论住房抵押贷款保险

论住房抵押贷款保险（硕士论文摘要）本文分四个部分探讨住房抵押贷款保险的理论与实践问题，运用了法理分析、比较分析、案例分析的方法，首先概括了住房抵押贷款、住房抵押贷款的风险、住房抵押贷款保险的基础理论，在分析了我国现行住房抵押贷款保险合同的若干重要条款的基础上，对一些实务上颇具争议的合同约定和业务操作进行了探讨，对住房抵押贷款保险的发展提出了一些建议。第一章为基础理论研究。本文旨在对住房抵押贷款、住房抵押贷款风险、住房抵押贷款保险的基础理论进行讨论，为后文对住房抵押贷款保险若干问题的论述提供理论基础。第二章对我国现行的住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款人身险、住房抵押贷款保证保险合同中的合同主体、保险责任、责任免除、保险金额、保险期限、保险费条款进行了分析。本章旨在界定在我国现行保险条款中的保险人、投保人、被保险人、受益人，归纳总结贷款银行、借款人、保险公司在住房抵押贷款保险合同中的权利义务关系，为后文对住房抵押贷款保险中的若干问题提供实践基础。第三章探讨了住房抵押贷款保险的合同条款和业务操作中的若干问题。第一，概括了支持和反对住房抵押贷款保险“强制性”的理由，认为应尊重当事人的意思自治，该约定是贷款银行行使抵押物保险金的物上代位权的行使；第二，认为银行指定保险公司的行为不仅违背了意思自治原则，还违背法律规定，应该予以禁止。分析了“代办保险”的法律性质，并概括目前的反对理由，认为“代办保险”的行为构成民法上的双方代理行为，应将注意力转移到对银保双方在代理关系的规制上；第三，分析了住房抵押贷款保险费中的相关问题（1）认为目前的保险责任应过于狭窄，若干责任免除不甚合理。（2）分析了住房抵押贷款保险的保险金额的若干看法，认为应以住房抵押贷款本息额为保险金额，但是将土地使用权价格从中分离可操作性差。（3）保险费率的计算应坚持充足性原则和必要性原则。一方面住房抵押贷款保险的费率2003年以来已经大幅度下调且保险责任范围亦有所增加，另一方面，高昂的手续费和高比例的退保率使得实际赔付率不高的住房抵押贷款保险面临的尴尬局面。（4）“保险期限为自约定起保日零时起”具有合理性，分析“约定起保日”的含义。（5）分析保险费趸缴的弊端，认为按年缴付不论对保险公司还是对投保人均有利，但是会受到银行的抵制；第四，分析学界关于财产保险中是否应有受益人的观点，认为银行为受益人具有合法性和合理性；第五，针对实践中住房抵押贷款保险中易出现的纠纷进行分析（1）在保证保险与抵押担保竞合的情形下，如保险公司与银行有特别约定则依约定解决，否则保险公司不能依照物权法第176条抗辩银行的赔付请求。（2）在借款人恶意欺诈的情形下，保险公司不承担保险责任，若其与银行签订的合作协议中约定由保险公司独立审查投保人资信，则保险公司应承担违约责任。（3）认为在保险人依据信用保险或者保证保险合同向被保险给付保险赔偿金后，对于主债务人所享有的求偿权适用保险法规定之保险代位权原则。第四章为本文对住房抵押贷款保险发展提出的建议。第一，建议保险公司扩大现有险种的责任范围，开发新型人身保险，活跃住房抵押贷款保险市场。建议保险公司积极拓展网络、电话的营销渠道和改变险种同质化严重的情形，减少对银行的过度依赖，同时深化与银行之间的合作关系，改变现在的低层次的分销协议关系；第二，分析了提前还贷的法律性质，并建议银行开发多种多样的住房抵押贷款品种，满足不同群体的需要，同时在住房抵押贷款合同中明确约定提前还贷行为的违约责任并引入“点数”这个概念，通过上述方式遏制提前还贷行为；第三，分析了实现住房抵押贷款证券化的意义，并针对在我国实现住房抵押贷款证券化的贷款转让、信用增级、特殊目的机构、机构投资者准入资格、税收等方面的法律障碍进行了探讨；第四，分析了在我国建立政府主导的住房抵押贷款担保机构的必要性，并对该机构的组织形式、运作模式提出了设想。关键词住房抵押贷款房屋保险人身保险保证保险RESEARCHONTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCEABSTRACTMAJORECONOMICLAWRESEARCHFIELDCOMMERCIALLAWAUTHORZHUHANTUTORPROFESSORFANGLEHUATHEDISSERTATIONISCONSISTSOFFOURPARTSTODISCUSSONTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCE,INTERMSOFTHEORYANDPRACTICALISSUES,BYMEANSOFTHEORETICALANALYSIS,COMPARISONANALYSIS,CASEANALYSISFIRST,ITABSTRACTSTHEBASICTHEORYOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOAN,THERISKOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOANANDTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCEONTHEBASEOFTHEANALYSISONSOMECRUCIALITEMSINTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCECONTRACTWIDELYUSEDINMODERNCHINA,THEAUTHORRESEARCHESSOMEITEMSOFINSURANCECONTRACTANDBUSINESSPROCESSESWHICHAREAMBIGUOUSINPRACTICALAFFAIRS,GIVESSEVERALSUGGESTIONSONTHEDEVELOPMENTOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCETHEFIRSTCHAPTERISABOUTTHEBASICTHEORYTHISCHAPTERAIMSTOPROVIDETHETHEORETICALBASISFORDISCUSSIONONSOMEISSUESOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCE，BYMEANSOFRESEARCHINGTHEBASICTHEORYOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOAN,THERISKOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOAN,THERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCEINTHESECONDPART,THEAUTHORMAKESANALYSISONTHEMAINTERMSOFHOUSINGINSURANCECONTRACT,LIFEINSURANCECONTRACTANDGUARANTEEINSURANCECONTRACTWIDELYUSEDINMODERNCHINA，SUCHASCONTRACTSUBJECT,INSUREDLIABILITY,EXEMPTIONOFINSUREDLIABILITY,SUMINSURED,INSURANCEPERIOD,PREMIUMTHISCHAPTERAIMSTOPROVIDETHEPRACTICALBASISFORTHEFOLLOWINGDISCUSSIONONCERTAINISSUESONTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCE,BYMEANSOFDEFININGTHEINSURER,THEAPPLICANTFORINSURANCE,THEINSURED,THEBENEFICIARY,CONCLUDINGANDSUMMARIZINGRIGHTSANDOBLIGATIONSAMONGTHELENDINGBANK，THEDEBTORANDTHEINSURERININSURANCECONTRACTUSEDINCHINACHAPTER3STUDIESSEVERALISSUESONCONTRACTTERMSANDBUSINESSPROCESSFIRST,ITABSTRACTSTHEREASONFORTHESUPPORTANDDISAPPROVALOFTHEENFORCEABILITYOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCETHEAUTHORBELIEVESTHATTHEPRINCIPLEOFPARTYAUTONOMYISAPPLICABLETOTHISPROBLEMTHISAGREEMENTISTHEEMBODIMENTOFSUBROGATIONOFINSURANCEMONEYOFESTATEUNDERMORTGAGETHELENDINGBANKHASSECOND,THEAUTHORBELIEVESITSHOULDBEFORBIDDENFORTHEACTTHATTHEBANKSNAMESPECIFICINSURANCECOMPANIES,FORTHEREASONITNOTONLYDEVIATESFROMTHEPARTYAUTONOMYPRINCIPLE,BUTALSOCONFLICTSTHELEGALPROVISIONTHEAUTHORANALYSESTHELEGALNATUREOFACTSOFINSURANCEAGENCY,ABSTRACTSTHEREASONSFORDISAPPROVALOFITTHEAUTHORBELIEVESINSURANCEAGENCYIS“BILATERALAGENCY”INCIVILLAWTHEEMPHASISSHALLBEPLACEDONTHEREGULATIONFORAGENTRELATIONBETWEENTHEBANKANDTHEINSURANCECOMPANYTHIRD,THEAUTHORANALYSESSOMERELEVANTISSUESONINSURANCEPREMIUMOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCEATHEPRESENTINSURANCELIABILITYISTOOLIMITEDCERTAINEXEMPTIONOFINSUREDLIABILITYISNOTREASONABLEBDISCUSSONSOMEOPINIONSOFINSURANCEPREMIUMOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCE,PRESENTTHEPROPOSITIONTHATTHEPRINCIPALANDINTERESTAMOUNTOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOANSHALLBETAKENASTHEINSURANCEPREMIUMAMOUNT,BUTITSNOTFEASIBLETOMINUSTHEPRICEOFLANDUSUFRUCTCTHECALCULATIONOFTHERATEOFINSURANCEPREMIUMSHALLADHERETOTHEPRINCIPLEOFADEQUACYANDNECESSITYONONESIDE,THERATEOFINSURANCEOFRESIDENTIALMORTGAGELOANISREDUCEDGREATLYSINCETHEYEAROF2003,ANDTHESCOPEOFTHELIABILITYOFINSURANCEISENLARGED,ONTHEOTHER,THEEXCESSIVECOMMISSIONANDTHEHIGHPROPORTIONOFRATEOFINSURANCETERMINATIONPLACETHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCEWHOSELOSSRATIOISNOTHIGHINADILEMMADTHETERM“THEDURATIONOFTHEINSURANCESTARTSATMIDNIGHTOFTHEDATEOFONWHICHITPRESCRIBED”ISINRATIONALITY,THEAUTHORANALYSESTHEIMPLICATIONOFTHETERM“THEBEGINNINGOFTHEINSURANCELIABILITYISAGREEDBYTHEPARTIES”EDEDUCESTHEWEAKNESSOFPAYMENTBYONETIME,BELIEVESTHATPAYMENTBYYEARISBENEFICIALEITHERTOTHEINSUREDPARTYORTOTHEINSURANCECOMPANY,BUTITWILLRECEIVESTHERESISTANCEFROMTHEBANKFOURTH,ANALYZINGBOTHTWOVIEWPOINTSFROMACADEMIATHATWHETHERTHERESHOULDBEBENEFICIARYINPROPERTYINSURANCE,THEAUTHORBELIEVESTHATITSLEGALANDREASONABLEFORTHEBANKASTHEBENEFICIARYFIFTH,DISCUSSSPECIFICALLYONTHEDISPUTESTHATFREQUENTLYCOMEUPINTHERESIDENTIALMORTGAGELOANGUARANTEEINSURANCEINJURIDICALPRACTICEAINTHECONDITIONOFTHEOVERLAPOFGUARANTEEINSURANCEANDMORTGAGEGUARANTEE,THEDISPUTEISSETTLEDACCORDINGTOTHESPECIALAGREEMENTSBETWEENTHEINSURANCECOMPANYANDTHEBANKIFTHEYHAVE,OTHERWISE,THEINSURANCECOMPANYCANNOTDEFENSETOREJECTTOPAYINSURANCECOMPENSATIONINACCORDWITHITEM176INREALRIGHTLAWBIFTHEINSUREDCHEATSMALICIOUSLY,THEINSURANCECOMPANYDOESNTSHOULDERTHERESPONSIBILITYIFTHECOOPERATIVEAGREEMENTBETWEENTHEINSURANCECOMPANYANDTHEBANKAPPOINTSITSHALLBETHEINSURANCECOMPANYTOINSPECTTHECREDITOFTHEINSUREDONITSOWN,THEINSURANCECOMPANYSHALLBELIABLEFORTHEBREACHOFTHELOANCONTRACTCTHEINSURANCESUBROGATIONPRINCIPALAPPLIESTOTHEINSURERSRECOURSETOTHEDEBTOR,IFTHEINSURERPAYSINSURANCECOMPENSATIONACCORDINGTOTHEGUARANTEEINSURANCECONTRACTCHAPTER4GIVESSOMESUGGESTIONSTOTHEDEVELOPMENTOFTHERESIDENTIALMORTGAGELOANINSURANCEFIRSTOFALL,BROADENTHESCOPEOFINSURANCELIABILITYNOWINTHEINSURANCECONTRACT,DEVELOPNEWKINDSOFLIFEINSURANCE,MAKETHEMARKETOFRESIDENTIALMORTGAGEMARKETLOANINSURANCEMOREACTIVE,EXPLORETHESALESCHANNELOFNETWORKANDTELEPHONE,AVOIDTHESITUATIONTHATINSURANCESTURNCOESSENTIALSERIOUSLY,REDUCEDEPENDENCEONTHEBANK,ANDATTHESAMETIME,STRENGTHENTHECOOPERATIONRELATIONSHIPWITHTHEBANK,CHANGETHELOWLEVELRELATIONBASEDONDISTRIBUTIONCONTRACTSECOND,ANALYZETHELEGALNATUREOFREPAYINGTHELOANSINADVANCEGIVETHEPROPOSITIONSTOTHEBANKWHICHAREDEVELOPINGVARIOUSKINDSOFRESIDENTIALMORTGAGELOANTOMEETTHEDEMANDSOFDIFFERENTGROUPS,ANDATTHESAMETIME,PRESCRIBINGOBVIOUSLYTHELIABILITYOFDEFAULTONTHEBEHAVIOROFREPAYINGLOANINADVANCEINTHERESIDENTIALMORTGAGELOANCONTRACTBYMEANSOFTHEABOVE,THEBANKWANTSTORESTRAINTHEACTOFREPAYINGLOANINADVANCETHIRD,CONCLUDETHESIGNIFICANCEOFRESIDENTIALMORTGAGELOANSECURITIZATION,DISCUSSSPECIFICALLYONTHELEGALOBSTACLESOFTRANSFEROFLOAN,CREDITENHANCEMENT,SPV,ENTRYQUALIFICATIONFORINSTITUTIONALINVESTORS,TAXLAWINRESIDENTIALMORTGAGELOANSECURITIZATIONINCHINAFOURTH,DEDUCETHENECESSITYOFGOVERNMENTLEADINGGUARANTEEAGENCYONRESIDENTIALMORTGAGELOANANDCONCEIVETHEFORMOFORGANIZATIONANDOPERATIONOFTHEAGENCYLACONICALLYKEYWORDSRESIDENTIALMORTGAGELOANHOUSINGINSURANCELIFEINSURANCEGUARANTEEINSURANCE目录导言1第一章住房抵押贷款保险概述3第一节住房抵押贷款的基础理论3一、住房抵押贷款的内涵界定3二、住房抵押贷款的法律特征4三、住房抵押贷款的产品种类4第二节住房抵押贷款保险产生的条件5一、住房抵押贷款风险分析5二、住房抵押贷款保险的适用范围7第三节住房抵押贷款保险一般理论探讨8一、住房抵押贷款保险的产生以及发展8二、住房抵押贷款保险的基础理论探讨10第二章住房抵押贷款保险合同分析15第一节住房抵押贷款房屋险合同分析15一、合同主体15二、保险责任17三、责任免除17四、保险金额17五、保险期限18六、保险费18第二节住房抵押贷款人身保险合同分析19一、合同主体19二、保险责任20三、责任免除20四、保险金额21五、保险期限22六、保险费22第三节住房抵押贷款保证保险合同分析22一、保证保险合同的性质23二、保证保险合同当事人的界定23三、住房抵押贷款保证保险合同主体24四、保险责任24五、责任免除26六、保险金额26七、保险期限27八、保险费27第三章住房抵押贷款保险若干问题的法律探讨28第一节“强制性保险”条款的合法性辨析28一、认同住房抵押贷款保险强制性的理由28二、反对住房抵押贷款保险强制性的理由29三、住房抵押贷款保险强制性的探讨29四、强制性保险引发的思考住房抵押贷款保险存废论的法律思辨31第二节贷款银行指定保险与代办保险的问题32一、贷款银行指定保险一个被保监会明文禁止的行为32二、“代办保险”中的手续费行为亟待规范34第三节关于住房抵押贷款合同保险费的分析36一、关于保险责任范围的分析保险人承保范围过窄36二、关于保险金额的分析应以贷款金额为最高限额37三、关于保险费率的分析充足性原则和合理性原则的适用39四、保险期限的争议焦点期房的保险期限计算问题42五、关于保险费支付方式的分析42第四节银行为受益人的合法性和合理性的分析44一、住房抵押贷款保险中银行为受益人属合法指定44二、住房抵押贷款保险中银行为受益人具有一定的合理性45第五节司法实践中住房抵押贷款保证保险的若干问题48一、保证保险合同与担保重合时的关系问题48二、投保人恶意欺诈，保险人应否承担保险责任49三、住房抵押贷款保证保险中的代位求偿权51第四章发展住房抵押贷款保险的若干建议53第一节保险公司拓展住房抵押贷款保险业务的相关措施53一、改良现险种，深度开发新型险种，活跃住房抵押贷款保险市场53二、开拓非银行保险渠道，深化与贷款银行的合作关系54第二节银行应采取积极措施遏制提前还贷56一、提前还贷的法律性质分析56二、银行针对提前还贷行为的控制措施56第三节稳步推进住房抵押贷款证券化，活跃住房抵押贷款市场58一、住房抵押贷款证券化的积极意义58二、我国住房抵押贷款证券化存在的主要法律问题及其分析59三、我国住房抵押贷款证券化的若干法律建议62第四节建立由政府主导的住房抵押贷款担保机构62一、设立政府主导的抵押贷款担保机构的必要性62二、抵押贷款担保机构应由中央政府设立63三、抵押贷款担保机构担保的范围与担保方式63四、抵押贷款的限额64结语65参考文献67在读期间发表的学术论文与研究成果73后记74论住房抵押贷款保险导言1998年以来，我国银行由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面的支出，商业银行对个人住房消费信贷逐年快速增长，个人住房抵押贷款占居民个人消费贷款的比重迅猛上升，有关统计资料显示，在一些经济发达城市，个人住房抵押贷款已成为个人消费贷款的“主力市场。”