项目营销前瞻--《2季度广州住宅市场分析》报告

项目营销前瞻2季度广州住宅市场分析报告NEOCITYPROJECTINGUANGZHOU自在城市项目，广州COMMUNITYMARKETRESEARCHANDPROPOSALSOFGUANGZHOU项目营销前瞻2季度广州住宅市场分析报告中铁建工集团深圳投资有限公司中铁新业投资顾问有限公司二零零八年七月目录第一部分整体市场分析一、广州宏观经济分析二、政策动向分析全国主要政策列表广州主要政策列表后续可能出台的政策三、土地市场分析（一）土地供应地区来源（二）土地市场冷淡的原因（三）地块用途（四）楼面地价四、市场供求总体分析五、价格分析1、历年同期价格走势2、第二季度月度价格走势第二部分重点区域市场分析一、天河区市场分析1、市场综述2、第二季度新盘列表3、供求关系分析1）天河区上半年住宅月度供求关系变化4、产品特征分析1）供应户型结构2）户型创新3）产品附加值5、价格分析1）天河区上半年月度价格走势0892108年下半年发展导向3广州市场大环境对本项目所在区域的影响二、番禺市场大环境分析1番禺区市场大环境特征2番禺区市场08年下半年发展导向3番禺区市场大环境对本项目的影响三、市场环境对本项目的指导意义【第一部分整体市场分析】一、广州市宏观经济分析（一）规模以上工业总产值再创新高，工业企业经济效益下滑15月累计，广州市全市完成规模以上工业总产值3850。股份制企业和三资企业增势较好，而国有企业、集体企业、股份合作制企业和其他企业完成产值均呈下降局面。工业企业经济效益下滑。14月累计，全市规模以上工业企业经济效益综合指数为21051，同比提高45点。企业盈亏相抵后实现利润总额17838亿元，下降72，降幅比13月累计加大35个百分点。企业亏损面为30401倍。其中规模以上国有及国有控股工业企业利润总额下降398，亏损企业亏损额增长50亿元，分别增长153和170。更新改造完成投资004亿元，同比增长175。批发、零售贸易业零售额增势持续；餐饮消费保持增长；应节商品热销，居民消费日趋理性。（六）城市居民消费价格总水平持续上升，生产价格指数剪刀差继续加大15月累计，城市居民消费价格总水平同比上升74，与14月累计持平，其中消费品价格上升95，服务项目价格上升202个PERCENT。（七）人口结构不断优化，城市化水平持续提升2007年末，广州市常住总人口为100458万人，比上年末增加2912万人，增长30，出生率为945，常住人口保持稳定低速增长。城镇人口比重为8217，比上年末上升013个百分点，城镇化程度进一步提升。（八）番禺区经济发展迅速，居民生活水平不断提高2008年前四个月，番禺区经济总量在广州市十二区（市）中排名第五位，居天河、越秀、萝岗、白云四区之后。增速高于市平均水平17个百分点，仅低于增城01个百分点，在全市排第二位。其中农牧渔业总产值1788亿元，增长44，总量和增速在全市均排第一位，总量占市比重达2858。规模以上工业总产值在全市排第三位，与萝岗、黄埔差距仍较大但增速155排第一位。社会消费品零售总额超过白云，仅低于天河、越秀两区，居第三，占全市比重超过八分之一，202的增速略低于总量较小的萝岗和南沙，居第三位。由于市大学城、亚运村两个大投资项目法人已搬至天河，今年纳入天河统计范围，全社会固定资产投资额全市仅排第六位，占全市八分之一，增速也较低，在全市仅排第九位。一般预算财政收入仍保持全市第二位，与萝岗差距较大，但花都、增城、南沙、从化与番禺的差距正在缩小，本区的增长速度低于全市24个百分点，远低于几个发展较快的区（县级市）、在全市仅排第六位。外贸出口总值仍保持全市第二位，与萝岗差距不大，占市的比例超过五分之一，但增长速度低于全市008年工作要点抓紧建立住房保障体系，制定住房规划和政策，重点发展面向中低收入家庭的住房。健全廉租住房制度，加大投入力度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。积极改善农民工居住条件。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房用地供给。加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。要完善住房公积金制度，依法加强住房公积金的监督管理。加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，严格房地产企业市场准入和退出条件。要依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。2、住房和城乡建设部通知规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。3、住房和城乡建设部副部长齐骥4月8日在接受记者集体采访时透露，住房保障条例已列入2008年国务院立法计划。4、国土资源部副部长王世元4月8日在全国纠风工作会议上表示，2008年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度。联合监察部等五部委对工业、娱乐、商品住宅等经营性土地的出让情况进行专项检查清理。5、4月9日，住房和城乡建设部在其官方网站发布建筑节能信息公示管理办法（征询意见函）要求，新建住房在施工、销售现场、房屋销售合同、质量保证书和使用说明中，应对节能信息给予公示。