“欧亿”休闲运动用品城暨业主托管担保投资模式商业策划书

“欧亿”休闲运动用品城暨业主托管担保投资模式商业策划书2006年项目策划方案（绝密）喻晓马O2“欧亿”休闲运动用品城暨业主托管担保投资模式商业策划书项目撰稿人喻晓马2006年5月6日方案目录项目行业市场调研报告6广州市（含国内、华南）经济环境的分析和生活结构研究6休闲结构现状和趋势7产业结构情况10市内类似中六商圈专业市场现状16专业市场类地产生存现状17休闲产业调查报告，从业者调查分析（含数据）25二、区域结构调查与城市发展规划调查32公共设施状况32交通体系状况32道路状况、通行量32区域性质与功能特点32各项城区的机能32城市规划32三、商业发展规划及政策研究33商铺发展规划34户外产业基地规划布局34四、周边商铺规划及经营业态布局34典型调查与研究35地区未来商业地产的趋势分析36投资效益预估37项目SWOT分析37五、风险退出机制42六、风险退出机制42第二阶段项目定位阶段42一、项目的市场定位43形象定位44规模定位45投资模式定位45购买商铺的目标群分析48商铺的经营项目定位及功能定位49经营项目定位49功能定位50第三阶段项目规划、设计方案阶段51整体规划设计方案51商城规划方案/经营空间调整方案53商城设计建议55第四阶段项目营销策划阶段55一、项目价格计划55二、营销整体规划方案建议书56营销渠道建议56营销策略建议57促销卖点建议58三、价格策略执行计划建议书60整体均价建议60价格特别调整方式建议60付款方式建议60四、管理模式建议书60招商管理模式建议60物业管理模式建议60客户管理模式建议61销售管理模式建议61五、项目形象包装设计方案61政府公关，政策性包装61VI设计建议61楼书设计建议62展板设计建议62六、广告宣传策划建议书62媒体资源整合62户外广告策略建议63宣传广告建议63媒体平台,新闻炒作策略建议64媒体资源整合计划65七、销售活动策划建议书67开盘仪式建议67展销会建议67第五阶段销售实施阶段67间进程计划67价格策划整合推广简案68付款方式策略70认筹活动71销售策略案例71六、经营厂商及产品数据收集74七、售楼小姐培训计划74八、初步效益评估84项目备选名称1）欧亿休闲运动用品城；2）奥林休闲运动用品城；3）运奥休闲运动用品城（给人以“奥运”的错觉）；4）美欧运动休闲用品城（给人以进口产品的错觉）；5）五环运动休闲用品城；6）南方运动休闲用品城；7）运动休闲用品城项目行业市场调研报告旅游业是当今世界经济发展最快的产业之一，关联度高、带动性强、市场扩张力大，带动相关休闲运动产业蓬勃发展，美国时代杂志封面文章指出，年前后，发达国家将进入“休闲时代”，休闲将成为人类生活的重要组成部分。据美国权威人士预测，休闲、娱乐活动、旅游业将成为下一个经济大潮，并席卷世界各地。在稍后的几年里，休闲产业、休闲经济的中心地位将进一步加强，人们的休闲观念将发生质的变化，在经济产业结构中，休闲产业将主导劳务市场，从业人员将占据社会劳动力的。在我国近两年，旅游业经济也开始出现井喷现象，据统计，仅广东省06年一月份，广东省就接待旅游者753万人，其中旅行社接待27万人，出境游20万人次，比去年同期，比去年同期，最高增长幅度达到9606年3月最高增幅也达到56，同时，作为休闲运动产业链的重要一环，休闲运动用品还处于萌芽状态，去年休闲运动用品产业增长幅度达到37，如此高增长和高流量给本项目带来巨大商业机会因此，拟定以下专业休闲运动用品市场项目策划方案。项目地产现状调查及分析由城建开发的智能型商业写字楼宇，裙楼23万平米，共六层（含地下负一层）目前开发商把负一至三楼定位为出租（不售），据开发商内部可靠消息，目前一楼售楼部位置已经租给银行做营业厅，根据兴业地产目前存在潜规则，目前该项目实际租赁条件为四层楼整体出租时，每平米均价为75元/月，项目负责老总（地产集团）需要打点费2万（一次性支付）此外，本项目每月出租收益20作为给老总个人酬谢佣金，估计如洽谈租赁经营模式，其合理整租价位为均价50元左右，如整体租下该物业，当租金平均价格超过80元时本物业招商风险加大，赢利难度较大；如购买该物业，较理想价位是13万吉屋/平米23万包装修空调电梯消防停车场。广州市（含国内、华南）经济环境的分析和生活结构研究休闲结构现状和趋势户外的定义与我们城市相对立的一种非工作的生活形态，不仅仅是一个探险和挑战，“户外”的目的是调节，放松，归宁，驱散疲劳释放生活和工作压力。广州休闲户外店店这两年发展较快，其中比较扎堆的地方有两个一个是天河城和体育中心一带，有山河、旅行家、步行者、山鹰、垂直极限、火狐狸，以及体育中心看台下有一些户外和体育的综合用品店；另外就是烈士陵园一带，从东川路到中山四，有东川名品运动城、旅行家、爬山虎、野外星、千山野营、熔岩、火狐狸、绿野等店，还有就是解放南的陶街和中山六的将军东电器城，在文化公园南门的文苑批发，海印公交江湾桥头下的纵横天地，到目前为止，广州共有数百家商户经营户外休闲用品，如推算广东省内则不会低于两千家，。