德思勤_华强芜湖商业项目市场调查报告_80页_2008年

华强集团芜湖项目R05R09地块市场调查报告中国深圳2008年05月20日目录目录1调研报告411宏观环境分析4111国内经济发展总量状况4112CPI及PPI指数上升对国内房地产行业的影响9213产业评估分析2322产业功能及配套服务功能确定29221深圳市产业服务链条现状及趋势29222本项目配套服务功能确定313竞争及物业分析3331市场总体供需状况33311商业用房33312写字楼34313住宅34314酒店3432区域内分物业供需状况35321商业需求分析35322写字楼需求分析36323酒店需求分析37324公寓需求分析3833项目分析40331项目概况40332区域分析40333项目地块分析43334项目地块价值分析50335项目SWOT分析54336项目各物业功能SWOT分析5534集团资源匹配度分析56341CEC资源与能力评估56342本项目所需能力分析57343本项目所需资源分析58344能力与资源获取策略584物业整体定位6041物业整体定位60411物业整体定位思路60412物业定位形成60413物业功能定位6342项目整体容积率确定65421容积率确定思路65422容积率推导665分物业类型定位及体量确定7051商业定位及体量确定70511区域定位70512商业体量确定7352写字楼定位及体量确定77521写字楼定位77522写字楼面积需求评估思路78523本项目写字楼体量确定7953酒店定位及体量确定81531酒店定位81532酒店需求评估思路83533酒店体量确定8354公寓定位及体量确定8655项目物业体量总表886项目初步经济测算8961项目开发方案及经济测算假设89611开发方案89612进度安排89613可行性研究前提假设9162投资计划与筹资计划92621投资计划92622筹资计划92623经营收益估算9263项目财务评价93631项目主要的财务评价指标93632项目的敏感性分析9464社会评价9465项目风险分析9666结论及建议961调研报告11宏观环境分析111国内经济发展总量状况2007年，我国国内生产总值达到246619亿元，比上年增长114，农村居民人均纯收入4140元，城镇居民人均可支配收入13786元，农村居民家庭恩格尔系数为431，城镇居民家庭恩格尔系数为363，比去年分别增长01和05个百分点。图1120032007年国内生产总值及其增长速度（数据来源2007年国民经济和社会发展统计公报）数据评析上述数字显示，我国国内经济持续高速发展，人民生活水平逐年提高，目前中国社会已全面进入小康社会，国力昌盛，人民富裕。“衣、食、住、行”是人民生活永远不变的主题曲，老百姓在解决温饱问题之后，住房状况的改善将提上日程，老百姓对住房状况的不满呼声日高。如此现象，成为社会问题，却为国内房地产的发展提供了广阔的发展机会。112CPI及PPI指数上升国内房地产行业的影响981001021041061081102007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月图1220072008年3月CPI指数2008年国内CPI与PPI指数全面上升，国内面临着前所未有的通胀压力。据经济学家判断，2008年中国GDP增速将保持在910之间，通胀将维持5。表112008年居民消费价格指数及工业品出厂价格变化3月份，工业品出厂价格同比上涨80，原材料、燃料、动力购进价格上涨110。在工业品出厂价格中，生产资料出厂价格同比上涨87。其中，采掘工业产品价格上涨290，原料工业上涨102，加工工业上涨55。生活资料出厂价格同比上涨55。其中，食品类价格上涨123，衣着类上涨20，一般日用品类上涨38，耐用消费品类下降06。分品种看原油出厂价格同比上涨379。成品油中的汽油、柴油和煤油出厂价格分别上涨99、109和121。化工产品价格类中，聚苯乙烯价格同比上涨13，顺丁橡胶上涨207，涤纶长丝上涨30。煤炭开采和洗选业出厂价格同比上涨260。其中，原煤出厂价格上涨274。黑色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比上涨212。其中，普通大型钢材价格项目总值变化量居民消费价格指数2008年3月份，居民消费价格总水平同比上涨83。工业品出厂价格2008年3月份，工业品出厂价格同比上涨80。人民币新增贷款亿元01000200030004000500060007000800090002006年1月2006年3月2006年5月2006年7月2006年9月2006年11月2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月上涨243，普通中型钢材上涨355，普通小型钢材上涨336，线材上涨315，中厚钢板上涨222。有色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比上涨100。其中，铜上涨69，铅上涨488，铝上涨12，锌下降215。此外，在原材料、燃料、动力购进价格中，燃料动力类、黑色金属材料类、有色金属材料类和化工原料类购进价格同比分别上涨190、180和90和49。数据评析我国居高不下的国内通胀压力，一方面致使国民生活成本增加的同时，也促使资产迅速贬值。房地产作为资产保值的工具之一，将会受到民众的青睐。另一方面，从上述数值可以看出，国内PPI指数持续走强，这将导致房地产建造成本的增加。