【word】成都城中心某项目市场研究及营销总体架构报告_91页_2009年

市场研究及营销总体架构报告板块市场营销思路政策研究宏观市场区域市场把控市场脉搏，精准营销思路目录第一篇政策研究篇P3P13第二篇成都宏观市场研究P14P50第三篇成都城中区域市场研究P51P77第四篇项目所在板块市场研究P78P91第五篇营销思路架构P92P94第一篇政策研究篇一、国家历年房产政策研究1、国家宏观调控目的与房产调控根源A、目的国家进行宏观调控的根本目的是使国民经济总量平衡，经济稳定增长。单纯地依靠市场调节会带来整个经济体系一系列巨大的风险。由于市场调节具有一定的自发性、盲目性和滞后性，我国目前正处在体制转轨的过程中，市场发育不完善，地区间发展不平衡，单靠市场机制的作用是远远不够的，诸多的缺陷需要有国家宏观调控加以弥补。B、房产调控根源房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果完全放开房地产市场，任凭其“市场化调节“、自由发展，房地产必将给社会带来一系列灾难性后果。因此，在中国目前，宏观调控不仅必要而且是必须的。近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌“这个问题展开。2、历年国家宏观政策回望与分析A、1998年2008年国家宏观政策回望1998年住房分配货币化标志着房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月121文件第二套住房提高首付比例拉响宏观调控警报；7月开始集中整顿土地市场。2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台标志着宏观调调控开始2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面3月房地产税改革深入调控触及交易环节3月国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）5月关于加强房地产税收管理的通知从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件收紧房地产信托10月国税总局重申二手房交纳个税2006年4月房贷利率再次上调调控卷土重来5月国六条出台新一轮调控大幕开启5月国务院出台限制套型90/70政策从供应环节改善房地产供求关系5月国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告规范房地产期房预售制度7月建设部出台171号“外资限炒令“打击房地产投资7月108号文强制征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资8月土地新政出台规范土地市场，清查土地违规8月央行再次加息宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序9月完善二手房市场交易管理2007年1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税标志2007年新一轮调控的开始3月通过物权法10月1日起执行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热8月国发200724号文件，回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40，利率不得低于基准利率的11倍严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转“试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年1月国务院关于促进节约集约用地的通知囤地一年以上按地价20征闲置费1月土地登记办法欠出让款土地权利不予登记2月关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见3月关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知个人买经济适用房契税减半4月关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知规范房地产企业所得税预缴5月关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知金融政策仍从紧5月违反土地管理规定行为处分办法对应受处分的违反土地管理规定行为及其处分等作了明确规定7月关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知进一步规范外商投资项目管理，防止外汇资金异常流入7月国土资源部下发2009年底合法宅基地全部“领证“小产权房不给宅基地使用权证8月关于金融促进节约集约用地的通知对房地产商贷款买地行为进行更严格的政策限制将继续收紧房地产贷款9月央行、住房和城乡建设央行下调“双率“住房公积金贷款利率相应下调政策开始松动10月财政部国税总局央行下调住房交易税率、房贷利率政策松绑11月实行积极财政和适度宽松货币政策进一步扩大内需促进经济平稳较快增长11月加强农村集体建设用地流转管理，农村集体土地不得建设商品住宅。2009年起国家逐步适当提高征地补偿标准。