南京某园林项目可行性研究报告书

目录项目决策背景与摘要一、内部因素二、外部环境第一部分项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、周边道路及出行方式四、周边3公里社区配套五、周边环境与规划六、市政配套七、规划设计要求第二部分法律风险分析一、土地出让条件二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段三、总体评价第三部分市场分析一、南京房地产市场简述二、玄武、孝陵卫市场概况三、竞争市场分析四、需求市场特征五、产品建议和目标客户定位第四部分规划设计初步分析一、规划设计草案二、规划设计草案分析第五部分工程及销售计划一、一期开工时间确定二、工程及销售计划第六部分成本及投资收益预测一、成本预测二、税务分析三、经济指标分析四、现金流量第七部分竞争对手分析一、已购买标书的发展商二、其它本地发展商第八部分综合分析与建议一、优势与劣势二、结论与建议项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积19万平米，2013年可结算面积约9万平米，结算金额约4亿元，并可为XX房地产公司20132015年提供主要利润来源。3、南京市未来510年内的重点发展方向为河西、江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局，XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。2、项目距老城区新街口5公里，车程只需20分钟左右（考虑堵车因素）。项目距地铁二号线下马坊站只有150米，坐地铁到新街口仅10分钟。项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。3、项目位于紫金山山脚，前有一条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。周围一公里之内还有南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。该项目拆迁改造土地总面积120亩，除实际出让的100亩之外，其余近20亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。第一部分项目概况一、宗地位置中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地，距南京火车站10公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公里和8公里，去年5月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。二、宗地现状1、四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。南京农业大学南京理工大学图11宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三角形。表11宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长（米）316150210宽（米）257100200面积（平米）81212合120亩1500066000合100亩3、宗地标高（1）宗地内部东高西低宗地标高2557米，东高西低，最大高差5米，综合坡度15度。按标高31米以下、3140米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和3140米区域各占四分之一左右。（2）宗地标高东北部显著低于紫金山。西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街1米。东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差2米左右。西北部低于沪宁高速大约4米。4、地块现状地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主，其中，学校和公园占总用地面积的一半以上。中山门宁杭公路图12宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）沪宁高速中山门外大街宗地地面55M4M紫金山山脚宁栖公路紫金山宗地宁栖公路（1）学校主要学校共计9所，如下所示大学南京理工大学、南京农业大学中学南京市第九中学震旦校区小学南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园南京理工大学附属幼儿园、万恒南师附小附属幼儿园、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园（2）居民及住宅居民主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。住宅多为上世纪末修建的小高层居民区，已不能满足现代社会的需要。（3）公园下马坊公园位于宗地的西北方，占地300余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步的好去处。（4）医院地块内有南京市钟山医院、南京市中西医结合医院、南京农业大学医院、南京理工大学医院、二十八所职工医院，就医十分方便。（5）商场宗地旁刚建成一个大型苏果超市，面积约10000平方米，商品种类齐全，价格公道。并新建成了一条商业街。地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。5、拆迁拆迁土地总面积约120亩，房屋总面积1万平米，居民100户，需安置人口361人。拆迁的难度相对较小。三、周边道路及出行方式1、道路对外联系道路主要有中山门外大街、沪宁高速、宁杭公路、胜利村路和龙宫路5条，其中中山门外大街是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的主要通道。通过中山门外大街可联接沪宁高速、中山东路、苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷、最快速的通道。