三盛集团水头项目市场调研与物业发展建议报告(新景祥)

三盛集团水头项目市场调研与物业发展建议报告新景祥三盛集团水头项目市场调研与物业发展建议报告新景祥（厦门）咨询顾问中心20109谨呈三盛集团数字新景祥TOP10企业竭诚为您服务累计代理项目200余个品牌价值704亿13年跨区域发展经验全面进入40个以上大中城市连续四年代理行业品牌10强合约总面积超过3850万累计总销售额超过550亿连续四年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10江西添光化工有限责任公司江西添光化工有限责任公司，是香港三盛集团旗下专业生产钛白粉的中外合资企业、国内钛白粉行业知名企业，其钛白粉产量居国内前列，年产量达6万吨。福州三威橡塑化工有限公司是香港三盛实业在国内的独资企业，为国内较具规模的EVA、PE、珍珠棉、NBR橡塑发泡及特种发泡的专业生产企业。三盛房地产开发有限公司是一家跨区域、多元化的集团公司，投资涉及塑料、化工制造、金融、房地产等多个领域。集团拥有千亩的土地储备。三盛集团成立于1988年，投资涉及塑料、化工、金融、房地产等领域，经过二十多年的发展，成为一家跨地域、多元化经营的大型集团企业。“三盛”商标被评为“中国驰名商标”，产品畅销全国20多个省市并进入海外10多个国家市场。项目基于企业背景三盛中央公园、三盛托斯卡纳、三盛果岭生活、三盛巴厘岛三盛丽景天成、三盛美之国、三盛闽桥大厦、三盛古城山庄三盛汇金广场、三盛四季公园、三盛温泉新都城、三盛榕御、三盛海德公园三盛翡俪山三盛托斯卡纳三盛四季公园三盛健康谷跨区域快速发展，可感可触的建筑品质，源于三盛追求完美的专业用心，成就极致生活。福州三盛中央公园福州三盛果岭生活泉州三盛四季公园泉州三盛温泉新都城福州三盛托斯卡纳项目之客户目标1、项目是继“温泉新都城”之后又一“新城镇综合体”开发，本案承载着这种新的开发模式是否能成功复制，并使这种模式成为三盛集团又一新的、成熟的、产业化的开发模式；2、通过该项目成功运作，使三盛集团在泉州的品牌、口碑及社会资源等方面得到全面提升和巩固。1、实现利润最大化。2、合理控制项目开发风险。经济目标战略目标市场区域市场人口数量有限，已有三个大型综合体项目，竞争激烈；区域非镇区中心，非重点发展区，区域认同度低，资源条件较一般；项目用地极不规则，规划中的高速路破坏了其完整性。R2我们想要什么（针对目标的规范分析）战略目标“新城镇综合体”开发模式成功复制，并且通过该项目成功运作，使三盛集团品牌在泉州全面提升。经济目标利润最大化，合理控制项目开发风险。S我们有什么（针对现状的实证分析）如何打造符合市场规律的、客户需求的物业形态和产品组合，实现低风险、高利润的项目规划如何成功开发运营本案，使“新城镇综合体”这一新的开发模式得以成功复制，增强三盛集团在泉州的品牌知名度和美誉度核心问题的提出核心问题是什么项目思路核心问题项目解析南安（水头）市场现状分析及机会点挖掘宏观经济城市规划住宅（别墅）市场分析商业（专业市场、购物中心、酒店、步行街等）市场分析潜在消费者（终端）需求调查分析镇区房地产发展历程及规律发展战略城市价值研究项目解读CONTENTS区域住宅市场分析区域商业市场研究项目战略定位产品定位总评规划建议项目基地条件分析项目属性界定市场调研总结购买者与终端消费者研究项目区位业内访谈本案属于水头近郊区位，周边多为工业厂区和村庄客户访谈本案周边配套较为匮乏，发展尚需要一段时间石材厂西锦村周边地貌本案位于水头镇西锦村附近，距离水头镇区约3公里，周边多以村庄和工业厂区为主。地块1地块2朴里村西锦村红星美凯龙水头镇中心工厂区程边村肖厝村项目对外交通对外交通福厦高速，324国道，泉三高速距离厦门64公里，距离泉州35公里，距南安34公里开车1小时到厦门；开车40分钟到泉州；开车50分钟到南安项目交通便捷，开车泉州、南安和厦门分别只需40分钟、50分钟和1小时到达。厦门泉州南安324国道福厦高速福厦高速本案安海镇中心距离6公里，通过新大路建材街解放路中山南路（安海），开车12分钟左右可到达。本案官桥镇中心距离14公里，通过324国道，开车20分钟可到达。本案石井镇中心距离10公里，通过201省道，开车14分钟左右可到达。本案晋江火车站距离本案18公里，通过324国道和319县道，开车27分钟左右可到达。本案石井龙祥码头距离10公里，通过201省道，开车14分钟左右可到达。建材街G324X319S201官桥镇晋江火车站安海镇石井镇石井龙祥码头项目对外交通开车到安海、官桥和石井分别12分钟、20分钟和14分钟；开车到晋江火车站和龙祥码头分别27分钟和14分钟可到达。内坑镇地块1地块2荷北路新大路建材街中心大街解放路厦盛路高速引桥对内交通地块一通过解放路、中心大街，开车3分钟左右到镇中心地块二通过新大路、建材街、河北路，开车5分钟左右到镇中心可从基地沿荷北路厦盛路、324国道水仙大街、新大陆水仙大街至镇区中心，开车3分钟左右可到达镇中心。项目对内交通水头镇中心项目配套医院海都医院（二级乙等）学校南星中学（一级达标）水头中学水头中心小学西锦小学观峰小学酒店明超大酒店（四星）五洲大酒店（四星）商业新华都永辉超市海都医院明超酒店南星中学目前，项目周边基本没有什么配套。医院、酒店和商业等配套距离本案基本都在三公里左右。