资产评估项目资产评估报告书十堰宏邦经纪工商代理有限公司二零一零年七月一日目录资产评估报告书摘要3资产评估报告书4一、委托方、资产占有方及其他报告使用者4二、委托方（资产占有方）简介4三、关于评估目的说明5四、关于评估范围的说明5五、关于评估基准日的说明5六、价值类型5七、评估假设和限制条件5八、评估原则5九、评估依据6十、评估方法6十一、评估过程9十二、评估结论10十三、特别事项的说明10十四、评估基准日后的重要事项11十五、评估报告法律效力11十六、评估报告提出日期11资产评估报告书摘要十堰宏邦经纪工商代理有限公司接受十堰顺鑫置业有限公司的委托，依据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对十堰顺鑫置业有限公司拟置换的房产于2010年7月1日的市场价值进行了评估，本次评估仅为十堰顺鑫置业有限公司拟置换房产之目的服务。本评估报告所采用的价值类型为市场价值。市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。评估人员在资产评估过程中主要采用的评估方法是重置成本法，对委估资产实施了实地勘查、市场调查与询证等必要的评估程序。评估结果汇总表单位万元以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，正确评价评估结果有效的条件，请认真阅读资产评估报告书全文。特别提示我公司评估人员对委托方和资产占有方提供的委托评估资产的法律权属资料和其他资料含账面资料进行了必要的查对。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料和其他资料是资料提供者的责任，我公司评估人员的责任是对提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证依据。若资产占有方不拥有前述评估对象的所有权或使用权，或对前述评估的所有权或使用权存在部分限制，则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影响。本报告的使用需关注本资产评估报告书正文之特别事项说明部分。本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明的评估目的而作，未经委托方同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范，在特定目的下委托评估资产评估基准日所表现的价值，本评估结论仅为本次评估委托方评估目的提供参考，不应当项目调整后账面值增减值账面净值评估价值增减率固定资产14800000049572601480000001529572603241被认为是对评估对象可实现价值的保证。资产评估结果使用有效期为自评估基准日起1年。超过一年，需重新进行资产评估。本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力。评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。十堰宏邦经纪工商代理有限公司法定代表人熊星昌注册资产评估师注册资产评估师注册资产评估师二零一零年七月一日十堰顺鑫置业有限公司拟置换资产评估项目资产评估报告书十堰宏邦经纪工商代理有限公司接受十堰顺鑫置业有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对十堰顺鑫置业有限公司拟置换的房产于2010年7月1日的市场价值进行了评估。在资产评估过程中，十堰宏邦经纪工商代理有限公司资产评估人员遵照公认的评估原则，依据有效的法律法规及价格信息，针对评估范围内的具体资产类别选用适当的评估方法，对委估资产实施了实地勘查、市场调查与询证等必要的评估程序。现将资产评估情况及资产评估结果报告如下一、委托方、资产占有方及其他报告使用者本次评估的委托方为资产占有方为十堰顺鑫置业有限公司。评估报告的使用者为十堰顺鑫置业有限公司。二、委托方及资产占有方简介（一）委托方暨资产占有方名称、地址、注册资本、法定代表人1、委托方暨资产占有方名称十堰顺鑫置业有限公司地址十堰市天津路中段注册资本2000万元法定代表人李鑫企业类型独资企业（二）资产占有方历史沿革十堰顺鑫置业有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系于2000年1月31日成立的独资企业，经十堰市工商行政管理局核准，获取企独十堰总副字第000131号营业执照。（三）资产占有方经营范围评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为十堰顺鑫置业有限公司拥有的8幢房产和2块土地使用权。委估的房产和地产位于茅箭区天津路中段，现用于商业经营。三、关于评估目的说明根据委托评估协议书，本次评估目的是为十堰顺鑫置业有限公司因资产处置拟了解十堰顺鑫置业有限公司委托评估的房产的市场价值而提供评估基准日资产价值的参考依据。四、关于评估范围的说明本次委托评估机构进行资产评估的范围为一处土地使用权。本次委托评估机构进行资产评估的范围为十堰顺鑫置业有限公司拟置换的房产，水木清华小区。纳入评估范围的资产于基准日的账面金额148,000,000元。上述资产范围与委托评估时确定的资产范围一致。五、关于评估基准日的说明本次评估所选取的评估基准日为2010年7月1日。选取2010年7月1日作为评估基准日，是由十堰顺鑫置业有限公司及有关各方共同确定的。根据评估目的、评估范围和对象、企业会计制度规定，本次评估采用最相近的时点为评估基准日、经与委托方协商后确定。以尽可能充分揭示评估基准日的评估价值与企业实际现时市场价值的一致性，为企业的经济行为提供更加合理的真实的价值依据。本次资产评估所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。六、价值类型本评估报告所采用的价值类型为市场价值。