沪宁高速起于中山门，是连接南京与上海最重要的一条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。宁杭公路旧时连接江苏和浙江的一条重要通道，经过拓宽后时速可达110公里/小时，是联通老城区于东部郊区的一条快速通道，也是南京东面出口的一条便捷通道。胜利村路通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。龙宫路路北通美龄宫、海底世界、明孝陵、中山陵等，南接后标营路。表12宗地周边现状与规划道路一览名称级别宽度（M）车道速度（公里/小时）交通流量（辆/日）路面中山门外大街城市主干线30双向6车道8020000沥青沪宁高速高速公路50双向8车道13030000混凝土宁杭公路一级国道37双向6车道11015000混凝土胜利村路城市支路20双向4车道602000沥青龙宫路城市支路10双向2车道601000沥青龙宫路沪宁高速宗地中山门外大街宁杭公路龙宫路胜利村路图13宗地现状道路2、公共交通宗地周边公共交通发达，目前有14条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约100米，平均每条线路1015分钟一班，晚上最后一班2300结束。表13公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔游2灵谷寺小卫街雨花台南门63020005分钟5路柳营小卫街莫愁新寓43023005分钟36路柳营小卫街南京火车站50021255分钟49路新和源装饰城小卫街南京理工大50023055分钟51路太阳城小卫街（东）双桥门（东）50021205分钟55路长白街小卫街悦民路53022205分钟84路南京理工大小卫街雨花台南大门600222010分钟121路锁石生态园小卫街石门坎600221020分钟142路长白街小卫街南湾营630203015分钟163路长江路小卫街南湾营540230015分钟314路悦民路小卫街（东）富丽山庄600200020分钟315路仓波门小卫街白马公园600190020分钟805路五洲装饰城小卫街南湾营223504101535分钟814路南湾营小卫街公交总公司驾校230004552035分钟3、轨道交通地铁2号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅150米。四、周边3公里社区配套项目周边一公里之内就有大学、中学、小学、幼儿园多所，另有钟山医院、南京理工大学医院、南京农业大学医院等，一公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校、医院，因此不用为项目修建的配套设施。项目与市中心以及周边主要配套区新街口、大行宫和月牙湖之间交通发达，车程在510分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。五、周边环境（1）北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好的区域紫金山山呈圆形，东西长7公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔448米，是宁镇丘陵的最高峰。山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度60左右。山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名的山顶公园。整座山就是南京最赋盛名的大型风景区钟山风景区。名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名的中山陵、明孝陵、灵谷寺、美龄宫、海底世界、紫金山索道等。下马坊公园位于宗地西侧，占地300余亩，是明孝陵的一部分，现在修复后免费开放。植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的好去处。（2）空气质量南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北10公里以外，东、南方向均无污染型的厂矿企业。主要污染源来自沪宁高速、中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。（3）噪声影响周边无厂矿、仓库等，主要噪声来自周边道路沪宁高速上午40辆/分钟，下午25辆/分钟，晚上10辆/分钟；客货比53。中山门外大街上午30辆/分钟，下午20辆/分钟，晚上17辆/分钟；客货比21。龙宫路车流量白天45辆/分钟；以客车为主。表14交通流量分析表单位辆/分钟沪宁高速中山门外大街时段分次测试客车货车总计客车货车总计12515401914332271239141428323184115132810001200平均25154016143012072713720216723148223159241451914001600平均1782514620噪声值白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到10DB。55DB以下噪声值的分布区域后退沪宁高速100米，后退中山门外大街50米，后退龙宫路10米。排洪与泥石流影响钟山园林项目前面有一条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排洪沟，就可解决雨季洪涝问题。紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。六、市政配套1、宗地内部现状宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东北向西南通过明沟排放到西南侧，至今没有发生过洪涝。电力线通过电线杆接入。自来水、电话、有线电视、煤气由中山门外大街接入。2、周边道路市政管线中山门外大街规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线，管线设施十分齐全。综合分析，污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪；电力、给水、雨水可从中山门外大街接入或排出。电信、煤气也可从中山门外大街接入。龙宫路中山门外大街图14周边市政管线分布图图例电力给水电信雨水路灯污水煤气七、规划设计要求根据规划设计要点，宗地总建筑面积19万平米，综合容积率为05，建筑类型为单户型双层别墅和多层住宅。