成本管理作业指引书

成本管理作业指引书北京市发展有限公司2010年8月编制1目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。2适用范围适用于公司、下属公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。3术语和定义31目标成本通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。32目标成本版本目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分为四个版本。321第一版，可研阶段目标成本（也称成本估算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间；322第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后；323第三版，年度开发目标成本（也称成本控制指导书），采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期项目规划和单体方案后；324第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订；33动态成本指当前工程项目中即时的成本。34项目建议书和可行性研究阶段的成本控制是投资估算投资估算是指在项目建议书和可行性研究阶段通过编制估算文件测算和确定的工程造价。投资估算是建设项目进行决策、筹集资金和合理控制造价的主要依据。4职责41公司经营开发部411负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；412负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；413负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；414负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成目标成本指导书。5工作流程51工程技术部制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书511在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成本控制建议书审批后，工程技术部根据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。512工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下5121总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的10左右的不同比例确定；5122为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内；5123对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下51231采用总价包干方式如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价；51232采用单价包干方式如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价；5124总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等；513汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议，部门经理审核，总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现；514项目实施过程中，成本控制岗位人员负责对成本情况进行动态监控，及时预警，如有超目标的项目，分析原因，及时报部门经理、公司总经理决策。52工程技术部制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书521施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标范围内；522对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下5221甲供材料（设备）对金额较大，质量要求较高、对项目的素质影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式。如机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。5222甲指乙购材料设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对项目的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定乙购材料。如外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。5223甲方制定范围、乙方采购材料工程中常见，对项目效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；如混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档）、PPR管材、PVU排水管、开关插座等；5224乙定乙购的材料市场上的所有同类材料价格都接近、对项目效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。如钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）；523工程技术部成本控制岗位人员在完成项目主要材料（设备）采购汇总后报部门经理审核，公司总经理审批。53经营开发部汇总目标成本531成本控制岗位人员汇总各项目标成本形成目标成本控制指导书，按公司会签程序报相关部门会签，公司总经理审批目标成本审批表；54目标成本控制指导书分解下发执行541经营开发部成本控制岗位人员将会签完成后的目标成本控制指导书落实到各部门执行；542各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实施按月、周进行反馈财务计核部成本控制岗位人员；543财务计核部成本控制岗位人员对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过财务计核部成本控制岗位人员的审核，是否超出目标成本对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警；55项目成本动态监控551工程技术部控制设计变更，并将预算增加情况反馈公司各部门成本控制岗位人员；552工程技术部严格按照限价要求进行材料及设备采购；553项目部负责对工程变更的控制，并将预算增加的情况反馈工程技术部成本控制岗位人员；554工程技术部成本控制岗位人员对招标、工程变更、现场签证进行成本预算控制；56经营开发部项目成本动态分析561成本控制岗位人员根据各环节的成本反馈信息对照项目目标成本分析提出成本预警或进行目标成本调整，并按月（季）编报综合成本分析报告57经营开发部目标成本调整571对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算（设计变更、现场工程签证），如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本，由成本控制岗位人员审核、会签，总经理审批；572对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。6支持文件无7相关表格记录71项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议72项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议73目标成本控制指导书74目标成本审批表2目标成本控制指导书成本控制指导书期工程技术部经营开发部年月日目的明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；附表（一）产品组合产品组合总占地面积总规划用地面积住宅占地成本敏感综合容积率总车位比（不含TH）住宅可售商业可售总建筑面积其中公建公建用地车库可售其中住宅产品组合建筑面积占地面积产品比例平均面积总户数框架比例容积率占地单位造价TOWNHOUSE多层小高层住宅高层独立车库商业网点地上停车位公建配套用房非人防地下车位半地下车位地下车位人防地下车位综合普通住宅户均附表（二）目标成本目标成本工作序号成本项目本年度目标成本（万元）跨年度目标成本（万元）第一责任部门其他责任部门控制要点一、土地征迁费用及拆迁补偿费14J41土地征用费用经营开发部14J12耕地占用税经营开发部14J13劳动力安置费经营开发部14J21安置动迁用房支出经营开发部14J22拆迁补偿费经营开发部二、前期工程28J1规划费用经营开发部210J1设计费用经营开发部11J4项目可行性研究费用经营开发部11J41水文费用经营开发部11J42地质费用经营开发部11J43勘探费用经营开发部11J44测绘费用经营开发部11J45七通一平支出经营开发部工程项目部三、建筑安装工程费314G14建筑工程费用工程技术部314G5安装工程费用工程技术部314G6支付给承包方费用工程技术部314G7其他建筑安装工程费用工程技术部四、基础设施费416G（J）供水工程支出经营开发部41416G（J）42供电工程支出经营开发部416G（J）11或21供气工程支出经营开发部416G（J）12或22排污程支出经营开发部416G（J）13或23排洪工程支出经营开发部416G（J）14或24通讯工程支出经营开发部416G（J）15或25照明工程支出经营开发部416G（J）16或26环卫工程支出经营开发部416G（J）4绿化费用经营开发部416G（J）5其他设施工程发生的支出经营开发部五、公共配套设施费516G（J）11或21物业管理用房费用经营开发部516G（J）12或22变电站费用经营开发部516G（J）13或23热力站费用经营开发部516G（J）14或24水厂费用经营开发部516G（J）15或25居委会用房费用经营开发部516G（J）16或26派出所用房费用经营开发部六、开发间接费用614X人员工资行政管理部财务计核部62X职工福利费行政管理部财务计核部610X折旧费行政管理部财务计核部67X修理费行政管理部财务计核部611X办公费行政管理部财务计核部69X水电费行政管理部财务计核部615X餐费行政管理部财务计核部65X电话费行政管理部财务计核部61X人事费行政管理部财务计核部63X差旅费行政管理部财务计核部64X1运输费行政管理部财务计核部613X其他行政管理部财务计核部七、销售费用71J媒介广告费经营开发部72J广告设施及发布费经营开发部73J现场包装费经营开发部74J促销活动费经营开发部75J宣传资料及礼品费经营开发部71G接待厅装修、装饰费经营开发部工程技术部76J现场销售器具费经营开发部77J现场销售人工费经营开发部78J卖点增加费经营开发部79J看楼交通费经营开发部72G样板间经营开发部710J销售模型费经营开发部711J展销费经营开发部712J售后服务补贴经营