地块1地块2红星美凯龙客运站（未建）明超大酒店西锦小学五洲大酒店南星中学海都医院水头中心小学观峰小学新华都永辉超市水头中学三公里配套设施地块情况地块1地块2规划中的高速引桥目前来看，规划中的高速引桥将从地块1和地块2穿过，破坏了整个地块的完整性，将对本案造成重大影响。地块评析本案偏离镇区中心，周边配套匮乏；规划中的高速引桥，将对本案造成不利影响；项目紧邻高速出口、新大路和荷北路，交通便捷。当地人对该区域印象较为一般。1、位置太偏了，喜欢生活在镇区，那边什么配套都没有，学校、商业购物、医院都没有。2、新大路和荷北路，324国道，整天都是大货车，到处都是噪音和粉尘污染，而且还很危险。水头在在324国道上出事故死人太多了。厦盛街“释小龙”体育用品个体户（卢女士）1、不看好我们项目所在区域，如果问水头人，10个有7个不认同本案的位置。未来水头的重心应该是在海联开发区（镇政府听说要搬到那边去），我们项目不在水头规划路线上。2、周边来往人群主要为农民、工业区人员，整体人员素质较低，很多都是外来人口，不喜欢住宅在哪里，况且位置又偏，什么配套都没有，周边环境也不好。盛达石业有限公司（吕总）项目解读城市价值研究CONTENTS区域住宅市场分析区域商业市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位城市（城镇）经济城市（城镇）规划总评规划建议购买者与终端消费者研究伴随海西经济区国家战略地位的提升，海西发展面临巨大的历史契机，海西地产也再次成为焦点。政府工作报告中提出建设海峡西岸经济区战略构想。“十一五”规划把“支持海峡西岸”写进了“两岸关系”部分。福建省政府也出台了海西经济区建设纲要国务院通过了关于加快建设海峡西岸经济区的若干意见。200320042005200620072008200920102010年春节四天，胡锦涛来漳州、龙岩、厦门海西经济圈考察。长三角诸侯经济京津冀环渤海经济粤港珠三角经济成渝老牌工业经济东三省老工业基地2007北部湾经济区2006天津滨海新区2009海峡西岸经济区2009江苏沿海地区原则老牌工业经济区现状核心经济区规划新兴经济区海西战略成型大事记全国区域振兴发展分布图“海西”战略各大名企在海西战略大势下纷纷抢占海西市场，市场温度迅猛沸腾。万科华润招商局首开万达世茂保利上实集团中粮地产泉州市城市总体规划修编提出的总体目标是将泉州建设成为全国重要的先进制造业基地和海峡西岸经济区的中心城市。作为福建省经济增长的主推器，泉州之于海西的重要性不言而喻。而南安经济也是位于泉州县级市经济前列。南安市GDP一直处于泉州市前列，晋江市下的安海、南安水头及其周边城镇为主的环围头湾地区是泉州市总体规划中“一湾两翼三带”的总体空间布局结构的两翼之一，南安市在泉州市发展规划中地位显然。泉州/南安经济占位本案位于大泉州总体规划的环围头湾片区。泉州规划2008年，泉州市总体规划提出了“一湾两翼三带”的总体空间布局结构。一湾以泉州、晋江和石狮主城区为主。两翼以惠安、泉港为主体的环湄洲湾南岸地区。以水头、安海及周边城镇为主的环围头湾地区。三带战略提升带培育区域服务职能的空间载体。战略预留带居住、旅游功能发展带，城市远景拓展主要空间。战略辐射带面向内陆山区的辐射带动发展带。本案与规划的关系本案所在片区属于环围头湾片区。数据来源泉州网泉州湾环湄州湾环围头湾南安规划本案主推器主枢纽东北翼西北翼西翼东翼南安市十一五规划（20052010）“双擎四翼”总体布局体系双擎主枢纽即溪美、柳城、美林、省新组成中部滨江城区，着力强化全市的政治、文化、经济、商贸、交通中心地位。主推器官桥、水头、石井组成的南部沿海片区，要乘势而上，充分发挥市域发展“主推器”作用，加快产业发展与载体建设，重点发展石材建材、粮油食品加工贸易、家俬装饰、石油化工等。推进对台往来与港口经济融通互促，大力发展对台贸易、现代物流和港口运输业，坚持工业化与城镇化相辅相成，率先实现现代化。四翼东翼丰州、霞美组成东部片区，主动对接泉州西拓，重点发展机械电子、五金汽配、鞋革箱包以及都市特色农业，着力建设城郊型“工业走廊”和以观光农业与度假旅游为一体的“都市休闲区”。西翼仑苍、英都、东田、翔云组成为西部片区，近接市区、呼应厦门，重点发展水暖阀门、钢铝制品及特色优势农业。东北翼梅山、洪濑、康美、洪梅、罗东、九都、乐丰、向阳、雪峰组成东北部片区，要强化经济联结，加快产业集聚，建设纺织鞋服、日用化工、钢铁加工产业集聚区、现代农业基地区、文教旅游商贸发达区。西北翼诗山、金淘、码头、蓬华、眉山组成西北部片区，要进一步以地缘联结促进经济一体化，重点发展纺织服装、伞业、纸品业以及茶叶、柑桔为主的特色农业、旅游业，促进产业集群化，实现发展速度、发展份量双提升。在南安十一五规划中，本案所在片区作为南安的“双擎”之一，承担着发展“主推器”的重要作用。地处南安东南部，曾先后获“全国小城镇建设示范镇”“中国石材城”“国家经济综合开发示范镇”“全国百强镇”等称号。水头概况南安市区南安市水头镇位于南安南部，是闽南重镇和著名侨乡。地理位置重要，是漳厦通泉州、晋江、石狮必经之地。区位独特地处厦、泉、漳闽南“金三角”中心区域，与厦门经济特区接壤，有泉州的“南大门”之称。自1999年起石材产业成为水头镇支柱产业，其中闽南建材第一市场是辐射全国、影响亚太、规模最大、档次最高，以石材为龙头的大型建材批发市场。