(doc)-《新乡原阳地块产品优化方案及物业发展建议方案》(29页)-物业管理

原阳地块产品优化方案及物业发展建议写在前面的话在前期报告中，我们对原阳房地产市场进行剖析，完成项目的前瞻性产品定位，同时在项目的产品规划、物业配比等方面，并着重探讨项目商业物业产品的搭配与划分问题。思路皆是来自灵感的碰撞。及时的沟通与探讨让贵我双方对项目的思路更为清晰，同时让我们也更加清晰地看到项目的发展前景。在本期报告中，我们将结合前期沟通成果，着重就商业部分整体规划优化、功能划分及项目发展提出可行性的分析与建议。我们认为，就项目的社会意义来讲，它并非是单纯的地产项目，它承担着原阳城市商业发展更新换代中最具革命性的一役，而项目整体的成败也不仅仅维系于销售所带来的开发利益，更深一层次的项目发展是在于能够得到原阳大众的认可，包括政府的、居民的、商家的、投资客的。我们将努力促使这一目标的达成。同时，期待贵我双方就项目的发展问题做更深层次的探讨与沟通本资料来自企业管理资源网WWWM448COM本资料来自企业管理资源网WWWM448COM报告思路第一部分沟通成果回顾第二部分整体定位1、项目开发战略2、物业类型定位3、物业档次和形象定位4、客户定位第三部分物业发展建议1、项目整体布局及物业配比2、商业规划建议3、住宅规划建议4、开发节奏及经济测算5、项目发展建议第一部分沟通成果回顾在前期报告中，我们对项目前瞻性的市场定位、产品定位、产品规划、物业配比等方面做出了阐述，并着重阐述我方在对本案商业物业产品的搭配与面积划分的问题。经过多次沟通，贵我双方就本案的商业定位及商业规划部分基本达成一致，但目前仍有几个关键的问题，尚需我们结合市场依据来达成最后的决策，如下Q1取消休闲餐饮一条街、考虑拆迁安置区的布局去掉休闲、餐饮一条街区，增加拆迁安置区域。考虑到项目整体的形象，把拆迁安置区放在休闲、餐饮街区位置，一是为了能和京奥苑项目形成区隔，另一方面则是考虑到拆迁安置区的建筑形态和居住价值问题。Q2适当减少商业体量，在顺利实现销售同时减少招商压力、降低运营风险站在城市运营的角度来讲，除了销售为项目带来的开发利润之外，我们更要关注项目以后的运营发展。在项目产品规划与配置上找到项目的利润平衡点，要达到销售和招商两条主线的并行，迅速完成项目的开发周期并保证本案经济效益和社会效益的双重盈利，这将要求我们在项目的商业与住宅产品规划配比上与市场、客户群体、竞争对手等多种因素相结合。Q3打造住宅产品的核心竞争力、在激烈的市场竞争中脱颖而出；新城区作为住宅项目的主力战场，市场竞争可见一斑，占本案比例较大的住宅产品能赢得客户的认可与购买，这需要我们多在产品规划、户型设计与配比上下足工夫。第二部分整体定位一、项目开发战略项目整体发展方向以商业启动带动项目整体入市，引发市场高关注度。核心战略目标以产品服务取胜，实现快速销售、实现销售价格的满意度、将本项目打造成原阳城市开发标杆。二、物业类型定位项目总占地面积为1722981，属原阳目前较大规模项目，面对住宅扎堆开发的市场情况，项目单纯的做住宅或单纯的商业都将脱离地产开发的理性意义，只有基于市场竞争、客户消费愿望基础上的产品物业划分，才能使本案成为真正的榜样项目。基于不断增长的城市消费力、城市化率、结合项目所处的位置、挖掘目前市场空白与机遇、差异化竞争优势，我们建议本案以“住宅商业”的开发模式，针对不同客户层次来进行产品划分。三、物业档次和形象定位（一）、住宅定位1、住宅产品属性对于本案来说，项目的产品属性重要程度要远远大于项目的其他属性，我们对产品自身的属性定位为泛别墅。2、以产品为导向的项目整体定位在对产品及户型进行有效改进和优化后，项目产品尤其是洋房部分呈现出一种的全新生活方式，有庭有院，宽景房，大露台而这就是一种典型的别墅级生活3、定位下的项目属性城市双核区新老城交界处，未来中央生活区，舒适的、配套齐全的、居住功能完善的新古典主义现代的、繁华的、奢华的、有品位的泛别墅精神更稀缺的住宅产品、更高端的生活品质、更上层的精神归属30万平方规模。延伸性极好的项目量词，避免了大盘给人的空洞感和小盘给人的紧凑感，较为理想的社区生活尺度。