市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。七、评估假设和限制条件1、十堰顺鑫置业有限公司拟置换房产在评估基准日后不改变用途仍持续使用；2、十堰顺鑫置业有限公司对拟置换房产拥有所有权。八、评估原则（一）遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；（二）遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；（三）遵循科学性原则。在针对本次评估的特点、依据查阅的资料和根据资产状况的基础上，制订可行的评估技术方案，使得资产评估结果科学合理；（四）遵循产权利益主体变动原则。即以委托评估的资产产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2010年7月1日的现行公允价值；（五）遵循资产持续使用的原则。根据被评估资产目前的用途和使用方式等情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；（六）遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；（七）遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；（八）维护资产占有者及投资者合法权益的原则。九、评估依据一法律法规依据1、土地管理法和房地产管理法；2、国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法和国有资产评估管理办法施行细则；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发资产评估操作规范意见（试行）；4、资产评估报告基本内容与格式暂行规定和财企200420号资产评估准则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则；5、十堰市政府制定的基准地价资料；6、十政200439号十堰市人民政府关于公布十堰市市区土地出让金、租金标准的通知；7、委托方提供的产权证明“中华人民共和国用（2003）字第157号、第158号、”，“十房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”；8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；9、工程造价信息及房价信息；10、评估人员现场勘查记录等。（二）经济行为依据1、资产评估委托书和承诺函2、委托方提供的有关资产处置的文件、会议纪要（三）产权依据1、房屋所有权证；2、土地使用权证。（四）取价标准依据1、房地产估价规范（GB/T502911999）。2、十堰市房产地产价格信息资料；（五）参考资料及其他1、评估人员收集的其他相关资料；2、其他评估资料。十、评估方法按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，本次评估采用市场比较法和收益法进行评估，具体方法叙述如下市场比较法将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是预计评估对象的正常年收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。（一）关于土地使用权中华人民共和国用（2003）字第157号的评估1、基准地价修正系数法公式待评估土地使用权评估值基准地价时间因素修正系数个别因素修正系数剩余使用年限修正数容积率修正系数（1）基准地价依据十堰市土地管理局2005年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为4,000元。（2）时间因素修正系数通过对宗地所在区域2005年以来地价变化的调查分析，从2005年起至今，委估宗地所在区域地价上涨10，即时间因素修正系数为110。（3）个别因素修正系数个别因素标准值因素状况评分面积1较大13形状1多边形08地势1平坦07地质1一般08宽深比1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计766个别因素修正系数667094（4）剩余年限修正系数该地属无偿划拨，取修正系数为1。（5）容积率修正系数该宗地容积率较高，取修正系数为136。（6）土地单价评估值4,00011009411365,62496元（7）土地总价评估值37,0005,62496208,123,520元3、重置成本法公式土地价格土地取得费土地开发费投资利息投资利润土地出让金（1）土地取得费土地补偿费和安置补助费该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年十堰市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为5000元亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算,即5,00030150,000元亩。青苗补偿费根据土地管理法和十堰市统一征用集体土地补偿安置暂行办法文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即2000元亩。土地管理费依照鄂价房地字199544号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取26的土地管理费。土地管理费（1500002000）263,952元亩耕地占用税依照鄂政发199832号文件规定，取耕地占用税为10元（6,667元亩）。新菜地开发基金依照鄂价房地字（1992）130号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元亩。不可预见费依照十堰价房地字（1996）403号文件规定，按征地费用的2计取不可预见费。