【精品】2011年度泰兴市城镇 地价动态监测与基准地价更新成果汇报66

2011年度泰兴市城镇地价动态监测与基准地价更新成果汇报泰兴市国土资源局江苏金宁达不动产评估咨询有限公司二一二年三月目录一、基本情况1二、技术路线4三、2011年度地价区段变动和划分情况6四、2011年度地价动态监测点变动和设立情况7五、2011年度地价指数成果8六、成果应用说明182011年度泰兴市城镇地价动态监测与基准地价更新成果一、基本情况1、工作背景泰兴市较早开展了城市基准地价评估工作。1994年，泰兴市市区首次进行了2089KM2范围的土地定级估价工作。1997年原江苏省国土管理局、江苏省物价局联合发布关于公布、执行江苏省城镇基准地价的通知，公布了全省县城以上城镇基准地价。此后，泰兴市市区基准地价按省公布的标准执行。2001年，国家颁布了国家标准城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程。根据省国土资源厅相关要求和城市土地市场发育程度，2002年泰兴市开展了市区土地定级与基准地价更新工作。在泰兴市市区4784KM2的工作范围内划分了5个土地级别。以土地定级成果为基础，利用市场交易样点资料测算了各类用地级别基准地价和16条商业路线价、11个住宅用地区片价、7个工业用地区片价，并重新建立了由级别基准地价评估宗地地价的修正体系；在基准地价更新的基础上，首次在泰兴市市区建立了地价动态监测体系。此后每年对地价动态监测体系和基准地价进行更新。2010年，在泰兴市市区最终地价区段55个，其中商业用地地价区段23个，住宅用地地价区段18个，工业用地地价区段14个；共设立108个，其中，商业用地地价监测点51个，住宅用地地价监测点39个，工业用地地价监测点18个。2、工作范围2011年度工作范围为泰兴市市区和建制镇及乡镇的建成区及近期规划区，其中市区在2011年前三季度的工作中，对地价动态监测范围未做调整，与2010年12月31日的工作范围保持一致，总面积约513KM2。2011年第4季度，我们基于泰兴市城市总体规划和泰兴市行政区划，滨江工业区主要指泰兴经济开发区与泰兴城区今后将有机整合、无缝对接；整个泰兴经济开发区地价管理方面的需要这两方面的原因，对市区地价动态监测范围做了一些调整，在泰兴城区西侧新增加泰兴市经济开发区，其范围为东至朝阳路，南至洋思港，西至沿江公路，北至疏港公路，面积约1560KM2。具体见图1。图12011年度市区城市地价动态监测范围图乡镇包括黄桥镇、虹桥镇、姚王镇、张桥镇、古溪镇、河失镇、分界镇、广陵镇、曲霞镇、宣堡镇、珊瑚镇、新街镇、元竹镇、根思乡的建成区及近期规划区。本次乡镇镇区动态监测的范围和面积，具体见表1。表12011年度泰兴市乡镇镇区动态监测范围和面积一览表单位KM2乡镇名称乡镇镇区监测范围监测面积黄桥镇2875黄桥镇黄桥镇东至新长铁路，南至韩庄路，西至定慧路，北至北环路；溪桥社区东至宁靖盐高速公路，南至东方路以南约30米，西至河失镇，北至凤灵集团北侧；刘陈社区东至河东大渠，南至横过公路以南，西至园区东路，北至庙头中沟2875虹桥镇七圩镇东至河塘，南至水泥路，西至河塘，北至农田；蒋华镇东至泰兴市现代化工用品厂东侧，南至蒋闸路以南约500米，西至镇西路以西约450米，北至张六公路215姚王镇东至泰姚路，南至源泉泵业，西至泰星锻件厂，北至泰星集团059张桥镇东至张华中沟，南至西桥村，西至刘岱中沟，北至天星港111古溪镇古溪镇东至振兴路以东约450米，南至五环路，西至农田，北至青年路；横垛社区东至河塘，南至农田，西至东风河，北至横垛高中北侧299河失镇东至黄桥镇，南至河失中学，西至姚王镇，北至如泰运河067分界镇东至农田，南至巷道，西至增产港，北至农田162广陵镇东至广陵中沟，南至界河，西至新广公路以西约150米，北至河流126曲霞镇东至友谊中沟，南至环镇南路，西至张万路，北至曲霞初中085宣堡镇东至农田，南至宣南中沟，西至泰孔公路，北至农村道路088珊瑚镇东至河塘增产港，南至农业产业园区，西至丰产港，北至铁珊瑚路河塘218新街镇北新镇东至河流，南至镇政府南侧，西至新街大道，北至新街幼儿园北侧；南新社区东至村有道路，南至河流，西至新街大道以西约200米，北至河流082元竹镇东至水泥路，南至水泥路，西至水泥路，北至元竹客运站06根思乡东至泰兴市水泵厂，南至供电所营业厅，西至根思小学，北至古玛干河0437个位于镇区外的工业集中区的地价动态监测范围根据其各自建成区现状划定。