物业管理考核细则

物业管理考核细则序号标准内容规定分值评分细则基础管理221、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨3管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣04分；着装及标志符合03分；不符合0分2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率3符合3分，基本符合2分，不符合0分3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便4包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐每发现一项不齐全或不完善扣05分4、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈并及时处理，有回访制度和记录6符合6分，没有值班制度扣2分，末设服务电话扣1分，发现一处处理不及时扣05分，没有回访记录每次扣1分5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95以上3符合3分，基本符合2分，不符合0分一6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率100，返修率不高于1，并有回访记录3建立并落实1分，建立但末落实扣04分，末建立扣06分；及时率符合1分，每降低1个百分点扣03分；返修率符合06分，不符合0分问访记录完整04分，记录不完整或无回访记录0分房屋管理与维修养护111、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置铭牌及各类标识牌统一有序1符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣02分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣05分二3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍无纸张乱贴、乱涂、乱画和2符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣02分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣02分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣02分；每发乱悬挂现象现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣02分4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1分，未按规定设置0分；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣01分，有安全隐患每处扣05分5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀1符合1分，每发现一处不符合扣01分6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好2符合2分，如发现一处不符合扣02分7、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损1符合10分，发现一处不符合扣02分8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合10分，发现一处不符合扣05分9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患1符合10分，发现一处不符合扣05分共用设施设备管理34一综合要求5L、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度并严格执行1符合10分，每发现一处不符合扣02分2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求1符合10分，每发现处不符合扣02分3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程1符合10分，不符合0分4、设备良好，运行正常一年内无重大管理责任事故2符合2分，不符合0分二供电系统31、保证正常供电限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户1符合10分，不符合0分2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何1符合10分，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣05分3、备用应急发电机可随时起用1符合10分，不符合0分三弱电系统2三1、按工作标准规定时问排除故障，保1符合10分，发现一次不符合扣05分证各弱电系统正常工作2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定期限保存1符合10分，基本符合05分，不符合0分四消防系统71、消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完好元损，可随时起用2发现一处符合扣02分2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1每发现一人不符合要求扣02分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合10分，责任人不明确每发现一处扣02分4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1无应急方案扣05分，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣01分5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书1符合10分，每发现一处安全隐患扣05分，未签订消防责任书扣05分6、消防，用电有严格的管理规定室内电线、插座安装规范