房地产 建筑行业“营改增”的相关增值税政策及应对“营改增”的三大原理丶两大策略

房地产建筑行业“营改增”的相关增值税政策及应对“营改增”的三大原理丶两大策略房地产、建筑行业“营改增”的相关增值税政策及应对“营改增”的三大原理、两大策略主讲人中国财税培训高级讲师肖太寿第一部分房地产、建筑企业营改增涉及的相关增值税政策一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率涉及的税率财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）和财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税201443号）规定，有关营改增涉及的税率为1、提供基础电信服务，税率为11（即电话费用可以抵扣除11）。提供增值电信服务，税率为6。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率2、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备173、运输费用114、中介费检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用65、税务局代开发票3。财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）的附件1营业税改征增值税试点实施办法第五十条规定小规模纳税人提供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率征收率财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知（财税（2014）57号）和财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知（财税20099号）规定（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行1一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3征收率减按2征收增值税。一、房地产、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率2、财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知（财税（2014）57号）和财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知（财税2008170号）规定自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税（1）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；（2）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3征收率减按2征收增值税。一、房地产、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（3）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3征收率减按2征收增值税。销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。一、房地产、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）第六条规定纳税人适用按照简易办法依3征收率减按2征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额销售额含税销售额/（13）应纳税额销售额2案例分析1假设2015年9月1日开始实行建筑业的营改增试点，某建筑企业营改增后被认定为一般纳税人，2015年12月发生两项业务，销售2013年购置的复印件一台，购置价值10000元，销售收款8000元销售2015年10月购买的一套摄像机，购置价值20000元不含税，进项税额3400元已经抵扣，销售收款含税21060元。案例分析1首先，销售2015年10月购进的固定资产，取得了增值税专用发票，符合抵扣条件，则2015年12月销售款21060元应按照适用税率17计算增值税销项税额。销售额2106011718000元，增值税销项税。会计处理如下借银行存款21060贷固定资产清理18000应交税费应交增值税销项税额3060。案例分析1其次，销售2013年购进固定资产，因属于试点税改前业务，没有进项税额可以抵扣，参照国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知国税函200990号和关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）的规定，一般纳税人销售自己使用过的属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，“按简易办法依3征收率减按2征收增值税政策”。案例分析1一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用“按简易办法依3征收率减按2征收增值税政策”，按下列公式确定销售额和应纳税额销售额含税销售额/（13）应纳税额销售额2销售额800013776699元应纳税额776699215534元。案例分析1会计处理如下借银行存款8000贷固定资产清理776699应交税费应交增值税15534营业外收入7767案例分析1另外，根据国税函200990号文件规定，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知财税2008170号和财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知财税20099号等规定，适用按简易办法依3征收率减按2征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。因此，试点一般纳税人销售自己税改前使用过的固定资产，性质类似，同样应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（4）国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告（国家税务总局公告2012年第1号）增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，属于以下两种情形的，可按简易办法依3征收率减按2征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。第一、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。第二、增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。一、房地产、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（5）国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）和国家税务总局关于固定业户临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的通知（国税发199587号）固定业户（指增值税一般纳税人）临时到外省、市销售货物的，必须向经营地税务机关出示“外出经营活动税收管理证明”回原地纳税，需要向购货方开具专用发票的，亦回原地补开。