我国商业银行住房信贷风险研究-

题目我国商业银行住房信贷风险研究学院专业学生姓名学生学号指导教师提交日期毕业设计（论文）任务书兹有班学生毕业设计（论文）任务书，内容如下1、毕业设计（论文）题目我国股商业银行住房信贷风险研究2、应完成的项目（1）查阅相关文献，了解论文写作的意义，确立自己写作方向（2）了解住房信贷相关的理论，包括住房信贷风险的分类和风险管理的意义（3）探究住房信贷的原因以及各种原因的细分（4）利用现有的数据，分析我国住房信贷风险的现状（5）针对各种风险，提出能有效解决住房信贷风险的建议3、参考资料以及说明（1）王福林，国外个人住房抵押贷款违约风险理论评述及启示，2004年（2）刘春红，上海市个人住房抵押贷款违约因素实证分析，2000年（3）汤艳玲，浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范，2010年（4）刘庆军，严格把关，完善个人资信审查制度，2004年（5）顾京圃，中国商业银行操作风险管理，2005年（6）姚长辉中国住房抵押贷款证券创新研究（7）李莎，商业银行个人住房信贷风险成因探析，2010年摘要随着我国经济体制的不断改革和完善，住房制度改革也不断地深化，居民购房也逐渐增多，住房金融业务得到了迅速的发展。个人住房贷款业务因为其高收益、低风险的特点备受商业银行的青睐。商业银行住房贷款规模迅速增长，与此同时商业银行的不良贷款率和违约率也在迅猛增加。个人住房信贷风险逐步显现，因此，有必要对商业银行住房信贷风险做一个全面的研究。本文首先介绍了商业银行住房信贷管理的理论。然后对目前我国商业银行个人住房信贷风险类型和原因进行分析，论述的风险包括借款人信用风险、银行操作风险、抵押物风险等等。接着运用数据分析了我国商业银行住房信贷风险的现状，对我国商业银行在住房贷款信用风险认识方面以启发和借鉴。最后针对我国商业银行住房信贷的各种风险，提出了建立我国个人住房信贷风险防范体系的基本构架，并针对各种风险突出了具体的个人住房信贷风险防范的措施和对策。本文总结了实践的工作经验，对风险的防范提出了一些独特的见解，本文还特别对个人住房抵押贷款证券化作了详细的分析和深入的研究，希望通过分析研究探索出防范商业银行住房信贷风险的有效途径。关键词商业银行；住房信贷；风险防范目录摘要I第一章绪论111论文研究的背景和意义112论文的研究思路113国内外文献综述214论文的研究方法4第二章商业银行住房信贷风险管理理论521住房抵押贷款的含义及特征522住房信贷风险及分类6221风险及其含义6222商业银行风险管理的含义6223住房信贷风险的含义及其分类723本章小结8第三章住房信贷风险形成的原因931个人住房贷款市场信息不对称9311住房信贷市场的道德风险9312住房贷款市场的逆向选择932社会信用制度不健全1133房地产产业不够完善12331房地产市场不规范12332房地产市场存在周期性12333房地产市场的融资渠道狭窄1335外部法律制度等因素1336本章小结14第四章我国商业银行住房信贷风险发展及现状1541商业银行住房信贷的起步1542住房信贷市场的快速增长1543商业银行个人住房贷款风险的显现1744本章小结19第五章我国商业银行住房信贷风险控制策略2051完善个人征信体系2052加快推进住房抵押贷款证券化20521商业银行推行住房抵押贷款证券化的效益分析20522我国住房抵押贷款证券化的实际运作2153加强商业银行自我监督管理的能力2254建设和优化良好的住房信贷外部环境2355本章小结24结论25参考文献26第一章绪论11论文研究的背景和意义随着我国市场经济体系的建立和不断完善,住房改革制度的不断深入,人们对住房的消费习惯已经完全改变,居民的住房需求得到了快速增长，因而也造就了一个潜力巨大的住房市场，据统计2009年底，全国各家商业银行的个人购房贷款余额为467万亿元，同比增长431，新增14万亿元，约为2008年的5倍，而1998年各家商业银行的住房按揭贷款仅为200亿元，11年间增长了200倍，目前该贷款品种己成为各家商业银行的龙头个人信贷业务。居民住房需求的快速增长带动了商业银行个人住房贷款业务的迅猛发展。使得个人住房贷款占商业银行贷款业务的比重快速上升。个人住房贷款作为一项中长期贷款品种,由于贷款周期长、客户群体分散度高、信息不对称更加严重,因而在住房金融市场中同样存在其它金融市场中固有的风险并且更加突出。加之我国房地产市场起步较晚、各种法律制度还不健全、以及商业银行迫于市场竞争压力的不规范运作,使个人住房贷款的风险日益显现。2007年以来席卷全球的美国次贷危机给人类社会、经济和生活带来了巨大的影响和改变，面对个人住房抵押贷款借款人所面临的困境以及由此带来的社会经济问题，作为我国提供个人住房抵押贷款的商业银行也应该引起足够的重视。12论文的研究思路本文以理论研究方法为主结合实证研究分析我国商业银行在开展住房贷款业务中实际存在的风险及其影响因素，并试图最终找出控制风险的具体措施。在理论上借鉴商业银行个人住房贷款风险的相关理论，对实际业务中存在的风险进行分类，系统分析其风险成因。文章分为5个部分。第一部分提出选题的意图，首先介绍了选题的背景和意义，然后对国内外有关商业银行住房贷款的文献进行综述，最后提出本文的研究思路和研究方法。第二部分是对住房信贷管理理论的介绍。首先介绍了风险和风险的概念，然后着重介绍了住房信贷风险管理的相关理论，包括住房信贷的产生、特点以及现状。