中医药温泉养生城建设项目可行性研究报告

中医药温泉养生城建设项目可行性研究报告第1章总论11项目背景111项目名称中医药温泉养生城建设项目。112承办单位概况本项目承办单位是市中上房地产开发有限公司。市中上房地产开发有限公司是由中国中医药科技开发交流中心投资兴建的中国中医药科技开发交流中心是国家中医药管理局直属事业单位，以促进中医药科技进步，发展中医药事业为宗旨中国中医药科技开发交流中心同时是国家中医药管理局重点专科专病管理办公室、国家中医药管理局科技成果推广办公室、国家中医药管理局新药开发专项办公室。113报告编制依据本报告编制依据如下114项目提出的理由党的十七大提出以人为本，建和谐社会，环境友好型社会，倡导生态文明等理念为温泉养生文化休闲产业的发展提供了巨大发展良机，使温泉养生休闲业的发展拥有更丰富的内涵温泉养生发展到现阶段，基本上以温泉沐浴为核心，结合了旅游、休闲，含温泉、膳食、调理、睡眠、健身、娱乐、静心、生态农业、中医药保健文化等内容，初步形成了综合立体的温泉养生旅游休闲体系。文化是人类独有的生存方式，创新是文化的本质特征，当今世界的快速发展和巨大变化，使文化创新在社会生活中的意义再次凸显，中国优秀温泉养生文化传统是中华民族祖先的积累和结晶，不断创新是这一传统得以延续和发展的决定性因素，当代中国温泉养生又化的创新更是传统又化向现代化的转化和重塑。近年来，市在经济社会和文化发展的实践中，不断加深对又化产业的认识，采取积极有效措施推进文化经济化、产业化进程，使文化市场日趋繁荣，文化产业稳步发展特别是进入十一五以来，确立了争创经济强市、建设文化名城、打造和谐的三大奋斗目标，把文化产业发展全面纳入经济社会发展的总体规划，纳入文化名城建设的重要内容。自然资源特色明显，中都以东偏南，为地热水奥陶系，可利用温度50C略高，适宜开发地热观光农业，中部以西偏北，为地热水馆陶系，储量157亿立方米，可利用温度在70C94C之间，且属苏打型地热温泉，水质呈弱碱型，经检测含有僻、琪、氟等多种对人体有益的矿物质和偏硅酸、偏唰酸等成分，被誉为液态黄金生度假旅游目前，地热己得到初步开发，其中错季玫瑰种植和若汤温泉巳享誉京津市场市旅游业发展总体规划20072020年对旅游资源的分析评价和市场分析客观实际，确定了旅游的主题形象，明确了三大核心旅游产品，在旅游资源开发与产品设计、旅游空间布局与项目策划等方面提出了具体的规划方案，对重点旅游区块和重点项目提出了具体的策划，具有一定的操作性。温泉是旅游经济的根基和灵魂，是旅游业的最大卖点高品位建设温泉度假区是市实施旅游富市战略无可置疑的举措，也是可续利用温泉资源和合理保护温泉资源的必由之路。按照规划，十一五末期，在市区西北部、南水北调100公顷的调蓄水库的周边，将建设28平方公里200万平米的国际温泉度假区，以发展现代旅游度假产业为基本定位，依托独特的交通优势和温泉地热资源，着眼京津、面向全国，大力推进温泉会所、商务会馆、会展中心、星级酒店及其相关配套设施的开发建设，着力培育、开发观光旅游、休闲旅游、会展旅游、商务旅游等现代旅游产业，集中打造集会展商务休闲度假旅游观光、乡村风情体验为一体的现代旅游度假产业园。王要分为温泉度假区、商贸会展区、精品购物区、休闲娱乐区、又化产业区等。除涵盖现已运营的国家4A级景区若汤温泉度假区外，还包括中国戏曲文化大观园、美侨温泉会馆、台湾温泉商务会馆、玫瑰温泉庄园、欧洲温泉会馆、黎昌海鲜酒店、中国传统医药康疗中心、京津金融服务中心等多家星级酒店和生态项目。温泉与生态，是旅游资源的特色与优势所在但是，资源是不可能长期独有的，竞争优势也是不断在变化和转移的因此，以建设中医药温泉养生城建设项目为契机，是把旅游产业作为关系经济发展全局的重要主导产业，摆到突出位置，抓实抓好做大做强的重要举措。中医药温泉养生城以天人和谐的理念为主题，融科普、旅游、娱乐养生、度假等要素为一体，建成后将成为一个新的旅游亮点中医温泉养生城的建立能满足我国尤其是北京、天津等大城市各阶层的需求，也在很大程度上配合贯彻卫生部进一步提高居民生活质量的战略部署。本项目的建立能够提高当地税收收入，进一步提升市的形象，提高当地的经济发展水平，其次提高市在中医文化的地位，使之成为京津保地区的交流平台12中医药温泉养生城概况121地理位置本项目在经济技术开发区内，温泉城6号地块，座落位置及地块面积泰山路东侧，龙江湖东道南侧，一期项目规划占地面积100亩。122中医药温泉养生城项目定位以健康休闲为主题，以绿色庄园为风格，以中医药温泉养生为核心价值的天人和谐养生理想家园。中医文化博大精深，渗透着独特的养生观，依托中国中医药科技开发交流中心的科研实力，TT造特色鲜明的中医温泉养生健康城该项目区体现了中医大产业链，包含中医全体验温泉中心，中医文化水疗街、中医养生主题地产等精品中医温泉子项目。