但国家控制房地产价格上涨一直是行业调控的首要任务，可以预见，未来房地产开发的利润空间将受到一定的影响。同时，房地产成本的高企，也为未来房地产价格的坚挺提供支撑。113国内金融环境变化对房地产行业的影响图132008年13月人民币新增贷款截止到08年3月末，中国金融机构人民币各项存款余额为4157万亿元，同比增长1735，一季度人民币各项存款增加26,353亿元，同比多增7,606亿元，贷款额度大幅缩减。一季度人民币各项存款增加26353亿元，同比多增7606亿元。其中，居民户存款增加14978亿元，同比多增3927亿元；非金融性公司存款增加5735亿元，同比多增1476亿元。3月份当月人民币各项存款增加10766亿元，同比多增1970亿元。分析人士指出，2007年股市行情向好之时，居民储蓄大量搬家股市。而今年以来A股行情走弱，股市资金回流储蓄的趋势逐渐明显。央行最新公布的数据无疑证明了这一点。此外，金融机构人民币各项贷款余额2750万亿元，同比增长1478，增幅比上年末低132个百分点，比上月末低095个百分点。一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。信贷增幅出现了明显回落。抑制货币政策从紧提高存款准备金率发行央行票据特别存款制度信贷额度窗口指导加息银行信贷收紧加大人民币升值压力抑制（美联储减息）流动性过剩问题更加突出原材料价格升涨固定资产投资增长过快通货膨胀流动性过剩数据评析从上述数据图表可以看出，国内货币从紧的政策效果开始显现，市场流通货币的开始回笼，意味国家经济软着陆的成功。从紧的货币政策，对国内经济增速有一定的抑制作用，同时也加剧了房地产行业内资金争夺战。一大批资金链薄弱的中小房地产企业将面临着倒闭的可能。有股市融资能力的企业，资金优势将会体现。从上述数据也可以看出，随着国内CPI的高位运行，货币贬值的加速，这些国内游资资本将会转向具有保值的功能投资工具，如房地产、黄金等。上图可以看出，国内金融政策在受到国际金融环境影响下，人民币升值将继续上行，国内CPI在短时间内不会下降，可以预见，央行将进一步提升银行存款准备金，银行信贷将进一步收紧，国内房地产金融政策环境将进一步恶化。114国内人口结构为国内房地产市场带来长线利好图15人口结构数据图14国内金融问题关系示意图根据上面联合国人口署统计资料表明，在近10年内，中国人口家庭组合将进入高峰期。年份新增家庭数新增住房套数新增住房/新增家庭数19996815万个1946万套285620037136万个302万套42332006890万个380万套43表1219992006年新增家庭数及新增住房套数数据评析上述数据表明，我国住房市场化率不断提高的同时，城镇新增家庭数也在不断增加，这种迅速增长的家庭分裂速度恰恰与我国现阶段的人口结构和人口红利成正比。而我国现有商品房市场化的供给量却远远跟不上城镇家庭的分裂速度，近几年每年接近上千万的高考生都将是几年后的新增家庭后备军，同时大量的农村人口进城，各个城市的暂住人口、流动人口变为城镇居民，都会产生巨大的住房需求。尽管建设部不得已强制的推行70建设90平方米小户型住房的政策以试图在同等的土地和同等的竣工面积上生产出更多的住房套数，但这种商品房供给始终低于城市家庭增长的现状仍将持续很长时间。可以预见，尽管在土地紧缩、严格控制房地产投资规模的管制之下，商品房的供给很难在未来的十多年中扭转供求之间不平衡的局面。115国内房地产行业保持上涨趋势图162007年1月2008年3月全国70个大中城市房屋销售价格全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长248。全社会建筑业实现增加值14014亿元，比上年增长126。房地产开发投资25280亿元，比上年增长302，其中商品住宅投资18010亿元，增长321；商品房竣工面积58236万平方米，增长43；商品房销售面积76193万平方米，增长232，其中商品住宅69104万平方米，增长247。70个大中城市房屋销售价格上涨107，其中新建商品住宅价格上涨82，二手住宅价格上涨74；房屋租赁价格上涨26。建筑业实现增加值126房地产开发投资额302商品房竣工面积43商品房销售面积232新建商品住宅价格107全社会固定资产投资248图172007年房地产发展趋势数据评析上述数据表明国内房地产行业投资活跃，整体行情处于上升趋势，但局部房地产过热城市房价开始下降，局部城市房价下降实质上是挤空房地产泡沫，是房价的理性回归。民众对房地产行业的基础信心还没有击穿，因此，我国未来的房地产行业经过阶段性盘整后将会继续向上发展。116房地产企业融资渠道受限证监会对地产企业IPO融资用途的限制对地产行业的影响中国证监会相关负责人在2008年3月20日表示，对房地产企业募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准；但证监会支持优质地产企业IPO融资。这对全国性跨区域发展的房地产开发企业如碧桂园、恒大地产、龙湖地产等，要求其操作更加稳健，同时也加速了地产行业的快速洗牌。融资渠道案例2008年2月29日，浙江滨江地产IPO申请获得通过。恒大地产暂缓原定于2008年3月28日在港上市计划，预计总融资额在104亿港元到166亿港元之间。富力地产董事长表示，其回归A股市场所需文件已全部递交中国证监会，期望于两个月内获得批文。IPO复地等几家香港上市公司企首翘盼早日回归内地A股市场。