国际项目工程部管理制度

第一章工程部岗位职责4第一节工程部管理职责与范围4第二节工程部员工岗位职责4第三节工程部人员结构工作图11第二章工程部专项管理制度12第一节配电室值班制度12第二节高压变电室安全操作规程12第三节配电室门禁制度13第四节配电室安全、防火制度13第五节配电室紧急联络制度13第六节制冷机房冷站值班制度14第七节制冷机房、冷水机组安全运行规程14第八节空调机房门禁制度15第九节制冷机房安全防火制度15第十节水泵房值班制度15第十一节水泵房安全操作规程16第十二节水泵房门禁制度16第十三节水泵房紧急联络制度17第十四节电梯机房值班巡检制度17第十五节电梯安全工作规定18第十六节电梯机房安全防火制度18第十七节水箱间安全卫生制度19第十八节水箱间安全工作规程19第十九节机房“动火施工”制度19第二十节机房钥匙管理制度20第二十一节备品备件采购制度20第二十二节维修材料及工具领用制度20第二十三节值班交接班制度21第三章大厦室内装修管理22第一节装修管理的若干规定规则22第二节楼宇室内装饰装修管理办法23第三节装饰工程竣工验收准27第四节有关装修管理需要签署的文件27第五节装修管理工作流程32第四章现场成品保护和管理34第一节成品保护的范围34第二节成品保护工作程序35第三节成品保护工作要求35第五章设备的登记建档37第一节设备的登记建档要求38第二节设备的登记建档内容40第六章工具的使用和管理41第一节工器具的配备41第二节工器具的领用43第三节工器具的保管46第四节工器具的使用47第五节工器具的报损47第七章计划管理工作47第一节年度工作计划的编制要点47第二节年度工作计划的编制要求49第三节年度工作计划的执行50第八章设备保养与日常管理51第一节保养计划的制定原则51第二节保养计划的内容51第三节保养计划的执行60第四节配电室的运行管理60第五节空调系统的运行管理61第六节消防设备的检测和试验62第七节日常巡视管理63第八节日常维修服务及管理64第九节电梯的定期检测65第十节电梯的维修保养66第十一节电梯的安全运行71第九章能源管理71第一节能源管理工作计划71第二节能源管理工作要求73第十章图纸资料的管理74第一节图纸资料管理员的设立74第二节图纸资料的管理75第三节图纸的分类原则76第十一章工程管理指标82第一节工程管理的主要工作指标82第二节管理指标工时计算方法82第三节管理指标的考核84第十二章突发事件的处理86第一节意外停电处理预案87第二节突然跑水处理预案87第三节突然停水处理预案87第四节电梯关人停机处理预案88第五节工伤事故处理方案89第六节消防应急方案89第七节防汛措施92第八节防冻措施92第九节有毒、有害气体泄漏的应急措施93第十节人身触电紧急抢救措施93第十三章安全生产管理95第一节日常安全教育制度95第二节持证上岗与安全责任书96第三节机房安全99第四节用电安全100第五节电梯安全101第六节用气安全102第七节高空作业103第八节装修现场的安全104第十四章环境保护与管理106第一节氟里昂的使用和淘汰106第二节室内的噪音标准108第三节室内空气质量标准109第四节健康楼宇的标准110第一章工程部岗位职责第一节工程部管理职责与范围1负责供配电设备系统的正常运行及管理工作。2负责空调系统设备的正常运行及管理工作。3负责给排水系统设备的正常运行及管理工作。4负责编制设施、设备的维护、保养及维修计划并组织实施，以保证设备设施的正常使用。5负责编制、核对日常维修的备品、备件采购计划。6负责监督检查设备能源消耗情况。7负责对大厦给排水系统、消防系统、及日常维修进行管理。8负责制定责任范围内的岗位职责、安全操作规程、检修程序及设备年度、月度维修计划，定期检查设备设施完好状态。9负责培训下属技术员工，提高服务技能，使之达到工程部各岗位所需的技能。10负责职责范围内设备安全管理和人员安全教育工作。11负责按国家规范标准管理技术资料档案。12负责房屋的维护和设备、设施的更新、改造13负责重要工程及改造项目的可行性审查及施工质量、进度的监督。14负责工程技术方面对外的业务。15负责工程部管辖外委合同的执行和监督。第二节工程部员工岗位职责（一）工程部经理直接上级物业总经理直接下属设备运行领班、综合维修领班岗位职责1贯彻执行物业总经理的指令，负责工程部的日常管理，对物业总经理负责。2主持部门工作例会，检查各专业班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。3全权调配工程部人员及负责设备管理，界定各班组工作范围及职责，为客户及各部门提供良好的服务场所和条件。4安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。6参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。9培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估。10组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监督外判公司的工作。11根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。14为每年之工程开支和水电费做出预算案，并提交物业总经理审批。（二）设备运行领班直接上级工程经理直接下属运行技工岗位职责1确保空调、变配电、给排水系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。2提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程经理审定，并负责组织实施。3熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，全面配合相关人员进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。4贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证机房及设备的干净整洁。5做好下属员工的技术培训和考核工作。6做好技术档案的建立、管理和设备维修、运行、检查、保养的记录，总结经验教训，提出合理化建议。7负责制定系统的运行方案、流程及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。8配舍工程经理组织大型机组等设备的年检及监督外派维修保养工作。9提交每周/每月系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。10保证大厦内设备及相关附件保新维修工作的安排11协助工程经理进行工作计算年度开支预算重大设备维修保养外派的标书制定及报价单的审核监管承包商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收（三）设备运行技工直接上级运行领班直接下属无岗位职责1协助主管做好变配电、空调地、给排水和消防设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保各系统的正常运行。2认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。3按照维修保养制度的规定，协助领班做好对各系统的维修保养计划及其实施，使设备始终处于良好的运行状态。4及时向领班提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。5管理使用好公用工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态6严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。A严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。B每班必须对设备间进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。C坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。7发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程领班审阅。8按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。9严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。（四）综合维修领班职责直接上级工程部经理直接下属万能工、维修技工岗位职责1负责编制设备的维护、保养及维修计划。2负责安排客服部转交的维修需求。2负责制订机修备品、备件采购计划。3负责机修工作记录的检查，保证记录的准确性、完整性。4听取维修人员的工作汇报、工作建议，并帮助维修人员解决工作中的技术困难。5负责对维修工作不合格品的处理、纠正和预防措施的实施及跟踪检查。6负责设备检修的验收工作，保证设备的完好率。7负责和运行维修领班沟通维修情况，按时完成工程经理安排的临时工作。（五）强电维修工直接上级维修领班直接下属无岗位职责1熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。2服从领班的工作安排，保证按质完成工作任务。3按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、4照明系统进行维修保养，并达到质量要求。5维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。6严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。7发生事故时，维修人员应保持冷静，按照安全操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程领班审阅。8接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报维修领班，并尽快回到值班地点。9按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。10严格执行员工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。（六）弱电技工直接上级维修领班直接下属无岗位职责1负责电视、音响、楼宇自控室及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。2系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报维修领班审定，并负责组织实施。4熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或上报领班安排联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。5贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁。6做好设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。（七）万能工直接上级维修领班直接下属无岗位职责1服从领班的工作安排，保质保量完成工作任务。2按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对瓦工、木工漆工等范围内的工作进行维修检修并达到质量要求。