0；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3。5月份1、5月7日，国土资源部发布国家土地总督察1号公告，一份针对土地督察的国家土地督察条例将在今年开始起草。2、5月21日，金融机构存款类金融机构人民币存款准备金率上调05个百分点，至1008195号）开始实施。5月份1、5月15日，广州市2007、2008年度城镇土地使用税开征。按本市行政区域对土地进行分级，广州市分六个等级征收土地使用税，税负将增加1至2倍。其中税额最高的一级土地每年所交税额为每平方米27元。（土地等级由七级减为六级，番禺区、花都区、增城市和从化市的征税标准纳入全市城镇土地使用税征收标准的范围。七类土地免缴税一是国家机关、人民团体、军队自用的土地；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；四是市政街道、广场、绿化地带等公共用地；五是直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；六是经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；七是由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。）2、5月20日开始实施关于适度提高居住用地开发强度的意见，有效期至2009年12月31日。全市将分为5类区，在住宅用地供应有限的情况下，适当调整用地的开发密度和强度，提高住宅供应量。意见适用于新增经营性居住用地项目、政府保障型住房项目等。但经“招拍挂”程序已经公开出让的居住用地项目、已全部领取建设工程规划许可证的居住小区项目和已领取建设工程规划许可证的建筑工程项目不适用。（以下区域的开发强度已经明确不作调整。环城高速公路以内，但金沙洲、大坦沙、原芳村区、琶洲、员村、广园路以北华南快速以东地区除外；流溪河两侧（两侧300米）、帽峰山地区、南湖地区、白云山地区、麓湖地区、凤凰山地区、火炉山地区、东圃绿化隔离带、万亩果园保护区、大夫山地区、莲花山地区、番禺区生态廊道、花都旅游大道北部山区等生态敏感区；珠江两岸地区（前航道区段以珠江两岸控规为界；老鸦岗海鸥岛南端的两岸以珠江景观规划范围为界，沿岸进深约500800米）等重要景观区；珠江新城、白云新城、大学城等城市重点建设地区；新河浦、华侨新村、农林上路、耀华大街、南华西街、大岭村、塱头村等。还包括历次已批准的历史文化保护区等地。）0征收。此项意见比之前按月征收明显提高，升幅达到40。而当天还公布了两份加快动工建设的催促书。【总结】2008年上半年的政策侧重于土地和住房保障方面，主要是对以往政策的细化和补充，提高其执行力度。而其对行业的影响，主要在于以下几点（一）紧缩地根，完善土地市场，提高土地的使用效率；（二）巩固07年下半年以来的住房低保政策，促进市场的两分化。对上市公司的影响在于，地根紧缩，土地市场化程度提高，使得资金的重要性提高。（三）后续可能出台的政策金融相关政策再次上调存款准备金率（目前存款准备金率已达175。中国人民银行行长周小川在美国纽约表示，为了对付上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会制定“更有力”的政策。）住房保障政策07年下半年及08年上半年住房和城乡建设部的一系列动作表明政府在住房保障方面将进一步加大力度。后续政策将主要体现在之前各项规定的细化和落实。税收相关政策国家为了打击房地产领域投机资本，稳定楼市，不排除将在流转环节施以重磅措施，物业税征收或将在局部城市进行试点。但大面积铺开可能性不大。针对发展商大规模圈地、屯地相关政策调查表明，目前全国范围内房地产发展商屯地数量庞大，尤其以跨区域大型地产商（如碧桂园、保利等）为代表。目前虽已有“商住用地三年内须开发完成”相关规定实施，但不排除将继续加大在土地持有环节的政策制定实施。（四）各项政策对本项目产生的影响分析综合以上信息可知，在宏观层面上政府对房地产行业所采取的态度仍以抑制为主，如住房保障制度的实施和完善主要目的在于打压高楼价。今年上半年所出台的政策涵盖土地、金融、税收、财政及住房保障等多个方面，其中对本项目影响较大的主要有1、住房和城乡建设部关于经济适用房廉租房的各项制度；2、金融机构存款准备金率上调05个百分点；3、违反土地管理规定行为处分办法及国有建设用地使用权出让合同示范文本的实施（商品住宅开发不得超3年等）；4、广州市关于适度提高居住用地开发强度的意见。今后双限房和廉租房将逐步取消本地户口和城乡限制，这将导致本属于商品房市场的客户将被分流，本项目在2009年推向市场时将面临更加激烈的市场竞争；存款准备金率上调意味着投资客户将受到更大限制，无形中减少了市场需求；而商品住宅开发周期不能超过3年的限制和广州市提高居住用地开发强度的意见将使得市场商品房供应量剧增，同样会加剧竞争，对本项目造成销售压力。另一方面，在各项政策的作用下，经过2008年下半年及明天上半年的市场调整之后，广州楼市或将走向平稳发展，而项目于09年下半年入市，这也将成为一个利好。（资料来源各大房地产门户网站及报纸）三、土地市场分析受房贷新政和楼市进入调整期影响，今年上半年广州商品住宅用地供应量明显减少。