增发招商地产80亿元的再融资计划已于2008年3月18日获得股东大会高票通过。配股2008年2月29日下午，华发股份的配股申请获得证监会有条件通过。发行公司债2007年12月27日，金地通过了证监会的审批，向社会公开发行不超过12亿元面值的公司债券。发行可转债2008年2月17日，碧桂园酝酿发行4314亿元人民币的可转换债券。信托2008年1月16日，招商地产宣布将通过信托的模式筹集10亿资金。2007年以来，“限外令”初显成效，与外资合作的案例已明显减少。据不完全统计，2006年与外资合作案例数目超过20例，而2007年合作成功的案例不足10例，08年到目前为止，只有金地集团获得国际资本的支持。与外资合作的成功案例，使国内地产企业融资途径将更为狭窄。时间国内开发商国外投资者合作事项20071中凯集团美国华平投资美国华平投资3000万美元，持有中凯开发25股权20072沿海绿色家园美国高登基金美国高登基金出资5142万美元获得大连一综合性项目50股权200712复地集团北欧的金融机构SEB双方共同组建2亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。20082金地集团瑞银集团双方共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金数据评析房地产行业对资金的依赖决定了在银根紧缩的大背景下，大的地产商只有募集到资金，才能得到健康的发展，并在这个行业中纵横捭阖，抓住历史机遇，取得长足的发展。证监会对房地产企业IPO的管制，一度引起行业内“百日巨变”的说法，小的地产企业将受到资金的限制，而举步维艰。可以预见，芜湖市未来房地产市场的竞争，将实力者之间的竞争，是大象与大恐龙之间的竞争。11117、地产新政时间政策主要内容2005年3月国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国八条）从土地供应、住宅供应结构、拆迁管理、市场监督等方面着手稳定房价2006年5月九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国六条）“90/70政策”、“90平方米以上首付不得低于30”和“购房5年内转手全额征收营业税”2006年12月国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（187号文件）从2007年2月1日开始，土地增值税由由原来预征制改为清算制，并采用逐级递增的方式进行征收2007年2月物权法通过国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，私人的合法财产受法律保护2007年9月/12月央行和银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（359号文件）以家庭为单位，购买第二套住房必须首付40以上，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍2007年9月国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定进一步严格和规范土地的招拍挂制度，收紧土地融资，严控土地开发期限，其中明确规定拿地不得“分期领证”2008年1月国务院办公厅下发了国务院关于促进节约集约用地的通知以打击囤积土地为核心的重拳出击，规定对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。一旦这些政策付诸实施，一些以土地储备著称的开发商将面临更为严格的资金要求。2008年3月（国务院总理温家宝作政府工作报告）2008年将实行稳健的财政政策和从紧的货币政策政策评析国家此轮对房地产业调控的过程中，“90/70政策”和针对房地产的金融政策，对房地产行业走势影响巨大。中央政府为调节在房地产行业的供应结构，大力开发经济适用房，以改变楼市供应结构。在此过程中，国内楼市就象股市大盘，国家充当了“楼市主力股”和“楼市庄家”的双重角色。一方面国家制定游戏规则，限制中小开发商的发展；一方面用投入资金大量供应限价房、经济适用房，籍此来调控各个城市房地产产品的供应结构，同时起到平抑城市房价的作用。针对国内多数中小发展商在资金链条脆弱的特点，房贷新政的出台，将使各个城市房地产开发节奏减缓，同时加剧了房地产市场营销环境的竞争，对以投机为目的住宅购买客户群将产生重大影响。11128、宏观环境总结分析在经济层面上，我国经济受国际经济形势的影响，将有所放缓，但仍将保持增长的趋势。国内经济的高速发展，为国人带来的经济红利将继续演绎，房地产行业也将乘此东风继续向前。如今的通货膨胀是国际性的问题，持续高涨的CPI将使国内货币贬值增速，流通货币的趋利性决定了房地产、黄金等保值产品将受到富有阶层和闲散资金的青睐。国民对房地产的投资热情，在三四线城市将继续演绎。房地产行业在受到自住与投资的双重需求的刺激下，将继续向上发展。中国目前的人口结构注定房地产未来持续向上的发展趋势。至少到2020年之前，中国房地产市场将在人口结构的红利下，受到刚性需求的支撑，持续向前发展。在芜湖市高速的城市化进程中，同样可以享受到中国人口结构带来的红利，房地产开发市场的仍有相当的市场空间。从国内70个大中城市房地产销售价格走势来看，国内房地产行业价格依然坚挺，行业信心并未受到冲击。