3严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。5工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。6严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。7接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。（八）电梯工职责直接上级综合维修主管直接下属无岗位职责1负责电梯运行状况巡检和故障报告。2负责督促电梯保养公司检查与维修、保养计划执行情况。3负责编制电梯设备档案。4对电梯及责任区内的清洁卫生工作负责。5严格执行职工守则第三节工程部人员结构工作图工程部工程部经理空调、给排水主管强弱电主管综合维修主管空调技工给排水技工水质化验员强电运行工强电维修工弱电技工瓦木油工机修工电梯工档案资料管理员库管员第二章工程部专项管理制度第一节配电室值班制度1值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。2值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保变配电系统的正常运行。3值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。4新到的或临时工作的人员要进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。5值班人员要服从上级分配，并完成好交给的工作任务。6值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成停电事故。7值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服，着装整齐。8值班人员根据设备系统的仪表指示进行必要的调整操作，使设备在正常状态下运行。9值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。10值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好运行记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报上级主管人员，通知维修人员处理，并做好工作日志的记录。第二节高压变电室安全操作规程一、供电方式大厦供电由高新开闭站分单路10KV供电，经电缆分界室至高压配电室。二、运行方式，大厦高低压变配电采用高压单路供电，配备300KVA发电机组备用三、运行与操作1在正常双路供电时，高压I号进线201路，带高压侧21L断路器，高压II号进线202路带高压侧221断路器。此时高压201柜合、202柜合。低压I段母线401柜合、低压段母线402柜合，母联445断，低压母线401、402、445不能三组同时投入402、402开关可选择手动自动方式，445开关可选择手动自投自复自投不自复。2高压配电室需由两人值班，值班负责人应由值班工作经验丰富的人员担任。3在高压变电室停电检修或进行安装工作时，值班人员应负责完成安全技术措施及安全组织措施有关规定的工作，并向工作负责人指明停电范围、工作范围及带电设备的位置。4电气设备停电后，及时做好安全保护措施，预防因随时有突然来电，造成设备损毁人员伤亡。5在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，值班人员应立即上报上级领导并联系相关部门。第三节配电室门禁制度1非值班人员未经允许不得进入配电室。2值班人员不得在配电室会客。3外单位无关人员一律不准进入配电室。4值班人员谢绝一切未经相关领导允许的参观活动。5值班人员如遇有特殊情况，应及时通知相关领导或当值经理。6值班人员要对领导批准进入配电室的外来人员要认真做好登记。第四节配电室安全、防火制度1非电气值班人员不得随便进入配电室。2配电室应保持整洁，严禁烟火，严禁存放易燃、易爆物品。3定期对变压器，开关柜进行维护和清扫，保持清洁，防止因尘污造成的短路，对电气设备，线路要经常维护检查，发现问题要及时解决及时上报。4值班人员要坚守工作岗位，认真监视电压负荷变化情况，认真填写运行记录。5停电清扫时按安全规定进行清扫。6电气工作人员安装，维修电器设备路线时，必须按规程操作，严禁违章作业。7工作人员要熟知本配电室的消防设施及要求8在岗人员要熟知灭火器的工作性能和使用程序。9机房内需要动火施工时，必须严格遵守有关规定，办理相关手续。清理动火现场周围的可燃物和易燃物，备妥消防器材后方可施工。第五节配电室紧急联络制度1员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的及时上报运行领班2专业主管根据情况调动其它员工进行处理。运行领班无法处理的及时上报工程经理。3工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障，恢复系统和设备的正常运行。当由于故障造成事故时，组织力量抢修和抢险，力争将损失降到最小程度，最大限度地保护客户和租户利益。4工程部应对事件的发生原因进行调查，并准确无误的做好各项记录5各专业领班，各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。事件得以解决后，应及时向管理处报告整个事件的调查和处理情况。6遇到紧急停水、停电、停气等情况时，除按照上述方式处理外，还应及时同有关供水、供电、供气等部门联系电话供电局95598上级变电站高压电缆代维处高新区供电局调度室7本部门联系电话工程部经理主管领班值班员第六节直燃机房冷站值班制度1值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。