北京_龙脉中央项目可行性论证分析报告_[全文]

“龙脉中央”项目可行性论证分析报告第一章背景扫描第二章北京市昌平区房地产市场概况第三章昌平区房地产市场总体态势分析第四章“龙脉中央”项目区域性分析目录第一章背景扫描背景1北京别墅市场价格趋降经济型别墅在崛起别墅放量北京新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义等区域。昌平区市场供应历来表现不俗，供应量为各区域最高，2005年上半年新增有效供应50万平方米，占总量的25。昌平地区一直北京房地产市场上的老牌别墅带，挟紧邻亚北富人区的地理优势和北京经济中心北扩的便利条件，该区域地处朝阳和海淀三角带的上端，依托京昌高速公路便捷的交通，加之上风上水的天然优势，有大量需待开发的土地供应。经济型别墅在崛起2005年，北京别墅价格逐步向理性回归，加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面具有同样优良的品质，许多买家纷纷将其作为第一居所。市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引了不少富有阶层的关注。并且诸多别墅项目开发商在产品诉求方面已经开始注重投资概念，虽然新的房贷政策一再打压，购房首付比例提高，但仍有部分投资客的热情依然高涨，经济型别墅越来越受到他们的欢迎，加之别墅市场原有的需求，今年整体的市场需求仍将平稳。建筑风格呈多元化从今年上半年别墅市场供应的情况来看，北京别墅建筑风格表现出多元化的特征。目前，北京的别墅风格主要有欧式、美式、地中海式等。2004年，北京别墅市场尤其是北部区域也涌现出了不少新的产品形式和风格，中产阶层消费水平的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求和空间；城市别墅由于自身产品的稀缺及无与伦比的优势，纷纷推出第一居所的概念；中式别墅也以其传统的中式建筑风格和元素的结合吸引着众多的本土化高端消费人群，一些四合院式的中式别墅市场认可程度较高，个别注重产品本身的文化、民族及传统特色的项目成为北京别墅市场的一大亮点。2005年，北京别墅市场涌现一批新的代表作品，保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯成为北部区域代表性项目，昌平的百善镇、小汤山将是今年新兴的别墅热点区域，风格多为欧式、北美风格。背景2全力打造昌平“新名片”宜居新区北京市委、市政府制定的北京城市总体规划2004年2020年和关于区县功能定位及评价指标体系的意见，把昌平定位为城市发展新区，其具体职责之一是加快城市化进程，大力发展教育、文化、体育、医疗等社会事业，建设功能完备的新城，承接中心城区疏散的人口和功能。中共昌平区二次党代会，明确提出了推进“三个首选之区”建设的奋斗目标。其中的建设旅游休闲首选之区，就是要突出十三陵世界文化遗产的龙头作用，进一步整合旅游资源，支持九华山庄等一批企业争创会展服务业名牌。建设生活居住首选之区，就是要围绕生态环境、人文环境、生活环境做文章，努力构建和谐社会。结合昌平区的自身特点，我们认为昌平比较符合“适宜居住新区”这个定位。（一）良好的生态环境为打造“宜居新区”奠定了坚实的基础生态环境是“宜居”的最基本要求。今年年初，北京市市气象局首次从气象角度，公布了北京市适宜居住的区域。从北京市目前的小气候分析，在冬季1月份，朝阳和大兴的西部、昌平、丰台、门头沟、房山相对气候好一些；而在夏季77月份，房山、海淀和丰台西部、昌平、怀柔、密云、平谷的平原地区人体感觉最舒适。北京市市气象局的结论是昌平、房山、怀柔、密云、海淀五个区县适宜布置居住区，昌平区排在第一位，为本区打造“宜居新区”奠定了坚实的基础。（二）完善的生活设施是打造“宜居新区”的内在要求住宅种类齐全、配套设施完备是我区房地产业的最大优势。昌平区上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通居民的低档住宅，一应俱全。昌平区首先是经济适用住房分布最集中的区域，回龙观现居住人口已达30万，规化可居住人口7080万，是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速路，城市快速路轻轨方便、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合上班一族和拆迁人口居住。