开发部713J其他八、管理费用814X人员工资行政管理部财务计核部82X职工福利费行政管理部财务计核部810X折旧费行政管理部财务计核部87X修理费行政管理部财务计核部811X办公费行政管理部财务计核部89X水电费行政管理部财务计核部815X劳动保护行政管理部财务计核部816X运输费行政管理部财务计核部817X会务费行政管理部财务计核部818X职工餐费行政管理部财务计核部85X电话费81X人事费83X差旅费行政管理部财务计核部813X1其他行政管理部财务计核部附表（三）目标建材成本标准目标建材成本标准材料名称说明规格单位目标价格窗元/平米阳台门元/平米分户门元/樘分户门元/樘防火门元/樘单元门元/樘车库门元/樘网点门元/平米外墙瓷砖元/片外墙涂料元/平米楼梯间踏步砖元/片楼梯间地面砖元/片楼梯间踢脚镶边大理石元/平米小高层电梯前厅装修元/平米无动力排风扇元/个散热器元/100W小高层电梯万元/部道路砖元/块广场砖块庭园灯盏草坪灯盏壁灯盏附表（四）报批报建费用明细报建报批费用明细费用标准费用名称说明费用（元/）收费部门成本目标指标（元/项目总控制目标成本（万元）勘查丈量费规划定位放线费审图费规划设计费规划管理费规划服务费人防工程质检费临时用水招标管理费市场服务费合同见证费招投标服务费排污费固体垃圾排放费垃圾托管费工程质量委托费劳保统筹费施工许可证工本费防疫审查费工程保险费标志牌其它合计3总控、期营销费用成本控制目标项目成本控制要点（）总控、期营销费用经营开发部年月日为提高营销企划水平，有效控制项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。一、适用范围1二、计划控制目标1项目销售费用总额度为万元。综合销售成交均价元/M2，销售率，销售成交合同总额的，另加销售卖场包装、样板间费用万元；销售提成万元。2销售费用实行分年独立总额控制，各年之间不得结转。三、控制方式及要求1销售费用控制责任部门为经营开发部，财务计核部负有监督执行、超支预警的责任；2经营开发部应对项目销售费用作细化总结，报公司管理层、财务计核部，用以指导今后项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；3经营开发部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；4在各年销售费用总额之内，由经营开发部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，公司讨论通过后报财务计核部，进入公司“年度工作及资金收支计划”作为当年销售费用成本控制依据；5经营开发部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告财务计核部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施；6由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由经营开发部负责，单项造价控制由操作部门负责。7对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由财务计核部负责划分，报公司批准后确定；8示范单位家私、装饰用品、生活用品，申请部门应在采购前确定回收方法和回收净值计划，报行政管理部待公司批准后方可实施；9在现楼内装修样板间，经营开发部应事先制定展示时间，装修、销售、价格的计划，沟通工程技术部同意后待公司批准方可实施；10如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变；11如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所结余，则结余部分可结转至下一年使用。四、总控及分解执行目标费用额度单位（万元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合计销售面积（）成交均价（元）成交额营销费用（万）卖场及样板间费用（万）提成佣金（万）合计（万）占总费用比例（）年营销费用总额占总合同金额的，五年总额为万元。每年的销售费用见下表分期第一年第二年第三年第四年第五年合计合同总额（亿）销售费用（万）A）遇下列情况可对总控及分解目标进行调增在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增加超过3以上时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用不作调整。当上一年销售费用超出目标成本15以上时，经营开发部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议；B）遇下列情况须对总控及分解目标进行调减在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时，相应的费用控制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用；当上一年销售费用较目标成本节余超过5以上时，经营开发部须向公司提出调减总控及下一年分解目标的建议；C）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和总经理批准。年分解目标单位万元序号项目促销期强销期后期合计总费用1媒介广告费2广告设施及发布会3现场包装费（现场卖场）现场促销活动费（万/次）4促销活动费（见说明）市内卖场租赁以及巡展费5宣传资料及礼品费6接待厅装修、装饰费7现场销售器具费8现场销售人工费9卖点增加费（次费用记入企划费用）10看楼交通费（主要是电瓶车）（辆，万/辆）11样板间12模型制作费（个）13展销费（包括所有的资料费用）（两次房交会万/次）14售后服务补贴15其他卖场分解目标单位万元序号项目名称单位数量合计1234567合计现楼样板房装修成本目标为均价万元/个样板房，折旧和销售回收不低于万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均万元/个样板房。