1但是多年的快速增长，也导致银行的个人住房抵押贷款业务中的风险逐步累积。随着国家宏观调控政策的作用的显现、房地产市场的进一步调整，商业银行个人住房抵押贷款可能出现违约高风险期。从实际情况看，一些商业银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。住房抵押贷款保险，是伴随着住房抵押贷款制度的出现而产生和逐渐发展起来的。住房抵押贷款保险作为房地产金融的一个有机组成部分，由于其风险转移和损失赔偿机制在一定程度上可以化解住房抵押贷款业务中银行与客户之间因信息的不对称等导致的一系列风险问题，所以它是一条防范金融风险，扩大住房消费信贷业务，促进房地产业发展的重要途径。2一方面住房抵押贷款规模的迅速扩大，住房抵押贷款保险作为住房抵押贷款发放的必要条件其营业收入也大幅攀升，另一方面住房抵押贷款保险赔付率极低，因而各保险公司均将其视为“黄金险种”，投入了大量财力、物力经营住房抵押贷款保险业务，1999年至2005年是住房抵押贷款保险黄金发展的时期。但是由于该险种的开办时间不长，保险公司经营经验不足，缺少相应的规范性文件规制住房抵押贷款保险市场，在具体业务开展中出现了不少问题，为后来该险种“盛极而衰”埋下伏笔。自2007年12月各地出现住房抵押贷款保险“退保高峰”，2008年住房抵押贷款保险市场没有丝毫转机，反而有“江河日下”之势。根据上海市保险同业公会的统计，今年1至6月份，沪上20余家保险公司的住房抵押贷款保险累1据国际金融报2006年8月30日刊报道，上海地区商业银行的个人住房贷款占全部消费贷款余额的比例高达9143。2杨巧住房抵押贷款保险问题诌议，载中国房地产金融2002年第7期。计保费收入为744165万元。其中，出现退保保费数额高于新单保费，这种保费倒挂的财险公司占到总数的六成，倒挂最多的财险公司累计保费为247198万元。而这种保费倒挂的现象在内蒙古、东北、长三角、珠三角等地区几乎俯拾皆是。3财产保险公司终于抵挡不住退保率飙升和新单量剧降的双重打击，纷纷将住房抵押贷款保险淡出自己的业务范围。数年前红极一时的住房抵押贷款保险为何会由盛转衰，沦为现在的“鸡肋”险种笔者认为表层原因为2005年以来很多银行为提高自身竞争力纷纷将住房抵押贷款与住房抵押贷款保险“松绑”，不再强制借款人购买保险，而大多数购房者不愿意承担数千元乃至几万元的保险费；深层次原因有以下三点（1）2007年央行六次加息，使得很多投保人选择提前偿还住房抵押贷款，另一方面，2008年以来房产交易量的持续下降导致新单的保险费收入下滑；（2）保险公司的险种很不合理，其承保的风险发生的几率不高，尤其是房屋险的保险责任范围在住房抵押贷款保险的主要市场大中型城市，其出险率几乎为零，这给住房抵押贷款保险的发展造成两个不利因素一方面由于这个险种上“稳赚不赔”使得保险公司在“手续费”上的竞争更为惨烈，另一方面大多数借款人觉得这个险种并不能真正使自己获得保障，从而在“松绑”的情况下不愿购买；（3）住房抵押贷款保险的具体业务操作中存在诸多颇受消费者质疑的做法，如强制保险问题、银行代办保险和指定保险公司是否合法问题、保险费计算是否合理公平问题、银行可否为受益人以及住房抵押保证保险业务在司法实践中的若干问题。本文归纳了住房抵押贷款保险的基础理论，简要分析国内各保险公司现行住房抵押贷款保险合同的重要条款，并立足于现行保险条款，运用民法基础理论、保险法基础理论对若干争议问题进行分析，并根据住房抵押贷款保险发展中的症结，提出自己的建议。3朱成碧财险公司纷纷淡出房贷险，载证券时报2008年08月01日。第一章住房抵押贷款保险概述第一节住房抵押贷款的基础理论住房抵押贷款保险是在住房抵押贷款的发展到一定阶段而产生的新制度，因此要研究住房抵押贷款保险，就必须先探讨住房抵押贷款的基础理论。一、住房抵押贷款的内涵界定中国人民银行于2002年3月1日颁布的个人住房贷款管理办法规定“个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的货款。”该办法还规定“借款人贷款时必须提供担保，若到期不能偿还贷款本息，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任”。住房抵押贷款是指抵押人以住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷行为。被抵押的住房就成为了抵押人按期偿还债务或履行某项义务的保证品，4当借款人无力偿还债务时，抵押权人有权依据抵押契约的约定，取消借款人对抵押品的占有，并通过变卖抵押的住房来补偿贷款的损失。5国内目前对于住房抵押贷款定义还存在一定的争议，集中在抵押贷款和按揭的概念区分上。香港地区的“按揭”制度实际是个外来品，是英美法系“MORTGAGE”的粤语音译，与英美法上的“MORTGAGE”制度大致相符。英美法系中的按揭是与质押、留置等物的担保形式并列的物的担保方式，在该种担保方式中，债务人为保证债务之履行将一定财产之权利转让与债权人，当债务人无法偿还债务时，债权人有权依据按揭契约的规定取得担保财产的所有权。由于物权法、担保法奉行严格的物权法定主义原则，故按揭并非一个法定制度，它与抵押制度的主要区别如下1在按揭制度中，债权人取得房屋产权作为担保，债务人则拥有赎回权和占有权；在抵押制度中，债权人则仅仅只是取得房屋的一种权益，即抵押权。