第三是北京别墅区相对集中的区域之一，主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。未来预测首先由于临近中关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求，现有高档别墅供应有限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区辐射面广，来自中关村IT界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需求较为强烈；第三由于昌平区优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公共交通的便利条件，使得越来越多的上班族舍弃了“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的心理，不同档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了低收入者、高收入者以及具有小资情调的中产阶级等各个层次的购房人。另据调查显示，四成北京市民愿住郊区。这两方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有利的促进房地产业发展。（三）良好的人文环境是宜居城市的高层次要求1、教育产业作用巨大昌平境内现有中国政法大学、石油大学等14所高校；北京航空航天大学、北京师范大学、中央财经大学、北京邮电大学、外交学院等几所著名大学也将落户昌平；民营的吉利、卓达大学发展速度较快。大学城的建设为昌平区发展提供了新的机遇，主要表现在两个方面一是高校后勤服务社会化已经启动，教育产业化逐渐成为趋势，这必将有力地带动高校周边地区相关产业的发展。二是整个昌平区高校在校学生将形成一个庞大的消费群体，要求商业网络的触角延伸到大学城内。这么多的各类高等教育及各类科研机构集约于我区，这么多的人才聚集到我区，是我区经济发展的一大助力。人才智力资源，取之不尽，用之不竭。只要重视这一优势发挥，人才带来的知识能量，就可以在昌平区暴发，有助于昌平经济的提升。2、旅游经济遥遥领先2005年上半年，昌平区接待游人达75938万人次，旅游经营收入达837744万元，分别比上年同期增长154和173。在十个远郊区县中处于领先地位。龙脉温泉位于昌平区小汤山镇，地处天安门、故宫中轴线上，千年京师的上风上水之地，拥有国内首屈一指的淡温泉。自元代以来，这块宝地便被地理学家们誉为“龙脉”。近几年来，龙脉温泉就是依托这一得天独厚的优势，构筑起龙脉温泉娱乐宫，皇家度假村，温泉生态园，龙文化博物馆等一批弘扬龙文化的基地。背景3龙脉温泉第二章、北京市昌平区房地产市场概况1，昌平区主要楼盘基本情况汇总1）、主要楼盘案名1东方麦迪逊16珠江温泉花园已售完2威尼斯花园水韵风情庄园17八仙别墅尾盘3依水庄园（渡上）18海德堡小区已售完4湾流汇19蓬莱苑尾盘5温哥华森林20新王府王府花园已售完6保利垄上21园中园别墅已售完7纳帕溪谷22天鑫家园格林雅地尾盘8天伦随园23九台庄园已售完9无双24北方明珠已售完910北京人家25太平家园已售完11三水青清（以销售完）26回龙观文化居住区已售完12龙德广场27龙泽苑13玫瑰园28流星花园阳光斯坦福售完14北一街8号29百嘉城15宽HOUSE30天通苑（经济适用住房）2）、已经结案的主要楼盘1三水青清（以销售完）8园中园别墅已售完2珠江温泉花园已售完9天鑫家园格林雅地尾盘3海德堡小区已售完10回龙观文化居住区已售完4新王府王府花园已售完11流星花园阳光斯坦福售完5太平家园已售完12北方明珠已售完6九台庄园已售完13蓬莱苑尾盘7八仙别墅尾盘3）、重点建设主要分布在北五环以外、安立路、立汤路（东西两侧）和八达岭高速沿线入口区域。