2012杭州绿城千岛湖珍珠湾二期公寓精装修建议报告

绿城千岛湖珍珠湾二期公寓精装修建议报告和声机构2012718一、引言近年来，淳安政府不断开发当地旅游市场，特别是引进了许多高端旅游项目，使千岛湖的旅游市场日益呈现多样化，包括商务旅行、蜜月旅行、亲子游等等，满足不同人群的需要。随着道路等基础设施的完善，千岛湖旅游的辐射面也从浙江地区扩散到了周边省市。千岛湖的旅游度假市场显示出了强大的发展潜力。相应地，千岛湖的度假公寓市场也经历了一个快速发展的过程。特别是绿城等大型房产品牌的进驻，不仅大大提升了千岛湖精装公寓的价格和精装修标准，也让人们对于千岛湖度假公寓市场有了重新的认识。从整体上看，2012年“限购令”等系列楼市调控政策仍将延续执行。作为少数不限购不限贷的地区，千岛湖价格低、环境好，宜商宜居、小户型的精装修公寓受到了本地人、杭州人和外地投资客的欢迎。附千岛湖主要精装修楼盘分布图蓝色为目前在售的精装修楼盘；黄色为计划推出精装修的楼盘所标数据为该楼盘主推户型的均价二、毛坯房和精装房去化速度对比项目名称产品形态预售证取得时间已推出（套）已售（套）可售（套）总去化率备注主要在售毛坯房柏润国际花园高层20120507201109221244381347二线湖景已售83套，可售41套；前期开盘均价为14500元，销量不佳；5月开盘降价为1100013000，销量较好七星花园高层201112262011110318421163114二线湖景，部分湖景房14000元/（销售较少），计划推出精装修公寓已售81套，可售103套；据说下半年再推3幢公寓，约138套金色阳光多层、小高层、高层201104142010102920090114148168279946二线湖景，二期湖景房800013000元/（基本售完），计划推出精装修公寓一期为排屋；二期还剩30套左右，三期、四期5060已售，预估共售900套以上，剩下约400多套；银杏山庄小高层，11层2012022821453161248二线湖景，主城区湖景公寓7780元起青城山居多层2011122820110930142548838市中心山地公寓，均价75007800元创富兰庭多层201012062422073586学区房，均价8000元小计23871060137244在售精装房绿城千岛湖度假公寓高层有酒店式公寓201009162010080620100505200908062009051520070501129967562452一线湖景、市中心地段；其中1，2开盘较早，已基本售完；目前主推5,6。5号楼在售户型面积为67260，适合投资，小户型一基本售罄；6号楼户型面积在67183，适合自住度假。千岛湖日月天地高层20110425；201009302612523696二线湖景，市区；据说销售了30，因为销售状况不好公司已不打算再推，作为公司老板自有产业，经营酒店，或者打包整体出售。明珠公馆高层200907033573144388二线湖景，10层以上可以看到；此公寓楼20层以下已售出，客户为公司领导，员工或关系人群；20层以上打算对外售出。伯爵公寓高层有酒店式公寓201109269958851一线湖景开盘时间未定，目前还未开盘，无售楼处，主要以内部认购为主阳光水岸度假公寓高层有酒店式公寓20100115200908282009080620090309200812111283112915488一线湖景，阳光水岸度假村入口处，全装购买主力为温州投资客，全装修小计32992148114565（注主要销售数据均来自2012年7月20日透明售房网。）分析1、从区域上看，一线湖景资源的楼盘都是精装修公寓，而且带酒店式公寓。部分拥有一线湖景的毛坯房项目，计划推出精装修。二线湖景以外地区以毛坯房为主。2、从总去化率上看，千岛湖精装房的市场接受度比毛坯房的较好。购买精装房的客群包括本地改善性需求，外地自主度假需求和投资客。客群来源比毛坯房丰富。3、千岛湖精装修公寓大部分为高层。如果本案的7层公寓做成精装修，将成为千岛湖第一家多层精装修公寓，是一大价值卖点建议本案的二期公寓拥有一线稀缺湖景资源，具备了精装修公寓的首要条件。从市场的反馈来看，精装修公寓在千岛湖的接受度较好。因此，建议二期公寓做精装修。