，无安全隐患1符合10分，基本符合05分，不符合0分五电梯系统51、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合10分，不符合0分2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁1每发现一处不符合扣02分3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载客梯严禁载货1符合10分，每发现一处不符合扣02分4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维修1符合10分，不符合0分5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合10分，不符合0分六给排水系统81、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划1符合10分，基本符合05分，不符合0分2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏1每发现一处不符合扣02分3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2符合2分，每发现一项不符合扣05分4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1没有管理措施扣05分，水箱周围每发现一处隐患扣02分5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人1符合10分，基本符合05分，不符合0分6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生1符合10分，每发现一处不符合扣02分7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案1符合10分，基本符合05分，不符合0分七空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1符合10分，基本符合05分，不符合0分2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现维修1符合10分，基本符合05分，不符合0分3、制订中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣10分，有方案但不完善或执行不够的扣05分八供暖供气系统21、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；1符合10分，不符合0分管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣02分共用设施管理41、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合10分，每发现一处不符合扣02分2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻1符合10分，每发现一处不符合扣02分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1符合10分，每发现一处不亮扣02分四4、区域范围内的道路通畅，路面平坦1符合10分，每发现一处不符合扣02分保安及车辆管理91、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2符合20分，无专业保安队伍扣10分，值班及巡逻记录等不规范每处扣02分2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行2符合2分，基本符合1分，不符合0分3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐2符合2分，基本符合05分，不符合0分五4、室内停车场管理严格，出入有登记1符合10分，基本符合05分，不符合0分5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁1符合10分，基本符合05分，不符合0分6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1符合10分，不符合0分环境卫生管理121、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合10分，每发现一处不符合扣02分2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁2未实行责任制的扣05，无专职清洁人员和责任范围的扣03，未实行标准化保洁的扣023、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀2每发现一处垃圾扣01，未达到垃圾日产日清的扣03，未定期进行卫生消毒灭杀扣034、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂1符合10，不符合05、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物3符合30，每发现一处不符合扣027、无宠物、家禽、家畜进入1符合10，不符合0六8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患2符合20，发现一次环保部门下放整改通知扣05，其它每发现一处不符合扣02绿化管理31、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1符合10，基本符合05，不符合02、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1长势不好扣10，其它每发现一处不符合扣02七3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1符合20，每发现一处不符合扣02精神文明建设31、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定1符合10，基本符合05，不符合02、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所1符合10，基本符合05，不符合0八3、区内的公共娱乐场所未发现重大违1符合10，基本符合05，不符合纪违法案件房屋及其设备小修服务标准一、总则一为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。