截止7月1日，广州共供应住宅用地5幅，占地面积52万多平方米，仅完成原定供地计划任务的129左右。据统计，加上0日正式出让的越秀区烂尾地，广州市今年上半年仅推出了5幅住宅用地，总占地面积52081214万平方米。而按照今年初公布的广州市市辖区2008年住房建设计划，今年广州商品住宅用地供地面积计划为254平方公里。按最大供应量计算，上半年供地量仅完成了全年任务的129；按最小供应量计算，也仅完成全年任务的207，两组数据都远未达到一半。52万多平方米的住宅用地供应量虽然略比去年上半年多，但与去年下半年政府大幅度供应4平方公里土地相比，今年上半年广州的商品住宅土地供应量已明显减少。上半年共举办三场土地拍卖会，但一场冷清过一场。除恒大地产年初以高价获得绢麻厂江景地块外，其他多以底价成交，或流拍。而调查发现，通过其他方式，如资金换土地，二手土地转让等交易甚少，发展商显得十分谨慎。与2007年的疯狂拿地现象形成鲜明对比，反映出各大企业手中现金短缺，同时对未来市场信心下降。在目前通货膨胀压力加大的情况下，年内国家或将再次上调存款准备金率，银行紧缩贷款，加之目前市场疲软，资金回笼速度缓慢，下半年土地市场难以火爆。【2008年上半年广州市土地交易一览表】地块名用地性质占地面积建筑面积成交价格楼面地价绢麻厂地块住宅用地10980231409941亿13053元/金沙洲B3711B03地块住宅用地1034303207JY1地块商住用Y3地块商住用地1347020流拍越秀南堤二马路30地块住宅用地582052号地块住宅用地11445148303元/荔湾区西望村大梪口地段地块商业金融用地1344008年上半年广州市土地供应仍然以周边地区或郊区为主。其中金沙洲、南沙与绢麻厂地块占总供应比例的90万，而老城区越秀、荔湾多块土地块总占地面仅为14590。随着城市的发展和扩张，市中心土地日趋减少，必然向周边及郊区发展，而广州市城市规划关于大力发展城市副中心的政策决定了诸如南沙、白云（金沙洲部分）等区域土地供应将持续火热，并受到市场追捧，而市区土地由于其地段的稀缺性价值也将越来越高。（二）土地市场冷淡的原因从目前的市场情况分析，土地市场冷淡并不是发展商不想拿地，而是大部分发展商资金不够充裕，有心无力。近期出台的一系列信贷新政策，打碎了发展商以往拿到土地就可以到银行办信贷或在股市融资，获得更多的钱后再买地、再融资的循环融资链条，广州市不少发展商陷入因去年拍到地王而没钱交巨额土地出让金的危险境地。据了解，去年“928”房贷新政规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，还规定“对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款”。今年3月20日，中国证监会发行部三处处长表示，房地产企业通过IPO募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。两大政策收紧了银根，使发展商无钱买地。加之半年多以来市场一直不景气，发展商无法迅速卖楼回笼资金。虽然一部分在香港上市的公司以往可以通过境外的融资在内地买地，可现在限外资政策的实施使境外获得的资金进入内地有诸多限制。（三）地块用途分析上半年推出市场的地块以住宅用地为主，纯商业用地只有荔湾区西望村大梪口地段地块，其占地面积和规划建筑面积均未超过2万，最终以流拍收场。目前广州市商业、写字楼项目主要位于老城区、环市中区域和珠江新城板块，而该地块流拍的主要原因在于区域内的写字楼需求并不旺盛，缺乏类似环市中、天河北的写字楼集中发展条件，同时地块为烂尾地，存在诸多不确定因素。（四）楼面地价分析上半年的七副地块其中两块流拍，剩下5块，除恒大集团地王绢麻厂地块楼面地价高达13053元每平米外，其他区域同比去年第2季度均有较大程度的下降。其中金沙洲去年频频爆出地王，楼面地价也达到惊人的8700元/以上，而此次金沙洲B3711B03地块4500多元每平米的楼面地价下降近一半，这说明市场正在回归理性。而同属老城区的两地块南堤二马路30地块与中山七路锦龙中2052号地块虽为烂尾地，但其地段优势明显，楼面地价一个为1800多元每平米，另一个更惊人的低至700块左右。（数据来源焦点房地产网）四、市场供求总体分析在经历过去年年底和第一季度的萧条之后，4月份楼市出现成交上扬迹象，其价格再次回到10000元/大关以上，相应供给也进一步增加，但同比去年成交量下跌明显。进入5月份，基于对传统销售旺季“五一黄金周”的期许，市场供应量继续增加，仅新增预售面积就达900多套，创历史新低。整个5月份广州市十区房屋交易登记10248宗，同比减少300277万平方米，同比减少338，交易登记金额7519亿元，同比减少2007年008年5月份成交量水平相比出现大幅度的上升。但008年第2季度市场供应充足，而需求明显疲软。在国家宏观政策的影响下，广大消费者看跌楼市，观望情绪严重，在投资需求受到强烈抑制的情况下，自住需求者对价格更加敏感，预计第3季度广州市房地产市场基调将以“降价促销量”为主。（数据来源广州搜房网）五、价格分析（一）历年同期价格走势（数据来源SOUFUN广州站、阳光家缘网、焦点房地产网）统计显示，2005年第2季度广州市商品房销售均价为5581元/左右，00元/左右，07年为97808年2季度高达1030997元/，5月份为10529元/，0区2市成交量前几位。