全国物业管理示范小区(大厦、工业区)标准

建设部关于修订全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知2000年5月25日建住房物2000008号发布各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典范，对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作有关事项通知如下一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。二、申报基本条件1、参评项目符合城市条件规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60以上，入住率或使用率达85以上。2、取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。4、物业管理企业无重大责任事故。5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及全国物业管理示范项目申报表报我部。四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于98分。五、根据建房1995120号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自95年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤销原称号的意见，报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作复验意见上报时间延迟到8月30日。七、新标准颁布后，1995年颁发的全国优秀管理住宅小区标准及1997年颁发的全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则停止执行。八、其他有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房1995120文件要求执行。建设部（2000）008号全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则一、全国物业管理示范工业区标准及评分细则序号标准内容规定分值评分细则基础管理211、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1符合10，不符合02、已办理接管验收手续1符合10，不符合03、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合10，不符合04、建设单位在租售厂房前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合10，基本符合05，不符合05、在房屋租售合同签订时，购房人或承租人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确1符合10，基本符合05，不符合06、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合10，管理、使用、续筹不符合规定扣05，未建立07、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善1完善L0，基本完善05，不完善08、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1符合10，基本符合05，不符合09、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合10，基本符合05，不符合010、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案、并经业主委员会同意1符合10，基本符合05，不符合011、工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全10，主要检查物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣02；未制定具体的落实措施扣05，未制定考核办法扣0512、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨1管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣01；着装及标志符合03，不符合0一13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率1符合10，基本符合05，不符合014、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况1执行有关规定05，未执行0；公开05，未公开015、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便1包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装较纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0116、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1每发生一处不符合扣0217、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合20，没有值班制度的扣05，未设服务电话扣05，发现一处处理不及时扣02，对报修没有回访记录每次扣0118、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上1符合10，基本符合05，不符合019、建立并落实维修服务承诺制零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录1建立并落实05，建立但未落实扣02，未建立扣05；及时率符合02，每降低1个百分点扣01；返修率符合02，不符合0；回访记录完整01，记录不完整或无回访记录0房屋管理及维修养护111、区内各建筑物标志明显，设立引路方向平面图和路标，驻工业区各单位名录标识在区内明显位置，企业铭牌及各类标识牌统一有序1符合10，发现一处标志不清或没有标志扣022、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1符合10，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣05二3、房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2符合20，房屋外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣02；是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣02；是涂料的每发现一处褪色不一致扣02；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣024、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合10，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣01，有安全隐患每处扣055、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1符合10，每发现一处不符合扣016、区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1符合10，如发现一处不符合扣017、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好1符合10，发现一处不符合扣028、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等，天台隔热层无破损1符合10，发现一处不符合扣029、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合10，发现一处不符合扣0510、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患1符合10，发现一处不符合扣05共用设备管理34一综合要求4L、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1符合10，每发现一处不符合扣022、设备及机房环境整治，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求1符合10，每发现一处不符合扣023、配备所需各种专业技术人员，严格执行操作规程1符合10，不符合04、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故1符合10，不符合0二供电系统31、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户1符合10，不符合02、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合10，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣053、备用应急发电机可随时起用1符合10，不符合0三弱电系统2三1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合10，发现一次不符合扣052、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1符合10，基本符合05，不符合0四消防系统71、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1发现一处不符合扣052、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1每发现一人不符合要求扣023、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合10，责任人不明确每发现一处扣024、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1无应急方案扣05，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣015、工业厂房装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用1符合10，基本符合05，不符合06、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书1符合10,每发现一处安全隐患扣05，未签订消防责任书扣057、集体宿舍消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患1符合10，基本符合05，不符合0五电梯系统51、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合10，不符合02、电梯按规定时间运行、安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁1每发现一处不符合扣023、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货1符合10，每发现一处不符合扣024、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修1符合10，不符合05、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合10，不符合0六给排水系统81、建立工业区用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1符合10，基本符合05，不符合02、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏1每发现一处不符合扣023、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2符合20，每发现一项不符合扣054、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1没有管理措施扣05，水箱周围每发现一处隐患扣025、限水、停水按规定时间通知业主和使用人1符合10，基本符合05，不符合06、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1符合10、每发现一处不符合扣027、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定事故应急处理方案1符合10，基本符合05，不符合0七空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1符合10，基本符合05，不符合02、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修1符合10，基本符合05，不符合03、制订中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣10，有方案但不完善或执行不够的扣05八供暖供气系统21、