绿地房地产公司财务风险研究开题报告

毕业论文开题报告课题名称绿地房地产公司财务风险研究院系经济管理学院专业工商管理（金融企业管理方向）姓名指导教师二一五年十月十日毕业设计论文开题报告由学生填写学生姓名贾爽专业工商管理（金融企业管理方向）班级12级本科1班拟选题目绿地房地产公司财务风险研究选题依据及研究意义随着经济的发展和人们生活水平的提高，房地产行业呈现快速发展的态势。房地产行业属于资金密集型的高风险行业，在发展过程中面临着激烈的市场竞争。财务风险贯穿于企业经营始终，随着经济环境日益复杂化和多变化，房地产企业面临的财务风险与日俱增。由于房地产行业还没有形成平稳健康的发展机制，中央加强了房地产行业的调控力度，这对房地产企业带来了重大的影响。如何有效地规避、降低房地产企业的财务风险，对房地产企业的生存和发展有着至关重要的意义。本文从当前房地产企业财务风险的表现形式出发，深入研究绿地房地产企业财务风险的成因，并在此基础上探讨绿地房地产企业财务风险的措施，避免财务风险的产生。选题研究现状1、国外研究现状1美国房地产市场发展的现状和警示美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期。随着美国经济近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨。美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅问题的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算房价。虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入2L世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15，这是该国自二十世纪8年代以来房价涨幅最大的一年。2006年初房市急转直下，房价迅速走低。全美房地产商联合会当年8月的一份报告称，7月份房地产商信心指数跌至32点，创15年来的最低点。到2007年，美国房屋销售量和房价均继续下滑，到年底，新房销售量将比2005年的高峰期下降33，待售房屋近420万套，创历史新高。美国次房危机的苗头，其实早在2006年底就开始了。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，有的人根本无法支付高额房贷，只能拒交贷款。次贷公司随即成为直接受害者。即使收回抵押的房产，由于房价走低，房产已资不抵债，进而引发了次贷危机。只不过，从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失，花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。有研究报告认为，由于次贷危机导致美国经济将进入增长放缓时期，而房地产市场目前已处于衰退初期阶段，短期难以复苏。一方面，美国国内累积的可供出售房屋较多，需要一定时期释放和消化才能恢复正常水平。另一方面，美国通货膨胀压力加大，美联储连续降息的货币政策遭遇两难境地，这都不利于房地产市场尽快回暖。2日本挤压房地产泡沫的措施和启示日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，其房地产企业的发展和房地产市场我国房地产企业财务风险及其防范研究的培育己日趋理性和规范。日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。现今日本房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。2、国内研究现状房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。目前，我国房地产企业现状主要表现在以下几个方面1房地产企业发展迅速我国房地产开发企业的队伍是随着我国房地产市场的发展而不断壮大起来的，根据国家统计局统计资料显示，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2006年已达到58710家。其发展过程可以划分为3个阶段1986到1991年我国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。2第二阶段为19921996年1992年，我国房地产开发投资开始出现快速增长势头房地产开发企业如雨后春笋般不断涌现，仅当年就增加8438家，房地产开发商队伍首次突破1万家。1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。到1996年，我国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企业为21269家，比1995年减少12213家。3第三阶段为1997年至今房地产开发企业数量出现稳步增长局面。2房地产企业中以内资企业为主我国房地产开发企业主体为内资企业，呈逐年增加趋势，但内资房地产开发企业中的国有、集体企业数量却逐年减少，而港澳台投资企业、外商投资企业数量也有逐年减少趋势。根据国家统计局统计资料显示内资企业个数由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而国有企业个数却由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集体企业个数却由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年与2001年相比，国有和集体企业个数分别减少了3523和4697，而民营和股份制企业个数则增加了18749。国有房地产开发企业的个数所占比例虽然只有647，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产开发企业对市场的影响仍然举足轻重。同时，港澳台投资企业个数也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投资企业个数由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年内资企业个数分别是港澳台投资企业、外商投资企业个数的1514倍和2770倍。3房地产企业资产规模较小根据国家统计局统计资料显示2001年房地产开发企业总资产为2856681亿元，平均每个企业资产约为966662万元，2006年达到8839799亿元，平均每个企业资产为1505672万元；2006年房地产企业总资产比2001年大幅增长了20944，但平均每个企业资产2006年却比2001年只增长了5576；由此可见，我国房地产开发企业资产规模普遍呈现出太小的特点。