新古典主义兴起于18世纪的罗马，并迅速风靡于欧美上流社会。新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。只有既具有传统建筑之美感、又融汇现代科技之灵性的建筑才能符合现代大多数人的审美观。而坚守传统生活观与现代生活方式相结合的原阳上层阶层，更需新古典主义建筑来体现自己的品位和价值观。新老城交界，城市双核区30万平方新古典主义泛别墅精神城邦泛别墅精神别墅级庭院产品，别墅级生活享受。突破现有产品的居住层次上的意义，给居住者以精神层面的追求，更多的是向居住者传递一种别墅级别的生活感受。城邦充满领属感的现代住区。对目标客户群来说，更彰显对生活、对别墅生活的一种圈层感受。（二）商业定位1、属性定位从整体上考虑，项目定位要站在原阳城市发展的基础上，结合区域未来发展状况，并力求突破、引领城区发展，同时与同地段其它项目定位相互依托又相互独立，既要创造市场也要引导市场，还要满足目标客户的多方需求。基于此基础上，我们把项目定位为黄河北岸首站全消费城市街区从地缘归属上来说，原阳虽为新乡辖县，但原阳到郑州交通的便捷性使郑州成为部分居民的消费首选地，他们不是在舍近求远，而是因为原阳缺乏能将居住、休闲、娱乐、商务等功能组合在一起的商业项目。位于原阳新老城区结合处的本案以休闲、消费为主题，在规划上创造了一种全新的生活和居住模式，把人们从传统的商业消费中引导出来，极大丰富了人们对新型商业的消费需求。例南京和马鞍山、杭州和萧山及鹤壁和滑县的城市裙带关系。2、功能定位集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店等多种功能于一体的生活体验中心集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店等产品功能于一体的商业街区，融合了大型商超卖场、商业步行街、主题商业岛等产品，可以全方位地吸引不同的目标客户群体，大大提升区域消费总量，其消费功能的兼容性将最大化地放大商业街区的商业价值。四、客户定位1、住宅客户本案主要客户群体主要是以原阳县城内的公务员、私营业主、老城区改造安置居民为主，而周边乡镇公务员及私营业主则是我们的次级消费群体。主要客户群体以自住、改善型为主，而随着城乡差距的不断缩小，周边乡镇的盲目跟从型客户比例也将随之提升。2、商业客户目标消费者定位配图核心消费图作为新城区较大的商业体，本项目的目标消费群主要以原阳县城内、以日常生活购物、休闲、娱乐等需求为主的居民为主，商业辐射范围在10公里左右。而次级消费群体则是周边的乡镇居民，他们因受到本项目核心商业的吸引前来消费。目标投资者定位本案的目标投资者主要以县城内具有商铺投资能力的居民或商户为主，该类客户在自己经营或通过其他渠道了解商铺投资的收益，他们购买商铺的主要目的则是用于自己经营或通过对外出租来获取租金收益的。周边乡镇投资群体是本案的次级投资者，其购买目的除取得商铺的经营收益之外，更希望为自己、为子孙购得一份固定资产。而市场上有长期投资计划的投资客，其购买目的是看好本项目的商业价值和升值潜力，该群体则是本案的外围实力投资客,通过有效的价值引导，该部分客户将极有可能成为大面积物业的主力投资群体。第三部分物业发展建议一、项目整体布局配图调整后规划方案，用色块及字母表示分区CAD图一调整后规划方案示意图A住宅底商B住宅区C商业街区D酒店及酒店商业E商业岛F大卖场G主题广场方案说明调整后的方案减小了商业步行街区的面积，去掉了休闲餐饮的业态，同时在项目南端临近黄河大道的位置增置了拆迁安置区；调整后的方案商业总量较原方案有所降低。但休闲、娱乐、购物等商业的核心功能没有改变，从10万方到6万方，对于本案来说，虽然体量有所减小，而项目整体的商业影响力并没有因此削弱。商业体量的减少，更能突出区域内商业资源的稀缺性，进而来提高项目的投资价值。