表2镇区外工业集中区地价动态监测范围面积表区域名称所属乡镇监测范围面积（KM2）虹桥工业园区虹桥镇800城东工业园区姚王镇1500张桥工业集中区张桥镇085根思工业集中区根思乡045北新工业集中区新街镇050农产品加工园区新街镇700元竹工业集中区元竹镇镇080二、技术路线按照技术规范的要求，市区以2010年的地价动态监测与基准地价更新成果为基础，以季度为监测周期，实地勘查并调整地价区段，整理地价动态监测点资料，跟踪检查对其复核、补设和更新。利用地价动态监测点价格进行区段地价与地价指数的测算与确定。在地价季度监测的基础上，以年度为更新周期，测算并确定地价区段基准地价，运用数理统计方法对其进行归并，更新土地级别并确定级别基准地价。评估结果提交市地价评议小组审议平衡，经调整、完善后最终确定各地价动态监测点价格、地价区段基准地价、级别基准地价和各类地价指数。最后，整理地价动态监测和基准地价成果，编制地价动态监测和基准地价成果图，并生成相关信息向社会发布。乡镇首次建立地价动态监测体系，按照城市地价动态监测技术规范（TD/T10092007）和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）的要求，划分商业、住宅、工业用地地价区段，布设地价动态监测点并测算其地价。基准地价更新技术路线以乡镇地价动态监测体系成果为依据，测算地价区段基准地价。基准地价更新按年度进行。地价动态监测与基准地价更新技术路线见图2。图2地价动态监测与基准地价更新技术路线地价动态监测点布设、复核、补设和更新测算区段平均地价测算地价区段地价指数、级别地价指数测算城市分用途地价指数测算城市综合地价指数确定各类地价指数县地价审议小组审议、平衡确定地价动态监测点价格确定区段基准地价、级别基准地价基准地价更新成果、城市地价动态监测成果确定监测范围、划分和调整地价区段地价动态监测数据采集地价监测点数据土地交易样点数据房屋交易样点数据城市一般资料地价动态监测点宗地评估面积加权平均法区段级别调整测算级别平均地价编制地价动态监测和基准地价成果图编制地价动态监测和基准地价更新报告面积加权平均法三、2011年度地价区段变动和划分情况1城区地价区段调整情况2011年前三季度，泰兴市城区原有各地价区段内部土地质量和地价基本保持一致，区段内外部间也依然存在土地质量和地价差异，因此，2011年前三季度继续沿用2010年12月31日各地价区段的范围；2011年第四季度，由于城市建设和房地产市场的发展，我们对地价区段进行了部分调整，具体见下表表32011年度泰兴市城区地价区段变化情况一览表区段编号原区段名称现区段名称原四至现四至用途变化性质变化原因01019S中兴大道东润路中段中兴大道东润路中段东至文江路西侧150M、南二环路，西至济川路、中兴大道东至文江路、跃进河，西至济川路、中兴大道商业用地调整由于泰兴市城东新区的快速发展，该区段的商业氛围已逐步向文江路蔓延，而且城南也正逐步向南二环外发展01020S星火路星火路东至文江路，西至羌溪河东至东三环路，西至羌溪河商业用地调整由于泰兴市城东新区的快速发展，该区段的商业氛围已逐步向东三环路蔓延01022S好莱居家饰五金城好莱居家饰鑫都小商品市场东至二环东路，南至农田，西至农田，北至二环北路东至二环东路，南至农田，西至农田，北至农田商业用地调整由于泰兴市城市规划，城北是未来城市的发展重点，而鑫都小商品市场和五金城作为城北开发的重点项目，已正式运营，发展态势强劲，规模与档次与原来的01022S区段相近01015G泰兴经济开发区东至朝阳路，南至洋思港，西至沿江公路，北至疏港路工业用地增加根据泰兴市城市总体规划，泰兴正在全力打造以“一区四园”为重点的强势载体，经济开发区作为主要工业集中区正在壮大和成熟并逐步与城区相连2乡镇地价区段划分情况我们按照地价区段划分的原则和方法，最终，在泰兴市乡镇评价范围内总共划分了84个地价区段，其中商业用地地价区段34个、住宅用地地价区段23个、工业用地地价区段27个。表4泰兴市城镇地价区段数量统计表行政区商业用地（个）住宅用地（个）工业用地（个）合计（个）市区23181556乡镇34232784合计574142140四、2011年度地价动态监测点变动和设立情况1城区地价监测点更新情况2011年第四季度时，通过现场勘察，由于城市假设，“01020S星火路”商业用地地价区段内的01020S01号地价监测点已被改造，将其做灭失处理；由于有1个监测点灭失导致区段内现有监测点数量不够，因此，我们在01020S商业区段内补设1个监测点01020S03；由于城区新增1个“01015G泰兴市经济开发区”工业用地地价区段，按照江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）的要求，我们在新增地价区段内设立了2个新工业用地地价监测点，编号分别为01015G01、01015G01。