我国住房抵押贷款证券化的信用风险分析

湘潭大学学年论文题目我国住房抵押贷款证券化的信用风险分析学院商学院专业金融二班学号2009130631姓名章晓萌指导教师李勇辉完成日期2011年3月目录摘要3一、住房抵押贷款证券化的基本理论及流程3（一）住房抵押贷款证券化基本理论3（二）住房抵押贷款证券化的流程3二、住房抵押贷款证券化信用风险的一般分析4（一）住房抵押贷款证券化中信用风险的概念4（二）住房抵押贷款证券化中信用风险的分类4（三）借款人的信用风险分析5（四）第三方的信用风险分析5三、我国住房抵押贷款证券化信用风险的现实分析6（一）我国住房抵押贷款证券化信用风险的现状6（二）建元20071住房抵押贷款证券化实例分析6四、住房抵押贷款证券化信用风险的防范8（一）建立担保体系、规范评级机构8（二）完善个人信用体系9（三）维护房地产市场的正常有序发展，警惕房地产过热的负面影响9（四）制定信用风险应急方案9五、结论9参考文献10我国住房抵押贷款证券化的信用风险分析摘要目前，我国住房抵押贷款证券化正在稳步发展中。本文介绍了住房抵押贷款证券化及其流程，和信用风险的内涵和分类，并以建元20071住房抵押贷款支持证券为实例，分析了我国商业银行证券化产品的信用风险，提出了信用风险的防范措施关键词住房抵押贷款证券化信用风险一、住房抵押贷款证券化的基本理论及流程（一）住房抵押贷款证券化基本理论住房抵押贷款证券化是指发起人将缺乏流动性、但具有稳定可预测现金收入的住房抵押贷款打包出售给特定机构，在资本市场上出售变现的一种结构性融资手段。传统的融资方式是以资金需求方的整体信用状况为基础，而证券化是以特定资产的未来收益为信用基础，进一步运用资产重组、风险隔离和信用增级三大基本原理，在非流动资产的基础上创造出流动性强的证券。这就增加了金融市场的金融工具，使流动性差的资产也能进入金融市场得以流动，具有优化社会资源配置的功能。住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是资产证券化的基本原理及基本操作流程应用在住房抵押贷款上的结果。“资产重组”、“风险隔离”和“信用增级”是资产证券化的三大基本原理，它们都是对基础资产现金流的分析，是资产证券化现金流原理的深入。资产重组原理是指资产的所有者或支配者为实现发行证券的目标，运用一定的方式与手段，对其资产进行剥离、重新配置与组合的行为。风险隔离原理的核心内容是在资产证券化过程中，通过隔离基础资产的风险和发起人的其他资产风险的来提高资本运营的效率，从而保证资产支持证券风险不受发起人其他资产风险的影响。而信用增级原理则是指通过外部担保或者内部的结构分层手段对将要发行的证券进行整体的信用增级，以降低证券的整体风险。（二）住房抵押贷款证券化的流程住房抵押贷款证券化的基本运作流程是发起人将证券化资产出售给特殊目的机构SPECIALPURPOSEVEHICLE，SPV，或者SPV主动购买可证券化的资产，实现资产重组；然后将这些资产汇集成资产池，并从发行机构资产负债表中分离出来，实现风险隔离；再以该资产池所产生的现金流为支撑，经过信用增级，在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。下图表示的是证券化的基本运作流程图。资料来源建元20071个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书二、住房抵押贷款证券化信用风险的一般分析（一）住房抵押贷款证券化中信用风险的概念在住房抵押贷款证券化中，信用风险指的是各参与主体对他们所承诺的合约违约所造成的可能损失，包括借款人根本不支付、不按时支付或者支付时间与资产买方债务到期时间不一致给投资者或相关方面可能造成的损失。（二）住房抵押贷款证券化中信用风险的分类住房抵押贷款证券化的信用风险主要有两大来源一类是借款人的信用风险，即借款者未能按规定支付本息影响了现金流而给投资者带来损失可能性。借款人不能按时偿付贷款本息是导致住房抵押贷款支持证券信用风险的最主要原因之一，而大量集中提前还贷亦将影响资产证券的预期收益第二类是由除借款者之外的第三方的违约行为而造成的信用风险。在本文中把住房抵押贷款证券化的信用风险，按来源分别称为借款者的信用风险和第三方的信用风险。（三）借款人的信用风险分析1借款人的违约行为按债务人支付时间与资产买方债务到期时间不一致，分为两类延迟支付和不支付。延迟支付会使现金流获得的数量和时间变得不确定起来，影响投资和证券化的实施。