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常；北方地区冬季供暖居室内温度不得低于161符合10，不符合02、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣02共用设施管理41、共用配套服务设施完好，无随意改变用途1符合10，每发现一处不符合扣022、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻1符合10，每发现一处不符合扣023、道路、楼道大堂等公共照明完好1符合10，每发现一处不亮扣02四4、工业区范围内的道路通畅，路面平坦1符合10，每发现一处不符合扣02保安及车辆管理91、工业区基本实行封闭式管理1符合10，每有一起不符合扣022、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2符合20，无专业保安队伍扣10，值班及巡逻记录等不规范每处扣023、结合工业区特点，制订安全防范措施，对货物产品、设备出门实行凭证通行制度1对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣02，未实行通行制度扣05五4、进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行1符合10，基本符合05，不符合05、工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐1符合10，基本符合05，不符合06、室内停车场管理严格，出入有登记1符合10，基本符合05，不符合07、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁1符合10，基本符合05，不符合08、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1符合10，不符合0环境卫生管理111、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合10，基本符合05，不符合02、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1未实行责任制的扣05，无专职清洁人员和责任范围的扣03，未实行标准化保洁的扣023、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀1每发现一处垃圾扣01，未达到垃圾日产日清的扣03，未定期进行卫生消毒灭杀扣034、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂1符合10，不符合05、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合20，每发现一处不符合扣026、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2符合20，每发现一处不符合扣027、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合10，不符合0六8、工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患2符合20，发现一次环保部门下放整改通知扣05，其它每发现一处不符合扣02绿化管理31、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1符合10，基本符合05，不符合02、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1长势不好扣10，每发现一处不符合扣01七3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1符合10，每发现一处不符合扣02精神文明建设3八1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定1符合10，基本符合05，不符合02、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所1符合10，基本符合05，不符合03、区内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1符合10，基本符合05，不符合管理效益41、物业管理服务费用收缴率98以上2每降低1个百分点扣052、提供有偿服务，开展多种经营1符合10，基本符合05，不符合0九3、本工业区物业管理经营状况1盈利10，持平05，亏本0二、全国物业管理优秀示范大厦标准及评分细则序号标准内容规定分值评分细则基础管理221、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1符合10，不符合02、己办理接管验收手续1符合10，不符合03、由国家物业管理企业实施统一专业化管理1符合10，不符合04、建设单位在租售大楼前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合10，基本符合05，不符合05、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2符合20，基本符合10，不符合06、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合10，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣05，未建立07、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善1完善10，基本完善05，不完善08、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1符合10，基本符合05，不符合09、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合10，基本符合05，不符合0一10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1符合10，不符合011、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全10，主要检查物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣02未制定具体的落实措施扣05，未制定考核办法扣0512、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨1管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣01；着装及标志符合03，不符合0L3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率1符合10，基本符合05，不符合014、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1执行有关规定05，未执行0；公开05，未公开015、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0116、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1每发现一处不符合扣0217、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合20，值班制度不符合扣05，未设服务电话扣05，发现一处处理不及时扣02，没有回访录每次扣0118、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上1符合10，基本符合05，不符合019、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录2建立并落实10，建立但未落实扣05，未建立扣10；及时率符合05，每降低1个百分点扣01；返修率符合03，不符合0；回访记录完整02，记录不完整或无回访记录。房屋管理与维修养护9二1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署1符合10，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣022、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2符合10，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣053、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2符合20，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣02，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣02；是涂料的每发现一处褪色不一致扣01；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣024、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合10，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0L，有安主隐患每处扣055、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2符合20，每发现一处不符合扣026、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1符合10，每发现一处不符合扣017、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合10，每发现一处不符合扣05共用设备管理35（一）综合要求41、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1符合10，每发现一处不符合扣022、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1符合10，每发现一处不符合扣023、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1符合10，不符合04、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故1符合10，不符合0（二）供电系统31、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1符合10，不符合02、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合10，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣053备用应急发电机可随时起用1符合10，不符合0（三）弱电系统2三1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合10，发现一处不符合扣052、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1符合10，基本符合05，不符全0（四）消防系统51、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1发现一处不符合扣052、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1每发现一处不符合扣023、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合10，责行人不明确每发现一处扣024、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通1无应急方案扣05，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣05、无火灾安全隐患1每发现一处安全隐患扣05（五）电梯系统61、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合10，不符合02、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1每发现一处不符合扣023、轿厢、井道、机房保持清洁1轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣024、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗符合10，不符合05、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修符合10，不符合06、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合10，不符合0（六）给排水系统91、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1符合10，基本符合05，不符全02、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏1每发现一处不符合扣023、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2符合20，发现一