对未持“外出经营活动税收管理证明”的，经营地税务机关按3的征收率征税。一、房地产、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（6）国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）和国家税务总局关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知（国税发199940号）规定对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用，应当按照3的征收率征收增值税。拍卖货物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县级主管税务机关批准，可以免征增值税。一、房地产、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。2小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3的征收率征收增值税。一、房地产、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率3、纳税人销售旧货，按照简易办法依照3征收率减按2征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。一、房地产、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（二）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3征收率计算缴纳增值税1、县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。2、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率4、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。5、自来水。6、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（三）一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3征收率计算缴纳增值税1、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）；2、典当业销售死当物品；3、经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。二、建筑企业增值税的纳税地点财税2013106号文件附件1营业税改征增值税试点实施办法第四十二条增值税纳税地点为（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税服务发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。二、建筑企业增值税的纳税地点（三）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。基于以上政策规定，增值税纳税地点如下1、实行总分公司制度的建筑企业，其增值税纳税地点为建筑企业总分公司的公司注册地税务机关。2、实行母子公司制度的企业，其增值税纳税地点为建筑企业母子公司的公司注册地税务机关。3、实行总公司直接管辖的项目公司制度的企业，其增值税纳税地点为总公司的公司注册地税务机关。三、增值税纳税义务时间财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）附件1营业税改征增值税试点实施办法第四十一条规定“增值税纳税义务发生时间为（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。母公司招投标取得土地给未来成立的项目公司（法人单位）开发的问题。国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（国土资发2006114号）“申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订国有土地使用权合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。三、增值税纳税义务时间取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。案例分析21、某建筑公司2015年8月1日出租一辆小轿车，租金5000元/月，预收对方一年租金60000元，何时发生增值税纳税义务2、甲建筑公司2015年8月15日与乙企业签订建筑合同，金额100万。8月25日开始施工，于12月8日完工，期间于8月28日收到工程款40万元，12月8日收到工程款60万元。8月份销售税的销售额为多少案例分析2分析1、某建造公司2015年8月1日出租一辆小轿车，租金5000元/月，预收对方一年租金60000元，纳税义务发生时间为收到预收款租金60000元的当天。2、8月份销售税的销售额为40万元。四、钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）附件2营业税改征增值税试点实施办法第二条第（三）项增值税期末留抵税额规定原增值税一般纳税人兼有应税服务的，截止到本地区试点实施之日前的增值税期末留抵税额，不得从应税服务的销项税额中抵扣。案例分析3A公司在四川注册，从事钢结构销售、安装等业务，2015年8月1日起营改征企业，属于一般纳税人，2015年7月底留抵税款100万元，8月份取得钢结构销售收入分两种情况情况一货物销售收入2000万元（不含税）；情况二货物销售收入200万元（不含税）。另外，8月份取得安装收入200万元（不含税），当月取得进项税额51万元。请分析A公司8月份应缴纳多少增值税不案例分析3涉税分析财政部中国人民银行国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知（财预2012367号）第五条规定纳税人兼有适用一般计税方法计税的应税服务和销售货物或者应税劳务的，按照销项税额的比例划分应纳税额，分别作为改征增值税和现行增值税收入入库。不案例分析3根据财会201213号文件的规定，试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。案例分析3有关营改增之前的增值税留抵税额账务处理如下1、8月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，借记应交税费增值税留抵税额”100万贷记应交税费应交增值税（进项税额转出）100万2、9月初允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记应交税费应交增值税（进项税额）100万贷记应交税费增值税留抵税额100万。案例分析3情况一A公司，8月应纳增值税2000171005109659200651003412469万元。情况二如果8月份取得货物销售收入200万元（不含税），其它条件不变，则A公司，8月应纳增值税2001751073913023200651026011067万元。