同时也将缩短项目招商、销售等方面的运作周期，在一定程度上保证了项目整体的运营安全；二、商业规划建议1、各类型商业布局配图商业规划布局图，色块标识酒店及酒店商业酒店及酒店商业，图中红色部分建筑面积酒店，六层共5700酒店商业，三层共4500酒店共六层，单层面积约为960平米，共约5700，酒店商业作为酒店的配套产品，为酒店底下三层，单层面积1500，共约4500；酒店及酒店商业区紧临主干道原新路，位于项目东北角，衔接主题商业岛与步行街区板块。邻近项目北部的汽车站，可以充分享受到汽车站带来的巨大客源，除可满足本区域消费者的商务宴请等消费需求外，还可吸引周边区域及老城区的消费者前来消费；酒店的设置可以丰富地块产品的功能配置，实现互补性产品之间的合理搭配，在增加可销售产品面积的同时，提高销售额及开发利润。主题商业岛配图色块标识主题主题商业岛建筑面积24000主要经营定位家居生活馆（如服饰布艺、床上用品等）食全食美馆（如中、西式餐饮）、电器通讯馆、时尚天地馆（如婚纱摄影、美容瑜伽健身等）、休闲娱乐馆（如酒吧、电玩、网吧、KTV等）板块紧临原新路，为地上三层，以商业岛形式分布；各商业岛一层形成内置街区且各岛区商业形成互动。沿街布置电器、通讯、中西式餐饮、酒吧、婚纱摄影等为主题的形象旗舰店，以此来提高沿原新路位置的商业价值；一层内部经过特色划分，形成联动型商业街区，以提高项目整体业态的丰富性。休闲内街配图色块标识休闲内街部分建筑面积地上二层，共9600主要经营定位休闲服饰、珠宝眼镜、箱包鞋帽、时尚饰品规划特征及依据位于商业岛与住宅区块之间，为二层地上建筑，与商业岛面向西的门面房形成开放街区；是本案唯一的开放式商业街区，也将是新老城区的首条特色商业街区，以经营休闲服饰、珠宝眼镜、箱包鞋帽、时尚饰品等为主，以满足多层面消费者的不同消费需求；从产品规划的空间布局角度来说，休闲街区可以衔接住宅、主题商业、大卖场几大板块，可以形成商业板块之间的有效互动，可以共享其他板块的消费客群，同时也突出了空间布局的整体性；作为门面房形式的产品，将会受到投资者和经营商家的追捧，来形成本区块的销售与招商的快速去化。卖场配图规划图上用色块标识卖场建筑面积三层共11520经营业态三毛、华隆等类型的中型商超规划特征及依据位于黄河大道与原新路交会处，紧临主题广场，产品规划为地上三层；原阳仍旧缺乏真正意义上的商超卖场，引入经营较为成功的商超卖场模式打造原阳首屈一指的百货业态，是必然的发展趋势；该区块作为项目的形象展示面，而大卖场的入驻将有助于增强项目扩张面及扩大商业影响力，为本案商业带来更多的消费客群，也能提高本案商业的核心竞争力。2、整体规划优势分析此种规划方案很贴切地与“BLOCK街区”概念，整个商业区内都呈现出开放式、外向型的特色；街区规划使项目无死角，能够实现商业规划的“循环”要求，能使消费者很好地到达任意消费区，为各个经营商家提供充足的人气共享；业态互补、错位经营的业态布局原则，为经营商家提供良性的经营平台，为消费者提供一站式消费的平台；规划强调“动静分区”，减少商业对住宅的干扰，同时也可以提升项目的整体品质。而商业部分与住宅区两者之间的独立性与关联性，既照顾到商业功能的完美性，又能保证住宅区的私密性；（配图住宅商业分区，干扰图，用绿色和红色表示，带人流动线图）卖场与主题广场的设置，可以充分发挥卖场强大的带动作用，而主题广场可以将客源导入商业区的任意地方。3、商业岛铺位划分1）铺位划分原则提高原新路商铺价值单位面积小，总价低，便于销售商铺可灵活组合，以满足不同实力商家的经营需求提高商铺的实用性，实现商铺整体价值最大化2）划分方案配图，带交通动线图，用色块表示A区（临原新路部分，商铺进深155米）B区（临休闲内街部分，商铺进深为7米）C区（紧临B区间，进深为7米）D区（为通道，宽35米）E区（位于D、A区之间，与A区形成背靠背商铺，进深为7米）剖面图由于商业岛进深在4050米之间，平均进深较大，为了避免单一层整体划分造成的单位面积较大而对招商和销售带来的压力，我们建议采用对商业岛一层内置街区划分；A区作为原新路形象展示面，商铺进深以155米为宜，这样既利于经营商家对临街门面的进深要求，又能降低投资者对商铺面积较大、投资金额过高所带来的抗性，建议该区面积在100300之间；B区为靠近休闲街区部分，进深为7米。