个人房贷信用风险评估案例.doc

个人房贷信用风险评估随着我国住房市场的快速发展,商业银行个人住房贷款业务的规模不断扩大。截至08年11月末全国房地产贷款余额524万亿，同比增长103，增速比10月份回落19个百分点，11月末，个人住房贷款余额同比增长了106。2009年上半年，个人住房按揭贷款迅猛增长，新增量达466176亿元，同比增幅超过150。与此同时,银行在这项业务上所面临的风险也日益加大,不良贷款比率明显高于西方发达国家的水平。因此,如何建立有效的风险防范机制,对于银行来说非常重要。建立完善的个人信用评估体系根据其资产评估等级和信用得分，确定是否为消费贷款对象，然后再决定给予或不给予发放消费贷款。只有做好了贷款购房者个人信息评估才能有效保障贷款者如期还贷。个人房贷业务“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。申请人应具备的条件各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件1具有城镇常住户口或有效居留身份；2有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；3不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20作为购房首期付款；4有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；5具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。申请所需证件在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括1身份证件居民身份证、户口簿或其它有效居留证件；2贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；3符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；6以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。个人贷款额度个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80以二者低者为准，贷款期限最长可达30年。偿还方式选择在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种1贷款期限在一年含一年的，实行到期一次还本付息，利随本清；2贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。房贷质押和抵押可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类一个人住房贷款的抵押物1借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2借款人依法取得的国有土地使用权；二个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。一般来说，若销售率达不到30，发展商的资金便收不回来，当销售率在一定时期内没有改观时，发展商会被迫降价；若销售率达50，则表明供求比较平衡，房价会维持在一定水平内一段时间；若销售率在70左右，则表明需求渐热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。自然这样的房子肯定会保值；另外，一定要地段强、外观好、物业管理周严、知名度高、交通、购物、医疗、学习等方便。这样的房产均有升值的空间。在介绍些其他方面给您哪些房不能买根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制一是违法或违章建筑；二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；三是未经合法程序批准销售的房屋；四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。个人房贷业务贷款购房者个人信息表姓名张XX现住地址成都市XX路XXX小区XXX栋XXX号现住房屋建筑面积120平方米现住房性质1、自有2、共有3、租赁4、其他通讯地址成都市XX路XXX小区XXX栋XXX号邮编6100XX联系电话0288XXXXXXX提示电话0288XXXXXXX电子信箱XX163COM工作单位成都市XX公司单位地址成都市XX路XX大厦X号单位电话02887652XXX月均收入RMB4500元现有负债余额无供养人数2单位性质1、国企2、集企3、机关4、事业5、股份制6、民营7、三资8、其他主贷人职业1、管理人员2、技术人员3、职员4、农民5、军人6、其他7、无职业姓名李XX工作单位成都市XX保险公司联系电话0288XXXXXXX职业1、管理人员2、技术人员3、职员4、农民5、军人6、其他7、无职业配偶月均收入RMB2000元姓名黄XX与主申请人关系1、亲属2、非亲属参贷人职业1、管理人员2、技术人员3、职员4、农民5、军人6、其他7、无职业联系电话0288XXXXXXX提示电话0288XXXXXXX（一）月均收入RMB4000元现有负债余额无供养人数3人姓名谢XX与主申请人关系1、亲属2、非亲属职业1、管理人员2、技术人员3、职员4、农民5、军人6、其他7、无职业联系电话0288XXXXXXX提示电话0288XXXXXXX参贷人（二）月均收入RMB2500现有负债余额无供养人数2人注1张XX所在的公司是一家世界500强的公司。他的职务是某部经理，任职一年。根据调查他在公司很大的发展前景。2张XX现有的房处于2环路。房屋不会贬值。二、资产负债表资产负债现金及活期存款80650信用卡贷款余额0预付保险费10000消费贷款余额0定期存款240000汽车贷款余额0国债0房屋贷款余额0企业债、基金及股票70000房地产390000其它0汽车及家电280000其它0资产总计1070650负债总计0三、家庭月度税后收支表收入支出本人收人4500房屋支出0其他家人收入2000公用费200其他衣食费1000交通费100医疗费100其它100合计6500合计1500四、家庭年度税后收支表收入支出年终奖4000保险费3400债券利息和股票分红7500教育费3000证券买卖差价6000其它1000其它1000合计18500合计7400五、家庭保险状况表本人投保情况某保险公司的健康险。家人投保情况孩子有教育险和健康险，妻子有健康险。补充投资性资产中（所在公司持有股票65000，基金5000，）信用调查与证实经过商业银行信贷人员的调查，上表的个人信息基本真实。信用“5C”分析（1）品质分析该人没有拖欠的不良记录，而且现在没有欠款。经信贷员检查，其账户正常。其贷款的真实意图和还款意愿诚实。（2）资本金分析贷款人为有稳定的工作和固定的收入。他们家庭收入属于中等，他们此次买房的目的想换一个环境好的房子居住，提高生活质量。只是由于一时难以筹集买房的钱，所以要求贷款。当贷款后其具有还贷款和本息的能力。（3）偿还能力分析经过对贷款人个人（家庭）资产负债表的分析，贷款人在满足其他开支和有足够的收入来偿还贷款。（4）未来分析贷款人经济环境较稳定，预计在未来不会发生某些影响他们业务收入的经济事件。贷款人的还款能力也较为可靠。（5）担保分析鉴于贷款者贷款数目较大，担保品为贷款者贷款融资的资产欲购房。为确保贷款的安全性，另以第三者黄XX及谢XX为担保，其两者的人格为担保。比较可靠。补充其他还有考虑的因素1据周围邻居了解，担保人的家庭和睦，夫妻生活美满。2该人的实际社交正常，口碑很好。社会关系很好。3该人的家庭背景正常，父亲是国家退休干部，母亲是退休教师。贷款准则检测在信贷人员掌握贷款人的有关资料就业状况，定期收入，拥有资产的价值，债务余额，身份证以及与贷款相关的开支，并对这些资料进行核实。贷款购车者贷款信用分析一，消费贷款评分个人（家庭）消费贷款评分主要对保障支持、经济支持、稳定情况和个人背景四方面进行评价，采取百分制。1保障支持最高分15分1住房权利最高分8分所有或购买8分2有无抵押有抵押7分2经济支持最高分34分（1）个人收入最高分26分月收入30006000元22分（2）月债务偿还情况最高分8分无债务偿还8分3个人稳定最高分27分（1）职业情况最高分16分经理13分（2）在目前住址的时间最高分7分26年5分（3）婚姻状况最高分4分已婚有子女3分4个人背景最高分24分（1）户籍情况最高分5分本地5分（2）文化程度最高分5分大学及以上5分（3）年龄最高分5分男3040岁以下4分（4）失信情况最高分9分无失信9