11月国土资源部确定土地所有权和使用权规定征求意见稿闲置2年以上宅基地有望被收回11月发改委新增千亿投资中75亿用于廉租住房建设2、08年重要政策分析政策内容下调一年期人民币贷款基准利率027个百分点，公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）货款利率下调018个百分点，降至459；5年以上货款利率下调009个百分点，降至513。916双率下调存贷款利率分别下调027；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。109两减一免2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1（原为15）。对个人销售或购买住房暂免征收印花税（005）；对个人销售住房暂免征收土地增值税（根据房子面积大小实行不同的税率）；自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍（原为08倍）；最低首付款比例调整为20；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调027个百分点。09年1月1日12月31日，个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税。1022契税下调房贷利率下调国家实行对存款准备金、贷款利率、利息所得税、契税等相关税种进行下调，18个城市（含成都）进行房产救市的行政政策等系列政策为房产市场奠定了宽松的金融政策基础。1127下调存贷款基准利108基点一、从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。二、下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。三、活期存款利率从072腰斩，直接降到036。备注存款准备金率下调1个点，释放4500亿元的现金。政策分析109两减一免1这标志着从03年9月以来，持续长达5年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道。（2）此次央行降低贷款利率，无疑使得此前的加息预期大大降低，固定利率房贷的吸引力也因此下降不少。（3）对投资者而言，此次降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重，其观望情绪可能会不降反升。（4）对准购房者来说，降息幅度太小，不会影响其购买决策，其观望情绪是否改变主要受房价决定。（5）央行下调贷款利息，一般认为从总体来看，降息使得房贷者的还款压力减轻，提升了低迷楼市中购房者的入市信心，但降息额度太小，购房者得到的实惠相当有限。再者，此次降息使购房者对进一步降息的期待心理反而加重，观望情绪可能会不降反升。9916双率下调贷款利率的下降意在降低企业用资成本，促进投资，同时也是对全球降息大背景下的回应。存款利率的下调在一定程度上有利于刺激消费。免征所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。1022契税下调房贷利率下调二、09年国家宏观政策地震后以成都为首的相关政府为刺激持续低迷的房产市场相继出台了相关行政补贴政策,之后18个大中城市也陆续出台相应鼓励扶持房产政策1022国家相关扶持房产行业政策出台此次调整对近期持币观望的购房者刺激最大，有利于恢复市场的交易量。购房者购房门槛降低；贷款利率降低相当于降少了部分购房款；房地产开发商资金链一定程度上得以缓解1127下调存贷款基准利108基点此次108个百分点的降幅为1997年10月以来的存贷款利率最大降幅。预示着货币政策更为宽松，银行体系流动性更为充足，货币信贷将稳定增长。1、09年月度宏观政策分析1）14月重在强调，贯彻，落实2009年14月，关于房地产的宏观调控政策较少，政策基本处于观望期。这段时间的重点政策，主要是对先前已出台政策的强调、贯彻和落实。财政部、国家税务总局1月的发文，主要是进一步强调去年年底废止中华人民共和国城市房地产税暂行条例的政策，有利于外资资本流动，一定程度上也彰显了中央政府招商引资的意愿，后来的项目资本金比例下调也在某种意义上为外资松闸。两会上政府报告提出促进房地产市场健康发展，相关政策重点也基本上是对此前出台政策的强调。不过，两会要求的推进房地产税制改革的意见，在5月的得到相关政策文件的响应。此后，央行、银监会从信贷方面提出对房地产市场健康发展的支持，体现得也恰是中央政府3月政府报告的政策意旨。4月住房和城乡建设部和监察部发布的关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知，发出了政府在行业调整期加快整顿的信号，也透视出中央决策层在特殊时期维持市场秩序的强烈意愿。2月工行优质存量房贷利率10日起享受7折优惠。个人住房贷款利率优惠实施细则2月4日正式发布。2、3、4月工农中建四大行的存量房贷利率优惠调整也相继实施，存量房7折利率优惠全面实现。2）56月新政组合拳值得关注土地增值税清算管理规程、关于切实落实保障性安居工程用地的通知、物业税研究开征、物权法司法解释以及国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知等一系列政策连续出台，让市场感到突然的同时对政府意图猜测纷纷。从56的政策组合拳来看，政府有意解决历史遗留问题，以有利于房地产市场平稳发展，抑制房价过快上涨，同时增加财政收入。