2乡镇地价监测点设立情况我们按照地价监测点设立的原则和方法，2011年度在泰兴市乡镇首次设立了地价动态监测点共设立了地价动态监测点153个，其中商业用地67个、住宅用地46个、工业用地40个。详见下表。表5泰兴市城镇地价监测点数量分布一览表监测点数量（个）用地类型区域名称商业监测点住宅监测点工业监测点合计城区513920110乡镇674640153总计1188560263五、2011年度地价指数成果表6市区2011年第一季度地价指数汇总表土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数110236210236310219410168商业用地51016710218110237210382310256住宅用地41019310285110014210017工业用地3100111001310255注此地价指数基期为2010年12月31日。表7市区2011年第二季度地价指数汇总表（环比）土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数110219210213310202410134商业用地51012910197110198210237310177住宅用地41015410197110127210149工业用地3101541015010193注此地价指数基期为2011年3月31日，为环比地价指数。表8市区2011年第三季度地价指数汇总表（环比）土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数110169210161310144410113商业用地51012410150110135210129310086住宅用地41006510103110075210083工业用地3101061009610111注此地价指数基期为2011年6月30日，为环比地价指数。表9市区2011年第四季度地价指数汇总表（环比）土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数19997299843997849953商业用地599659981199952997239878住宅用地498169913110012210018工业用地310029100249932注此地价指数基期为2011年9月30日，为环比地价指数。表10市区2011年全年地价指数汇总表土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数110634210605310552410372商业用地51038910555110575210735310399住宅用地41022610503110229210269工业用地3103031028510497注此地价指数基期为2010年12月31日，为定基地价指数。980098509900995010000100501010010150102001025010300一季度二季度三季度四季度1级地2级地3级地4级地5级地图32011年一至四季度商业用地各级别环比地价指数示意图图42011年一至四季度住宅用地各级别环比地价指数示意图100001004010080101201016010200一季度二季度三季度四季度1级地2级地3级地图52011年一至四季度工业用地各级别环比地价指数示意图990099501000010050101001015010200102501030010350一季度二季度三季度四季度商业用地住宅用地工业用地综合图62011年一至四季度各用途环比地价指数示意图95009600970098009900100001010010200103001040010500一季度二季度三季度四季度1级地2级地3级地4级地六、2011年度基准地价更新成果表11市区商业用地地价区段及级别基准地价表单位元/M2级别区段编号区段名称开发水平地面地价容积率楼面地价级别基准地价级别容积率01001S鼓楼中心区六通一平1164015776001002S鼓楼东路六通一平7800126500101003S长征路鼓楼西路六通一平754012628094801301004S国庆西路东段国庆东路西段六通一平495011450001007S羌溪路六通一平493012411001008S大庆西路六通一平4890114440201019S中