已知可查的户外零售店址有迪卡侬（以运动品为主的著名大卖场）、绿野、火狐狸、山河户外、旅行家、山鹰户外、天涯户外，多数店对老顾客采用会员制优惠，贵宾会员775折，普通会员89折。欧亿定位为全国第一个专业“户外休闲、运动、康体”用品专业市场，户外休闲具体包括露营、穿越、溯溪活动、登山、滑雪、冲浪、航海及相关户外休闲鞋、服装等等，运动包括极限运动、体育竞技运动及其体育商品等等，康体包括减肥按摩机器等，对所有入场产品均推行质量标准检测制（尤其没有国家标准的商品推出针对性市场同业标准）和（类似家电）三包售后服务措施。通过欧亿专业休闲运动用品品牌文化，倡导、培养成熟的、安全有保障的健康休闲文化和习惯。市场大环境中国户外休闲行业已经进入飞速成长期。随着美国著名户外运动性写实秀“生还者”和内地广东“极限求生”及贵州台类似节目的火爆推出，2005年，休闲运动作为新兴行业开始摄入投资者眼眸。这一年中，以运动休闲为主题的博览会、展销会此起彼伏，火爆异常。据有关方面统计，中国的户外休闲运动市场的年增长幅度由前几年的10左右，攀升到2004年的373。有人预言，2006年，户外休闲的增幅将超过往年。户外用品成新的消费热点,其中户外装备系列，一般是指的露营和穿越这类的活动，并且限于三季。对于潜水、登雪山、攀岩、速降、探洞这类比较特殊的户外活动，以及10以下的冬季活动。北方冬天主要与雪地户外休闲的配套用品买的很火，而南方则是自驾车游相关配套及野营、登山用品买得很火，目前仅在中山六的将军东电器城已经在半年内自发出现近二十个专买户外休闲用品的批零店，可以说消费势头很猛。冬季是户外旅游的黄金时间，冬季户外用品市场也迅速进入黄金销售期，背包、登山鞋、滑雪装备、高山帐篷、睡袋以及各种车载冰箱、保温箱等自助旅行装备，供需两旺。相对北方消费季节的巨大差异，四季如春的华南地区户外休闲活动几乎可以覆盖每一季节。近期户外休闲专门店在深圳、广州已经摆脱了运动体育商品依托体育场馆针对特定目标人群进行经营的模式，分布在社区、大卖场、公园、旅游区等地，目前已达上百家之多。目前的季节旅游用品可以分为两类一类是户外休闲用品，主要是针对居家出游而配备；另一类则是为专业探险而配备的户外装备。眼下户外装备的价格不菲，一般登山鞋、睡袋的价格从一百多元到几千元，要置齐一套很便宜的冬季户外装备，则要两三千元，一个野营水壶在广州天河城吉之岛价格在3001300元不等。随着人们物质生活条件的不断改善，花钱买健康的消费观念成为户外休闲新时尚，在城市人群中处于健康和病态各占左右，而处在亚健康态的人群则高达以上，人生有一半时间是处在亚健康状态中，尤其是心理健康日益恶化，已成为亚健康的主要特征。据专家讲，人一生中在不同时期都需要心理保健。尤其是以、企业白领、金领、技术精英们为代表的中年人，将是户外休闲产业、休闲经济最大的消费对象。在户外广阔空间里，人们可以得到精神减压和增强体质的双重收获。另外，中国五一、十一、春节的长假期为人们的户外生活提供了可能。富裕起来的人们，除了生活必须支出外，有了剩余的积蓄，开始投资户外健康休闲与运动，在发达国家，观光旅游只占旅游市场的，休闲旅游和户外运动则占了以上的份额。随着中国城市化进程的加速及各大型建设项目向景观型与功能型的转型，以游览观光、休闲娱乐为主体的公众性休闲场所及各大高级住宅区及别墅群项目的纷纷启动,大量兴建的宾馆、体育馆、办公大楼、商店、花园、泳池、海滩、公园、高尔夫球场、网球场、咖啡厅、茶座，高档休闲娱乐场所、私人住宅，企事业单位休闲场所等对户外用品产生强烈需求，也使户外休闲运动空间范围大大增加，为户外用品生产企业创造了商机。我们选择投资户外休向运动专业市场，可以说是把握了21世纪最佳投资的趋势性产业在欧美等发达国家，户外运动、旅游已经变成了他们一种生活和休闲的方式。一般的家庭都会有自己的越野车，帐篷、睡袋等装备一应俱全，不用多考虑开上车就可以到郊外野营、烧烤。分化出来的户外运动种类是海陆空均有，海上有冲浪、皮划艇、独木舟等；陆上有攀岩、登山、探洞等；空中有跳伞、热气球等。分化的越多，产业就会显得越庞大，经营模式也是多样性，比如，美国的REI公司，在专营店里有各种品牌的不同产品。还有一些专门店经营一种或是几种较少的商品，特别是在欧洲，一家店就是一个经营了多年的品牌，历史文化气氛特别浓。从1998年起，户外休闲在北京、上海、广州、昆明大城市等地悄然兴起，并如同一股旋风，刮向其他大城市。户外运动比其他运动更强调专业性、功能性，装备主要包括帐篷、登山旅行包、睡袋、垫子、户外服装、鞋袜、登山攀岩用品、工具刀具锹具、炉具餐具、野外照明用品、户外食品和药品、书籍地图、滑雪装备、各种测量仪器、眼镜及其它专项户外运动用品等，价格不菲。单是户外服装就大有来头，内衣要轻便透气，能够让汗水迅速快干；运动外套要轻薄保暖；一套防水、防尘、透气好的冲锋衣要2000元5000元，登山包2500元以上，徒步鞋1500元以上，裤子500元以上。一个酷游发烧友的最低装备至少要3000多元，如果装备齐全要1万至2万元。尽管价格昂贵，但户外运动商品市场已呈现兴旺苗头。在北京各大商场和上海的迪卡侬、麦德龙、家乐福等大型超市可看到，户外运动产品专卖店面越来越大，野餐用品、帐篷、睡袋、登山包、压力计等产品种类日见丰富。