上海国际华城高档别墅项目前期可行性研究报告

上海“国际华城”项目前期可行性研究报告目录1我们对本案考虑的出发点2上海市高档别墅总体市场研究21上海高档住宅需求及价格走势22高级别墅板块简介23上海土地转让政策及操作形式研究24重点项目简介25市场小结3相关高档别墅案例研究31个案分析一湖庭32个案分析二江南华府33个案分析三太阳湖大花园II34个案分析四绿城千岛湖度假公寓4项目地块环境分析41地块本身的特点以及限制42周边现有生活设施43周边自然环境及可利用的资源44未来生活配套设施的分布45周边交通环境2上海“国际华城”项目前期可行性研究报告46区域房产物业分布5项目SWOT分析51本案项目整体优势52本案项目整体限制53本案项目的发展机会54本案项目的潜在市场风险6项目总体建议61项目定位62项目总体开发方案的建议63建筑风格及景观风格建议64项目配套设施建议65项目的整体营运方案7初步财务分析71基本参数设定72现金流量模型分析结果附件一现金流量表附件二上海市宏观经济分析3上海“国际华城”项目前期可行性研究报告1我们对本案考虑的出发点上海“国际华城”是一个极具稀缺优势的住宅项目，在未来已不太可能再出现类似的位于上海境内，直接邻湖，没有200米退界要求的稀缺别墅，具有不可复制性。基于如此稀缺的优势，我们认为，上海“国际华城”项目将可以考虑塑造成为上海唯一之零湖岸五星级酒店式服务别墅，配套五星级酒店及服务式公寓。上述定位的基础元素除了景观优势之外，还需具备重要元素国际品牌和国际品位的硬件配置别墅附带国际标准精装修，公寓附带国际标准精装修及家具、家电。塑造成上海屈指可数的休闲型别墅的软件配置旁边的酒店地块需确定一家国际高端品牌的酒店经营管理品牌，该品牌除了运营酒店和会所之外，同时为整个项目的别墅和公寓部分提供可供选择的酒店式增值服务。可行性项目定位方向唯一位于上海并拥有一线开阔淀山湖景观的精装修服务式湖景别墅项目公寓部分将成为依托于整个别墅项目形象之内的精装修全配之服务式湖景公寓因而，如何充分利用好这一稀缺资源，使项目的稀缺价值最大化，以创造资产价值最大化，将成为撰写本报告的出发点。报告中，我们通过市场重点项目的充分研究、本项目自身条件的分析，在富有前瞻性的建议中，我们希望本项目可以达到或做到住宅用地中，充分满足045容积率，做到独立别墅和公寓等建筑形态对容积率的互相平衡，使项目的利润达到最大化；4上海“国际华城”项目前期可行性研究报告控制单套面积，合理控制总价；以别墅形态为主，少量双拼或联体别墅和公寓形态以拔高容积率。但联体别墅需具有独立别墅的建筑外观，公寓形态在尽可能满足高区可看到湖景的基础上做到外观和内部布局均具有设计上的独特性。文中我们将对各种形态组合提出具体思考及建议，以供双方进一步讨论。建筑形态首先摒弃中式建筑，其原因在于O本案周边现有中档别墅项目采用中式建筑形态，使本案也采用中式形态将难以体现除了景观之外的其它优势；O本区域现有多个别墅项目采用中式建筑形态，使朱家角区域已形成中式建筑的固有格局。O中式建筑难以体现项目的高档性和亲水性。文中我们将提出三种建筑风格以供双方进一步讨论。报告最终的财务测算基于对目前市场研究基础上较为保守之测算，如最终产品综合方面均具有优势，将有机会将售价提升。5上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2上海市高档别墅总体市场研究21上海高档住宅需求及价格走势211全市住宅成交量及销售均价变化内环以内住宅成交量的急剧下降导致当月销售均价的下跌成3,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000宏观调控MAR05MAY05JUL05全市住宅成交量及均价宏观调控SEP05NOV05JAN06MAR06MAY06JUL06SEP06NOV06JAN07MAR07MAY07JUL07SEP07NOV0710,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000成数据来源世邦魏理仕2005年3月宏观调控出台，半年内全市住宅成交量下降70，之后经历4个月后即逐步回升到宏观调控前。2007年12月成交量较2005年12月有256的跌幅，并较2006年的12月下跌了92；成交均价较05年12月上涨了145，而较06年12月也有41的涨幅。6MQ量交MQ/BMR价均交上海“国际华城”项目前期可行性研究报告212内环以内住宅成交量及成交均价变化Q450,000400,000350,000300,000宏观调控内环以内住宅成交量及均价宏观调控25,00020,00015,000B成150,000100,00050,000MAR05MAY05JUL05SEP05NOV05JAN06MAR06MAY06JUL06SEP06NOV06JAN07MAR07MAY07JUL07SEP07NOV0710,0005,000成第一轮宏观调控政出数据来源世邦魏理仕第二轮宏观调政此次成交量的急剧台，以针对买家抑制投资为导向，使得市场充满观望气氛。