现楼售楼处装修成本目标为万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均万元/个售楼处。五、考核指标A）销售费用控制情况考核指标成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比；成交销售费用比当期累计销售费用/当期累计成交金额100目标销售费用比当期累计销售费用/当期目标销售费用100销售面积比实际合同销售面积/目标销售销控表面积100B）成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比较，一般应在15左右；C）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在100左右；D）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于9999。六、本成本指导书由经营开发部负责解释。附房地产企业成本核算指导营销推广费用科目划分1）媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费车站广告、路牌广告3）现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费设计、工程、装饰等7）现场销售器具费饮水机、家私等8）现场销售人工费工资、奖金、补贴等9）卖点增加费10）看楼交通费看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）模型制作费13）展销费展位费、布置费、制作费等14）售后服务补贴销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿15）其他4项目论证成本管理作业指引项目论证成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。2适用范围本细则适用于地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。3定义31项目可行性研究阶段成本估算在项目可行性研究阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先估算和确定的过程，是项目可行性研究报告的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4职责41公司经营开发部411负责编制新项目成本估算表。412负责项目可行性研究阶段跟踪执行新项目成本估算表。413负责提供项目初步规划方案或要点分析。5工作流程51项目基础性成本分析511工程技术部经理应提前定期安排相关人员编制公司开发项目所在地区的各类建筑的各种建造成本、经营开发部经理应提前定期安排相关人员编制公司开发项目所在地区的各类建筑的档次及物业水平表供公司领导和相关人员参考。52项目可行性论证成本分析521经营开发部负责跟踪、配合沟通，并编制项目可研阶段成本估算报告。工程技术部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。522进行成本估算的依据包括经营开发部提交的可研阶段项目规划要点分析，内容包括关于项目定位的市场调查报告、土地规划指标及相关土地状况资料，成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告，市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。523经营开发部负责组织各部门成本控制岗位人员按新项目成本估算表格式要求，完成表中造价的估算。5231经营开发部填写编制说明包括“项目概况”、“成本估算的依据”、“估算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如估算时没有考虑哪些费用）5232工程技术部结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。5233按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属经营开发部填写的项目。5234有多方案需要比较的项目，成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。524新项目成本估算表经经营开发部经理审核后提交相关部门相关人员，作为可研分析报告的依据。525公司进入新的城市进行房地产开发，经营开发部、工程技术部的成本控制岗位人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的房地产开发成本水平调查报告，内容应包括5251该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。5252当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。5253当地建造成本的比较包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区各类建筑的各种建造成本、各类建筑的档次及物业水平表526经营开发部职业人员应在调研的楼盘清单中，挑选12个楼盘深入调研，完成竞争楼盘成本水平调研报告。