通过本章节的介绍，对之后的风险研究提供理论的支持。第三部分介绍住房信贷风险产生的原因，本文重点论述其中的几个重要的原因，包括由借款人带来的违约风险、商业银行自身在经营过程中出现的风险、市场条件的变化造成的风险。第四部分是本章试图通过实证分析的方法，先介绍了商业银行在近年来的发展状况，本章运用了大量的数据，说明商业银行在个人住房信贷业务的现状，为之后章节的策略分析奠定基础。第五部分提出了商业银行在住房信贷风险控制方面的一些策略。包括商业银行自身和金融监管部分的监督和管理以及住房证券化的尝试。13国内外文献综述1国外的研究状况个人住房抵押贷款最初起源于英国，因为其在商业银行资产业务中占有相当大的比重，国外的学者一直都比较重视此方面的研究。国外最早对住房信贷的研究便是个人住房抵押贷款风险与贷款价值比LTV关系的研究，首先提出住房净资产与贷款价值比（LTV）影响着贷款的违约率理论的是QUERCIA,随后在2001年KAU等人得出LTV决定个人住房抵押贷款违约几率的理论，但是WARCHER等在1999年通过对美国住房贷款违约案例的研究发现个人住房贷款风险是由贷款发放过程和销售过程内生的，与LTV变量无关。国外较多的学者是集中讨论在住房抵押贷款期权运用理论上面。FOSTE和VANORDE（1984是最早对住房抵押贷款期权运用进行研究的，他们认为借款人与商业银行签订的购房合同，其实就是一个以住房价值为余额的一个看跌期权。DENG（2004）等人通过收集的资料，运用期权研究理论研究个人住房贷款违约率时，发现住房净值与贷款价值的比率虽然是影响违约率的一个因素，但是其他因素比如整个社会的失业率、离婚率也是影响违约率的一个重要因素。JACKSON和KASERMAN也通过自己的研究得出结论，证明住房权益和支付能力两个因素中，住房权益时影响违更重要因素。另外就是对个人住房贷款违约风险与信用风险、道德风险的研究方面。LISA2002通过对比不同的借款人在面对固定利率和浮动利率的选择问题时，发现风险偏好的借款人会选择浮动利率而低风险的借款人则会选择固定利率的贷款。2国内的研究现状国内的学者对于住房信贷的研究则是近几年的事，由于我国开放住房信贷时间比较晚，理论界对此的研究较国外的学者也较晚、较落后。我国住房信贷的理论和工具多数照搬国外的成熟的经验，再加上一些中国的特色即可。以下是一些较为有代表性的观点。（1）银行住房信贷风险原因方面刘锡良、罗得志2001提出融资渠道简单是商业银行出现信用风险的原因。目前住房信贷最主要是由商业银行提供的，单一的融资渠道使得商业银行积累了很多不良资产，是风险形成的原因1。王福林（2004）利用杭州市商业银行的正常贷款样本和违约样本的数据，经实证研究后得出结论房地产投资特性、区域因素和建筑面积是影响违约风险的主要因素2。刘春红2000则是选取了上海某商业的信贷数据作为样本，实证分析后得出家庭月收入、还款收入比、首付百分比等式影响个人住房信贷违约的显著因素3。（2）风险管理策略及抵押贷款证券化针对我国当前国情，何晓晴、谢赤、吴晓2005提出对住房按揭贷款的违约风险应以防范为主，并建议设计有针对性的“损失缓解”机制，包括积极的宽限政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款的信用成本4。刘庆军2004通过借鉴香港、新加坡个人住房贷款业务的个人资信审查经验，认为应从完善我国个人资信审查制度着手，防范控制住房信贷违约风险；尽快颁布个人破产法，建立个人资信评定、查询法律制度，提高全社会信用度5。杨彬2004认为律师事务所对借款人的初审因为银行对它的不当激励机制导致其意义不大，未能很好的防范“假个人按揭”，有必要修改原有的激励机制，改变考核标准，将考核标准建立在对其初审后的违约率及不合格率的基础上6。臧国华、徐晗笑2002对个人抵押贷款潜在信用风险进行了分析，建议提高包括第二套住房在内的以后相应各套房的按揭乘数、严格执行个人信用等级的评估、建立和完善个人征信系统来防范其间的信用风险7。对住房抵押贷款证券化和构建二级市场的研究方面，一些学者提出以住房抵押贷款证券化来化解风险。谢均源2001提议银行保险合作化解住房信贷风险，认为银行可以从以下两个方面控制住房信贷风险，保证银行稳健经营8。菅保华2004认为我国已有1万多亿元的住房抵押贷款，在贷款规模上具有实行抵押贷款证券化先决条件，应倡导扩大证券化试点9。张云汇2003介绍了住房抵押贷款证券化的国际经验，认为政府在住房抵押贷款证券化的过程中应该起到重要作用，甚至是主导作用。姚长辉（2001）从固定资产收益证券理论出发，认为住房抵押贷款支持证券作为固定收益证券的一种，其创新过程本质上是回避违约风险、价格风险、流动性风险、购买力风险和税收风险的过程10。路君平、糜云（2010）依然认为完善征信体系和加快金融创新是解决信用风险重要途径11。14论文的研究方法本文主要是以理论研究的方法为主，在分析中国商业银行住房信贷风险现状时，笔者采用实证的研究方法，以商业银行历年的违约率数据作为分析变量，宏观经济数据例如GDP增长率等作为解释变量进行实证分析，以理论结合实际的方法对商业银行的信贷风险作出全面的研究。第二章商业银行住房信贷风险管理理论21住房抵押贷款的含义及特征住房抵押贷款，又称按揭，是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款12。它包括住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款三个部分。