房地产行业整体发展状况良好，局部房地产发展过快的城市，房价出现波动回调，将有利于挤空房地产市场泡沫，有利房地产行业的健康稳健发展。在中央政府越来越重民生的趋势下，房价的问题成为人民关注的焦点。为防止房价增长过快，中央政府利用金融杆杠，抑制房地产投资。同时，政府推出住房保障政策，在二、三线城市大力投放限价房与保障性住房，籍此调整住房供应结构。这些动作不仅加剧了房地产行业的竞争，同时也加快了房地产行业的洗牌。房地产行业赖以生存的资金层面收紧，对整个行业影响巨大，行业发展的速度得到了抑制。行业洗牌得到了加速，同时整体行业开始调整，更有利于中国房地产行业未来的发展。随着政府住房保障政策的推行，房地产行业供应结构将产生重大改变，以政府保障性住房供应体系将更多的解决中低收入阶层的住房问题，以房地产商为代表的开发公司开发的产品，面对当地城市富裕阶层，将会有更大市场。二、中观环境分析1、芜湖概况11城市概况芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理坐标为东经119度21分、北纬31度20分。芜湖市为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（镜湖、弋江、鸠江、三山）。全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。芜湖是全国重要的交通枢纽，拥有一流的综合环境。芜湖港是长江第五大深水良港，芜湖长江大桥接通华东第二通道，使芜湖成为构建新的亚欧大陆桥的十字结点城市。芜湖12地形气候芜湖属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温1516摄氏度，日照时数2000小时左右，年降雨量1200毫米，无霜期每年达219240天。芜湖地势南高北低，地形呈不规则长条状。地貌类型多样，平原丘陵皆备，河湖水网密布，青弋江、水阳江、漳河贯穿境内，黑沙湖、龙窝湖、奎湖散布其间。13历史沿革芜湖市故址名鸠兹，在今市东南约四十里的水阳江南岸，在鸠兹附近有一长形湖泊因“蓄水不深而生芜藻”，故得名芜湖。左传“鲁襄公三年（公元前570年）楚子重伐吴，克鸠兹。至于衡山。”公元前109年即汉武帝元封二年，鸠兹已设县，易名芜湖。三国黄武二年（223年）孙权将芜湖县治由鸠兹西迁到青弋江口不远的今城东南隅的鸡毛山一带的高地上（古鸠兹旧治再未复用），成为今日芜湖市最老的城区。东晋时期，芜湖已成为临江重镇。公元324年，大将王敦在鸡毛山屯兵筑城驻守，故有“王敦城”之称。东晋安帝义熙九年（413年），省芜湖入襄垣县，芜湖县级行政建置被撤销。隋唐时期，芜湖皆为当涂县属镇。五代十国时南唐升元（937943年）年间复置芜湖县。从此芜湖作为县一级行政建置直至1949年。两宋时期，全国经济重心逐渐南移。为促使农业的发展，大兴筑圩，大片湖沼变成良田。在芜湖地区修筑了政和圩、行春圩、陶辛圩和万春圩等。约在十一世纪初，芜湖筑城垣即宋城。今北门外高城板，东门外鼓楼岗等皆为宋城遗址。南宋建炎年间（11271130年）金兵南侵，芜湖城遭兵焚毁成废墟。淳熙七年（1180年）又筑城，但已不如以前繁荣。元初芜湖县城又行恢复，人口曾达五万人左右，但在元末又遭兵火毁坏。明代芜湖的经济又逐步恢复发展起来，各地商人和工匠纷至经营各业，以染浆业和炼钢业尤为发达，南北货物汇集。明万历三年（1575年）芜湖再次筑城，大部分与宋城重合。清代200多年间（1876年以前），芜湖商业同手工业不断发展，成为新兴的工商业城市，沿青弋江到江口形成商业中心地带，号称“十里长街”，达到了前所未有的繁荣。光绪二年（1876年）中英烟台条约将芜湖列为通商口岸之一，芜湖逐步发展成为长江下游的主要商埠和港口。芜湖市区由青弋江两岸一带向西北沿长江右岸发展，扩大了市区范围。开埠通商以后，米商云集芜湖开设米号，米市中心遂由镇江迁来芜湖，并发展成为全国著名的四大米市之一。1949年4月芜湖市解放。1992年7月，芜湖市获批准为沿江开放城市。1993年4月，芜湖经济技术开发区被批准为安徽省第一家国家级经济技术开发区。2002年6月，新设立芜湖出口加工区。近年来，芜湖又创建两个省级开发区。芜湖的工业已具有较强的综合经济实力，现拥有汽车及零部件、新材料、电子电器三大支柱产业。近几年芜湖市先后被国务院及国家有关部委批准为国家优化资本结构试点城市、国家技术创新区域试点城市、发展新型试点城市和制造业信息化试点城市，同时被世界银行确定为中国国企改革技术援助试点城市，也是获得“中国人居环境生态保护与城市绿化建设范例奖”的城市。芜湖作为中部省份中离东部最近的人口超百万的城市，参与南京都市圈交通一体化规划，有利于芜湖更好地承接南京等长三角城市的辐射，同时共享交通一体化的资源，加快融入长三角，同时拓宽与其他城市的合作领域。14支柱性产业芜湖是安徽最老的工业城市之一。上世纪九十年代以来，芜湖市大力推进产业结构调整和优化升级，发展特色产业，形成了汽车及零部件、新材料、电子电器三大支柱产业，培育起一批具有较大规模和核心竞争力的骨干企业。以民族品牌奇瑞汽车为龙头的汽车及零售产业，吸引了国内外400多家外汽车零部件企业在芜投资兴业。预计到2010年，芜湖汽车工业将实现产销100万辆以上、销售收入超过800亿元目标。以海螺为代表的材料工业已经形成亚洲最大的水泥、熟料供货基地。此外海螺集团旗下另一个上市公司海螺型材，其产能已达到60万吨，规模位居世界前列。