二本标准适用于2007年月日前期物业管理招标。三本标准包括楼、平房土建及设备小修标准、电梯（本次招标不列入）、供水供电天线小修服务标准、锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。四义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理委员会负责解释。二、楼房土建及设备小修标准时限要求急迫性小修项目包括楼房厕浴间排污管道堵塞室内给水系统小修、换管烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。一工程项目内地面、散水小修内容普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。质量标准普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。二工程项目室内墙面及顶棚小修内容内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。质量标准修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。三工程项目检修门窗小修内容钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。质量标准修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。四工程项目烟道、垃圾道等小修内容烟道裂缝、破损、堵塞现象垃圾道堵塞垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。质量标准修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。五工程项目清扫屋面、采光井、雨落管等小修内容每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净雨落管局部残缺、破损应更换。质量标准屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。六工程项目屋面补漏小修内容屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。质量标准屋面局部补漏后应达到不再滴漏。七工程项目外檐装修小修内容外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。质量标准排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。八工程项目阳台、雨罩等结构构件小修内容阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀保护层剥落的，应补抹。质量标准经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。九工程项目室内给水系统小修、局部换管小修内容楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。质量标准经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。十工程项目卫生设备小修内容卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。质量标准修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。十一工程项目排水管道、化粪池，检查井等。小修内容楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。质量标准楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。三、平房土建及设备小修标准时限要求急迫性小修项目包括解除木结构安全隐患排污管道堵塞给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。一工程项目木结构抢修加固小修内容年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。质量标准加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理二工程项目室内地面、散水小修内容地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换砖地面在L平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。质量标准地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密砖地面维修后应平整、牢固。三工程项目室内墙面及项棚小修内容内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补纸顶棚有破洞掉土的，应修补。质量标准修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固纸顶棚修补整齐。四工程项目检修门窗小修内容钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。质量标准修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。五工程项目台明小修内容台明松动。酥散或塌落的应修复。质量标准台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。六工程项目清扫屋面、天沟、雨落管等小修内容每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净雨落管局部残缺、破损的应更换。质量标准屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。