兴大道东润路中段六通一平536012447049701101005S庆云路六通一平420011382001009S根思路西段车站路南段六通一平35701357001012S江平中路六通一平35201352001014S万桥路六通一平396011360001015S国庆东路东段六通一平38201382001017S济川路六通一平37301373001020S星火路六通一平37101371001021S大庆东路六通一平3340093720301023S鼓楼南路南段六通一平35301353036201001006S永丰路六通一平26201262001010S国庆西路西段通江路六通一平246009274001011S党校路六通一平2170082710401013S江平南路二环南路六通一平222008278023800901016S兴燕路根思路东段五通一平134008168001018S苏中批发城红星美凯龙五通一平1360081700501022S五金城好五通一平1580091750137008级别区段编号区段名称开发水平地面地价容积率楼面地价级别基准地价级别容积率莱居家饰鑫都小商品市场表12市区住宅用地地价区段及级别基准地价表单位元/M2级别区段编号区段名称开发水平地面地价容积率楼面地价级别基准地价级别容积率101001J鼓楼中心区六通一平324016202032401601002J城南街道六通一平218014156001003J国庆新村六通一平262015174001004J城东新区六通一平257015171001005J东方花园六通一平193013148001006J阳光华府六通一平2040141460201007J延陵村六通一平228015152024101501008J南苑小区六通一平111011101001009J盛世家园三泰新村六通一平137012114001010J南殷村后营村六通一平10101192001011J御景园六通一平10101192001012J商井新村六通一平145013112001013J商井村六通一平88011800301014J宝塔村六通一平9601188010901101015J城区工业园五通一平4400949001016J杨庄村五通一平610161001017J张陈村五通一平45009500401018J蔡桥村五通一平500150051010表13市区工业用地地价区段与级别基准地价表级别区段编号区段名容积率开发水平地价（元/M2）地价（万元/亩）级别价（元/M2）级别价（万元/亩）01001G市区中心09六通一平50534101002G万桥路09六通一平475325003301003G商井村08六通一平3702501004G燕头村08六通一平34023201005G朱庄村后营村08六通一平4002736524级别区段编号区段名容积率开发水平地价（元/M2）地价（万元/亩）级别价（元/M2）级别价（万元/亩）01006G三泰村张堡村08六通一平34523201007G延陵村马岱村08六通一平375253652401008G城区工业园07五通一平2851901009G江平北路沿线07五通一平2701801010G杨庄村三六村07五通一平2601701011G钱庄村07五通一平2501701012G南殷村07五通一平2901901013G蔡桥村07五通一平2401601014G延陵村宝塔村07五通一平25517301015G泰兴市经济开发区08五通一平2401627018表14乡镇商业用地地价区段表单位元/M2乡镇名称区段编号区段名称容积率开发水平地面地价楼面地价02001S东进路12五通一平3300275002002S姜八路塔东路10五通一平1550155002003S致富南路文明路10五通一平1600160002004S十桥路东进西路11五通一平2500227002005S致富中路11五通一平2000182002006S城黄路10五通一平1320132002007S华溪中路凤灵街（溪桥）09五通一平1280142002008S龙溪路东方路（溪桥）08五通一平9901240黄桥镇02009S河东路横过公路（刘陈）08五通一平1050131003001S祥福中路人民路中兴街东风路（七圩）10五通一平1750175003002S蒋闸路（蒋华）10五通一平16001600虹桥镇03003S振华路致富路常泰路（蒋华）10五通一平15501550乡镇名称区段编号区段名称容积率开发水平地面地价楼面地价姚王镇04001S泰姚路安泰路10五通一平14801480张桥镇05001S江平公路10五通一平12501250