三、主要在售千岛湖精装房比较项目户型结构单价（万元/）总价万装修标准元/装修品牌建筑风格装修风格资源配套千岛湖度假公寓5、667一室户型配厨卫；117，118一室一厅一卫配厨房；176二室二卫一厅配厨房；7，8，10，11161、8；5、6253351206910万；一次性9折，5、620003000；340005000；科勒、西门子等现代；千岛湖第一家全玻璃幕墙；5、6简欧现代风；3欧式配套喜来登酒店、商业休闲配套、幼儿园、游艇会所；7，8，10，11组团为自住型公寓，硬装；259四室二卫一厅配厨房；层高不低于32；每户都配置超大观景阳台按揭97折3，5,6为酒店式公寓，全装全配；3一线湖景，只剩少量房源。明珠公馆45二室一厅一厨二卫阳台，跃层，买45送45；90三室一厅一厨二卫阳台，跃层，买90送90；层高55米2（算上赠送面积，实际为1）90160万简单地板，欧式花纹墙纸，箭牌洁具、海尔厨具现代现代地处市区，周边有超市、医院等生活配套。硬装千岛日月天地45一室户型配厨卫64一室户型配厨卫客厅阳台层高29米2901283000大金空调、TOTO洁具退台式设计、扇形布局简欧近千岛湖中心广场，成熟商圈，附近有西园游艇码头，计划中建商业广场、酒店金基观岛4580一室户型配厨卫客厅阳台；层高29米145802500全装全配科勒、松下现代未定二线景观资源，预计8、9月开盘，样板房将开放；商业街，休闲娱乐综合体，24小时管家伯爵公寓对外2，可优惠至1816游艇俱乐部分析1、从价格来看，目前千岛湖精装修公寓主要分成三个档次级别单价（万元/）装修标准（元/）代表楼盘第一梯队220005000；千岛湖度假公寓3,5，6第二梯队16220003000千岛湖度假公寓7、8,9，10；伯爵公寓；千岛湖日月天地第三梯队12500明珠公馆、金基观岛2、从装修方式来看，小户型精装修公寓以全装为主；大户型精装修公寓以硬装为主，代表楼盘千岛湖度假公寓。3、从户型结构来看，普遍带阳台，但是面积大小不一。主要户型区间在4590。4、从景观资源，内部配套、外部环境、产品形态等要素来分析，在千岛湖精装修公寓市场上，珍珠湾处于第一梯队和第二梯队之间。除了与千岛湖度假公寓有一定差距外，珍珠湾相对于其他楼盘有一定的优势。建议通过比较，珍珠湾的综合素质在千岛湖精装修公寓市场处于中上水平。建议以低总价、高品质的高性价比策略，实现热销。四、本案分析本案的二期公寓为5幢7层电梯公寓，共64套。15层为单层，67为跃层。层高29米。配套有饭店、酒店、棋牌室、健身房和游泳池。户型统计户型类型结构阳台面积公摊面积赠送内容BA单层一室5787一阳台BC单层一室5785一阳台CA单层一室50112一阳台CC单层一室50124一阳台DA单层两室80144两阳台、两花架DC单层两室107148三阳台、两花架AA单层两室80181两阳台、两花架AC单层两室107176三阳台、两花架、EB单层两室99152两阳台EA跃层三室110334两阳台、一露台EC跃层三室99288两阳台、一露台CB跃层三室107266一阳台、两露台CD跃层四室115386两阳台、两露台DB跃层四室120323三阳台、两花架、一露台DD跃层四室174330五阳台、两花架、两露台AB跃层四室1237三阳台、两花架、一露台AD跃层四室174366五阳台、两花架、一露台分析1、二期公寓的主力户型在100以下，占总套数的64，属于小户型。2、二期公寓的配置中，赠送面积多，包括阳台、花架和露台。3、得房率高，在85左右。4、户型比较方正。建议二期公寓的户型设计具有明显的度假特色。建议小户型全装全配，大户型做硬装。五、精装修价格建议1、单价和总价珍珠湾一期排屋的单价区间为12万元/平方米34万元/平方米；总价区间为130万左右480万左右。目前千岛湖精装修公寓市场上的最低单价为1万元/平方米。考虑到与珍珠湾一期排屋拉开差距，更为了能够撬动市场需求，建议二期公寓的单价在1万元/平方米左右，总价区间为55万250万。2、精装修标准和品牌目前千岛湖主要在售精装修公寓的装修标准为25003000/平方米。建议二期公寓的精装修标准和品牌可以参照千岛湖度假公寓7号楼。3、高性价比策略珍珠湾二期公寓将以三线的价格、二线的装修标准和一线的湖景资源成为千岛湖精装修公寓中的一匹黑马。