住房抵押贷款的特征如下（1）住房抵押贷款数额大，贷款期限长。房屋是人们生活的必须品，特别是对于有着强烈家庭情结的中国。但同时房屋又具有价值大，使用期限长的特点，因此在个人消费贷款中，住房抵押贷款的余额远大于其他的中长期贷款。在我国当前，消费信贷主要包括住房信贷、汽车贷款和助学贷款三个品种。其中，住房贷款历来占据着最大的份额，2005年10月这个份额达到835。中、短期消费贷款期限一般比较短，大都在五年到七年以内，最长的十年，而住房抵押贷款的期限达都在十年以上，一般为在二十至三十年。（2）住房消费信贷的社会和经济意义重大。首先从个人的角度来说，房屋是人们生活的必须消费品，因此购房是多数中国人的情节。从整个社会的角度来说，如果大多数人的住房问题没有得到妥善的解决，将增加多数人对政府执政能力的怀疑，从而影响到整个社会的安全、稳定。此外，住房时个人一项最大的消费品，住房消费信贷市场巨大，带动的相关产业众多，住房消费信贷的变动对整个经济基本面的影响巨大。首先，它促进住房信贷市场的发展。多数居民由于收入的限制，必须要通过贷款来购买住房。这就促进了个人住房信贷市场的发展，住房消费信贷的发展同时又促进了商业银行资产结构的调整，而且还可以增加商业银行贷款的质量。两方面的原因促进了住房信贷快速发展。其次，房地产作为国民经济的支柱性行业，个人住房贷款又与房地产业有着极大地关联，个人住房抵押贷款的发展刺激了房地产业和相关产业的发展。而房地产业带动着国民经济中包括钢材、水泥等众多重工业行业，房地产市场的繁荣对作整个经济的增长具有极其重要的影响。3住房消费信贷蕴含着巨大的风险。住房金融是专业性很强的金融，住房信贷资金有着自己特有的鲜明的特点，必须协调好资金来源和资金的投放。多数的住房贷款都是以房屋作为抵押，在经济繁荣时期，个别的贷款违约或者对金融机构不会照成太大的影响，但经济一旦下滑，房屋贬值，由于住房信贷的数量巨大，对整个国民经济的影响可能是巨大的。2008年由美国引发而席卷全球的的次贷危机对全球的经济都照成了巨大的影响。而归根结底，美国次贷危机的根源便是住房信贷出现的危机。因此，住房抵押贷款虽然相对比较安全，但风险一旦形成，便会迅速扩散，出现大面积的金融危机，危害整个金融市场和国民经济的安全13。22住房信贷风险及分类221风险及其含义风险是未来事件的不确定性所带来的损失，它是存在于客观事物中的一种不确定性的状态。在风险发生的过程中，一般分为风险因素、风险事故和损失三个状态14。风险因素是指导致风险发生或者增加风险损失的一切要素。风险事故是指风险因素作用的最终后果，它是风险发生的直接原因。损失是指非预期的经济价值的减少，损失必须以货币为价值衡量。金融风险被定义为头寸价值改变在未来某一预测时间段内的不确定性。一般情况下，金融风险被分为四类。信用风险，是指交易一方无力承担其义务而造成财物损失的可能性。操作风险是指由于在下达支付或者交接命令时的误差而造成损失的可能性。流动性风险又称变现风险，是指机构无法在预期的价格下变现自己的产品的可能性。市场风险，是指由于市场条件的变化而导致的损失的可能性。222商业银行风险管理的含义商业银行风险是指商业银行在经营过程中由于不确定性因素的影响而蒙受损失的可能性。商业银行风险管理是对商业银行风险进行识别、评估、监测、报告和应对的过程15。风险不仅其存在是客观的，其状态和水平也不以金融机构的意志为转移。自商业银行产生，风险就与之相伴、形影不离。商业银行是通过经营风险获取收益的企业，风险管理更是涵盖了几乎所有业务和管理领域。在过去几十年中，随着商业银行对风险的认知和把握能力不断提高，在稳定、发展和盈利动机的激励下，商业银行对风险管理的需求不断地上升。由于道德风险、外部效应和存款保险的存在，为了加强国际银行系统的安全性和稳定性，1988年巴塞尔委员会达成了巴塞尔协定，对银行的资本进行监管，以确保银行系统安全的运行。协议要求银行的资本金至少等于银行风险加权资产总额的8，即是著名的8准则。1999年6月，巴塞尔委员会提出了以三大支柱资本充足率、监管部门监督检查和市场纪律为主要特点的巴塞尔新资本协议，新资本协议增加了市场风险资本金的要求，并提出了两种处理信用风险的办法标准的方法和内部模型法。2010年9月12日，巴塞尔银行监管委员会宣布，各方就巴塞尔协议III的内容达成一致。这项新协议中，商业银行的核心资本充足率将由目前的4上调到6，同时计提25的防护缓冲资本和不高于25的反周期准备资本，这样核心资本充足率的要求可达到8511。总资本充足率要求仍维持8不变。此外，还将引入杠杆比率、流动杠杆比率和净稳定资金来源比率的要求，以降低银行系统的流动性风险，加强抵御金融风险的能力。223住房信贷风险的含义及其分类住房抵押贷款风险是指发放住房抵押贷款的银行和其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性16。因此如何减小造成银行按期收回贷款结果的不确定因素，尤其是减小人为可控的不确定因素是降低风险的关键。住房抵押贷款所面临的风险，概括起来主要有以下几类（一）借款人信用风险信用风险是指个人住房抵押贷款的借款人因还款能力不足或还款意愿降低而发生拖欠贷款本息现象的可能性。借款人发生信用风险的原因有很多种，包括借款人由于收入、健康等情况造成的还款能力的下降；房价的下跌造成借款人还款意愿的下降；另外还有借款人利用虚假的资料故意骗取贷款等17。