临时性恐慌过后买家情绪恢复，成交量迅速攀升策以针对开发商为导向，对市场的的影响明显小于05年宏观调控下跌是由于供应量的不足，特别是传统的高档住宅板块（如徐汇、卢湾等）内环以内住宅2007年12月成交量较2005年12月下跌了477，并较2006年的12月下跌466；2007年12月的内环以内住宅成交均价缺较05年12月上涨了59，并较06年12月也有07的跌幅。7MMQ/S250,000量200,000交MR价均交上海“国际华城”项目前期可行性研究报告213高档住宅供应情况（RMB20,000/SQM）801628BELOWRMB20,000/SQMRMB20,00030,000/SQMRMB30,00040,000/SQMRMB40,000/SQMABOVE876截至2008年1月7日，全市RMB20,000/SQM以上的住宅项目占全市住宅供应量的124。目前RMB20,000/SQM以上项目共83个3,047套，其中O公寓51个项目2,665套；O别墅32个项目382套。由于供应量的限制提升了住宅项目的均价，相比2007年3月，全市成交均价在RMB20,000/SQM以上的项目占全市比例从8增加至目前的124；成交均价在RMB30,00040,000/SQM之间的项目占全市总供应的16，主要原因在于部分项目售罄以及部分项目已接近尾盘，部分项目尾盘为整个项目中的较高价格，且由于供应量减少，因而导致销售价格升至RMB40,000/SQM以上。8上海“国际华城”项目前期可行性研究报告22高级别墅板块分析本项目所在板块属于潜在的高档区221高级别墅板块分布域青浦淀山湖板块高档别墅板块主要分布在上述板块中，其中重点关注高档区域的所有项目及部分潜在高档区域板块项目。9008007006005004003002001000222高级别墅板块供应及预测346新增供应新增供应新增供应200420052006310新增供应2007802新增供应2008827新增供应2008青浦淀山湖板块从2008年至以后可以预见的高级别墅总量较大。松江佘山西郊虹桥浦东东郊朱家角淀山湖闵行马桥9423387上海“国际华城”项目前期可行性研究报告数据来源世邦魏理仕西郊虹桥板块已无后续供应，松江畲山板块及浦东东郊板块供应量较平稳，且有部分地块尚未开发，能保证充足的后续供应。淀山湖别墅板块处于规划建设的初级阶段，上海段依托于朱家角整体规划大发展的开发前景，预计在08年后淀山湖别墅板块将会有一定的别墅量补充市场（包括上海段和江苏段）。2008年后高级别墅板块预计约有1,629套房源上市。如有后续数据变化，将做即时更改。223上海市高级别墅历史供应及吸纳量研究9008007006005004003002001000387新增供应累计销售346新增供应累计销售423新增供应累计销售351新增供应累计销售793新增供应0累计销售827新增供应0累计销售200420052006200720082008数据来源世邦魏理仕上述数据来源于高档区域和潜在高档区域之别墅项目供需情况。自2004年起，各大别墅板块供应较平稳，但就成交情况来看，呈历年上升到趋势，2006年全年消化量较2004年上涨22429。10上海“国际华城”项目前期可行性研究报告23上海土地转让政策及操作形式研究2312007年青浦板块土地招标公示结果规划土地出让情况公顷朱家角镇珠溪路以20070108张家圩路东、张家圩住宅456521南侧地块路以南东至方松公赵巷镇特路、南至规20070908色居住区8划道路、西住宅1444961号地块至菘塘河、北至淀浦河南至海盈盈浦街道路、西至规20071313杨里泾西划道路、北住宅1174591侧地块至淀山湖大道中标人上海珠街阁房地产开发有限公司重庆龙湖地产发展有限公司上海仁杰河滨园房地产有限公司中标价（万元）6,850154,214600420070908号公告地20070908号公告地块位于青浦赵巷，被重庆龙湖地产发展有限块被重庆龙湖地产夺得，容积率1，公司夺得，中标价为人民币10,673元/平方米。154,214万元，折合楼板价为楼板价为10,673元/平方米。2008年1月7日，仁恒置地集团有限公司宣布，集团通过旗下附属公司上海仁杰河滨园房地产有限公司（简称上海仁杰）在2007年12月31日的政府土地拍卖中，成功竞得位于上海青浦区、地盘面积约117459平方米的住宅地块，作价6004亿元。每平方米楼面面积收购价约5112元。仁恒计划将地块发展成由小高层联排别墅组成的高尚住宅区11土地块面容积积率上海“国际华城”项目前期可行性研究报告232其它相关政策央行2007年内第10次上调人民币存款准备金率，2008年第1次上调人民币存款准备金率，第6次上调商业贷款利率中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率至15。中国人民银行决定从2007年12月21日起调整金融机构一年期贷款基准利率由现行的729提高到747，上调018个百分点。O从首付和贷款情况来看，由于本项目总价较高，央行加息无疑进一步增加买家的购买成本和月还款额，提高购房门槛。O此次加息主要是应对国内流动性过剩，降低货币的流动速度，因为CPI上涨的主要原因是食品类商品的价格上涨过快，因此对调控CPI上涨影响不大。此次加息虽对房地产市场有一定影响，但目前为止影响远没有之前出台的第二套房新政和取消房贷转按揭两项政策大。