不可预见费（150,0002,00060,000）24,240元亩G土地取得费150,0002,0006,66760,0003,9524,240226,859元亩34029元（2）土地开发费城市基础设施100元商业网点配套费25元公共消防设施配套费4元人防易地建设费15元城市规划管理费1元土地开发费100254151145元（3）投资利息土地开发期为2年，利率取65土地取得费利息34029（165）214568元土地开发利息145（165）19425元投资利息4568942555105元（4）投资利润根据待估宗地所在区位，取投资利润22。投资利润（3402914500）2210676元（5）土地出让金依据鄂地税发200592号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1300元（40年），考虑该地容积率较高，取容积率修正系数299。即土地出让金1,3002993,88700元（6）土地单价评估值3402914555105106763,887004,53416元（7）土地总价评估值37,0004,53416167,763,920元4、委估宗地综合评估值评估值（重置成本法评估值基准地价修正系数法评估值）2（208,123,520167,763,920）2187,943,720元（二）关于水木清华商住楼的评估说明1、委估方的概况水木清华商住楼位于十堰市天津路中段，用地面积约6000平方米，总建筑面积37000余平方米。其中商业面积约6900平方米，规划商业业态包括商场、超市、餐饮、休闲等。住宅面积约23000平方米，共计210套住宅，面积从80130供各类需求人群选择。双层地下停车场，总面积约6200平方米，为业主提供了充足的停车空间。项目紧邻十堰大学城，整体设计面向南北，北侧青山环绕，绿树成荫，南侧阳光充足，视野开阔，是舒适型居住的首选。2、评估方法水木清华商住楼现用于商业经营，采用市场比较法评估（1）比较案例取自2010年7月8日十堰晚报6月份商务楼价格信息表商住两用5200元茅箭区商住两用5000元红卫区商住两用5600元张湾区（2）因素比较修正系数委估房产与案例比较因素与内容评估对象实例A实例B实例C交易情况100100100100交易时间100100100100距商业服务中心距离1009590105距公共设施距离100989997道路状况1009810097区域因素距对外交通设施的距离100103102102临街位置100999998房屋构造材料100120120130临街深度100989997装修及设施100706880个别因素房屋成新率100110120125（3）比准价格5,200（10095）（10098）（10098）（100103）（10099）（100120）（10098）（10070）（100110）6,17244元5,000（10090）（10099）（100100）（100102）（10099）（100120）（10099）（10068）（100120）5,73258元5,600（100105）（10097）（10097）（100102）（10098）（100130）（10097）（10080）（100125）4,49691元（4）评估单价的确定评估单价（6,172445,732584,49691）35,46731元（5）综合整体土地容积率，设定容积率为3分摊的地价土地单价容积率4,00031,33333元（6）不含地价的评估单价5,467311,333334,13398元（7）评估总价的确定评估总价37,0004,13398152,957,260元十一、评估过程本次评估于2010年7月1日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为1、接受委托我公司于2010年7月1日接受十堰顺鑫置业有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。2、现场调查在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。3、评定估算评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。4、提交报告根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。十二、评估结论经评估，十堰宏邦经纪工商代理有限公司资产评估人员对委估资产于2010年8月31日在持续使用条件下的评估结论十堰顺鑫置业有限公司纳入评估范围的资产账面净值148000000（元），调整后账净面值152957260（元），评估价值148000000（元），评估增值4957260（元），增值率3241（）。评估结果汇总表单位万元项目调整后账面值增减值账面净值评估价值增减率固定资产14800000049572601480000001529572603241十三、特别事项的说明1、本项评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，我公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。评估结论是中商资产评估有限责任公司出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。2、委托方及资产占有方提供给评估机构及评估人员的产权依据、财务会计数据等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。如委托方及资产占有方提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，本评估结果无效，由此引起的相关后果由委托方及资产占有方负责，本评估机构及评估人员不承担相关的法律责任。3、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。4