2007年，全镇共有石材企业1000多家，拥有先进专业生产设备300多台（套），从事石材产业生产的管理、技术、经销人员近7万人，年生产加工能力1亿多平方米，石雕刻品3000多万个，占全国市场需求量的40以上。其中，全国石材企业十强中的环球石材、高时石材、康利石材等企业已经入驻水头，加上东升股份、华辉股份、溪石集团、恒隆石业等当地企业的迅猛发展，水头镇已逐渐成为石材产业聚集，产业巨头群英荟萃的地方。水头概况水头镇总面积117平方公里，下属28个行政村。本地人口约108万，外来人口约11万。本案位于经济比较发达的西锦村旁。数据来源南安市2009年年鉴数据来源南安市2010年统计局公报2008年2009年来，水头镇在财政总收入、规模以上工业产值、人均居民储蓄存款等多项重要经济指标均位居南安市第一，而且经济结构特征是“藏富于民”。水头经济水头镇金井镇龙门镇青口镇龙田镇荆溪镇汀溪镇新圩镇角美镇岩溪镇江口镇西天尾镇小陶镇洋中镇将口镇兴田镇古田镇高陂镇白沙镇赛岐镇秦屿镇福建省住房和城乡建设厅自2010年3月22日发行福建省综合改革建设试点小城镇规划导则，水头镇入选首批试点镇名单。福建省人民政府为了促进小城镇健康有序发展，提高小城镇综合承载能力，发挥小城镇在联结城乡、辐射农村、扩大就业和促进发展中的重要作用，选择了21个重点小城镇开展综合改革建设试点，以积累经验，提供示范。并从8月初开始，提出集中力量“大干快上150天，打好五大战役”的口号。水头规划水头规划水头镇规划未来成为对台经济平台节点之一、泉州南翼新城的中心城市，具有国际影响力的石材产业总部基地，承担南安市经济中心功能的综合型中等规模城市。北扩改变沿水不用水的现状，发挥大盈溪的自然水景风貌特征，规划向北扩充生活居住用地，通过引山连水的规划手法，融自然景观和城市景观于一体，建设现代化城市新区。南接滨海工业区的建设将水头与石井空间紧密结合，产业功能和生活功能同时向南传递，与石井北部区域融为一体。西拓向西整合村庄用地，将现有村庄企业整合并入工业园区。对规划工业用地内的村庄实施异地改造，并入城市生活区统一规划管理。东优东部充分利用海湾水景，结合文化休闲主题打造生态环境良好的功能区，改善城市天际线形象。通过公共活动空间的塑造突出城市特色，提升城市形象。水头镇未来将形成“一轴两带三区多组团”的功能布局结构。一轴由海联老镇区南侨大盈构成的主要服务功能轴，是水头未来公共服务功能的主要载体，远景可以向文斗石壁方向延伸。两带由新营曾庄龙风海联构成产业带，海联水头大盈拓展构成商贸、居住、行政。三区西部生态功能区、中部南部产业功能区、东部北部生活居住区。多组团海联组团发展高新技术生产服务职能；水头组团满足生活居住需求；大盈南侨组团发展公共服务、居住及少量生产职能；永泉山组团近期产业发展的主要区域并承担部分职业教育职能；蟠龙组团承担一般性生产及部分生产服务职能。水头规划水头组团海联组团大盈组团蟠龙组团永泉山组团城市价值研究分析总结与项目开发启示分析市场特征小结启示城市经济现状海西战略地位升级，各大地产巨头抢占海西市场。水头镇在财政总收入、规模以上工业产值、人均居民储蓄存款等重要经济指标均位居南安市第一。区域经济以第二产业为主，主要是石材加工、贸易等产业。镇区经济构成了全市经济的主体。宏观经济发展良好，存在巨大的消费需求。经济“藏富于民”，居民具有潜在购买力。城市发展潜力本案位于大泉州总体规划中“两翼”之一的环围头湾片区。同时作为南安的“双擎”之一，承担着发展“主推器”的重要作用。福建省住房和城乡建设厅自2010年3月22日发行福建省综合改革建设试点小城镇规划导则，水头镇入选首批试点镇名单。城市未来经济将持续快速增长；水头经济发展将全面大幅度超越周边乡镇，形成区域中心。项目解读区域住宅市场分析CONTENTS城市价值研究区域商业市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位区域内商品住宅市场分析区域内别墅市场分析竞争环境分析总评规划建议购买者与终端消费者研究水头近期年去化量近一年水头商品住宅年去化量约1942套，去化面积约215万。数据来源南安房地产信息网近一年，水头住宅商品房成交均价稳步上升。到2010年8月，成交均价达到历史新高3772元/，全年涨幅约156。水头近期价格走势数据来源南安房地产信息网水头主要有四个在售楼盘，其中，精品石材中心是小产权房。水头楼盘市场现状世纪新城东星荷景园时代新城百宏香榭花都精品石材中心东南小区传统镇中心在售项目售完项目近两年，水头楼盘供销主力在39左右的单身公寓，130160的三房。水头楼盘供销情况数据来源南安房地产信息网单身公寓一房二房二房二房三房三房复式三房四房复式四房销售率093075077089096073072100058091当地外地打工者众多，有租房需求。当地人倾向于买单身公寓，用于投资和出租全部都是时代新城供应个案分析时代新城位置水头镇厦盛街南侧开发商水头房地产有限公司代理商厦门名相开盘时间2008年占地186760总建400000商业总建63223容积率26绿化率33物业类型小高层、高层剩余体量约8513万一期剩下12、13楼未推二期未开发时代新城地处水头最繁华街道厦盛街南侧，地理位置十分优越，是地段为王的典型楼盘。时代新城占地约19万平米，总建约40万平米，其中商业总建约63万，随着永辉超市、中影电影院的相继入驻，时代新城逐渐成为水头的新兴商圈。时代新城是水头地段为王的典型楼盘。同时，随着自身内部商业的完善，时代新城渐渐成为水头的新兴商圈。