七工程项目屋面补漏小修内容屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。质量标准屋面局部补漏后应达到不再滴漏。八工程项目给水系统小修小修内容平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。质量标准经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。五工程项目排水管道、检查井等小修内容平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。质量标准平房院排污管道疏通后，应达到畅通。备注本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准一服务标准电梯服务标准1设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌“。牌上应标明运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。2保证运行时间。（1）主梯二台6002400不间断运行，000600开一台；备用梯平时停运；大货物及占用时间较长的货物搬运用备用电梯运行禁止使用主梯。应急情况时电梯工即时到位。3保证文明服务。司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。4维修保养及时。坚持每周对电梯进行一次保养。5轿厢清洁。轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。高压供水运行服务标准L、有防疫部门核发的“供水卫生许可证“张贴于醒目处。2保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。3水箱水池要加盖加锁，并每半年清洗消毒一次。4保证供水安全，每半年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。5供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。6保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有“安民告示“，并采取临时供水措施。7消防泵每半年试泵一次，保证泵能转、水能上。供电设施服务标准1每半年进行L2次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。2每半进行一次安全检查配合下达年修缮任务。3小修及时按时限要求修复。4监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。5妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。共用电视天线服务标准1保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。2天线前端系统设备完整无丢失损坏，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。3每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。二维修标准电梯1工程项目电梯急修小修内容（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。质量标准回复正常运行。时限要求接到报修后20分钟赶到现场。2工程项目电梯零修1工程项目电源开关、安全开关小修内容熔断器、熔丝各安全开关质量标准接触良好、动作灵活可靠。时限要求接到报修后20分钟赶到现场。2工程项目拽引机时限要求每日巡视小修内容减速箱质量标准油面不高于油位线，油温不高于85，外观清洁无油污。小修内容电动机、发动机组质量标准运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。小修内容制动器质量标准间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。3工程项目控制柜小修内容柜内原件质量标准齐全，动作灵活可靠，显示正常时限要求每日巡视4工程项目选层系统时限要求每日巡视小修内容机械选层器质量标准滑动部位动作准确小修内容电气选层器质量标准动作准确5工程项目层、轿门系统时限要求每日巡视小修内容层、轿门质量标准运行平稳、无撞击、动作可靠小修内容开关门机质量标准运行平稳、无撞击、动作可靠小修内容各层门锁质量标准门锁接触良好、动作可靠小修内容安全触板质量标准灵活可靠（6）工程项目显示系统小修内容轿内及层楼显示呼梯按钮质量标准显示正常无好无损时限要求每日巡视7工程项目井道系统时限要求每日巡视小修内容导轨质量标准润滑正常小修内容绳头组合质量标准无异常小修内容限速器质量标准动作可靠小修内容安全钳质量标准动作可靠8工程项目运行环境小修内容机房、井道轿顶、底坑质量标准干净整洁无油污时限要求每周保养二次供水设备1工程项目生活水泵包括备用泵1小修内容巡视检查质量标准运转正常、无杂音轴承时限要求每日一次2小修内容水泵轴承温度质量标准温度不超过75时限要求每天测试一次3小修内容水泵轴头滴漏质量标准环境温度不高于35时限要求每日一次4小修内容泵体加油质量标准轴头漏水符合要求润滑良好时限要求随时检查5小修内容水泵出水口压力质量标准压力表指示应在正常范围内时限要求每日一次2工程项目消防泵1小修内容巡视检查质量标准灵活转动时限要求每月攀车一次2小修内容试运行质量标准最高端出水压力不小于10M、无漏水、无杂音时限要求每年四月、九月试泵两次3工程项目电机1小修内容巡视检查质量标准运转正常、无杂音时限要求每日一次2小修内容接地保护质量标准牢固可靠时限要求每日一次3小修内容运行环境质量标准散热良好时限要求每日一次4工程项目阀门1小修内容检查质量标准无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声时限要求每日一次2小修内容阀门质量标准无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活时限要求发现问题及时解决3小修内容逆止阀质量标准性能可靠时限要求发现问题及时解决5工程项目管道1小修内容巡视检查质量标准无渗漏、无锈蚀时限要求发现问题及时解决2小修内容保温质量标准保温