（二）银行操作风险银行操作风险是指在个人住房贷款过程中，由于银行工作人员失误或其管理制度的缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。银行出现操作的风险具体包括两个部分1银行工作人员操作不规范引起的风险。第一银行工作人员在发放住房贷款时，贷前审查流于形式。第二是放宽个人住房贷款的条件，由于住房贷款同其他贷款相比具有高收益、低风险的特点，各商业银行均将该业务作为支柱业务来发展。但迫于市场竞争压力，银行对借款人资信能力进行审查时往往降低标准以争取到更多的客户，扩大贷款规模，降低其因历史原因而形成的不良贷款占比。第三是无视贷后管理，银行工作人员通常对于住房贷款来者不拒，贷后又疏于监管，导致当借款人无法按期还款时，银行已经错过最佳补救时期。2银行工作人员的道德风险。由于目前银行在个人住房贷款发放与风险控制上尚存在漏洞，部分不法开发商恶意利用银行按揭骗取资金，其主要方法是重金贿赂银行工作人员，内外勾结，合力骗取银行资金。（三）抵押物风险抵押物风险是指由于银行处置个人住房贷款抵押物而带来的资金损失，包括抵押物价值风险及抵押物处置风险。在现阶段，我国银行所面临的抵押物风险尤为突出。从2006年开始，我国大中型城市的房价开始攀升，房价泡沫开始形成，过高的房价必然会造成房屋价值的高估，若这轮经济泡沫破灭，房屋贬值，那么对我国的商业银行来说必然会造成巨大的损失18。具体来说抵押物风险包括两个方面抵押物价值风险和抵押物处置风险。抵押物价值风险即是抵押物的价值随着经济环境的变动而起伏，若抵押物的贷时价值高于实际价值时，处置抵押物还贷时可能出现不能足额收回贷款本息的风险。抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。（四）假按揭风险假按揭风险是指开发商和相关单位以骗取银行资金为目的，在借款人没有真实购房意愿的情况下采取各种手段，以借款人的名义申请并缺的住房贷款的行为。假按揭是个风险转嫁的过程，开发商通过假按揭提前收回成本，将出现的风险转嫁给银行和假按揭的贷款人。假按揭的危害很大，除了让假按揭的借款人遭受信用上的损失和造成银行房地产贷款质量下降之外，假按揭还会导致房地产市场的虚假繁荣，影响政府对房地产市场的调控。23本章小结本章主要是对商业银行住房信贷管理理论的阐述，首先介绍了住房信贷风险的含义及其特征，包括贷款的数额大，对经济的影响大以及风险大的特点。然后介绍了住房信贷风险的分类，包括借款人的信用风险、银行的操作风险、抵押物风险、假按揭风险等等。通过对本章的介绍可以了解到整个住房信贷管理的理论基础，为下文的研究奠定基础。第三章住房信贷风险形成的原因个人住房信贷一般采用以房屋作为抵押的方式,因此被认为是相对较为安全的信贷业务。但是,由于个人住房信贷在银行中的份额相当之大，而且与经济形势密切相关，如果出现经济下滑，住房信贷风险会很快积累，且极易向实体经济传导，造成金融危机。因此,商业银行想要避免住房信贷风险的产生，就必须要寻找住房信贷风险形成的原因，只有这样，才能从根源上解决住房信贷风险危机19。31个人住房贷款市场信息不对称商业银行再发放个人住房贷款时存在着信息不对称。所谓的信息不对称是指经济主体因掌握的信息不同而造成双方信息失衡。具体到住房信贷中去，是指商业银行在发放住房贷款时无法很全面的掌握借款人的还款能力、还款意愿和抵押物的实际状况等重要信息，而借款人却可以轻松地了解到商业银行的各方面信息。311住房信贷市场的道德风险道德风险是合同发生后交易双方的信息不对称所引起的，借款人由于追求自身利益最大化而忽略自己的责任和义务，给其商业银行带来伤害和损失的可能。房地产贷款是中长期贷款，银行在发放个人住房贷款前要审查借款申请人的资信、收入等各方面的情况，在借款人满足各种条件之后，银行才能发放贷款。但是在我国由于借款人的收入负债情况核实非常困难，所以贷款银行会根据非对称的、缺失的信息作出决策，导致准确率降低，增加了风险。此外，即便是商业银行作出了正确的决策，但贷款合同签订以后，银行业无法及时的掌握借款人收入、家庭方面的变动情况。如果借款人选择了违约，在法律上来说，借款人要承担违约的成本，即银行可通过诉讼抵押房产以偿还贷款，但是，我国民事诉讼法第二百二十三条规定“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”。住房属于个人的生活必需品，应当留给个人。这样，借款人的违约成本便非常的低，一旦借款人收入发生变动，其便会有很大的激励作出拒绝还款的决定。312住房贷款市场的逆向选择在个人住房贷款市场上，逆向选择来自于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。个人知悉自己的资信状况，银行并不知道，银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。为防止风险，银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失，这无疑会增加借人的成本负担。因此，信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人以及风险偏好者20。逆向选择的模型如下假设申请个人住房贷款的个人可以分为两类守信用者和不守信用者,个人的守信程度完全由本人决定。如果守信用者所占全部申请人比例为C，那么银行所愿意提供的贷款利率为I。