12上海“国际华城”项目前期可行性研究报告24重点项目简介241重点项目分布湖庭绿洲江南园江南华府太阳湖海源国际华城在售项目未上市项目本项目项目名称湖庭绿洲江南园江南华府太阳湖花园II海源别墅装修状态毛坯II期毛坯III期装修毛坯毛坯开盘时间TBC20046172006422TBC开发商报价万/套1,0003,000II期2,2853,000III期2,00010,0006502,7501,0003,000房型面积平方米含地下室550950II期450750III期6008004325905501,100上市套数套893399722913上海“国际华城”项目前期可行性研究报告湖庭项目地址青浦朱家角淀山湖畔项目位置东方港湾金杰位于上海市青浦朱家角淀山湖畔，南与上海国际高尔夫相邻，东北两侧是规划中的高档别墅区和生态保护，休闲度假区发展商上海金杰房地产开发有限公司占地面积244,000平方米总建筑面积66,000平方米容积率017总套数89套户型面积550950平方米报价1,0003,000万/套开盘时间TBC入住时间TBC建筑风格美式乡村为主，涵盖传统、现代、兼合三种建筑风格；小结该项目离主干道距离较远，较僻静。该项目于04年开始销售，由于销售情况不佳于下半年停止建造，据悉，该项目预计将于2008年上半年重新上市。原规划建造89栋独立别墅，报价为1,0003,000万/套，现经重新规划及装修，销售价格可能有所变动。14上海“国际华城”项目前期可行性研究报告绿洲江南园江南华府项目地址青浦朱家角项目位置绿洲江南园地处青浦朱家角生活区，临近淀山湖生态园区发展商上海置业占地面积100,000平方米总建筑面积18,000平方米容积率0175总套数II期33套，剩余2套III期7套装修情况I期II期为毛坯；III期为装修交房户型面积II期450750平方米（含地下室）III期600800平方米（含地下室）报价II期剩余2套的价格分别为2,285万/套、3,000万/套；III期2,20010,000万/套开盘时间I期2004年6月17日II期2005年11月30日III期TBC建筑风格现代中式小结小区紧邻大淀湖，景观较好小区成熟，户户观景15上海“国际华城”项目前期可行性研究报告太阳湖花园II项目地址上海淀山湖大观园旁项目位置位于吴江市境内，离上海虹桥机场西去约50公里处，大观园西侧。经上海沪青平高速公路35分钟路程发展商上海新锦发房地产有限公司占地面积333,000平方米总建筑面积56,410平方米容积率017总套数II期97套（总共1,000套，其中I期106套）装修情况毛坯户型面积432590平方米报价6502,750万/套建筑风格英式、美式、法式、威尼斯式等小结小区紧邻太阳湖，环境优雅位于上海市外，距离上海市中心较远外立面较陈旧项目体量较大，开发周期长，客户档次差距大16上海“国际华城”项目前期可行性研究报告海源别墅项目地址青浦朱家角复兴路999弄项目位置位于上海市青浦朱家角，靠近东方绿舟、国际乡村高尔夫球俱乐部及朱家角古镇，距市中心仅40分钟车程。发展商上海上实湖滨新城发展有限公司占地面积1,175,300平方米总建筑面积164,542平方米容积率014总套数229套装修情况毛坯户型面积5501,100平方米报价1,0003,000万/套开盘时间TBC建筑风格简洁、典雅小结此项目目前处于租赁阶段，正式开盘销售时间未定，若上市销售可能与本案上市时间冲突17上海“国际华城”项目前期可行性研究报告25市场小结对上海高档别墅市场长期看好2008及2009将土地的稀缺及景观的不可复制，开发商对未来上海别墅市场整体依然看好，特别是有稀缺自然及人文资源之地区。2008及2009将为房地产调控年，其中银根紧缩对本项目销售将有一定的负面影响,而地根紧缩对本项目为利多消息。高档独立别墅销售也会出现起伏波动，但波动幅度较其余普通市场会窄。新出台的系列金融政策将缩减本项目客群对于已经贷过款的客户势必提高了购房成本和月还款额。本项目所在的淀山湖板块供应量再2008年及以后较为集中。绿洲江南园江南华府处于尾盘阶段，预计在本项目开盘之前售罄，因此对本项目影响较小，但其价格及装修可供参考。湖庭项目预计与本项目上市时间接近，对本项目的销售带来一定挑战；海源目前处于租赁阶段，正式开盘销售时间未定。为房地产调控年淀山湖板块供应量再2008年及以后较为集中18上海“国际华城”项目前期可行性研究报告3重点高档别墅案例研究31个案分析一“湖庭”该项目值得参考之处在淀山湖稀缺景观方面与本项目具有相似性，其优势明显，但其非上海产证、长期停工且项目转让等方面的劣势也较明显，该项目的销售后期可能与本项目具有一定的重叠，其动态值得关注。“湖庭”原名“东方港湾金杰”，位于上海市青浦朱家角淀山湖畔。南与上海乡村高尔夫相邻，东北两侧是规划中的高档别墅区和生态保护休闲度假区。此项目由上海和昆山两部分组成，邻湖别墅地块隶属于江苏界内。项目基地总用地面积近370亩，规划建造89栋独立别墅，含大面积自然生态湿地“东方港湾金杰”曾于2004年中期开盘，其中19上海“国际华城”项目前期可行性研究报告63栋独立别墅已于两年前基本完工，目前整个项目正在改建中。现已更名为“湖庭”,计划重新整合后面市。交通状况社区地处沪宁杭三地的交汇点，周边遍布完善交通网络，沿A9高速公路抵达上海市中心区只需4045分钟车程，同时可通过沪宁高速公路、沪杭高速公路直达苏杭。