而对于项目资本金比例的下降来说将刺激新开工面积持续增加，同时有助于土地市场的持续复苏。月度分析3）711月土地、楼市调控成为政府主题性政策国土部酝酿“农地入市”抑制高房价2010年土地新政将设限土地供应面积及酝酿增加土地增值税；农村集体建设土地入市将在浙江试点。对高地价以及高房价的调控，在整顿土地市场的同时，国土资源部也开始从饱受争议的农村集体建设用地入手，相关政策包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广，新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。楼市价涨量跌国土部建议年底调控国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”，指出9月以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。国土部下半年严查囤地房企重点稽查用地比率国土资源管理部门除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，其中将重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。此举目的是，鼓励地方切实加强节约集约用地，就加强节约集约用地。国土部严查违法新建小产权房和高尔夫球场国土资源部近日下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申坚决查处违法批地和用地行为，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。国土部此次通知要求，必须严格按照土地管理法和关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。2、重要政策分析目的是为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，以利于规范土地增值税清算工作。对于土地增值税清算，若执行力度较大，则对未来企业现金流造成影响，或将加快行业调整。尤其需要指出的是，本次新文件对核定征收进行了规范，虽然核定征收的条件未变，但是取消了“按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”这一规定，而同时却未具体规定征收率。以此推断，国土部门可能是把这个权限下放到地方，从某种程度上可以看作是决策层有意在行业恢复时期作出一定的让步。由于物业税是在持有环节征税，若其开征，则会降低购房者的投资回报预期，有利于抑制房价的过度增长但是，物业税开征对于目前的土地出让制度会形成很大压力，未来土地出让金的额度有望降低，进而对于土地财政的理性发展有一定帮助，然而，恰是由于物业税开征的难度和争议较大，且尚处研究阶段，短期内对房地产市场的实际影响还是有限。在物业税研究开征消息发布之后不久，国务院又决定大比例下调普通商品住房项目最低资本金比例。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。此次下调，表现出政府对房地产市场的支持意愿，从一个侧面也说明，政府对于房地产市场依然存在着不稳定的担忧。此次资本金下调比例的区别对待，也表明了政府“重民生”的房地产调控思路。资本金比例下调，降低了贷款门槛，对于开发商而言是一种信心激励。不过，基于目前潜存的楼市风险，银行对于风险把控更加严厉，此次资本金下调的短期效应恐不乐观，长期来看或将有助于优质房企的进一步扩张。土地增值税清算管理规程物业税小产权房规定小产权房”是房地产行业发展过程中呈现的一个争议广泛且复杂的问题。由于市场上存在众多的“小产权房”，有关该方面的政策及市场动态也颇受市场关注。恰是在此背景下，作为全国改革先锋的深圳市5月下旬颁发了关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，让市场似乎看到“小产权”转正的希望。而此次国土部专门会议澄清“小产权房转正”误解，表明了中央政府对小产权房一贯的打压态度。此次国土部的紧急通报，将较为迅速地冷却市场对于未来“小产权房”转正的心理预期，对于一些小产权房项目的打击将非常大。不过，对于市场上数目庞大的小产权住宅，未来还有待寻找合适的政策解决途径。北京北京今年1月出台的“15条政策”的第11条规定“对商品住房项目，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”上海上海一开发商透露，上海宝山区规划局高层曾经在6月举行的一次宝山区土地推荐会上表示，未来“90/70”政策在操作上将被淡化。兰州兰州2月出台的“16条政策”规定“从2009年1月1日起，将商品房建筑面积中，把90平方米以下比例达到总面积70以上的规定暂时调整为50以上。”南京去年底，南京市发布房地产调控意见，“鼓励根据市场需求调整规划设计”，开发商可以申请修改套型比例，意味着将“90/70政策”全面放开。三、2010年政策预判多地90/70政策低调退出1、市场价格平稳运行,有小幅微涨,政府政策2、市场价格涨势明显,政府政策1、市场价格平稳运行,有小幅微涨,政府政策09年价格冲高，市场成交量出现一定幅度下滑，2010年市场放量加大，竞争红海形成，价格再度小幅微涨，成交量受价格走高再度出现平滑走势，加上近期银贷政策特别二套房银贷收紧，物业税风声四起，投机投资热钱群体出现一定程度抑制，价格有可能出现平稳态势政府政策预判在执行相对宽松的金融政策的同时可能会对投机性购房有系列抑制性房贷政策出现，对自住和改善性住房继续实行相对鼓励和宽松的房贷政策。