2值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保空调系统的正常运行。3值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。对新到的或临时工作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。4值班人员要遵守上级，服从上级分配，并完成好交给的工作任务。5值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成事故。6值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服，着装整齐。7值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作，使设备在正常工作下运行。8值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。9值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好运行记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报当值运行组长，通知维修人员处理，并做好巡检日志的记录。第七节直燃机房、冷水机组安全运行规程1严禁超越安全“设定值”调节安全装置。2严禁先开“冷却水泵”，后开“冷温水泵”。3严禁先停“冷温水泵”，后停“冷却水泵”。4严禁在冷温水靶式流量控制器有异常时开机。5严禁在保护功能异常时开机。6严禁安全阀动作值设定高于12MPA。7燃气机房严禁在“燃气泄露检测器”及联动装置有疑问或通风不良时开“燃气阀”。8严禁非机房人员接触安全装置。9严禁机组在明显受到管路系统振动时开机。10当机组主开关位于“OFF”有较长时间应于开机前24小时合上主开关11对压缩机润滑油进行预热，预热时间视季节和环境温度不同可不同，但最低不得少于12小时。12室外温度低于0C时，停冷水后，冷水循环泵应连续运转，以防止冷水结冰冻坏机组、闸门和管道。第八节空调机房门禁制度1非值班人员未经允许不得进入空调机房。2值班人员不得在空调机房会客。3外单位无关人员一律不准进入空调机房。4值班人员谢绝一切未经管理处允许的参观活动。5值班人员如遇有特殊情况，应及时通知办公室领导。6值班人员要对领导批准进入空调机房的外来人员要认真做好登记。第九节直燃机房安全防火制度1闲杂人员不得进入直燃机房。2空调机房严禁吸烟。3机房内不得堆放易燃、易爆、有毒物品。4定期维护空调机房的电气设备，防止因电气短路引起的火灾。5空调机房需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定，办理相关手续，清理动火现场周围的可燃物，备妥消防器材及各种措施到位后方可施工。6空调机房应配备一定数量的灭火器具，任何人未经允许不得擅自移动。7定期由主管人员检查灭火器具的有效期，必要时予以更换。8工作人员在维护，维修设备时，需严格遵守相关设备的操作规程，严禁违章操作。第十节水泵房值班制度1值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。2值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保空调系统、给排水系统及供配电系统的正常运行。3值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。对新到的或临时工作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。4值班人员要遵守上级，服从上级分配，并完成好交给的工作任务。5值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成停电、停热、停水事故。6值班人员在值班期间要求穿公司统一配备的工作服，着装整齐。7值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作，使设备在正常工作下运行。8值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。9值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好巡检日志的记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报当值运行组长，通知维修人员处理，并做好巡检日志的记录第十一节水泵房安全操作规程1当值员工必须熟悉本规程和运行管理规程，严禁盲目操作。2作业人员必须熟悉各配电柜与各水泵之间的联络操作程序和操作方法，并确认无误后，方可操作。3消防泵、生活泵、喷淋泵、排污泵、加压泵在一般正常情况下，选择控制开关放在自动位置，所有操作标志简单、明确、清楚。4在调试、维修有关设备时，必须在工程部有关领导的批示下有人监护才能进行，严禁盲目操作和擅自投试。5泵房全部设备的启动和停止应在控制屏上进行，严禁违章操作，并必须完成下列工作6启动前需将控制功能选择开关放在停机位置。7将所需操作设备的主屏电源开关合上。8把控制电源打开。9完成上述工作后在控制屏上将选择启动运动方式。10停机时应与之相反。11要求当值员工必须全部掌握泵房各管道的走向，阀门的作用和整个系统的联络运行和日常保养、维护工作。第十二节水泵房门禁制度1非值班人员未经允许不得进入水泵房。2值班人员不得在水泵房会客。3外单位无关人员一律不准进入水泵房。4值班人员谢绝一切未经允许的参观活动。5值班人员如遇有特殊情况，应及时通知办公室领导。6值班人员要对领导批准进入水泵房的外来人员要认真做好登记。