2，昌平区主要楼盘定位情况1）、高档别墅（公寓）1东方麦迪逊（公寓）7天伦随园（别墅）2保利垄上（别墅）8无双（别墅）3龙德广场（公寓）9玫瑰园（别墅）4湾流汇（别墅）10蓬莱苑尾盘5温哥华森林（别墅）11北方明珠公寓、售完6八仙别墅12九台庄园（已售完）2）、中档别墅（公寓）1威尼斯花园水韵风情庄园8蓬莱苑2依水庄园（渡上）9天鑫家园格林雅地（公寓）3三水青清10海德堡小区（公寓、售完4北一街8号11园中园别墅5宽HOUSE12新王府王府花园（公寓、别墅）6龙泽苑13太平家园（公寓）7流星花园阳光斯坦福14北京人家（公寓）3）低端别墅（公寓）1珠江温泉花园（别墅、塔楼售完3百嘉城（经济房）2回龙观文化居住区经济房、售完4天通苑（经济适用住房）3、昌平区主要楼盘位置分布情况；案名项目位置（北五环以外）1东方麦迪逊昌平区西环南路25号2威尼斯花园水韵风情庄园亚运村以北3公里立汤路平西府路口北300米3依水庄园（渡上）昌平小汤山镇,温榆河畔4湾流汇昌平区北六环与立汤路交汇处东北角5温哥华森林昌平北七家镇东沙各庄6保利垄上位处小汤山，居于北京中轴龙脉7纳帕溪谷位于温榆河，在昌平区小汤山大柳树环岛向东800米处，九华山庄斜对面。8天伦随园昌平东关环岛向北900米路东9无双昌平区八达岭高速11出口右转800米10北京人家昌平区回龙观建材城向北150米11三水青清（以销售完）昌平京昌高速路11出口12龙德广场昌平区东小口镇中滩村大街13玫瑰园沙河镇北,八达岭高速路11出口14北一街8号昌平区沙河南丰路1号15宽HOUSE京北八达岭高速公路西三旗环岛向东一公里处16珠江温泉花园已售完温榆河和京密引水渠之间17八仙别墅尾盘北七家镇18海德堡小区已售完亚北优质大社区内19蓬莱苑尾盘昌平区亚运村正北12公里北七家镇20新王府王府花园已售完平西府镇21园中园别墅已售完立汤路沿线，亚运村正北10公里22天鑫家园格林雅地尾盘东小口镇霍营23九台庄园已售完霍营乡24北方明珠已售完昌平亚北地区立水桥东小口25太平家园已售完昌平东小口镇（立水桥北15公里）26回龙观文化居住区已售完昌平区回龙观27龙泽苑八达岭高速回龙观出口,轻轨13号线龙泽站28流星花园阳光斯坦福售完回龙观北郊农场桥第四个红绿灯向北第二个路口29百嘉城昌平区回龙观二波子京客隆超市东北角30天通苑昌平区立水桥以北1公里4，昌平区主要楼盘价位情况汇总案名开盘价现均价历史价格1东方麦迪逊3180元/平方米5000元/平方米20060726均价5000元/20060214均价4200元/20051019三居4260元/平米二居45004600元/平米20050622均价4000元/20050526均价3480元/2威尼斯花园水韵风情庄园5000元/平方米二期均价6500元/平方米20060111二期均价6500元/平方米20050620一期168万元/套二期163万元/套20050620一期168万元/套二期163万元元/套200505266300元/平方米3依水庄园（渡上）158万元/套350万元/套20060220350万元/套20050617395万元/套20050526340万元/套4湾流汇待定待定无5温哥华森林280万元/套11950元/平方米2006022011950元/平米2006011111000元/平方米，起价9900元/平方米，总价270650万元/套20051009270680万/套20050615270650万/套20050526280万元/套6保利垄上均价8500元/平米80009000元/平米2006070480009000元/20060110250万800万/套200510128500元/平米20050919300700万/套2005070670007500元/7纳帕溪谷6100元/平方米13000元/平方米2006022013000元/平米20050621起价232万元/套200505261200016000元/平方米8天伦随园待定待定无9无双均价9000元/平方米均价9300元/平方米总价248万元起20060405均价9300元/平方米总价248万元起20060109均价9500元/平方米，208万元/套起20051207208万元/套起二期10北京人家3750元/平方米待定20060412待定20060215三期尾盘2820元20051114均价4700元/20050816起价4430元/20050725均价4500元/11三水青清（以销售完）7300元/平米7300元200511077300元/200505267000元/12龙德广场待定待定待定13玫瑰园一期双拼精装修206295万/套三期爵世精装修5761800万套20051115一期双拼精装修206295万/套20050603一期毛坯房166183万/套精装180245万/套三期毛坯房5111631万/套精装6121800万/套爵世楼王4000万20050526500万4000万元/套14北一街8号均价4800元/套内平米联排均价5300元/平米,空中花园均价4300元/平米20