株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼建设可研报告

1概述11项目名称株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼111项目承办单位基本情况项目承办单位株洲市烟草公司炎陵分公司公司的基本情况介绍株洲市烟草公司炎陵分公司位于炎陵县霞阳镇文化路17号。2004年12月其资产上划给株洲市烟草公司统一管理。现有员工及服务人员40人，其中正式员工24人，外聘员工10人，保安食堂服务人员6人。2008年共销售卷烟6858大箱，销售额7809万元，毛利1761万元。12可行性研究报告编制依据与研究范围121编制依据1）市州公司编制三年投资建设规划的指导意见湘烟办200556号文件；2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3）建设项目可行性研究指南（中咨协会）；4）编制项目可行性研究报告的有关法规及其他规范性文件；5）株洲市烟草公司炎陵分公司提供的相关基础资料；6）株洲市烟草公司委托株洲高盛工程投资咨询有限公司编制株洲市烟草公司炎陵分公司综合楼可行性研究报告的咨询服务协议书。122研究范围根据国家有关部门的政策、法规、规程和规范，对项目建设的必要性、场址与建设条件、主要工程技术方案、项目组织管理、环保及节能、投资估算及资金筹措、社会效益等方面进行分析研究，为项目建设单位提供投资决策参考，为审批部门提供审批依据。13项目提出的理由、过程株洲市烟草公司炎陵分公司根据市州公司编制三年投资建设规划的指导意见湘烟办200556号文件精神，为了改善生产、生活和办公条件和环境状况，以适应炎陵县飞速发展的经济要求，决定选址于株洲市烟草公司炎陵分公司院内新建株洲市烟草公司炎陵分公司综合楼。14项目概况141建设地点株洲市烟草公司炎陵分公司综合楼选址于炎陵县城区文化路地段。142建设内容与规模主要建设内容有办公用房、生活接待用房、企业文化用房及绿化配套设施等。规划总建筑面积约52375，其中办公用房36333，生活接待用房16042，企业文化用房6974。该项目拟采取一次规划、一次建设的实施方案。143项目估算总投资和及其来源项目总投资998万元。建设资金来源申请湖南省烟草公司专项经费解决。15主要技术经济指标项目的主要技术经济指标如下表（表11）。表11主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1规划占地面积458382新建建筑占地118203总建筑面积5237531办公用房3633332生活接待用房1604233企业文化用房69744绿化面积15925建筑密度3146容积率187总投资9988每平方米投资万元9建设工期月1216研究结论（1）株洲市烟草公司炎陵分公司综合楼的建设符合炎陵县的社会发展现状、发展规划，与市州公司编制三年投资建设规划的指导意见湘烟办200556号文件精神是一致的。（2）项目建成后，软硬设施均有较大的改善，对促进炎陵县烟草市场的规范化、科学化、现代化建设具有积极的意义。（3）项目选址符合炎陵县城市总体规划，工程技术方案合理，建设条件具备。（4）项目估算总投资998万元，资金筹措有保证。项目建设是必要的，可行的。2项目的必要性21项目的背景211炎陵县经济社会基本情况炎陵县隶属于株洲市，东界江西省井冈山市，全县面积2030KM2，其中城区面积4KM2，下辖4个城区街道办事处和15个乡镇。衡炎高速、G106纵贯东西南北，交通优势明显。炎陵县是一个以旅游为主体的山区县。近年来，该县加快工业化进程，规模以上企业发展迅速，一批行业“领头羊”异军突起。2007年工业增加值达到157亿元，比2000年翻一番多。炎陵县具有较好的农业基础，水稻、笋竹林、茶油等农业产业规模较大。212株洲市烟草公司炎陵县分公司现状株洲市烟草公司炎陵县分公司位于炎陵县城区文化路，建设于上世纪八十年代。办公楼修建时间较久，楼房陈旧，使用面积过小，消防和污水排放设施滞后，职工生活设施严重缺失，企业文化娱乐设施基本空白，电气线路容量小且基本老化，存在一定的安全隐患。213株洲市烟草公司炎陵县分公司存在的主要问题现状留存的主要问题用房功能面积小，职工生活和文化用房容量严重不足。原办公楼建成于上世纪80年代末，办公用房功能老化，存在严重的安全隐患。消防和污水排放设施为零，职工生活设施严重缺失，企业文化娱乐设施基本空白。电气线路容量小且基本老化，存在安全隐患。