商业综合楼建设项目申请报告(可行性研究报告)

目录第一章总论111项目简介112可行性研究报告编制依据、指导思想与范围113项目承办单位简介314主要经济技术指标4第二章项目建设背景与建设必要性621经济与地理环境622项目建设的必要性14第三章市场分析与预测1531XX县旅游市场简析1532XX县酒店市场简析1933项目周边市场环境分析21第四章项目选址及建设条件2431项目选址2432项目建设条件24第五章建设内容与规模2751建设内容与规模2752经营内容27第六章工程设计方案3161设计依据3162工程概况3163建筑设计3264结构设计3365辅助工程35第七章环境影响分析4071周边环境现状4072环境影响分析4073环境保护措施及治理效果41第八章节能、消防、劳动安全4381节能节水措施4382消防4583劳动安全卫生47第九章项目的组织机构与运作方式4891组织机构4892部门职能48第十章经营方式与营销策略55101经营方式55102营销策略56第十一章项目实施进度59111项目工程实施计划59112项目实施横道图59第十二章投资估算61121估算编制依据61122估算编制范围61123估算结果61124资金筹措62第十三章经济效益评价63131成本核算63132利润估算63133财务评价结论65第十四章结论与建议67第一章总论11项目简介1项目名称XX商业综合楼建设项目2项目承办单位湖南省XX置业有限公司3项目建设地点XX商业综合楼建设项目位于XX县XX镇XX路与XX路交汇处西南角4项目建设性质新建5项目建设内容和建设规模项目规划总用地面积6588平方米（约988亩），净用地面积5555平方米。总建筑面积3760934平方米，新建一栋28F商业综合楼（其中地上建筑面积2944178平方米，地下建筑面积816756平方米）。并配套建设道路、广场、绿化、水电等基础设施。6可行性研究报告编制单位XXXX投资咨询有限公司XX工作站。12可行性研究报告编制依据、指导思想与范围121编制依据1中华人民共和国城市规划法2城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ13790）3XX县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4湖南省XX置业有限公司关于编制XX商业综合楼建设项目申请报告的委托书函；5国家发展计划委员会计办投资200215号印发的投资项目可行性研究指南；6国家计委、建设部计投1993530号关于“印发建设项目经济评价方法与参数的通知”7XX市房屋安全鉴定报告报告编号（2010070）；8XX县国土资源局关于XX商业综合楼建设项目用地的预审意见；9XX县城乡规划局规划条件通知书；10国家有关建筑工程设计规范和标准；11项目承办单位提供的与项目有关的基础资料。122指导思想1充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3项目建设是按照XX县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。123可行性研究报告编制的范围1项目建设的背景及必要性2项目选址及建设条件3建设规模与建设内容4工程技术方案5公用工程和辅助设施6环保、节能、安全与消防7项目实施计划8组织机构与人力资源配置9投资估算和资金筹措10效益分析11结论与建议13项目承办单位简介湖南省XX置业有限公司根据中华人民共和国公司法及国家有关法律行政法规的规定，成立于2011年4月，并取得了长沙市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资金1000万元，经营范围房地产开发，投资管理，物业管理，园林绿化，室内外装饰的设计、施工，建筑材料的销售。法定代表人王伏湘。系二自然人出资组成，其中王伏湘出资800万元；王棋出资200万元。公司现有员工16人，其中本科毕业6人，中高级职称4人。