同时，作为广州市的政治、经济、金融、商贸中心，其产品类型亦十分丰富。作为广州楼市的必争之地，目前该区域各路英雄汇聚，广州本地巨头富力集团、合生创展、珠江地产、恒大集团等早已在此排兵布阵，同时不乏外来大鳄香港中海地产、深圳佳兆业、香港利丰控股等，同时还包括众多中小发展商。下半年货量供应充足，竞争十分激烈。【楼市概况】1、板块划分天河区目前主要分为这样几个板块珠江新城板块、后天河北板块、五山板块、东圃板块、龙洞植物园板块。其中珠江新城板块与五山板块已成为公认的豪宅区域，代表作品有侨鑫集团的汇景新城市和方圆地产的方圆月岛，价格均在25000元/以上，其他板块高、中、低端产品均有供应。2、物业类型该区域物业类型相当丰富，基本上涵盖房地产开发的所有类型（工业厂房除外）。其中包括写字楼办公物业、以珠江新城最为集中，代表项目有富力盈泰广场、富力中心等；商场等商用物业，代表项目有体育中心商圈的万菱汇、太古汇（在建）；酒店物业，代表项目有富力丽思卡尔顿酒店等；服务式公寓，代表项目有珠江太阳城广场裕富公寓、汇峰国际公寓；豪宅物业项目中海花城湾等。另外，还包括其他普通住宅。3、住宅产品情况天河区住宅产品主要包括400的小户型公寓、80120的中户型及150以上的大户型，复式产品较少。随着90/70政策的深入执行，目前中小户型比例越来越大，而大户型产品主要集中在珠江新城和五山板块等豪宅集中的区域，单价也很高。4、销售情况从阳光家缘统计数据看，2季度天河区销售情况与其他区域相比较好，其中保利林海山庄仅在五一3天销量达几十套，可谓淡市中的一抹亮色。而该区域受到广州市民强烈的认同，无论是自住者还是投资客，均青睐有佳。其中畅销户型多为80100的中小户型，以自住为主。虽然现在楼市跌声一片，但天河区单价仍然坚挺，均价在15000元/以上。5、下半年产品供应情况分析据统计，今年下半年天河年总供应量约00套，主要集中于珠江新城以及北天河两大板块。珠江新城板块经过多年耕耘已进入收获阶段，预计下半年总供货量达2100套以上，普遍以旧盘尾货或旧盘新推为主，其中比较值得关注的是方圆集团的方圆月岛项目，该项目已建至20多层，7月份入市。随着地铁等交通利好设施的建成，自然景观资源优越的后天河北板块近年也日益成长为新的居住热点区域，预计其下半年供货量将达1500套左右。主打教育与文化主题的五山板块下半年供应将主要以新推项目“翰林11”为主，片区供货量预计达800套以上而东圃板块表现则日渐疲软，除江源半岛为唯一新推项目货量较大外，其余均为尾货阶段，总货量约00套左右。（二）第2季度主要新盘列表（包括旧盘推新货）项目发展商价格装修标准方圆公园一号方圆地产1300015000元/2500元/历德雅舍三期广州建信行房地产公司1400元/起3000元/珠江太阳城广场裕富公寓百嘉信集团150002000元/2500元/保利心语花园2期保利地产均价18000元/2000元/嘉裕君月公馆嘉裕集团均价2300025000元/3000元/广州丽江花园A8、9栋粤海集团22万元/毛坯汇峰国际公寓嘉裕、方圆、合景泰富地产22000元/3000元/翰林11广东东荣正明投资有限公司起价7100元/1800元/宝翠园汉国置业未知初装修瑜翠园合景泰富集团80009000元/100元/华南御景园三期广州龙昌房地产公司均价10000元/左右毛坯富力院士庭四期富力集团13000元/2500元/保利林海山庄保利地产700元/起1500元/东方新世界广州新华建房地产均价25000元/3000元/（三）住宅供求关系分析【天河区15月份商品住宅月度供求关系变化】月份1月2月3月4月5月商品住宅登记供应量784万平方842万平方7050多平米的一房单身公寓；7080平米的小两房；8090平方的大两房；还有100多平米至两三百平米的三房、四房等。其中大户型仍然是供应的主力，但受政策和市场影响小户型产品明显增加。值得注意的是，侨英花园推出部分187245的顶层复式单位，翰林11也将推出复式楼，但统计显示销售情况并不理想。2、户型创新户型设计方面，第2季度并无太多创新，继续沿用之前格局方正，南北对流，大飘窗、大视野的风格。但即将推出市场的新盘方圆月岛首次在珠江新城区域推出具有中式色彩的建筑设计风格，将实现现代简约的中式符号在CBD超高层建筑上的首次呈现。而在文化方面将融合中国“月”文化的精髓，体现深厚的现代东方文化内涵，创造全新的居住形态和居住文化。此外，历德雅舍3期延续了之前的小复式创新设计，公寓产品推出层高5米的单位。3、产品附加值在市场疲软的状况下，各大发展商都想尽办法提高产品的附加值以赢得客户的青睐，其中时代花生在设计上下工夫，赠送入户花园和多样空间（实际为一间房，但只算一半面积），提升了利用率，亦增加了附加值。汇峰国际公寓则随楼都附送有3000元/的大师级酒店式标准装修，同时每层设计行政套房。而富力院士庭的广州首个花园式休闲购物广场也提高了产品的附加价值。（五）价格分析【天河区1000元/，天河区000元/以上，而五山板块也正逐渐成为公认的广州市豪宅区。（六）客户分析天河区客户构成中历来投资者占据相当大的比例，但在目前市场形势下，自住需求不断增多，尤其是后天河北板块、东圃板块和龙洞植物园板块，大部分楼盘被自住买家买走，而两个豪宅较为集中的珠江新城板块与五山板块的自住客户也在不断增多，靠刚性需求支撑。