060327联排均价5300元/平米,空中花园均价4300元/平米20060215联排均价5400元/平米,空中花园均价4400元/平米20060109联排均价5300元/平米,空中花园均价4300元/平米20050926均价4800元/套内平米15宽HOUSE6000元/平方米联排7300元/平方米20060220联排7300元/20050614均价170万元/套200505266300元/平米16珠江温泉花园已售完未知均价2800元/平方米20050530均价2800元/17八仙别墅尾盘5500起/平米尾盘均价8500元/平米20060213尾盘均价8500/200510119500元/平米200506079500元/平米20050526550013000元/平米18海德堡小区已售完开盘价格2800/平米2900元/平米200505262900元/平米19蓬莱苑尾盘开盘价格均价2500元/平方米公寓3080元/平米别墅连排3880元/平米独栋7000元/平米20050608公寓3080元/平米别墅连排3880元/平米独栋7000元/平米20050526公寓3080别墅连排3880独栋688020新王府王府花园已售完公寓3300元/平方米别墅6000元/平方米20060220公寓3300元/平方米别墅6000元/平方米20050822公寓3800元/平米别墅6000元/平米20050608公寓3500元/平米别墅6000元/平米200505263900元21园中园别墅已售完均价5700元/平方米20050617均价5700元/平方米22天鑫家园格林雅地尾盘开盘价格起价2980元/平方米均价3490元/平方米20050614均价3490元/平方米23九台庄园已售完开盘价格均价6680元/平方米价格均价6680元/平方米无24北方明珠已售完6000元/平方米均价6800元/平米20051115均价6800元/20050920均价7000元/20050613均价5000多元/平米住宅5900元/平米办公朝北6800元/平米办公朝南20050526均价6000元/25太平家园已售完未知均价2930元/平米20050613均价2930元/26回龙观文化居住区已售完2600元/平方米2600元/平方米200505262600元/平方米27龙泽苑开盘价格4400元/平方米最低价4881元/平方米均价4942元/平方米最高价5003元/平方米20060831最低价4881元/平方米均价4942元/平方米最高价5003元/平方米20060809最低价4881元/平方米均价4942元/平方米最高价5003元/平方米20060809起价4300元/20050613起价4300元/20050526均价4520元/28流星花园阳光斯坦福售完均价5600元/平米；起价145万元/套20050725均价5600元/平米；起价145万元/套20050627均价5500元/平米；起价140万元/套20050614均价140171万元/套20050526均价5500元/平米29百嘉城均价2600元/平方米均价2600元/平方米30天通苑2650元/平方米4700元/平方米200511023015元平米200605264700元/平米31新新公寓起价3850元/平方米均价4380愿/平方米高价5250元/平方米不详第三章昌平区房地产市场总体态势分析1、主要楼盘市场需求一览表购房类型别墅高级公寓（含经济适用住房）购房单价38801300026005300需求比例66以上34以下主要地段安立路、立汤路（东西两侧）和八达岭高速入口区域。昌平区立水桥以北一带注市场空白点30005000之间的经济型叠联别墅、22003000元之间的经济型公寓备注昌平县房地产市场无论从区域上、还是地理位置上看，规律还是比较明显的。价格和面积差别都比较大，最主要是所售楼盘的位置、环境和宣传侧重点。随着国六条颁布与实施，整体别墅市场呈现快速上涨趋势，许多投资者看好这块市场、升值空间较大。第四章“龙脉中央”项目区域性分析1、项目的现状（一）、人口及位置大赴任才村、小赴任村及赴任辛村共有人口2000余人，劳动力1100余人，常住居民800余户，占有居住宅基地51公顷，拥有集体土地330公顷。大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村三个自然村，位于小汤山镇政府东侧（大柳树环岛以东）两公里的位置。