（公司工商营业执照证号430100000143762）今年因业务的需要将公司迁入XX县城，并于2012年7月取得了XX县工商局核发的企业法人营业执照，注册资金1000万元。经营范围房地产开发，园林绿化，室内外装饰的设计、施工，建筑材料的销售。企业法人王伏湘，公司工商营业执照证号430100000143762，机构代码证证号572246436，地方税务登记证证号430624572246436。本公司成立近一年的时间，具有雄厚的经济实力和良好资源优势，公司主营产业为房地产开发及管理。公司内部具有科学的组织结构和优秀的房产销售团队。公司团队的成员信奉敬业进取、追求卓越、永不言败的精神，准备向打造湖南最专业、最具影响力的有限公司而奋斗。14主要经济技术指标主要经济技术指标指标名称单位数量备注总用地面积M26588净用地面积M25555总建筑面积M23760934其中地上建筑面积M22944178地下建筑面积816756商业面积M2411001剧院面积M22541971030个座位酒店面积M2227898300间客房建筑基地面积M2255786建筑密度46容积率53绿地率40地上停车位36地下停车位189第二章项目建设背景与建设必要性21经济与地理环境项目位于湖南省XX市XX县境内，项目区概况主要包括XX县基本概况、自然环境概况、人文环境概况和经济社会发展概况，下面分别说明。211地理位置与行政区划区位XX县处于长沙、XX、益阳三市五县中心，县城至省会长沙仅38公里，位于长沙市区长株潭半小时经济圈内，长株潭“两型社会”综合配套改革试验区紧密圈层，是长株潭城市群向洞庭湖南岸拓展空间、带动“35”城市群发展、连接武汉城市圈的核心节点。总面积15815平方公里，总人口近70万。全县辖12个镇、7个乡XX镇、袁家铺镇、界头铺镇、樟树镇、南湖洲镇、三塘镇、长康镇、城西镇、湘滨镇、新泉镇、岭北镇、石塘乡、六塘乡、白泥湖乡、静河乡、玉华乡、青潭乡、杨林寨乡。XX位于省会长沙之北，物华天宝，人杰地灵。古称“楚南首治”，有“鱼米之乡”之美誉。自古以来，凭借其水陆交通区位优势，游人如织，商贾如云，骚人唱和，题咏不绝，故又称“文献之邦”。历史沿革据XX县出土文物青山石器分析，远在6000至10000年前的原始社会，先人即茹毛饮血于斯。4200年前夏禹治水时，黄帝后裔封于XX地境，史称“罗”。XX之名始于南北朝刘宋元徽二年（公元474年），XX刺史王僧虔置县于黄陵山北（今三塘镇），因黄陵山又名湘山，山北为阴，故名XX。XX县境春秋时属楚国，公元689年楚徙罗子国移民于湘水之南，县境遂属罗子国地。秦国时为罗国，西汉末析东境置汉昌县，南北朝474年析罗县、益阳、湘西三县部分地域置新县，因地居湘水之南，故名XX。隋代几经废置，唐神龙三年（公元707年），析县境东部地域置昌江县（今平江县）。今之县城，则为南宋知县李植于公元1135年所迁立。建国初，1966年3月析县境东部置汨罗县（现汨罗市），县境范围遂为今状。212XX县自然环境概况地理概况XX居于湘、资两水尾闾间，濒南洞庭湖。介于东经112度30分113度02分、北纬28度30分29度03分之间，南北长61公里，东西宽513公里。面积15815平方公里，约占XX市总面积的105、全省总面积的0759。属华夏构造体系的第二隆地带。地形以湘江为界，湘江以东称东乡，地处丘陵，山川秀丽，青葱翠绿。青山庵、狮子岭、鹅形山、文家山、王思岩等为县内名山。湘江以西为西乡，为滨湖平原，地势低平，海拔在35米以下，种植业、渔业甚为发达，乃有名的“鱼米之乡”。土地资源XX县土地资源构成可概括为“一山四水三分田，两分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积70211平方公里，低山214平方公里，岗地20092平方公里，水域面积65706平方公里。全县地势平坦，土地适种性广西部平原土壤以水稻土为主，湖滨为潮土，东部低山岗地主要为红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜等作物生长；东部岗地红壤土质粘重，酸性较强，适种茶树；湖滨潮土土层深厚，质地肥沃，夏季淹水，冬季干涸，可广种芦苇，亦可栽种杨柳；广大湖区既可进行鱼、虾、蟹等大面积水产养殖，也可广种莲荷、菱角等经济作物。