各大网站的电子销售中，网民对此类产品的购买兴趣也引人注目。“中国户外运动产业的春天到了”，全球著名户外用品生产商纷纷进入。国际高级品牌哥伦比亚、奥索卡，顶级品牌法国拉孚玛已先后来开辟中国市场，美国还在上海奉贤与中方合资建立了上海源天野营旅游用品制造公司，总经理王晓峰介绍，产品销售额以30的幅度每年递增，2005年可达9000万元。同时，中国有着丰富的自然旅游资源，为户外运动发展奠定了绝佳的先天基础，有助于保持旅游运动市场需求持续稳定地增长。为了使国内外户外用品企业更好的与国际对接和交流，优势互补，专业市场博览会经济可以提高国际化和专业化水平。在2006年5月31日至6月3日，杭州和平国际会展中心将举办“中国杭州国际户外家具及休闲用品展览会”专业的户外展“亚洲户外用品展览会”也将于今年月在南京国展中心举行。此次盛会将以专业性和国际性为原则,提高产品专业化水平及国际竞争力,打造高水准的户外家具及休闲用品展示、交流和贸易的全新平台，力争成为引导国内户外休闲消费潮流的重要品牌展会，从全球市场来看，中国正在成为亚洲乃至世界户外市场中心之一。目前户外运动休闲用品厂家主要集中在浙江，并以杭州为龙头，广东目前处于明显劣势，但作为户外休闲产业目前仅仅才是开始，渠道甚至还未成形，终端更未能形成系统规模化，（例如在广州几大商场看到的户外休闲产品不是一系列配套方式展示，而是零零散散错开摆放，室内户外休闲用品专卖店产品相对单一，未能与健身用品、体育运动用品做很好的资源整合，不能满足消费者一站式购买健康休闲产品的消费需要）而组建“欧亿休闲运动用品商城”，将在很大程度上刺激和带动珠三角配套加工产业链和物流链的成熟，依托粤商精明强干，海外关系广的优势，完全有机会把国家级大型专业市场搞得有声有色。产业结构情况市场容量分析广州地处华南经济圈核心地带，四季型休闲户外活动始终走在全国前列，同时也是国内外著名的旅游目的地之一，潜在目标消费群极其庞大。项目地处旅游经济圈核心地带，国内外旅游者相对集中，有助于带动市场内人气及实际消费。有数据表明，在中国，当人均国民生产总值超过800美元时，旅游业将会出现排浪式发展；现在，中国部分城市已经超过800美元；从国外户外运动的发展进程来看，这正是急剧膨胀的黄金时期根据2002年统计结果看，全球每年专业户外产品销量约150亿美元。而中国占比还不到15，从受众人数看，2001年中国外出旅游的人口比例占97，比上年同期增长15；而2002年，这个比例是158，即2054亿人，比2000年翻了一番从中国市场销量看，年增幅由前几年的10，已增至今年的393由此可见，中国户外运动发展空间非常巨大目前中国已有二百多家国内户外用品生产商，七、八十家全球著名的户外产品制造商以及俱乐部，2004年户外运动用品以及装备的国内年销售额已达10亿元，全球户外用品的交易额则高达320亿美元。2002年国内仅为6000万元，可以说行业是以每年翻几翻的速度在高速增长。由于中国市场发展越来越快，以年增长幅度由前几年的10左右，发展到2004年的373。据中国轻工工艺品进出口商会人士介绍,近年来中国户外家具生产和出口获得了迅速发展,生产及出口企业主要集中在广东和浙江,江苏、福建和上海也有一些企业生产。由于浙江省及地方政府的政策支持,其它地区的生产企业有向浙江集中的趋势。据海关统计,2001年以来中国户外家具及用品的出口以每年30左右的速度递增,2004年达到了248亿美元,同比增长历史性突破30,达到了376,主要出口地区为美国、欧盟、香港等地区,其中美国占比重最大,几乎占到一半。在出口的户外家具及用品中,帐蓬及庭院用伞成为出口大户,其中帐蓬出口金额约占全球3/4,2004年达427亿美元,使中国一跃成为世界上最大的帐蓬生产国和出口国。2003年中国庭院用户外伞出口额已达17亿美元,占全球出口总额425,远超其它国家,位于全球第一,2004年出口增长更加迅速,比2003年增长3111。国民经济高速发展，物质生活不断完善，使户外休闲形成巨大产业系统，为中国户外领域带来无限商机，但目前“户外”在国内体育用品行业里的运动用品中，它仅仅是占很小很小的一部分“户外”只占整个体育用品市场消费总量的千分之一，在广州广百、天河城百货、友谊商场这些大型的商场百货公司里面，真正的户外牌子应该来说还没有。从我们了解的欧洲或者美国甚至我们隔壁的韩国和日本来看，户外用品竟占了运动用品1520,足以说明潜力巨大，有关专家预估，如无意外，中国休闲运动产业在十年后将成为世界最大的消费国和生产出口国，产值规模将超过1000亿元。中国户外用品市场整体来讲处在起步阶段，但是在北京、广州、深圳等大城市已经到了快速成长的阶段，据媒体调查显示，今年的五一黄金周还未来，就在4月27前，各大城市户外用品店销售已经比去年同期又增长了30以上，足以体现户外产品的来势汹汹。中国在2020年之前成为世界第四大游客输出国,旅游需求将在未来10年中以每年85的幅度发展。中国有着令全世界心动的消费人群，根据第五次人口普查统计，在亿人口中有亿城镇人口，其中生活在大城市（市区非农业人口万以上的城市）的市区非农业人口为亿，其中年龄在岁之间，约占总数的，即万。