第十三节水泵房紧急联络制度1员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的及时上报专业主管。2专业主管根据情况调动其它员工进行处理。主管无法处理的及时上报工程经理。3工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障，恢复系统和设备的正常运行。当由于故障造成事故时，组织力量抢修和抢险，力争将损失降到最小程度，最大限度地保护开发商和租户利益。4工程部应对事件的发生原因进行调查，并准确无误的做好各项记录5各专业主管，各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。事件得以解决后，应及时向公司报告整个事件的调查和处理情况。6遇到紧急停水、停电、停气等情况时，除按照上述方式处理外，还应及时同有关供水、供电、供气等部门联系7联系电话自来水公司市政维修中心8本部门联系电话工程部经理主管领班值班员第十四节电梯机房巡检制度1每日800开始对公司内部电梯逐台检查，检查内容A电梯运行情况有无异常现象。B轿厢内按钮是否灵活，可靠。C轿厢内照明、风扇是否正常。D拽引机，有无异常声音，电机是否过热。E检查油位、油质和油温。2发现问题应通知维修人员进行处理，在处理前应挂电梯停用标志。3电梯管理人员每月应不少于四次定期维修调整、加油。4检查分包方和司梯工的运行记录是否填写属实。5检查分包方是否严格执行电梯保养标准及电梯保养记录，如不符合时，应通知电梯专职管理人员的上级部门进行处理。6专职巡检人员要做好电梯巡检记录。第十五节电梯安全工作规定1电梯必须经技术监督局检查验合格，取得安全许可证后，方可投入使用。电梯操作、维护人员须经专业培训，持证上岗。2每日工作前，应检查开、关门是否正常，轿厢内照明是否正常。3先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行状态是否良好。4检查内外电路是否失效及厅外呼叫的信号或指令的执行是否正确。5轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。6不可用身体或脚操作，更不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。7当电梯在运行时，禁止擦拭、润滑或维修机件检修时例外，但要做好安全措施。8运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取响应的保护措施。9严禁用检修速度作为正常使用，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启闭轿门作为电梯的启动或停止。10轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运K物体。11电梯因某种原因失去控制或发生超重无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾驶员和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，可借助各项安全装置的自动作用，将轿厢予以停止。12当电梯运行中出现故障，维修人员需10分钟内到达现场。13如果电梯在行驶时突然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修人员到场处理故障，禁止人为强行开启电梯门，跳离逃生。14电梯发生故障，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动时，需设标记，并及时上报有关部门，听候处理，随后采取有效的防护，维保措施，及时维修，力量不足可聘请劳动部门安全认可的单位进行维修工作。15每月定期全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外呼钮、轿厢门开关键、楼层选择键等是否正确灵敏，安全门挡，对讲电话、警钟、救生窗、紧急照明灯、超载报警器等保护装置是否有效，启动、运行、停落是否平稳，门的开关动作以及轿厢运行中有无声响，各电器设备有无损坏，井道有无被严重水浸，如果操作员遇到升降机有异常情况，应尽快通知电梯维保单位检修。第十六节电梯机房安全防火制度1闲杂人员不得进入机房。2机房内不得堆放易燃、易爆、有毒物品。3定期维护电梯机房的电气设备，防止因电气短路引起的火灾。4电梯机房需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定，办理相关手续，清理动火现场周围的可燃物，备妥消防器材及各种措施到位后方可施工。5电梯机房应配备一定数量的灭火器具，任何人未经允许不得擅自移作他处使用。6定期由主管人员检查灭火器具的有效期，必要时予以更换。7工作人员在维护，维修设备时，需严格遵守相关设备的操作规程，严禁违章操作。第十七节水箱间安全卫生制度1二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，应当经县级以上卫生监督检验机构水质检验合格。2遵守卫生管理制度，负责饮用水卫生管理、水质检验和检验结果定期上报；3从事直接供水人员应当经饮用水卫生业务知识和饮用水卫生法规培训由县级以上卫生行政部门考核合格取得培训合格证后方可上岗。在岗位水人员每年应当复训一次。4新参加工作和临时参加工作的供水人员，取得健康合格证后，方准从事供水工作；供水人员每年进行一次健康体检。5凡患有国家生活饮用水卫生监督管理办法第十一条第二款所列疾病（包括病原携带者）的，不允许参与生活饮用水有关的工作。第十八节水箱间安全工作规程1定期对其有关人员进行安全教育，树立“安全第一”的思想。2大厦水池、水箱间应严格执行门禁制度，水池、水箱盖板随时上锁，禁止陌生人、闲杂人员进入。3禁止擅自关闭紫外线消毒器。4水箱间内地漏应通畅。