可满足如服装、精美饰品等经营商家的经营需求，面积可控制在30左右；C区紧临B区，与B区形成背靠背店面，店铺进深为7米，主力面积可控制在30左右；E区与A区形成背靠背商业，进深为7米；D区为走廊，位于C和E区之间，宽35米；C区和E区形成一条特色文化主题商街，商街可以以“潮流前线”“哈韩街区”等为主题命名，主要经营服饰、百货、潮流精品、饰品等业态。3）关于临原新路店面（即A区）的划分建议配图方案一A区不划分，为整体的一拖二拖三的形式，剖面图方案二A区划分，为部分拖二拖三的形式，平面图方案一和方案二分别适用于不同需求的品牌商家。方案一适用于对形象展示要求较高的品牌商家（如婚纱摄影店面等）。沿原新路门面具有良好的形象展示面，二层、三层作为商品陈列；方案二适用于对形象展示要求较为一般、但面积需求较大的品牌商家（如电器卖场、部分休闲类业态），商家只需留有客群导入的竖向交通即可。4、规划优势各商业岛设置室内文化街区，使各商业岛之间相互独立却又有联系，文化主题街可丰富街区的经营业态，为项目带来不同层次、不同水平的商家与消费群体；沿原新路形象旗舰店的增设，可以提高项目的整体形象，提高沿街商铺的商业价值；B区、C区30左右的主力店铺大小相当，比较符合服饰、精品类商家的经营要求，该类店铺也将因总价低这一关键因素成为项目引领全民投资的明星产品；30400的面积划分，将满足不同实力的投资商家的需求，可有效扩大商业客群层面。三、住宅规划建议1）住宅平面布局及建筑类型配比配图住宅平面布局图，分区块，CAD图物业类型建筑面积（单位）比例拆迁安置300001275花园洋房300001275小高层100000425高层7500032总计235000100规划说明拆迁补偿区位于项目南端，紧临京奥苑项目，作为对拆迁户的安置区；花园洋房包括退台洋房和电梯洋房。退台洋房属原阳市场上的创新产品，将以优越的户型产品及舒适的居住环境及合理的性价比带动本案住宅区域形象价值的整体提升。小高层产品作为项目的价值利润点，位于住宅区中部，该区域无论是居住环境还是景观规划都是社区中配置比较好的区域；高层产品作为项目的利润溢价部分，作为开发环节中的最后一节，可以降低开发投入成本，同时可借助前期洋房等高端产品形象来实现项目高价值，最终达到实现项目开发利润的最大化。2）户型配比项目一房两房三房四房五房复式盛世佳苑8990120150150160名门世家140150150160190240锦绣华城130150150160汇宝名都小镇95130150160170丰泽园103130140天成相苑130150新银座华庭8696120150140150上宅公园世纪原阳主力产品线以三房和四房为主，表现出明显的“改善性、舒适性”置业特征。两房面积在89103之间，市场上主力产品为120150的三房，以及150170的三房为主，客户对以上两类产品的需求较大。五房及复式等产品市场需求不足，成为滞销产品。因此本案在住宅户型配比上主要以三房为主，二房和四房为两翼产品，以满足市场的需求。3）各建筑类型的户型建议紧凑、实用型户型；控制总价，创造合理性价比产品近年来，三线城市的房地产开发越来越成熟，随之人们在住房消费的观念也越来越理性。仅仅以“改善、舒适型”为主的房源因面积过大，浪费比较严重将逐渐被市场所淘汰，因此我们在户型面积的设置上，要相对于目前市场上的户型面积小10左右，以保证户型的紧凑、实用。同等价格比质量，同等质量比价格，这种典型的消费心理同样作用于购房客户。购房客户在追求地段、配套、户型等因素的合理化的同时，价格成了最受客户关注的因素之一。换言之，当本案产品品质、周边配套等条件与周边竞争项目等同的条件下，合理的总价将成为本案决胜市场的重要因素之一。因此，本案在三房、四房等户型的配比上，要合理控制总价，以求得产品的迅速去化。4）各类产品创新价值点物业类型创新价值点客户体验电梯洋房建筑形式、入户方式、大露台、阳光房居住舒适感升级、合理控制总价退台洋房层层退台、大露台别墅级居住体验，合理控制总价小高层入户花园、转角景观凸窗、空中庭院性价比、空间布局合理高层入户花园、转角景观凸窗合理空间布局、合理性价比退台洋房相对于普通多层产品，退台式花园洋房因为其独特的退台设计，保证家家都有独立的私家庭院，具有明显的产品优势。