河失镇06001S新广线334省道先锋路10五通一平10501050广陵镇07001S广新路兴镇路广陵中街10五通一平98098008001S朝阳大街（北新）10五通一平98098008002S振兴路兴广路（北新）09五通一平88098008003S元马路南新街路（南新）09五通一平850940新街镇08004S梯青路（南新）09五通一平82091009001S金珊瑚路10五通一平900900珊瑚镇09002S红珊瑚路银珊瑚路09五通一平80089010001S乾坤路私盐路10五通一平10501050古溪镇10002S人民路文化路振兴路跃进路（横垛）10五通一平1000100011001S双桥路北段晶莹路09五通一平10301140滨江镇马甸社区11002S双桥路南段09五通一平980109012001S繁荣路永丰路广德路10五通一平10001000分界镇12002S316省道09五通一平9201020曲霞镇13001S霞幕圩大街09五通一平88098014001S姜八公路09五通一平850940元竹镇14002S兴隆路09五通一平750830根思乡15001S宣泰路龙溢路09五通一平900100016001S宣泰路康乐街09五通一平9301030宣堡镇16002S银杏市场08五通一平630790表15乡镇住宅用地地价区段表单位元/M2乡镇名称区段编号区段名称容积率开发水平地面地价楼面地价02001J镇中区片12五通一平1690141002002J镇北区片12五通一平1300108002003J镇西区片12五通一平12001000黄桥镇02004J镇东区片12五通一平1100920乡镇名称区段编号区段名称容积率开发水平地面地价楼面地价02005J溪桥住宅区段10五通一平1000100002006J刘陈住宅区段10五通一平95095003001J七圩住宅区段11五通一平12601150虹桥镇03002J蒋华住宅区段11五通一平12001090姚王镇04001J姚王住宅区段11五通一平12001090张桥镇05001J张桥住宅区段11五通一平1080980河失镇06001J河失住宅区段11五通一平800730广陵镇07001J广陵住宅区段11五通一平78071008001J北新街住宅区段10五通一平650650新街镇08002J南新街住宅区段10五通一平600600珊瑚镇09001J珊瑚住宅区段10五通一平65065010001J古溪住宅区段11五通一平920840古溪镇10002J横垛住宅区段10五通一平860860滨江镇马甸社区11001J马甸住宅区段10五通一平800800分界镇12001J分界住宅区段10五通一平770770曲霞镇13001J曲霞住宅区段10五通一平700700元竹镇14001J元竹住宅区段10五通一平600600根思乡15001J根思住宅区段10五通一平620620宣堡镇16001J宣堡住宅区段10五通一平680680表16乡镇工业用地地价区段表乡镇名称区段编号区段名称容积率开发水平地价（元/M2）地价（万元/亩）02001G非工业集中区08五通一平2801902002G黄桥工业园区08五通一平2701802003G溪桥工业区段08五通一平24016黄桥镇02004G刘陈工业区段08五通一平24016虹桥镇03001G虹桥工业园区08五通一平24016姚王镇04001G城东工业园区08五通一平2401605001G张桥镇非工业集中区08五通一平24516张桥镇05002G张桥镇工业集中区08五通一平23516河失镇06001G河失工业区段08五通一平23516广陵镇07001G广陵工业区段08五通一平2351608001G北新街工业集中区08五通一平24016新街镇08002G农产品加工园区08五通一平23015乡镇名称区段编号区段名称容积率开发水平地价（元/M2）地价（万元/亩）08003G南新街工业区段08五通一平23015珊瑚镇09001G珊瑚工业区段08五通一平2351610001G古溪镇非工业集中区08五通一平2451610002G古溪镇工业集中区08五通一平2351610003G横垛镇非工业集中区08五通一平24016古溪镇10004G横垛镇工业集中区08五通一平23516滨江镇马甸社区11001G马甸工业区段08五通一平2401612001G分界镇非工业集中区08五通一平24516分界镇12002G分界镇工业集中区08五通一平23516曲霞镇13001G曲霞工业区段08五通一平2351614001G非工业集中区08五通一平23516元竹镇14002G工业集中区08五通一平2301515001G非工业集中区08五通一平24016根思乡15002G工业集中区08五通一平23516宣堡镇16001G宣堡工业区段08五通一平23516六、成果应用说明（一）、地价区段成果的应用说明地价区段成果主要指地价区段分布图，在宗地评估和调整用地结构方面有着现实的应用意义。