以美的空调、日立空调为代表的电子电器年销售收入跨越300亿元，成为全国家用电器主要生产基地之一。此外，芜湖还在积极提升机械装备、造船等传统产业。最终，要把芜湖建设成为具有国际竞争力的先进制造业基地。结论分析芜湖自古以来的是我国长江上的商贸重镇。悠久的芜湖历史沉淀，为这座城市打上深深的商业烙印；便利的水上交通，使之成为近代资本文明影响的目的地；现代芜湖的三大支柱工业，奠定芜湖的财富基石。近年来，芜湖面临着融入长三角经济区历史发展机遇，这也为芜湖房地产市场发展提供了广阔的天地。2、芜湖市经济发展状况21近年来国内生产总值发展变化近年来芜湖地区生产总值及增长率变化29526359234024047972581121410146013101540650000100002000030000400005000060000700002003年2004年2005年2006年2007年00020040060080010001200140016001800地区生产总值（亿）增长率数据分析2007年，芜湖地区生产总值达到58112亿，同比增长165，增长速度创下近年来新高，芜湖GDP增长率近5年来保持在15左右，经济呈现持续、快速增长态势。根据国民经济发展速度与房地产发展关系模型，我们可以看出，伴随着芜湖经济的高速发展，芜湖的房地产市场也处于高速发展阶段。22近年来芜湖三次产业比重变化85577338825853337553039564560376555823630204060801002003年2004年2005年2006年2007年近年来三次产业比重变化第一产业第二产业第三产业数据分析芜湖三次产业的比重由2006年的6456376调整为55582363，第一产业在逐年下降，而第二产业则有上升的趋势，第三产业近几年来在3040之间波动，可见芜湖市是一个工业型的城市，目前正处于工业化的中级阶段。23全市及市区户籍人口增长变化223822245622688229032304669067079727910432105280501001502002502003年2004年2005年2006年2007年全市户籍人口万人市区户籍人口万人城市化阶段划分初级阶段加速阶段后期阶段（城市化水平）0303065651）城市化水平较低、发展缓慢1）人口向城市集聚1）城镇人口比重增涨趋缓甚至停滞2）前工业社会，以第一产业发展为主2）工业化社会以第2产业为主导，第三产业比重逐步上升2）后工业化社会，第三产业占主导地位各阶段主要特征3）以农业聚落为主3）城市数量迅速增加，城市地域拓展3）城乡一体化，并出现逆城市化和中心城市郊区化数据分析从2003年到2007年芜湖全市户籍人口净增长约66万人。市区户籍人口则增长迅速，由2003年的6906万人增加到2007年的10528万人，尤其是2006年产生了跳跃式的增长，当年市区户籍人口增加超过30万人，主要原因在于区划调整以及市区取消农业人口分组，导致大批乡镇居民转成城市居民。根据城市化率与城市发展的关系，我们可以看出，芜湖城市发展水平正处于高速发展阶段。与现有国内发达城市上海、北京、广州、深圳等一线城市相比，芜湖城市发展还有非常大的空间，城市化的快速发展，将为芜湖房地产行业带来极大的机会。24人均GDP变化近年来芜湖人均生产总值变化13254160231782821058252940500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年人均生产总值（元/人）数据分析2007年，芜湖人均生产总值为25294元/人，比上年增长156，按当年年末汇率折算为3463美元，而从2003年到2006年的数据分别是13254、16023、17828、21058，保持与GDP同等的增长势头。按照人均GDP与房地产发展的关系，可以判断出，芜湖房地产处于快速发展阶段。25近年来芜湖城市和农村居民恩格尔系数变化4150412040404820466041202005年2006年2007年城市居民恩格尔系数农村居民恩格尔系数恩格尔系数与人民生活水平国际通行的判断标准59以上50594050204020以下贫困温饱小康富裕最富裕数据分析近年来芜湖市城市居民恩格尔系数呈略微下降，2005年、2006年和2007年分别为415、412和404，而农村居民的恩格尔系数则分别为482、466和412，到2007年已经接近城市居民的水平，芜湖市居民的生活正由小康向富裕过渡转型。26近年来芜湖城市居民人均可支配收入及人均消费性支出变化近年来芜湖城市居民人均可支配收入及人均消费性支出变化7327855396291084113234564663337502790095090500010000150002003年2004年2005年2006年2007年城市居民人均可支配收入（元/人）城市居民人均消费性支出（元/人）数据分析2007年芜湖城市居民人均可支配收入13234元/人，比上年增长221，人均消费支出9509元/人，比上年增长204，均呈逐年稳步上升的趋势。上述数据表明芜湖市具有较强的购买能力，同时市民的消费观念比较超前。3、芜湖市整体房地产发展状况31城镇居民人均住房面积近年来城镇居民人均住房使用面积变化1598165917371749184714501500155016001650170017501800185019002003年2004年2005年2006年2007年城镇居民人均住房使用面积平方米数据分析从2003年到2007年，芜湖城镇居民人均住房使用面积由1598平方米/人增加到1847平方米/人，年均增长05平方米/人，有了一定的提高。