周边配套目前只能依赖朱家角古镇整体商业设施改造。但朱家角改造、新建项目中配套商业设施将会逐步在2010年前落成。基本建材设备标准待定供住户享用的娱乐设施会所筹划中，待定开发商背景上海金杰房地产开发有限公司建筑设计与景观设计聘请国际著名的WATG设计事务所及SWA设计事务所，承担本项目进行建筑设计、景观设计。销售情况2004年开盘赴香港推广时仅售出2套临湖大面积别墅，买家来自香港，当时售价在人民币2000万左右。20上海“国际华城”项目前期可行性研究报告小结“湖庭”的优势紧临淀山湖和乡村高尔夫俱乐部，难得的双景观，没有200米邻湖退界要求，属于一线邻湖。拥有上海罕见的天然形成的大面积生态湿地。地理位置既便捷又隐秘，保证豪宅的私密性。改建后交房时间较早，可作为现房进行销售。“湖庭”的不足之处该盘曾于2004年开盘，建成的63套，仅售出2套，并且未交房，市场形象不佳。该盘的邻湖部分别墅均为江苏产权。该盘旁边的高尔夫球场陈旧，与国际高尔夫球场形象相差甚远，尤其冬季没有高尔夫球场绿草茵茵的景观优势。单套面积偏大，对于远离市区的别墅而言，高总价已缩小了部分目标客户。由于别墅已建成，因而建筑风格等已成定论，基本没有调整余地。湖庭紧临淀山湖,同样没有200米邻湖退界要求面积较大2004年开盘后长期停顿，形象不佳邻湖别墅为江苏产权对本项目的借鉴作用“湖庭”项目可能在今年上半年左右重新面市，其邻湖优势与本项目具有相似性，其89套单位的后阶段销售周期与本项目前阶段销售可能交错，存在一定的竞争；“湖庭”单套别墅总面积大，所以购买者总价投入高。21上海“国际华城”项目前期可行性研究报告32个案分析二江南华府（绿洲江南园II、III期）该项目值得参考之处在上海产证、地段等方面与本项目具有相似性，现房优势也较为明显，但在本项目的销售期内已不具备竞争性。江南华府为“绿洲江南园”项目的II、III期推广案名。项目地处青浦朱家角新镇规划区域，紧邻800亩大淀湖，与朱家角古镇区隔湖相望，拥有优秀的自然地理资源。区内规划将天然湖水引入小区内，使大部分别墅为沿水别墅。二期共33套，面积在450750平方米（含地下）；三期共7套，为600800平方米（含地下）。该项目目前已交房。除剩余9套为装修交付之外，其余均为毛坯销售，是本版块内目前尾盘在售的全装修、家具家电全配的独幢别墅。交通状况318国道、沪青平高速公路。22上海“国际华城”项目前期可行性研究报告周边配套配套生活较方便，与旁边“碧波书院”三星级度假村达成会所联盟，共享国际高尔夫乡村俱乐部，亚洲最大水上运动场，“东方绿洲”、“大观园”，太阳岛等项目和设施。朱家角的新开发项目，中信泰富休闲度假基地、五星级水上宾馆等项目均在其周边。基本建材设备标准外墙进口石材；大堂大理石；门窗彩铝；供水变频供水；供住户享用的娱乐设施双会所设施，位于一期内会所拥有艺术廊、茶坊、棋牌室、阅览书房等设施；位于二期内会所拥有健身房、室内游泳池、网球场等设施。拥有园区游艇俱乐部。开发商背景上海置业下属上海住富房地产发展有限公司，香港上市公司，十余年来成功开发“绿洲城市花园”、“绿洲紫荆花园”、“绿洲比利华花园”、“绿洲长岛花园”、“华府天地”、“绿洲千岛花园”、“绿洲仕格维酒店公寓”等项目，其中不乏上海顶级住宅项目。建筑设计李祖原建筑事务所23上海“国际华城”项目前期可行性研究报告建筑风格现代中式在外观上，对于中式建筑的“乌瓦白墙”，该项目选择保留了黑色的单坡顶，以营造水乡居住氛围。同时，设计师又采用了进口花岗岩代替白灰来装饰外墙，以提升现代感。在房型上，将传统封闭式庭院改为开放式中庭，敞开式地下庭院，中式长廊引景入内。设计师放弃传统的圆窗、菱形窗，改而使用大面积玻璃，以达到光线充足、南北通透的效果。景观设计利用山、溪、石、泉、桥、湖多种元素打造出一个完整立体的园林景观，特地从杭州运来10000吨原石用以造景，以求达到返璞归真的“小西湖”效果,院内放养24万尾不同种类成鱼和幼鱼。物业管理开发商下属物业管理公司，管理费为6元/平方米/月。物业公司还提供游艇服务，烧烤、钓鱼、导游服务，以及订餐、家政、花卉等服务。销售情况目前“江南华府”二期还剩两套在售，总价分别为2285万和3000万。三期剩余9套的精装修全配售价为2200万左右。从销售处了解到，由于前期售价较低，前期大部分购买者为投资客，导致目前的入住率仅30。24上海“国际华城”项目前期可行性研究报告小结“江南华府”的优势位于上海地界，拥有自然湖景资源；现房，已体现出湖景别墅的现场感受；高档双会所设施，社区游艇俱乐部，基本可满足住客的日常简单配套设施；相对较好的园内景观设计的打造。江南华府现房余9套单位紧临大淀湖“江南华府”的不足之处除9套别墅外，其余均为毛坯销售，对高端境内外客户带来一定的限制；中式建筑设计尚无法完全突出其定位于高档别墅的档次感。7套装修别墅的装修标准以及具品牌有待进一步提高；虽有双会所设施，游艇俱乐部，但未引进任何酒店管理公司为其提供服务，尚有提高的空间。对本项目的借鉴作用“江南华府”周边大淀湖，水质清澈，湖内水藻治理良好，没有航船通行。水乡原生态大淀湖之优势，导入游艇生活方式，虽然只是简单的小游艇。“江南华府”高低、南北错落的布局，几乎户户可观湖景。