四、总分支机构试点纳税人增值税的计算（一）法律依据1、国家税务总局关于发布航空运输企业增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2013年第68号；2、国家税务总局关于营业税改征增值税总分机构试点纳税人增值税纳税申报有关事项的公告（国家税务总局公告2013年第22号）；3、财政部国家税务总局关于重新印发，总分机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法的通知（财税201374号）；4、关于部分航空公司执行总分机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法的通知（财税20139号）；四、总分支机构试点纳税人增值税的计算（二）总分机构试点纳税人增值税纳税地点财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）的附件1营业税改征增值税试点实施办法第四十二条规定固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构合并向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。四、总分支机构试点纳税人增值税的计算（二）总分机构试点纳税人增值税纳税地点财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）的附件1营业税改征增值税试点实施办法第七条规定两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。四、总分支机构试点纳税人增值税的计算（三）总机构试点纳税人的增值税计算财政部国家税务总局关于重新印发，总分机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法的通知（财税201374号）第二条规定，总机构应当汇总计算总机构及其分支机构发生应税服务范围注释所列业务的应交增值税,抵减分支机构发生应税服务范围注释所列业务已缴纳的增值税税款（包括预缴和补缴的增值税税款）后，在总机构所在地解缴入库。总机构销售货物、提供加工修理修配劳务，按照增值税暂行条例及相关规定就地申报缴纳增值税。四、总分支机构试点纳税人增值税的计算第三条规定，总机构汇总的应征增值税销售额，为总机构及其分支机构发生应税服务范围注释所列业务的应征增值税销售额。第四条规定，总机构汇总的销项税额，按照本办法第三条规定的应征增值税销售额和增值税适用税率计算。四、总分支机构试点纳税人增值税的计算第五条规定，总机构汇总的进项税额，是指总机构及其分支机构因发生应税服务范围注释所列业务而购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。总机构及其分支机构用于发生应税服务范围注释所列业务之外的进项税额不得汇总。四、总分支机构试点纳税人增值税的计算第六条，分支机构发生应税服务范围注释所列业务，按照应征增值税销售额和预征率计算缴纳增值税。计算公式如下应预缴的增值税应征增值税销售额预征率预征率由财政部和国家税务总局规定，并适时予以调整。分支机构销售货物、提供加工修理修配劳务，按照增值税暂行条例及相关规定就地申报缴纳增值税。四、总分支机构试点纳税人增值税的计算第七，分支机构发生应税服务范围注释所列业务当期已预缴的增值税税款，在总机构当期增值税应纳税额中抵减不完的，可以结转下期继续抵减。第八，每年的第一个纳税申报期结束后，对上一年度总分机构汇总纳税情况进行清算。总机构和分支机构年度清算应交增值税，按照各自销售收入占比和总机构汇总的上一年度应交增值税税额计算。分支机构预缴的增值税超过其年度清算应交增值税的，通过暂停以后纳税申报期预缴增值税的方式予以解决。分支机构预缴的增值税小于其年度清算应交增值税的，差额部分在以后纳税申报期由分支机构在预缴增值税时一并就地补缴入库。案例分析4某建筑公司“营改增”试点纳税人分支机构的增值税预征率为1，总分支机构2015年8月12月发生应税服务范围注释所列业务相关账户核算结果分别为总机构自身发生不含税收入5000万元，实现销项税额450万元，支付进项税额400万元，实现应纳税额50万元；所属分公司发生不含税收入3000万元，实现销项税额250万元，支付进项税额150万元，实现应纳税额100万元，但按1的预征率预缴增值税30万元；总机构连同分支机构汇总后在8月12月实际缴纳增值税120万元。案例分析4则按照总分机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法中规定的清算办法，年终清算时确定总机构应缴纳增值税为5000（50100）（50003000）9375（万元），比平时按汇总缴纳办法实际缴纳的增值税少12093752625（万元）；确定所属分支机构应缴纳增值税为3000（50100）（50003000）5625（万元），比平时按预缴办法实际缴纳的增值税多5625302625（万元），可在2015年度少预缴增值税2625万元。案例分析4事实上，按照总分支机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法要求，总分机构试点纳税人除了需要将应税服务与销售货物、提供加工修理修配劳务的销售额、销项税额、进项税额以及应纳税额、已纳或预交（预征）税额进行分别核算外，还应当将应税服务按适用的不同适用税率（17、11、6和3征收率）分别核算其销售额、销项税额、进项税额以及应纳税额、已纳或预交（预征）税额，然后，再由总机构汇总计算应税服务应缴纳的增值税税额，这是增值税实施条例及细则对纳税人兼营不同税率产品或项目作出的特别规定，否则将按最高适用税率征税。五、增值税起征点财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）的附件1营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定个人提供应税服务的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于认定为一般纳税人的个体工商户。第四十六条增值税起征点幅度如下（一）按期纳税的，为月应税销售额500020000元（含本数）。（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300500元（含本数）。起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。六、建筑企业营改增之前购买的设备进行经营性租赁的合同未履行完毕的处理法律依据财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知（财税2013106号）附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（八）项规定试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。七、增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票抵扣期限国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）1增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。七、增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票抵扣期限国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）2实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。七、增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税抵扣的规定当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。七、增值税专用发票的认证期限和抵扣期限2、增值税抵扣的规定当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣财税2013106号附件1营业税改征增值税试点实施办法第十八条规定一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式应纳税额当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。八、增值税专用发票丢失的处理国家税务总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第19号）第三、简化丢失专用发票的处理流程规定（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单或丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件1、2，以下统称证明单），作为增值税进项税额的抵扣凭证；八、增值税专用发票丢失的处理2、如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的证明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和证明单留存备查。八、增值税专用发票丢失的处理（二）一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。（三）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。九、增值税专用发票的取得及其要求（一）国家税务总局关于修订增值税专用发票使用规定的通知（国税发2006156号）第二十六条经认证，有下列情形之一的，不得作为增值税进项税额的抵扣凭证，税务机关退还原件，购买方可要求销售方重新开具专用发票。1、无法认证。本规定所称无法认证，是指专用发票所列密文或者明文不能辨认，无法产生认证结果。2、纳税人识别号认证不符。本规定所称纳税人识别号认证不符，是指专用发票所列购买方纳税人识别号有误。3、专用发票代码、号码认证不符。本规定所称专用发票代码、号码认证不符，是指专用发票所列密文解译后与明文的代码或者号码不一致。九、增值税专用发票的取得及其要求（二）国税发2006156号第十条一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应向购买方开具专用发票。（三）商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。（房地产和建筑企业购买送人的烟、酒、土特产和化妆品不可以获得增值税专用发票）。（四）增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。（五）销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。（苗圃公司销售树苗给房地产或建筑企业不得开增值税专用发票）。九、增值税专用发票的取得及其要求（六）国税发2006156号第十一条专用发票应按下列要求开具1、项目齐全，与实际交易相符；2、字迹清楚，不得压线、错格；3、发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章；4、按照增值税纳税义务的发生时间开具。对不符合上列要求的专用发票，购买方有权拒收。（七）国税发2006156号第十二条一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单（附件2），并加盖财务专用章或者发票专用章。九、增值税专用发票的取得及其要求（七）国税发2006156号第十四条一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报开具红字增值税专用发票申请单（以下简称申请单，附件3）。申请单所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报申请单时不填写相对应的蓝字专用发票信息。经认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”的，一般纳税人在填报申请单时应填写相对应的蓝字专用发票信息。九、增值税专用发票的取得及其要求国税发2006156号第十六条主管税务机关对一般纳税人填报的申请单进行审核后，出具开具红字增值税专用发票通知单（以下简称通知单，附件4）。通知单应与申请单一一对应。九、增值税专用发票的取得及其要求国税发2006156号第十八条购买方必须暂依通知单所列增值税税额从当期进项税额中转出，未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，待取得销售方开具的红字专用发票后，与留存的通知单一并作为记账凭证。属于本规定第十四条第四款所列情形的，不作进项税额转出。国税发2006156号第十九条销售方凭购买方提供的通知单开具红字专用发票，在防伪税控系统中以销项负数开具。红字专用发票应与通知单一一对应。九、增值税专用发票的取得及其要求（八）专用发票作废条件国税发2006156号第二十条同时具有下列情形的，为本规定所称作废条件（一）收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；（二）销售方未抄税并且未记账；（三）购买方未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。本规定所称抄税，是报税前用IC卡或者IC卡和软盘抄取开票数据电文。九、增值税专用发票的取得及其要求（九）领购专用发票程序国税发2006156号第七条一般纳税人凭发票领购簿、IC卡和经办人身份证明领购专用发票。国税发2006156号第八条一般纳税人有下列情形之一的，不得领购开具专用发票1、虚开增值税专用发票；2、私自印制专用发票；3、向税务机关以外的单位和个人买取专用发票；4、借用他人专用发票；九、增值税专用发票的取得及其要求财税2013106号附件1营业税改征增值税试点实施办法第四十九条纳税人提供应税服务，应当向索取增值税专用发票的接受方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。十、虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定中华人民共和国发票管理办法第22条规定任何单位和个人不得有下列虚开发票行为1为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；2让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；3介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。