2在按揭制度中，债务人无法按照契约规定还款付息并行使赎回权时，由4陈钊住房抵押贷款理论与实践，复旦大学出版社2000年版，第45页、第138页。5朱勇抵押贷款与“按揭”释义，载中外房地产导报2000年02月14日。债权人将其所有而由债务人占有的房屋收回，不存在产权转移问题；在抵押权制度中，债务人无法按照契约规定还款付息时，债权人有权行使抵押权并就抵押物拍卖所得价款优先受偿。3按揭仅发生于期房买卖中，银行通常为按揭受益人；而抵押既可以发生于期房买卖中，亦可发生于现房买卖中，抵押适用范围大于按揭。从严格意义上来说，住房抵押贷款应该包括按揭。二、住房抵押贷款的法律特征1法律关系复杂，涉及多个法律关系。由于住房抵押贷款的特殊性，涉及银行、借款人、开发商三方的权利义务，即为购房者与开发商之间的买卖合同，购房者与贷款银行之间的借贷关系，购房者与贷款银行之间的抵押担保关系。除了这三种最基本的法律关系之外，还可能存在开发商与贷款银行之间的保证担保关系（开发商为购房者与贷款银行之间的借贷关系提供保证担保），购房者与贷款银行指定认可的保险公司之间的保险关系。2还款期限长。住房抵押贷款比例最高可达到购房合同总价的70。根据中国人民银行颁布的个人住房管理办法，住房抵押贷款还款期限最长可达三十年。3贷款银行的贷款具有较高的风险。一方面由于住房抵押贷款期限较长，而我国住房抵押贷款证券化程度很低，导致了住房抵押贷款流动性差，贷款周转速度慢；另一方面由于购房者的分散性、收入不稳定性、对房屋使用价值过度依赖等原因，使贷款风险逐步累积，管理上存在较大难度。三、住房抵押贷款的产品种类1根据房屋是否取得权属证书可分为现房抵押贷款和期房抵押贷款。现房抵押贷款是指在房屋建成以后，购房者与开发商签订房屋买卖合同并按照约定比例支付一部分合同款项，剩余房款向贷款银行申请贷款并向银行提交所购置的商品房的相关权证作为贷款担保的抵押贷款购房方式。6期房抵押贷款是指在6季爱东编住房金融业务与法规，中国金融出版社2004年版，第4142页。房屋竣工取得初始产权前，购房者与开发商签订房屋预售合同，按照约定比例支付一部分合同款项，剩余房款向贷款银行申请贷款。2根据本金偿还方式不同可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。等额本金还款是指购房者每月偿还等额本金并根据剩余本金计算当期利息，其特点是初期利息金额较大，但就总体而言利息金额减少；等额本息还款方式是指在偿还期内，购房者每月偿还金额相同（含本金和利息），其特点是每月的还款固定。3根据贷款发放单位的不同可分为住房公积金委托贷款与住房商业性贷款。住房公积金委托贷款是指政府部门所属的住房公积金管理中心运营住房公积金，向购买住房（包括建造、翻建、大修）的住房公积金缴存者发放具有福利性质的住房贷款。公积金委托贷款相比商业性贷款具有福利性质，贷款额度也有一定的限制。如无特别说明，本文所指“住房抵押贷款”是指住房商业性贷款。第二节住房抵押贷款保险产生的条件一、住房抵押贷款风险分析大规模的银行贷款向房地产市场集中，意味着房地产市场的变动对银行经营风险将会产生巨大影响，且我国银行住房抵押贷款业务经验还不足，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平。7我国经济刚经过一轮扩张，经济的不景气来临，这些都大大提高了风险发生的可能性。何谓风险风险是损失发生的不确定性，是风险事故、风险因素、可能损失构成的整体。一般来说，因为有房屋的抵押担保，住房抵押贷款与一般的贷款相比，具有安全性较高、风险较小的特点。但这并不是说住房抵押贷款就没有风险，正如前文所述，由于住房抵押贷款有长期性、分散性、对抵押物价值的依赖等特点，使得风险逐步累积，贷款银行有受到损失的可能，在住房抵押贷款中，贷款银行承担的风险最大。由于住房抵押贷款和其他贷款的不同，使得住房抵押贷款业务的风险具有一定的复杂性，一般可以分为系统性风险和经营性风险。7洪艳蓉编著房地产金融，北京大学出版社2007年版，第291页。（一）系统性风险系统性风险是指由于国家经济、金融政策等宏观因素的改变以及业务自身的缺陷导致的风险。81市场风险市场风险是指由于宏观经济的波动、居民收入变化、房地产市场产业政策的变动、城市规划的修订等原因引起的房地产市场价格的非预期变化，从而使抵押房产市场价格缩水甚至变为负资产。2利率风险利率风险是指市场利率的非预期变化。利率波动可能加重购房者还款负担从而加大其违约的可能性，如利率上升是美国次贷危机发生的直接诱因，在截至2006年6月的两年时间里，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1提升到525，利率的上升最终导致违约率的增加和抵押品赎回率的大幅降低。利率波动引发的贷款利率低于存款利率使银行收不抵支。3流动性风险流动性LIQUIDITY是指资产能够以一个合理的价格顺利变现的能力，流动性风险则是指商业银行无力为负债的减少和/或资产的增加提供融资而造成损失或导致破产的风险。住房抵押贷款的特性是流动性风险发生的主要原因。住房抵押贷款的期限长，而商业银行资金来源主要是企业、居民存款等短期资金，两者在时间上的不匹配性使得商业银行住房抵押贷款的总量占总资产的比重超过一定限度时面临着流动性风险。另外由于我国住房抵押贷款证券化程度较低、住房二级市场尚不成熟等原因，我国住房抵押贷款的变现性比较差。（二）经营性风险经营性风险是指贷款人（银行）在信贷经营过程中，由于自身的经营理念偏差、具体经营行为失误等原因造成的风险。