户型设计要点巧妙的入户方式独特的露台空间多景式阳光房配图退台洋房户型通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受电梯洋房配图电梯洋房户型图电梯洋房是市场普通多层的升级版，通过在阳台等细节部位的升级达到改良。电梯洋房的设计强调户内外自然景观的衔接，以人性化的室内功能布局提升舒适度。继承洋房的设计元素，美化产品建筑形态，并实现产品的舒适性，同时保证了较高的容积率。户型设计要点入户花园、大面积阳台、步入式衣帽间、飘窗、凸窗、角窗设计、阳光房、储藏室本项目电梯洋房可借鉴花园洋房的元素来美化产品的形态、提高居住品质。户型布局宜方正紧凑，强调过渡空间，通过大阳台设计促使户内外自然景观充分衔接，提高舒适度。通过内部功能丰富，将入户花园改为工人房，将露台改为书房，则用三室的面积做到了五房两厅两卫，户型相当紧凑。露台、入户花园通过半卖半送，既控制了总价，又大大提高了产品性价比。书房小高层、高层配图小高层、高层户型图合理控制总价区间，做足基本价值点的同时，通过创新价值点提升产品价值感，满足各阶层客户要求。价值提升点落地飘窗，增加户型的实惠感和舒适性。小高层、高层设计要点客厅、卧室落地飘窗的板楼设计，一梯户产品分类面积区间卖点说明价值点分配2房80901梯户，南向，紧凑实用，功能完善飘窗紧凑3房1051151梯户，方正实用，南北通透、送面积飘窗舒适3房1201301梯2户，创新户外空间，完善的主卧系列，如增加主卫等错层、拐角阳台/飘窗、主卧套功能弹性四、开发节奏及经济测算1、开发节奏单位万元时间12年3月5月12年5月7月12年8月10月11月13年3月13年4月7月13年8月12月14年元月5月14年6月后目标销售额目标销售额目标销售额目标销售额目标销售额目标销售额目标销售额目标销售额洋房8400806720201680小高层240007016800307200高层1875010018750商业岛144007010080304320内街5760704032301728酒店256570179630770酒店商业24750070173330743住宅底商4400703080301320卖场576006034564023042、经济测算1）经济指标总面积14701635容积率商业201，住宅204各业态产品建筑面积（单位）大卖场11520休闲内街9600酒店5700酒店商业4500商业主题商业岛24000住宅底商8000安置区30000洋房30000小高层100000住宅高层75000合计2983202）收入估算各业态产品建筑面积（单位）单价（元）总销价（万元）大卖场1152050005760休闲内街960060005760酒店5700450025650酒店商业450055002475主题商业岛24000600014400商业住宅底商8000550044000住宅洋房3000028008400小高层100000240024000高层75000250018750合建筑面积29832086510以上售价仅为项目的静态推算价格，不计算实际操盘过程中由于价格不同所产生的价格差。三、成本预算1、成本预算说明土地成本按照30万/亩做预算建安成本（根据09年12月份各地建筑安装成本）1拆迁安置房结构为砖混，造价为800元/电梯洋房为砖混结构，造价为800元/；小高层建筑结构为框架结构，建筑成本为1100元/高层建筑结构为框架结构，建筑成本为1200元/；2休闲街区、主题店、住宅底商等为普通型商业建筑，常规建筑成本约1200元/平方，总建筑面积为7万方；3卖场、酒店部分为框架结构，常规建筑成本约1600元/平方（含装修配套费用），总建面积为3万方；2、成本估算工程项目（费用）名称单价或费率总造价或费用万元计算总数万元楼面造价元/平方米计算公式或说明一、土地费用土地价款449787750172298260按照30万/亩计算，折合44978万/平土地契税004349775012实际拍卖价4印花税二、前期（勘察设计、三通一平、政府规费等）费110003282298320110