53项目立项阶段531项目可行性研究报告获得公司批准及正式立项后，新项目成本估算表中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。532经营开发部成本控制岗位人员负责把预控目标输入成本信息库。54资料存档新项目成本估算表经审批后，由经营开发部移交各部门成本控制岗执行，行政管理部负责存档保管。6支持文件无7相关记录表格71地区各类建筑的各种建造成本的档次及物业水平表包括地区各类建筑的各种建造成本、地区各类建筑的档次及物业水平表5方案设计成本管理作业指引实施方案设计成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为保证项目发展成本目标的实现，本指引规范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。2范围适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。3术语和定义31实施方案设计阶段包括规划方案（含单体）设计和建筑扩初设计。32初步设计阶段的成本控制是概算造价，概算造价是指在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价。与投资估算造价相比，概算造价的准确性有所提高，但受估算造价的控制。概算造价一般又可分为；建设项目概算总造价、各个单位工程概算综合造价、各单位工程概算造价。33技术设计阶段的成本控制是修正概算造价修正概算造价是指在技术设计阶段，根据技术设计的要求，通过编制修正概算文件预先测算和确定的工程造价。修正概算是对初步设计阶段的概算造价的修正和调整，比概算造价准确，但受概算造价控制。4职责41公司经营开发部411负责项目市场成本调研，编制项目成本调研报告；412负责建立成本模型和数据库；413负责编制方案设计阶段成本测算及编制方案阶段成本分析报告；414负责组织编制扩初设计阶段成本概算及扩初阶段成本分析报告；415负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值；416负责设计阶段成本控制工作的跟进工作；417负责组织编制设计阶段方案成本比较和修正。5工作流程51经营开发部项目开发成本调研511公司项目预立项后，各职业人员须开始收集和调研同类项目市场成本水平，编制项目成本调研报告；512须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。52方案设计阶段成本管理和控制521经营开发部须组织项目规划方案设计的专业小组评审，并对规划方案设计成本提出要求和建议；522规划方案设计完成后，工程技术部依据提供的规划方案设计在一个月内编制其建安成本测算，对前期可研阶段的项目成本估算进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议；523经营开发部须在方案设计完成后一个半月内完成方案设计阶段成本分析报告的编制，对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本控制建议，并报总办、总经理审核。53扩初设计阶段成本管理和控制531工程技术部应对成本控制目标中建安成本目标，在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额设计初步建议；532经营开发部组织召集公司相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经总经理审批后会签，作为扩初阶段的成本限额；533扩初设计完成并提交后一个半月内工程技术部须组织编制项目成本概算，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。项目成本概算经工程技术部经理审核后，按公司会签程序各部门会签审核；534成本概算完成一个月内工程技术部负责审核编制的扩初设计阶段成本分析报告，对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议并报经营开发部经理审定。6表格和记录61设计限额要求62建安成本限额设计成本控制建议书6施工图设计成本作业指引施工图设计成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为保证项目开发成本目标的实现，本指引规范了施工图设计的成本管理和控制方法。2范围项目施工图设计成本管理。3定义31目标成本通过确定成本目标值，用来指导产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。32施工图设计阶段的成本控制是预算造价预算造价是指在施工设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件预先测算和确定的工程造价。它比概算造价或修正概算造价更为详细和准确，但同样要受前一阶段工程造价的控制。4职责41经营开发部负责组织各部门成本控制岗、公司管理层411负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；412负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；413负责审核项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；414负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。