但与2007年全国城镇居民的人均住房面积28平方米/人相比相差近10平方米/人，表明芜湖人在居住条件上仍需改善。32全社会固定资产投资及房地产开发投资变化14293171912209328722435782593288743725934889181416791979206620400501001502002503003504004505002003年2004年2005年2006年2007年0005001000150020002500全社会固定资产投资额（亿）房地产开发投资额（亿）所占比重数据分析1741193922182728318632954281113714392299167934229900500100015002000250030003500400045002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年000501015020253035市区商品房成交均价（元/M2）环比增长从2003年到2007年，芜湖全社会固定资产投资额由14293亿增加到43578亿，房地产开发投资额也有2593亿增加到8890亿，房地产开发投资额占固定资产投资额的比例保持在1721之间，处于基本合理水平。33市区商品房和商品住宅销售面积变化8476102810112123631590773918711862910548146040204060801001201401601802003年2004年2005年2006年2007年市区商品房销售面积（万平方米）市区商品住宅销售面积（万平方米）数据分析市区商品房和商品住宅的销售面积在2006年和2007年产生了比较大的增长，住宅销售量急剧增加的原因一方面是由于城市建设加快而产生大量拆迁户的刚性需求，而拆迁安置房的建设速度远远跟不上需要；另一方面是市民追高买涨、一步到位的置业心理也在一定程度上放大了住房的需求，诱发了住房销售的爆发式增长。34市区商品房价格变化数据分析2004年以前芜湖市区商品房价格处于低水平、逐步攀升的状态，经过2004年的飞跃增长后，2005年和2006年房价徘徊在3200元/M2左右，在2007年再次进入快速上升通道，当年房价猛涨299，达到4281元/M2，而且扣除企业定向销售后均价更是高达4458元/M2。35近年来二手房及二手住宅成交变化75775705861488765496637652775038470301020304050607080901002003年2004年2005年2006年2007年二手房成交面积（万M2）二手住宅成交面积（万M2）数据分析与火爆的一手房相比，二手房交易略显疲软，2007年二手房成交面积仅为8876万M2，而二手住宅的成交面积连续三年下降，2004年到2007年分别为6376万M2、5277万M2、5038万M2和4703万M2，2007年二手住宅成交面积只有一手商品住宅成交面积的三分之一左右，说明在芜湖市居民多以购置新房为主，同时说明芜湖市民对芜湖房地产的未来看涨。3607年芜湖市在售户型分析芜湖商品房住宅面积以90144居多，占整体销售面积比例的63，超过144平方的大户型占18，居家经济型的6090平方的只占18，而单身过度型的60以下的户型只有044,普遍单房的面积超过50平方，四房、五房户型多以顶层复式的形式出现芜湖商品房各区间面积比列050000100000150000200000250000300000350000180芜湖商品住宅户型比例单间、一房1两房25大两房，三房34大三房29四房以上11在芜湖，少于90平方的户型只占18，和国家70/90政策的要求相距甚远，超过120平方的大三房和四房以上的户型占总数一半以上，少于60平方的单间、一房、小两房户型只有1芜湖07年的户型配比07年的整体市场供应中各户型比例芜湖商品住宅户型比例单间、一房1两房25大两房，三房34大三房29四房以上11在芜湖，少于90平方的户型只占18，和国家70/90政策的要求相距甚远，超过120平方的大三房和四房以上的户型占总数一半以上，少于60平方的单间、一房、小两房户型只有1,其中两房、三房销售比例占绝大部分，为88，三房占634、芜湖地产新政41“43新政”和“年末新政”07年4月3日，芜湖市政府就稳定住房价格工作召开新闻发布会，公布六项措施，包括加强土地清理和增加土地供应，扩大普通住房供应量，加强商品房销售管理、规范市场行为，加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求，加快拆迁安置房和廉租房建设，推进民生工程等。07年12月28日，芜湖市政府再次就稳定房价促进房地产市场健康发展召开新闻发布会，回顾“43新政”的同时调整房地产调控思路，明确政府工作职能，把工作重点放在建立住房保障体系、完善住房供应结构和解决低收入家庭的住房问题上。42部分具体措施增加土地供应88398010020030040006年07年06年与07年土地供应面积对比图（万）2007年全年出让土地398万M2，为06年的88万M2的45倍以上，同时，对新增经营性土地实行“净地出让、净地交付”，加快了房地产的开发进度，目前芜湖可开发土地存量达1000万M2，可建住房达1400万M2；加大保障性住房的建设力度13486225394445303005010015020025007年134863943008年22544530保障性住房廉租房限价房从上图表中可以看出，芜湖市自07年始，初步建立了以“廉租住房租金补贴廉租住房拆迁安置房限价房”为内容的梯级保障体系。