5水箱间内不得堆放易燃易爆物品及杂物，保持清洁干燥。非操作人员未经允许不得入内。6控制柜的电气操作应符合安全规程，需有人员进行监护，在室内显要位置安放灭火器材，并由专人负责保养及维护。7对水箱间内的各种设备设施应定期进行检修维护。每日定时巡视并认真填写操作记录。检查电机、水泵运转是否正常，有无不正常发热、异常声响现象。压力表、安全阀是否完好并定期进行检验。8对水箱间内机器设备的操作应符合其操作规程，各阀门有永久性标示牌，防止误操作。9发现故障应及时进行处理，并立即报告上级主管，将损失限制在最小程度内。第十九节机房“动火施工”制度在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告管理中心，领取动火证后，方可作业。在“动火”作业时，保安部应派人至现场，且配备有防火器材。电、气焊工必须持证操作。烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。焊割的地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。第二十节机房钥匙管理制度1凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交管理处保管。2凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。3不允许私配机房钥匙。4无关人员不得借用机房钥匙。5机房钥匙一旦遗失必须立即申报。6无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。7饮用水水库、水箱的钥匙专人管理，不随便领用。第二十一节备品备件采购制度1、保存所有设备的维护、操作、使用说明书。2、根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合大厦所配备的设备的数量，提出至少应保证13年所需的备品备件清单。2、国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。3、国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压，提出合理的最低限额。4、同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。5、考虑到进口配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存。第二十二节维修材料及工具领用制度1维修部门可按批准的计划领用物品，首先填写规定的领料单，由工程经理签字批准后，到管理处仓库领用。计划外需领用物品，除以上程序外还要主管经理批后方可领用。2各部门领用的物品，必须建立领用物品使用登记簿，注明每件物品具体用途、数量、领用人及使用人。3有回收价值的备件应以旧换新。4建立个人工具使用单或台帐，每年定期核查个人工具使用状况。5个人工具的报损或更换，应书写申请原因，经领班、经理确认后，方可领用。6工程剩余材料应及时退库。7各专业公用工具由各主管分管，具体领用或更换也应申请原因，经批准后，方可领用。8未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于大楼以外。9凡出大楼的材料及工具均应有工程经理签署的出门证，并交保安检验。第二十三节值班交接班制度一值班人员应该按安排的值班表进行倒班。第一节1交接班工作，应认真地进行设备检查和了解运行方式，做到“交第二节的清”、“接的明”，防止交接不清出现漏洞，确保安全运行。2交班21交接班时若遇到设备系统故障，接班人员在得到交班人的同意后协助处理，操作完毕或告一段落后，再进行交接班。22交班人员未办完交班手续，不得擅自离开工作岗位。23交班人员应主动向接班人员详细地介绍设备运行状况、系统运行方式和发生的异常和缺陷。24交班人员在交班前应做好责任区的卫生。25交班人员在交班前将公用工具、消防器材清点备齐。26交班人员在交班前做好运行方式及设备发生缺陷的完整记录，为接班人创造良好的条件。3接班31交接班制度是保证设备连续安全运行的重要条件之一，交班人和接班人双方必须主动配合、严肃、认真共同负责把交接班工作做好。32接班人员在接班前10分钟到达工作现场，对本岗专责范围内的设备、系统进行认真的检查，向交班人员了解设备运行方式，设备检修和缺陷情况，并检查工具和消防设施是否齐全齐备。33接班人员检查发现设备缺陷和运行异常情况，应向交班人员提出协商解决，影响交班时汇报上级解决。34接班人员经检查和了解认为一切正常后，应按正点办理交接签字手续。35接班人员在接班前四小时不得饮酒。36精神状态不佳时不能接班第三章大厦室内装修管理第一节装修管理的若干规定规则一装修时间周一至周五晚700至次日早700，周六、日可全天施工。二特殊工程为保障大厦的安全，请勿擅自更改室内风机盘管、消防烟感、煤气管线、水喷淋头的位置。如需改动，须由物业管理处委托具有相应资质的施工单位进行，费用由业主/租户承担。二消防与安全1电气设备的安装必须符合国家有关电气安装规范。2装修施工单位在施工期间应对单元内的安全负责。在施工前，必须按消防规定配置足够的灭火器（1只4公斤装灭火器/50平方米）。3施工需要动火或电焊，必须事先到物业管理处办理“动火证”，并提供相关操作证件。三结构及公共系统1所有外墙包括公共走廊、电梯厅等外墙不得安装广告招牌、护栏、花架及其他装置，室内装饰不能凸出公共走廊。2禁止在外墙玻璃上钻孔或粘贴任何设施。隔墙不得固定在外墙玻璃上。所有装置不得与外墙玻璃、结构件等相接触。3在未得到物业管理处的书面批准下，禁止在楼内地面、柱梁、结构墙以及相邻单元共用的隔墙上钻洞、挖槽、切割、剔凿。所有施工程序，均不得危及大厦安全。4如需连接公共系统，须负责所有从连接点以下设施的保养、维修、拆除和更换。