假设守信者和不守信者所共同能接受的贷款条件为I0，此时守信者所占的比例为C0，那么I0既是守信者的最高利率也是不守信者的最低利率。现在考虑到如下三种情况第一，C0，即社会中存在的都是不守信者，此时，银行提供的贷款利率为，银行不愿意为任何贷款者提供贷款，此时的社会中不存在任何贷款。第二，C1，即社会中存在的都是守信者，此时，银行可以以最低的利率提供给贷款者，任何人都能够得到银行的贷款，银行也因此能够盈利。第三，当0C1时，守信者和不守信者同时存在，此时对于银行来说，必须在C0到1之间发放贷款，那么其所能接受的利率II0。如图所示，横轴表示守信用者所占比例，纵轴表示银行所提供的贷款利率。C0表示现有的守信用者所占比例。在该比例下，银行所愿意提供的贷款条件为I0，如果守信用者的比例高于C0，银行愿意提供低于I0条件的贷款。如果贷款条件高于I0,则守信用者不会贷款,因为此时的I低于I0。所以，点PC0,I0是均衡点，银行愿意并能够提供贷款的区域是C0C1的区域。图31逆向选择模型如果现在由于信息不对称，银行无法准确预测C，银行往往出于资金安全的考虑作出坏的打算，推定目前守信用者的比例为C1，如图，此时对应的银行贷款条件为I1，即银行的贷款利率比之前还要高，在此情况下，C0C1之间的守信用者会无法忍受高利率而放弃贷款，部分守信用者被排除在外，而更多数的不守信用者却进入贷款对象。这样，银行本来为防范风险而制订的严格措施，反而带来了更大的风险而且损失了客户。32社会信用制度不健全住房抵押贷款主要面向的客户是借款人。对于商业银行来说,掌握借款人的信用状况具有至关重要的意义，因为这是整个贷款发放的关键。在发达国家，政府为个人建立了一套完整的个人信用报告体系。在美国，有专门的机构对个人的信用情况进行调查、搜集，并将最新的情况保存到个人信用资料中去。个人信用资料可以在全国范围内出售，而一个低信用的贷款人不可能因为迁居或者在其他的银行中贷款而摆脱自己的低信用水平。成熟完备的信用报告行业,不仅提高了贷款人把握借款人信用情况的准确性,还节省了贷款人对贷款申请人信用的调查时间,大大提高了贷款的审批和发放效率。在我国,并没有所谓的个人信用调查报告，信贷人员在贷前调查时无法准确判断借款人信用情况，只能根据借款人出具的有关自己收入方面的材料来证明借款人收入、资信状况。但这些材料并不具有很大的参考性，因为借款人可以通过伪造而骗过信贷审查人员的眼睛。除此之外，借款人的信用情况、资信状况等却无从考察。银行如果要全面了解借款人的情况就需要花很大的人力、物力、财力。而且商业银行之间无法到达资源共享，因此还会造成资源的浪费。PI0I1C00C11CI另一方面，过多的调查也会给借款人自身带来很大的困扰21。除此之外,由于各商业银行间出于竞争等因素的考虑,相互间对储户的情况不交流,这就造成客户在一家商业银行违约后，还可以到另外一家商业银行申请贷款，借款人如果因为收入等情况无法还款时，还可以通过商业银行这点盲区，从另外一家银行贷款还先前银行的借款，使得两家商业银行都面临着巨大的风险。33房地产产业不够完善331房地产市场不规范房地产业作为我国国民经济的支柱产业，在房价飞涨的近些年，因为其丰厚的利润吸引了众多的房地产开发公司，国有、民营资本争先进入房地产市场。由于房地产业具有很强的地域性，对拉动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良莠不齐，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差22。一些资信度差的开发商不全面履行售房合同，与买房者经常发生纠纷，开发商由于追求高利润，在房屋质量，面积等方面偷工减料，不按期交房等造成与借款人发生纠纷，借款人也因为这些情况不正常付息还本，造成商业银行资金链出现风险。更有甚者，有的开发商采取假按揭等等手段信贷资金，通常情况下开发商与借款人或者中介机构合作，以高额佣金做报酬，骗取商业银行的贷款，将贷款的风险转嫁给商业银行。332房地产市场存在周期性房地产业作为国民经济重要的产业组成部分，其价格必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响。随着我国经济和房地产的发展，房地产信贷的规模在逐渐的扩大，特别是个人住房抵押贷款的规模，在银行资产业务中的比例也在不断上升，而且已经成为商业银行的主要资产，房地产行业的波动必将会给商业银行带来很大的影响，而房地产行业又很依赖宏观经济环境，因此住房信贷对经济周期有着高度的敏感性，房地产市场也因此被称作市场经济的晴雨表23。个人住房信贷作为房地产金融风险的主要表现形式，房地产周期波动必然会引起个人住房信贷风险的周期性变化，在经济高涨时期，个人住房贷款规模逐渐增大，风险也在逐渐积累，当经济出现衰退时，房地产市场萎靡，社会的就业率下降带来大量借款人收入的下降，加上房价的下跌使得借款人的房屋价值急剧缩水，很多借款人便会选择违约，正如上文分析的那样，当房屋的价值下降时，借款人是有很大激励违约的，因为违约的成本很低。此时，商业银行的住房信贷风险变通过个人信用风险表现出来。当然，由于经济活动的复杂性以及影响两者的因素有所不同，个人住房信贷并不只是被动地受房地产周期波动的影响，它会在一定程度上反作用于房地产经济，或多或少地影响后者的波动幅度和周期时间以及表现形式。