08年政府住房保障体系建设力度将加大。三万平方米起售为增加住宅供应量，防止开发商“捂房”，规定住宅项目每批房源推售面积不得低于30000M2电脑摇号选房为规范销售秩序，从07年7月开始，新开盘的商品住宅预售实行网上实名电脑摇号选房，此举杜绝了预放房号的舞弊行为，但也存在“一人买房、全家报名”的现象，实际需求被虚拟放大，同时电脑摇号的随机性也导致部分置业者无法实现置业梦，因此在07年9月下旬这一政策被暂停实行；网上“裸售”07年房管局一度在网上公开部分楼盘的实际成交价格，但由于诸多原因很快取消这一做法；公积金贷款调整“43新政”后规定可办理住房公积金贷款的条件为“新购买单价在3800元/M2以下、单套建筑面积在120M2以下”，年末新政后作出调整，修改为从08年1月开始，“首次置业同时购买单套住房总价在60万（含）以下”即可申请办理住房公积金贷款；写字楼必须以公司名义购买写字楼只能面对企业法人销售，不得以个人名义购买，目的在于抑制炒楼行为；政策总结2007年的“43新政”和“年末新政”是芜湖地产行业最重大的事件之一，其中“43新政”标志着中央政策在芜湖落地。芜湖房地产管理部门一方面进行市场整顿，规范的同时，一方面以保障性住房投放，调节芜湖市住宅产品供应结构。芜湖的当地房地产政策的变化，将对全市的房地产市场竞争格局产生重大影响。5、芜湖城市规划51城市发展历程早期的芜湖城市发展脉络是沿青弋江向东西自然延伸，目前城市的发展状况是沿长江向南北扩张，未来发展趋势是“东进”和“南扩”。52城市发展规划芜湖借其独特的地理位置，将城市发展定位为融入长三角，成为长三角城市群中资源环境优越的大型综合性二级城市，另一方面在安徽省中成为皖江城镇带的核心城市。到2010年，城镇化水平达到64，城市人口150万人城市发展方向为“东扩、南进、北拓”“北拓”主要是推动芜湖经济技术开发区西部工业区、北部工业区、东部工业区及北部居住、商贸区的开发建设。53空间结构规划中心城区采用组团式结构，城市总体空间划分为五大组团，其中城中组团作为城市商贸、商务文化中心，可居住人口65万；城北组团作为先进制造产业区，可居住人口35万；城东组团是现代工业、居住为主导的综合型新城区，可居住人口25万；城南以文化科教、高新技术产业为主，可居住人口45万；三山组团以临港产业、能源产业为主导，可居住人口25万。城东组团城北组团城中组团城南组团三山组团54芜湖市远景发展构想沿江北联，组成马芜城市联合体方案“一主两副”组团型城市方案跨江发展，拥江入城”的大城市方案总结分析从芜湖市城市发展规划来看，未来的芜湖不仅是安徽的芜湖，而且中国经济最发达的经济综合体长三角的芜湖。在芜湖市的规划中，芜湖整个城区向外拓展，芜马一体化的趋势更加明显，城市在北拓的过程中，本项目的未来将形成城市中心区域的高尚居住区。6、芜湖与长三角及南京都市圈111361芜湖与长三角关系地理概念长江入海的地方，由于河水所含的泥沙不断淤积而形成的低平的大致成三角形的陆地。工业经济概念以上海为龙头的苏中南浙东北工业经济带。城市经济概念就是苏浙沪毗邻地区的16个市组成的都市群。这些都市群包括上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波、嘉兴、镇江、常州、湖州、绍兴、南通、舟山、扬州、泰州、台州。111462芜湖与南京都市圈的关系以南京为中心，大致以100公里为半径，划一个不太规则的“圈”，它由南京、扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖的全部地区以及淮安的南部、巢湖的部分地区。南京都市圈的规划中，横跨苏皖两省，纵贯苏南、苏中、苏北，是长三角城市群的重要组成部分，以南京为核心的这一城市群，各自具备鲜明的个性，蕴藏巨大的发展潜力。据国家发改委计划，将在十一五计划中，在南京都市圈内实现统一IC卡乘车。南京都市圈的规划与实施将加快芜湖市融入长三角经济圈的脚步。结论分析从国家对长三角经济圈的规划中，我们可以看出，芜湖市不在长三角之列。但芜湖通过南京都市圈的规划，将通过间接融入长三角经济圈。111563芜湖与省内及长三角主要城市地区经济指标对比5811213342032750057000038580018800054000404625935128683336702151543983芜湖合肥南京苏州无锡常州马鞍山巢湖安庆铜陵宣城黄山六安地区生产总值（亿）总人口（万）230464789074130624005992135741273245503610997365275201479869550芜湖合肥南京苏州无锡常州马鞍山巢湖安庆铜陵宣城黄山六安总人口（万）25294281254485291346652035280542413980997393983813051145607222芜湖合肥南京苏州无锡常州马鞍山巢湖安庆铜陵宣城黄山六安人均GDP（元/人）（数据来源于各城市2007年统计公报）数据分析在周边城市中，江苏“苏锡常”三市的地区生产总值和人均GDP远远高于其它二三线城市，甚至与省会南京相比也毫不逊色，而芜湖则在安徽当中位居前列，人口总量也比较适中，人均GDP在周边的安徽二三线城市中排名靠前。