同时，中国有着丰富的自然旅游资源，从平原到山地，从森林到沙漠，从雪山到湖泊，各式各样的户外运动资源可以利用和开发，给中国户外运动发展奠定了绝佳的先天基础。目前在广州同类大型店只有广州的奥林匹克体育馆附近迪卡侬SHOPPINGMALL，该品牌为欧洲排名第一、世界排名第二的法国迪卡侬集团投资的大型体育超市项目，在体育东路金利来大厦对面的体育中心门口有免费穿梭中巴的，每30分钟一班。迪卡侬集团创立于1976年是一家集设计、生产、流通、销售和服务为一体的跨国大型体育用品专营企业，2004年实现营业额35亿欧元。公司拥有法国第二大的产品研发中心，在全球18个国家组织生产和产品采购。在零售方面，迪卡侬主要经营体育用品的专业大型超市，目前已在全球13个国家开设了350家连锁迪卡侬运动品专业商场。但它地段交通和人流等劣势注定经营情况举步维艰。同时其缺乏对批发市场与休闲产品的明确定位，且只是体育运动用品超市，只有普通户外品种，专业户外用品少，同时，其销售大部分品牌均为自有品牌。产品结构分析产品包括户外休闲用品和配套，可分为产品类、设计开发类、市场服务类、户外配套类、信息资讯类，根据市场现状，计划招取以下商户入场户外运动休闲品牌批零商（国内、国外的代理或直营店）、体育健身运动品牌供应商、投资商（国内外投资商户）港台经销商户；运动工程设计及施工公司；户外休闲及旅游类公司；户外运动休闲信息（媒体、网站平台）公司；物流、信息、运动设施工程设计施工等配套公司；国际贸易、货运公司；国内外旅行社营业柜台；户外休闲家具制造公司、商标注册认证公司、航空出国证件代办公司。根据市场走势，传统运动休闲类鞋服是市场需求最旺的快速消耗品，国内外成熟的著名品牌也较多，在招商时，注重对户外休闲鞋类和服装品牌的招商，选择功能特色较强的产品来搭配，同时校园运动品类是高毛利的学生消费品及各类球类用品，可选有实力和经营特色的品牌入驻，室内运动品类主要针对白领消费群家庭运动健身设施，室外运动品类可以涵盖社区和体育场馆专业运动设施的产品和设计施工，极限运动品类是相关项目工程和个人防护用品，DIY休闲运动品类针对自驾车游，非跟团的家庭自助游提供装备和即时旅游资讯、家庭有氧运动品类户外晨练配套个人健身用品、老年运动保健用品类主要是针对老人所用的物理和电子类保健（按摩）器材、女性减肥健身用品（市场需求大，毛利高）作为市场经营的补充性商品，随着市场的成熟逐渐减少非户外休闲产品比例。周边商业物业价格指数不少老城区裙楼出租空铺率很高，处于有价无市状态下。地产价格临近区段0405年土地转让价约为2万元/平米，（例如广州富春东在文德路北和文明路交汇处的东方文化广场，11万平米土地价为22亿元）铺面售价约为153万元/平米，在荔湾区04年度的商业地产成交价格是每平米均价199万元，估计去年价格涨幅在8左右，东山区其商铺价格一直高于全市平均价，19982003年，东山区的商铺成交均价为17948元平方米，高出全市原八区的12685元平方米5000多元。由于老城区缺少停车场，新开发裙楼商铺普遍规模小于10000平米，严重缺乏配套，加之交通堵塞等现状（包括城市规划杀手“人民路立交桥”对临街商业的负面影响，导致诸如人民路“金门大厦”中山五“百汇广场”无法出租、出售），所以中山七即将完工的西门口广场对其近万平米商铺是租还是售，及其定价策略始终举旗未定，虽然商业地产在今年的利好消息不断出现，但始终还是雾里看花，目前中山路一带商业地产可谓有价无市，开发商对市场态度也还在观望中，调查中发现该区段5000平米以上的裙楼，如开发商前期推广不成功，目前租均价都在4080元/平米之间，是成功物业租价的1/10，商铺隔街死，见光死并不乏见，即便是上下九人气旺地，多数店铺也都是为房东打工，一年中租户换手率较高。目前成熟市场的二手铺位每平米租价在200400元左右，总体来讲，老城区专业市场租金一般在元/平方米，北京路的一线商铺月租高达12004000元/平方米/月；而在旧城区，规模小的电脑电器专业市场已经出现退出商业舞台的趋势，如果规划理想，项目地产购买成本合理，欧亿市场租价还有一定上升空间。路街铺全路段价格约为500800元/平米，但也有空置几年的广场和受到市政工程施工影响导致的高换手率。以近期报价来看，地铁站上的城实用面积7平米的二楼商铺换手价是1000元/平米左右，显得有些虚高。价格60120元/平米，在路口市广场（有超市）二期商铺2003年时代推出销售价格是7500元/平米。但也有许多物业因经营问题导致租金5080元/平米，尤其以零售为主由人防工程改建的新兴市场（商业城）虽有地铁、麦当劳、等周边利好氛围，但市场始终难以做旺，目前空铺不少，铺位换手率较高，在业城价格是53元/平米左右，目前较旺的荔湾路广场（街铺，距新大新100米）5200平米13楼出租均价55元/平米，（有停车场、中央空调、两手扶梯、客货观光梯三台）最长可签20年租约。调查发现，除电脑城外，周边中小专业市场商铺目前出租率均不容乐观，消费者调查除了城市白领，普通消费者对目前选择余地小、价格奇高的户外休闲品尚为完全接受，目前消费主力以时尚的年青人为主。对价格接受度相对较高，同时消费总量相对较低。