秦皇岛房地产市场调研报告

1秦皇岛房地产市场调研报告营销部2前言通过2007年秦皇岛房地产市场资料的收集，经过对各个楼盘供求情况、销售价格、客户群体等的分析，总结市场整体状况，得出以下几个关键点宏观调控对楼市影响日趋明显。2007年国家频繁出台一系列各式各样的政策，力图杀出一把利剑规范中国楼市，对一些主要城市的影响已初步显现,对秦皇岛楼市四季度的影响比较明显。土地供应量减少，住宅用地出让价格更是创历史新高。出让土地面积为2687亩，住宅用地平均价格最高达513万元/亩，金梦海湾地块按楼面价最高3780元/平方米商品房开发量大，价格理性增长。商品房开盘面积为279万方,秦皇岛市区均价已经达到4550元/平方米价格相比2006年住宅均价4300元/平方米，同比增长58。市场需求日趋理性，部分消费者持币观望。各楼盘销售速度放缓，产品差异化日趋明显,消费者更加理性，受政策影响，短期投资客逐渐减少。2008年商品房价格将日趋平稳；北戴河区、山海关区将继续成为楼市新的热点区域；大盘时代会在2008年集中放量，市场竞争将更加激烈。3一、2007年宏观政策信息分析1、政策列举2007年可以称为房地产政策落实年，同时2007年又出台了很多宏观调控政策，最明显的是金融方面连续五次提高存贷款利率、取消15的利息税、提高第二套房的首付比例，并取消优惠利率；税收方面土地增值税开始清算、讨论物业税的征收、增加二手房的个人所得税；土地方面土地分小宗出让、严厉查处闲置土地；政策方面90/70方针、整顿市场次序打击捂盘惜售等。2007年1月建设部规范经纪行业今年1月23日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。2007年3月16日通过物权法10月1日起执行3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2007年3月央行2007年首次加息中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的252提高到279；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的612提高到639；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。42007年5月19日央行再次加息中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，一年期贷款基准利率上调018个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调009个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点2007年7月20日央行第三次加息央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调009个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由072上升至081。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息,但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。2007年8月国发200724号回归保障住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的333提高到360；一年期贷款基准利率上调018个百分点，由现行的684提高到702；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调009个百分点。2007年9月央行年内第五次加息2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的360提高到387；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的702提高到729。2007年9月提高房贷首付比例中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40。