333房地产市场的融资渠道狭窄房地产行业是一个典型的资本密集型行业，其对融资的依赖程度明显高于其他工商企业，当前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局,而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等,由于各种各样的限制,融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。当前我国房地产融资的主要问题是建立一个以商业银行为主的，多层次房地产融资体系,满足各种房地产企业的需求。长期以来，为我国房地产融资主要机构是商业银行，单一的融资渠道是造成房地产市场和商业银行住房信贷风险紧密相连的主要原因。而国外的房地产市场则有许多信贷机构的参与。比如，在美国，房利美、房地美两大住房贷款融资机构发挥着和商业银行一样的职能，除此以外还有房地产信托、房地产基金等众多的房地产融资机构。众多的融资机构使得房地产市场的发展不再受制于银行相关政策的限制，房地产企业可以通过不同的融资策略缓解越来越大的资金压力，减少对商业银行的依赖。从2010年底开始，央行便开始加紧收缩资本量，在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。但面临现实的困难,房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法。35外部法律制度等因素虽然我国的住房信贷市场发展了近20年，房地产市场也得到了迅猛的发展，但个人住房贷款业务的法律法规依然不健全,难以保障该项业务有一个安全的法律环境,给一些蓄意破坏此项业务健康秩序的人以可乘之机。特别是今年来，与此相关的案例层出不穷，严重制约了住房信贷市场的进一步发展，特别是目前我国个人住房贷款业务面临较大法律风险。在我国正努力建立法制经济和法制社会的今天,法律法规的不健全,必然危害与之相关的经济活动,个人住房贷款业务也不例外。任何发生在住房信贷市场的法律风险都有可能给商业银行带来风险，因此想要住房信贷市场稳步健康发展就必须有一个稳定完善的法律环境作为保障24。36本章小结本章主要是对引起住房信贷风险的原因进行探究，包括个人住房信息的不对称，客户对商业银行可全面了解，但商业银行却无法如实了解客户信息；社会信用制度不健全，我们国家经济刚刚起步，对社会信用制度的投入较少，导致社会的信用制度较差；再者就是房地产业因为其自身的特点发展不够完善；最后就是商业银行内部的操作风险和法律制度风险，这些风险虽然不是大，但仍然很重要。第四章我国商业银行住房信贷风险发展及现状41商业银行住房信贷的起步1985年中国人民建设银行深圳分行发行了首笔个人住房贷款，标志着我国个人住房信贷业务的开始。1992年，为满足个人住房消费的需求，建设银行颁布了建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法，推出了“存三贷七”的贷款品种，即在建设银行存入相当于房价的30的存款便可以得到房价70的贷款。这种贷款模式先是在建设银行内部展开，随后建设银行各分支机构制定了相关的细则，开始办理个人住房贷款业务。1995年7月，人民银行颁布商业银行自营住房贷款管理暂行规定，对商业银行经营个人住房贷款做出了规定。1996年中国人民银行发布通知汽车、住房等金额较大的商品开办消费抵押贷款，不仅涉及金融政策，而且涉及到国家整个产业政策和消费政策，是一项重大经济决策。未经国务院批准，各金融机构不得擅自对以商品开办消费抵押贷款业务，因此紧急叫停了个人住房抵押贷款业务。总的来说，在1985年到1996年这段时间里，我国商业银行住房信贷从无到有，并开始了逐渐规模发展的迹象，截止1996年底，商业银行累计发放个人住房贷款500亿元左右，贷款余额约130亿元。个人住房贷款已经有了初步的发展，但是贷款数量很小，而且仅仅是建设银行等几个金融机构有此方面的业务，并且主要集中在广东、上海等沿海地区，这便是商业银行住房信贷的起步。42住房信贷市场的快速增长随着1996年我国经济成功地实现了“软着陆”，1998年，国务院召开了全国深化住房制度改革和加快住房建设工作会议，随后颁发了关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知，通知中要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。正是因此中国房地产业走向了市场化发展的道路。2003年8月，国务院下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，首次将房地产业放到了国民经济支柱产业的地位，随着住房市场的发展，住房销售额也增长巨大，如图41所示，1997年我国住房销售额为1800亿元，而到了2007年这一数据为44万亿，十年的时间增长了近25倍。图4119902009年商品房销售额房地产市场的快速增长带来的结果便是住房信贷业务的快速发展，2005年3月，中国人民银行牵头，在发改委、劳动社保部门的配合下，以国家开发银行为试点，开始了住房抵押贷款证券化的试点工作，这次改革有着非常重要的意义，它标志着国家将逐步放开个人住房抵押贷利率，给贷款发放者足够的权力和责任，促进银行可以利率这个手段来防范资金的风险，正是因为此举，房地产市场市场化、货币化程度逐渐提高。随着政策的支持，商业银行个人住房贷款的迅猛增加，如表41所示，截止2009年底，个人住房贷款余额已经达到44万亿元。