良好、无破损无脱落时限要求每年九月检查保温6工程项目高、低位水箱1小修内容检查质量标准无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准时限要求每周一次2小修内容水质质量标准无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准时限要求每半年一次3小修内容液位控制器质量标准灵敏可靠，控制线路规范时限要求随时检查，发现问题及时解决7工程项目气压罐1小修内容检查质量标准压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏时限要求发现问题及时解决2小修内容水位计质量标准水面在规定范围内时限要求发现问题及时解决8工程项目空气压缩机小修内容检查质量标准压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气时限要求发现问题及时解决9工程项目控制系统1小修内容配电盘柜质量标准柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好时限要求发现问题及时解决2小修内容液位传感器质量标准控制系统可靠时限要求发现问题及时解决3小修内容消防信号质量标准动作准确，能随时启动时限要求每半年至少与消防泵试运行一次10工程项目运行环境1小修内容泵房、水箱问质量标准干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁时限要求发现问题及时解决2小修内容管道、泵体有少量漆膜脱落质量标准无锈蚀、无脱落时限要求及时补刷供电设施1工程项目配电没施小修内容1配电柜2配电箱3配电盘质量标准元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好时限要求出现故障30分钟到达现场处理2工程项目室内设备小修内容1闸具2电源插座3开关4灯头质量标准正常使用时限要求报修后30分钟到达现场处理3工程项目配电线路小修内容1导线2支持物质量标准绝缘良好完整可靠时限要求出现故障30分钟到达现场处理共用电视天线时限要求报修后2小时到达现场处理1小修内容前端箱质量标准元器件齐全可靠2小修内容户内终端盒质量标准使用正常五、空调和维修标准空调标准1温度低于5时供应冷气。高于30时供应暖气。中央空调运行时间为7001700，休息日除外；特殊情况服从物业管理小组安排。2公布服务公约值班电话、维修地点；用户报修处理及时率100。3因设备故障造成空调次数要少于6次，且每次不得超得4小时。4安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在15以下。二空调设备、锅炉维修标准停炉检修时限要求使用前一个月完成。1工程项目热源部分含热力点小修内容对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。质量标准通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率，节门开关灵活有效。2工程项目管道部分小修内容管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。质量标准检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。3工程项目室内部分小修内容局部糟朽，空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关不灵活及冷、暖气不正常。质量标准检修后做到管线、空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关灵活有效、解决好冷、暖气不正常。运行期间1工程项目空调主机、热源、热交换器及附属设备小修内容对锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。质量标准保证锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备正常运行，节门开关灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。时限要求使用前一个月完成。2工程项目室内设备小修内容送风口及送风设备、调节开关、管线、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。质量标准维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。时限要求对室内出现大跑水接到用户报修后，半小时之内赶到现场处理，滴漏接到报修后2小时内赶到现场处理。3工程项目空调局部不正常小修内容室内送风口及送风设备、调节开关。存在局部不正常现象。质量标准维修后，室内恢复正常。时限要求接到用户报修后4小时之内到现场处理。六、服务规范一服务用语文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。您好请进；请坐；请讲；对不起，请稍等让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。二服务礼仪着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。1服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。2接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。3入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。4服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。三职业纪律遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。1自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是2爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。3坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。