表15主要规划设计要求指标规划要求规划用途一、二类居住用地（可建别墅、多层住宅）建筑形态比例多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的1/3。别墅用地的面积不得超过总用地面积的1/2。容积率（）别墅03、多层住宅（含公建配套）10规划布局多层住宅应放在用地的东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。建筑限高多层住宅的层数不得超过五层别墅为双层别墅建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于113其它高压线可以移位建设要求1、地块周边绿化带和绿化带内6米宽的道路，由开发企业自行建设。表16根据规划设计要点计算的面积指标用地面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）多层6106别墅10033合计19059第二部分法律风险分析一、土地出让条件1、出让方式及程序（1）出让方式竞买人资格1、境内外的公司、企业和其它组织。2、独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。底价15亿元。加价幅度200万元的整数倍。竞买保证金2000万元，竞买截止之日后三日内退回（不计利息）。报价方式现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种人民币。成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益；不含其它税费。竞得人的确定“价高者得”原则，报价低于底价为废标。项目公司的成立竞得人所持股份大于50的前提下，可就该地块开发成立项目公司。无效报价1、报价低于底价；2、报价不高于前一轮报价；3、未按加价幅度报价；4、报价书未盖单位公章；5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；7、一份报价书中有两个或两个以上报价；8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；10、其它按规定应属无效的。（2）出让程序报名工作日20011年11月29日至2011年12月23日办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。答疑书面答疑。竞买者必须于2011年12月18日下午500之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于2011年12月23日下午200500到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自2011年12月19日起不在接受任何形式的质疑。报价方式必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。时间工作日2011年11月29日上午830至2011年12月26日下午230，2011年12月26日下午230之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延5分钟，5分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。竞买结果的确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。签约竞得者必须于2011年12月28日与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。图21竞买流程及主要时间节点2、合同要点（1）交地标准拆成自然平整，外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。（2）交地时间第一期（西半部）2012年5月25日第二期（东半部）2012年7月5日（3）付款条件出让合同签定当日内（2011年12月28日），付成交价款的15；2012年1月10日之前，付成交价款的15；2012年2月5日之前，付成交价款的15；2012年3月12日之前，付成交价款的10；2012年4月8日之前，付成交价款的10；2012年5月4日之前，付成交价款的15；2012年6月9日之前，付成交价款的10；2012年7月18日之前，付成交价款的10。购买标书11月29日起报名11月29日12月23日（工作日），以资金到帐为准；由于转帐需2天时间，因此，转帐支票支付最迟在12月20日，如12月23日支付，必须用本票。签订土地出让合同，支付成交价款的1512月28日签订成交确认书成交当日（12月26日）报价11月29日上午830至12月26日下午230（工作日），之后进入现场竞价程序。答疑书面答疑；2011年12月18日下午500之前提交；审查具备竞买资格的报名者于2011年12月23日下午200500领取书面答复。（4）土地出让年限居住份额用地70年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。（5）开工时间2012年9月30日之前。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。（6）违约责任付款如受让人不能按时支付成交价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的3向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。交地如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的3向受让人给付违约金；延期交付超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。开工超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权成交价款20以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段1、主要风险及控制手段从XX都市园林项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。