22株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼的必要性221原有的办公楼修建时间较久，楼房陈旧，使用面积过小，消防和污水排泄设施相对滞后，电气线路容量小且基本老化，存在一定的安全隐患，现有的一座百年民宅既做职工食堂又兼作门卫。这种不合理的办公、生活场地布局极不利于规范管理。222株洲烟草系统实行物流“一库制”卷烟配送模式后，干线车辆从市公司卷烟配送中心到炎陵县的运输距离长达250公里，往返车程需8个多小时，炎陵支线配送区域半径平均为60公里，最远的配送点离县城有90多公里，往返车程近5个多小时。这就要求干线配送车必须是前一天到达炎陵，支线配送车于次日的上午接转，形成了一个事实上的卷烟配送中转区。目前炎陵县分公司尚缺少干线司机休息和车辆安全停放的中转设施。223炎陵县是祭祖旅游的胜地，有着广阔的旅游资源，接待任务较重。根据近几年来烟草行业内来炎陵县参观、考察的人数统计，株洲市烟草公司炎陵县分公司的接待任务约为1000人次/年，高峰期达50人/次。随着衡炎高速公路、衡茶吉铁路的贯通，该分公司的接待任务将进一步加重，需要一定的接待用房。224株洲市烟草公司炎陵县分公司职工生活设施严重缺失，企业文化娱乐设施基本空白，需要提供一定的学习和娱乐用房，以满足现代企业管理的需要。3建设规模及内容根据炎陵县的社会发展现状、发展规划、烟草市场容量等因素综合考虑，确定拟建株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼。以国家县级烟草分公司建设标准为基本依据，结合建设单位的实际情况，确定本项目的建设规模。株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼规划总建筑面积约52375，其中办公用房36333，生活接待用房16042，企业文化用房6974。项目的主要建设内容有办公用房、生活接待用房、企业文化用房，以及综合楼的道路、绿化、供电、给排水等公用工程。该项目拟采取一次规划、一次建设的实施方案。本次建设综合楼属预留综合楼建设用地。建设内容及建筑面积分配如下表表31序号建设内容单位指标值备注1总建筑面积5237511办公用房3633312生活接待用房1604213企业文化用房69742绿化面积15923总投资9984选址及建设条件41场址项目选址于炎陵县城区文化路地段。42土地利用及现状权属关系拟用土地的权属原属株洲市烟草公司炎陵县分公司预留用地。43场址条件431地质条件项目用地的高程在200M220M之间，地质条件稳定，历史上未发生过6级以上的地震，属地震稳定地带，无大面积的滑坡、塌方、泥石流等自然灾害。尚未进行地质勘察，参照项目周边建筑的工作地质情况，判断项目用地土壤持力层厚，承载力较高，宜于工程建设。432交通条件场址地处县城文化路，交通条件十分便利。433城市规划及周边建筑物根据县城总体规划，项目所处的地段均为城镇发展用地。目前，场址四周主要是居民区，居民较密集。用地周边的建筑物大多是近期开发的6层以上的商品房建筑。场址周边05KM的范围内无工业和其他较大的污染源、无易燃易爆等危险品的生产或贮存仓库，也无大型农贸市场等高噪声的污染源。434主要基础设施条件县城建有一座供水能力为15000D/日的自来水厂，可为项目供水，水压可满足要求、水质符合国家饮用水标准。现城区供水干管已遍布全县。距项目约500M处有一变压器，可满足项目双路供电有的要求。通信容量富足，可满足项目通讯需要。5主要工程技术方案51建筑分区总平面布置511建筑分区根据功能的需要，本次建设综合楼分为行政办公区、生活接待区和企业文化活动区，各区以中心内道路相连，形成既独立又相互联系的整体。512总平面布置根据项目的地形条件和相关布局的要求，按高标准、高起点规划和布置，完善配套设施，体现烟草公司的特点，力求做到平面布置和竖向布置合理，总平面布置符合炎陵县城规划总体要求。株洲市烟草公司炎陵县分公司工程主要是布置在用地的东南部。1）行政办公区该区主要有综合办楼，布置在用地的东南部，经一条东西向的轴线形成的院内道路与设置于用地西边的出入口相连，以形成便捷的交通。行政办公区通过走廊与生活接待区相连。2）生活接待区该区主要有包括职工生活用房和业务接待用房，布置在综合办公楼的南面，便于生活方便。3）企业文化活动区该区主要有包括职工开展娱乐文化活动用房，布置在综合办公楼的西面。