4多办实事，为用户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向用户提无理要求。5施工保障安全，不得损坏用户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。房屋修缮范围和标准第一章总则第一条为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准，保持和提高房屋的完好程度和使用功能，根据建设部房屋修缮范围和标准，结合本市房屋状况，特制定义乌市人民政府稠江街道办事处房屋修缮范围和标准（以下简称“标准“）。第二条本标准仅适用于2005年月日本次物业管理招标。第三条物业管理委员会负责对本标准的实施进行监督管理。第二章修缮工程分类第四条按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类。翻修工程需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大履行的工程。大修工程需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工作。中修工程需牵动或拆换少量主体构件，但保持的房的结构和规模的工程。小修工程及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护工程。综合维修工程平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修尽修的工程。第三章房屋修缮范围第五条翻修工程适用范围1、主体结构人事部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋；3、简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋；4、处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。第六条大修工程适用范围1、主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；3、需挑顶修缮的房屋；4、整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋；5、需抗震加固的房屋。第七条中修工程适用范围1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局漏雨的房屋；3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋；4、因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便改善条件的房屋。第八条小修工程适用范围1、修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰；2、修理门窗、换纱、换玻璃；3、水、暖卫、电设备的日常养护；4、疏通下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。第九条综合维修工程适用范围1、一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋；2、需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。第十条翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。第四章房屋修缮标准第十一条主体工程1、主体工程主要指对基础、墙体、柱、梁、楼板、屋面板、屋架、中式木构架等承重结构构件进行修缮的工程。2、基础不均匀沉降已影响上部结构，使墙体倾斜、开裂、变形的，应查清原因有针对性的予以加固、补强或拆砌。3、柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患，损坏变形严重的，应加固补强或更换；结构、节点不合理的，应改做；钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补；混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施；木构件在修缮时应尽可能用砖石砌体和钢筋混凝土构件替代。4、主体工程修缮后应结构合理，构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。第十二条木门窗、钢门窗及木装修工程1、木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽，钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理更换。2、修缮后的钢、木门窗应开关灵活，接缝严实，不松动，框与墙体结合牢固，楼房单元门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整，每年秋季应对门窗检修一次。3、纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损坏的应修复，严重损坏的可更换，原没有的不新装。4、木楼梯、外走访的柱根、柁头、接榫部位糟朽的应予以加固；楼梯基础、扶手、平台栏杆应保证牢固安全；木楼梯损坏严重的，可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒台损坏严重的可拆除。5、顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应以加固。6、板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般损坏的应修复，严重损坏的，可改砌砖墙。第十三条楼、地面工程1、木楼板损坏、松动、残缺的应修复，木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。2、普通木地板的损坏面积占自然间地面面积25以下时可修复，超过25或缺乏木材时可改做水泥地面或块料地面。特殊用户的木楼板、木地板应修复。3、普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做；水磨石或块料楼、地面损坏时，应修复无法修复的可改做相应标准的楼、地面。4、层间厂房、卫生间地面漏水的应修缮或重做防水层。