123中医药温泉养生城项目规划中医药温泉养生城规划占地300亩，规划建设含太医馆和名老中医工作室、温泉养生庭院、五星级温泉养生酒店、药用植物园和养生农庄四个子项目该项目拟分三期建设。根据规划内容，本项目作为中医药温泉养生城的一期工程，主要建设温泉医疗中心、温泉养生庭院二个子项目。124建设内容1、中医药温泉中心中医药温泉中心包括含太医馆和名老中医工作室目标市场定位于运动性损伤人群、病后恢复人群长期慢性病困扰人群、银发族，充分发挥水中运动疗法的特殊功能，聘请康复治疗专家，引进国外先进设备，建立温泉康复治疗中心，通过无碍障化设计，与中医温泉养生城内的其他假设施相结合，共塑环境优雅设备先进功能齐全的温泉康复疗养地中医药温泉中心包括合太医馆和名老中医工作室占地面积15亩，规划建筑面积8400M，其中。中医药温泉中心建筑面积6000M，框架式，王体结构四层，局部六层温泉疗养中心建筑面积2400M，混合式结构，主体三层。中医药温泉中心围绕中医药温泉研究中医医馆名老中医工作室、理疗温泉养生等功能进行设计温泉疗养中心设计在产品结构上结合中医理论，科学地设置了静态养生一环画2、温泉养生庭院温泉养生庭院占地85亩，建设170栋养生庭院，每栋面积200300M按照250M/栋，共计42500M，楼层为23层混合结构，按照庭院式结构布局，内置温泉设施。养生庭院在建筑风格上注重吸取国内各民族的建筑特色，按照庭院式结构布局，内置温泉设施，形成不同民族风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为中医药温泉养生城的观光景点。养生庭院其特色J宾馆化配置、人文化管理，专业医护人员24小时提供全方位服务。2多重庭院不仅营造出庭院深深深几许的意境，更符合现代生活的多重需求或静或动，或开敞或封闭，或独立或互动，每一个庭院都秩序井然，各司其职。3在家中可以随心享受温泉养生情趣，实现健康养生休闲一体化4布局设计采用多种方案，最大限度满足不同需求125建设安排工程计划在2008年12月前期设计、论证，2009年3月份开工，到2010年12月底全部竣工，计划工期为22个月，按照边建设边投产的原则进行126项目总投资本项目的总投资，计14837万元1、建设投资估算建设投资估算为13857万元含建设期利息包括土建工程投资9696万元，设备购置900万元，其它工程费用2438万元，建设期利息432万元，基本预备费391万元2、项目铺底流动资金项目铺底流动资金估算额为980万元127投资来源本项目资金由企业自筹资金和债务资金两部分组成其中本项目自有资金为5837万元，其中，用于建设投资4425万元，用于建设期利息432万元，用于铺底流动资金为980万元。自筹资金由项目承办单位以自有资金筹措，建设期内以自有资金偿还建设期贷款利息。债务资金为建设融资9000万元，拟申请银行贷款解决128资金使用计划建设投资不含建设期利息分年投资计划比例为55、45第一年先以自筹资本金4425万元投入，再投入融资3000万元，第二年投入融资6000万元128主要技术经济指标本项目正常年的营业收入4900万元销售税金及附加为163万元。正常年实现利润总额为2386万元，所得税额为596万元，净利润为1790万元。所得税前项目财务内部收益率为1579，所得税后项目财务内部收益率为1245，项目资本金内部收益率为1619，总投资收益率160813结论通过对中医药温泉养生城建设项目认真系统的可行性分析后，得出如下结论。高起点、全方位、上档次，但建成后，其经营成本基本上处于长期稳定状态，不会因游客增加而同比增加成本。如果该景区能在周边其他大型景区的带动，就会以其独特的风格吸引源源不断的客源旅游业被誉为朝阳产业，是国家、各级地方政府支持、鼓励发展的产业。市政府已制定出相关优惠政策。经营者只要管理得法，经营有方该景区将成为旅游的热点。无论是从产业政策、地理环境、财务核算诸方面进行分析，该项目经济可行如能把握适当时机，将会长久受益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求第2章温泉资源与开发现状分析21温泉文化与中医药养生211温泉文化概述我国劳动人民发现和应用温泉治病，已有数千年的悠久历史E早在先秦的山海经里就有了温泉的记载。公元400年，北周庚信写了温泉碑文，记述了温泉的治病作用李时珍在本草纲目中将我国的矿泉分为热泉、冷泉、甘泉、酸泉和苦泉，是我国最早的温泉分类学者之一华清池史话、李世民与温泉铭汤岗子温泉文化、高丽汤VS大和汤。以上文献都对我国的温泉文化进行了详细描述，揭示了中国的温泉文化源远流长。