大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村中间以沙顺路相隔，大赴任村、小赴任村位于沙顺路南，赴任辛庄位于沙顺路北。大赴任村、小赴任村、赴任辛庄村均位于燕山脚下，距燕山山脉7公里；距大、小汤山2公里；距北四环立水桥、首都机场、顺义县城均17公里；距昌平区政府所在地20公里。（二）、自然条件大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村三个自然条件非常理想，地势平坦，环境优美，依山傍水，空气清新。在三村的西侧有葫芦河，东侧有屯河，他们在村庄的两侧由北向南流淌，在大赴任村南端汇合，形成三岔河口，汇入温榆河干流。大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村地上建筑物非常少，除三村在51公顷宅基地上的村民住宅外，还有大赴任村北侧的中建公司铝加工厂一座，占地大约一公顷；在屯河的南侧有蔬菜大棚一座，占地约15公顷；在小赴任村东侧有桃林一片，占地20公顷。大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村有丰富的地热资源。以小汤山为中心，方圆30公里范围均有地热资源，深度为50米至1400米，水温一般为4060，最高可达76。温泉水中含有多种微量元素和少量放射性气体，每升温泉水的总矿化度高达800毫克，具有很高的医疗价值。（三）、经济条件大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村的经济条件较差，尤数赴任辛庄村最差。赴任辛庄村靠出租土地一年仅有几十万元的收入，年人均收入不足1000元。大赴任村已出让54公顷土地给海银房地产公司开发住宅，另出租一公顷土地给中建公司建铝加工厂；小赴任村有蔬菜大棚和果树林。三个自然村因离市区较近，有少部分村民弃农在外做生意，他们家中住房较好，多有机动车。大部分务农人员收入较差。（四）、基础设施电小汤山供电所安装有110千伏变电站一座。大东流工业开发区新建35千伏变电站一座。可为新开发小区提供充足的电力。水小汤山镇内的生活饮用水主要来源于镇外5公里处的真顺水场，日供水量18万吨，可供9万人饮用。气民用天然气管道已经接至大柳树环岛。通讯小汤山镇装有6178局万门程控电话。交通国家级六环高速公路穿境而过，沙顺路横贯东西，立汤路纵贯南北，由小汤山镇到亚运村驱车17公里，到首都机场只需十几公里，市、区、镇三级骨干公路30余条，912、984、803等多条公交线路直通安定门。污水目前小汤山镇的污水处理场已投入使用。（五）、商业设施及生活配套设施小汤山镇居住人口有35万人，整个小汤山镇没有够规模的超市、商场，唯一高档超市为九华山庄内的超市，但居民很少到哪里购物，原有一个农村合作社，现被“新世界集团”吞并。居民大宗购物须到顺义和北京亚运村一带。该地区教育基础较差，三村中只是大赴任村边有中心小学一座，该地区儿童上学在大东流中学上初中，小汤山镇中学上高中。医疗保健基础设施匮乏，村民看病须到小汤山镇医院。整个小汤山镇仅有一所医院。（六）、周边环境大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村以西有九华山庄国际医疗保健俱乐部、小汤山镇政府、亚洲最大的航天博物馆、还有正在开发中的纳帕溪谷别墅区；以东有大东流工业开发区、国家农科院精品试验田和奥运会曲棍球馆；以南是规划中的温榆河居住小区；北侧平原，离桃花浴水库仅8公里。（七）、项目区域图第一部分结束，请继续第二部分“龙脉中央”项目可行性论证分析报告（二）第五章“龙脉中央”项目优劣势分析第六章“龙脉中央”目标客户群分析及定位取向第七章“龙脉中央”项目利润及可行性分析目录第五章“龙脉中央“项目优劣势分析（一）项目优势分析1、周边地产开发已成规模。小汤山镇面积有70平方公里，总人口35万人，由于她距北京市区的直线距离才15公里。加之周边天通苑小区及立汤路两侧住宅群落的开发，周围地产开发已经形成气候。距赴任村只有23公里的路程最近的温泉花园小区，建筑面积已达百万平方米。大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村周边均已纳入开发范围，已无待开发利用的土地。所以，这块地具有很高的开发价值。2、交通便利小汤山镇的交通十分便利，三条高速公路，两条快速路可直达小汤山镇。