在具体客户构成上，主要包括天河区企业白领、广州市本地有换房需求的市民、外地在广州经商者及部分公务员等。年龄段集中在3050岁。（七）天河区代表项目个案分析基础信息案名汇峰国际公寓楼盘规模占地面积115万平米，建筑面积普通住宅9万平米；公寓3万平米，490多套，楼高48层，4梯12户。发展商合景泰富地产、嘉裕集团、方圆集团投资组合绿化率30项目地址珠江新城北临兴盛路8号规划由5栋4048层的高层住宅和1栋3层高的商业裙楼组成，5栋分别为A、B、C、D、E栋，其中A栋为酒店式公寓，BE栋为纯住宅，A栋北面为一栋3层的商业裙楼。A栋43层，B、C栋40层，D、E栋48层容积率830使用率74左右主力户型4051平米的公寓、70190M2工程进度准现楼发售物业管理费（公司）33元/月/平米（仲量联行）发售时间首期2008年3月发售套数490多套销售电话8750038收楼日期2008年12月建筑类别高层装修标准3000元/平米交通状况地铁5号线猎德站距离楼盘2分钟；附近有多路公车到达。楼盘配套3层的商业裙楼为公寓会所，其中12层餐饮功能、商场，建筑面积约为1200，三层建筑面积100。营销推广项目定位CBD核心顶级豪宅，国际级一流公寓定位语CBD核心，国际公寓价值标杆目标客户投资客，珠江新城上班的白、金领等高收入人群广告语铂金品质价值赢城优惠活动一口价单位全部788万元/套广告媒介报纸为主，包括南都和广州日报。产品分析1）总体分析优势在地段上具有相当的优势，交通方便，地铁基本上可直达社区（09年开通），随着城市的发展，各种配套设施将不断完善。社区紧邻珠江新城目前唯一的一条商业步行街，能有效满足业主的各种消费需求；在规划上各大组团合理分区，互不影响，公寓、住宅、商业部分各自独立，私秘性好，保证了项目的高品质和居住的舒适性。缺点楼盘容积率高达83，建筑密度高；户型设计使用率不高，浪费大（使用率74左右）。社区分析会所公寓设置两个会所，一个为住宅会所；一个为公寓会所，满足不同人群的不同需求。设施包括商务中心、图书馆、健身房、会议室等。建筑设计4栋住宅，1栋公寓。住宅设计分为一梯2户，一梯3户及一梯4户三种类别，公寓设计为酒店式公寓。大堂挑高75米设计，体现了尊贵品质。园林设计中心园林为7000的现代风情园林，附设1000的泳池。（园林规划图如下）户型鉴赏2室2厅1厨1卫；建筑面积7000，三层总建筑面积100。交通分析目前交通不是很方便，但2009年地铁5号线开通后，几分钟内可到猎德站，同时通过华南快线、环城快速与城市内环路快速连接珠三角城市；西联黄埔大道、广州大道、内环路；东面通过科韵路接琶洲会展中心与广园快速路。地理位置图销售去化分析目前销售情况去化超过80目前存量100套左右目前价格均价20000元/左右（含3000元/装修）价格走势变化4月份223万元/由此可以看出受到宏观形势影响，价格呈不断下降趋势。销售装状况分析汇峰此次推出市场的主要为小户型公寓产品，主要针对投资客，降价是其主要销售策略，表明投资者对市场信心并未恢复，而自住需求者对价格敏感度依旧很高。5月份182万元/08年8月份以后成交量或将大幅增长。【天河区后市展望】天河区主要楼盘下半年供应预测区域板块楼盘名推货量（套）天河珠江新城板块保利心语500尚东美御100汇峰300珠江太阳城280广州丽江花园150领峰苑150新城御景250嘉裕君玥公馆250方圆月岛300中海花城湾150五山板块汇景新城100富力院士庭200翰林11500保利林海山庄147北天河板块宝翠园350瑜翠园500新光天河峰景100中强雅苑350东圃板块江源半岛400合生东御苑120数据来源经纬行市场研究中心二、海珠区市场分析（一）市场综述在广州市新的城市规划发展之下，海珠无疑已进入了一个从“老城区”的概念向新城市核心的巨大转变期，而海珠区楼市更成为广州楼市的热点。会展经济的突飞猛进、生态环境的优化、产业结构的调整，都给海珠的人居环境带来了翻天覆地的变化。不但天河、越秀的居民纷纷去海珠置业，就连许多计划出走市郊购房的年轻白领，也返城选择海珠。东南部的滨江东板块、南洲路板块、广州大道南板块及中心区昌岗中地段等海珠区楼市核心区域集中了合生、珠江地产、城启集团等大集团的名盘大盘，如城启天鹅湾、逸景翠园、颐景华苑、兰亭御园、翠屏瀚宇贵都等，在户型结构上多偏向大户型，且不少楼盘拥有稀缺江景资源，而价格一直未出现大的松动，市场前景看好。【楼市概况】1、板块划分海珠区主要分为这样几大板块赤岗琶洲板块、滨江板块、东晓路板块、广州大道南南洲路板块、工业大道江燕路革新路板块、宝岗大道板块等。其中以市中心板块宝岗大道与滨江板块供应量最为充足。各板块分布比较分散，由于其属于广州市三大老城区之一，各种配套设施相对也比较完善。同时，板块之间的区分并不是很明显。2、物业类型海珠区物业类型以住宅为主，主要是高层洋房，同时随着广州市珠江新城CBD区域延伸方案的确定，写字楼物业、酒店物业和纯商用物业不断增多，这与该区域的城市定位及历史发展密切相关。3、住宅产品情况本区域内住宅产品类型丰富，既包括服务式公寓，也包括各种中小户型产品及大户型豪宅。其中90平方以下的紧凑型户型与4050单身公寓为主要供应产品，无论是投资还是自住，也是目前最受欢迎的产品。