如果借款人不偿还抵押贷款的话，损失就更大了，不仅减少资产池的现金流，降低资产池的质量，而且影响到债券本息的正常支付，甚至还有可能因为地区性的或局部性的经济失衡，大量借款人无力偿还按揭贷款，风险会随着证券化扩散到整个资本市场，进而传播到整个经济系统。2借款人的违约行为按是否受其财力影响或按借款人违约时的主观意志不同，分为两类被迫违约和主动违约。主动违约是指借款人从经济利益的考虑而故意违约。当违约所产生的利益超过违约所产生的损失时就会出现主动违约。如楼市下跌，抵押房产价值低于应偿债务与应缴罚金总额时，借款人就可能有意违约；另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。被迫违约，是指借款人由于某种原因而丧失还债能力所发生的违约。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续2030年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。（四）第三方的信用风险分析在资产证券化交易过程中，很多功能依赖于第三方来完成。由于信用制度缺陷还有信用风险管理技术不完善产生了第三方的信用风险。从信贷资产证券化试点管理办法可以看出，信托机构、证券公司、信用评级机构、会计事务所、律师事务所等中介机构都是住房抵押贷款证券化的参与主体，我们把它归为第三方。在SPV和债券持有人之间，第三方充当信托和代理的角色。第三方对各自职责的履行情况，直接影响投资者的利益。第三方的信用风险指的是在住房抵押贷款证券化交易中，除了资产原始权益人和证券投资者之外的交易参与者的信用风险，包括住房抵押债券发行者的信用风险，还贷代理人的信用风险，受托银行的信用风险，信用支持提供者的信用风险及其他第三方当事人如相关律师、资产评估师、会计师的信用风险等。三、我国住房抵押贷款证券化信用风险的现实分析（一）我国住房抵押贷款证券化信用风险的现状1、基础资产产生信用风险隐患一直以来，住房贷款被我国各大商业银行视为优质贷款。但商业银行为了在房贷市场能获得利润、占据市场，已然出现了放宽审批条件的现象，基础资产信用风险不确定性增大。而且某些借款人通过私人公司开出不实收入证明，或者通过虚假或夸大的租赁合同虚增借款人未来的现金流等，由于收入证明不具真实性，因此未来的还款现金流并没有保障，所以基础资产就产生了信用风险。2、房价高涨掩饰潜在信用风险近年来，我国城市房价不断攀升这在一定程度上掩饰了基础资产的潜在信用风险。表一20052009年我国房地产价格指数项目20052006200720082009土地交易价格指数10911058112310941054居住用地11031060113711131064工业用地10361047105910371022商业营业用地10791064113011111060其他用地10671035103810551062房屋租赁价格指数1019101410261014994住宅1005101410261022992非住宅1006996物业管理价格指数10001003100510051004住宅10011002100310051004非住宅10061004资料来源2010年中国统计年鉴但是，如果宏观经济出现逆转，利率、税收等政策出现不利于维持房价的情况，房价就会下降，这样银行住房抵押贷款的违约风险将显现。住房抵押贷款信用风险的增大，则必将引起以此为基础发行的证券信用风险的加大。二建元2007一1住房抵押贷款证券化实例分析建元20071住房抵押贷款支持证券是中国建设银行发行的基于住房抵押贷款的证券化产品。资产池中共有12254笔贷款，贷款合同基础资产总额4,815,940,641亿元，发行总额为4,160,683,708亿元。住房抵押贷款的资产质量只有五级分类中的正常类和关注类，正常类合同金额为4,757,024,431元，占比9878，关注类合同金额58,916,210元，占比122。表二建元20071住房抵押贷款支持证券各档次的基本信息证券种类评级（联合资信）发行金额预计到期日发行利率优先A级AAA3,582,348,600元2039年1月26日基准利率090优先B级A356,154,500元2039年1月26日基准利率220优先C级BBB82,381,500元2039年1月26日基准利率588数据来源建元20071个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书从债券分层结构来看，建行发行的住房抵押贷款支持证券中获得AAA的信用评级的有3,582,348,600元，占总发行量的8909获得A级信用评级的有356,154,500亿元，占总发行量的886。