另外，XX公司没有在孝陵卫操作项目的经验，对孝陵卫政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。（1）主要政策性风险分析1拆迁政府负责拆迁及土地平整，但根据XX都市园林项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。2地下设施XX都市园林的涵管问题当初未在用地条件中明确，以至影响了规划设计。该项目用地面积大，地形复杂，地下是否存在古墓、文物、冲沟、暗河、军事设施等目前未知。3规划控制要求根据规划要点，政府对各建筑形态的用地比例和容积率都作了具体规定，但从规划部门了解，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带来的风险。4市政配套龙宫路下面的规划市政管线的管径、容量和建设时间、宗地污水的排放方式和方向没有明确，将可能增加开发成本和风险。（2）控制手段针对上述问题，XX公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地出让合同的附件。三、总体评价根据XX都市园林项目的实际操作经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备法律上的可行性。第三部分市场分析一、南京房地产市场简述南京总体概况（2009年数据）市区面积473074平方公里，人口54597万人，人口密度1154人/平方公里。主城面积313平方公里，人口329万人，人口密度10511人/平方公里。老城区面积73平方公里，人口216万人，人口密度298589人/平方公里。国内生产总值2721亿元人均国内生产总值5000美元产业结构“二、三、一”三大支柱产业石化、汽车和电子实际利用外资116亿美元社会消费品零售总额947亿元全社会固定资产投资额1142亿元城镇居民人均可支配收入2147元人均储蓄存款余额22002元房地产开发（2009年数据）投资房地产273亿元、住宅183亿元施工面积商品房2379万平米、住宅1782万平米竣工面积商品房1178万平米、住宅604万平米批准上市面积住宅647万平米销售面积商品房907万平米、住宅537万平米销售额商品房401亿元、住宅248亿元空置面积商品房83万平米、住宅55万平米销售均价商品房1077元/平米、住宅9739元/平米个人购房比例989按揭贷款174亿元（一）市场成长状况1、投资增长加速2008年以来，南京房地产开发投资一直呈加速增长之势，今年上半年增幅继续加大，共完成投资122亿元，在全国大中城市中排第五位，增长率101，排第十一位。其中与去年相比，土地开发、商品房开发和住宅开发投资增长率均大幅提高，分别达到273、384和194，超过房地产开发投资增长率107、218和28个百分点。土地开发投资增长率小于商品房开发增长率111个百分点，主要原因在于近几年的大量开发使市场存量土地消耗过多，而国家限制政策出来后，市场不够活跃。住宅开发投资增长率只相当于商品房开发的一半，主要原因在于上半年商业、办公用房开发比例显著增加。97879934111492831151171665051015200204060801001202008年2009年2010年2011年上半年亿元南京市房地产开发投资变化房地产开发投资增长率99341114928189611528457073752836566165591532820204060801001202009年2010年2011年上半年亿元南京市房地产开发投资指标变化房地产开发土地开发商品房住宅2、需求增长大于供给、空置面积持续下降（1）综述需求增长大于供给0810年，商品房竣工面积与销售面积的差距由163万平米减小到98万平米，住宅竣工面积与销售面积的差距由128万平米减小到41万平米。今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率（329和232）分别低于新开工面积（484和540）155和308个百分点。空置面积持续下降0810年，商品房空置面积平均每年下降4万平米，住宅空置面积平均每年下降8万平米。今年上半年，全市商品房空置面积78万平米，同比下降108。38538340380222254305122919083780501001502002503003504004502008年2009年2010年2011年上半年（万平米）南京市商品房供求关系变化竣工面积销售面积空置面积314298309671862232681027161550501001502002503003502008年2009年2010年2011年上半年（万平米）南京市商品住宅供求关系变化竣工面积销售面积空置面积（2）供应量年波动幅度不超过10，但今年上半年增长较缓施工面积0810年，商品房和住宅施工面积分别保持在1000万平米和700万平米左右，波动幅度不超过10；今上半年大幅增长，分别达到854万平米和658万平米，增长率分别为189和294。住宅增长速度大于商品房2001年住宅增长率高于商品房45个百分点，今年上半年高105个百分点。99297110538546876557446585122851891234113294105051015202530350200400600800100012002008年2009年2010年2011年上半年万平米南京市房地产施工面积变化商品房施工面积住宅施工面积商品房增长率住宅增长率竣工面积0810年，商品房和住宅施工面积分别保持在400万平米和300万平米左右，波动幅度不超过10；今上半年大幅增长，同比增长率分别为124和222。住宅增长速度大于商品房2001年住宅增长率低于商品房13个百分点，今年上半年高98个百分点。3853834038031429830967770651124162533822210505101520250501001502002503003504004502008年2009年2010年2011年上半年万平米南京市房地产竣工面积变化商品房竣工面积住宅竣工面积商品房增长率住宅增长率批准上市面积2009年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在320万平米左右，2010年略有增加，达到324万平米。