可以说，XX独特的土地资源一方面使XX成为名副其实的鱼米之乡，另一方面也造就了XX的青山绿水，为XX提供了得天独厚的旅游资源。气候资源XX位于亚热带湿润季风气候区，四季分明，光照强，气温较高，夏季长达4个月。降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温17摄氏度，全年无霜期为223304天，年日照1399920589小时，年太阳辐射总量为97千卡11938千卡/平方厘米。年平均降雨量139262毫米，雨季（3月7月）平均降雨量可占年平均总量的544，年平均相对湿度为8137，年平均风速为3米/秒。从旅游资源开发的角度来看，XX四季皆宜，适游期长，旅游气候舒适度很高。因此XX温热湿润的气候一方面有利于农作物和树木的生长以及各种水陆动物的繁殖，另一方面宜人的气候也是发展旅游业必不可少的天时条件。水资源XX水资源极为丰富，境内河渠纵横交错、湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在境内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，另有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座，水域总面积98万余亩，可利用率达55以上，丰富的水资源不仅为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水和饮用水提供充裕的水源，而且从旅游的角度来看，河湖密布、水面广阔的自然环境中负离子含量高，空气清新，有利于游客放松紧张的神经，同时丰富的水资源也使得XX成为美丽的水乡泽国，本身就是不可多得的旅游资源。生物资源XX境内适应性广的土地资源和充足的光、热、水资源，为生物的繁衍提供的了良好的生态环境。农业生物资源有以水稻、红薯为主的11种粮食作物，有以茶叶、棉花、藠头为主的15种经济作物，以芦苇、湘莲为主的10余种水生经济作物，以松、杉、樟、柳为主的228个树种，以青、草、鲢、鳙为主的114个鱼类品种，以猪、牛、羊、鸡、鹅为主的9个畜禽种类。全县山林4万余亩，林业用地占陆地面积的16，森林覆盖率为125。境内多珍奇生物珍稀树种有银杏、枫香、杜仲等30余种；珍禽异兽有麂、獐、锦鸡、鸳鸯等；珍贵鱼类有中华鲟、白鲟、胭脂鱼、非洲鲫等，白鳍豚更是世界珍稀鱼类；还有特种水产甲鱼、乌龟、泥蛙、龙虾、河蟹、贝类等；珍稀鸟类有国家一级保护的中华秋沙鸭等七种，二级保护的有白琵鹭、灰鹤、天鹅小白额雁等，国际协约组织保护品种达21种。丰富的生物资源是自然界馈赠给XX的宝贵财富，珍稀动植物更是吸引游人眼球的珍贵的旅游资源。自然环境区域特点XX的自然环境总体来说呈低山、岗地、平原、河湖四种形态，具有以下特征第一地势东南高，西北低。XX处于幕阜山余脉走向洞庭湖凹陷处的过渡带上，地势自东南向西北递降，形成一个微向洞庭湖盆中心的倾斜面。境内最高处为青山庵，海拔为5524米，最低处为濠河口河底，低于黄海水平面43米。第二以滨湖平原为主体，呈块状分布。XX东处湘江大断裂带，构成低山、岗地；西盘下切，形成滨湖平原，平原面积70211平方公里，占全县总面积的444。第三河湖交汇，水域广阔。XX东南山岗地区水系发育不良，而北部平原、湖州地区则河湖交汇，主要河流有湘江、资江和白水江；主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖；主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积9856万亩，占全县总面积的4156。213XX的人文环境概况XX古称“楚南首治”，有“鱼米之乡”之美誉。XX水陆交通便利，物华天宝，人杰地灵，人文炳蔚，是湖湘文化的发祥地。自古以来，游人如蚁，商贾如云，“迁客骚人，悉会于此”，骚人唱和，题咏不绝，正所谓“惟楚有才，于斯为盛”。