多条公交线路已经开通，从安定门、立水桥到小汤山的公交车有912、984、803等，还有在修建中的贯通北京南北的城市轨道交通不久即可通车，这对于在北京市区采用52或43生活模式的客户是一大利好。3、基础设施基本完备生活用水能够满足新增加人口的使用。现有电力源头可满足新增面积的使用，并能保证双路供电。天然气也已接到大柳树环岛，待开发时，与九华山庄、纳帕溪谷合作接通。6178局万门程控电话已经开通。4、自然环境优美该地依山傍水，空气清新，景色宜人。镇内温榆河、葫芦河、沙河、屯河等多条河流由西北向东穿境而过。镇内绿化基础工作非常好，又几千万株的绿化林木、50万平方米草坪绿地、3万多平方米的鲜花温室大棚，为美化环境、净化空气、防风防沙，起到了很大作用。5、特点突出A、温泉从小汤山镇已开发的项目来看，突出的特点就是温泉。无论是龙脉温泉、九华山庄、富来宫，还是纳帕溪谷按我国和日本的分类属氡泉，据中国科学院地质研究所1989年进行的水质化验分析表明，每升温泉水含钙418MG、镁1518MG、钠674MG、钾175MG、氯2972MG、氟646MG、碳酸氢氧根离子29188MG、硫酸根离子6617MG等多种微量元素和少量放射性气体，总矿化度大于800MG。正因为温泉水中含有以上多种微量元素和少量放射性气体，故而有很高的医疗价值，可治疗皮肤病、关节炎、心血管病B、无污染；小汤山环境保护做的非常好，小汤山镇是以精品农业，旅游观光、度假休闲、康复疗养为主要经济基础。没有大工业，所以、环境非常好，适合人们居住。而且，这里是北京地区上风上水的好地方。C、旅游景点多有名的八达岭长城、居庸关长城、十三陵水库、长陵、定陵、虎峪自然风景区、老北京微缩景园、北京明皇蜡像馆、蟒山森林公园、桃花浴水库都离小汤山不足20公里路程。另外，有新建的国际高尔夫俱乐部、北方国际射击场、军都山滑雪场等都在昌平区。还有大汤山腹中的亚洲最大的航空博物馆。D、培训中心多；小汤山镇培训中心就有10个，其中有；中国亚太地区国际贸易培训中心、对外贸易经济管理干部学院、华能培训中心、交通局培训中心、工商银行培训中心、邮电部管理干部学院、海广培训中心等。E、度假地点多有北京太阳城、龙脉温泉疗养院、九华山庄等，他们的特点是医疗保健，尤其以九华山庄著名。据国家旅游局统计，2003年，九华山庄营业额为35亿元，列为全国范围内旅游酒店的营业额第一。6、价格优势因为该项目是小产权开发模式，因此在各项契税收方面可以减免。同时我们的销售价格是一路之隔“纳帕溪谷别墅区”1/4，因此该项目极具竞争力和辐射力。（二）项目劣势分析；1、因为该地区人口少，所以商业氛围还很不足，整个小汤山地区只在镇政府旁有一条街，稀稀落落几个饭店，其他没有什么商业和服务业，所以配套设施不全是该区建设中的缺陷。2、基础教育薄弱；整个小汤山镇只有两个中学，小汤山中学、大东流中学（没有高中部），没有品牌中学、小学、幼儿园。3、基础医疗保健差尽管小汤山地区有许多疗养院，不乏一些名医，但均以康复、修养为主，没有健全的基础防病、治疗机构。小汤山地区现已有不少高档别墅、住宅，还有很多人将入住小汤山地区，需有一座综合性医院，须建立起一座一般百姓看得起的医院。4、没有标志性建筑；小汤山地区的建筑是两极分化的建筑，要么是村民的院落、要么高档别墅，中间层人居住的设施齐全的精品住宅几乎没有，除了大柳树环岛知名外，没有一个标志性建筑物。第五章“龙脉中央”目标客户群分析及定位取向（一）“龙脉中央”项目“核心目标客群分析”1、核心目标客群具有地域情节的周边居民外地在北京和昌平经商或工作人员投资者高收入技术工作者其它行业收入较高工薪阶层自由职业者2、目标客群特征分析他们都在自己的领域得到了别人的一定认可；他们都是自己所服务企业或部门的中间力量，是所谓的中流砥柱；他们大都娶妻生子，上有老下有小；他们的年龄都在2540岁之间；他们的工作和生活都相对较稳定，一般不会有什么大的变化，具备按揭还款的能力和资历。开始注重生活品质，有能力改善自己的生存状态；有责任心，为家人考虑的更多；崇尚心灵的富足与回归；3、目标客群需求这些人的需求是什么呢能够彰显自己身份但又不过分张扬的住所；有一定的休闲空间；品质要好；追求舒适的居住环境。（二）“龙脉中央”项目“延伸目标客户群”1、延伸目标客群愿在此区域养老的客户本区域有天然的养老条件，因此吸引北京养老客户将是此楼盘客群增长点。2、客户特征儿女出国或异宅居住。希望能够与其他老年同伴聚居。对于钱财有一定的保守性。3、目标客群需求老有所乐、老有所学、老有所为舒适、安逸的居住环境【结论】结合本项目具体情况，建议两种方案方案一经济型叠联别墅。