91抵押物风险。抵押物风险是抵押房产因毁损、权利瑕疵、贬值、抵押权行使困难等原因影响银行抵押权实现的风险。抵押物的风险按产生的原因可分为（1）抵押物的毁损、灭失风险。这是指抵押房产因遭受意外事故或自然灾8杨冬成、叶天翔个人住房按揭贷款业务的风险及其防范，载武汉金融2002年第6期。9杨冬成、叶天翔个人住房按揭贷款业务的风险及其防范，载武汉金融2002年第6期。害而毁损或灭失，致使抵押物的价值下降，以致其市场价值低于贷款本息；（2）抵押物产权瑕疵风险。这是指由于抵押人对抵押房屋的所有权存在瑕疵或限制、房屋抵押程序上存在瑕疵等原因致使抵押权缺乏完全的法律效力；（3）抵押物价值风险。这是指由于自然磨损、高估价等原因导致的抵押物实际价值低于其抵押时作价金额；（4）抵押物处分风险。最高人民法院2005年11月14日颁布的关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定规定“法院可以执行抵押人及其所抚养家属生活所必需的居住住房，但是该等行为受到了一系列限制”，其中第二条规定“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋”，第三条规定“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房”，第六条规定“被执行个人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”2信用风险。信用风险即个人住房抵押贷款中的违约，是指借款人不再继续履行贷款合同、停止偿还贷款、造成贷款拖欠从而给银行带来贷款风险的行为。根据借款人违约时主观动机可将借款人的违约分为（1）被迫违约，是指借款人由于客观原因导致其支付能力不足因而无法按期足额偿还抵押贷款；（2）理性违约，是指借款人虽有能力偿还贷款，但由于其自身经济利益而不履行按期足额偿还贷款的义务。3提前还贷风险。住房抵押贷款期限往往比较长，在贷款期限内，借款人可能根据资金状况，选择提前贷款。如果住房抵押贷款为浮动利率，在央行加息的情况下，借款人为了减轻利息支付也会选择提前支付。借款人的提前还款会对贷款银行的利益产生一定损害其一，提前还贷需要贷款银行人工办理相关手续，增加了贷款银行的人工费用；其二，提前还款打乱银行的资金安排计划，增加了贷款银行的资金管理；其三，提前还款减少贷款银行的预期收入。二、住房抵押贷款保险的适用范围如上文所述，住房抵押贷款可能遭遇的风险较多，但并不是所有风险都属于保险范围，住房抵押贷款保险业务的承保范围在仍然需遵循传统的可保风险理论。可保风险是保险人愿意承保并能够承保的风险，可保风险需符合以下条件（1）风险确实存在，并且有发生重大损失的可能；（2）风险必须是意外的；（3）风险必须是大量保险标的均有损失的可能，但是大量标的没有同时损失的可能；（4）风险必须是非投机性的；（5）风险具有现实预测性；（6）保险成本应具经济性；（7）保险标的需为合法。在前述风险中，抵押物毁损及灭失、抵押物产权瑕疵、抵押人信用风险等均属于可保范围。住房抵押贷款保险的范围并不是一成不变的，它会随着科学技术、社会经济、保险行业的发展而不断变化。第三节住房抵押贷款保险一般理论探讨一、住房抵押贷款保险的产生以及发展（一）国外主要国家住房抵押贷款的发展情况住房抵押贷款保证保险最早出现在商业信用发达的美国。在美国开展住房抵押贷款的初期，贷款机构为了规避风险，设定了非常苛刻的贷款条件，首期付款的比例高达商品房总价格的3040以上，而且住房抵押贷款的期限只有1012年左右，使房地产业和金融业的发展受到了严重的阻碍。但在这样严苛的条件下，开展住房抵押贷款的金融机构不能按期收回贷款风险仍然很大。尤其是1929年至1933年经济危机期间，大批房屋被迫出售，房屋价格急剧下跌，大量银行因为无法收回贷款而破产。10为了稳定房地产市场、降低信贷机构的抵押贷款风险和提高购房者的信用等级，当时的联邦政府采取了一系列措施，其中最重要的就是罗斯福总统任期通过的住宅法和国民住宅法，成立美国联邦住宅管理局（FHA），该机构致力于为普通居民提供有政府支持的100的常规抵押贷款保险，其具有国家信用性质，就是说当信贷机构发放的住房抵押贷款成为坏账无法收回的时候，由联邦住宅管理局赔付给信贷机构，然后把抵押房产收回。对信贷机构来说，它们是无风险的。此举大大提升了信贷机构发放住房抵押贷款的信心，房地产市场得以振兴。10宾融住房抵押贷款证券化，中国金融出版社2002年版，第42页。FHA采用全额保险制度，风险较大。为了控制风险，FHA一方面有贷款额度和贷款比例限制，另一方面对借款人有苛刻的条件限制，且其审查程序也很繁琐，故只有少数购房者能够享受到这种福利性的住房抵押贷款保险。因此美国相当部分的住房抵押贷款需由私营抵押保险公司（PMI）提供保险服务，美国的私营抵押保险业无论是在新增抵押贷款保险合约的数量上，还是在抵押贷款保险的绝对值上，都将占据越来越重要的地位。FHA与PMI通过对贷款额、贷款比例、保险年限、保费率等方面的不同规定11，区分了各自的保险客户，形成了一个相对独立、相互补充、共同发展的一个完整体系。加拿大、澳大利亚、日本等国也借鉴美国在住房抵押贷款保险方面的成功经验，发展住房抵押贷款保险业务。在英国、德国和法国，没有美国那种专门从事抵押保险的公营或私营保险机构，抵押贷款保险主要是通过把传统的人寿保险和财产保险机构引入来实现。