除9套别墅外，其余均为毛坯销售，装修标准不高，建议本项目区别于“江南华府”，采用装修交付，且内装应具备国际品牌和国际品位。25上海“国际华城”项目前期可行性研究报告33个案分析三太阳湖大花园II期该项目值得参考之处除了具有一定的竞争性外，更重要的是参考其劣势部分，以扬长避短。“太阳湖大花园”别墅项目位于吴江市境内、大观园西侧，拥有大面积的太阳湖景观。太阳湖大花园分四期开发。一期700亩106幢单体别墅；二期500亩97幢；三期占地2280亩（在建）；四期占地2000亩（待建）。主要建筑风格为西班牙风格和意大利风格，每栋分别占地35亩。部分独栋别墅36米挑高架空底层，约400平方米以上；二至三层赠送130平方米左右观景露台；或赠送地下室，面积达90143平方米以上。交通状况离上海虹桥机场约50公里，距上海人民广场70公里；距苏州45公里；距青浦大观园1公里。26上海“国际华城”项目前期可行性研究报告周边配套距离朱家角古镇8公里，主要依赖古镇商业设施，与上海地界紧邻，出省无需收费。供住户享用的娱乐设施会所拥有户外游泳池，健身房等设施，私家游艇俱乐部。开发商背景上海新锦发房地产有限公司/苏州新锦发房地产有限公司，于1999年开发建成“太阳都市花园”。建筑设计美国PJAR建筑设计事务所景观设计别墅社区每户都配有私用或公用的游艇码头。小区种植数千棵直径在25以上的成年嫁接国树银杏，并配以香樟、雪松、桂花、紫微等名贵植物。物业管理是该发展商自己的物业管理公司，物业管理费为人民币38元/平方米/每月。销售情况一期售馨；目前在售的为二期项目，已售期项目将在今年3月左右推出255套公寓、别墅。80；三价格二期在售房源的总价为650万2750万，面积为432平方米至590平方米（地上面积）。购买者情况从销售处了解，购买者主要都是来自上海。目前一期入住率3027上海“国际华城”项目前期可行性研究报告小结“太阳湖大花园”优势紧邻太阳湖；占地面积大，花园较大；自然环境良好，稀缺的地理环境，沿湖别墅；社区游艇俱乐部，私人码头的引进。“太阳湖大花园”的不足之处小区规模过于庞大，不符合高档项目的小规模定义；属于江苏产证；商业配套不完善，日常购物消费不方便；毛坯交房标准，对于海外投资客和外地买家带来不便；整个已建成交房的一期整体感觉较土，建筑风格显陈旧，没有高档项目的感觉；整个会所服务标准不高；小区内景观设计效果不佳。太阳湖大花园紧邻太阳湖规模过于庞大，后续仍有巨大的供应量江苏产证整体项目档次较低对本项目的借鉴作用“太阳湖花园”临太阳湖的景观很好，水质治理良好。自然资源优势，导入游艇生活方式。底层36米挑空式设计，虽几乎户户可以观湖赏景，但影响美观效果。28上海“国际华城”项目前期可行性研究报告34个案分析四绿城千岛湖度假公寓该项目值得参考之处同样为综合项目，包括酒店式度假公寓、公寓、五星级酒店、游艇俱乐部、会所、商铺配套设施，满足生活和休闲功能。绿城千岛湖度假公寓位于千岛湖镇，北邻淳安县人民政府，西、北、南三面滨临千岛湖中心湖区，与钱币岛和开元度假村隔水相望，拥有千岛湖最广阔的湖景资源和千岛湖镇成熟的区域配套。千岛湖是国务院首批公布的国家级重点风景名胜区之一，目前国内最大的国家级森林公园。千岛湖拥有“中国最美丽的湖泊”之称，是中国最著名的度假目的地之一，千岛湖也被称为是杭州的“后花园”。573平方公里的湖面上分布着1078座宁静翠岛，2200公里湖岸线，226平方公里的森林创造出95森林覆盖率和20空气含氧量，是第八届国际花园城市（B类城市）唯一金奖的获得者。绿城千岛湖度假公寓占地138万平方米，总建筑面积29万平方米，由8幢高层、小高层组成。其中地下5万平方米，地上近24万平方米。项目共分二期开发，一期06年12月开工，2009年底整体交付。29上海“国际华城”项目前期可行性研究报告项目业态构成综合性项目，包括一栋五星级标准的喜来登度假酒店与酒店公寓、两栋70年产权度假公寓、三栋湖景公寓以及超过40000平方米的游艇俱乐部、会所、商铺配套设施。开发商背景绿城房地产集团有限公司下属杭州绿城，绿城集团具有丰富的产品规划设计经验，在杭州、上海等一、二线城市开发了建造了多个高端别墅和公寓项目，其开发项目均在产品方面具备强大的竞争力。绿城千岛湖度假公寓是绿城集团开发的第一个度假公寓型项目。酒店管理品牌喜来登酒店集团管理集团品牌，携手打造国内一流的度假园区。购买酒店式公寓的客户可选择委托酒店代租，获取的利益为扣除酒店经营成本约为50之后的利润部分按比例分红（目前尚未确定，视经营情况而定），买家还可享受每年一定天数的入住。国际化合作团队项目建筑设计浙江绿城建筑设计有限公司项目景观设计普利斯PLA设计咨询上海有限公司样板房室内设计香港BLD有限公司酒店室内设计美国威尔逊公司建筑风格建筑造型基本为现代风格，并强调建筑面向景观面的舒展性，展示水平向伸展界面，配以大面积的玻璃幕墙或露台窗户。30上海“国际华城”项目前期可行性研究报告绿化率68。交通状况位于距杭州150公里的国际花园城市淳安县千岛湖镇。休闲娱乐和生活配套设施会所和沿街商铺幼儿园、篮球馆、游泳池、中西餐厅、咖啡吧、茶吧、会议室、健身房、商务中心、游泳池、棋牌室、儿童游戏室、SPA中心以及各种富有特色的休闲娱乐设施。引进3艘国际品牌豪华游艇，成立了游艇俱乐部，为业主提供游艇生活。