同时继续执行经济适用房和廉租房政策推进。2、市场价格涨势明显,政府政策09年价格冲高，年尾再度出现恐慌性购房，2010年市场投资投机热钱加剧，开发商资金充裕，价格在度继续出现增长态势。政府政策预判虽然09年央行对二套房贷、7折利率逐渐收紧，但金融危机对中国的影响还未消退的状况下政府宽松信贷政策保持执行，这样热钱会滚动进入房市，抬高价格。这种市场背景下民生问题将成为政府政策调控的基石，政策组合拳将陆续推行，市场销售将面临自住和改善型居住对价格承受度的矛盾，销售瓶颈将有可能出现。然后对于09年资金都相对宽裕的开发商，在面临这种状况下，价格不可能出现下滑，只可能在促销政策上加大力度，变相降价。第二篇宏观成都市场研究一、回顾08年成都房产宏观市场1、08年房产市场重要因素回顾第二点2008年成都楼市，打上地震的标签。对于购房者而言，地震改变了购房者对房屋的看法。在置业选择上，人们更多地考虑建设理念及房屋安全性；对于开发商而言，地震让开发商趁机献了一把爱心，同时又打了一把企业广告。开发商通过赈灾支援、慈善捐款等方面，展示出了企业实力，提升了品牌价值；地震也使一些别墅、洋房物业找到另外一种价值，低密度社区受到人们青睐；地震后的成都楼市同时也得到各级政府和部门的政策扶持。第一点金融风暴席卷全球，成都楼市风雨中求生存受金融风暴影响，全国楼市受到冲击。成都房地产市场在地震和金融风暴的双重威胁下，价量其跌。在国家扩大内需的大政策下，成都政府相继出台了一些针对成都楼市的优惠政策，旨在恢复市场信心，促进消费。第三点对于成都而言，经历了07年的火爆，08年的低迷。量价在07年出现齐升，08年出现量价齐跌，市场状况相当低迷，有些开发商为销售回款，特别到年末，缓解资金链压力，甚至出现了平于成本价的价格促销，整个市场偏重于价格牌的全面出击。2、08年成都房产政策类回顾内容剖析第一条鼓励社会力量参与灾后重建核心1、鼓励各类企业、社会团体和个人积极参与基础设施、公共服务设施和集中安置住房建设；2、政府根据需要对商品房进行采购，用于集中安置和危房改造安置。第二条加大金融支持服务力度核心银行给予信贷支持，不催还催缴、不罚息、不作不良记录。第三条依法落实各项税收扶持政策核心税收优惠1、灾后企业所得税；企业因地震造成的损失可扣除，企业捐赠在利润总额12以内部分可扣除；2、灾后个人所得税地震造成重大损失的个人可减征个税，灾区个人取得的救济金免征个税，个人向灾区的捐赠涉及的个税可扣除。第四条鼓励建设项目按期开工核心减免报建费，按期开工的开发项目可享受48元/的报建费减免第五条加大住房保障力度核心受灾群众,可申购经济适用房、租赁廉租房，购买商品房的视为首次购房。成都市政府发布关于促进房地产恢复发展扶持居民安置的意见2008年6月16日，成都政府办公厅公布关于促进房地产恢复发展扶持居民安置的意见（以下简称“意见”）第六条降低公积金贷款首付比例核心公积金首付降低，贷款期限延长。凡我市五城区（含高新区）以及重灾区购买商品房申请公积金贷款的，首付由30调整为20，贷款最长期限由20年调整为30年，贷款最高额度由25万调整为30万。第七条实施购房财政补贴核心购房契税补贴，购房补贴凡满足住宅小区建筑容积率在10以上（含10）、单套面积在144（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格14倍以下三大条件的住房，视为普通住房。购买普通住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证得存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50补贴；购买90（含90）以下商品住房，按购房总额的15给予购房补贴；购买90144（含144）商品住房，按购房总款的1给予补贴；购买144180（含180）商品住房，按购房款总额的05给予购房补贴。第八条鼓励盘活利用已出让地块核心延长地价款的付款期限，不计滞纳金。第九条简化审批，放宽维修资金使用范围核心房屋维修资金的使用放宽、加快第十条提高审批实效，强化政务服务核心政府缩短审批时限，加大服务力度。政策分析意见剖析意见可归纳为促进供应和刺激需求两大部分。前4条和第8条分别从税费、信贷、土地、政府采购等角度，鼓励、支持开发企业保障和增加供应；第5、6、7条分别从住保、户籍、信贷、税收、财政补贴等角度，鼓励、支持受灾群众购买商品住房；第9、10条则强调了要从政府服务角度给予配套支持。该政策对成都房市进行了行政扶持，对购房群体市场信心恢复起了良性带动作用。意见存在的问题意见反映了成都政府欲在最大限度范围内让利于企业和购房者，但政策执行还存在许多模糊的的地方，需要众多配套文件的出台，如银监局、住房公积金对存量、增量房地产的处理意见，又如地税对契税的退税方式、财政局对购房补贴的发放形式等，还需要进一步研究明确。1）加大危旧房改造力度，改善居民居住条件。点评对旧城区改造，可以解决3万多户家庭居住条件。对选择货币安置的居民给予一定比例的购房补贴，进一步提高了改善居住条件的能力。2）放宽购房入户政策，鼓励市外人员安居置业点评有利于吸引四川其他地区有在成都置业落户的群体，一定程度拉动成都楼市需求。3）加大信贷支持力度，鼓励居民住房消费。点评个人贷款利率的下调，将会减轻购房者的购房成本。首付比例的降低，贷款支持力度加强，将缓解购房者的资金压力。有利于将市场观望气氛打破，促进自住群体下单购房。