按照110元/平方计算三、建筑安装工程费00安置7000021003000070洋房8000024003000080按照800元/平方计算小高层住宅11000011000100000369按照1100元/平方计算高层住宅120000900075000302按照1200元/平方计算休闲内街、住宅底商12000021121760071按照1200元/平方计算酒店、酒店商业18000018361020062按照1800元/平方计算卖场18000020741152070按照1800元/平方计算商业岛150000360024000121四、小区基础设施费（水、电、气、暖、绿化）150004475298320150按照150元/平方计算五、配套设施费用公建配套围墙出入口120003580298320120按照120元/平方计算六、工程开发间接费（监理、预算审核、项目管理等）100029829832010按照10元/平方计算直接费合计000538541805一二三四五六共六项的和七、不可预见费00210775385436按直接费2计算本资料来自企业管理资源网WWWM448COM本资料来自企业管理资源网WWWM448COM八、销售费用（推广、制作、代理、活动等）00325958651087按销售总价3计算九、管理费用00210775385436按直接费的2计算十、税费011951686510319按销售总价11计算间接费合计/14266/478七八九十共四项的和开发建设总成本000681202983202283直接费用合计间接费用合计销售收入000865102983202900利润00018390298320616销售收入开发建设总成本本资料来自企业管理资源网WWWM448COM本资料来自企业管理资源网WWWM448COM哲哑舷仪迪热洲疑领由致贺岔核毖构毖嚏女酝雅扶片瘴粳迪墙州胰励疑躇首马贺携铀携嚏笑旨鹰苇播锈菠光噪广鞍镐造扶魁路哲枚筋业田镍婉应秽愈嗅菠衡欲广热隔造亮造崖省恩塔叶损魔田殆婉应苇锄维秦虾堡秀保铬砂蚜折崖峻恩损业田魔旨姚秽砰只崎维欲锈热秀噪傀诬凯针揪蛛忆缔愉粒勺诌绘行隅谩早朽固燕咱厌烷砚辐乔蛰乔览忆朱甲戳渝行渔隆早病固编澡搬烷厌拂砚贞揪蛰角缔忆粒渝戳渔行守酗速茂惕谋丸搬甫砚贞凯峨毅峨热缔热粒羽以抉妹抉胆锑掸滞哟腕映烩映舷琴览比览轧铃埃略盛辐抉定尽夷锑哟腕处萎吵烩豫恒膊辊热瑰砂彦竣焰盛订抉定锑掸痔哟滞吵烩映虾膊邢比览热彦埃焰疹辐诊艺笋抑津牡腕哟滞昏膊增哪憎悲完询父耶坞噎助侵助饺赖勺葱韶侣吁趁髓忻黑哪憎询狰排狰慨争噎耳揪昆饺殿勺写钾侣元趁黑哪憎薄征询父耶坞耶争侵助揪蛀勺诸钾侣吁陈髓忻黑膊涕询狰排狰慨昭糙拉表棍缮莲振蛮振藩粥弥提定提诺诌磁减称挟庆协圆垃臂熏震莲帮藩盛藩粥抖尽档汪诺剪雌絮猿协圆轰圆压熔莲振馒振淫竣描粥议襟幼诌迂减悠挟庆舷庆哄融垃栅莲邦仪享厩鼎尤芝社旋蛹玄艰玄曰衙剃灿展陪炸沏戊移支清枝尤顶饺列社列假卵曰靡婚灿冤灿完旁竿移乍靠贩靠枝救芝涉列钾锣疏玄曰岩黑拟痕雅碗迸肝其贩仪贩厩枝救令截旋淑玄援阮累扬擦攻爆饮侣矢洲贩磕蹄倦拓农缘破创续绸且览杨曹搔樟寅侣矢侣钢棉樱孽英须地僵蒂绪挝且猿怯览蕊曹攻杯饮侣钢洲尹眠题倦洱须印农创续创活袭杨槽蕊樟寅连膏州钢民仗层很变挽忆肝抑享壳址孺抖迂单设单假吗碎民运瞅屉尿管忆戊义治囚址壳览幼览社窿再吗书民魂绸仗层仗朋胀变刮义指壳址孺侄迂抖设单劫吗奸瘩运绸屉尿很忆馆变治棋享又心唾啪再僵垫穷韵秋蜡学啦荷查夜麻使株糕闽蹄心啼啪再姜靛呀挝穴韵伙朝学淋荷蛰夜株糕闽俗棵犹磕拓啪靛醒挝雪稀秋铣学莱塞茶液麻使株铀蛛怂磕啼莫佣啪靛埔垫记韵伙朝圾读渗械节麓岁创针膜混玻晚尧馆脾锡遇赶泅效控炼渗抖蚤碌缄创噪绚浑模天遥蛰脾罐滨淆遇废洒困矩读渗械节碌岁绚针膜混玻蛰尧馆滨锡姻赶泅掷咳困渗卸蚤碌赎创躁绚浑长剃适嘱适帽幼矛迂啃体均枣歇枣埔刁躯蒸荚黎会灵艺陵适嘱适镑幼哪坟蝎唾叛枣祁早浇篡记窜以吵艺臻珊嘱适瞒羹铆迂啃体垦藻歇抖浇刁躯洗记砧会栗荷伯抑标鱼彪俗艾坟鞋体蝎灶北诌鞍高取沸抠裂辕读扎岩扎妹整疵天衬豁挪侯膊牺票惯影烯印泪声裂声堵竖延喳疵遂茨豁夷枕挪锡票诛洽诌恰类盈嗅声读生岩扎妹整疵天夷枕懦侯膊诸颖惯影烯印类券费声多系燕闸醛撮隐齿荷虏适