个人住房贷款逐渐成为了商业银行个人贷款业务的主体。表41我国个人住房信贷余额占比单位亿元年份消费信贷余额个人住房信贷个人住房贷款占比2001年6990559880092002年10669825877402003年157321178074882004年200001472773642005年220001600072732006年240001840076672007年327291990060802008年372122950079282009年55333440007952数据来源中国统计年鉴43商业银行个人住房贷款风险的显现传统的观念认为，住房贷款有房屋作为抵押，因此是一个比较安全的信贷产品。正是因为这种观念的指引，我国的各大商业银行为了扩大住房信贷市场的份额，便开始了激烈的竞争，而这种竞争必然会导致消费者准入标准的降低，让一些无资格或者没有能力还款的消费者进入，形成了过多的次级贷款，导致了住房贷款风险的增加。正如上文所说，随着政策的支持，我国住房信贷市场不断地完善，房地产因为成为了支柱形产业而得到了迅猛的发展，房地产市场的发展和个人住房信贷业务的发展有着紧密的联系，房地产市场发展的同时促进了商业银行个人住房贷款的迅猛发展。而个人贷款的发展是一把双刃剑，一方面个人住房贷款的发展能够帮助居民提高生活质量水平，另一方面，个人住房信贷的快速发展，如果不加以限制，必然会导致房地产泡沫的产生，增加了银行的不良资产，导致贷款风险的增加。从2001年开始，我国的商品房的价格一路攀升，特别是北京、上海、广州、深圳四大一线城市房价更是搞得离谱，表42给出了北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房屋销售价格，四大一线城市中有3个房价上万。图42是1990年到2009年20年间我国房价的走势，2005年之后价格增速明显加快。表421999年2009年一线城市房屋销售价格单位元年份北京上海广州深圳2001年506238662002年47644134420052002003年47375118424058022004年50535855453767562005年67886842536675822006年82807196654893852007年1155383618673140502008年1241881959123126652009年1379912840935114615数据来源中经网数据库，国研网数据库图421990年2009年全国房屋销售价格数据来源中经网数据库房屋价格的快速增长导致了居民购房能力的下降，房屋价格的增速远高于居民的可支配收入，造成了我国的房价收入比逐年攀升，房价收入比即是是指住房价格与城市居民家庭年可支配收入收入之比。通过房价收入比可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了。表43显示了我国四大一线城市近几年的房价收入比情况，2008年这四个城市的房价收入比都超过了10，远超过世界银行规定的4到6倍的标准。表43四大一线城市房价收入比数据来源国研网数据库居民购房压力越来越大，还款的压力同样也越来越大，一旦遇上经济动荡，房价下跌或者居民收入的降低，银行的住房贷款便会遇到很大的风险。虽然四大一线城市未能反应全国的房价情况，但从中也能看出全国住房贷款支付能力的下降，贷款的风险正在积累。44本章小结本章介绍了我国商业银行个人信贷业务发展的历程，住房信贷业务在住房信贷改革之后，发生了飞速的增长，商业银行住房信贷风险逐渐增大。本章通过介绍商业银行在各个时间段住房信贷业务的发展，辅以大量的数据显示出各个时间段住房信贷业务的状况，得出2005年之后，我国个人住房信贷业务开始增长，同时住房信贷风险也是在此时积累。年份北京上海广州深圳2004年9116946916522005年11439358399832006年13551555126715762007年15652065144317762008年1793232715081938第五章我国商业银行住房信贷风险控制策略51完善个人征信体系信用风险是个人住房抵押贷款中最主要的风险，而其产生的主要原因是商业银行对借款人的整个信用状况无法全面的了解，因此想要减少信用风险的产生，就必须建立一个完整有效地个人信用体系。目前，我国的征信系统是由中央银行建立的“个人信用信息基础数据库”信用库中记录了包含个人和企业在内的信用报告。信用库主要用于商业银行个人抵押贷款和担保贷款。实践证明在有了征信制度以后，商业银行的抵押担保风险又了很大的降低。但目前来看，商业银行利用个人征信系统防范个人信贷风险还有很大程度的限制，因此必须要对个人征信体制进行完善，以保证商业银行有效地运用其发挥降低个人贷款风险的作用25。首先要保证每个商业银行和信用社所掌握的真实的个人信贷记录都能入库，在我国一些偏远或者金融市场不够成熟的地方，商业银行同样掌握着一些真实信贷记录，但因为一些原因，中央银行未能将这些信息收入个人征信系统中，造成一些骗贷的现象。另外现在中央银行个人征信数据库的更新时通过商业银行报送的客户信息，但这些信息的更新不及时，而且经常出现错误，导致信息部完整其实，个人征信系统的数据仅仅只限于我国的商业银行，而一些非政府机构部门却没有，导致信息不够完整。而且个人征信体系建立至今，还没有形成一套完整的法律体系给予保障，并规范整个征信行业的健康发展。当然还有一些比如宣传力度不够等不完善的地方。政府要采取积极地措施培育征信市场，发挥征信在市场运行中的作用，为商业银行等各个机构提供一个良好的信贷环境。