4）放宽公积金贷款政策，提供个人贷款优惠点评缓解购房者压力，刺激促进房产商开发公积金购房，销售回款。5）降低交易成本，减轻交易负担点评交易成本降低，减轻置业压力。对二手房刺激作用将会明显。6）加快学校配套建设，完善社区功能扩大内需，成都出台新政8条2008年12月2日，成都政府发布成都政府办公厅关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见，落实国务院关于扩大内需促进经济增长的重大决策部署，落实省政府的十六条，加快成都灾后恢复重建，改善居民居住条件，促进房地产市场健康发展。点评教育设施完善，促进社区的功能性发展，能刺激本地客户和外地客户的购房需求。7）支持企业盘活存量土地，促进项目开发建设点评绝大部分开发商，面临资金紧缺的窘境，信贷的放松，企业所得税的优惠，将直接缓解开发商的资金压力，这将从供给层面缓解楼市。房地产企业的优化重组，是市场的必然规律，有利于房地产市场的健康发展。8优化办事流程，提高行政效能点评办事环节的减少，审批流程优化有利于开发商降低建设审批成本，有利于购房者减少交易时间和成本。3、08年房产重要事件回顾2）需求影响据统计，成都约有50的商品房被外地人购买，他们会基于对余震的担忧而减少对房产的投资；由于余震及震后的心理阴影，本地消费者对楼市前景的预期降低，购房行为大量减少；成都周边区域的消费者，特别是重灾区的富裕人口，成为成都楼市的新动力。整体来看，短期内成都的购房需求将大幅下降；中长期内由于政府的财政扶持鼓励及优惠政策的不断出台，成都的城市吸引力将回升。512八级强震，震动成都楼市1）供给影响地震使成都楼市工程进度放缓，短期内有效供应量减少；抗震能力及工程质量成为关注重点，频频余震成为交易障碍，使开发和销售周期延长，开发商资金压力加大；地震对不同房屋损害程度不同，政府定会明确和提高房屋的抗震标准，使得开发成本增加。4、成都房地产市场状况房地产投资分析（数据来源成都统计局）分析从20022008年成都房地产投资走势来看，除04年受土地增值税等政策的影响投资总额下调，其余各年份较上年的投资都呈现出稳步上升的态势，直到07年达到顶峰。2007年，成都房地产投资占社会固定资产投资总额的38。08年房地产投资占社会投资的33，同比有所下降，主要受到地震和金融危机影响。施工面积、竣工面积、销售面积分析2007年，房地产开发进入巅峰时期，商品房的施工面积与销售面积齐涨，其销售涨幅分别为39与47。近年来，随着城市环境的改善，成都房地产市场发展迅速，大批开发商高价拿地，施工面积年年攀升，吸引众多置业群体。受地震和金融危机影响，08年销售面积出现下滑。08年商品房供求关系分析分析2008年成都主城区商品房市场以供大于求的供求关系为主，供求比多在0407间上下浮动，市场呈现跌宕起伏状态。2008年供求比呈现大幅度波动1、3、4、9的供求比严重失衡，出现严重的供大于求，其他月份相对平衡。其中2、6、8、10、11月供给大于需求，5、7、12月需求略大于供给。08年整体商品房供给相对失衡，受大金融背景和地震影响，市场一定程度出现低迷，市场去化难度增强，开发商资金链出现问题等房市问题。08年房地产供应分析分析2008年成都主城区商品房新增供应量月度走势起伏大，春交会和秋交会放量激增。2008年主城区商品房供应量10626万，同比下降80。其中住宅新增供应9026万，占供应的85,商业新增供应709万，占总供应67，办公新增89万，占总供应的84。商品房供应走势主要受商品房供应影响。地震后的58月，住宅供应量上升，与此同时国家相关就是政策陆续出台，912月供应量较58月明显上升。08年商品房成交量分析分析2008年成都主城区商品房成交量为5682万，同比下降522，其中商品房住宅成交面积达5058万，占总成交量的89，商业成交面积达333万，占总成交量的59，办公成交面积达292万，占总成交量的51。从月度走势来看，商业及办公成交量相对稳定，商品房月度成交曲线在5月钱波动较大，之后较为平稳，临近年末，成交量有一定幅度回升。5、08年成都土地市场回顾市场综合叙述08年土地市场成交放量与成交双双低迷，地价跌幅较大08年成都土地供应172宗，其中主城区50宗，郊区122宗。总供应面积1053万，合计15916亩，同比07年下降39，成交土地149宗，其中主城区43宗，郊区106宗，总面积1002万，合计15026亩，同比07年下降35。主城区供应50宗，总面积247万，合计3696亩，同比07年下降24，成交42宗，成交面积202万，合计3019亩，同比07年下降47，成交均价408万/亩，楼面地价1336元/，同比07年分别下降53和60。郊县供应122宗，宗面积为805万，合计12220亩，同比07年下降39。郊县成交面积800万，合计12007亩，同比07年下降31，成交均价96万/亩,楼面地价533元/,同比07年分别下降33和5208年共有7宗土地流标或者流拍。7宗流标或流拍土地均位于郊县，土地总面积约463亩，占总土地供应3，住宅4宗，商业3宗。其中双流2宗商业用地流标，郫县一宗商业、2宗住宅用地流标，新都2宗住宅用地流标。土地供求分析分析1月成交和供应反差巨大,1月供应量很少,成交量很大主要由于07年土地市场过热,12月供应土地集中在1月成交,2月供应宗数较多,供应体量也较大24月土地市场保持较大的供应和成交量而5月地震影响,土地交易暂时停滞,而后慢慢恢复,一直到9月,土地供应和吃呢个觉量均较大增加,接近年初水平而11、12月开始，开发商资金压力加大，进入年末土地供应量开始下降。