52建筑521平面功能1）综合办公楼总建筑面积52375，5层，层高33M，其主要功能为行政办公用房分公司领导办公室、文印室、档案室、职能部门办公室、接待室、会议室等生活接待用房交流干部及异地职工宿舍房、业务接待房、员工食堂等。企业文化用房职工阅览室、乒乓球室、卡拉室、健身房用房。设施用房消防室、监控室、变电房、茶水房、公共卫生区域等2）传达室30522结构与抗震设防根据建筑功能及有关建设标准，综合办公楼、附属生活楼、变配电室、传达室，拟采用砖混结构。根据中国地震动参数区划图（GB183062001），株洲市区地震动峰值加速度分区（G005）与地震基本烈度对照为度。株洲市发展计划委员会、株洲市建设局、株洲市规则局、株洲市科技局联合下发的株计字【2002】193号文件关于将建设工程项目抗震设施要求管理纳入基本建设程序的通知的要求，按有关要求进行抗震设防。53供配电531供电电源采取双路三相供电，一路从文化路变压器接入，距场址约05KM。532负荷估算采用综合指标法预测项目的总用电负荷。办公、宿舍及其他用房按100W/估算，未预见用电按预见用电的10计算。项目用电总负荷为536KW。533高压配电系统项目用电电源采取架空方式引入。采用高压真空断路器或高压负荷开关加高压熔断器供电方式，满足中心供电要求。534变配电设施在中心负荷集中的综合楼附近设置中心变配电站，将10KV电源引至变电站。其高压开关采用高真空断路器。变电站将10KV电源降为220/380V后向各功能设置配电箱供电。户外箱式变电站的布置尽可能考虑电源进出线方便和位于负荷中心的要求，将高压开关设备、变压器、低压配电设备按一定接线方案组合成一体的变配电设备，设置有功率因素自动补偿装置和避雷装置。低压电线电缆拟采用穿管埋地暗敷引至用电点，并符合安全和防火要求。535防雷接地变配电室及配电箱均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4，供变压器中性点接地和避雷器接地。综合办公楼等建筑主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。54弱电综合办公楼等主体建筑集中设置布线箱，对有线电视、通信、安全监控等线路集中布线。办公用房、宿舍的电视、电话、宽带网管线到室内。网络建设按有关规定及智能化管理的要求，敷设线路，预留接口。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备的插座。55给排水551给水1）给水水源本项目的给水水源由县自来水厂供给。已铺设有一条DN200的给水管，项目用水可从该水管的适当位置引入。水量、水压可满足中心的生活、消防用水量的要求。水质符合生活饮用水卫生标准GB57491985S标准。2）用水量正常时，院内用水主要是饮用、卫生间的生活用水、浇洒道路及绿化用水、车辆清洗用水以及生产车间用水。生活用水，按每人每天350升计算，职工人数按50人计算，再以12的系数进行调整。日最大生活用水量约为21M3。浇洒道路用水定额为2L/D，日用水量约为5M3。车辆清洗每辆每天按500升、车辆总数按3辆计算，日用水量约为15M3。3）给水系统以DN200的水管引入自来水。中心内给水系统设计为生活、消防合一的给水系统。生活、消防合一给水系统给水管设计为环状网。主干管沿院内的主干道敷设，用闸阀分成若干个循环。在管网上设置室外地上式消火栓，其数量和位置建筑设计防火规范的规定。552排水1）排水量生活排水量按生活用水量的80估算，约为168M3/日。生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。其它用水的排水量约为15M3/D。生产污水不含有有毒污染物，但需经常规处理后方可排放。2）排水体制及排水系统本项目排水体制设计为雨、污分流制。中心内的雨水干管沿院内的干道铺设，雨水经各区的雨水管收集后排入雨水干管，集中排入设置于用地南侧的排水主网。从建筑物排出的生活污水进入化粪池，经化粪池处理后排入中心内的污水管道，汇集后排入城区的排水主网。56消防安全561消防给水1）水源消防给水采用自来水水源，与中心内的生活用水合一供给。2）消防用水量中心内的建筑为单层和多层建筑，最高层数为6层，不超过24M。根据建筑设计防火规范的规定，设院内同时发生火灾的次数为1次，室外消防用水量为20L/S；室内消防用水量为15L/S，火灾延续时间为2小时。一次消防总用水量为252M3，一小时消防用水量为126M3。3）消防给水系统消防给水系统与生活用水系统合一设计。在环状给水管网上设置室外地上式消火栓，其间距不大于120M，消火栓距和干道路边不大于2M。