销售情况在2007年8月25日开盘销售前已完成了1500米的湖岸景观以及样板房，一期首批推出100余席70年产权精装修湖景公寓。小结“绿城千岛湖度假公寓”的优势完全的旅游地产项目，以较小的面积、较低的总价吸引投资者购买；优美的千岛湖景观；公寓部分充分依托五星级喜来登酒店集团管理的沿湖酒店，酒店部分可吸引商务、休闲、会务、旅游等多种功能，并带动公寓部分的销售；游艇俱乐部，引入游艇生活。绿城千岛湖度假公寓完全的旅游地产项目千岛湖景观五星级喜来登酒店集团管理31上海“国际华城”项目前期可行性研究报告“绿城千岛湖度假公寓”的不足之处销售单价远高于该区域的普遍价格，难以吸引本地客户购买，基本均为异地投资客户购买。项目虽引进了喜来登管理酒店部分，但喜来登并没有为项目的其他住宅部分提供服务，因而欠缺了高端的增值服务。对本项目的借鉴作用综合性项目定位，旅游地产，注重休闲功能的充分体现。自然资源优势，导入游艇生活方式。建议由高档酒店管理公司除了酒店部分外，也为本项目的别墅和公寓部分提供高端的增值服务，以提高项目整体的定位和价值。32上海“国际华城”项目前期可行性研究报告4项目地块环境分析41地块本身的特点以及限制大观园高尔夫俱乐朱家角古镇游艇俱乐部森林度假村本案地块报国寺东方绿舟本项目位于上海市青浦县西岑镇乡塘北村，近朱家角古镇和大观园两个中国AAAA级风景区，整个区域为闻名海内外的观光、休闲、度假之胜地。地块南靠沪青平公路、西临淀山湖森林渡假村、北靠淀山湖、东临淀山湖航道，地块左侧稍有突出，整个地块呈弯月长方形，三面环水。项目地块北临上海最大湖泊淀山湖，湖区面积64平方公里。位于上海界内，与淀山湖零距离的贴合，是本项目的最大特色。33上海“国际华城”项目前期可行性研究报告但本地块美中不足的是南侧紧临沪青平公路，产生噪音和私密性问题。地块东北侧为主要航道，噪音问题严重。项目最东面的地块与当地最大寺庙报国寺相对，境外客户有抗性。整个地块中间临湖部分为十年前已售别墅现有住户，由于别墅交付时间长，整个外立面陈旧、外观无优势。其所处地块中间位置将影响到项目整体改造。地块南北向较窄，临路，不利于平面布局。整个项目分两个土地证，其中酒店地块占地面积30,152平方米，容积率09，建筑面积27,100平方米；住宅地块占地面积199,748平方米，容积率041，建筑面积86,410平方米。包含已售别墅，剩余可建和改造已造别墅和公寓的面积总计为72,410平方米（含别墅和公寓）。注上述数据来源于开发商。34上海“国际华城”项目前期可行性研究报告42周边现有生活设施20181715142119161332101765892241112本地块周边区域生活设施分散而且不够完善。地块主要集中生活配套位于车程78分钟的朱家角古镇。序号1邮局项目名称序号12项目名称建设银行234567891011农贸市场华联超市超市味之都餐饮街区财苑宾馆电影院停车场饭店长途汽车站13141516171819202122肯德基欧尚咖啡人民医院工商银行农业银行人民医院住院部游艇俱乐部放生桥大淀湖游泳池旅游公司35上海“国际华城”项目前期可行性研究报告周边生活设施O学校本项目周边幼儿园31所（如宋庆龄幼儿园等），小学23所，初级中学21所。2006年，毕业生高考本科上线率达到了历史新高，名列全市第三说明该区域整体教育机构及师质力量雄厚。但本项目周边无国际学校，最近的国际学校位于徐泾，对境外家庭不便利。缺乏国际学校缺乏超市、餐饮、医院等配套，建议规划中考虑小型设施O酒店本项目附近已建酒店、度假村主要有淀山湖森林度假村、淀山湖宾馆、园湖苑宾馆、游艇度假村、东方湖滨大酒店、高尔夫水上度假村等，由于本区域集国家首批四大文化古镇朱家角古镇、上海最大的淡水湖淀山湖、大观园等各特色知名经典景点，因此酒店入住率高。O超市本项目位于西岑镇，周边无相应的生活配套，连小型超市目前也很匮乏。但购买别墅都将为有车族，从本项目开车8公里（约8分钟车程）可到朱家角选择性购物，建议在酒店配套中考虑小型超市。O餐饮娱乐本区域的餐饮总体有2种风格，海鲜类和本地老字号菜肴为主。项目西侧3公里近大观园具有成气候的海鲜一条街，项目东侧朱家角古镇具备完善的老字号餐饮环境，可满足客户需求。但本项目步行范围内无餐饮，建议酒店整体规划中可考虑设立餐饮配套。36上海“国际华城”项目前期可行性研究报告O银行离本项目最近的银行位于车程8分钟的朱家角古镇。可考虑在酒店设施中设置24小时的ITM机，以方便住户及酒店客户使用。O医院本项目最近的医院也需要车程8分钟至朱家角古镇，建议在酒店及会所规划中考虑配备医务室（或小区内配置社区卫生院）。O高尔夫在本项目周边目前有2个高尔夫项目，距本项目东侧5分钟车程有“乡村国际高尔夫度假村”为标准的高尔夫挥杆练习场。本项目西侧车程78分钟即将建成一个新型高尔夫球场。据悉该区域高尔夫球场主要消费人群为周边工业区的老板及高层。37上海“国际华城”项目前期可行性研究报告43周边自然环境及可利用的资源431周边现有自然环境及可利用的资源578746321本项目地块序号1234项目内容赵巷商业区工业园区朱家角古镇东方绿舟序号5678项目内容大观园民族村农业园区生态湿地园林区高尔夫俱乐部、水上乐园O赵巷商业赵巷市郊现代服务业集聚区紧邻A9沪青平高速公路的赵巷出口，嘉松公路等主要公路贯穿规划区，高速公路和高等级公路具有“三纵九横”的特点；上海虹桥综38上海“国际华城”项目前期可行性研究报告合交通枢纽已经获得批准，轨道交通10号线由虹桥向西延伸进入青浦徐泾，并设置2个站点，2010年前运行通车。