附个案解析楼盘名称绿城千岛湖度假公寓项目地址千岛湖镇东北部新安大街案场位置项目现场联系电话05716482888865020111开发商杭州千岛湖绿城投资置业有限公司建筑设计绿城建筑设计有限公司景观设计澳大利亚普利斯设计集团公司合作公司物业公司浙江绿城物业管理有限公司物业费450元/月/平方米占地面积138万方建筑面积29万方容积率21绿化率68推案时间2007年8月交房时间2012年6月项目概况工程进度现房交付销售进度二期在售产品组成该案总建面29万方，一期由两座70年全装修度假公寓及一座五星级标准喜来登度假酒店组成，二期建筑面积6万多方，由5座居家型公寓及超过3万方的度假休闲娱乐配套，7000方的精品湖滨商业街区，3000方的体育会所，2000方的幼儿园等组成建筑外观建筑三层以上为大面积的玻璃幕墙加铝合金线条，三层以下是敦实的石材基座，建筑整体曲线流畅且有质感。外墙石材以暖色调为基调，结合深灰色幕墙立面，力求展现经典永恒的建筑之美。1楼度假型的酒店式服务公寓，建筑面积从70436不等，主力户型为一室户，建筑面积约70左右。标准层层高32米，底层大堂72米，二层层高39米，顶层层高41米，总建筑高度为611米。新古典风格装修风格。精装修建筑材质及品牌1公共及配套部分1公寓大堂石材地面，石材组合墙面，吊顶为乳胶漆和木饰面及金箔的组合2梯门厅及轿厢石材墙地面、不锈钢面、石材组合墙面楼梯间地砖与石材地面，墙地面为乳胶漆。2、户内空间（1）入户门钢木复合门；（2）室内门雀眼或酸枝木木饰面成品定制门；（3）阳台门铝合金提升推拉门；（4）各功能区装修用材客厅顶棚可耐福轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，多乐士乳胶漆饰面；墙面墙纸及木饰面，部分户型为石材；地面石材、地板、地毯；卧室顶棚轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，乳胶漆饰面；墙面墙纸或石材或木饰面；地面地板或地毯；厨房顶棚轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆饰面；墙面斯米克墙砖；地面石材或斯米克地砖；卫生间顶棚轻钢龙骨防水石膏板吊顶，防水乳胶漆饰面；墙面天然石材；地面天然石材；浴缸科勒（部分户型）或杜拉维特（部分户型）座便器科勒（部分户型）或杜拉维特（部分户型）；公共卫生间为TOTO；洗脸盆科勒（部分户型）或杜拉维特（部分户型）；公共卫生间为TOTO；净身器杜拉维特（VILLA户型）；龙头花洒科勒（部分户型）或汉斯格雅（部分户型）3、户内设施设备、用材介绍（1）厨房电器采用西门子品牌组合厨房电器，LG小冰箱深化（2）科勒卫浴洁具（3）厨房弗兰卡洗涤槽、龙头（4）墙面开关、插座户内墙面插座选用法国罗格朗品牌。（5）电视机三星高清液晶电视机。（6）地毯羊毛手工地毯（7）沙发顾家沙发（8）床品床垫与国际知名酒店公司同质采购金可儿品牌床及床垫。（9）橱柜采用德国“NOBILIA”成品橱柜或美时奥林匹亚品牌成品橱柜。（10）空调系统一单元（自住单元）采用分户式水源热泵空调系统，空调室外机组与室内机采用麦克维尔品牌产品，二、三单元采用集中式水源热泵空调系统，空调主机采用兰德品牌产品，均是在水源热泵行业内的高端品牌，可为每个房间提供舒适的冷暖室内环境。（11）户内灯光控制系统可对照明灯进行开关控制，对部分灯具进行调光控制。部分户型主卧内还可以对电动窗帘进行控制，并且所有房间可实现出门“一键总关”功能，避免了离家时要每个房间逐一检查是否关灯的麻烦。（12）给水管材户内生活给水冷水管道采用伟星PPR管，热水管道采用宁波永享给水紫铜管。（13）可视对讲室内机采用悉雅特楼宇可视对讲系统。（14）进户门锁采用海贝斯电子门锁。（15）家具由上海嘉顿木业按样定制作。16窗帘浙江巴贝面料生产及施工17灯具按设计定制7为自住型的精装修公寓。硬装。电梯日立开关面板西门子门嘉顿实木空调三星座便器TOTO浴霸奥普水龙头台盆等洁具科勒地板实木复合地板厨房油烟机德意可视对讲机MAX主力户型全装修度假公寓7396（2）、76833、65815、66866精装修居家公寓77734、10416、182828、10146、90117706、10379、18217已售户数2115户3134户551户660户740户；831户；1024户1143户面积区间全装修度假公寓65260方精装修居家公寓70180方在售户数239313；598；6217738；8101017；1135总户数1314户型配比全装修度假公寓6575方占比68，80130方占比27140256方占比5；销售率62户型配比户型分析千岛湖度假公寓以6575方的精修小户型为主，配有豪华的卫浴间和轻便的小厨吧，考虑到度假元素，其面向千岛湖的玻璃幕墙