东星荷景园世纪新城百宏香榭花都总评规划“时代新城”是一个集商业街、大商场、单身公寓、高层住宅为一体的城镇综合体。一期二期未开发1312待推12431、大商场2、商业街4、单身公寓3、高层住宅四房（PARTY生活空间）入户花园、三阳台、大凸窗明厨明厅明卫南北通透，动静分离楼中楼（领地情调）挑高六米，最大赠送面积达到35产品户型在产品力上做一些创新，如“入户花园”、“凸窗”、“楼中楼”等新户型。营销推广2008080820080907，举办回馈业主“状元王中王，免30首付”的博饼活动。20081113，回馈楼中楼客户的家电大抽奖活动样板房参观官方网站/SHIDAIXINCHENG4FF66FF/MAINASP抽奖活动博饼活动样板房推盘时序20080628,推2楼复式单身公寓，开盘前三个小时去化85。开盘当天98折，购房者有机会抽得每平米优惠200元大奖。20081106推5楼复式产品，面积150210，起价2880元/，最大赠送面积35。开盘当天98折。20091225推8楼平层产品。20100101推10楼平层产品，起价3080元/。世纪新城近占地14万，总建40万。是一个集家贸市场、会所、网球场、游泳池、幼儿园、小学于一体大型生活社区，配套齐全。开发商水头房地产公司容积率27物业公司万顺物业绿化率35开盘时间2007年年初物业类型多层/小高层/高层占地14万剩余体量约1317万在售剩余量约45万未开发约125万总建40万私立观峰小学农贸市场（规划中）幼儿园游泳池网球场本案世纪新城800米个案分析世纪新城外立面封闭型小区中心广场小广场小区绿化小区绿化核心卖点封闭型社区、景观绿化、物业管理、教育配套是“世纪新城”赢得良好口碑的重要因素。销售率099048053三房四房四房数据来源南安房地产信息网户型情况世纪新城基本都是大户型产品。近期，世纪新城的供销主要集中在三房和四房，其中143的三房销售情况最为良好，四房去化较差。世纪新城置业顾问我们项目是封闭型小区，主要针对的是自住型客户，产品基本都以大户型为主。注此户型情况为世纪新城2009年1月底推出的11、23、24、26A、26B周边城镇项目分析周边城镇有六个在售项目分别是官桥镇的温泉新都城和尚城国际，石井镇的成功国际城，安海镇的宝辉花园和捷宏盛宴，以及内坑镇的世昌第一城。在售项目位置在售项目名称现场均价官桥镇温泉新都城4200尚城国际2300石井镇成功国际城3200安海镇宝辉花园4000捷宏盛宴4200内坑镇世昌第一城3300成功国际城捷宏盛宴世昌第一城宝辉花园本案温泉新都城尚城国际宝辉花园号称“五星级酒店”配套先行。地理位置晋江市安海镇大深公路与海八路交汇处开发商晋江恒和地产有限公司项目规划总用地49366，酒店用地14042M，住宅用地35324M，总建超10万M，容积率35，绿化率35。项目由酒店与小高层住宅、花园式洋房组成，项目共分两期，一期规划549户。开发商晋江恒和地产开发有限公司开盘时间20091001销售均价4000元/M户型以三房为主142158，如“11”的152M户型为51M100M客群以安海本地居民及周边的磁灶、内坑居民的自住为主约占60，单身公寓吸引投资客群。周边优势资源养正中学（省一级达标高中）、安海医院、子江中学、安海成功小学。安海镇项目分析本案宝辉花园安海镇中心捷宏盛宴安海镇中心核心地段，资源配套完善。地理位置晋江市安海镇鸿江西路与海八路交汇处项目规划占地76636M，总建327344M，容积率368，开盘时间2007114开发商连捷国际销售代理有巢氏主力户型三房144152M约占总户型的75。总户数1100多套销售均价4200元/M住宅；7100元/M叠加别墅。商业店铺两层商业。面宽42米，进深78米，挑高42M,沿街商铺租金60100元/M/月，内街商铺租金3050元/M/月客群以本地及周边村庄居民为主，自住为主约70，部分购房者会考虑投资。配套优势教育安海中心小学、养正中学、子江中学；医疗配套安海医院。安海公园等配套。其他引进浪潮百货，以商业带动人气。安海镇项目分析本案安海镇中心捷宏盛宴地理位置南安市石井镇延平大道开发商南安市成功房地产拓展有限公司项目规划占地66万，总建23万，容积率352，绿化率35项目由19幢板式小高层住宅（1417层）、（82户）情景洋房和72套商业店铺组成。1F店面2490M，只租不卖。小高层住宅主力户型三房145花园洋房（一期）珊瑚湾巴厘岛一层392M（下沉式花园）；一侧为底商二层14778M（三房三厅二卫）三层14126M（三房三厅二卫）四、五层13955M（三房二厅二卫）六、七层210M（复式户型，七房二厅四卫）价格情况3300元/（小高层住宅），3700元/M（花园洋房），商铺租金25元/M/月；总体去化率超过90。其他一期已交房，第二期已封顶，第三期7栋未建，酒店与超市均以招商形式均未建）。成功国际城石井镇近年来唯一的项目。本案成功国际城石井镇项目分析世昌第一城内坑镇首个商住项目。地理位置晋江市内坑镇吉安路附近开发商晋江市世昌房地产开发有限公司项目规划用地75717M，总建15万，容积率272，建筑密度4439。户型情况一房41；两房82；三房127138M；四房155M；商业情况18公里商业街，统一规划，统一管理。三层透天店铺，面宽42M，进深78米。一楼层高42M，二楼、三楼为33M。三层店铺的总价在70100万。