十、虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定最高人民法院关于适用全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释（法发199630号）具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”（1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；（2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；十、虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5千元以上的，应当依法定罪处罚。虚开税款数额10万元以上的，属于“虚开的税款数额较大”。十、虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定第十一届全国人大常委会第十九次会议于2011年2月25日通过的中华人民共和国刑法修正案八，对刑法做出了重要修改和补充。（1）取消了虚开增值税专用发票罪，用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪，伪造、出售伪造的增值税专用发票罪的死刑十、虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定（2）增加了虚开普通发票罪。刑法修正案八第三十三条规定，在刑法第二百零五条后增加一条，作为二百零五条之一“虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”这一规定增加的罪名为“虚开普通发票罪”。十、虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定（3）增加了非法持有伪造的发票罪刑法修正案八第35条规定，在刑法第二百一十条后增加一条，作为第二百一十条之一“明知是伪造的发票而持有，数量较大的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；数量巨大的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”这一规定增加的罪名为“非法持有伪造的发票罪”。非法持有伪造的发票罪，是指明知是伪造的发票，而非法持有且数量较大的行为。十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定一、纳税人取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。国家税务总局关于纳税人虚开增值税专用发票征补税款问题的公告（国家税务总局公告2012年第33号）规定“纳税人虚开增值税专用发票，未就其虚开金额申报并缴纳增值税的，应按照其虚开金额补缴增值税；已就其虚开金额申报并缴纳增值税的，不再按照其虚开金额补缴增值税。十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定二、对于那些年销售额低于500万的小规模试点企业，增值税的征收率为3，不得抵扣进项税额。三、购进的货物直接用于非应税、免税、集体福利和个人消费的，则不得抵扣进项税额。四、购进的货物已经作了进项税额，后来又改变用途，用于非应税、免税、集体福利和个人消费等，则作为进项税额转出。十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定五、发生非正常损失的在产品、产成品，不能实现销售，不会产生销项税额，所以所耗用的购进货物已作为进项税额抵扣的增值税必须作为进项税额转出。六、财税2013106号附件1营业税改征增值税试点实施办法第而十八条纳税人提供应税服务，开具增值税专用发票后，提供应税服务中止、折让、开票有误等情形，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定七、财税2013106号附件1营业税改征增值税试点实施办法第二十三条规定纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、铁路运输费用结算单据和税收缴款凭证。纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定八、财税2013106号附件1营业税改征增值税试点实施办法第二十九条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（二）应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的。十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定九、财税2013106号附件1营业税改征增值税试点实施办法第三十条简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式应纳税额销售额征收率十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定十、财税2013106号附件1营业税改征增值税试点实施办法第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣（一）用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定（二）非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。（四）接受的旅客运输服务。例如飞机票）个人消费，包括纳税人的交际应酬消费。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及被执法部门依法没收或者强令自行销毁的货物。十一、房地产企业、建筑企业可以抵扣进项税金的发票规定（十）房地产企业开发的产品转为自用，建筑企业自建的建筑物所耗用的建筑材料、设备的进项税金不可以在销项税金中进行抵扣。十二、不能开具增值税专用发票的几种情况（一）向个人提供应税服务和免征增值税规定的应税服务财税2013106号附件1服务业营业税改征增值税试点实施办法第24条第（一）项规定属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票1、向消费者个人提供应税服务。（例如房地产企业销售房屋给个人，只能开普通销售发票，不能开增值税专用发票；建筑企业给个人建设房屋不能开增值税专用发票。）2、适用免征增值税规定的应税服务。十二、不能开具增值税专用发票的几种情况二销售营改增之前的固定资产不得开具增值税专用发票。根据国税函200990号文件规定，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知财税2008170号和财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知财税20099号等规定，适用按简易办法依3征收率减按2征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。因此，试点一般纳税人销售自己税改前使用过的固定资产，性质类似，同样应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。