3203203243183203223243262008年2009年2010年万平米南京市商品房批准上市面积变化（3）需求增长加速销售面积2008年以来，商品房销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积122万平米，增长329。2008年以来，除2001略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积10244万平米，增长232。2010年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断扩大，今年上半年低97个百分点。22225430512218622326810212614820232910820219423220100102030400501001502002503003502008年2009年2010年2011年上半年万平米南京市房地产销售面积变化商品房销售面积住宅销售面积商品房增长率住宅增长率销售额2008年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今年上半年分别实现销售额373亿元和299亿元，分别增长414和327。2008年以来，住宅销售额除2009年高于商品房187个百分点，其余年份均低于商品房，今年上半年低87个百分点。748801106437351664982929913271328414152582773272010010203040500204060801001202008年2009年2010年2011年上半年万平米南京市房地产销售额变化商品房销售额住宅销售额商品房增长率住宅增长率（4）需求增长的主要影响因素1大规模城建与拆迁2008年以来，南京市共拆迁居民4057万户，占同期商品房交易总套数的25左右。今年14月完成居民拆迁12万户，全年居民拆迁量预计为13万户，按每户住宅需求80平米计算，则拆迁扩大住宅需求100万平米，超过2010年全年住宅销售量的三分之一。2居民收入增长2009年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均每年高27个百分点。今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率123，比往年高70，高于同期住宅销售价格增长率（78）45个百分点。70174712304606297790002004006008001000120014002009年2010年2011年上半年南京市人均可支配收入与住宅销售价格增长率比较人均可支配收入住宅销售价格3外来人口带动据市公安局统计，2008年以来，外地人在南京购房落户的共17868户（36485人），占同期商品房交易总套数的10左右。（4）空置量持续加速下降2008年以来，商品房空置面积下降速度不断加快，今年上半年商品房空置面积下降为78万平米，同比下降108，其中，空置一年以上的商品房19万平米，下降176。2009年以来，住宅空置面积持续下降，下降速度快于商品房，2010年下降率高19个百分点。919083787161555914781082714197201510505101520253001020304050607080901002008年2009年2010年2011年上半年万平米南京市房地产空置面积变化商品房空置面积住宅空置面积商品房增长率住宅增长率3、销售价格加速上升20082010年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长107，销售均价高达3486元/平米（房产局数据），据国家统计局统计，2009年南京市房屋销售均价为3572元/平米，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。2008年以来，南京市住宅销售均价持续上升，增长率不断放大，年均增长率55，今年上半年销售均价（含江宁）为2920元/平米（统计局数据），同比增长211元/平米，增长率高达78。336631503486306627802910309329201264107474763788642024681012050010001500200025003000350040002008年2009年2010年2011年上半年万平米南京市房地产销售价格变化商品房销售均价住宅销售均价商品房增长率住宅增长率4、二手房日趋活跃，今年上半年首次超过新房成交量，成为带动商品房市场快速发展的重要因素成交量持续上升，今年上半年首次超过新房2008年以来，二手房成交量成倍增长，今年上半年成交13万套，成交面积104万平米，首次超过新房成交量（102万平米）。价格上涨幅度超过新房2010年，二手房平均成交价格2182元/平米，增长率10，超过同年住宅销售价格增长率（63）；今年上半年，成交价上涨200400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上涨211元/平米。48312924992614167941160204060801001201401601800510152025302008年2009年2010年2011年上半年亿元南京市二手房交易额变化交易额增长率5、经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，但今年建设力度明显加大08年以来，南京市累计供应经济适用房50万平米，年供应量仅占商品住宅销售总量的68左右。今年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大已经确定、并将于明年逐渐上市的共165万平米，包括定向供给河西拆迁居民的68万平米、定向供给仙西拆迁居民的75万平米、面向全市的景家村小区（二、三期）22万平米。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。148151519205101520252008年2009年2010年2011年万平米南京市经济适用房供应量变化6、个人购房比例持续上升，已经接近1002008年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，今年上半年高达989。