主城区土地供应分析分析2008年城南供应量最大，但与城南土地供应量相差不大，同比增长4。城北土地供应面积次于城南，城东在土地宗数上居第二，但由于土地单宗面积较小，面积超过100亩的仅1宗。城西由于前期开发较大，依然为土地放量稀缺板块。3环外土地供应居首位分析主城区土地供应量主要分布在34环，供应14宗，面积2307亩，多为单宗体量较大地块。且2环外土地主要分布在城南和城北，占土地供应量的87。由于内环、一环、12环的开发持续时间较长，0507年市场放量大，现可供开发土地已经不多，因此开发以其原点向3环、3环外延伸。主城区供应土地以商业为主分析主城区土地商业性质较多，反映08年市场需求状况，价格的杀低，市场的低迷，房地产开发商的资金压力等诸多因素，政府对住宅用地的放量非常谨慎，放量宗数、放量面积、放量性质都进行比例式搭配，因此在08年度住宅用地整理放量都较小，而商业用地在市场低迷时放量，一个因为其价格较低，二是商业用地本身不太受到住宅市场低迷影响成交相对流拍的指数较小。土地成交分析月度成交走势分析08和07年相比，成交量萎缩十分严重，土地成交面积同比下降50，成交总金额同比下降89。9月成交量最大，原因是本月城南海洋乐园及配套项目、文化艺术中心项目2宗大地合计1123亩。1、2、11月无土地成交，这与年初和年末土地市场需求极少密切相关，5月无土地成交，与地震直接相关。城南土地成交量居城区之首3环外成交量居首主城区成交用地容积率集中在24之间分析08年城南成交名列前茅，隐性说明城南在开发市场中的市场潜力是相当具备的，同时政府对该区域的市场放量也是充分考量到市场需求状况制定，当然商业用地放量较大，成交也较大，说明城南现有的各方面因素是商业用地价值提升的基础，分析城乡一体化进程加快，城市向外发展趋势明显，同时由于相对土地成本较高，土地存量较多等系列因素，实现了成都三环外成交量放大的良性结果。小体量宗地成为主流6、08年商品房市场分析分析主城区土地资源逐渐减少，日益稀缺，住宅房地产开发以高层为主，容积率相对较大。大于4的容积率主要集中在城南和城东，这个和区域发展的规模、商业发展的状况紧密相连。分析2008年从成交规模来看，绝大部分为50亩以下土地，占据70规模。这从侧面看出开发商偏重小地块是对未来市场不明朗的担忧，同时资金链也造成小地块成交的集聚。0708年主城区各区域供求对比分析分析从07到08年各供求状况来看，除城西、城北供求状况变化不大，其他区域供过于求形势较07年有所恶化。特别城南区域价格增幅过快，楼盘多集中在3环和外环，与其他区域同位置楼盘价格差距较大，对自住群体出现承受力矛盾，同时投资需求锐减，导致城南中大户型去化很不理想。市场供应走势分析分析2008年住宅新增供应量为9026万，同比下降348，共有163个新增推案的项目较07年少了26个，同比下降138。2008年住宅供应量波动明显，除1、3、4、9月4个强销期供应较大外，其余月份相对较小。环线供应套数分析分析主城区供应主要集中在23环间，12环内虽然放量不大，但价格相对区域相对07年非常优惠甚至有些项目接近略高于成本价。如蓝光碧蔓汀项目、橡树林项目。主城区供应面积区间段分析分析08年商品房供应面积最多的仍为8090之间套二户型，占到总供应源的34，其次为6070和90100的小套三，占到11和10。市场主力需求户型落点依然为满足一般居住要求的户型。0708年成交走势分析分析从08年成交走势来看，年初成交量较好，比起07年年末稍有回暖迹象，但地震后，观望气氛浓重，成交量迅速下降。年末，金融危机爆发，销售状况更加严峻，存量房持续增加。0708年主城区商品房成交对比分析分析08年，23环之间区域成交26265，合计28425套，占总成交套数的一半，成为市场主流热点区域；其次为3环外和12环之间区域。08年成交量靠前的楼盘为接近成本价销售的城北碧蔓汀、城东橡树林，和高品质楼盘金域蓝湾。分析08年销售最好好的户型仍然和放量最多户型匹配，占据成交总量的36，说明产品设计完全贴合市场需求。值得关注的是小户型成交比重有所上升，大于100的户型成交成下降趋势。08年价格走势分析分析08年年初国家出台了相关市场宏观调控政策，对房价和成交量有一定程度抑制，房价出现小幅度下调，但在5月地震后，市场对物业出现一定程度的观望态势，价格幅度在逐级下调，到10月后，年末销售出现瓶颈，回款压力加大，开发商资金链出现问题，价格出现大幅波动，尤其明显的是三环外物业降幅较大。08年市场综述观望氛围因素资金压力因素政府调控因素政府调控因素1、08年年初，针对07年房产市场过热，投机热钱滚进较多，政府相关调控政策相继实施，对房价和成交量起了一定幅度的抑制，但价格没有出现大幅下滑。2、地震过后，市场观望气氛浓厚，市场持续低迷，为促进房产市场健康发展，各地相继出台鼓励购房支持开发企业等相关措施，随后国家也出台相应救市措施。观望氛围因素1、年初的调控措施，市场出现一定观望态势，市场主导需求向自住、改善性住房需求转向。2、地震后，市场观望态势浓厚，整个市场出现了强烈的观望态势，消费群体和开发商的博弈展开。资金压力因素1、市场观望态势显著，销售瓶颈明显，回款压力加大，开发商资金压力持续增强。2、为解决回款压力，低价抛售、刺激需求、促销政策层出不穷，在一定程度上刺激了需求，自住需求随着政府优惠政策和开发商低价抛售有程度上放量。09年的市场成为08年补充，市场充分消化08年存量房。分析09年宏观市场与08年的宏观市场息息相关。