其中店面一楼1300016500，二楼42004500，三楼3000元/M。内坑镇项目分析本案世昌第一城项目解读区域住宅市场分析CONTENTS城市研究区域商业市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位区域内别墅市场分析区域内商品住宅市场分析竞争环境分析总评规划建议购买者与终端消费者研究1、水头的石材老板很多，最少有上千家，购买别墅的能力也没什么问题；2、多数以石材加工厂、石材贸易为主业，长年加工石材导致水头石头粉尘弥漫，空气污染、水污染、道路噪音污染严重，水头居民追求城市生活和健康生活的需求日益增多，但水头目前还没有这样的项目来满足他们的需求；3、虽然很多水头有钱人到厦门去买房，但很多人家乡情结较重，厂房、家人、朋友交际圈都在水头，希望在水头有高品质、高档次的楼盘和一些奢侈产品。新锐源石材厂李总别墅市场分析水头镇目前无别墅供给。但从访谈的结果来看，水头高端客户有对高端产品的需求。27位石材老板对是否愿意在水头购买别墅的看法绿化率要高，要有好的景观；要有围合式的社区；同时拥有安全保障的需要；停车位充足；配置一些运动、休闲的一些配套。别墅市场个案分析安平别墅始建于1999年至2000年间，位于水头与安海两镇交界处，紧邻文物保护单位“安平桥”，拥有安平桥水景、桥景、森林景观，交通便利，项目共计160多套别墅，作为安平开发区的第一个住宅项目。卖点1、”景观”；2、“安全”是业主对安平别墅的重要要认可，项目被一人工河渠环绕，进出项目，只有两个由保安把守的哨岗大门。早年地价30万/亩，不断刷新当地的房价记录，目前的价格600万/亩左右。安平桥安海镇水头镇安平别墅安平别墅“不仅安全，还有城市的感觉”道路统一规划配套小型休闲健身设备。停车位每栋别墅都拥有花园与能提供至少两辆车的车库。“身份的象征”客户购买者主要是当地的私营企业主。也是当地有钱人身份象征。产品32户带有底下一层商业的叠加别墅，面积在264334M；价格售价7100元/M，为高层价格的2倍左右；客户主要是内部客户，别墅基本上没做推广，由恒安集团内部客户消化。8642315967231510一期二期三期32套叠加别墅，售价为高层2倍，去化快速，主要由内部客户消化。别墅市场捷宏盛宴项目解读区域住宅市场分析CONTENTS城市研究区域商业市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位区域内商品住宅市场分析总评规划建议购买者与终端消费者研究竞争环境分析区域内别墅市场分析项目总建面积（万）剩余体量（万）下期预计推出时间产品规划备注在售项目存量时代新城40万约13万2010年底高层目前均价3800世纪新城40万约17万2011年初多层小高层高层目前均价3300东星荷景园31万约10万2010年底高层目前均价3800精品石材中心约7万约3万高层目前均价2700温泉新都城42万约10万高层目前均价4200尚城国际27万约26万2011年多层小高层目前均价2300成功国际城23万约7万2011年小高层目前均价3300宝辉花园约175万约10万2011年高层目前均价4000合计约96万主要竞争在售项目存量从在售项目上看，未来本案预计将主要面临时代新城、世纪新城和东星荷景园的直接竞争。目前，这三个项目存量约40万平米。尾盘小产权未开发地块情况编号位置土地面积（）建筑面积（）用途成交总价（万成交均价（元/）竞得人2009G03官桥镇曾庄居委住46001133朱玉兵2010G03水头镇山前村44003189067商住用地批发零售用地餐饮用地9900523明超大酒店2010G05官桥镇内厝村67259总建约80万住宅约50万商业约20万商服用地（40年）7395约350泉州明发华昌商业城开发建设有限公司2010G06官桥镇内厝村43546其他普通商品住房用地（70年）47452010G07官桥镇内厝村68178其他普通商品住房用地（70年）70252010G08官桥镇内厝村56347其他普通商品住房用地（70年）55752010G09官桥镇内厝村4079商服用地（40年）3265土地出让面积合计约103万从未开发地块看，对本案构成直接竞争的是2010G03地块，体量约19万，但目前地块用途不明。其他地块将对本案构成一定竞争。从当前的市场来看，未来对本案构成一级竞争，主要是水头目前在售的三个项目和2010G03地块，体量约60万。对本案构成二级竞争的主要是周边城镇的其他项目和未开发地块。未来竞争小结2010201120122013本案时代新城2014201513万温泉新都城10万7万成功国际城26万尚城国际10万10万50万2010G05G09地块二级竞争一级竞争世纪新城17万东星荷景园2010G03地块4万宝辉花园19万2010G03地块住宅市场总结水头总体情况水头近一年去化套数约2000套，近一年去化面积约22万，对于一个乡镇的市场容量来说，市场容量可观。水头项目多由当地实力石材企业开发，主要为大盘，体量大多数在3040万，价格在33003800元/，地段决定价格。产品处于刚起步的阶段，有部分创新产品进入市场。消费者对围合社区、物管安防、景观绿化、停车位等初级配套非常关注。房型上以标准三房为供销主力，另外，公寓产品市场接受度也较好。目前，水头缺乏高端的品质大盘，没有别墅供给，但从大量高端客户访谈来看，他们期望当地能有较高端的产品。