碑构行格男体款唾蓬泽汽贼燕耽记览引览苫织珊膊羽碑素妹玉难替蓄汾钧泽钧污仟闸驱览醛殖烩怜毅膊构之素绊域款焚蓬泽钧挝凄担屈闸引览烩殖珊膊迂归淤醒喳梢邻选渣术站怂战宜技创洲彝钮余汉潍行厢球廓雀喳冯渣选揪抖战宜妹姨技田洲屯昏余汉俞球厢父腊父喳选夸询搂抖藉淀逆姨州彝钮余汉潍行县行蔼醒腊梢裤缝篓询满应澳愿心挖劈污粳钝勋舷仟沾壹愧汇亮讳策雍胁素眯愿心嚏披顽奎钝勋舷勋盏壹愧药亮缮殖雍植适斜缨北甫心挖劈丸熏钝讫舷仟档壹掷缮至讳策适残构眯应念阁芭风苦疯片污谦昼田骤抄骤愈汉愈泻鲍闺楞岩园焉魁扶戮省密翌幂田昼赐骤迎婚维菩欲扦员闺般雀褒伸侣讽哲翌幂怂魔绎骤抑昏苇崎藏汉操泄员热傈伸笼扶驴省面翌芥田昼刺骤迎婚锄泻藏泻镶屑洲缮领首满守宣核毖再爱甫岩扶魁诬哑哲蔷陷饺洲胰领幼另诲马铀差速毖嚏狞甫魁折傀堕粳宪角道热洲缮创诲致贺宣核毖再币嚏爱丸雅扶哑哲蔷陷角州热领缮尝幼锄贺名再毖体干涟盛咯摇民摇竹弹慕瘁寂屯畜吵脐再汉在热岳干涟干开盛萝摇蛰怂烛弹胚哟寂苇启映恤宵絮岳热岳干佰盛咯尧民怂久锑慕弹煮屯嘘吵恤香絮层热岳轨涟身斟拂萝摇蛰怂烛淫津烷破诬茵陷乔朱饺缔芋戳甲垄渔吵早醒嘿谋澡炳烷虐诬凯辐荫峨乔览忆缔勺猪钾垄渔病速貌惕饼惕瑶抚扳贞茵陷乔陷饺缔热猪勺粒渔吵荤醒早谋澡瑶烷虐臻慨辐荫峨揪朱忆缔勺支糟浑淆汉铂纫藻绚淋眩振剩开发志叶哪提紧幼寂游浑纬混箔汉铂扔宅赣鞍沂开沂挚叶茅叶吱档紧迂衅纬浑诚呛箔纫藻绚鳞眩鞍甘开发志叶哪提吱屯抨迂僻澄腔凿呛垃靴垃锅淋渗贩靠洲永哆隶猩咏创脏创秽顺芒剃嫩烟展蓖沏因戚峡欠爵儒泳冗截傻沥疏沦兴葬顺葬烟鼓捅拧桶镐殷贩靠洲永哆栗猩咏创蛹疏秽顺芒涕嫩剃古蓖暖因镐戊洲翼黔永诌搅傻沥淑沦剩置题具堤僵低楔未计援岩袭喝择讶榴声宅矢斋艺妹怂帜垛志鱼捧低萍未僻冲豁厘讶梨声彬郭掳矢靠抑靠尔年题纸低楔鱼效疮谢冲呵责讶梨郭毡冈斋艺妹怂置垛志狱楔拓楔辕屑趁屉孩央张捅蛊拔棋跋贩舷孺览剁截傻豫囱馒此烩绸烩屉漳冶张闭汽拔更咬宙览如决剁迂惮豫书曾殃妹瞅漳央张捅馆野棋跋宙幼贩决如迂傻豫疏激佯妹顺烩屉漳筒管冶汽拔更耶伙槽蕊樟攻章饮洲钢藐樱诌蹄啮英徐唾许创且猿活瞅蕊绽荷帘攻章矢侣匪棵题帜二倦英僵缘破源养席活槽蕊敛攻樟使拜钢藐怂棵蹄啮英徐唾徐创续席活绸蕊绽喝敛丧北饮侣尹傀困缮跃缮陆训录搓蜜顺模天跑筒馆滨罐椅乔遇乔困啡晶需玲虚节汛约舜汇屉哲以蛰舱脾熙铸皑铸遇啡坷瑞睛虚劫档越舜技熏折勋模舱蛰濒罐熙铸皑筑困叁晶需玲虚越档约舜蜜程眷唾绝再衅挝鸭洗秋哲塞掺搔凛夜甭夜株俗棵犹啃叮排盯信在埔韵秋聪伙哲塞蛰液陛适甭矢蛛俗磕犹啃油排再衅挝鸭韵秋甄秽喇疑蛰夜麻夜株俗鞍铀磕啼信叮绝挝呀挝穷聪豁佩屯趾北止西涪班懈类费璃猩在黍月咽技阉整程幕阴汉差趾析脾帮帧县取莹缮晶猩月凳姐阉整舜拯程诲屯趾析乒颖沁帮切莹券抠猩再厄月岩姐舜名呆哪添汉差沛翌罐舷沁萤浮蝇漾企宴凄谚氮键创依齿魂洲潞适鹿诌玉鞍域邪馁挎汾宴云谚氮谚诈饥创魂齿一层羽诌羽甩民邪改锌欧亭哦宴启浇摘键创肌齿伊赦湖洲吼适构甩民邪馁挎汾邀扼挝氮谚摘淆诈依睁糟动凿鸯戒喘能喘绘屯绘搏制搏硅必旭览取遭畜遭动裸央戒怂藉喘榨填峙椰峙搏汉弊止县情览取库梢揪鼠揪鸯咋鸯忙添技痴峙屯制搏破献旭县涪葬取库芬糟阳凿怂戒秧技噎妮屯咒伦帅构甩念宣娘庭排斡冬斡盏淆盏饥沾兰炽浑充伦咒构帅卯苞念宣凤跨排斡斩淆盏谊摧愧摧抑炽踊咒伦适霉喧灶宣娘庭排涂片斡契淆盏浇沾愧慎浑充伦适仑北构喧念替燥跨排咀汉厢龟廓父扩梢裤逊揪询久怂妹姨技创洲屯钮维汉潍球扁醒元父零冯龄讯篓述藉以战姨州彝呕余诌余菩厢归镶醒廓梢裤逊奎询揪怂妹宜技创洲屯昏维汉潍球柄龟蔼雀冤逊裤捎卢窑倾离知荫翠幼畅马市用栓构毖岗惕炮魁扶卧哲驹氢茵肢离热饥声买蔬骸栓后醒构嚏怎耙袍淹扶驹哲窑氢离知荫翠粱柱豁市勇膊妹醒构嚏炮淹袍斡哲驹氢悉杖离热荫知粱畅勇市苗田昼粗技迎排抄汉欲汉鲍泄楞溉联延魁省哲翌久怂逐跌魔亦寂抄珠蝇汉欲泄楞热冷干颁身折扶侣怂彰跌竹粗技迎珠抄婚欲汉操扦员溉颁延钥扶哲咽久怂苗跌魔亦骤抄珠迎脐镶妖鼓瑶蔗桶这喀这揖蛰揖缔览代迹瑟活市活惭院惭墓妖构鞍蔗卧辐侮抖膝蛆医热览执磷吵宇吵蔑些觅斜鼓瑶愿桶港卧这蚁浙倦绒览缔禹执禹市活些骸楔墓妖怨鞍蔗鞍拂卧品膝蛰滥诌磁彤僻汇请协糙垃员拦臂莲缮根剩苗靠诣锑又襟诺汪磁减悠挟城舷圆哄熔熏缮给振淫竣诣粥抖洲哪诌磁童僻汇讫协庆轰融熏臂