1地价区段成果的应用地价区段成果在优化城镇土地利用结构，促使各类土地达到最佳经济收益状态有着特殊的意义。在进行城镇总体规划调整过程中可充分考虑地价区段的空间分布现状。2成果应用时效性地价区段划分是依据现状为主的原则，即地价区段综合反映了调查区内部现状条件下不同用地类型的空间分布差异和质量分布差异。随着城镇的发展，商服业进一步集聚与繁华，基础设施进一步完善，地价区段成果应随城镇的发展而进行调整变更，以适应城镇日益发展变化的新情况。（二）、城镇地价动态监测体系成果的应用说明1应用城镇地价动态监测体系成果的说明建立了泰兴市地价动态监测体系后，应根据省国土资源厅的要求，按季度对地价监测点的土地利用情况和交易情况进行监测和维护，并根据城市地价动态监测技术规范和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范的要求按季度对地价监测点的资料进行采集、整理、汇总和保管，并按规定上报，为实行地价动态监测提供依据。在此基础上，利用地价监测资料进行基准地价更新、地价预测预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等，提高城市地价管理效率。2成果应用时效性说明建立城镇地价动态监测体系的目的之一是实现城镇地价的动态监测，了解和掌握城镇地价水平和地价动态分布规律，因此，其时效性很强。根据城市地价动态监测技术规范和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范的规定，城镇地价监测资料应按季度进行调查更新。本次泰兴市地价动态监测体系中最新地价动态监测资料的基准日期为2011年12月31日，成果应用过程中应注意其成果的基准日，以后的地价动态监测工作应在此基础上按季度完成。（三）、基准地价成果的应用说明1基准地价的说明本次评估的基准地价是指在目前土地开发现状条件为设定土地开发条件的前提下，各地价区段土地使用权法定最高出让年期的平均价格。土地取得费、宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平整费、利息、利润和土地增值收益的平均标准已在基准地价中得到体现。基准地价的显著特点就是反映城镇内不同区域土地收益的平均水平，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来，从而为土地使用权的合理出让、出租、转让或作价出资以及政府管理和调控地价提供指导依据。基准地价并不代表每宗地的具体价格，而代表了某一区域（土地级别或地价区段）平均地价，它显示了不同级别、不同地价区段的一般价格水平。在宗地地价评估过程中，可采用基准地价系数修正法进行评估，为此我们专门建立了利用基准地价评估宗地地价的修正体系。2应用基准地价成果的说明本次的基准地价成果是以区段基准地价为核心的基准地价体系，因此在具体应用时应以区段基准地价为基础，对具体宗地地价进行修正，而土地级别和级别基准地价成果只是作为政府掌握地价水平的参考。3成果应用时效性说明基准地价是依据地价动态监测点和土地市场现状为基础评估的。由于基准地价受到土地供需关系（如土地利用规划、土地供应计划）、经济发展水平、地价指数等多方面影响，基准地价评估成果动态变化性较强，因此，基准地价应根据土地市场状况，应用地价动态监测体系随时调整。WYSUORHND952MIEYAVXRTJPFLC840KHDXZTVQSIOEKA63NJFZCWYSUOQGND951MIEYAUXRTJPFLB840K63NJ53NJFCWYSUOQGND951MIEYAUXRTJPFLB840K53NJGCWYSUOQHND951MIEYAVXRTJPFLB840KHDXZTVPSIOEKA640K53NJGCWYSUOQHND951MIEYAVXRTJPFLB840KHDXZTVPSIOEKA640K63NJGCWYSUORHND952MIEYAVXRTJPFLC840KHDXZTVQSIOEKA63NJFZCWYSUOQGND951MIEYAUXRTJPFLB840K53NJFCWYSUOQHND951MIEYAVXRTJPFLB840K63NJGCWYSUOQHND952MIEYAVXRT