根据建筑设计防火规范，设置室内消防给水系统，并按有关规定配置消防设施。4）消防通道中心内设置轴线形的干道从出入口直达综合办公楼，并在办公楼两侧设置不小于4M的机动车道连接各功能区。城区道路、中心内道路共同构成项目的消防通道，为消防扑救提供有利的交通应急条件。5）电气消防户外箱式变配电站距可燃物不小于有关规范的技术要求，且配置一定数量的消防灭火器。变压器选用干式变压器。照明灯器表面的高温部位不可靠近可燃物，否则，应采取隔热、散热等防火措施。超过60W的白炽灯、卤钨灯、高压汞灯等不可直接安装在可燃装饰或可燃构件上。电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。57人防本项目的人防工程建设应贯彻实行人民防空法和有关人防工程规定，在建筑设计和施工中要严格按照人防工程规范执行。根据规范要求，该项目应按总建筑面积的3修建人防室。项目总建筑面积52375，应修建不低于157的防空地下室。结合本项目的实际情况，项目的人防工程拟采取易地统建的方式建设。6环境保护与节能61环境保护611项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面1）卫生间的生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在项目土建施过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。612环境治理及保护方案1）项目的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水排水量约为84M3/D。排放的生活污水不含有其它有害物质，但需经处理后方可排放。项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ30821999的水质标准后，排入院内的排水管网，最终排入城市污水排水系统。2）生活垃圾由专职清扫人员清扫、收集，由环卫部门送到垃圾场处理。3）项目建成后，加强环境管理，搞好小区的绿化和美化工作，促进小区环境的良好发展。4）施工过程中的环境保护。工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并用时清扫路面，防止多次扬尘。定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。614水土保持1）水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等到作业均会不会造成植被破坏，遇降雨时，不会发生水土流失。2）水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前，请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被。62节能本项目在实施过程中，按照国家夏热冬冷地区建筑节能设计标准（建设部）和湖南省建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。主要建筑节能措施如下（1）建筑节能1）主体建筑采用新型节能墙体材料。2）屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3）拟采用新型的节能门窗。（2）电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下1）采用节能型产品，如节能变压器、节能型空调；2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5）设计时考虑稳定电压措施。（3）节水措施1）充分利用城镇供水管网压力进行供水，节约能源；2）在法院给水进口和主体建筑装设计量水表，以利统计和节约用水；3）选用节水型用水具器和卫生设备。7项目管理与实施进度计划71项目管理711项目建设的组织管理株洲市烟草公司炎陵县分公司综合楼项目最终能否达到预期目标，除设计的合理性外，更重要的是管理的科学性和合理性。为保证工程建设目标的实现，株洲市烟草公司炎陵县分公司拟设立专门的项目管理机构，组成强有力的领导班子，配套相应的管理和工程技术人员，加强对项目的资金筹措、工程招标、施工组织等建设全过程的管理。