52、对秦皇岛楼市的影响央行一年中连续5次的加息，提高商品房首付比例,经济适用房廉租房等国家出台的回归保障,给消费者带来了一些心理和情绪上的影响,使秦皇岛的房地产市场趋于平淡，房价也在一定程度上得到了抑制，秦皇岛房地产市场呈理性发展态势二、土地市场分析1、土地供应分析12007年土地成交价格距3月份武警支队地块513万/亩和金梦海湾地块创下土地历史新高外，之后全年拍卖的地块价格基本都略高于起始价，由于开发商土地储备、资金实力、市场等因素,土地拍卖竞争不激烈,土地成交价格相比2006年有明显下降22007年招拍挂土地供应量2670亩,土地供应面积有所减少，土地市场也更加规范,2007年从土地出让区域来看更加分散,同时政府招标、拍卖、挂牌的土地已明显偏向山海关区域，山海关区开发时间短，开发强度较小，开发空间较大，秦皇岛一些中小开发商分分去山海关拿地,山海关区将成为2008年秦皇岛楼市的又一热点地区三、住宅市场分析1、供求分析2006年土地的大量出让使得2007年新开工项目增加，新开盘面积达279万平方米房管局数据，可售面积达3395万平方米加2006年结转面积,相比2006年可售面积2695万平方米,增长了259，创历史新高；面对如此大的开发量，人们有了更多的选择余地，销售面积达196万平方米市场调研数据,相比2006年销售面积209万平方米略有下降,消费者需求更加理性。随着国家大力发展环渤海经济圈的政策导向，秦皇岛房地产市场进入理性发展期，供略大于求。2007年住宅的供应主要集中在海港区，随着政府土地供应向南北戴河黄金海6岸和山海关区倾斜，2007年北戴河、南戴河、黄金海岸、山海关，这些区域的房地产以小户型为主的休闲度假类产品也有大量的市场供应。2、价格分析1）住宅销售价格走势秦皇岛近几年的住宅价格呈平稳上升趋势，2007年海港区住宅均价4550元/平方米。相比2006年海港区住宅均价4300元/平方米,价格增长582）分区域销售价格秦皇岛各区域均价比较010002000300040005000600070008000单位元/平方米均价455042507300605166803867海港区开发区北戴河南戴河黄金海岸山海关从上图可以看出，价格最高的区域还是北戴河区域，均价达到7300元/平方米，北戴河历来是疗养院的聚集区，由于其优越的地理位置，也成了别墅的聚集区，秦皇岛的大部分别墅产品均聚集于此，相对于2006年均价7220元/平方米。价格小幅提升南戴河和黄金海岸属于著名的旅游胜地，该区域的产品均为高层小户型精装修公寓，主要客户为投资和旅游客户,价格相对于2006年价格有较大幅度的提升。海港区的产品类型比较齐全，各种档次的产品几乎都能在该区域找到，唯一稀缺的是别墅产品，该区域的价格目前位于第三位，均价在4550元/平方米。山海关是2007年秦皇岛楼市的热点地区,由于山海关限高的限制，产品多为的7低层产品，价格相比2006年2600元/平方米的均价,2007年价格增长幅度较高均价达到3867元/平方米3、客户群分析秦皇岛市区楼盘的客户以本地居民为主，其次为四县购房群体,再次为已在秦皇岛工作一段时间的东北人，即新秦皇岛人，再者为北京、天津、唐山等纯外地人；北戴河区域、南戴河区域等部分沿海楼盘的客户以北京、唐山、天津、东北等外地人为主，有少量的本地投资客。本地居民。他们年龄基本在40岁左右，职业范围较广，在秦已经拥有一套住宅，经过多年的工作打拼，经济实力有很大提高，主要以改善居住环境、换房为目的，他们对产品、配套的要求与其原来居住环境有质的改变，120平方米左右的三房是他们的首选产品；也有部分青年购房目的主要为结婚用房，自己有一定的积蓄，父母给予一定的资助，付款方式主要为银行贷款，由于资金的限制，多选择中小户型，作为过渡用房。四县购房者。他们基本是在县区的一些乡镇领导和私营企业主,这部分人经济条件比较优越,主要购买产品以大户型为主,付款方式主要为一次性付款新秦皇岛人。这部分东北人在秦皇岛已经工作了数年，他们喜欢秦皇岛四季分明的气候，喜欢这里的居住环境，有在秦皇岛长期居住的打算，倾向于100平方米左右的经济型户型，有些已经在秦拥有一套房产，进行二次置业或为朋友购房，倾向于8090平方米的中小户型。北京、天津、唐山等纯外地人。他们年龄在40岁左右，职业包括政府官员、企事业单位的中高层管理者、私营企业主等，他们对大海有着很强烈的向往，购房的主要目的是休闲度假兼投资，他们大都是三次甚至四次置业，追求生活品质，对小区景观、房屋的外立面、户型等都有较高的要求，大部分青睐于中小户型，也有部分迁安等高端消费者选择大户型置业。投资人士。这部分客户的年龄特征并不明显，具有敏锐的房地产投资嗅觉和意识，具备较强的经济实力，比较看重开发商品牌与物业管理以及项目的后期升值潜力，关心房地产政策，目前秦皇岛的房地产市场处于发展初期阶段，房地产价格平稳上升，并且还有一定的升值空间，升值空间较大的项目、经典的小8户型对他们有着较强的吸引力。