四、材料堆放与运输1装修施工严禁阻挡消防通道、安全门、应急照明、消火栓、机房通道或维修空间。2施工中所有材料、工具及垃圾等必须放置在单元内，不得占用公共部位。3施工期间的材料运输请按照指定通道运输，并需要对运输通道（含电梯）进行必要的防护。五、垃圾清运1装修垃圾必须日产日清，由装修施工单位负责将装修垃圾清运出大厦，如委托物业管理处清运装修垃圾，物业管理处将联系专业清运公司进行清理，清运费按300元/车的标准向委托方收取。2及时清扫遗洒在公共走廊、电梯厅和电梯轿厢内的垃圾，保证大厦公共区域的清洁卫生。3运送垃圾时必须按规定时间使用指定货梯，严禁使用客梯。六、工程质量1装修施工应按照建设部颁发的住宅室内装饰装修管理办法和其它建筑施工规范的要求施工。2业主/租户应对单元装修完工后的情况负责，既使按审批方案施工后空调通风或其他系统的变化，物业管理处亦不承担责任。七、违规处理1如装修施工中有违反物业管理规定的行为，物业管理处将暂停装修施工单位的装修工作，直至改正后方可重新进行施工，因停工造成的工期延误或其他损失由装修施工单位承担。2如装修未按审批图纸施工，物业管理处将通知业主/租户进行整改，直至合格。3装修施工如果对原有设备、设施造成的损坏，由物业管理处负责修理，业主/租户支付费用。因装修工程及其后的使用所造成设备设施的损坏，由业主/租户负责赔偿。第八节、其它业主/租户的装修方案，一经付诸实行，皆视为业主/租户同意接受本装修手册的条款。第二节楼宇室内装饰装修管理办法一施工现场管理1施工单位应严格遵照大厦装修手册实施执行。2物业公司向施工方进行现场建筑结构、机电设施、设备情况交底。提供必要的施工能源、设施和条件，根据租户要求和建筑施工规范进行现场监理。负责施工现场外围的安全保卫工作，负责与施工方相邻施工单位的各项协调工作，对施工方违反规定的情况有权处理和要求支付违约金或赔偿金，组织竣工验收。3施工前，施工单位必须将施工现场的门，窗上用白纸遮挡，必要时还将安装护板，护板安装后要刷乳胶漆并保持整洁。4施工单位需将物业公司安保部签发的施工许可证贴在施工区域的门上处理好与相邻业/租户的关系，如因装修引起的业/租户投诉，应立即停止施工，并及时采取措施改进施工，严禁与业/租户发生纠纷。5爱护电梯设施，不得划伤轿壁或天花板，防止并及时清除施工碴土，防止垃圾卡堵电梯门缝。如有损坏照价赔偿。6施工中要保护好烟感探头、消防用具、电气设施及其它设备，严禁私自拆卸和改动，因施工不当造成消防系统损坏的，由施工方承担所有维修费用。7物料应存放到物业公司指定的专门堆放区，做到分类码放。易燃、易爆及有毒物品应单独存储，并设专人保管。8凡施工中因使用卫生间、水房、电梯（货梯）造成地面、墙面污染的，必须及时清洁干净。9如有客户因施工造成卫生状况不佳，影响客户正常办公而投诉的将从重处理，直至停工。10施工现场使用锯台、刨台产生的刨花和锯末要随时清理，不准过夜。11搬运装饰材料、垃圾，装修公司须按物业公司指定位置、方式和时间堆放并及时清运。搬运材料必须按指定电梯运载，并服从管理人员及保安的安排。禁止将垃圾、装修材料直接倒入垃圾间或放置在公共部位。12做好施工场地的封闭工作，防止灰尘飘入非工作区。离开施工区要注意清扫脚下泥土，保持楼道公共卫生。13施工前，应将房屋所有下水及管道地漏罩住，勿将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒入下水管道或地漏内。14搬运装修材料时，应遵守物业管理人员的指挥，且无损坏电梯轿厢、走廊、墙壁及其他公共场所的设施设备，如有遗散物应及时扫净，以免造成设备失灵或损坏。15装修材料须小心放置，禁止将装修物品、其他物品及废料等放于窗外或门外，以免从高处坠下，危及他人安全。16楼板承重200KG。严禁超负荷堆放施工材料。17楼板吊挂打眼避开楼板内预应力拉筋（楼板上有白色标示）。18石膏板吊顶必须在风机盘管、各种截门及开关旁预留检修口。原则上应预留尺寸为500MM500MM拆改消防喷淋、烟感设施必须按原编号密封妥善保存。19因装修工程所引致大厦结构及设施损坏，包括业主/租户室内共用设备管线及异产毗连房屋的结构设备设施、室内装修，均应由造成损害的装修公司承担责任及做出赔偿。若装修公司拒绝赔偿，则由该装饰公司所装修房屋的业主承担全部责任。二施工现场消防管理1施工现场必须有防火负责人，如防火负责人外出，必须指派其他人员负责现场的防火安全工作。2施工现场严禁吸烟、喝酒、喧哗打闹，不准在非工作区滞留、闲逛。3施工期间，施工单位应随时接受保安人员检查，施工单位必须自备轻便灭火器，来火器要保证灵敏有效（按施工面积每三十平方米配备一具四公斤ABC干粉灭火器）。消防器材须放在明显易取处，每天检查其是否处于有效状态，保证满足消防需要。4移动或改造消防设施必须由消防部门和物业公司共同认可的消防工程公司施工，严禁施工单位随意移动、遮挡和拆卸消防设施，包括消防门、消防喷淋头、消防烟感探头、温感探头、消防喇叭、应急灯、消防排烟装置、消防栓箱、消防标志和防火卷帘门等。5施工中各种装饰材料要分类码放整齐，留出防火通道，可燃垃圾及时装袋，当日必须清理施工现场。6消防水龙只限用灭火，任何人不得将消防水用于冲洗或取为他用；7施工现场必须随时清除易燃物品，并设专人负责施工区域及相关通道的卫生保洁工作。8使用电器必须做到一机一闸，线路绝缘良好施工现场不乱拉电线，不使用任何电加热器具。9在装修自用区内严禁吸烟，尤其在使用易燃易爆物品时应加倍留意烟火，并保证有足够的通风设施；10在使用明火或烧焊时，应向物业公司提出申请，得到批准后到保安部办理动火证，动火时物业公司派人在现场监督。施工单位动火前应负责对施工范围内的烟感和喷淋头做出保护，防止系统出现误报及启动现象。11施工机具及材料堆放在施工现场，不得堵塞遮掩消火栓，消防专用通道和任何公共通道，如在公共区域乱堆乱放其丢失、损坏由施工方负责。12每日施工结束后，施工单位防火负责人应对施工现场进行安全检查，断电、拉闸并关好门窗，在确保无火灾隐患后方可离开现场。