212温泉文化的历史变迁第一代温泉是洗浴文化，就是人们常说的泡汤，第二代温泉文化是洗浴加游戏，强调温泉的动感、丰富，第三代温泉则是洗浴加休闲的文化，突出温泉是一种休闲旅游，最新的第四代温泉文化是最具包容性的，它不再专属年轻人，而是与上一代共同享有的引入保健概念的全新温泉213温泉文化与中医药养生温泉是一种自然疗法大部份的化学物质会沉淀在皮肤上，改变皮肤酸碱度，故具有吸收、沉淀及清除的作用，其化学物质可刺激自律神经，内分泌及免疫系统水经J主多次提到温泉可以6治百病，如鲁山皇女汤，可以熟米，饮之愈百病，道士清身沐浴，一日三次，多么自在，四十日后，身中百病愈，真实的记载了温泉的保健作用。又如大融山石出温汤，疗治百病、温水出太一山，其水沸涌如汤。杜彦回曰，可治百病，水清则病愈，世浊则无验等，都说明早在当时人们对温泉的医疗价值已有了相当的认识和研究温泉水利用的价值温泉是一种自然疗法，其化学物质可剌激自律神经，内分泌及免疫系统温泉依不同的泉质有不同的疗效，就整体而言主要的疗效有热疗效果、机械力学效应、温泉的适应症、治未病健康管理体系。根据中医学上工治未病理念，在健康保健业务中，中医预防亚健康发挥了不可忽视的作用，除了传统的中医针灸、推拿、膏药等内病外治方法，中医药温泉成为现代家庭健康保健的有效医疗手段温泉养生正是以中医药治未病的健康理念为核心，开创全新的高端健康生活模式22河北及周边温泉开发221历史上对地热资源的利用中国是世界上利用地热资源较早的国家之一，据历史记载已有数千年的历史。早在公元前500前600年的东周时代，孔子的弟子所著论语先进篇7566。656485307118息税前利润128666。164723402340234034当期应付利自息费用1566。4851186563075利，备付率34554O002514831631982在整个借款期内利息备付率为554，项目付息的保障程度充足1262偿债备付率偿债备付率可用于还本付息的资金/当期应还本付息金额。偿债备付率如表124所示表124偿债备付率计算表计算期序项目合计号1423561489用于迂敖的折旧1957。4894894892用于迂盐的摊销493。1231231231233用于还耻的利润5326。7431391152516664成本列文的利息1566。656485307118可用于迂本F寸息的资金93415。201124892444239712346当期应还贷款本金900023222455259716267当踊应付贷款利理1566。656485307118当期应迂本付足金额610566。294017442978290387偿债各F才率58988。84688S137整个项目借款偿还期内，除第6年偿债备付率大于1外，其他年份偿债备负率小于1，说明按期偿还借款较为困难，应努力增加销售收入。1263盈余资金本项目投产第一年净现金流量即为正值，至借款偿还完毕，根据附表9财务计划现金流量表，项目累计盈余资金13039万元。127不确定性分析1271敏感性分析根据项目具体情况，在建设投资、产品售价、主要原材料价格等不确定因素变化的情况下，分别对项目财务内部收益率税前进行单因素敏感性分析，结果如表125所示自表125敏感性分析表不确定因章项目财务内部收序号不确定因素敏感JT系教变动幅度盖率基本方案15791建设投资1013961162营业收入1012651993原材料价格146610O72表125计算结果表明，销售价格降低，会使项目效益有一定下降，产品价格是敏感度系数199最为敏感的因素，其次，投资增加也会使项目效益受到一定影响1272盈亏平衡分析盈亏平衡分析是根据满负荷生产年份的销售成本费用和税金等数据通过公式求得盈亏平衡点ERPERP固定成本丁销售收入一销售税金及附加可变成本X100955I49001631396X1002858128财务评价结论本项目正常年的营业收入4900万元。销售税金及附加为163万元。正常年实现利润总额为2386万元，所得税额为596万元，净利润为1790万元。所得税前项目财务内部收益率为1579，所得税后项目财务内部收益率为1245，项目资本金内部收益率为1619，总投资收益率1608,盈亏平衡分析和敏感性分析说明项目虽可能面临某些风险，但仍然有一定的抗风险能力。综上所述，各项分析都表明本项目的财务效益是可以接受的第13章结论和建议131结论通过对本项目的申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用、生态环境影响、经济和社会效益的分析研究后，得出如下结论1311市场准入本项目的建设符合国家有关法律、法规，符合行业准入、区域规划和土地利用规划。1312经济效益中医药温泉养生城建设项目建成后，本项目正常年的营业收入4900万元销售税金及附加为163万元。正常年实现利润总额为2386万元，所