主要需求还是集中在运动休闲鞋、服类。旅游观光人流带有特殊性、时节性，如庙会，过年过节时人流量大，涉及面广，平时人流量相对较小，属于随机消费人群；消费采购人流目前尚无法确定人流量大小，需要时间积累和资金投入吸引商业客户，一旦形成采购习惯，是维持市场客源和正常运作的基础；日常生活人流地铁口经济特点，社区居民上下班经由之路，对市场无大帮助；。将户外推入运动用品这个市场消费范畴，建立欧亿户外活动信息平台，如运动凶险等级，列明各种登级的凶险度和安全指引；教会用户户外安全知识和户外商品使用知识；提供更多的健康和实在的野趣指导让消费者在户外丰富的野趣中快乐起来。生活指数评价市场及区域调查的基础上，分析不同区位概念与时间概念下欧亿对应的商圈格局、商圈特性及未来走向，根据整个商圈体系的竞合生态关系、配合欧亿项目的城市定位界定欧亿商业开发的目标商圈与商圈策略。从大环境来看，今年应该是商铺投资的较佳时机，在有“业主托管式投资模式”几乎无风险的投资承诺及其完善配套，强大宣传攻势下，商户租、售工作可顺利展开。商圈专业市场现状周边业态分析1、市场，距本项目400米左右，该市场属于经营较旺较杂的老电器市场，与本项目相临，品类繁多，经营环境及经营秩序一般，是二类小型电器综合市场，。3、地下商城，距本项目800米，属于零售综合型商城，已有麦当劳等进驻，右出口是陈家祠，左出口是新光百货、家乐福、肯德基该市场于2005年初开业，目前经营情况不理想，商户换手率高。4、市场，距本项目1200米，是国内最大的用品集散地，但与此相邻的世界这一现代化专业市场经营情况却很惨淡，主要是市场售价过高（68万/平米）租金目前虽然已经降到同类市场平均线以下，但实际经营情况仍然不乐观。5、批发市场，距本项目900米，位于解放中路烂尾楼裙楼，共四层，销售电器配件等，经营情况不佳。6、解放南鞋类批发市场，距本项目1300米，主要由老房临街商铺构成，租金成本比专业市场低很多，销售浙江各类鞋，由于是浙商成批进驻，所以市场能保持及旺人气。7、万菱批发广场，距本项目1500米，以玩具及动漫周边产品为主，覆盖礼品和部分户外商品，目前受和黄增城玩具城冲击，已经有转型趋势，新近把五六楼规划为家饰批发市场。8、联合五洲运动天地，距本项目1500米，号称华南首家专业做运动鞋的专业市场，在东风路和南岸路交汇处，五号线东风西出口，实用面积5000平米。9、东川运动名店城，以品牌运动鞋和运动休闲服为主的零售市场，过去几年经营情况一直不太理想。专业市场类地产物业生存现状广州市电脑商圈业态条件分析。随着十年苦心经营，天河电脑产业街已经成熟，总营业面积打数十万平米的电脑数码市场已经将海印、中六等小型电脑数码市场边沿化，市场份额被严重蚕食。在“马太效应”的影响下，强者愈强，弱者愈弱，从市场基础条件和人流客流均无法与天河电脑产业带相竞争。天河产业带电脑专业市场的成功，一定程度上取决与规模、交通和零售人流，而塑造这种平台关键是采购成本优势和商圈吸纳效应。相比之下，中山六劣势和优势都更突出，劣势是交通和老城区商业环境制约，交通高峰期车辆堵塞严重，停车场缺乏，物流系统不配套（老城区和郊外距离远，且有货车交通管制的弊端），商业环境已经被边缘化，新物业，市场需要一定周期才可以成熟经营，所以目前商圈及需要转型和提升，这需要政府部门牵头参与规划，并争取到一定政策倾斜。优势是辐射南海佛山，光孝寺主要入口，毗邻商业和旅游中心，西关老城区人口密度较高，地处地铁口上，周边专业市场已经累积一定消费人气。如本项目定位为休闲运动品类专业市场，那么项目所在的光孝寺及其老城区几大商圈旅游性消费人群是及其重要的基础，以中山六电脑市场的衰落分析同类（电脑数码）业务商圈专业市场，以寻求新业态机会和突破。广州成熟电脑商圈市调情况总结、太平洋电脑城略太平洋电脑城每日客流量高达8万人次，节假日更超过10万人次/天。、天河电脑城（略）。、颐高数码广场。（略）、南方现代科技广场。（略）、广州科贸园数码城。（略）、广州电脑城。（略）、五山路办公用品耗材市场。（略）、岗顶百脑汇。（略）。总的来说，单做零售的日子已不太好过，生意仍能红火的是部分资金雄厚实力较强的品牌代理及批发商，以薄利多销迎来较高的总收入。其他区域电脑城情况汇总、海印电脑城。、海印广场。各专业批发市场情况整体说明天河的IT、OA卖场为15个，租金价格在901500元范围内，租金价格最高的为太平洋电脑城，最低的为海印电脑城和广州科贸园数码城。按租金可把卖场分为两个个档次为天河路卖场集群（包括太平洋电脑城、南方现代科技广场、天河电脑城、颐高数码广场、广州电脑城西城）、石牌西卖场群和五山路及海印卖场群（包括启高数码港、金桥二手电脑城、中侨二手电脑城、广州电脑城东城、五山路办公用品耗材城、广州科贸园数码城、海印广场、海印电脑城）。天河路卖场集群一楼的租金普遍在300元/平方米以上，其中最高的为太平洋电脑城，此集群二楼以上租金也在250元/平方米以上。石牌西卖场群主要为二手交易，这里聚集了为数众多的二手交易商和零散件商，一楼租金基本在150元/平方米以上，二楼租金则基本在150元/平方米以内。押金均为三个月的租金。停车位方面，多数卖场都为收费停车场，费用基本上在3元45元/小时。