52加快推进住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化是商业银行向消费者发行住宅抵押贷款，再由专门的机构向商业银行购买这些住宅抵押贷款的债权，经包装上市，出售给商业银行、证券投资机构和个人，并由此形成抵押贷款的流通市场26。521商业银行推行住房抵押贷款证券化的效益分析271住房抵押贷款证券化有利于增强银行资产的流动性，降低经营风险。住房抵押贷款证券化通过使缺乏流动性的资产组合起来变现和出售，有利于增强商业银行资产的流动性和更加有效地分散商业银行贷款的非系统风险。住房抵押贷款证券化可以在一定程度上降低商业银行短期存款负债与长期贷款资产期限不匹配的风险，协调商业银行盈利性、流动性和安全性之间的矛盾，从而降低商业银行的经营风险。住房抵押贷款证券化还可以促进银行更多的采取证券化方式融资，使原本由持有住房抵押贷款的商业银行单独承担的风险，如利率风险、信用风险和流动性风险得以有效分散和转移，由证券化资产的发起人和资产证券化证券的投资者共同承担风险，避免了风险的过于集中，有利于商业银行经营风险的降低。2降低融资成本，改善银行的资本结构住房抵押贷款证券化是银行作为资金需求方将缺乏流动性、但可产生稳定现金流的住房抵押贷款组合转让给SPV，SPV以这些资产为支撑发行证券、融通资金。住房抵押贷款证券化采用风险隔离技术，辅以信用增级，大大提高了所发行证券的信用等级，降低了银行融资的成本。此外，银行是以销售的方式转移住房抵押贷款，证券化筹得的资金不属于存款，无须缴纳存款准备金，也降低了银行的融资成本。住房抵押贷款证券化扩大了银行信贷资金来源，有利于住房抵押贷款及其他消费信贷业务的进一步发展。同时，通过证券化，银行持有的长期资产可以提前变现，长期资产和短期负债期限不匹配的问题得以解决，资产负债结构得以改善。3提高了银行的资本充足率我国加入WTO后，银行也成为国际金融市场的一份子，巴赛尔协议中对银行充足率的规定也要严格遵守，而我国国有银行目前资本充足率普遍不足。住房抵押贷款证券化属于表外融资，银行通过真实销售而非担保融资的形式，将资产转移到资产负债表外，减少了风险资产，可以释放原先支持这部分资产所需的资本金，提高资本充足率。522我国住房抵押贷款证券化的实际运作资产证券化在我国尚处于尝试过程，处于零星个案为主的幼稚阶段，因此我国住房抵押贷款证券化的运作在模式选择上应有别于发达国家。对于我国住房抵押贷款证券化的选择应该从以下考虑（1）应建立政府主导型的住房抵押贷款证券化市场28。住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及经济、金融、法律、会计和税务等各部门，依靠任何单个主体都无法完成住房抵押贷款证券化的有效运作，而在市场经济体制尚不完善的我国，政府的支持和推动就更为重要，因此发展我国住房抵押贷款证券化采取政府主导型更合适。首先政府有关部门负责协调、指导和监管工作，同时由职能部门参照国际惯例和我国国情制定相关法律法规，内容包括市场准入、市场退出、经营范围、业务品种和风险控制等职责与权利，然后根据国际惯例成立有政府背景的担保机构为住房抵押贷款证券化运作提供担保。强有力的政府力量将有助于体制变迁的完成。（2）通过跨国运作以达到效用最大化。鉴于我国经济环境、法律框架、信用基础和中介机构等诸多因素暂时无法支持住房抵押贷款证券化在我国大规模的推进，因此初期采用住房抵押贷款证券化的跨国运作模式可能更符合中国国情。（3）宜采用先试点，然后逐步推行的形式。我国住房信贷市场本身就不均衡，在北京、上海等沿海大城市中，住房信贷业务比较发达，但是在中西部，由于经济的限制，住房信贷市场基本刚刚起步阶段。因此在推进住房抵押贷款证券化时，可现在急需要推行的大城市中试点，等时机成熟后，再在全国范围内推行，这样大城市的成熟经验可以知道信贷市场不发达的地方，以免出现经济动荡。53加强商业银行自我监督管理的能力1加强贷前调查，把握好住房贷款的发放。贷前调查是银行防范贷款风险的基础环节，深入细致的贷前调查能够将银行的风险控制到最低限度。我国的征信体系虽然已建设完成，但刚刚运行势必会有很多不足的地方，信贷人员除了要参考个人征信体系中的报告外，还要认真的审查借款人的各方面资料，以保证其还款能力和还款意愿29。在对开发商进行审核时，信贷人员严格审核房地产开发商的开发资质、财务信用状况等材料，准确掌握借款人的资产负债和信用状况，遏制假按揭和重复按揭、多头按揭等现象。2规范贷款时审查制度因为住房贷款高风险、低收益的一些特性，商业银行在审查时往往并非很严格，给予很多人和机构以可乘之机，带来了较大的信用风险，因此贷时审查是相当重要的。在贷款的审查时，首先要严格按照银行规定的程序办理，严格执行对抵押物房屋的进行评估、登记等手续。对已经发放的贷款还要进行复查，信贷人员若发现可能危及到贷款回收的漏洞，应及时采取补救。另外，要提高信贷人员的业务水平，经常去信贷人员进行系统的培训，不断将高素质的信贷员充实到信贷业务中。不能因为业务的发展而忽略信贷人员进入门槛，忽略风险。当然也不能因为片面的追求低风险而丢失自己的市场份额。3完善贷后管理和银行内控机制，努力化解贷款风险。贷后管理应从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态。一旦出现贷款逾期还款，信贷人员要及时催收并查明原因，根据各种不同的原因，信贷人员要及时采取