便捷通达的立体交通网络体系为赵巷发展现代服务业集聚区提供交通基础支撑。O工业园区上海青浦工业园区成立于1995年11月25日，2003年规划面积由原来的1616平方公里扩大到562平方公里，是市政府重点扶持发展的市级工业开发区。O朱家角古镇朱家角有上海保存最完好的江南水乡建筑群，也是距离上海市中心最近的江南水乡古镇，目前古镇的商业开发还停留在比较原始的阶段，但古镇周边借助朱家角的水乡资源正在大量开发，这里将是未来的上海的度假胜地。本项目的酒店和酒店式公寓可依托旅游景点。O东方绿舟东方绿舟毗邻淀山湖，占地面积5600亩，水上活动面积约2000亩，网球场、沙滩排球、游泳馆是青少年活动基地，也有一部分酒店配套。O大观园民族村国家AAAA级旅游区、上海市五星级公园大观园，占地135亩，建筑面积约8000平方米。自1984年开放以来，上海大观园已接待国内外1750多万人次。大观园景39上海“国际华城”项目前期可行性研究报告区带动区域旅游业,也为本项目的酒店经营及酒店式公寓提供一定的稳定客源。O农业园区自2002年园区西移扩建以来，通过一系列的基础设施建设，园区发展的条件不断得到改善。历年来建设项目总投资124亿。现正启动市级现代水利科技园区，项目规划面积1790亩，总投资87024万元。O淀山湖生态带环湖生态带位于青浦淀山湖畔318国道金泽段北侧，长33公里。生态带夹在上海唯一的淡水湖淀山湖和沟通上海、江苏、浙江的318国道之间。环湖生态带充分利用土生土长的原生植物、植被、湿地和自然河塘经过精心雕刻后形成。40上海“国际华城”项目前期可行性研究报告432描述周边可利用的自然资源未来发展景观风貌及公共绿化未来规划N景观风貌结构规划主要规划四条体现城市风貌的景观轴线O第一条是横穿城区东西的淀浦河水景景观轴线。河畔有万寿塔，河两岸土地大部分尚未开放。九条横跨淀浦河的城市干道桥梁需进一步建设及完善，对于城市景观的规划具有可发展空间。O第二条是城区中横贯东西的公园路。其东端与318国道相接，沿路人文景观丰富。沿线拥有历史文化遗产曲水园和菘泽文化遗址，也有最近形成的夏阳湖和将来建设的东片片区中心。公园路将是青浦新城一条重要的人文景观轴线。O第三条“青浦林荫大道“中轴线东西走向“青浦林荫大道“是连接青浦老城、横贯新城西片的主动脉。全长4公里。这条林荫与淀浦河平行，是新开发的中轴线。它由东至西延41上海“国际华城”项目前期可行性研究报告O伸，是一条中间设置绿化带，两边各有两条车道的双行道。建成后的道路将公园区域和城市区域特点有效衔接。第四条是从沪青平高速公路入城的外青松路。该路南北向穿越城区，是一条入城干道，将规划为林荫大道，成为一条绿色景观轴线。外青松路与沪青平高速公路结点处的立交也将是可利用的景观资源，建成后成为城区外围大型绿化节点。注整体景观规划的同时也将加强对青浦老城的历史风貌保护，青浦老城区自明代筑城，环城河如珠链环抱老城。城区内部与沿河区域的中低密度的商业和住宅楼，以及方格状的街道和关键的桥梁共同构成了该地的都市格局。42上海“国际华城”项目前期可行性研究报告N公共绿地系统规划O以城镇公园、环湖绿带、森林带建设为重点，结合主要道路绿、河流绿地、果园、生态林、经济林、专用绿地，组成区域内点、线、面的绿地系统。以“林、廊、园苑“方式布置新城绿化系统。O青浦新城周围辟建人工生态林、经济林。尤其在新城主导风向的东南方向的高速公路立交周围和崧泽遗址周围建造大规模的人工生态林，既可改善新城城区空气质量，又可形成规模型景观风貌。O在河道旁和高架路旁加强绿带建设，在城市干道旁和次干道旁加强行道树建设，形成网状绿化走廊。规划中要求外河两侧和高架路两侧绿带宽度为50米，内河两侧绿带宽带为15米；城市干道和次干道行道树要绿树成荫，作为入城干道的外青松路要建设成林荫道。O结合万寿塔和曲水园等历史文化遗产的保护，建设文化公园。另在城区中片建设一个面积不少于20000平方米的片区公园；西片由于功能要求，建设雕塑公园、中央公园、运动公园、生态公园等，每个社区各建设一个面积不少于3000平方米的社区公园；结合体育场等大型公共建筑建设和湿地生态建设，将建设不同规模的主题性公园。43上海“国际华城”项目前期可行性研究报告44未来生活配套设施的分布总体规划N青浦生活设施整体规划结构为“三轴、四片、五心”“三轴”O“红轴”红轴为生活设施轴，含主次双轴主轴，主要沿中央林荫大道、城中西路、城中东路及公园路展开，串接了城市主要的商业文化及行政中心。次轴沿青赵路及其向西延伸段展开，为次一级的生活设施轴，主要为北片的社区服务。O“蓝轴”为滨水休闲区，主要沿淀浦河展开，串接了水乡朱家角、中央公园、雕塑公园、艺术公园、老城环城河等主要滨水旅游、休闲场所。O“绿轴”为生态发展轴，以318国道和沪青平高速公路两侧绿带为主体，与其周围的人工生态林，共同建设青浦新城的由东向西的生态发展轴。44上海“国际华城”项目前期可行性研究报告“四片”O中片区是青浦区区政府所在地，是青浦新城的政治、经济、文化中心。分布在公园路及淀浦河之间的两侧地带，主要由集中的市级行政、文化、商业等功能用地。O东片以建设“新水乡城镇“为规划目标。