5、砖地面损坏、破碎的应改做水泥地面。6、木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密；水泥楼地面应平整、不起砂、不开裂第十四条屋面工程1、屋面一般漏雨应及时修复；严重漏雨采取修补办法不能解决的或挑修屋面。2、屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、斜沟、雨水斗、落水管等一般损坏的应修复，严重损坏的应翻修或更换。3、楼房原有的雨水斗、落水管缺损的应修补齐全。4、局部变形的加气混凝土板屋面，漏雨严重的应先加固，再做屋面防水层；大部分加气板严重变形且漏雨严重的可换钢筋混凝土板。5、屋面隔热保温层性能不好引起温度裂缝的，在屋面大修时一并解决。6、屋面工程修缮后要求平整、排水坡度满足要求，排水通畅不存水、不漏雨。7、各种屋现、天沟每年应检查一次，清除落叶杂物，疏通雨水口、落水管等。第十五条抹灰工程1、外墙抹灰空鼓、剥落的应及时修复；损坏面积过半可铲除重抹，重抹时可提高标准；沿主要街道、广场的房屋外抹灰损坏的应原样修复，复原有困难的，可用其他材料代替但不得降低用料标准和影响色泽协调。外墙面应每十年清洗一次，以保持市容观瞻。2、清水墙损坏的，应修补嵌缝；墙面风化严重的可以抹灰；外墙勒脚、散水损坏的应修复；原无勒抹灰和散水的可新做。3、内墙抹灰开开明空鼓、剥落的应修复，损坏面积超过该墙面面积50的可以铲除重抹；原无踢脚线的结合重抹可以加做水泥踢脚线；墙裙损坏应修复，墙面长期潮湿影响使用的可做防潮层。4、灰顶棚裂缝应修补；空鼓且有下坠危险的必须铲除重抹；纸顶棚损坏的，应修补。第十六条板缝渗水、漏水应及时治理。第十七条油漆粉饰工程1、木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；木楼、地板油漆脱落的应重做。上述部件应510年油饰一次。2、钢门窗、铁晒衣架、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；不述部件应35年油饰一次。3、油漆粉饰工程修缮后要求油饰层与基层结合牢固，不脱皮、不流坠、不起泡、无皱纹、不漏刷及返锈透底。4、楼梯间、公用走廊的室内墙面每510年应粉刷一次。5、抹灰工程修缮后抹面应平整，不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。第十八条水、电、卫、暖、空调等设备工程1、房屋各项设备应保持完好，保证运行安全和正常使用，电气线路、电梯安全保险装置及锅炉等应定期检查，按照有关安全规程定期保养。2、电气线路的修理，应遵循供电部门的“低压电气装置规程“。房间的电气设施以原设计为准，一般不予改装；电线老化破损、严重裸露，应及时修复或更新；电表容量不足03A/户的平房院落或楼房及逐步增容。3、上、下水及卫生设备损坏的应修理；堵塞或零件残损，应疏通或补齐。4、楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏应及时修复，水箱应按规定定期清洗。5、电梯、供暖、空调系统、煤气系统、公用天线的维修保养按有关规定执行。6、避雷设施应每年进行一次摇测，避雷设施损坏、失效的应修复。7、金属构件、铁门、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈蚀的应修理或更换，无保留价值的可拆除。8、原院墙、院门、院内道路、沟渠、下水道、污水井、院内厕所损坏或堵塞的，应修复或疏通。9、楼房垃圾道、垃圾门损坏要及时修理。垃圾道堵塞应及时疏通。下面是余秋雨经典励志语录，欢迎阅读。不需要的朋友可以编辑删除关于年龄1一个横贯终生的品德基本上都是在青年时代形成的，可惜在那个至关重要的时代，青年人受到的正面的鼓动永远是为成功而搏斗，而一般所谓的成功总是带有排他性、自私性的印记。结果，脸颊上还没有皱纹的他们，却在品德上挖下了一个个看不见的黑洞。2我不赞成太多地歌颂青年，而坚持认为那是一个充满陷阱的年代。陷阱一生都会遇到，但青年时代的陷阱最多、最大、最险。3历史上也有一些深刻的哲人，以歌颂青年来弘扬社会的生命力。但这里显然横亘着一种二律背反越是坚固的对象越需要鼓动青年去对付，但他们恰恰因为年轻，无法与真正的坚持相斡旋。4青年时代的正常状态是什么，我想一切还是从真诚的谦虚开始。青年人应该懂得，在我们出生之前，这个世界已经精精彩彩、复复杂杂地存在过无数年，我们什么也不懂，能够站正脚下的一角建设一点什么，已是万幸。5中年是对青年的延伸，又是对青年的告别。这种告别不仅仅是一系列观念的变异，而是一个终于自立的成熟者对于能够随心所欲处置各种问题的自信。6中年人的当家体验是最后一次精神断奶。你突然感觉到终于摆脱了父母、兄长、老师的某种依赖，而这种依赖在青年时代总是依稀犹在的对于领导和组织，似乎更贴近了，却又显示出自己的独立存在，你成了社会结构网络中不可缺少的一个点因此你在热闹中品尝了有生以来真正的孤立无援，空前的脆弱和空前的强大集于一身。7中年人一旦有了当家体验，就会明白教科书式的人生教条十分可笑。当家管着这么一个大摊子，每个角落每时每刻都在涌现着新问题，除了敏锐而又细致地体察实际情况，实事求是地解开每一个症结，简直没有高谈阔论、把玩概念的余地。这时人生变得很空灵，除了隐隐然几条人生大原则，再也记不得更多的条令。8中年人的坚守，已从观点上升到人格，而人格难以言表，他们变得似乎已经没有顶在脑门上的观点。他们知道，只要坚守着自身的人格原则，很多看似对立的观点都可相容相依，一一点化成合理的存在。于是，在中年人眼前，大批的对峙消解了，早年的对手找不到了，昨天的敌人也没有太多仇恨了，更多的是把老老少少各色人等照顾在自己身边。请不要小看这“照顾”二字，中年人的魅力至少有一半与此相关。9中年人最可怕的是失去方寸。这比青年人和老年人的失态有更大的危害。中年人失去方寸的主要特征是忘记自己的年龄。一会儿要别人像对待青年那样关爱自己，一会儿又要别人像对待老人那样尊敬自己，他永远活在中年之外的两端，偏偏不肯在自己的年龄里落脚。10、某个时期，某个社会，即使所有的青年人和老年人都中魔一般荒唐了，只要中年人不荒唐，事情就坏不到哪里去。最怕的是中年人的荒唐，而中年人最大的荒唐，就是忘记了自己是中年。11、中年太实际、太繁忙，在整体上算不得诗，想来难理解青年时代常常被诗化，但青年时代的诗太多激情而缺少意境，按我的标准，缺少意境就算不得好诗。12、一般情况下，老年岁月总是比较悠闲，总是能够没有功利而重新面对自然，总是漫步在回忆的原野，而这一切，都是诗和文学的特质所在。