其中，金桥电脑市场以每天送免费停车票形式为客户提供免费停车，但是免费停车票有数量限制，在使用完后停车也要收费。中侨二手电脑市场则在半小时内不收费。有部分卖场的车位针对商户有月卡服务推出。而中山六停车位极其罕见，停车相对较麻烦，城区交通不够通畅。在各卖场内，仓库是各商家普遍关注的一个问题。据了解，现在几乎所有的卖场仓库均无空余位置，都已出租完毕。在已知的仓库租金价格中最低的为40元/平方米，最高的则达到了100元/平方米。有些商家甚至需要租周边的住房以存放货物。各卖场已知的管理费中，费用最高的为海印广场，为70元/平方米，次之则为太平洋电脑城为50元/平方米，最低的则为五山路办公用品耗材城16元/平方米。其余的管理费在2050元/平方米。在天河区，现在一些尚未成熟的卖场正全力招商，其中提出的优惠条件都很吸引人。其中启高数码港提出了预交一年费用七折优惠。免租期为两个月，实际上一年的租金为协议额的58330710/1205833；中侨二手市场则提出招商满50方签订合同。合同免租期三个月；金桥则提出了现租八折优惠,一次性交清一年费用八折再送两个月免租，实际缴纳金额为实际协议额的5333（0810/120805333）。广州电脑城西城则提出了免租一个月的优惠政策；广州电脑城东城和广州科贸数码城则可依据客户需求送卖场内指引灯箱。各批发市场广告宣传以及举办活动费用。总结分析1、。取缔现在的批发市场最终原因。有中小零售企业的存在，批发市场就有存在的机会，只是怎样升级的问题。4、人气“旺”是专业市场成功的标志，人流拥挤的市场必定是成功的市场，反之亦然。位置合理，走在行业前沿的市场成功就是必然的。5、中国的专业批发市场已经慢慢的在蜕变，已经由最开始的批发、零售转变成中国特色的专业批零大卖场，同时零售将越来越占主要地位，在经营中也更加强调规模化竞争优势，而中山六的电脑数码城将越来越被边缘化。与电脑数码行业不同的是，户外休闲运动专业市场将在未来一段时间里，仍然以批发业务为主，同时批发的业务与单位团购，旅游消费性零售将结合的越来越紧密。休闲产业调查报告，从业者调查分析（含数据）专业市场。、批发零售店合共230家左右，（为还在正常经营中的纯户外休闲用品商，未包含半年内新开店和体育运动类、康体类商户的），深圳还有与广州数量相等的商家，珠三角实际商家在600800家之间。而北京、上海情况与此规模相同，北京、上海、广州经济区域合共户外店在2000家左右。调查发现，几乎所有户外店在选址、经营项目上都还处于摸索阶段，多数经营较好的户外店都是以连锁方式存在和发展，对周边具有较强辐射性，其中又以天河南一路和体育东路的户外店较为另类，其中拥有2000平米卖场和众多优势服务的垂直极限店（三楼），经营情况并不乐观，尚处于艰难苦守阶段，周边部分小甚至开始转型经营，加之街铺价格已经贵到离谱（800元/平米）显然户外店目前收益无法维持经营。区域结构调查与城市发展规划调查公共设施状况大厦本身属于新型智能办公楼宇，生活设施配套齐全，靠近多个专业市场，有较为成熟的物流配套体系。交通体系状况地处。地铁1、2、3、4、5号线通联后将成为覆盖整个广州的交通体系。道路状况、通行量双向四车道，红绿灯偏多，缺少停车场，上下班高峰期车流进展缓慢。区域性质与功能特点属于旅游区入口和典型老城区，生活设施配套虽老，但较完善，属于社区性消费和旅游性消费的集中区域。（文化消费核心地区）各项城区的机能。周边医院、银行、学校、集贸市场均较完善。城市规划老城改造正在缓慢进行中，但要转化为现代商业区有先天规划制约，加之周边专业市场和物流配套逐渐郊区发展，未来采购性客源，商家物流、仓储会受到一定影响。未来发展中心更多是文化旅游类，目前火车站到解放南德鞋类批发已经连成一线，老城区电器类市场逐渐边缘化，以零为主，具有特色的专业批零市场将是老城区未来趋势。商业发展规划及政策研究商铺发展现状及布局情况目前多数专业市场已经不是单一以批发功能，零售消费所占比例越来越大，对楼层存在购物功能设计上具有更高要求，例如每层具有生活休息、餐饮（如城目前设计）物流一条龙、旅游相关证件办理的规划空间，所以要求欧亿条块清晰、功能齐全、方便采购商户和普通消费者的购物需求。布局上讲究关联性，楼层与楼层、商品与商品之间、商品与服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念。力图达到高而不淡、偏而不冷。力求铺面有均好性。商铺发展规划在整个业态控制、管理深度与外观形象控制、业态控制、内观形象控制，有整体形象而又充满活力的商圈感受；运动休闲主题商圈改变原有商圈。（商业的研究正反案例）形成一个以运动休闲的特色主题市场；主题层次；主力层次休闲鞋、休闲服延伸层次户外运动工具、用品，康体设施、配套产业包装层次欧亿品牌认证、宣传、官方活动配套层次一楼肯德基、电器、物流仓储、信息传输平台等。户外产业基地规划政策立足欧亿，吸引全国户外连锁把总部设立在欧亿，在政策上护持、服务上配合，把欧亿建成信息、服务、物流、产品、开发、创业的基地。五、区域专业市场结构、商铺分布及发展趋势的市场调查与分析户外运动休闲主要集中在天河城、正佳广场周边区域，都是以零售为导向的零售业态。