712招投标管理根据中华人民共和国招投标法、湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法和株洲市招标投标管理办法的规定，该工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等达到国家、省标准规定的必须进行招标。本项目的招标范围主要是施工及材料供应。为确保工程质量，缩短建设期，提高投资效益，本着公开、公正、公平竞争的原则，拟公开招标，择优选定施工单位。713工程监理为确保项目建设按期完成，并实现较高的工程质量，本项目应按国家有关要求委托具有相关监理资质的专业监理公司对工程施工进度全过程监理，严格按工程监理规范程序管理。72进度计划安排721建设工期及建设进度安排本项目进度分为四个阶段，即策划决策阶段、准备阶段、实施阶段、竣工验收阶段。划决策阶段包括立项、可研、征地、报批等；准备阶段包括初步设计与施工图设计、工程招投标、报建、开工；施工阶段包括土建施工，安装及配套工程；竣工验收入阶段包括竣工验收，工程总结、交付使用。大体的进度安排如下1）2008年11月完成可行性研究报告等决策阶段的工作。2）2009年一季度完成设计、招标等准备阶段的工作。3）2009年4月底动工兴建，2010年5月前竣工。项目建设工期12个月。722实施进度表计划进度横道图如下。表71项目进度计划表2008年2009年序号时间项目11121234567891011121可研及审批2征地3初步设计审批4施工图设计及审批5招标6施工7竣工验收8投资估算与资金筹措81投资估算依据（1）湖南省建筑工程概算定额（2001年）；（2）国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算办法（2000年10月）；（3）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料；（4）株洲市现行的价格价格信息资料。82估算说明（1）开发建设投资估算范围包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、设备购置及安装费、其他费用、基本预备费等；（2）土地费用按照建设单位提供的资料以实估算；（3）建设单位管理费按建筑工程费用，勘测、设计等前期工作费用,工程监理费，施工图审查费按工程费、招标代理费等费用参照国家、省、市的有关取费标准，结合建设单位提供的资料及意见估算计取；（4）设备以建设单位提供的资料计取；（5）项目行政事业性收费建设单位提供的资料估算计取。83项目总投资本项目估算总投资为998万元，各项费用如下建安工程费870万元，设备费13万元，其他费用45万元，预备费70万元。详见投资估算表（表81）。表81投资估算表土建工程安装工程设备购置其他合计建筑面积（）单位造价（元/）备注一建安工程费用8701土建4194192给排水510153弱电管线520254照明及防雷1030405装修3186室外电力电缆557室外弱电缆线11810KV变电所设备及安装10109供水及消防101010室外排水系统2211土石方5512道路硬化151513绿化55二设备费用131信息管理设备1010含监控设施2警戒设备33三其他费用451土地费用2建设单位管理费10103勘察、设计费10104工程监理费10105招投标代理服务费336水土保持方案编制费117图纸审查服务费118相关报建费1010四基本预备费70合计99884资金筹措841资金来源本项目估算总投资998万元，根据建设单位提供的资料，建设资金来源通过湖南省烟草公司审批下文专款解决。842资金使用计划1）2008年投入150万元，资金来源为湖南省烟草公司株洲市公司安排。2）2009年投入848万元，资金来源为湖南省烟草公司株洲市公司安排。9社会效益评价株洲市烟草公司炎陵县分公司系市直管单位，由市公司拨款，本项目作为完善县级公司内部设施，其本身没有直接的经济效益。本可行性研究只分析项目的社会效益。（1）增强和改善公司服务社会的硬件设施，有利于提高公司形象，为社会和经济的发展创造良好的环境。（2）充分提升项目用地的利用价值，合理利用土地资源。（3）增加全社会固定资产的投资规模，促进国民经济增长。项目估算总投资多998万元，可直接创造相应的建安产值近998万元，有利于推动国民经济增长。（4）项目对建材的需求，可直接、间接带动钢材、水泥、建筑装饰等相关产业的发展。（5）增加就业机会，对缓解现阶段社会就业压力起到一定的作用。建筑工程项目实施需要一定的建筑工人和一定的工程、管理