688660989890020406080100120南京市个人购房比例变化7、住宅金融支撑住宅市场快速发展2008年以来，按揭贷款成倍增长，至2010年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。1124352338430510152025303540455005101520253035402008年2009年2010年亿元南京市商品住宅按揭贷款变化按揭贷款额占销售额的比例8、单个楼盘开发规模逐渐加大今年，南京市楼盘开发规模明显加大，例如，4月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万平方米以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30，20万平方米以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。9、外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高本地发展商不断提高开发水平本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公司，开发水平不断提高。外地发展商积极进入南京市场今年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、浙江广厦、温州商会、浙江名城、常州新城等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂滨江、金地、中海、中房、浙江赞成等。二、玄武市场概况（1）自然概况玄武区位于南京主城东部，为南京市中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地，面积8097平方公里，2010年底常住人口5253万人。（2）历史沿革从公元229年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋、齐、梁、陈等六朝宫阙的所在地，明初紫禁城、太平天国天王府、孙中山临时大总统府、国民党总统府也在玄武区内。境内人文荟萃，古迹众多，风光秀丽，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墙等多处名胜古迹，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。（3）基础设施玄武为南京市的交通枢纽，区域交通便捷公路沪宁高速公路、宁杭公路、宁镇（312国道）公路、绕城公路；南京长途汽车站。2、经济发展（1）经济总量根据区属口径统计，2009年，玄武区实现GDP3406亿元，人均GDP6024元，在南京十一个区中分别排名第5和第9位；玄武区统计数据偏小的主要原因在于市属企业多，未列入区属统计口径，在南京市民心目中，玄武经济、教育发达，是仅次于鼓楼的最好的区之一。10134303156512112061048104810358478497136821442946035402302420153493448834904286177505000100001500020000050100150江宁雨花台栖霞浦口玄武鼓楼白下秦淮建邺大厂下关元亿元南京市各区经济发展指标GDP人均GDP三、竞争市场分析1、项目周边市场分析图31竞争片区分布图（1）光华门地区近3年迅速崛起的高档居住区90年代中后期，月牙湖周边地区开发带动城东片区的形成，长期以来定位于南京的高尚居住区；随着月牙湖周边地区的开发完毕，城东片区的中心向南转移到光华门地区。销售价格在南京各大片区中仅次于中心城区均价14250元/平米，楼盘最高均价16000元/平米。在建项目100万平米，约占全市总量的1/10。今年10月份浙江名城房地产公司以40300万元、楼面地价2126元/平米摘牌南京制药厂地块，净地面积152万平米，建筑面积19万平米；如加上杨庄地区和钟山花园城，未来土地供应量约5000亩。楼盘平均规模510万平米，规模最大的黄埔鑫园占地面积18万平米，建筑面积22万平米。产品形态以小高层和多层为主，容积率多在15以上。主力客源白下、玄武、秦淮为主的市区客源。表31光华门片区主要在售楼盘楼盘名称发展商占地面积万M2建筑面积（万M2）建筑形态均价元/形象进度主诉求点销售状况光华门片区宁南片区河西片区图例10002000元/平米2000元/平米以上香格里拉花园金大地78小高层48802012年10月交付中央文化区高档住宅销售不佳，改推装修房黄埔鑫园三金（金大地）17822多层、小高层小高层43002012年5/8月二期交付“森林海“植物园风情住宅区销售良好东城水岸百市发展10多层、小高层48002012年7月二期交付城东首座大型PARKHOUSE社区尚未开盘大地豪庭二建房产58小高层41002012年8月一期交付健康新城健康居家模式销售良好城开家园城建集团75小高层40002012年7月一期交付智能化家居系统销售良好江南明珠万达2021多层32002012年2/5月一期交付低密度健康休闲社区销售一般表现最好个案黄埔鑫园占地面积18万平米建筑面积22万平米容积率107销售均价多层11000元/平米，小高层12000元/平米；主力产品135平米三房、主力总价60万建筑形态多层、小高层形象进度二期主体施工开售日期2010/6/28一期开盘销售状况一期392套多层，两年售完发展商南京三金房地产开发公司（南京钢铁集团、南京金大地房产联合投资）设计单位何显毅建筑师楼物业管理金大地物业（2）宁南片区去年开始启动的大型居住区90年代中期开始规划建设，初期以基础设施建设为主，在配套等基本完备的情况下于去年开始启动，由于地理位置优越，环境优美，加上知名发展商新加坡仁恒地产的带动，迅速引起市场关注。价格高于南京平均水平均价9000元/平米，楼盘（别墅）最高均价20000元/平米以上。在建项目6个，总建筑面积140万平米，已售面积不到20万平米。楼盘规模远高于南京平均水平建筑面积普遍在18万平米以上，正在开发的5个楼盘中，3个在30万平米以上，其中最大的秀林苑占地面积50万平米。产品形态以小高层和多层为主。主力客源宁南新区的自有客源家境殷实的拆迁户/改善居住条件；周边效益好的大型企业（如中兴通讯）的职工；主城区购买力强的二次置业家庭；中途分流的江宁客源。