42公司工程技术部421负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；422负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；423负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；424负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成目标成本指导书。5工作程序51制定项目施工图限额设计成本控制建议书在施工图设计开始前，工程技术部须对公司审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善；52施工图限额设计成本控制建议书编制要求具体如下521工程技术部根据发展成本目标，结合施工图设计任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点，成本建议按专业具体提出以下几点5211土方及挡土工程该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；5212桩基工程不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；5213结构工程该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；5214建筑、装修工程其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；5215安装工程主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料；5216景观工程景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点；5217分包工程该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化；522限额设计数值及成本建议按格式填写，对其中重点控制点必须加以明示。523经营开发部就须编制的施工图限额设计成本控制初稿，充分征求设计院及工程技术部的意见并进行完善，必要时须召集公司其他相关人员开会确认。524确认后的限额设计数值及成本建议经经营开发部经理审核、报总经理审批后作为设计限额要求，提交工程技术部具体落实。53施工图出图后，工程技术部根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与审批的限额设计数值比较，及时向经营开发部及各部门成本控制岗位人员提出反馈意见。对超出限额设计部分提出预警，并报总经理综合决策。54设计完成后，由工程技术部编制设计成本控制分析总结报告，聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由技术评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。6表格和记录无（附表一）主要材料设备采购方式及成本控制目标建议成本目标序号材料（设备）名称市场价/信息价万元以往工程采购方式建议采购方式（附表二）总包、分包承包方式及成本控制目标建议结算成本目标合同（招标）成本目标设计变更及签证控制目标序号项目名称承包方式（万元）（万元）（万元）主要经济指标备注7项目后期评估作业指引项目后期评估作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的对项目开发全过程的成本管理方法及目标达成情况进行科学评价，为项目开发积累成本管理经验。2适用范围适用于项目工程完成全部开发或分期开发，并已办理竣工验收及结算后对项目成本进行的总结评价。3术语与定义31项目成本后期评估在工程竣工验收及结算后，对项目总体成本情况进行全面的系统性评价，检查目标成本达成情况，总结成本管理的得失和教训，为更好地控制后续项目开发成本打下基础。32项目成本后期评估应包含竣工决算阶段，这个时期的成本控制是决算价。决算价是指工程竣工决算阶段，以实物数量和货币指标为计量单位。综合反应竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。决算价一般是由各部门成本岗根据各部门承担的成本控制责任编制部门的决算，财务计核部汇总，总会计师审核通过后，报董事会批准，依照批准后的决算各部门编制项目成本后期评估报告。4职责41经营开发部411收集和汇总项目开发各阶段的成本信息和资料；412组织公司相关部门编制项目成本后期评估报告；413对项目成本后期评估报告中总结的成本管理问题提出整改建议；414负责成本改进措施的落实和监督执行。42公司相关职能部门421配合经营开发部完成项目开发各阶段的成本信息和资料的收集；422总结和分析本部门成本管理的经验教训，并制订相应整改措施。43公司管理层431负责审定项目成本后期评估报告和制订相应改善措施，作为公司绩效考核标准奖励分配的依据。432负责就成本管理改进措施提供相应支持和资源。5工作程序51制定项目成本后期评估报告编制计划511经营开发部根据项目竣工结算的时间，需预先确定项目成本后期评估报告的相关内容。512报告编制完成时间必须在工程竣工验收后的180日内完成，。52编制项目成本后期评估资料准备521经营开发部负责归集项目的各部门成本控制岗所有成本基础资料，包括项目目标成本、动态成本信息报告等。522工程技术部负责汇总和提交项目结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证资料等。53项目成本后期评估报告内容项目成本后期评估报告可包括，但不限于以下内容531项目总体成本控制目标达成情况汇报及分析，总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理总体情况做出评价。