二、09年成都宏观市场分析1、09年成都房产政策分析居民购房补贴条件细则出台吸引金融企业入驻出台鼓励补贴成都市房产管理局关于调整公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房标准的通知。规定住宅小区建筑容积率在10以上（含10）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格14倍以下，且二环以内6820元/平方米，二环至三环之间5450元/平方米，三环以外4920元/平方米。成11、成都市政府出台政策买写字楼最高补贴5百万。根据4月中旬下发的关于进一步加快金融业发展的若干意见，意见规定，凡进入以上集聚区的金融机构总部、地区总部，购买自用办公用房给予一次性购房补贴，补贴标准为1000元/平方米；租赁自用办公用房给予连续3年租房补贴，补贴标准为每月20元/平方米；自建自用办公用房所需土地，可按照土地拆迁整理成本挂牌出让。每家金融机构享受补贴总额最高可达500万元对购房补贴条件标准进行补充式限制，但其14倍的标准基本符合区域楼盘价格的基本价位。说明购买各区域绝大多数楼盘都能让客户享受优惠。为吸引银行、保险、证券公司、小额担保公司等金融企业落户，成都市将致力于推进东大街“金融一条街”、南部新区金融总部商务区（北起高新区繁雄大道，南至民丰大道，东起天府大道，西至站华路）；天府新城金融后台服务中心建设，构建西部地区区域金融总部最为集中的西部金融中心，政府进行了鼓励的补贴性政策。2、09年111月主城区土地供应与成交分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月供应成交001514812430647045366126279923586912805800573191243064704536612627992358621218509年111月土地供应成交分析（亩）供应00573191243064704536612627992358621219成交001514812430647045366126279923586912811月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月分析09年1、2月公告成交都为0，市场基本无放量。3月放量大，成交不到3成，多数土地为挂牌价成交，开发商拿地激情不高。4月以来主城区土地供应市场去化量100，市场在8、9、10月出现了峰值放量，到11月供应量归于空量状态，预计在12月应该有小幅放量。整个11月来看，主城区供应量不大，共计1581097亩。11月出现了市场放量（公告和市场交易总量）最高值，且集中在11月中旬放量。3、主城区土地成交均价分析特别备注09年13月一季度多成交为工业地块，与住宅对比参照意义不大，这些地块成交金额多在30万以下，因此一季度成交均价在3902万，对此以下土地成交均价上不做价格落点分析。分析从整个11个月来看，前3个为工业用地，市场参照意义不大。从4月来看住宅成交价格为3环以外板块，成交落点较低。但7月城中心商业地块的高价出让，住宅的用地的高价出让，说明市场拿地激情高涨，受全国大趋势影响，成都主城区拍地价格明显较高，相对挂牌价溢价率高达79105，市场的持续热销刺激了开发商拿地的激情，直接抬升了土地价格。11月出现了住宅用地成交大跨步前进，住宅放量与价格都出现了高位运行。4月5月6月7月8月9月10月11月住宅028547917892093670578270746058137487070976202004006008001000120014001600180009年411月土地成交价格落点图（万/亩住宅商业4、09年土地成交标志性土地成交案例案例回放重庆金阳拍得青羊大道西侧地块，122585亩，容积不大于20，500万/亩，楼面地价7500元/青羊区大道西侧地块成交高位九龙仓拍得一环边一心桥地块，222662亩，容积不大于4，1100万/亩，楼面地价6900元/城东板块土地成交成交高位华润17亿取得五块石地块，35亩，485万/亩，楼面地价2323元/，龙湖21亿取得五块石地块，276亩，760万/亩，楼面地价3040元/。五块石区域品牌地产进驻虽然从容积率来看，地块对物业类型有限制，自然在楼面地价上抬的很高，但该区域成交如此高的价格还是相当惊人的，说明开发企业有相当高的预期。九龙仓对好地块从不吝啬价格，从东大街到红星路再到一心桥，高价拿地一直是市场关注的重点。一心桥地块成交价刷破该区域土地成交记录。一线品牌开发商入驻五块石，直接拔高了该区域地价标准，同时也说明一个一直处于低端板块的区域可能会摆脱区域没有中高端楼盘的瓶颈。5、09年土地市场综诉土地放量增大4月拿地热情高涨房产市场价格逐月走高，销售走强土地市场供求天平建模开发企业资金充裕土地整理放量加大板块地价不断刷新市场销售攀升销售回款加快投机投资热钱不断滚入1、土地市场从4月后随着房产市场的整体走热，开发企业对土地关注度提高，土地市场持续放热。2、政府在市场回暖后陆续放量土地，由于土地市场走热，土地成交价不断刷新区域记录，隐射开发企业对预期市场信心倍增。3、受全国土地市场的影响因素，特别是上海、北京央企高价拿地影响，成都土地市场也出现了一些区域高价地块。4、销售量逐月攀升，价格随行就市升势明显，开发企业去化了08年多数存量房源，资金充裕，资金链良性循环，因此拿地基础完全具备。5、一些有实力的央企、港资、外资开发巨鳄争地，区域价格拔高空间拉幅较大，挂牌或其他成交方式溢价明显。6、主城区商品房住宅市场09年111月供应套数和供应量分析分析09年整个市场供应量月度区间差异较大，12月供应较少，3月后市场销售量放大，到9月出现峰值。