三个档次证券的主要区别是本息偿付的先后顺序不同，A级证券的利息和本金支付优先级最高，其次是B级证券，最后是C级证券，这种分散化和多元化的分层结构使优先级投资者承担的信用风险相对较小。贷款期限年合同金额元占比贷款余额元余额占比贷款笔数笔数占比平均每笔余额（元）加权平均存续时间（月）加权平均初始抵押率5贷款期限（年）101,126,235,3502339879,599,71821143,0502489288,39323694710贷款期限（年）151,095,692,3912275928,330,05822313,0972527299,75125713115贷款期限（年）201,557,208,43032751,422,052,32434183,6773001386,74323734920贷款期限（年）25331,314,030688301,034,958724817667368,46421757625贷款期限（年）30685,490,4401423629,666,65115131,6131316390,370237705总计4,815,940,6411004,160,683,70810012,254100339,537237285数据来源建元20071个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书从贷款期限来看，资产池中贷款初始期限在530年之间，其中期限为10一20年的比重都是最大的，也就是说长期贷款的比重很大。一旦我国宏观经济形势发生较大变化，对于长期住房抵押贷款来说，发生信用风险的可能性是很大的，基础资产发生信用风险势必会其证券化产品的信用险水平。数据来源建元20071个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书从贷款的地域分布一来看，抵押房产分布较为集中，分布在深圳、福州、泉州三个城市。深圳和福州的贷款笔数最多，分别占总量的6354和2688。但由于深圳的房价较高，贷款余额达到3,071,537,544元，贷款余额占比高达7382。抵押房产分布集中，在一定程度上造成资产池中的贷款高度依赖地域性经济，增大证券的信用风险。此外建元证券采用的是内部增级方式，将证券化资产信用分组，通过分层的内部信用提升措施进行信用增级。这种信用增级方式比较简单，但是信用增级效果不太理想，有待进一步的改进。而且，信用评级机构基本上都是由金融机构自己筹建的，在性质、体制和组织上都不符合中立、规范的要求，信用评级机制不规范。四、住房抵押贷款证券化信用风险的防范（一）建立担保体系、规范评级机构借鉴国际经验，我国应尽快成立政策性的全国住房抵押贷款担保机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险机制，从而降低发放抵押贷款的金融机构风险。此外，应改革当前的信用评级业，建立中立的规范评级机构；割断评级机构与被评级机构之间的直接利益关系，禁止金融机构在评级机构中占有股份，不允许评级机构参与证券交易；按国际标准规范我国住房抵押贷款评级业的活动，可与国外经验丰担保物（抵押物）所在城市合同金额（元）占比（）贷款余额（元）余额占比（）贷款笔数笔数占比（）平均每笔余额（元）加权平均初始抵押率（）深圳3,540,354,64173513,071,537,54473827,7866354394,4957441泉州297,881,000629220,107,5335291,174958187,4856954福州997,935,0002030869,038,63220893,2942688263,8256819合计4,815,940,641100004,160,683,7081000012,25410000339,5377285富、资信良好的评级机构合作，形成统一、科学的评级方法。（二）完善个人信用体系个人信用统有利于银行较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这样，信用体系就起到了风险预警和风险管理的作用，有利于降低风险。只有建立和完善个人信用系统,关注借款人的资信状况,认真考查借款人的还款能力和还款意愿,通过严格的贷前调查与审查,严把放贷入口关以减少各种恶意欺诈行为规范抵押贷款放贷市场,才能防止恶性竞争导致抵的押贷款质量下降。（三）维护房地产市场的正常有序发展，警惕房地产过热的负面影响房地产过热的直接表现是房价过度攀升，这是美国次贷危机的源头。过快攀升的房价