使之成为一个具有独特现代水乡风格的，以居住功能为主导、配套设施完善的城市分区。O西片连接朱家角镇和青浦新城。规划强调生态的、环保的、便捷的开发。为大约165万居民提供高质量的，适宜居住的生活、商业、文化及科研环境，以及对开放式的亲水岸线和绿色公共空间。O“朱家角镇”区片以朱家角古镇区为主,保护古镇的历史文化风貌特色,利用古镇文化优势,发展现代休闲旅游和商业服务业。“五心”O新城区青浦新城的中心指位于青浦新城中片的行政文化中心，是建设青浦新城主要公共服务设施功能的用地，其功能包括行政办公、文化服务等。O老城中心指老青浦镇中心的区域,为青浦城河环绕的地区,规划上采取保护与开发并举的措施,发展文化休闲旅游和现代商业服务业,同时保护古城的历史特色。O东片中心依托规划的步行街及其相邻的大学园区，塑造具有独特风格的集办公、商业、教育和文化为一体的“新水乡城镇“中心。O西片中心以中央林荫大道及其连接的节点组织框架，围绕中央公园、雕塑公园、水景公园等形成的公共活动中心。45上海“国际华城”项目前期可行性研究报告O朱家角镇中心以朱家角古镇为依托,形成古镇旅游休闲商业中心。N古镇未来整体规划新盛路12镇3大淀湖主要生活配套为朱家角古镇和周边几个项目内的商业配套本12规划路117108564项目5分钟车程9沪青平公路序号123456789101112项目内容中信泰富休闲度假基地大淀湖五星级水上宾馆尚都里时尚休闲生活广场国家粮仓改造（时尚休闲基地）生态岛民俗旅馆翰林匾额博物馆证大度假宾馆珠里广场香格里拉精品酒店申窑展示馆“苏宁环球国际”低密度住宅项目周边有多个高档休闲定位的项目在规划中，未来前景很好46珠溪上海“国际华城”项目前期可行性研究报告2010年世博会之前，政府投资百亿，打造朱家角古镇。以淀山湖开发为起点，新镇特色居住区为热点，打造“上海世博度假第一地标”。整体规划34个保护、改造和开发项目，目前已签约近20个。新地标的规划汇集众多实力开发商及五星级酒店管理公司将该区域打造为青浦区集商业、居住、旅游三维一体的顶级地段，其中规划中朱家角老街延伸与中信泰富休闲度假茂相连，规划中新老建筑交替错落，业态功能互补。该规划将成为青浦区近几年的开发重点。本项目地块位属淀山湖板块，距新“上海世博度假第一地标”仅5分钟车程，可依托其完善的商业设施。47上海“国际华城”项目前期可行性研究报告45周边交通环境451地块周边目前的交通环境本项目地块本项目地处青浦区南部，属江、浙、沪二省一市交通要枢，交通四面八达、方便快捷。O南有公路大动脉“金色玉带”沪青平公路（A9高速公路），直达达虹桥国际机场（仅距30公里），距上海市中心48公里。O北濒淀山湖与大观园风景区隔湖相望；O东距青浦镇6公里、七宝古镇7公里，紧靠工业园区；O西距大观园民族村约7公里，车程7分钟内可到达。48上海“国际华城”项目前期可行性研究报告452未来交通运输网络的规划和发展交通规划N对外交通规划O青浦新城对外交通主要有国道主干线、国道、省际干线公路、内河航道、市域轨道交通。青浦区域范围内规划有骨架为三横二纵的高速公路结构体系。三横指沪宁高速公里、苏虹高速公路、沪青平高速公路，二纵指嘉金高速公路、同三高速公路。沪青平高速公路与同三高速公路穿过新城，为新城对外交通的主要骨干道路。O规划对318国道进行局部改线，通过截弯取直，使道路线更加合理。O规划现有水系，使之形成“内圆外方、纵横交错“的自然水系结构。优化水系景观，形成集航道运输、防洪排涝、休闲旅游等多种功能于一体的内河水网，淀浦河将规划为青浦区的景观河道。O上海市区地铁2号线与轻轨R4线将会进入青浦新城并直达朱家角，加强了青浦新城与上海市区、松江新城以及朱家角的相互联系，也将缩短本项目地块与上海中心城区距离。49上海“国际华城”项目前期可行性研究报告对外快速交通青浦将形成高速公路、轨道交通为主体的完善的对外交通网络。加快主要干线公路的建设，形成“五横二纵”的高速公路网，强化与周边地区的联系，加快融入长三角地区的交通一体化。轨道交通的早日开工建设，将在今后成为青浦重要的对外交通之一。区域内交通自“十一五“时期，青浦区将建设完善快捷、畅通的区内交通设施，形成“七横八纵”对外交通和区域公路网络。同时对沪青平公路部分路段进行改线建设，加强新城区干道系统与周边地区的道路联网，加强东部道路与中部、西部的联系。50上海“国际华城”项目前期可行性研究报告城区交通“十一五”期末，青浦新城市政道路初步形成“五横七纵”“的城市道路网主骨架；配合公路网的建设，完成城区对外道路整治；结合老城改造，实施城区道路拓建，逐步实施机动车和非机动车分离；新建城区道路配套设施完善，满足整个城区未来规划形态。51上海“国际华城”项目前期可行性研究报告46区域房产物业分布461区域现有房产物业分布项目周边现有物业分布湖庭绿洲江南园江南华府太阳湖海源国际华城绿洲江南园江南华府在售项目未上市项目本项目绿洲江南园地处青浦朱家角生活区，临近大淀湖生态园区；小区与大淀湖临水20米，现新批的邻湖用地为均为临湖200米，该优势和很项目雷同；户户拥有1200平方米1500平方米超大私家花园；开发商具有顶级楼盘开发经验（华府天地等）；即将推出9套菜单式精装修临湖别墅，据悉目前已预订2套；该项目整体开发即将结束，对本项目经后销售影响不大。太阳湖大花园别墅小区总占地面积