4、销售情况2季度海珠区楼市受到广州市整个市场疲软以及连续近2个月的阴雨天气的影响，市场并未出现业界预期的火爆成交局面，但与1季度相比，销售量明显上升，其中表现最为出色的项目有光大水岸榕城、宝岗华庭等。同为老城区及市中心的海珠区，其楼盘价格比越秀、荔湾、天河价格低，而配套、交通等亦十分完善，当然受到市民欢迎。5、下半年产品供应情况分析海珠下半年货量充足，预计总体供货量超过8400套以上，主要集中在工业大道、宝岗大道片区。2季度，工业大道以及宝岗大道抢足了风头，水岸榕城、翠城花园、可逸豪苑的表现均可圈可点，可谓人财两旺。延续热销势头，以上项目在下半年均有充足的货量供应。而海珠区的滨江概念楼盘亦将在下半年集体发力，启动江景项目的新一轮推广高潮。（二）第2季度主要新盘列表（包括旧盘推新货）项目发展商价格装修标准中顺领馆广州市中顺房地产有限公司15万/2000元/城启天鹅湾城启集团均价1000元/毛坯兰亭御园广电集团1300014000元/3000元/中凯国际公寓广东易高旅游发展有限公司均价15000元/毛坯宝岗华庭广州上嘉贸易发展有限公司起价11000元/，均价12800元/，最高价14000元/2000元/颐景华苑“颐韵轩”合生创展集团均价12000元/2000元/翠城花园“叠翠峰”广州城建集团均价1213万元/2000元/华标涛景湾华标创业集团均价21万元/毛坯可逸豪苑越秀城建集团均价13000元/3000元/兰亭熙园广电地产集团均价11500元/3000元/翔韵雅荟广州市益鹏房地产开发公司950012000元/毛坯翠屏翰宇贵都翠屏国际控股900013000元/2500元/恋日100黄埔房地产开发公司8000元/毛坯光大水岸榕城光大房地产公司980013800元/1800元/会展世界城广州市金度房地产开发公司13800元/毛坯（三）住宅供求关系分析【海珠区上半年商品住宅月度供求关系变化】月份1月2月3月4月5月商品住宅登记供应量24001万平方941万平方1223万平方商品住宅登记交易量03万平方402万平方501万平方（数据来源广州市国土房管局网）（四）产品特征分析1、供应户型结构分析海珠区户型供应覆盖面广，包括300的一房单位；80110左右的两房单位；100140的三房单位；以及200至400多的四房、五房和复式单位。其中一百多平方米的小三房和三房单位是市场的主力户型，也是最受买家欢迎的户型单位。值得注意的是，光大水岸榕城推出“亲居”户型将一套约80101的两房或小三房单位与一套3841的单身公寓设计在一起，共用一个入户花园。此种户型对于新婚的业主，买下两套单位后，可以先将小公寓出租，以租养贷，等有孩子时再将两套打通，它的最大特点在于可拆可合，投资自住完美结合。2、户型创新海珠区楼盘在户型设计上与其他区域一样，大户型客厅面积较大，体现主人豪阔气派，小户型则注重实用和空间的合理布局。在基本要素方面仍旧突出动静分明，南北通透等。位于琶洲板块的会展世界城推出的圆形大户产品颇有创新，整个户型的外立面是圆形的，但户内却很方正实用，可以说兼顾了外立面的创新和户型的实用性。该户型体现了大厅大房大阳台的空间布局。入户花园面积达22平方米，主人套房带一个观景阳台，每个空间都很豪阔。3、产品附加值在产品附加值方面，海珠区楼盘主要体现在成熟的配套和江景资源上。如城启天鹅湾、珠江御景湾和华标涛景湾等都享有一线江景，相比其他区域同价位的楼盘优势明显。而宝岗大道上的可逸豪苑、宝岗华庭和兰亭御园等则独享海珠中央最完善的生活配套。（五）价格分析【海珠区15月份月度价格走势】据国土房管局统计资料显示，000元/。结合上图分析，上半年海珠区除在2月份达到最低点8045元/，其余各月价格均在10000元/以上，主要原因在于市场受去年927政策的影响及春节、雪灾等各种因素的综合作用。而进入3月份，在整体市场有所回升的局面下，价格逐渐走向平稳，这充分说明海珠区楼市对广州市民强大的号召力。30岁，大概占4成比例，其购买的户型多为小户型或公寓产品，他们主要看中海珠完善的生活配套和优良的教育资源；第2类是广州市有换房需求的本地居民，尤其以项目周边或附近区域为最，他们多是第2次或第3次置业，其关注的主要户型为面积在150300左右的大户型，他们已成为近几年受到市场热捧的江景楼盘的主力客户。此类客户占5成左右，其年龄集中在3555岁之间，大部分事业有成；剩下第3类客户为占一成左右的投资客，虽然目前广州楼市不景气，需求多以自住为主，但在各种市政规划的利好形势下，部分高品质楼盘仍受到投资者的追捧。在了解途径方面，口碑传播是主要的方式，尤其广州本地居民，对“街坊邻居”的信任度颇高。（七）海珠区代表项目个案分析【光大水岸榕城】1）项目基本情况光大水岸榕城地块为原广重厂地块南区，依托光大城总占地50万平方米大型江畔榕林社区，总占地面积122万M2，总建筑面积达38万平方米，位居珠江东畔，毗邻地铁沙园站。户型为一房五房,其定位为老城区至大型的榕林人文精品社区。建筑类别为高层和小高层相结合，以现代风格为主，最大限度的保留地块中的原生参天树木，同时对于工厂的历史价值也有选择性保留。在户型设计方面，独创“亲居”创新型户型，同时满足了居住和投资的需求。户型面积区间为40140，目前正在接受登记的为K1栋多层电梯园景洋房，户型集中在8083平方米的两房。2）项目详细指标发展商光大集团楼盘规模总占地面积122万平米，建筑面积388万平米。