532对比分析项目结算指标与项目目标成本中的相关成本控制目标要求，汇总各项成本超目标的差异内容，分析差异产生的原因，划分相应责任部门，评价其成本管理工作的有效性。533根据各期动态成本信息，对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响，以评价项目成本管理的科学性并总结经验教训。54项目成本后期评估报告审批541项目成本后期评估报告完成后，由经营开发部提交公司管理层审议；542公司管理层就项目成本管理状况进行管理评审和提出整体改进方案。55落实项目成本后期评估整改措施551项目成本后期评估报告经公司管理层审批后，由经营开发部负责公布和存档；552公司管理层审批的各项成本管理改进措施及绩效考核标准奖励分配方案由财务计核部及相关责任部门具体落实，公司管理层监督执行。6支持性文件无7相关记录71项目成本后期评估72项目目标成本目标成本控制表（附表一）规划指标控制表建筑用地面积总占地面积建筑用地面积总建筑面积建筑物基底占地面积建筑密度（毛地）容积率（毛地）计容积率面积不计容积率面积绿地率道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育（游乐）设施占地水景占地面积指标基底占地面积建筑面积平均层数面积比例平均每户面积单元数户数户数比例连排洋房电梯公寓住宅合计小计容积率配套垃圾转运站公厕配电房社区居委会幼儿园文化活动中心会所物管商业合计区配套不计容积率配套停车数架空活动架空停车地面停车人防地下室（地下停车）地下设备用房合计车行道硬质铺装人行道硬质铺装广场道路用地合计宅间小路游泳池2个绿化用地合计规划道路街头绿地及防护绿地规划道及代征绿地合计（附表二）土地成本控制表项目名称序号土地成本项目金额（万元）控制措施及简要说明备注1政府地价包括红线外市政配套设施费用和住宅建设配套费，俗称大配套。2支付合同单位费用3土地产权登记费4契税5土地使用费6其他土地成本合计编制审核（附表三）设计限额控制表经济指标技术指标材料序号分项工程设计名称设计合同编号总价（万元）经济指标经济指标值技术指标技术指标值材料名称材料单价设计阶段成本控制要点建议（结构类型、层高、材料选型等）说明不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）（附表四）前期费用控制表项目名称序号勘察及设计成本项目金额（万元）控制措施及简要说明备注一勘察、设计费1勘探11勘察方案的设计和咨询12勘察的实施2设计21设计招标费22规划、方案设计费23初步、施工图设计费24环境（景观）工程设计费25其他专业工程设计费251基坑支护设计252燃气工程设计253人防工程设计254结构验算255样板房装修设计（4套）256会所（售楼处）网球中心等装修设计257玻璃幕墙、钢结构设计258隔音屏设计259大堂、电梯厅装修设计2510通风降噪窗2511水土保持方案设计3咨询顾问费4其他专业工程设计费二政府工程监控、管理费工程技术部1安检2质检3其他三项目报批报建费用经营开发部1预售办证费2产权初始登记费用3查账费4其他5不可预见费用四工程造价咨询费用总经济师1造价咨询费（标底编制）2结算咨询费3三算单审计费4合同鉴定费5招投标交易费五工程监理费经营开发部六临时工程费用工程技术部1施工用水、电、道路等2工地围墙等七前期费用合计一项编制审核二、五项编制审核三项编制审核四、六项编制审核（附表五）建安成本控制表项目名称序号项目名称成本指标元/M2）项目成本万元分摊到可销售的住宅面积的成本（元/M2）分摊到总建筑面积的成本（元/M2）所占成本比例（）测算说明备注一基础设施11场地平整、土方平衡、挡土12室外给水管网13室外排水管网（含化粪池）14室外电缆工程（小区内）15室外照明工程16室外煤气管道工程17室外弱电管道18小区道路工程（土方、路基、基层、砼面层等）19供配电系统工程费110外线高压电缆111水泵房设备及安装工程费112直饮水机房设备及安装工程113消防设备机房设备及安装（报警、CO2）二环境21绿化（含土方平整）22硬质地面（含基层处理）23主题广场（结构及装修，含广场附带的小品、水景等）24构筑物（含垃圾站、花池、亭、山顶标志性建筑等）25环境雕塑、小品、休闲体育设施等26空中连廊27变频式登山扶梯（上、下）及配套设施28围墙、大门、值班室29环境水景（喷泉、叠水）210环境照明（含架空层、环境灯具及泛光照明）序号项目名称本指标元/M2）项目成本万元摊到可销售的住宅面积的成本（元/M2）分摊到总建筑面积的成本（元/M2）占成本比例（）测算说注211隔音屏三公建配套31一层地下室（含人防）32半敞开式地下室33运动员公寓34架空层35网球俱乐部及商业36会所及商业四建筑单体成本41小高层住宅（层）411基础工程412土建主体工程413土建专业分包工程414安装主体工程415安装专业分包工程42高层住宅（层）421基础工程422土建主体工程423土建专业分包工程424安装主体工程425安装专业分包工程43高层住宅（层）431基础工程432土建主体工程433土建专业分包工程434安装主体工程435安装专业分包工程五不可预见费六小计编制审核注此表中各种面积分摊的比例由经营开发部提供。（附表六）营销费用控制表项目名称序号营销成本项目金额（元）控制措施及简要说明备注一宣传推广费用1电视广告片制作2电视广告播放费用3广告策划设计费用4报章广告投放费用5其它广告制作发布费用含户外路牌、灯柱、车厢、候车亭、互联网广告等。6展销会（交易会）费用场租、布置、展板制作等费用7模型制作费用8销售用品设计制作费用含楼书、平面图、宣传册、质量保证书、使用说明书等9销售现场布置费用含条幅、标识、花卉、彩旗等10其它宣传活动费用如记者招待会、嘉年华会、巡回展览等。二广告代理费用三销售代理费用1内销代理费用2外销代理费用四售楼机构费用1劳务费清洁费用、保安费用2售楼车辆费用3售楼处办公费用售楼处办公设备、纸张文具、水电费4其它五销售需要的设计费11售楼处设计费用22装修套餐设计费用六销售需要的建安费1售楼处装修施工及维护费用含施工费用及销售期内维护、修理费用。