但由于国家一直对房地产市场进行强有力的宏观调控，这部分人群所占比例有缩小的趋势。本次调研从走访做项目按揭贷款的农行、工行人士得知，购房作按揭贷款的客户群体划分基本上是三个三分之一，即三分之一为本市购房群体；三分之一为周边四县的购房群体；三分之一为外地（含在秦皇岛居住但是外地户口）的购房群体。四、商业门店市场分析1、列表均价总价区间供应量序号案名总建面积（元/）面积区间（万）（套）销售率1世纪海洋花园7000110009032010035030302和平花园100001000010030010030036653渤海明珠79001300022635030038032704华盾凤凰城4260900014632214030013505和苑800012800500100060012809106金龙中央胜境450001480023030050507滨海城6298750027040020040020752、总体市场分析目前秦皇岛商业门店主要集中在海港区,在售的商业门店项目较少，并且主要是底商供应，层数多在23层之间，纯商业楼盘较少，供应总面积为80458平方米；秦皇岛目前在售的商业门店项目整体均价为11157元/平方米。整体来看，在售商业多存在面积较大、单价较高问题，目前去化都存在较大难度，今年商业价格与去年价格基本持平，没有太大浮动。9秦皇岛的商业供应量总体不大，购买的客户群主要以本地客户为主，辅以北京、天津、唐山等周边经济较发达城市。该部分客群年龄大都在40岁以上，有一定经济头脑，生意人居多，本地客户购买目的部分用来自己经营，获取经营收益；部分进行出租获得租金收益；而外地客户购买主要是用来投资，看重该地块的升值潜力，进行出租获取租金收益。另外，大部分项目商业的销售权并不在业务员，而是由销售经理直接销售。五、秦皇岛未来项目分析秦皇岛市海港区住宅发售和筹备项目逐渐增多。由于市区内空地稀缺，房地产发展可以说重点实行老旧小区的改造项目。秦皇岛市海港区已经完成招拍挂但尚未形成商品房供应量的项目来看，这些土地全部开发三年之内新增住房面积将超过850万平方米。据了解山海关的贺家楼村、滨河路地段等已经完成招拍挂的土地也有1500亩。从即将形成的供应量来看，可以说未来三年内供要远远大于求，竞争加剧，销售存在很大难度，开发风险加大。另外，大盘时代的秦皇岛已经来临，现今的楼市规模一个比一个大，环境一个比一个好，金海湾森林逸城，926亩；东方明珠城，695亩；广顺现代城和欧洲城，233亩；在水一方，840亩；金龙中央胜境，190亩；东西白塔岭，1000多亩；邹吕庄改造151亩；邢庄项目，890亩；东盐务改造300亩；金梦海湾项目等等六、2007年房地产市场总结分析第一，政策调控发挥作用。近几年来，政府一直注重对房地产行业的调控，尤其是去年以来，“行政干预”和“经济杠杆”双管齐下，从规划、金融、税收等几方面加大了调控力度，对调整产品结构、抑制房价、控制房地产投资过热等方面的作用日益明显，由于房地产建设周期10的原因，这些作用今年有所显现。因此，2007年四季度房地产受政策的影响出现小幅震荡，但经过一定时期的调整后，将保持平稳，不会出现跌宕的局面，因为国家调整的目的不是打压，而是控制房地产的增长过快和消费消费者的投资需求。第二，市场竞争格局发生变化。近几年，秦市房地产行业经历了几个轮次的洗牌，房地产企业已经规模化和规范化，但就目前形势来看，整合还没有到位。随着城市发展进程的加快，房地产企业诸侯割据的局面已经结束，房地产开发必将走向全国一体化。竞争格局发生变化，房地产企业更加专业化和规范化。第三，市场需求和产品结构发生改变。随着政府对房地产投资的限制，住宅将回归到自住的初衷，人们对住宅的需求随着投资兴趣的减弱而趋于理性，不同层次的人对住宅呈现出不同的要求。第四，营销手段不断创新。长期以来，秦皇岛市的营销始终处于一个较低的水平，随着供大于求和外来企业的进驻，销售将更加困难，竞争更加激烈,开发商更加注重专业资源的整合，更加注重产品的包装与推广，项目开发的各操作环节也将更加规范。第五，价格涨势趋缓，成交量略有萎缩。随着“震荡”和“整合”，2007年的房价平稳上升，四季度价格涨幅放缓,大部分客户持币观望，以交通、配套服务设施等因素成熟品质高的小区为首选，消费更加理性。1112附表12007年度秦皇岛在售楼盘调研汇总备注2006年结转销售量数据来源为2006年市场调研数据，2007年新开盘供应量数据来源为秦皇岛市房管局数据，销售率数据来源为2007年市场调研数据。本表中销售率分别为各项目2006年结转销售量在2007年度的销售率和2007年新开盘供应量在2007年度的销售量。