容积率31左右项目地址海珠区工业大道北榕景路规划住宅采用高层和小高层相结合，以现代风格为主，最大限度的保留地块中的原生参天树木，发展商致力于将其打造成老城区至大型的榕林人文精品社区。绿化率40项目定位老城区大型生态榕林社区定位语21世纪中产亲居时代户型组合约40平米单身公寓、约80平米两房、约100平米3房、约120平米大3房几140平米4房使用率80左右工程进度结构封顶首期发售时间2008年4月建筑类别小高层、高层洋房装修标准1800元/平米销售情况首期K3K009年楼盘配套交通双地铁沙园站、内环线AB线入口、813等多条公交线路。教育玉直街小学、同福幼稚园、41中等多所学校。其他商业、医疗、银行等配套完善。物业管理费18元/平米/月目标客户新兴中产阶级，广州市老城区居民，部分投资者等。广告媒介报纸、网络为主产品规划建筑面积近40万平米，整个楼盘由25栋832栋小高层和高层建筑组成，总货量近3000套。首期K区一期组团，共00套单位。园林规划尊重岭南人居特点进行的园林设计风格，保留原生大榕树，体现生态绿化价值最大化，江轴、绿轴两大景观交汇，设计大型绿化组团，创造多重景观体系。3）产品分析优势该项目最大的优势在于老城区罕有的生态榕林满足了现代人追求健康生活方式的需要。海珠区老牌名校玉直街小学等教育设施完善也是一大卖点；在交通方面也很方便，拥有多条公交线路。其亲加居户型设计也成为该楼盘吸引客户的一大利器，这种户型设计具有宜居宜租宜售的特点，满足了不同人群需要。缺点沿工业大道附近有一些工厂，居住氛围不是很好；沙度路、革新路一段景观不是很好；购买时采用两个产权证的方式加重了业主的利息负担。【总结】中心城区聚焦、江景楼盘发力。今年上半年海珠区楼市在广州市各大区域中表现较好，但受整体市场影响，成交量相比去年同期出现明显回落。就2季度而言，环比1季度销量上升较快，价格波动不大，给人稳健成熟的感觉。在广州市建设CBR核心区的规划下，海珠楼市将迎来新的春天。【海珠区后市展望】海珠区主要楼盘下半年推货情况预测区域板块楼盘名推货量（套）海珠赤岗广州大道南珠江帝景300帝景华苑200泊雅湾240逸景翠园400会展世界城0南洲板块罗马家园400珠江御景湾240尚东峰景300塞纳宫园200颐景华苑280滨江恒鑫东和湾150翔韵雅居150华标品峰340丽水华庭150富力银禧200滨江193330珠江新岸公寓574城启天鹅湾350工业大道光大水岸榕城400中顺领御公馆304宝岗大道翠屏瀚宇贵都350可逸豪苑800宝岗华庭300翠城花园叠翠峰00兰亭熙苑300兰亭御苑350数据来源经纬行市场研究中心三、花都区市场分析（一）市场综述5月份，花都区委书记、区人大常委会主任潘潇对花都房地产市场调研时表明，接下来要重点发展花都的房地产市场，不但要吸引花都本地的白领，更要想办法吸引更多广州白领及市民前来置业。近年来，花都楼市供应量不断增加，产品结构也不断优化，出现了别墅、洋房齐争辉的局面。在目前市中心开发土地日趋稀缺的情况下，房地产开发必然向周边区域发展，作为广州市城市副中心定位的花都将在楼市大潮中扮演越来越重要的角色。【楼市概况】1、板块划分花都区房地产板块主要分为这样几个山前大道板块、新华城区板块、风神大道板块、镜湖机场板块。其中山前大道板块和城区板块已成为开发热点区域，竞争也很激烈，区内不乏南航集团、香港新鸿基地产、美林基业、雅居乐地产、合景泰富地产、祈福集团等广州本地及香港地产大鳄。其他两个板块目前开发量较少，但处于快速发展之中。2、物业类型本区物业类型以住宅和工业厂房为主，包含少量商业物业，几乎没有写字楼供应。其中住宅产品占总开发比例70以上，主要包括别墅和洋房。而商业物业除城区少部分商场之外，多为住宅配套的社区商业。花都区作为广州市传统的工业区，工业十分发达，而商业贸易相对比较落后，所以工业厂房及与之配套的住宅物业成为楼市的主力。3、住宅产品情况花都区区域特性决定了其住宅产品的类型主要为别墅和洋房，供应比例占90以上。在交楼标准上多为毛坯房，很少精装修楼盘。4、销售情况由于花都区的楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，档次较高、规模及配套较为齐全的楼盘销售情况非常好。而规模较小、中低档次、较偏远、配套设施还未成熟的楼盘则销售情况较差。今年上半年受大市影响，花都区洋房价格出现下滑，成交量也有所减少，出现价量齐跌的情况；而别墅由于其优良的山水环境和高品质的设计标准，成交未出现大幅下降的局面，同时价格相对稳定，集中在1000030000元/之间。5、下半年产品供应情况分析展望下半年的花都区楼市，可谓“山雨欲来风满楼”之势。无论从供应量还是从开发企业的行业分量上看，都是区域楼市难以承受之重。后续约11万套的货量占全市十区55万套的20，销售压力之大不言而喻。在花都楼市，云集了万科、祈福、合景泰富、保利、雅居乐、美林、新鸿基、中房等品牌开发企业，其阵势比之前的华南板块“八大金刚”亦毫不逊色，再加上一直植根于花都的本地实力派，令花都楼市将遭遇前所未遇的市场竞争与洗牌的局面。预计下半年保利、雅居乐、新鸿基等企业开发的项目将陆续加入战团，而一早已经进入花都布局落子的祈福集团，其位于新华城区的辉煌台亦将拉开祈福集团“花都攻略”的序幕。因此可以预期区域楼市在产品、配套、形象与服务等方面的竞争门槛将不断提升。对于消费者而言无疑是福音，但对于部分实力较弱的开发企业而言，将不得不面临行业洗牌的不利局面。