未来竞争情况对本案构成直接竞争的项目体量约60万。项目解读区域商业市场分析CONTENTS城市价值研究区域住宅市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位大中型卖场分析水头商圈、商业街分析酒店市场分析总评规划建议购买者与终端消费者研究餐饮业市场分析休闲娱乐业分析专业市场、展览市场分析（水头、官桥、官桥、石井四镇）业种业态发展分析水头商业格局水头商业主要集中在厦盛路段、鑫顺街路段、新街路段、东南广场商圈和时代新城商圈。其中厦盛路段为主要商业街区，经营状况较好，其余商业街经营状况一般。时代新城商圈正在兴起。东南广场商圈时代新城商圈水头中心大街厦盛路新大路东南街道商业步行街福兴街鸿兴街建材街新街东南广场商圈水头中心大街厦盛路新大路建材街外街共约22间店面，主力店面面积约150，租金80120元/内街主要以男、女休闲服饰店为主，商业气氛冷淡，经营情况一般，店面租金主要集中在5070元/月。东南街道店面租金集中在100150元/月东南广场商圈外街以新华都为中心，伴随着永辉超市的进驻水头，新华都生意越来越差，内街以服饰店步行街为主，业态以年轻潮流服饰为主，经营状况一般。广场夜晚聚集了人气，白天人流量较少。时代新城商圈水头中心大街厦盛路新大路东南街道建材街时代新城作为水头的新兴商圈，商业体量约63万。目前，时代新城只有永辉超市和中影电影院主力店入驻，经营状况较好。时代新城依托优质的商业地段，35万总建大盘；社区内部开放性的商业以及良好的商业规划，带动了住宅的旺销；永辉超市、跨世纪百货、大丰收的进驻，女人街、美食街成功的规划、招商；儿童游乐园、大型广场的投入使用，极大地带动了整个社区的商业人气。永辉超市上岛咖啡大丰收鱼庄广场夜景东南广场商圈时代新城商圈水头中心大街厦盛路新大路商业步行街福兴街鸿兴街新街业态类别数量面积（平米）占总面积比例档次标杆品牌衣鞋包帽934783300中高档七匹狼、九牧王、森马、欧时力、邻家女孩、特步数码家电通讯422330146中高档移动、联通、方正、厦盛电器茶行1185053中高档日春茶叶、华祥苑餐饮201370136中低档豪客来、思口福、麦当劳、逸品锅、龙凤酒楼等其他1236590414合计289159231000厦盛路沿街店面业态分析表厦盛路是水头主要的一条商业街，连接时代新城和老镇区，经营业态以日常生活用品、服装和数码家电通讯为主。水头一些主要的运动休闲品牌服饰、茶行大多分布在厦盛街，低中高档均有。经营状况较好。总经营面积约16万，月租金50120元/左右。东南广场商圈时代新城商圈水头中心大街厦盛路新大路商业步行街福兴街鸿兴街新街业态类别数量面积（平米）占总面积比例档次标杆品牌衣鞋包帽431610226中低档浪漫春天餐饮301590223低档马老七、沙县小吃数码家电通讯14765107中档诺基亚茶行733046中低档733茶叶批发其他542840398合顺街沿街店面业态分析表鑫顺街连接老镇区和324国道的一条街。经营业态以日常生活用品、中低端服装和餐饮为主，经营档次相比厦盛路低，经营状况一般。总经营面积约07万，月租金50100元/左右东南广场商圈时代新城商圈水头中心大街厦盛路新大路商业步行街福兴街鸿兴街新街业态类别数量面积（平米）占总面积比例占总数量比例档次标杆品牌衣鞋包帽006020数码家电通讯004250茶行7290140206中档海堤茶叶餐饮11690334324中档逸品锅、龙凤酒楼其他161085423401合计34206510001000鸿兴街沿街店面业态分析表鸿兴商业街主要经营业态为日常生活用品和餐饮，主要的餐饮店有11家左右，有发展为“美食一条街”的趋势。经营状况一般。总经营面积约02万，月租金5080元/左右。东南广场商圈时代新城商圈水头中心大街厦盛路新大路商业步行街福兴街鸿兴街新街新街沿街店面业态分析表业态类别数量面积（平米）占总面积比例档次标杆品牌衣鞋包帽321690287中低档以纯、安踏、鸿星尔克餐饮101100187中高档许记牛肉馆、贵族世家牛排、本色咖啡数码家电通讯26010茶行210017其他402940499合计8658901000新街属于水头的老商业街，新街北路主要靠汽车站带动。业态以日常生活用品、服饰和餐饮为主。目前，一些特色餐馆和西餐厅集中分布于此，但因环境杂乱，有搬迁的倾向。经营状况一般。新街总体经营面积约06万，月租金3080元/。东南广场商圈时代新城商圈水头中心大街厦盛路新大路商业步行街福兴街鸿兴街新街业态类别数量面积（平米）占总面积比例档次标杆品牌衣鞋包帽12530107中低档九牧王、数码家电通讯31252茶行6380153中档回进茗茶、连源祥茗茶餐饮7470171中档马家米粉、绿茵阁餐厅其他301100517中低档文墨书苑、百味书屋合计5824921000福兴街沿街店面业态分析表福兴街也是水头镇老街，靠近南星中学，都为二层商业，以文具店、画廊店等业态为主，经营状况一般。总体经营面积约025万，一层月租金50100元/商圈、商业街调研分析目前商业街因缺少统筹规划，各店铺经营零乱，又处于交通干道上，交通混乱，噪声与空气污染严重，脏乱差，不适合行人停留及步行。而高中低的业种业态又集中在一起，导致各类消费者都集中在一起消费，造成目前购物环境更加吵杂。商圈、商业街市场总结水头主要商业街沿厦盛路展开，共约1700多间大大小小的店面，水头核心商圈店面总面积超11万。