徵诸史册，历有黄帝张乐，虞舜南巡；昔神农尝草百草，铸鼎于斯，神鼎山因之得名；楚屈原行吟泽畔，乘白骥过江，今白马寺为鉴；三国关公战长沙，于关公潭扎营练兵；南宋杨幺兴兵，驻畎口、葡萄山一带，义旗漫卷；一代伟人毛泽东，曾跋山涉水，行走于XX寻常巷陌，写就湖南农民运动考察报告；彭德怀被迫离家，颠沛流离，屈身于XX林围，与寻常百姓朝夕相处，靠卖苦力为生，投身革命之后，又多次领兵迂回于XXXX自古名贤辈出，如明永乐户部尚书夏原吉，清封疆大臣左宗棠，清洋务先驱、中国首任驻英法公使郭嵩焘，北伐军军长陈嘉佑，同盟会会员陈嘉会、郑照熙，红军早期将领陈毅安，著名作家、表演艺术家康濯、杨沫、白杨等，不胜枚举。XX境内现有左宗棠故居柳庄、左文襄公祠、郭嵩焘故居、XX文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、XX塔、状元塔、远浦楼等十余处文物古迹，是人们踏访先哲时贤足迹、熟悉湖湘文化、抒发怀古幽思的绝佳去处，也是进行中华民族传统文化教育和爱国主义教育的理想基地，具有丰富的文物、考古和旅游价值。通过对XX自然地理环境和历史人文环境的分析，我们可以看出XX是堪比苏杭的典型的江南水乡，从生态建筑学的角度来看，XX的自然地理条件和生态系统完全具备理想的风水宝地的所有构成要件。按照生态建筑学的观点，只有当某一区域内各种综合自然地理要素相互协调、彼此补益时，才会使整个环境内的“气”顺畅活泼，充满生机活力，从而造就理想的“风水宝地”。XX背山面水，东南部的青山庵、狮子岭、鹅形山、文家山、王思岩等县内名山构成了XX的东南天然屏障。同时，XX水域风光面积广阔，河渠纵横交错，更有洋沙湖、横岭湖、东湖、鹤龙湖点缀其间，湘资两水绕城而过。从生态风水学的角度看，XX背后的靠山屏障，有利于抵挡冬季的寒风；面朝流水，既能接纳夏日南来的凉风，又能享有灌溉、舟楫、养殖之利；朝阳之势，便于得到良好的日照；缓坡阶地，则可避免淹涝之灾；周围植被郁郁，既可涵养水源、保持水土，又能调节气候、获取木材，这些环境因素综合在一起，造就一个有机的生态环境。因此XX这个富有生态意象，充满生机与活力的江南水乡城市，正是生态建筑学所始终追求的风水宝地，也是广大游客心驰神往的旅游目的地。214XX县经济社会发展概况XX县主要处于洞庭湖区，气候温和，土地肥沃，又位于省会长沙近郊，水陆交通便捷，发展经济社会事业条件很好。改革开放以来，XX县委、县政府坚持依托两市（长沙、XX）和三路（长湘公路、省道S308线和湘江水路），大力调整结构，瞄准全省强县目标，大力推进农业产业化、工业化、城镇化，使地方经济得到迅速发展。2010年全县国内生产总值1587000万元，比上年增长161，其中,第一产业增加值337000万元,同比增长47；第二产业增加值810000万元，同比增长239；第三产业增加值439000万元，同比增长113；产业结构渐趋合理,第一、二、三产业增加值分别占国内生产总值比重为212、512、276。第一、二、三产业分别拉动GDP增长34、82、44个百分点。2010年全县财政收入43010万元，同比增长213，全年税收收入32879万元，同比增长27。2010年，年未总人口7569万人。其中，非农业人口1204万人。城乡居民生活日益改善，全年农民人平纯收入6341元，实际同比增长107城镇居民人均可支配收入13832元，实际同比增长166。22项目建设的必要性由于目前XX剧院设施陈旧、破烂，冬冷夏热，无车位可停，完全无法满足社会快速发展的现状、消费品质的需要，拟在综合楼新建2F3F新建剧院、政府会议中心，建筑面积254179平方米。1、XX县剧院经济富国、富民，文化强国、强民，开展基层文化、保护民族产业、弘扬民族文化，走富国强民之路。2、政府会议中心能及时传达党的声音，反映百姓的呼声，是县委、县政府制定、传达政策方向的中心。3、经济文化的快速发展，催化人民渴望更高的消费品质、渴望更加尊严的生活，高品位商务酒店顺应而生。XX县宾馆酒店虽有20多家，但大都处于占山为王的概念，无商业集中化、商业规模化之思想，经济快速发展时代必将大浪淘沙而沉沦。本项目酒店面积227898平方米，配套饮食、西餐、休闲、娱乐KTV、民族文化、政府会议中心、健身、办公于一体，和老百姓零距离接触，必将与广大人民群众携手共进，共创造美好生活。