13装修使用的易燃材料（如木龙骨、木制灯箱、棉布装饰物等），必须刷防火涂料，否则不准使用。14装修施工使用的壁纸，地毯必须有北京市消防局的检测报告，否则不准施工。15施工结束后，现场内严禁存放任何易燃易爆物品。16使用电动工具要严守操作规程，使用切割机要选择安全地点，防止切割产生火花刮溅引起火灾。使用锯台、刨台产生的刨花和锯末要随时清理。17电器设备的安装与维修必须由专业人员进行，操作人员必须持有劳动局核发的电工操作证。18施工现场使用的临时照明线应架空铺设，电线的选型应使用双护套线或电缆线，使用200W以上的白炽灯，其灯口应采用陶瓷灯口，且照明灯与可燃物距离必须保持05M以上，严禁使用碘钨灯。19施工现场使用的临时配电箱应放置在干燥的房间内，箱体必须是不燃材料制成，箱内各种电线接头要安装牢固，并装有漏电保护器，箱体周围不得存放易燃物，露天施工现场使用的配电箱应有防尘、防雨保护。20施工现场严禁乱拉临时电源线，却因施工需要安装的临时线应选用电缆线或双护套线，用后立即拆除，严禁使用麻花线。21施工现场使用的电源接线板要符合国家的安全标准，接线板不准串联使用，插销与插座相匹配，接线板周围不得有易燃物，严禁将无插销的裸线直接插入座内。22施工现场严禁使用任何电加热等大功率电器设备，禁止超负荷用电，因施工需要而使用的必须经物业公司安保部批准和工程部门核准后方可使用。三施工人员管理1施工人员入场前需到物业公司办理出入证手续。出入大厦和在施工现场须随身佩戴，不得转借、涂改，自觉接受管理人员的检查；2施工人员应注意文明礼貌，使用文明用语，服从物业公司监督人员管理，严禁施工期间会客及进行与施工无关的活动。3施工人员进出施工现场一律走货梯、楼梯或指定通道，禁止到非施工区活动。4施工人员必须使用指定卫生间，注意卫生间的清洁，不得使用非指定卫生间。5施工区域内不得大声喧哗，保持肃静。6不准在楼层卫生间内洗浴、洗衣服等。7每日施工完毕，均要断电、拉闸并关好门窗，在确保无火灾隐患后方可离开现场。8不得出入与施工无关的楼层。9严格按照大厦指定的时间施工，不在工地留宿，如有特殊情况，需经物业安保部同意并登记备案。10若施工区域为公共场所或在客户视线范围内，施工人员休息时不得随意倒睡。11施工区内不得有喝酒、赌博、打斗之行为。12服装整齐，禁穿奇装异服、赤膊和穿拖鞋，严禁穿破坏地面、地毯的鞋类。13有坠落物的施工现场，施工人员需戴安全帽方得进入。14施工人员必须严格遵守有关消防法规、规章和规定禁止在大厦内焚烧任何物品，大厦内任何区域均禁止吸烟。15非专业电工人员严禁安装用电设备，工作完毕切断电源，彻底消除火险隐患后方可离开。16装修施工单位在装修工程中应遵守政府有关规定和管理办法。任何违反规定的做法都将由业主/租户负责改正，费用由业主/租户负担。在装修过程中应避免与原有设备相抵触，任何因此需更改的费用都将由业主/租户来负担。17在接到业主/租户提供的图纸、资料五个工作日内，物业管理处将通知是否得到批准，如需要修改，业主/租户须重新提供修改后的图纸及资料。18在未得到物业管理处的书面批准前，不得开始装修工作。19装修施工单位应采取措施对单元门至货梯门之间的公共区域进行成品保护。20装修施工单位应为装修工人投保有关基本保险及公共责任保险。21装修施工单位的装修工人进出大厦应走指定通道，乘指定电梯，使用指定卫生间，不要让装修工人在楼内留宿。22装修管理费8元/平方米收到书面批准后，到物业管理处交付装修管理费。23装修保证金50元/平方米,最低不少于10000元同时需要交付装修保证金，用以支付因装修造成设备设施损坏的修理费用。如果保证金不足以支付所需修理费用，物业管理处有权追收不足金额。当装修工程经物业管理处验收合格，装修保证金在扣除所需的费用后，余额于三个月后无息退还。24装修用电大厦使用预付费电表，请提前到物业管理处购买施工用电。如装修机具功率超过单元内用电功率时，须向物业管理处提出书面申请，在物业管理处的指导下，采取有效临时措施，但费用由业主/租户承担。25物业管理处对所有装修部位将进行不定期检查，特别对消防、安全情况将进行重点检查。第三节装饰工程竣工验收准装修工程完工后，由装修公司提前三天书面通知装修事务部验收。物业管理人员汇同工程部专业技术人员进行验收。单项工程或隐蔽工程可在竣工前单独进行验收。物业公司重点验收项目应包括但不限于以下项目1装修手续是否齐全，是否按装修申请表所列施工图及设计方案进行施工；2是否在装修过程中损坏公共设备，消防设施设备等；3是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所；4增改建项目是否影响异产毗连物业的正常使用；5是否改动了水、电、气表及空调、供暖设备；6卫生间原有的防水层是否完好7室内各种管线包封后是否留有检查口8室内装修是否对楼宇的安全产生影响9装饰公司在装修期间有无违规行为。第四节有关装修管理需要签署的文件室内装修责任协议书兹有用户公司委托公司（以下简称乙方）对其租赁（购买）的大厦（以下简称甲方）号办公室进行装修。为加强对装修工程的管理，确保工程质量和大厦正常工作秩序，甲乙双方同意签定本协议书。一乙方同意交纳本工程项目总金额的管理费，计人民币万元。在此基础上，乙方可以使用大厦的货运电梯、施工用电及楼面其他公用设施。二乙方按工程总金额的（或最少不少于元）数额交付施工押金，计元。装修工程完毕后，若未有违章建筑事项或对大厦物业的中央系统做出损坏，甲方将退还乙方施工押金，否则甲方按规定扣减押金后退还乙方剩余金额。以上款项退还时均不考虑利息。三乙方在装修时必须提供完整的装修图纸，并须符合如下要求必须符合本大厦用电规定，一个回路不超过，电线绝缘须大于_，插座安装必须牢固，插座电源线严禁从平顶上通过，接地线和接零线不能混淆，灯线必须穿管到位。四空调方面，房间内的分隔必须符合原空调设计要求。具体细节应听从甲方专业人员意见。五所用装修材料必须符合消防部门有关高层建筑防火要求。六不得干预大厦的中央系统设备。