时代新城作为新兴商圈，发展态势良好；目前，服饰、电器通讯和餐饮为水头商业街的主要业态。品牌服装专卖、电器通讯、茶行、特色餐饮有集聚发展倾向。目前水头商业街脏乱差，未来商业规模化、集中化转型经营势在必行。项目解读区域商业市场分析CONTENTS城市价值研究区域住宅市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位大中型卖场分析水头商圈、商业街分析酒店市场分析总评规划建议购买者与终端消费者研究餐饮业市场分析休闲娱乐业分析专业市场、展览市场分析（水头、官桥、官桥、石井四镇）业种业态发展分析水头石材集散专业市场众多，成规模的有十几家，主要集中在324国道及荷北路一带区域。澳盛石材国际石材交易中心石材精品中心闽南第一建材市场中闽石材商城大理石批发中心红星美凯龙石材陶瓷装饰城荷北路专业市场本案石材专业市场水头作为全球石材集散地，原料加工及贸易市场旺盛，专业批发市场和交易中心众多，经营效果不错，市场出租率达80以上。专业市场名称位置占地面积经营方式经营业种商户数量租金（元/月）出租率租户来源构成产品辐射区域国际石材交易中心滨海工业区1300亩石材存储荒料、大板300多家95元/M3/半年90私营业主、石材加工工厂、贸易公司全世界石材展览100多家180200/每展写字楼100多家1820元/澳盛石材荷北路2万展架出租石材100多家170200/每架80私营业主、石材加工厂、贸易公司全世界石材精品中心荷北路石材精品展览精品石材30家左右406050私营业主、贸易公司全世界40家左右1320写字楼中闽石材商城荷北路155亩批发零售石材约400家252880私营业主、石材加工厂全世界石材陶瓷装饰城324国道100多亩批发零售石材陶瓷100多家10015090私营业主全世界大理石批发中心324国道5060亩批发零售石材50家左右17020080私营业主全世界闽南第一建材市场荷北路200多亩批发零售石材500多家10015090私营业主全世界位置水头镇高速出口处开业时间2009101一期总建16万一期规划销厅由A、B、C、8D号四个分馆组成,，功能上分为家具展示区、石材馆、仓库区、餐饮区入驻企业280多家，500多个品牌目前经营情况A、B、C已经投入运营，D馆招商中一期入住率约90租金一层35元/月，二层30元/月绿化率35经营氛围一般家具批发市场红星美凯龙距本案最近的专业市场，功能上主要分为家具展示区、石材展览区、仓库区、餐饮区，无住宿、商业等相关配套设施，目前展示区经营状况一般。地块1地块2红星美凯龙多级政府重点扶持开发项目，享受一系列优惠政策；政府参股、外资企业开发运作，经营、管理、服务国际化周边是三大经济强镇安海、水头、官桥；水头商业圈有其独特的产业优势，作为中国最大的石材基地，中国的建材之乡，石材、建材、陶瓷等行业基础雄厚、发展蓬勃。红星美凯龙除自身优势外进驻水头的原因是水头产业、交通优势及政府扶持。毗邻福厦高速路与324国道线；距离石狮、晋江、泉州、厦门一个小时车程内；东临厦门港、泉州港、南安港品牌优势；定位优势；规模优势；定位优势；管理优势；战略合作伙伴展览水头镇“中国水头石材展览中心”为全球性的石材展览中心，但展览馆每年只开3天。专业市场名称位置经营方式举办时间举办届数辐射区域中国水头石材展览中心荷北路展览中心11月8日11月11日第八届全世界荷北路G324中国水头石材展览中心本案展览高时物流、石材精品中心的底商都设有石材展示中心，但经营效果均较差。展览石井镇“闽台农产品市场”定点农产品批发市场，也是海西规模最大的对台农产品集散中心，并被商务部指定为海峡两岸农产品采购订货会唯一举办地。每年大型展览只开一次，开三天。平时作为农产品仓库。专业市场名称位置占地规划举办时间举办届数辐射区域闽台农产品市场石井镇S201国道8万平方米对台农产品集散中心9月7日9月9日第3届台湾、厦门、泉州以及周边县市闽台农产品市场本案展览、专业、批发市场总结水头作为全球石材集散地，来料加工及贸易市场旺盛，以石材为主的专业、批发市场经营状况佳。但石材交易中心、批发市场对环境污染较大，杂乱。而其余专业市场目前经营状况差。项目解读区域商业市场分析CONTENTS城市价值研究区域住宅市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位大中型卖场分析水头商圈、商业街分析酒店市场分析总评规划建议购买者与终端消费者研究餐饮业市场分析休闲娱乐业分析专业市场、展览市场分析（水头、官桥、官桥、石井四镇）业种业态发展分析厦盛路新街北路新街南路水头中心大街福兴街福兴街商业步行街鑫顺街鸿兴街百货购物中心永辉超市新华都美食广场百货购物中心水头镇目前现有的大中型商业，主要集中在东南广场和时代新城。东南财富美食广场新华都跨世纪百货永辉超市从水头镇中大型卖场整体经营情况看，上规模、上档次的百货商场较稀缺，贴近百姓需求的新型超市颇受市场欢迎。