111664芜湖城市居民生活水平与省内及长三角主要城市对比1323413427203172126020898190891613711331107101326610436113621045995099936132781395912257137891048672268775492057949878140404260379044103989362040800500010000150002000025000芜湖合肥南京苏州无锡常州马鞍山巢湖安庆铜陵宣城黄山六安00050010001500200025003000350040045005000城市居民人均可支配收入（元/人）城市居民人均消费性支出（元/人）城市居民恩格尔系数（数据来源于各城市2007年统计公报）数据分析芜湖城市居民人均可支配收入及人均消费性支出在周边的安徽二三线城市中位居前列，与省会合肥相比也基本持平，但与周边的江苏城市相比有相当大的差距，另外城市居民的恩格尔系数较合肥低22个百分点，但略高于省内个别城市。111765芜湖城市居民人均住房面积与省内及长三角主要城市比较1847258300330730224842528292318351芜湖合肥南京无锡常州巢湖铜陵宣城黄山六安城市居民人均住房面积（平方米/人）（数据来源于各城市2007年统计公报）数据分析芜湖城市居民人均住房面积为1847平方米/人，与全国平均水平28平方米/人相比有较大差距，甚至低于周边的安徽二三线城市的水平，表明芜湖城市居民居住水平仍有提升的空间，对住宅具有较大的潜在需求。111866芜湖固定资产额及房地产开发额与省内及长三角主要城市比较435781310431867962360001674221203903313425650341701187029270213202013088903850144597565003781222500346632554310207836003147396020429382387239422581869104612691261175112301476196705001000150020002500芜湖合肥南京苏州无锡常州马鞍山巢湖安庆铜陵宣城黄山六安05101520253035全社会固定资产投资额（亿）房地产开发投资额（亿）房地产投资额所占比例（数据来源于各城市2007年统计公报）数据分析芜湖全社会固定资产投资额和房地产开发投资额在周边的安徽二三线城市的水平，但低于省会合肥以及江苏“苏锡常”三市，房地产开发投资额占固定资产投资额的20左右，高于周边的安徽二三线城市，略低于江苏“苏锡常”三市及南京，表明芜湖在房地产开发投入方面力度较大。111967芜湖市社会消费品零售总额与省内及长三角主要城市比较16583469001380461245501134756108086531219719807571611440731016100芜湖合肥南京苏州无锡常州马鞍山巢湖安庆铜陵宣城黄山六安社会消费品零售总额（亿）（数据来源于各城市2007年统计公报）数据分析芜湖社会消费品零售总额在周边的安徽二三线城市中位居前列，但远远不及省会合肥和周边的江苏城市。1111068各城市三次产业比例对比各城市三产比例（）556261714343822219227195143255582488496375855966741742678399379361363452843464013729236138829540647838401020304050607080芜湖合肥南京苏州无锡常州马鞍山巢湖安庆铜陵宣城黄山六安第一产业第二产业第三产业（数据来源于各城市2007年统计公报）数据分析芜湖三次产业结构为55582363，处于工业化的中级阶段，与周边的安徽二三线城市相比，产业结构相对合理，第三产业相比例较高，但与合肥以及江苏各城市相比有一定的差距。结论分析芜湖各主要经济指标在安徽省内排名靠前，但低于周边江苏主要的城市，与周边的安徽省二三线城市相比，芜湖在产业结构，城市化进程方面具有一定的优势，因此具备对周边城市一定的吸引力和向心力，能够扮演皖南中心城市的角色，但对江苏各城市的吸引力必然远远不及南京以及“苏锡常”三市。中观分析结论芜湖是长三角历史名城、工业之城，与周边长三角相比，人均GDP、固定资产额、社会消费水平及其它各经济指标居周边二、三线城市前列，城市繁荣、快速发展必将加大与长三角其它城市之前的人才合作、往来，城市人口的增长必将导致居住、办公、商务、酒店的需求，为芜湖房地产开发带来广阔的开发前景；从芜湖各经济指标来看，国内生产总值保持高速增长，表明芜湖处于快速发展阶段，人均GDP保持稳步增长、城市人口基数不断壮大、人均可支配收入稳步提升、人均消费水平的稳步提高，一方面显示人口基数的增加，为城市房地业开发提供良好的开发契机，另一方面人均GDP、人均可支配收的稳步提升，居民收入的提高为购买房地产物业提供较好的经济基础，另外人均消费水平的提高，显示芜湖居民消费观念超前，总体而言，各项经济指标显示房地产开发环境看好；从近年芜湖房地产发展来看，人均住房面积稳步增加，但尚低于全国平均水平，房地产尚存有巨大的发展空间；从芜湖商品房近年的供求来看，供求几乎保持平衡，市场保持健康平稳发展，市场趋于理性发展；从近年芜湖商品房价格来看，市商品房价格保持快速发展，价格增长偏快。因此从近年芜湖房地产发展来看，整体市场保持将相应进入调整期，价格将阶段性的回调。从芜湖长远发展来看，市场开发前景看好，但2007年新增土地供应量巨大，未来市场竞争将逐步加剧，预计未来35年内将市场可能会出现集中放量；从芜湖地方新政及城市规划来看，芜湖政府对城市发展的决心显而易见，而城市发展将为房产业发展提供强大的引擎。三、微观环境分析1、芜湖市房地产竞争格局