第三章市场分析与预测31XX县旅游市场简析XX县历史悠久，人文积淀深厚，拥有一批具有代表性的名胜古迹和近现代重要史迹及建筑。在些曾出过不少的名人大家并留下了他们光辉的足迹。这里是清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘的故乡，XX还是一个生态环境优美宜人，自然风光秀丽纯净的地方，尽显一派迷人的江南风光，如些优美且原生态的自然风光在工业化越来越发达的今天实属珍稀。这些都为XX县发展和壮大旅游业提供了良好的资源条件和环境基础。XX不仅史脉悠长、人文荟萃，而且山水相映，风景秀丽。郁郁葱葱的东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，绿树成荫的西部水乡被称为“负离子仓”，横岭湖湿地自然保护区珍禽云集，极具湖乡特色的“XX八景”久负盛名，青山岛、鹅形山度假休闲村成为人们休闲观光的好出处。XX县到目前为止已经确立的景点就有以下远浦楼为仿古建筑，屹立于湘江XX城区段东岸，占地面积21488平方米，于2003年动工复建，2005年竣工。远浦楼取名源于昔日潇湘八景之一的“远浦归帆”，目前远浦楼内陈列有书房展览。成为我县标志性景点之一。南泉寺位于XX县城东南郊，北距县城3公里，南距长沙38公里。据康熙三十三年（1694）潭州南泉山双林禅寺中兴记记载南泉寺系潭州四十余刹之一。宋绍兴间（1140年左右）普庵祖师去游憩此，凿井得泉，泉水清冽，乃诛茅建法，创立双林禅寺。因泉在寺南，故命名为“南泉寺”。XX文庙始建于北宋庆历八年（1048），几经兴废，现有建筑为清乾隆九年（1744）重建，则“玉振金声”冲天坊、泮池、状元桥、“太和元气”坊、大城门、大成殿及厢房组成，是一座保存较为完整的县级文庙，建筑艺术精湛、风格独特，属湖南省文物保护单位（已列入全国重点文物保护单位推荐名单）。岳州窑为唐代六大名窑之一。位于XX县XX镇马王勘，是一座生产青瓷毓器物的窑址。属湖南省文物保护单位。1997年发现后进行了科学考古发掘，2003年在窑址建立岳州窑遗址博物馆。馆内陈列了岳州窑青瓷毓文物，还可以目睹一代名窑风采。鹅形山风景区是湖南省省级森林公园，位于XX县东南部与汨罗市、望城县交界处，海拔523米的逶迤相连山岭地区，绵延十余公里，山上怪石嶙峋、云雾缭绕，充溢湖湘地域的灵性与纯朴，山上绿树翠竹、潺潺溪流声、如诗的田园风光无不流露出让人一见倾心的秀色。柳庄位于县城南樟树镇柳家村。是清道光二十三年（1843）左宗棠自已设计建造的一座农庄。左公曾在此度过了六年的隐居生活，白天勤于农事，晚上苦读诗书，为他今后的仕途生涯作了充分准备。XX洋沙湖主要包括洋沙湖、东湖、湘江干流XX县城段及其周边部分区域，规划总面积15259公顷，分为湘江河流湿地生态保护保育区、东湖湿地生态恢复重建区、湘江沿岸湿地科普宣教和文化展示带、洋沙湖湿地生态休闲游览区、东湖湿地生态利用示范区和综合管理服务区六个功能区。经过30年改革开放的建设和发展，XX的交通状况得到了很大的改善，再也不是以往晴天一身土，雨天一身泥的时代了。目前，XX拥有完善的国道、省道以及乡村道路，依据前几年中央号召的村村通工作，堪舆文化所涉及的景点均有水泥路直接通达。另外，于都火车站、赣州火车站、赣州黄金机场可以高速有效的迎接海内外的游客到来。XX县内的公路交通网络已基本形成，交通便利，路况总体良好。为XX县旅游业的发展提供了良好的可进入性。XX其历史悠久，经济繁荣，生态宜居。XX县人口众多，外来务工的人同样很多。同时也有大批旅游、商务等人士经常往来于此。巨大的人囗基数为XX县发展旅游业提供了充足的客源，在努力开展风景文化旅游的同时，亦可开发以悠闲娱乐、主题公园、酒吧餐饮等为主的悠闲旅游产业。如游乐场，动漫游戏城，酒吧，舞厅，农家乐、等等。我县旅游配套设施还比较薄弱，自改革开放以来，虽然经济、文化都得到了长足的发展，但是旅游产业发展相对滞后。旅行社、旅游人才、饭店业、住宿业还没有形成一定接待能力。