表32宁南片区主要在售楼盘楼盘名称发展商占地面积万M2建筑面积（万M2）建筑形态均价元/入伙期主诉求点销售状况翠竹园仁恒地产24335小高层39002012年10月一期交付纯小高层现代精英社区销售状况一般一期售出近30玉兰山庄仁恒地产1778别墅、公寓80002011年11月开盘水岸山林别墅园尚未销售秀林苑宇城房产江东房产50多层、小高层2012年4月开盘大型原生态山林住宅尚未销售康盛花园康益房产1218多层、小高层多层35002012年3月三期交付现代生态居住区基本售完表现最好个案翠竹园占地面积24万平米总建筑面积335万平米容积率140销售均价9800元/平米主力户型120130平米三房主力总价4555万元建筑形态小高层形象进度一期施工中，2012年10月交付开售日期2011年9月18日一期开盘销售情况销售一般化，通过9个月的积累，开盘后即售出近200套，销售率30发展商仁恒投资（南京）有限公司设计单位新加坡杰盟建筑事务所私人有限公司物业管理南京仁恒物业管理公司（3）河西片区启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域90年代初期开始开发，以省市政府机关、事业单位工作人员和高校教师公寓为主；90年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地10平方公里，居住人口35万人，形成规模较为集中的5个片区龙江片区、中保片区、凤凰东、西街片区、莫愁湖片区和兴隆片区，成为南京住宅开发三大片区之一；2001年底，十运会主会场奥体中心选址河西，同时市政府决定建设河西新城区，河西因此成为南京城市建设和住宅开发的焦点区域。中高端市场定位均价11000元/平米，楼盘最高均价14000元/平米；受河西新城区建设的推动，今年上半年上涨300500元/平米。开发用地多，目前供应量在主城地区仅次于城东拟建在建楼盘供应量190万平米，根据规划，中部和南部新城区有135平方公里的居住用地可供开发，是主城范围内规模最大的可开发用地。年消化量占全市的三分之一左右，约80100万平米/年。客户特征中高收入阶层；河西各建材市场的私企业主；鼓楼、建邺区为主的市区客源；省市政府机关、事业单位工作人员、高校教师、企业白领、私营企业主；南京周边地区客源。建筑形态以多层、小高层、高层为主，其中，多层占70左右。楼盘品质位居南京各开发片区前列。知名发展商多，如万科、栖霞建设、银城、苏宁、城建集团、香港金马、雨润地华（河西地产）等。表33河西片区主要在售楼盘楼盘名称发展商占地面积万M2建筑面积（万M2）建筑形态均价形象进度主诉求点销售状况云锦美地栖霞建设1825多层、小高层38002003年5月一期交付风景内环线大型主题园林式社区一期基本售磬长阳花园仁裕达912多层、小高层33002003年10月一期交付南京首家“无质量通病小区”试点单位销售良好清江西苑下关城市开发集团6414多层、小高层39002003年10月二期交付销售良好表现最好个案云锦美地占地面积18万平米总建筑面积25万平米容积率139销售均价11000元/平米建筑形态多层40幢、小高层11幢形象进度一期施工中，2012年5月交付开售日期2010年5月一期开盘，2010年10月二期开盘销售情况一期、二期开盘均出现排队抢购，开盘当天销售率均在80左右。发展商栖霞建设设计单位南京栖霞建设集团物业管理栖霞物业营销代理栖霞建设营销公司总结从全市住宅市场片区划分来看，本项目位于均价12000元/平米的城东片区、均价16000元/平米的光华门片区的交接地带。从全市范围来看，1000013000元/平米的供应量最大，主要集中在河西、宁南地区，而1400016000元/平米价位区间的竞争主要来自于宁南和光华门片区。四、需求市场特征1、区域选择与去年相比，今年南京居民购房区域选择呈现出明显的西移趋势，而城中片区大幅下挫、江宁大幅上升，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，城中片区由于价格过高购买力难以支撑，江宁与城南、城北相比，环境和价格优势明显。城东片区自2006年来一直是南京居民购房的首选区域，今年所占比例略有上升，主要原因在于城东住宅市场已处于成熟期。城北片区自2006年来在南京居民购房区域选择上一直排名最后一位，今年所占比例进一步下降，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，与江宁相比，城北在环境和价格上又处于明显劣势。35519667165133843722621359174660510152025303540城东河西江宁城中城南城北南京居民购房区域选择2009年2010年2、价格承受能力（1）单价80009000元/平米和100015000元/平米是南京居民、意向购买城东和城北住房居民的第一和第二选择，说明南京居民的房价承受能力集中在900015000元/平米。在1200015000元/平米的单价区间，意向购买城东住房居民的承受能力明显高于全市居民平均水平和意向购买城北住房居民，说明意向购买城东住房居民对高端市场的接受能力较高。意向购买城北住房居民在承受能力方面低于全市居民平均水平。1214593237818011044213421122101135492863815001020304050608000以下80001000010000140001400018000180002200022000以上南京居民购房单价承受能力南京城东城北（2）总价南京居民和意向购买城东和城北住房居民的总价承受能力集中在80100万元，但意向购买城北住房居民的总价承受能力相对偏低。100150万元的总价，约1/6的意向购买城东住房居民可以承受，全市平均水平在1/7左右，而意向购买城北住房居民仅占1/10。可承受200万元以上总价的居民仅占3左右。183394251143260215236927117232042334212181052300102030405080万元以下80120万元120160万元160200万元200300万元300万元以上南京居民购房总价承受能力南京城东城北3、产品形态多层住宅是南京居民和意向购买城东和城北住房居民的绝对首选，小高层的接受比例在30左右。619302283912603303235615646286381515020406080多层小高层高层联排别墅独立别墅南京居民购房产品形态选择南京城东城北4、户型80120平米在南京居民和意向购买城东和城北住房居民的户型选择中所占比例接近60。分别有156和18的南京居民和意向购买城东住房居民选择120140平米的户型，但对于140平米户型的选择比例明显减小。南京居民购房户