十二、不能开具增值税专用发票的几种情况三向小规模纳税人提供服务或销售商品（四）没有真实交易或劳务行为而给别人开具增值税（专用）发票十三、不属于对外虚开增值税专用发票的情形国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第39号）规定纳税人通过虚增增值税进项税额偷逃税款，但对外开具增值税专用发票同时符合以下情形的，不属于对外虚开增值税专用发票1、纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；十三、不属于对外虚开增值税专用发票的情形2、纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；3、纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。受票方纳税人取得的符合上述情形的增值税专用发票，可以作为增值税扣税凭证抵扣进项税额。第二部分，房地产、建筑企业应对“营改增”的三大原理一、三证统一原理（一）三证统一的概念1、法律凭证合同、协议、制度、银行收付款凭证、运输单、保险单、法院判决书、各种鉴证报告、评估报告和各类文件2、会计凭证记账凭证、自制原始凭证、外来原始凭证、会计报表。3、税务凭证发票、完税凭证、免税证明、不征税证明。一、三证统一原理（二）三证统一的核心思想1、合同与企业的账务处理相匹配，否则，要么做假账；要么做错账；2、合同与企业的税务处理相匹配，否则，要么多交税；要么少交税；3、合同与企业发票开具相匹配，否则，要么开假票；要么开虚开发票。二、三流统一原理资金流、票流和物流（劳务流）相互统一所谓的“三流统一”是指资金流（银行的收付款凭证）、票流（发票的开票人和收票人）和物流（劳务流）相互统一，具体而言是指不仅收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个经济主体，而且付款方、货物采购方或劳务接受方必须是同一个经济主体。二、三流统一原理资金流、票流和物流（劳务流）相互统一如果在经济交易过程中，不能保证资金流、票流和物流（劳务流）相互统一，则会出现票款不一致，涉嫌虚开发票，将被税务部门稽查判定为虚列支出，虚开发票，承担一定的行政处罚甚至遭到刑事处罚的法律风险。为了解决票款不一致的涉税风险问题，笔者建议企业应注重审查符合以下条件的发票才可以入账在有真实交易的情况下，必须保证资金流、物流和票流的三流统一，即银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人和付款人和金额必须一致。具体论述如下二、三流统一原理资金流、票流和物流（劳务流）相互统一（一）无真实交易下开票的法律风险虚开发票在没有真实交易情况下的票款不一致，一定面临着税收和法律风险，如果被税务稽查部门查出，轻则处以补税、罚款和缴纳滞纳金；重则相关的主要负责人员将会承担一定的刑事处罚。企业在财税管控中必须杜绝和防范无真实交易情况下的开票行为。案例5某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税分析（1）案情介绍一般纳税人A公司与B公司签订购买设备合同，B公司不具有一般纳税人资格，但其分公司C具有一般纳税人资格，于是B公司让分公司C开具增值税专用发票给A公司，请分析三方存在的涉税风险。案例5某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税分析（2）涉税风险分析根据中华人民共和国发票管理办法第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。第二十二条第二款规定，任何单位和个人不得有下列虚开发票行为（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。案例5某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税分析依据上述规定，分公司C没有销售货物，为他人开具与实际经营业务情况不符的发票，属于虚开发票行为，而销售方B公司让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票，也属于虚开发票行为，都将会受到处罚。案例5某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税分析对A公司来讲，根据国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知（国税发2000187号）文件的规定，购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。案例5某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税分析但应按有关法规不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。如果C公司以B公司的名义开具专用发票，A公司与B公司的交易是真实的，但税务机关会以A公司应该知道B公司为小规模纳税人来证明A公司知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，从而定性为偷税或者骗取出口退税。即使不这样定性，对A公司取得的专用发票也不予抵扣进项税款或者不予出口退税。案例5某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税分析（3）规避税收风险的策略由销售方B公司开具发票。如果A公司需要开具专用发票的，可根据国家税务总局关于印发税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）的通知（国税发2004153号）的第五条和第六条的规定开具专用发票。其中，该文件第五条规定，本办法所称增值税纳税人是指已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人。案例5某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税分析第六条规定，增值税纳税人发生增值税应税行为、需要开具专用发票时，可向其主管税务机关申请代开。因此，A公司要根据自己的实际经营情况以及B公司的定价是否合算来决定是否在B公司购买此设备，但不能以虚开发票三方受处罚作为代价取得专用发票。二、三流统一原理资金流、票流和物流（劳务流）相互统一（二）有真实交易下票款不一致的涉税风险不可以企业所得税税前扣除和抵扣增值税进项税额。国家对企业取得的发票在企业所得税税前扣除有严格的规定。国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知（国税发200840号）文规定对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。二、三流统一原理资金流、票流和物流（劳务流）相互统一国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知（国税发2009114号）规定未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。根据该法律依据，企业在真实交易情况下票款不一致，所取得的发票进行入账进成本，因涉嫌发票虚开，是一种未按规定取得的合法有效凭据，不可有在企业所得税前进行扣除。二、三流统一原理资金流、票流和物流（劳务流）相互统一国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发【1995】192号）第一条第三项规定“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”基于此规定，货物流、资金流