处不符合扣054、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1没有管理措施扣05，水箱周围每发现一处隐患扣025、限水、停水按规定时间通知住用户1符合10，基本符合05，不符全06、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1符合10，每发现一处不符合扣027、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象1符合10，基本符合05，不符全08、制定事故应急处理方案1无处理方案扣10，方案不完善扣05（七）空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1符合10，基本符合05，不符全02、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修1符合10，基本符合05，不符全03、制订中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣10，有方案但不完善或执行不够的扣05（八）供暖供气系统31、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1符合10，不符合02、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣023、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于161符合10，不符合0共用设施管理41、共用配套服务设施完好，无随意改变用途1符合10，每发现一处不符合扣022、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻1符合10，每发现一处不符合扣023、道路、楼道、大堂等公共照明完好1符合10，每发现一处不亮扣02四4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦1符合10，每发现一处不符合扣02保安及车辆管理91、大厦基本实行封闭式管理1符合10，不符合02、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2符合20，无专业保安队伍扣10，值班及巡逻记录等不规范每处扣023、结合大厦特点，制订安全防范措施1对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣024、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行1符合10，基本符合05，不符全05、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐1符合10，基本符合05，不符全0五6、室内停车场管理严格，出入登记1符合10，基本符合05，不符全07、非饥动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁1符合10，基本符合05，不符全08、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1符合10，不符合0环境卫生管理101、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合10，每发现一处不符合扣022、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1未实行责任制的扣05，无专职清洁人员和责任范围的扣03，未实行标准化保洁的扣023、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀2每发现一处垃极扣02，未达到垃圾日产日清的扣05，未定期进行卫生消毒灭杀扣054、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合20，每发现一处不符合扣025、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2符合20，每发现一处不符合扣026、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合10，不符合0六7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1每发现一处不合格扣02，发现一次环保部门下放整改通知扣05绿化管理41、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象1符合10，基本符合05，不符合02、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1长势不好扣10，每发现一处不符合扣01分3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1符合20，每发现一处不符合扣02七4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实1无措施扣10，有措施，落实不力扣05精神文明建设31、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定1符合10，基本符合05，不符合02、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动1符合10，基本符合05，不符合0八3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1符合10，基本符合05，不符合0管理效益4九L、物业管理服务费用收缴率98以上2每降低1个百分点扣052、提供便民有偿服务，开展多种经营1符合10，基本符合05，不符合03、本大厦物业管理经营状况1盈利10，持平05，亏本0增加上海市物业管理优秀示范大厦附加评分标准的内容序号标准内容规定分值评分细则室内空气质量管理41、公共场所禁止吸烟或划分吸烟区与非吸烟区，吸烟区有通风装置。1符合10，基本符合05，不符合02、公共区域测试甲醛浓度01MG/M31符合10，基本符合05，不符合03、新风量30M3/HP1符合10，基本符合05，不符合0十4、办公区域全新风换气能力8次/小时，商业区域全新风换气能力15次/小时1符合10，基本符合05，不符合0节约能源管理51、建立节能领导小组,制订具体的节能计划、目标与措施；制定并落实有效的避峰措施1符合10，基本符合05，不符合02、加强重点耗能设备的能源计量管理，进行能源消费统计和能源利用状况对比分析，并对异常情况采取措施1符合10，基本符合05，不符合0十一3、夏季室内温度控制不低于26摄氏度，相对湿度控制在6065；冬季室内温度控制不高于18摄氏度，相对湿度控制在5560。05符合05，基本符合025，不符合04、有公共照明启闭时间表，非主通道使用节能灯具05符合05，不符合05、有大能耗设备节能措施（1）空调各管道与媒水泵体保温到位无裸露，无滴漏现象；（2）空调系统过滤网和各Y型过滤器有定期清洗记录；（3）空调蒸发器、冷凝器（水冷式或风冷式）有清洁保养记录；（4）对排风机设定启闭时间，冬夏两季极端气温时间段对新风量有一定的调节措施；（5）在日常运行操作中有否节能措施（例如避免大流量小温差及根据不同气温变化而同步调节出水温度等）。2符合20，每发现一项不符合扣04建筑物安全措施1十二玻璃幕墙有定期检测、养护制度。玻璃幕墙超过正常使用年限的，要有整改计划书。1符合10，基本符合05，不符合0三、全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则序号标准内容规定分值评分细则基础管理321、按规划要求建设，住宅及配套投入使用1符合10，不符合02、已办理接管验收手续1符合10，不符合03、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合10，不符合04、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合10，基本符合05分，不符合05、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2符合20，其本符合10，不符合06、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合10，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣05，未建立0一7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2完善20，基本完善10，不完善08、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责2符合20，基本符合10，不符合09、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确2符合20，基本符合10，不符合010、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1符合10，不符合11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全10，主要检查物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣02；未制定具体的落实措施扣05，未制定考核办法扣0512、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨2管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣01；着装及标志符合05，不符合013、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率2符合20，基本符合10,不符合014、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况2执行有关规定10，未执行0；公开10，未公开015、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便2包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0216、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便2每发现一处不符合扣0217、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合20，没有值班制度的扣05，未设服务电话扣05，发现一处处理不及时扣02，对报修没有回访记录每次扣0118、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上2符合20，基本符合10，不符合019、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录2建立并落实10，建立但未落实扣05，未建立扣10；及时率符合05，每降低1个百分点扣01；返修率符合03，不符合0；回访记录完整02，记录不完整或无回访记录0房屋管理与维修养护141、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显2符合20，无示意图扣05，无路标扣03，幢、单元、户号每缺一个扣012、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2符合20，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣103、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2符合20，每发现一处不完好,不整洁、脱落、污损扣02二4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损2符合20，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣01，有安全隐患每处扣055、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2符合20，每发现一处不符合扣026、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2符合20，每发现一处不符合扣057、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2符合20，每发现一处不符合扣05共用设施设备管理151、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合10，每发现一处不符合扣05三2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范2设施设备运行按规定记录05，无事故隐患05；遵守操作规程06，每发现一处不符合扣02；遵守保养规范04，每发现一处不符合扣013、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线,无碍观瞻2符合20，发现一处不符合扣024、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象1符合10，发现一处堵塞或外溢扣055、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行2通畅、平整