此外，由于房地产是资金高度密集的企业，在开发和消费过程中离不开融资支持，同时，“121号“文件有针对性地对房地产开发企业流动资金贷款用途作了详细规定，为房地产企业设置了较高的信贷门槛。国内房地产开发企业资金来源主要以银行贷款为主，历年来国内房地产企业的资产负债率都高达75左右，如此高的资产负债率，体现了房地产开发企业资产中负债占有较大比重，而房地产开发企业资产规模太小难以保证企业经营的正常化。4房地产企业资金来源自筹资金所占比例较小房地产开发企业资金来源自筹资金所占当年资金来源一般为30左右，房地产企业资金来源主要以外来资金为主，外来资金主要包括国内贷款、利用外资指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。和其他资金来源主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成，企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。在总体规模上，近几年我国房地产企业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是2003年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位运行。从资金来源结构来分析，2003年是分水岭，2003年之前房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近5个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高。随着贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险不容忽视。尽管经过几年来的宏观调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降，但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30计算，有大约70来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。5房地产企业投资销售情况在投资方面，房地产企业投资额继续保持增长态势，增长速度却有所降缓。房地产企业开发投资将继续受到宏观调控和开发企业资金压力的限制，后续投资增速有继续下降的可能。在销售方面，2001年2005年房地产企业销售额持续增加，尤其在2005年当年销售额增长就达到720042亿元，增幅为6940；2006年之后由于受到国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的收紧，销售情况大幅度下降，当年销售额增长仅为324983亿元，增幅下降到1849。可见，房地产企业开发投资额近几年虽有所降缓，但还是保持在较高水平，而商品房屋销售情况却节节下降，这种逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，开发商高价获地后在核定周期内要追加投资，加速开发进度，导致了投资额同比上升；受房地产调控政策影响，楼市弥漫的观望情绪并未消退，销售情况因此比以往同期下降。6房地产企业营业利润持续上升近几年来，我国房地产开发企业的营业利润呈现上升趋势。根据国家统计局统计资料显示虽然1989年我国房地产开发企业的营业利润仅为786亿元，但随后的几年，尤其是1993年，房地产行业开始出现投资热潮，房地产开发企业的营业利润和行业平均利润率都不断攀升，1993年行业平均利润率高达137，1994年房地产开发企业营业利润达到16744亿元的高峰。但是，受宏观调控的影响，1994年之后，房地产开发企业经营利润迅速下降，1996年行业平均利润率仅为091，1997年一1999年更是出现全行业亏损的局面，1999年我国房地产行业平均利润率为116。随后形势有所好转，营业利润不断持续上升，2006年达到了166989亿元。研究内容（包括基本思路、框架、主要研究方式、方法等）（一）基本思路与框架本文第一章简介，阐述研究目的、研究意义、研究方法及论文结构；第二章概述我国房地产公司现状及其特征，主要说明我国房地产公司现状、房地产财务风险的种类；第三章分析绿地房地产公司财务风险及其成因，主要包括绿地房地产公司财务风险现状、绿地房地产公司财务风险成因；第四章讨论绿地房地产财务风险改善措施，主要包括融资风险防范、投资决策阶段风险防范、资金回收风险和收益分配风险防范、宏观经济政策调控下的财务风险防范的角度；第五章总结。（二）主要研究方法本文将采取调查法，文献分析法，对绿地房地产公司的财务风险进行分析。首先通过调查法及对我国房地产公司的现状进行调查。其次通过文献分析法，研究企业财务风险及其成因。通过这些分析观察，最后得出对绿地房地产财务风险改善措施。在归纳分析各种信息与资料之后，得到结论，完成本文。论文提纲含论文选题、论文主体框架论文选题绿地房地产公司财务风险研究论文主体框架一、简介（一）研究目的（二）研究意义（三）研究方法（四）论文结构二、我国房地产公司现状及其特征（一）我国房地产公司现状（二）房地产财务风险的种类三、绿地房地产公司财务风险及其成因（一）绿地房地产公司财务风险现状（二）绿地房地产公司财务风险成因1、外部因素2、内部因素四、绿地房地产财务风险改善措施（一）融资风险防范（二）投资决策阶段风险防范（三）资金回收风险和收益分配风险防范（四）宏观经济政策调控下的财务风险防范五、结论参考文献主要参阅文献1陈岚房地产企业财务风险及防范策略J会计师，2011，558592戴绍军论新形势下的房地产投资管理J法制与经济，2010，724688893马永红关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究J中国总会计师，2011，79650514滑伟房地产开发项目风险管理研究D天津大学，20105罗晨云目前房地产企业财务创新及管理水平的跟进J当代经济，2011，948496林立伟房地产企业财务风险评价研究D厦门大学，20087李晓梅浅析房地产企业的财务风险管理J财会研究，2007，162638梁学猛新形势下加强房地产企业财务管理工作的思考J中国乡镇企业会计，2011，350529孙惠，张翠燕浅析房地产企业财务风险控制J合作经济与科技，2009（2）858610唐世定，戚文举房地产企业集团化管理模式与机制研究M北京经济科学出版社，201011闻新燕试论中小型房地产企业财务风险及应对策略J中国总会计师（月刊），2011，190