方案二叠联别墅、经济型公寓混合社区。第六章、产品建议一大型社区产品分析1各类住宅用地一般指标指标类别容积率净密度（户数/公顷）邻里密度独户住宅022012并立式住宅03202515联排式05406030叠层式086010045三层公寓1010015050六层电梯公寓1416019075十三层电梯公墅TOWNHOUSE多层住宅院子围墙私家泳池门廊平台花架大门草坪私家车库菜园花架种植2各类产品满足需求指标别墅TOWNHOUSE多层住宅储藏室地下室阁楼天窗度身定造私密家庭餐厅衣帽间二，本项目产品研判（一）总规划由于本项目占地1000余亩，规模较大，所以，在整个总体规划中，建议考虑以下十一个项目体系的设计，进行巧妙地组合。别墅体系运动体系花园洋房体系亲情社区体系度假酒店体系商业体系教育体系办公体系设计内容其他配套体系园林餐厅体系俱乐部会所体系（二）各类产品对比档次所占比例花园洋房中高档35别墅体系经济型35老龄公寓中挡10商业/办公中高挡5度假酒店体系三星级标准5教育、运动联合著名学校办学5配套建设中高档5（三）分类产品解析（一）运动体系整个运动体系要以迷你高尔夫球场为核心，形成一个高尚的运动体系，包括以下方面1、迷你高尔夫球场其中含会所、练习场以及充分利用高尔夫球场的别墅及部分5层的多层，此部分设计可结合高尔夫球场设计单位的设计。2、网球场要设计45个左右的网球场，并分成4个板块进行分散设计。3、游泳场、森林浴场4、篮球场5、林间慢跑道6、健身器械（室外）7、门球场（二）别墅体系别墅是本项目的特别重要组成部分，要形成一个“别墅国度”，就是要有各种各样的别墅，而且是最具特色与个性的别墅。要形成多个别墅区域，TOWNHOUSE、叠加别墅具体有以下板块组成1、美国乡村别墅2、江南风情别墅3、轻别墅4、现代别墅5、新亚洲别墅另外，要专门设计两个区域“三生型住宅”即只对硕士生、博士生、留学生销售的别墅组团；“华侨村”只对海外华侨出售的别墅组团。（三）度假酒店体系本部分从形态上有两种模式出售产权模式和分时度假模式。分时度假模式包括三部分1、多层产权酒店2、独立别墅型产权酒店3、围合式别墅产权酒店多层产权酒店多为带电梯5层。别墅型产权酒店可建10栋别墅式产权酒店,每栋面积占300。围合式别墅产权酒店（四）花园洋房体系本项目要出面积，必须靠多层住宅进行支持，在本项目的不适合建别墅或位置相对不好的地方，可建35个的多层休闲（34生活模式）的居住区。（五）商业体系本项目要有一个院落式的商业街，可由以下部分组成1、银行2、超市3、酒吧、咖啡馆4、洗衣店5、音像店6、花卉店7、美容美发8、书店9、邮局10、特色小吃11、名牌服饰12、其他业种（六）教育体系整个教育体系在整个项目中也是十分关键的，可由以下部分构成1、幼儿园（预留，暂时不建）2、小学（七）亲情社区体系亲情社区即老年社区，是一个配套综合服务的体系，包括三部分1、老年住宅为5层带电梯的公寓房，户型面积不大。2、老年康乐设施3、老年室外活动场所（八）物业办公体系（九）园林餐厅体系搞一个主题园林式的餐饮，形成特色的大餐饮。（十）俱乐部会所体系会所包括住宿、餐饮、酒吧、商场、按摩、洗浴、阅览室等。（十一）其他配套体系作为一个大项目，除上述各种产品体系外，还要有各种各样的配套体系，具体如下1、停车场、公交车站2、垃圾中转站3、变电站4、污水处理站（设施）5、医院6、其他配套设施作为以上的产品体系，在总体规划时要考虑市场问题，也就是要如何完成售房的问题，哪些产品要先建，一要充分利用现有景观资源，二要考虑将来的发展。（八）物业办公体系（九）园林餐厅体系搞一个主题园林式的餐饮，形成特色的大餐饮。（十）俱乐部会所体系会所包括住宿、餐饮、酒吧、商场、按摩、洗浴、阅览室等。云深处坡地联排TH容积率09万科东海岸坡地联排TH容积率08产品细节建议“边界（分界线）是一个线状，而不被视为通道的元素。它是两个阶段的分界线，是对连贯性的分割，如水岸、建设区边界、墙等等。与其说它们是坐标轴，不如说它们是一种横向参考。这些边界可以是具阻碍性的但并非完全不可跨越，从而把一个地区与另一个地区分隔开来。它们也可以是缝合线，把两个相关的地区连接起来。明确分区，界定范围，独立统一组团边界住区边界区域边界道路（走廊），指人们习惯性的、偶然性的以及可能性的移动通道。它们可以是街道、人行道、公共交通路线等。人们通过这些通道了解城市；同时，其它的环境元素也是围绕着这些通道建立。