（二）第2季度主要新盘列表（包括旧盘推新货）项目发展商主力户型价格合景朗月君廷合景泰富901043房，1234房均价5300元/勤天一品树院勤天集团1281473房、4房均价5000元/豪利花园广州市豪利房地产公司1041403房均价4800元/天马河国际公馆广州天马河房地产公司90103房、4房；1204房均价8500元/平方米广州保利城保利地产90140，2房、3房未知天湖峰境合景泰富10020035房均价000元/美林轩逸时光美林基业集团00000元/圣普拉多岛岸别墅广州银业君瑞房地产公司51211201000元/美林湖棕榈湾美林基业集团108000015000元/银丰国际公寓花都三建公寓51889000元/（三）住宅供求关系分析【花都区15月份商品住宅月度供求关系变化】月份1月2月3月4月5月商品住宅登记供应量599万平方542万平方737万平方1387万平方1184万平方商品住宅登记交易量758万平方133万平方545万平方313万平方334万平方（四）产品特征分析1、供应户型结构分析与广州市区不同，花都区楼盘在户型供应上以大户型为主，其中100140的三房、四房单位为主力户型。而别墅则以小面积的联排和大面积豪华独栋为主。作为广州市的远郊，前几年受国家政策限制较少，在户型比例方面也没有严格规定，而目前推出市场的楼盘其地块多为几年前购得，有的甚至是2000年前的土地，故小户型较少。但值得注意的是，随着花都城市的发展，产业结构的不断优化，公寓产品在市场需求的拉动下将会逐渐增多，目前由花都三建开发的银丰国际公寓就是这样的产品，所有户型均为5088的单间，并且带精装修。2、户型创新大户型延续了一贯的设计风格，送大露台，大阳台，大入户花园，力求能抓住中产阶级的胃口；而别墅则更加考究和严谨，独栋都为全套房设计，大部分带天井花园，有的送半地下室，充分展示豪、阔、雅的气质。圣普拉多别墅首创双首层式设计，利用山体自然坡地落差设计“上山式”和“下山式”双首层。开放式下沉首层设计，设有下沉式庭院、采光高窗、步出式天井。下沉式庭院与首层的坡差，形成半私密的庭院空间，身处下沉式首层，尽见私家园林的花木情境，丰富了生活空间。3、产品附加值众所周知，花都区有芙蓉嶂水库、九湾潭水库、三坑水库、福源水库、集益水库等广州市知名水库，有王子山森林公园、广州高百丈森林公园、广州九龙潭森林公园、花都蟾蜍石森林公园、花都福源森林公园及花都丫髻岭森林公园等六个森林公园，山水资源极为丰富，空气质量良好，所以区内楼盘最大的附加价值在于生态。芙蓉度假区内的几个别墅项目就拥有这种得天独厚的优势。（五）价格分析【花都区15月份月度价格走势】（数据来源广州市国土房管局网）虽然目前000元/以上。结合上表我们可以看到，在经历过2月份高达22的跌幅之后，上半年后几个月价格走势平稳，其中在3月份到达峰值。但从销量来看，3月份虽较前两月有所回升，但到目前为止一直呈现下降趋势，最高跌幅40以上，或许降价已成为提高销量的唯一出路。（六）客户分析据公司多年代理经验及广州市几大代理行发布的研究结果显示，花都区客户主要有以下几个特点总体来讲以花都本地及周边区域客户居多，广州市或邻近市县较少。自住需求占据重要地位，其中所占比例在7成以上。从事职业与区域产业结构明显相关，以汽车、珠宝、皮具业从业人员为主，他们对中小户型需求强烈。洋房客户年龄集中在2540岁之间，别墅客户多为度假享受型。随着各种政策利好消息的明朗，投资需求呈上升趋势。（七）花都区代表项目个案分析【天湖峰境】1）项目基本情况天湖峰境是广州合景泰富集团继珠江新城中央豪宅誉峰之后的又一力作。天湖峰境位于自然资源丰富的花都区北兴镇，花都区北兴山前大道东段北侧，交通路网发达，地理位置优越，依山傍水，坐拥国家AA级风景旅游度假区九龙湖，是广州少有的超低密度别墅住区。项目总占地近1000亩，分两期开发,产品是以别墅为主,分独立和联排别墅两类，依山就势而建,南低北高,到新机场车程约10分钟,到广州市区约25分钟车程到新华城区15分钟车程容积率043以度假型物业定位。项目由香港许李严设计师事务所精心规划，秉承“天、地、人和谐”的山水别墅理念，自然气派、大气天成。组团式布局，一期四大组团依山就势，山、岛、林、湖格局显赫，半山别墅、半岛别墅、森林别墅、水岸别墅，户户观景，远可观山，近可观水、观园、观林。二期环绕超大面积自然水体，景观价值较高，足不出户即享湖光山色。由香港ACLA公司设计精致法式园林，营造休闲、品位、高雅的小区生活氛围。设置四大主题园林，将艺术雕塑、景墙、景观小品、水景喷泉、休息亭、缓步径、木栈道和观景平台贯穿于整个公共空间，趣味性与观赏性共享。由新加坡AEP、DP联手打造，在“原生原创”设计理念的基础上，将西方建筑美学和东方人居的智慧相融合，力求达至高度的舒适性和人本尊重。二层独立舒适型设计，前庭后院，融合东方建筑元素；大面宽、小进深，创造良好采光通风效果；广州市绝无仅有的全套房设计，体现功能空间的人本尊重；多厅设计，在客厅、餐厅、家庭厅之外，设置多功能厅和影视厅等，首创别墅生活的第四厅、第五厅；多露台设计，将休闲空间和观景空间延伸至室外；中西式厨房，满足不同类型人士的生活习惯和喜好。目前在售的为2期“晶蓝湾畔”，高202平方米不等，均为三房、四房，目前该组团的毛胚均价4300元/平方米。2）项目详细指标发展商合景泰富集团楼盘规模总占地面积100