老年人可能不会写诗或已经不再写诗，但他们却以诗的方式生存着。看街市忙碌，看后辈来去，看庭花凋零，看春草又绿，而思绪则时断时续，时喜时悲，时真时幻。13、老人的年龄也有积极的缓释功能，为中青年的社会减轻负担。不负责任的中青年用不正当的宠溺败坏了老人的年龄，但老人中毕竟还有冷静的智者，默默固守着年岁给予的淡然的尊严。14、只有到了老年，沉重的人生使命已经卸除，生活的甘苦也已了然，万丈红尘已移到远处，宁静下来了的周际环境和逐渐放慢了的生命节奏构成了一种总结性、归纳性的轻微和声，诗的意境出现了。15、中青年的世界再强悍，也经常需要一些苍老的手来救助。平时不容易见到，一旦有事则及时伸出，救助过后又立即消失，神龙见首不见尾。这是一种早已退出社会主体的隐性文化和柔性文化，隐柔中沉积着岁月的硬度，能使后人一时启悟，如与天人对晤。老年的魅力，理应在这样的高位上偶尔显露。不要驱使，不要强求，不要哄抬，只让它们成为人生的写意笔墨，似淡似浓，似有似无。关于人生1我们对这个世界，知道得还实在太少。无数的未知包围着我们，才使人生保留迸发的乐趣。当哪一天，世界上的一切都能明确解释了，这个世界也就变得十分无聊。人生，就会成为一种简单的轨迹，一种沉闷的重复。2人有多种活法，活着的文明等级也不相同，住在五层楼上的人完全不必去批评三层楼的低下，何况你是否在五层楼还缺少科学论证。3人生的道路也就是从出生地出发，越走越远。一出生便是自己，由此开始的人生就是要让自己与种种异己的一切打交道。打交道的结果可能丧失自己，也可能在一个更高的层面上把自己找回。4不管你今后如何重要，总会有一天从热闹中逃亡，孤舟单骑，只想与高山流水对晤。走得远了，也许会遇到一个人，像樵夫，像路人，出现在你与高山流水之间，短短几句话，使你大惊失色，引为终生莫逆。但是，天道容不下如此至善至美，你注定会失去他，同时也就失去了你的大半生命。5人生的过程虽然会受到社会和时代的很大影响，但贯穿首尾的基本线索总离不开自己的个体生命。个体生命的完整性、连贯性会构成一种巨大的力量，使人生的任何一个小点都指点着整体价值。6如果有一天，我们突然发现，投身再大的事业也不如把自己的人生当做一个事业，聆听再好的故事也不如把自己的人生当做一个故事，我们一定会动手动笔，做一点有意思的事情。7杰出之所以杰出，是因为罕见，我们把自己连接于罕见，岂不冒险既然大家都很普通，那么就不要鄙视世俗岁月、庸常岁序。不孤注一掷，不赌咒发誓，不祈求奇迹，不想入非非，只是平缓而负责地一天天走下去，走在记忆和向往的双向路途上，这样，平常中也就出现了滋味，出现了境界。8就人生而言，应平衡于山、水之间。水边给人喜悦，山地给人安慰。水边让我们感知世界无常，山地让我们领悟天地恒昌。水边让我们享受脱离长辈怀抱的远行刺激，山地让我们体验回归祖先居所的悠悠厚味。9第一根白发人人都会遇到，谁也无法讳避，因此这个悲剧似小实大，简直是天网恢恢，疏而不漏，而决斗、毒药和暗杀只是偶发性事件，这种偶发性事件能快速置人于死地，但第一根白发却把生命的起点和终点连成了一条绵长的逻辑线，人生的任何一段都与它相连。10、谁也不要躲避和掩盖一些最质朴、最自然的人生课题如年龄问题。再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈的泪滴却有不同的重量。11、人格尊严的表现不仅仅是强硬。强硬只是人格的外层警卫。到了内层，人格的天地是清风明月，柔枝涟漪，细步款款，浅笑连连。12、黄山谷说过“人胸中久不用古今浇灌，则尘俗生其间，照镜觉面目可憎，对人亦语言无味。”这就是平庸的写照。如此好事，如果等到成年后再来匆匆弥补就有点可惜了，最好在青年时就进入。早一天，就多一份人生的精彩迟一天，就多一天平庸的困扰。13、再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈的泪滴却有不同的重量。14、人生不要光做加法。在人际交往上，经常减肥、排毒，才会轻轻松松地走以后的路。15、几乎每一个改革探索者都遇到过嫉妒的侵扰，更不要说其中的成功者了。人们很容易对高出自己视线的一切存在投去不信任，在别人快速成功的背后寻找投机取巧的秘密。关于文化1真正的文化精英是存在的，而且对国家社会非常重要。但是这些年来，由于伪精英的架势实在是太让人恶心了，结果连真的精英的名声也败坏了。真精英总是着眼于责任，伪精英总是忙着装扮真精英总是努力地与民众沟通，伪精英总是努力地与民众划分，这就是最根本的区别。2凡是文化程度不高的群落，总是会对自己不懂的文化话语心存敬畏，正是这种敬畏心理被一些投机文人利用了。3在文化上，无效必然导致无聊，无聊又必然引来无耻。但是，即使到了这种“三无”的低谷，也不必过于沮丧。因为只有低谷，才能构成对新高峰的向往。4当今天下百业，文化最大。当今天下百行，文化届最小。那么，岂能再让一个日渐干涸的小池塘，担任江河湖海的形象代表5古代绘画中无论是萧瑟的荒江、丛山中的苦旅，还是春光中的飞鸟、危崖上的雏鹰，只要是传世佳品，都会包藏着深厚的人生意识。贝多芬的交响曲，都是人生交响曲。6善良，这是一个最单纯的词汇，又是一个最复杂的词汇。它浅显到人人都能领会，又深奥到无人能够定义。它与人终生相伴，但人们却很少琢磨它、追问它。7社会理性使命已悄悄抽绎，秀丽山水间散落着才子、隐士，埋藏着身前的孤傲和身后的空名。天大的才华和郁愤，最后都化作供后人游玩的景点。8阅读的最大理由是想摆脱平庸，早一天就多一份人生的精彩迟一天就多一天平庸的困扰。9为什么那么多中国民众突然对韩国的电视剧，对超女表现出那么单纯的投入，很重要的原因是，韩国艺术家不知道中国评论家，而超女根本不在乎评论家的存在。10、一切美丽都是和谐的，因此总是浑然天成，典雅含蓄。反之，一切丑陋都是狞厉的，因此总是耀武扬威，嚣张霸道。如果没有审美公德的佑护，美永远战胜不了丑。11、什么季节观什么景，什么时令赏什么花，这才完整和自然。如果故意地大颠大倒，就会把两头的况味都损害了。“暖冬”和“寒春”都不是正常的天象。12、文明的人类总是热衷于考古，就是想把压缩在泥土里的历史扒剔出来，舒展开来，窥探自己先辈的种种真相。那么，考古也就是回乡，也就是探家。探视地面上的家乡往往会有岁月的唏嘘、难言的失落，使无数游子欲往而退探视地底下的家乡就没有那么多心理障碍了，整个儿洋溢着历史的诗情、想像的愉悦。13、我们的历史太长、权谋太深、兵法太多、黑箱太大、内幕太厚、口舌太贪、眼光太杂、预计太险，因此，对一切都“构思过度”。14、中华文化的三大优点一、不喜远征。中国人不会举一国之力去攻打远方之国。二、不喜极端。儒家讲究“中庸之道”，会努力寻找一个中间点，规避极端三、不喜无序。中国一直处于集权统治的状态中