住房抵押贷款保险的发展很大程度上促进住房抵押贷款的发展，西方发达国家的住房抵押贷款保险制度极大地推动了房地产市场和住房抵押贷款市场的发展，也使得住房私有率大大提高，如美国的居民拥有住房率从二十世纪三十年代的48升至八十年代初的656，并一直维持该水平。（二）中国住房抵押贷款的发展情况根据我国住房改革的不同阶段，我国住房抵押贷款保险可以分为四个阶段住房抵押贷款保险的萌芽阶段20世纪90年代初期，我国学习新加坡经验大力推行公积金贷款以鼓励个人购买商品房。为减少信贷机构贷款风险，个人一方面要将房屋抵押给信贷机构，另一方面需为房屋购买财产险。由于当时保险公司尚无相关险种，中国人民保险公司上海市分公司在上海市房改办、公积金管理部门、建设银行上海市分行的协助下于1992年在全国率先推出主要针对公积金贷款的抵押住房保险条款。住房抵押贷款保险的起步阶段20世纪90年代中后期，个人不仅可以使用公积金贷款购买房屋，还可以使用个人商品房抵押贷款。11关于FHA与PMI的具体区别可参见虞晓芬美国的住宅抵押贷款保险体系及借鉴，载中国房地产金融2000年第11期。与之相适应，保险公司推出了抵押商品住房保险条款，同时保险品种也逐步多样化，出台了天安保险公司商品房按揭保证保险条款、中国太平洋保险公司北京分公司购房（贷款）综合保险条款。建设部于1996年6月颁布的城市房地产抵押管理办法和中国人民银行于1998年5月颁布的个人住房贷款管理办法对住房抵押贷款保险有了初步的界定。住房抵押贷款保险的发展阶段由于住房抵押贷款中的保险条款，尤其是抵押住房的保险条款等引发的争议不断增加，房地产市场不断发展，各保险公司不断修改相应保险条款并开发新的保险品种。住房抵押贷款保险的调整阶段2005年工商总行率先宣布“松绑”住房抵押贷款保险，其余商业银行也随后在一定程度上“松绑”。由于不再是获得住房抵押贷款的必要条件，购房者均不愿意购买这些似乎仅仅保障银行权益的保险，再加上2007年央行的七次加息引起的“退保潮”，住房抵押贷款保险受到了极大的冲击，各财产保险公司均淡出该业务领域，学界更是出现了“房贷险存废的争辩”。二、住房抵押贷款保险的基础理论探讨（一）住房抵押贷款保险的含义何谓住房抵押贷款保险有研究者认为“住房抵押贷款保险是为了分散住房抵押贷款业务中的有关风险，通过财产保险、人身保险等方式提供的一系列制度性安排”12，有研究者认为“住房抵押贷款保险是在借款与房价之比超过一定额度时由借款人向保险机构购买借款保险，当借款人不能履约偿还时由保险机构进行赔付的一种保险制度。”13。笔者认为住房抵押贷款保险是保险这一重要的风险管理工具在住房抵押贷款业务中的运用，一切为保障住房抵押贷款业务的保险业务都应归属“住房抵押贷款保险”的范畴。因此笔者将其定义为“在办理住房抵押贷款时，贷款人或借款人向保险人投保，保险人对于约定事故造成的财产损失承担赔偿责任，或者当借款人因死亡、伤残、失业等原因不12殷红、张卫东房地产金融，首都经济贸易大学出版社2002年版，第143页。13魏晓飞试论我国住房抵押贷款保险制度的建立与深化，载陕西经贸学院院报2001年4月刊。能按期偿还贷款本息时由保险人按保险合同承担全部或部分还贷责任的保险。”（二）住房抵押贷款保险的种类根据住房抵押贷款业务存在的风险因素，可将住房抵押贷款保险分为三种类型1住房抵押贷款房屋险住房抵押贷款房屋险是购房者以抵押住房为保险标的，以抵押住房的毁损为保险事故向保险公司购买的保险产品。当抵押住房发生保险合同约定的自然灾害、意外事故而损毁时，由保险人根据住房价值损失程度予以赔偿。抵押物的保全是抵押权人实现抵押权的基础，住房抵押贷款房屋险可以很大限度地分散自然灾害和意外事故所造成的风险。2住房抵押贷款人身保险住房抵押贷款人身保险是购房者以自己为保险标的，以其死亡、伤残为保险事故向保险公司购买的人身保险。当购房者发生保险合同约定的死亡、伤残从而无力偿还住房抵押贷款时，由保险人向贷款人支付购房者所欠贷款本息。3住房抵押贷款保证保险住房抵押贷款保证保险是指购房者作为投保人，由保险公司向借款人提供保证的保险，当购房者不能按时偿还住房抵押贷款时，由保险人代购房者向贷款人偿还购房者拖欠的贷款本息。有些研究者认为住房抵押贷款保险除了上述三种外，还应包括住房抵押贷款保险信用保险。信用保险为债权人的信用放款提供保障，适用范围比较狭小，但保证保险却在更广泛的意义上适用。从保险当事人的角度来说，信用保险的当事人为债权人和保险人，保证保险的当事人为义务人和保险人；从保险利益的角度来说，信用保险的保险利益为被保险人享有的债权，保证保险的保险利益为被保险人因义务人的某些行为而遭受的经济损失。14保险合同当事人的不同非信用保险和保证保险的区分标准，而应是保险事故的性质和保险利益。从本质上来说，保证保险中的消费贷款保险和信用保险在保险利益、保险事故是相同的。因此，笔者认为住房抵押贷款保险合同应分为三类房屋险、人身保险和保证保险。14许崇苗、李利中国保险法原理与适用，法律出版社2006年版，第386页。上述三种保险，我国目前主要开展了住房抵押贷款房屋险和住房抵押贷款人身保险。另外，我国的中国人民财产保险公司、太平洋保险公司、华泰保险公司等多家公司还推出了将房屋险和人身保险两者合一的综合保险，如“个人贷款抵押房屋综合保险”、“住房抵押贷款综合保险”、“房地产抵押贷款保险”等。上述综合保险中的还款保证保险的法律性质颇具争议，其一般内容为“被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续3个月未履行或