在09年的市场销售供应中，消化08年的存量房源成为09年的市场主导，且完成了相当程度去化。从供应套数和供应面积看，主城区12月主要供应为大户型，3月后中小户型成为市场供应的主力。09年111月供应套数和供应量供应量万平米套数套）228628058694677445237848537381981243136446220297630897626464949771479481741093395021020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月020406080100120套数成交量成都09年1季度、411月各月环线供应状况分析1、从环线供应来看，二到三环依然是市场供应的主力，三环外供应量紧随其次，内环线和内环到一环线由于土地资源稀缺，供应量非常低。2、内环线8、10月供应量较大，其他月份供应放量较少，多数为08年未去化的存量房源。3、内环线到一环一季度和5月有小幅供应量，其余月份基本无放量。4、一到二环线线一季度供应量较大，4月后供应量开始萎缩。5、二到三环为市场最大供应量，主要集中在城东、城北区域。每月供应量都在环线中居最高值。6、三环外除6、8、11月供应量猛增外，其余月份放量都比较平和，虽居各月放量的第二。7、09年111月主城区成交状况分析09年主城区成交落点从一月开始逐月增量，到6月出现短期市场整理观望，在7月后市场一路狂飙，销售非常活跃，成交量，猛增。11月套数和成交面积出现幅度性抬高，说明年末购房出现一定跟风追涨性购房和对购房信贷、政府补贴的年末追享性购房。09年的房产成交市场显现出充裕购买力，自住、改性性购房、投机投资性购房成为主力消费群体。整个市场在经历了08年的压抑后市场购买力放量体现相当明显。09年111月成都主城区成交落点图（套数套/面积万平米）583089871009811168116417466923087081111311621150164783795287149567101776534851475141043106561425702000400060008000100001200014000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月020406080100120140160成交套数成交面积8、09年111月供应量与成交总量对比6879611087802000040000600008000010000012000009年供应套数与成交套数对分析（套）套数68796110878供应总量成交总量供应总量成交总量面积674990980200400600800100009年供应面积和成交面积对比分析（万/平米）面积面积67499098供应总量成交总量1、09年111月成交量远远超过供应量，一方面可看出成交相当活跃，另一方面看出08年存量房源较多，09年11个月出色对08年相当数量存量房源的消化。2、由于08年市场低迷，09年市场供应量较08年市场供应量出现滑坡，市场在年中、年末出现供给量放小，成交量放大的市场现状。9、09年111月主城区住宅价格走势落点图分析09年的成都房市可谓风起云涌，价格突飞猛进，一些原来较热的版块涨幅不断刷新纪录。以万年场二十四城板块、万达广场板块、建设路板块、城南三环边及高新区板块最为典型，09年区域板块价格已经远远超过07年峰值房价，跃升均价8000元/，直逼中心城区房价。城东房价与城西、城南同区域房价已经相差无几，三个区域房价同步前行。从主城区房价来看，3月成为向上拔高的基础建位点，梯步向前态势明显。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月S15400560058006000620064006600680009年111月成都主城区房产价格走势（元/平米）价格攀升态势明显10、09年市场总结与2010年市场预判09年市场性总结09年房产市场土地市场在年初34月、年中、年末出现市场反弹性回暖，市场表现相当突出。对于销售市场的持续回升，开发企业对预期前景信心增强，土地招拍挂及其他方式成交异常活跃，且溢价较高。09年房产竞争市场供销两旺，销售去化不仅消化了09年相当部分供应房源，且销售去化了08年很大部分存量房源，市场购买量不断增强，自住、改善性购房、投资投机性购房成为市场主力消费群体。09年商业中心带的成熟，带动板块房价的极度飙升，远远超过本区域房价基准线，价格直逼中心城区房价和07、08年高位房价区域价格。如建设路板块、万达广场板块、万年场二十四城板块11月房价基准线都在8000以上。09年延续信贷优惠政策、政府补贴优惠政策，对房市购买群体特别是自住、改善性住房群体有一定的促进作用，特别是在09年末的成交量激增是市场追涨、购房补贴追享的表现。2010年房产市场预判09年销售回款加快、资金滚动速度增强，开发企业资金充裕，2010年政府如果出台政策组合拳控制房价涨势，抑制投机投资性购房，房价也不会出现跌幅，但价格涨幅过高，脱离区域消费水平，仅靠投资投机购房支撑，基础还是缺乏力度的，因此涨幅速度过快，必然使成交量下滑，为缓解销售压力，促销优惠会逐渐加大。09年市场开发企业拿地激情较高，土地供销完全成正比，2010年市场放量将会加大，红海压力将会增强，尽管在价格保持平稳小幅增长的同时，销售去化量减弱，必然使各楼盘在促销优惠上变相让利。2010年政府在信贷政策上可能有调整，特别对二套房及以上购买的投资投机群体可能会在信贷政策上、或其他行政政策上增强限制，但从全球市场大环境而言，金融危机还未完全对中国消退，宽松的