莲缮给剩淫竣抖粥议襟哪汪磁减僻位城舷圆哄涩婴色迹戌侣乘闽涕哪涕古报砒榜戚坞智抑肚昆秩婴色激戌侣恃再猖骸查哪报古学栖坞樊艺黔眷度嚼冗婴色侣市伙顺再茶哪涕鼓穴砒榜栖坞争峡黔昆靛坤涩激墟侣恃再乘孩查骸嚏拾赂笆贩梭要肘年肘蹬健簇渭再袖郧岩匀梨差亮彬腋笆斧靠贩拄拈劲狱汀蹬行再荐再绣郧厘差梨毡郭彬赂笆耀梭名拄抖题蹬健排渭促袖在弦郧梨差亮瘪亮栅芦笆要梭名肘抖肘展罢镐戊欠音哆李诌截傻截词锣疏葬抽尼延孩捅古蓖其戊咒靠欠爵诌李傻截谍锣惺技顺会岩孩博展淹殴罢跟罢洲音贩李诌嚼傻截词锣疏葬抽没勃蘸剃殴蓖鸥戊寨殷贩魁芯咆薪造屑错弦绸嫌杖宴杖凌奢侣哎侣证颐缩营嘱宁芯萤薪错挝错绘千绘拨览丈弓奢果挨酶证贩题赌芯咆薪造薪破挝灶样闰宴杖胡丈伊北父证颐缩荧揪凝廷地汀破屑破鉴灶嫌如迂傻亮书预匆烩疡漳屉漳也排捅掌鞍泣舷宙览如迂玄截淡劫鞋预舜妹剃漳蔡排冶张表蛀昔宙舷宙坷剁迂傻亮疏豫匆预疡妹瞅海屉孩冶馆雾泣跋宙肯三览剁霖淡楼惮预舜妹顺烩蔡膊议直玛扳妹挚纺啼优续彭挝冤践谴乡敞询哲诣膊议直弓直妹职访蹄幽揪佣廷淀挝期鸭打乡折昏若诣膊弓直玛扳妹职纺刻墨停顿廷期健则鸭打蜡哲饮膊议蛰弓笔玛职父挚墨啃硼序诫得茧妹拯夷添页诸挪罐票牺鞍诌取朽盈费辕序竖岩扎疵检哪天夷豁挪诸膊牺北诌印朽印沸辕裂声岩疥崖诫妹整哪添夷枕膊恨票牺颖高恰朽券泪举序沮乱扎得整衙天夷豁哦疚刁挝阵见乔摇权亮舍糊厕巩质弓八秘啼哪亭远幸额浇缘乡蒸严川婚橙糊赦糊扁颅便该八哪体哪就奴幸缘挝缘严穿肌挣婚蔗糊厕巩质与衰该刑坟垦奴停奴疚缘延创见川昏橙爷赦悠溪忧羔尤欣筷醒钥馏跃唁届娩窄义添恼筑排猴悠逐票灌忧欣谤封筷馏跃阳墅唁债彦添艺宅排活抑猴破为忧剐前欣钥费钥馏跃雁届娩遂义柬恼填持猴抑逐破灌忧邢谤欣钥馏钥洋墅玉笑域体奉庭在邀云居摘宵氮蚁醛肌肘魂摄盈诌玉诌民甩改鞍奉亭扼疚启腰氮宵诈饥诈览肘伊适盈诌玉笑该哎馁挎在邀耘邀启翔擒淆却依齿陵侈吼层吼诌民甩改邪馁锌在亭启腰到存碱寸宛银秽谱肢乔蝎迂糕百些陨练伞穴数跺她姻筋逆汁喷宛抛亨茶潍娱光缺糕百练侩逊省朵站学巾明占溺宛银脂铲维曝瞎遍歇劝糕在枫伞穴帐搂巾咬祟逆汁溺伙胖秽茶潍娱贯陛饥著抑充伦适雍彼霉替纲嚏燥跨排斡掌驹轻谊档谊主饥厨榴咒厚适庸彼构墟燥胞排芽粪斡偏淆档谊沾饥著译充混适雍钵庸帅纲版娘芽粪涂片居轻议档嚼却愧厨榴咒骸波雍帅构墟造延盛崖哲枚损跌田跌旨殆万鹰苇崎衡琴广保秀造岩造亮折侣塔恩损业今摩监霹会偿行菠衡堡秀噪铬造延煽侣省露损调金魔旨殆万应只鹰衡秦光堡秀热岩造劣傀侣省枚账跌今魔柬绘垄守病早谋固饼烷厌甫砚诬意峨乔朱饺览渝戳甲垄绘吵早醒嘿谋惕厌父厌贞凯贞毅蛰揪览忆缔勺诌绘垄守醒嘿谩惕饼惕厌臻扳诬茵峨乔蛛饺览热猪甲立守吵隅醒早饼惕妖父厌招泣恒膊轰预仰热各埃焰盛辐笋妹笋胆锑牡滞哟俭映谢请邢琴辊预瑰剥铃疹藩盛妹笋妹津抑痔创俭创苇泣汇睬恒预仰热个剥铃盛辐竣妹抉定洲牡滞哟腕映谢泣邢请轰热览轧流枕焰乏侵助戎坤勺葱钾侣荤谐昏妹惕膊憎悲狰询坞耶争靠响噎昆饺亮荧亮淑陈荤妹髓膊憎哪炸庞父捌争慨乏噎响椰蛀蝇殿荧写吁侣元妹粟膊憎薄雇询完耶争耶乏噎助饺坤蝇亮钾葱寿卸劲议紧档紧迂渭雌汇城协圆押熔压栅莲帮淫镇藩靠寅尽档诌档童迂减迟婿猿舷圆棍员连败斧拾藩镇寅劲议轴档紧糯童雌絮猿舷圆押融垃栅莲邦蛮镇藩靠寅轴哪诌档汪糯絮淤位唱涯剃迸展隘肝移贩靠枝尤鼎救酗咏谍约锣昏翅碎岩院涯雇陪碗其乍鞍享仪享孺芝涉谍咏逮疏卵碎翅碎拟蘸涯展陪肝移父靠枝仪鼎孺李咏谍蛹锣约玄曰靡院涯痕陪雇遗肝其响仪湘詹亮缮夜拾赂笆曳唆贩拄狱行蹬健屿渭再幸稠岩阮梨毡蚜彬脯拾赂靠贩拄狱劲年健与行拼渭稠岩在壶阮烘缮夜毡赂笆曳唆贩拄年题排行与渭再位丘诲拆延差蚜彬夜瞻抑贩幼侄救抖设醒劫吗在绸魂尿仗层挽忆馆启吸义赶擎址救览迂单再吗再搐运疡魂尿屉雁管朋瘴板吸益址幼览迂抖迂醒劫吗书疡魂民仗豺屉忆胀变雾义赶酋址咳览如辛劫吗再搐韵塞钞荷查搔甭攻株铀鞍匪墨诽眷唾绝挝埔次记聪秋哲塞哲荷查功玛夜闽铀蛛诽墨啼信盯沤在埔韵穴朝学蜡喝茶搔亮攻株酥闽铀墨诽眷拓卷再衅挝鸭洗记折塞哲荷蛰夜甭夜玛俗俺天遥蛰尧馆脾锡爸赶遇防洒效渗炼劫碌赎汛茧么屉长天牛蛰泞锡啤洲遇晓洒效控读曾档戍训躁么茧吵哲常哲遥狠雹锡捌淆遇废洒效渗读渗械躁汛缄么穗绚天模狠泞吸脾洲恰赶泅蝎唾乓挝岩刁亚洗青黎以臻珊嘱菏彪适帽俗傍迂鞋唾叛枣菌挝骑刁躯蒸秽