批发户外产品在不同类型专业市场（电器、玩具、鞋类）只是零星存在，且产品单一，规模小，处于刚开始起步发展时期。三、周边商铺分布及经营业态布局中山八婴童专业市场中山四文化用品专业市场解放南玩具礼品、家饰、鞋类专业市场火车站服装、鞋帽专业市场人民路老广交会人民南十三行服装批发市场此外还有旅游消费导向的上下九和北京路商圈老城区商铺在今年普遍呈现调涨声势，但由于商业环境并不足以支持高租金价位，所以有泡沫化“空调”的趋势，以下为实际走访的周边商业地产租价中山五路（地铁公园前站）动漫商城二楼7平米（实用面积）/7800元月；中山六路一楼街铺租价90平米/8000元月,顶手费15万元；中山七路25平米（实用面积）/4000元月；中山八富力儿童世界二楼21平米（实用面积14平米）/2000元月，顶手费六万，一手租户三年前交入场费2万元；富力广场小区入口51平米（实用面积）/1500元月；国美商场4、5楼1400平米（实用面积），40元/平米月；人民南路新中国大厦一楼（十三行服装批发城）12平米（实用面积）/7000元月，十楼22平米（实用面积）/5800元月；康王中路街铺24平米（实用面积）/4800元月；康王路与长寿路交界（华南玉器市场二楼，共五层）4平米（实用面积）/3000元月；荔湾路新景城广场5200平米（临街，距新大新100米，共三层）均价55元/平米月，有观光梯手扶梯共三台，客货梯两台，30位停车场一个，中央空调，可租20年。荔湾广场13平米（实用面积）/5100元月，顶手费一万元，荔湾商厦45层，共5200平米平米（实用面积），每平米35元/月，层高6米，手扶梯两台，一上一下，垂直梯三台，观光梯一台；康王商业城38平米（实用面积）/2000元月，无顶手费；东风西少年宫临街一楼130平米（实用面积）/28000元月；站南路白马市场二楼铺位20平米（实用面积）/12000元月，顶手费15万元；一德路国际玩具城一楼4平米（实用面积）/7500元月，三年期，三按一租，每年递增8租金；黄沙大道商业区7000平米（实用面积）/40万元月（二、三、四层），激情每平米57元；。典型性调查与研究根据以上调查发现，成熟市场的商铺和开发不成功的商铺，出租价格相差可达十倍以上，例如未旺起来再整体转租的市场价格为4080元/平米月，而旺起来的在欧亿项目周边价格在200800元之间，而通常在未旺起来的市场，前期市场发售价格较高，影响后期销售和出租，如市场旺不起来，再降价，对市场的打击均是致命的，前期市场租金较低，市场旺起来后，无论是顶手费还是租金均有较大的投资获利空间。地区未来商业地产的趋势分析地处老城区，目前周边小型专业市场，零售是经营主要来源，但解放南和中山八客源辐射全国，作为租户，通常都喜欢扎堆，对于新兴专业市场通常以持观望态度为主，毕竟租金成本占到利润的比例越来越高，没有一个成熟的行业和成熟的消费，商家通常不敢下重注，由此，在欧亿商城前期启动招商时，投资性客户和品牌厂商越发显得重要。投资人分类，经营行为调查与研究。九、项目商业条件研究资质条件。户外宣传、招牌图投入产出效益预估投资组合。回收期。项目SWOT分析通过对欧亿开发特性、商圈条件及市场环境的SWOT总结性分析，形成对欧亿商业开发产业链各环节尤其是核心环节的清晰认识与系列策略规划，掌控欧亿的商圈开发枢纽及改善整体营商环境。劣势和威胁A、从物业硬件方面看欧亿城临街，门前缺乏大的空阔地，且两条马路均有高树阻隔，未来大的户外商业推广及主题促销活动、表演、公关活动难以在现场展开（包括营造形象的商城早班员工户外晨操的实行），有碍于形成聚集、吐纳人气的休闲运动广场文化景观。（与城郊自建市场所拥有的扩充广场面积和配套设施建设相比逊色许多。）B、停车场问题一方面地下停车场不如地面停车场便利，另一方面该地段为交通要道，地下停车场车位还要满足写字楼公司使用，停放旅游大巴的户外车场空位更是难以找寻，路段红绿灯多，又涉及到顺逆向行车问题，给有车一族的主要消费群带来不便；据消息称，靠近人民路这边的这一问题更趋突出。规划车辆指引，最大限度方便旅游大巴、货车停靠卸货等，这一课题需在收购时认真研究，要求开发商协助重点解决。C、本项目整体方案有待带动其它市场跟进，从而形成休闲运动用品产业链新规模，该路段如不注入新业态，面临电器电脑激剧的竞争态势目前路段客户以社区型组装电脑的客户为主，较易饱和，且老市场的一些商家均有稳定的顾客群体，假如以电脑业态来开发专业市场，其生存和发展的条件实际是建立在重新瓜分有限的“蛋糕”的前提上，如做休闲运动产业，实际上是把传统成熟的运动用品和还不成熟的户外休闲用品做整合，客户的培养与市场的投入均需要一定时间，因此该项目需要做好规划，把经营分为前期炒作和中后期推广两部分。D、地下一和三层商铺销售可能存在一定难度因商铺经营规划楼层面积较大，纵向宽度较窄，我们对收购有不低的成本。商铺在销售过程中，将势必出现四层楼难以同期销售完并规划开业的状况，所以在规划时，最好的商铺位置均设立为保留单位。E、“业主托管担保投资模式”新概念传播力问题这是一个整合型的新概念，购铺者及消费者认同接受需要一个传播的过程，前期需作大力宣导。