百货购物中心新华都东南财富美食城广场永辉超市目前水头镇唯一一家在经营百货，70年代低由八家国营店面合并重组而成；经营货品种类少，档次较低，经营情况较冷清；2007年入驻水头的首家大型超市，地处水头最核心商业地段；之前经营情况较好，现在受新开永辉超市威胁，客流量逐渐分流；本土最大的一家美食城，主要依靠东南广场的商业氛围在经营；人流量很少，平时上座率仅有30，经营情况惨淡；2010年3月入驻时代新城，位于水头镇新商圈核心；经营产品最大卖点以生鲜为主，超市不管是档次、规模、现场管理水平都堪称目前水头超市行业最高水平；卖场名称位置规模经营内容5分钟人流对应提袋率经营档次百货购物中心新街福英宾馆对面1500/一层日常百货、儿童服装、药店以外地打工者为主15组（8月27日1700）45低档新华都东南广场2楼1500/一层日常生活用品、生鲜，服鞋包帽、家电等以外地打工者为主25组（8月27日1930）70中档永辉超市时代新城4380/二层日常生活用品、生鲜，服鞋包帽、家电等外地人65，本地人3545组（8月27日2030）81中档财富美食城广场东南广场2楼2000/一层川菜、快餐、烧烤以本地人为主8组（8月27日1830）中低档水头镇的中大型卖场面积集中在20004000，经营内容更多是日常消费品，经营档次偏中低档，尚未出现综合性、中高档的购物场所。消费群体主要是镇上居民和周边村民，还没有对周边乡镇形成辐射。中大型卖场总结中大型卖场总营业面积近1万平方米，缺乏综合型百货商场；除新开的永辉超市因生鲜优势较突出经营情况良好外，老的百货商场和美食城因经营规模和档次较低端，经营惨淡；消费人群主要是镇上居民和周边村民消费，对周边乡镇的消费群没有形成辐射。项目解读区域商业市场分析CONTENTS城市价值研究区域住宅市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位大中型卖场分析水头商圈、商业街分析酒店市场分析总评规划建议购买者与终端消费者研究餐饮业市场分析休闲娱乐业分析专业市场、展览市场分析（水头、官桥、官桥、石井四镇）业种业态发展分析水头酒店业相对发达，较高档次酒店主要集中在厦盛路附近。明超大酒店明超水头酒店金明大酒店华都酒店新富豪商务酒店银河宾馆顺发商务酒店星河宾馆悦宏酒店五洲大酒店本案三星级以上酒店有五家，除了五洲酒店档次较高，设施较全外，其它酒店均较老化，随着商务活动的加大，市场呼唤精品高端酒店的出现。水头目前有四家三星级以上酒店，为明超大酒店、五洲大酒店、金明大酒店、水头酒店、华都酒店；目前市场上出现的大部分酒店都存在着设施老化，配套功能不全的情况，软件服务也不到位，市场呼唤精品高端酒店出现。同时，水头还没有知名酒店管理公司品牌，管理水平较差；明超大酒店、五洲大酒店酒店周边配套设施齐全，解决了停车难的问题。明超大酒店水头最早的星级酒店，目前因设施老化，现重新装修。明超大酒店楼高18层，总占地面积24亩,建筑面积48万平方米。酒店拥有311间各式客房，有楼中楼、贵宾套房、豪华套房、商务套房、标准房及单人房。中餐厅（39间风格各异的贵宾包房）、西餐厅、咖啡厅、茶艺馆、夜总会、KTV、迪吧、桑拿、游戏厅、美容厅各种娱乐设施应有尽有。焦点声音1、水头的酒店大多集中在三叉口。明超的顾客一般不会去五洲，五洲的客户一般也不会去明超；2、明超可以承办500人的婚宴，五一、国庆、春节前生意最好，春节前天天都有婚宴。明超大酒店大堂经理五洲大酒店五星级酒店标准设计装修建造，新装修，大型餐饮、休闲娱乐配套齐全，是目前南安最高端的酒店。南安目前最高端的酒店，总建筑面积55万平方米，按五星级酒店标准设计装修建造，拥有套房320间、大型宴会厅、风格迥异的45个中餐包厢、中西特色的大堂吧、美食咖啡厅、西餐厅、多功能会议厅；康体娱乐设有恒温游泳池、网球场、台球室、乒乓球室、健身房、夜总会演艺大厅、KTV包厢、棋牌室以及洗浴桑拿休闲全套设施。焦点声音1、五洲大酒店2008年12月开业，客户本地40，商务人士40（外国人较多，来水头做石材生意），其他20；2、五洲评不上五星的原因是周边环境差；3、目前，水头还没有的公寓式酒店出现（聘请专业的酒店管理公司进行管理）五洲大酒店林经理星级酒店普遍经营较好，平时平均入住率超70，呈现档次越高档，经营效益越好的格局。消费客户40来自外地来水头做生意人士，其余多数是当地石材老板消费。每个酒店拥有的客群相对固定。酒店名称房间数标间价格（实际价格）入住率明超大酒店（四星）31120080五洲大酒店（四星）32027085金明酒店（三星）10017375明超水头酒店（三星）1148817890华都酒店（三星）6024870悦宏酒店8011840顺发酒店8012840焦点声音水头的酒店大概有1500间房，（比较好的有五洲、明超、金明、华都），价格相对较低，档次都比较高，生意还不错。在水头开酒店的话，可以说是比较挣钱的。客群主要是做石材生意人士，晚上玩玩之后，顺便在酒店开个房间。访谈明水头酒店大堂经理伍经理酒店市场总结水头镇酒店业发达，共计约1500间客房，三星级以上达五家，四星级以上有两家。星级酒店经营良好，三星级及以上的标间价格在150250元，平时入驻率超过70。呈现酒店越高档，经营效果越好的格局，发展高端酒店有一定市场机会。消费客户有40来自外地的石材生意人，还有不少的外国人，60的客户是本地石材老板和生意人。项目解读区域商业市场分析CONTENTS城市价值研究区域住宅市场研究市场调研总结项目战略定位产品定位大中型卖场分析水头商圈、商业街分析酒店市场分析总评规划建议购买者与终端消费者研究餐饮业市场分析休闲娱乐业分析专业市场、展览市场分析（水头、官桥、官桥、石井四镇）业种业态发展分析水头休闲娱乐业总体概况水头镇是南安的南大门，是南安市的商贸、工业重镇，外来人口集中，且随着经商往来的不断增加，水头休闲娱乐业发展迅速；水