2示范单位样板房设计施工费此费用应为扣除示范单位销售折返之后的实际发生额3示范单位样板房施工及维护费含施工费用及销售期内维护、修理费用。4装修套餐样板房施工费用5售楼临时通道修建及维护费用序号营销成本项目金额（元）控制措施及简要说明备注6其它七物业管理费用1空置物业管理费2物业管理开办补贴3其它八配套设施补贴1配套服务补贴2会所经营补贴3超市经营补贴4其他九营销优惠费用十售后服务基金营销费用合计编制审核（附表七）开发间接费用控制表项目名称序号费用项目金额（万元）控制措施及简要说明备注1人员工资2职工福利费3折旧费4修理费5办公费6水电费7劳动保护费8周转房摊销费9汽油费10保险费11会议费12职工餐费13电话费14差旅费15运输费16其他编制审核（附表八）管理费用及财务费用目标控制表项目名称序号期间费用项目金额（万元）控制措施及简要说明备注一公司管理费公司管理费在同期开发的诸个项目上进行分摊。人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费汽油费汽车保险费招待费会议费电话费人事费诉讼费差旅费运输费审计费残保金税金二财务费用1利息收入2利息支出3手续费含以刷卡方式付楼款的银行手续费。三公司管理费及财务费合计编制审核（附表九）目标成本控制汇总表项目名称单位人民币万元元/M2工作序号序号成本项目部门上报成本控制数核定成本控制数单位销售面积成本成本项目占总成本比例责任部门一、土地征迁费用及拆迁补偿费经营开发部土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿费二、前期工程经营开发部规划费用设计费用项目可行性研究费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用七通一平支出经营开发部工程项目部三、建筑安装工程费工程技术部建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费用其他建筑安装工程费四、基础设施费经营开发部供水工程支出供电工程支出供气工程支出排污程支出排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化费用其他设施工程发生的支出五、公共配套设施费经营开发部物业管理用房费用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房费用派出所用房费用六、开发间接费用人员工资财务计核部行政管理费职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费汽油费招待费餐费电话费人事费差旅费运输费其他七、销售费用媒介广告费经营开发部广告设施及发布费现场包装费促销活动费宣传资料及礼品费接待厅装修、装饰费经营开发部工程技术部现场销售器具费经营开发部现场销售人工费卖点增加费看楼交通费样板间销售模型费展销售后服务补贴其他八、管理费用人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费运输费会务费职工餐费电话费人事费差旅费其他（附表十）目标成本审批表项目项目名称项目范围项目总价附件目标成本明细确定审核部门名称部门经理审核成本控制岗审核经营开发部工程技术部工程项目部财务计核部行政管理部总工程师总经济师总经理审批备注（附表十一）结算审核表工程系列工程名称乙方单位负责人及联系电话合同编号合同造价合同工期项目实际竣工工期合同质量标准合同形式累计付款金额剩余款额奖、罚及扣款合同外增减造价结算范围结算报审造价初审说明及造价复审说明及造价终审说明及造价备注注结算资料的报送应严格按照工程管理制度及程序中的竣工结算资料的报送要求及程序执行。（附表十二）结算审核表经营系列项目名称估算成本乙方单位负责人及联系电话合同编号合同造价累计付款金额剩余款额合同形式合同内容合同外增减造价结算范围奖、罚及扣款结算报审造价结算资料清单初审说明及造价复审说明及造价终审说明及造价备注8工程进度付款作业指引工程进度付款作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人、1目的为规范公司工程费用、设计费、监理费的申请及支付过程，加强费用支付的计划管理，实现相关部门对支付情况的及时准确掌握。2适用范围本作业指引仅适用于工程进度款和中间款的支付，不适用工程结算款和保修金的支付。3职责31监理单位负责审核形象进度及造价。32工程技术部负责审核形象进度、造价、质量认定。33项目部负责编制工程用款计划和工程付款申请的审核、付款审批表的制单、付款情况核对。34财务计核部负责审核、统计付款明细和办理支付手续。35经营开发部负责编制前期工程费用的用款计划和付款申请的手续。36各部门在履行其他部门签订的合同时，履行部门在编制付款计划前必须征求签订部门的意见后，在按公司会签程序各部门进行会签审核。4工作程序41年度、月度、施工部位付款计划的编制411年初经营开发部、工程技术部、财务计核部根据公司经营计划，针对在建项目实施情况及本年度新开项目计划制订本年度付款计划。412每份工程合同、监理合同或设计合同签定之后，由各部门成本控制岗位人员根据合同有关支付进度款的条款，按工程进度计划细化编制付款计划。413在公司每月经营计划例会上，财务计核部根据公司的资金状况协调下月工程费用支付额度，并将工程款支付的情况反馈给各部门成本控制岗。414各部门负责建立本部门范围内的成本台帐，工程项目部负责建立项目支付台帐以了解进度款支付情况，为调整月度、部位支付计划提供数据，报工程技术部，由工程技术部统一审核。42进度审核付款流程随着工程建设项目的进展情况，施工单位会提出工程进度付款申请，公司按以下程