缺乏银行政府支持，广告力度过小或者方式不对都将造成不利被动的局面。9F、所有权、经营权、管理权的协调问题因商铺均是以销售为主，意味着商铺所有权、转让权原则上归业主所有，经营权上我方经营同时对业主的投资利益保障是未来经营中较大的压力来源，虽然新模式对未来的整体形象、整体规划布局、档次定位、统一管理、宣传推广构成特有优势，但商场运作必须达到设计所需的良性循环，再此，必须选择相关专业地产律师做好相关危机出现后需要的策略性防火墙，并在商铺销售合同中体现。G、销售人员培训问题现铺销售，是同时间赛跑，早一天招商完就意味着早一天回本、由于规划涉及休闲户外、运动、康体和配套性产业，对面积、功能布局有一定的复杂性和特殊性，与买家的沟通、坚定买家信心需要招商人员要对欧亿商城物业管理模式和政策、楼层整体规划、品牌附加包装的优势卖点有全面的了解。操作难度高于普通市场，对销售工作人员的综合知识有较高要求。H、正式招商的时机属行业旺季推出，但全国行业容量目前还属于低水位徘徊，需要协助入场商户建立全国性采购和销售网络，以培养市场走向成熟。I、目前本项目周边专业市场内商业概念陈旧，档次偏中下，商品类别全而乱，缺乏主题概念消费场所，作为小规模的老电器电脑市场，其逐渐衰落的人气原有在当地的消费习惯影响，都是本项目目前暂时不能预测的，因此会对本案将构成较大的影响和商业竞争带来较大不确定因素。J、作为生产主要基地的浙江，拥有规模优势和政府扶持条件，使项目面临潜在竞争，本项目作为新建项目，从整体规模上讲，也将会是国内到目前为止最大的休闲运动用品市场，随之而来也会存在推广销售的风险性。3、机会在户外休闲运动持续增长，08奥运会在北京召开和10年亚运会在广州召开的大背景下，具有以下利好机会A、经济环境良好，消费者越来越重视健康和户外休闲运动并带动延伸产品消费，B、周边旅游性人流量极大，。同时我项目提前规划了交通、物流、信息平台，有助建立采购商家和消费个体消费信心，同时休闲运动产业是二十一世纪最具增长空间的朝阳产业，项目起点高。C、在调研市场物业情况后，策划的低竞争高利润的行业，目前全国类似的专业物业不多，具有极好的市场切入点，方案具征对性。优势集合，租售特色明显优于普通专业市场规划。D、已经是现成的地产项目，避免前期投入的时间损耗，而荔湾区也正进行整体的十大专业市场的改造及规划，目前虽然对没有特别规划，但市场周边专业商圈业态成熟，铺位需求看好，同时区政府一直较重视专业市场的打造，具备一定发展前景。销售产品和销售模式的相对独特，属于低竞争的趋势性行业，同时在推广招商配套和商场内部策划上均有突破性创新。可在安全保障方面提升消费信心。E、正处于中国成为世界工厂的高峰阶段，国内外品牌交流量巨大，便于引进国际知名品牌的商品和服务机构，同时面对世界销售产品。F、该项目导入将改变商圈传统业态专业市场拼刺刀的同时，也刺激吸引更多的批零商户来此采购，将该商区的“蛋糕”进一步做大。使形成以欧亿为核心的、。等市场为战列舰的休闲运动商业航母集群。G、地处商业旅游旺地，靠近老交易会，拥有国内外旅游者和两届广交会客商的良好机会，依托每年两届广交会，拥有海外大量客商的光临，同时，本项目毗邻几大专业市场，采购商顺便即可前来参观选购，对于集聚商业人气的将会很大的有利之处。目前本案周边乃至全国均无类似的大型主题专业市场，因此本案若能在突出主题将会有很好的入市利好点。投资风险分析第一是规模风险。欧亿作为二手房东,在正常情况下购入越秀新都会裙楼算上开发商利益,收购价如高于2万元/平米，则我方开发风险偏大。由于商业规模边际效益递减理论的作用，市场规模往往开发越大，商业价值反而越低，商家也就越不敢进驻经营，同时，作为趋势性朝阳产业，其市场目前除北京、上海、广州外，二级市场还未完全启动，去年全国销售虽说已经增长到了10亿元，但行业要吸纳一个本身总投资达到数亿元的专业市场，显然是需要用时间去消化。促进国内形成成熟行业也需要包括欧亿市场开业后的强势的推动，打通目前尚不通畅的物流采购链，令厂家规模生产降低成本进一步促进消费，可能导致行业倍数化膨胀。尽管如此，对于商户来说，仍不能停留于短期炒楼，投资期越长，回报越大，所以欧亿商城将以10平米上下铺位为基本单位规划，并放弃第四、五楼的收购，同时为规避风险，特地把康体保健、体育运动用品和配套公司整合进来，把规模风险降到专业户外模式的几分之一。第二是业态风险。开发商铺业态形式有其长期形成的特有消费结构，如今由我方主导为运动休闲产业，未有看得的成果前，潜在风险较大，假如临近市场未能跟进形成气势，将对项目中后期招商及市场增值产生很大负面影响。所以在销售前期必须对市场专业性和影响力做足包装性投入，始其知名度可以很快和其品牌定位相适应。第三是销售风险。衡量成功地产项目，最重要的是其招商推广能力，一方面要追求开发资金的快速回笼，一方面要确保前期入场商户和投资人获得明确和稳定的回报，结合过去同行分户出售商铺后，市场难以实现统一管理和经营的经验教训，我们创新式提出带租约出售的托管式招商。目前，欧亿开发定位时，研究周边商业市场环境，走出电脑数码产品为主的传统市场组合，使周边旅游经济与华南地区运动休闲用