人行绿化带社区步行系统力求保证道路的畅通和分级分区的明确“区（住宅区）是城市中中等大小的部分。这是一个二维的元素，人们可以进入并且以其内部共有的特征来识别。设计提供了个性鲜明的不同分区。通过建设轴路林荫大道，整个场地被划分为若个别墅区，及一个公建配套区，每个分区都有各自不同的路网、建筑及公园等设计保证区域内的趣味性、私密性和完整性，特别是住宅的私有区域别墅前院亲切私密的交往空间别墅后院区域“中心点（节点）是一个城市的重要聚集地。人们可以进入中心点，可以说它们是人们行程中的一系列焦点，中心点主要为连接点，特殊的地点，从一个建筑物到另一个建筑物的转换瞬间。其它的中心点可以是一个简单的集中地，其重要性来自于其本身的特性，如街角公园、室内公园及广场等，有一些中心点是整个区域的亮点，它们的存在成为社区象征。别墅区不主张大的公共空间，而是充满趣味性的休闲节点空间和主题空间主题空间成为区域统领，使其在统一系统下保有各自丰富的内涵。步行节点休闲节点特征物（标志物）是另外一种中心点，但人们并不进入其内，而是将它作为外部的参考。特征物通常都是简单的物体，如建筑物、湖、纪念碑或山等。它们的作用是为众多的可能性中提供一个确切的目标，的特征物适用于远距离，通常可以从较矮的物体上空，从多个角度和距离看到，从而成为放射状的参照物。另外的特征物则是局部性的，只能在一定的地区及方向被看到。它们频繁地被作为区分和定义不同社区的线索，尤其是在人们开始对某一行程越发熟悉的情况下。特征物代表住区或区域的形象是其灵魂的象征。钟塔成为整个住宅至高点和精神所在符号隐喻风格通过风格广场，设置具有可识别性的标志物，为广场赋予了一种场所精神，成为街区的核心节点/让生活与自由进行最直接的接触核心交汇点（THEMEROOM）强制性视觉冲击标志点/入口广场特色街区指示/街名景观元素通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的形式同时设计具有标志性的指示系统敞廊提供临时展示空间/成为城市公共空间艺术/与美国新奥尔良的BOURBON街和莫非斯的BEALE街类似开放的街道在统一的形象下的内在差异，以满足其丰富性，增加识别性建筑识别大门、路灯、地面铺装、小品等风格的统一；和同一符号的反复应用塑造了一个突出的小区主题在统一的形象下的内在差异，以满足其丰富性，增加识别性符号识别产品细节建议花园洋房核心价值点户户赠送露台12层庭院入户、送花园建筑外观错落有致空间层次变化丰富景观自足性空间内向性功能多样性根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能第七章“龙脉中央”项目利润及可行性分析一方案一（规划设计叠联别墅区）；经济测算。基本指标项目指标占地1000亩（合666700）容积率08总建筑面积5333601、总收入若销售单价为3300元/，商业部分暂不考虑。总收入5333603300元/1760088万元2、总成本该项目的总成本由建设成本、工资及福利等、业务费、管理费、财务费用组成。（1）前期费用项目单价单位收费数通一平30总建（元/）16000800规划设计15总建（元/）8000400地探物探10总建（元/）5333600政府规费55总建（元/）29334800管理费350总销3561603080财务费40总建（元/）21334400监理费5总建（元/）2666800合计14427388万元（2）其他费用项目单价单位收费土地成本350000元/亩350000000其他土地费4土地款的414000000建安成本900元/480024000推广销售费3总销352802640基础设施配套200元/106672000不可预见费1总销117600880合计102109952万元3、营业税费营业税费为营业税、城建税、教育附加费之和，税率为6。1760088万元610560528万元4、所得税所得税为总销售额12的33。1760088万元1233696994848万元5、税前利润1760088万元14427388万元102109952万元5947146万元6、纯利润5947146万元10560528万元696994848万元4194098352万元7、投资利润率投资利润率10010036（未考虑政府相关的优惠政策及契税收方面的减免。）税后利润总投资4194098352116537341、每栋联体别墅的建筑面积为220300平方米左右、另送地下室；2、每栋建安成本为每平方米900元（周边著名别墅区碧水