2007年度秦皇岛在售、将售楼盘调研汇总（截止0711）2006年结转销售量年新开盘量年新开盘量推案主力面积推案均价区域均价区域案名类型（平方米）平方米（套）推案时间（）元/销售率2007年年销售量元/金龙中央圣境高层566363372007390110420095538042和平花园多层/小高层/高层565002006590110（小高层、高层）39006536725铁新里61栋高层104941262007470904200505247河雅小区多层4850362007510043001004850渤海明珠高层112000200618012045004044800海港区在售碧海云天新宿高层20400200612465243006012240455013公寓昌德城小高层/高层2500200661104100802000必玉文博城高层1084002006910611039003032520嘉远SOHO公寓高层（精装修）9300822007540507400807440自然家园4期高层9332982007510042001009332天洋新城三期高层144002006890954100405760多层8588新丰嘉园多层/高层2640020065高层1101204100401056025806华盾凤凰城多层/高层14754417200758510039008032448广顺现代城高层25900200612709038005012950燕山家园1228791122200789100410020245758国兴蓝海湾高层42615700200785080900050213075中房星苑2期高层129941362007118010043006077964新闻北里多层3873462007118044009034857湾海1号高层1625891164200785625067005081294514金海湾森林逸城多层/高层/别墅233228229720075107460095221567滨海城多层/小高层/高层90508928200759445005045254拿波里小镇多层1190020069601004800354165铁路里旧改多层713912020078507040005035695渤海皇家高层5390020037140、19057002010780京秦公寓楼高层1578014220071100120400010015780秦新自由港高层11469154200753012043007080283河间里小区多层19972228200798044002019972东方明珠城高层29289332292007980100380040117157阳光海岸小高层、高层（精装修）183022022007472105650080146416迎秋里多层110679620063100440010011067维多利亚海湾高层（精装修）310002006933475500206200在水一方高层/多/2537232508200728511045008020297815层和苑高层69586220073104、13744008055664兴龙国际城高层/18162912172007550_160440070127140海阳经济适用房10493497620079100104934多层10013544小高层红桥鑫居多层/小高层1642007365、119460090121896金色家园多层43448461200768090380080347584开发区在售兴龙尚府高层、别墅6712341520073170280别墅4700906041074250海景花苑多层208882062007480460080167104红屿别墅别墅58873215200772633861100070412111461412公寓6600御墅龙湾高层（精装修）别墅217883820078公寓3540别墅200300叠拚7000联排8000双拼103005013201/103018叠拚240270叠拚52005700长岛别墅别墅94520073联排180200联排7000730073752031怡峰御景多层308452002007915048006018507名人花苑多层91679620075100500055504185北戴河在售薄荷花苑多层3661541420073804500501830757300南戴河在依海45高层（精4490020061405050004520205605116度装修）金海岸高层800001200200756046603528000海岸别苑1408