不过相信这些都将很快得到改观，XX的开工建设在很大程度上标志着我县旅游事业发展上了一个新台阶。我县开发旅游的资金缺口较大。开发一个旅游项目，通常需要庞大的资金支持，红色旅游初见规模得益于中央大力发展红色旅游下拨的资金，而要开发其他景点或项目，以及堪舆文化旅游，在争取上级政府资金支持方面有很大困难。而如果自筹资金，作为国家级的贫困县又有点不切实际，这就需要县委、县政府的高瞻远瞩，及加强对发展我县旅游业的重视和努力。XX县大部分人民的收入都偏低，整体经济比较落后。人民大众的生活水平还比较低，人们外出游玩、休闲的愿望和能力都还较低。人口众多但旅游业发展缓慢很大程度上就是受到XX县人民收入水平的制约。但是随着全国经济和于都经济的快速发展，XX人民的收入水平将会越来越高，人民的生活水平也会越来越高。随着经济越来越快的发展，不需要多少年XX人民的生活水平将明显提高，届时人们的出游和悠闲的愿望及能力都将提高。XX人民旅游的次数和消费水平都将显著提高。这此都将为未来的XX县的旅游发展带来巨大商机。在中国大力发展旅游业的背景下，党中央和各省市县的政府都很重视旅游业的发展，都在积极发展旅游业，有很多地区都提出了要把旅游业做成摧动地区经济发展的支柱产业。随着世界经济和中国经济和社会的发展，旅游业已经成为当下社会的朝阳产业，政府没有理由旅游业带来的巨大经济效益和社会效益。我想XX县政府和于都人民也肯定认识到了发展旅游业的必要性。县政府和全县人民都愿意不遗余力地为发展出力献策，这无疑为XX县发展提供了充足的动力。全国其它优秀旅游城市的不断发展和成熟为我县的旅游业建设提供了宝贵的经验和参照。研究和对比其它优秀旅游城市的发展历程和经验总结，我县旅游业可以少走弯路，集中力量发展和优化旅游产业结构，解决旅游业发展过程中遇到的各种问题，发掘旅游业新的成长点，制定长远可持续的发展战略32XX县酒店市场简析321XX县酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格（元/间/天）出租率（）年平均接待人数万人次1滨湖华天大酒店三星38075662松涛大酒店三星38070623远浦大酒店三星38075664新时空大酒店三星32875645华泰大酒店三星32875646兰花大酒店三星32870627文华和一大酒店三星32870628中凌大酒店三星32870629君悦大酒店三星328706210旭东大酒店三星328706211东程大酒店三星328706212亚环大酒店二星240655613国泰大酒店二星240706214XX宾馆三星380756616粮源宾馆二星120503817怡园宾馆二星1205038322XX县星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。33项目周边市场环境分析331区域特点项目地选址位于位于XX县XX镇XX路与XX路交汇处西南角，规划总用地面积6588平方米。约988亩。我县是清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘的故乡，还是一个生态环境优美宜人，自然风光秀丽纯净的地方，尽显一派迷人的江南风光，如些优美且原生态的自然风光在工业化越来越发达的今天实属珍稀。这些都为XX县发展和壮大旅游业提供了良好的资源条件和环境基础。XX不仅史脉悠长、人文荟萃，而且山水相映，风景秀丽。郁郁葱葱的东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，绿树成荫的西部水乡被称为“负离子仓”，横岭湖湿地自然保护区珍禽云集，极具湖乡特色的“XX八景”久负盛名，青山岛、鹅形山度假休闲村成为人们休闲观光的好出处。332市场分析1XX建设项目为集商业购物中心、剧院、酒店写字楼于一体的综合楼。近年来，XX县不断加大对文化事业的投入，促进了我县文化事业的发展，同时随着经济实力的不断增强、城市知名度的不断提高，现有的湘剧院设施陈旧、破烂、硬件条件差已严重制约了文化市场的需要。湖南省XX置业有限公司加大对文化设施建设的投入后，XX的演出场地的软、硬设施将会有进一步的改善和提高，演出市场将更趋庞大和规范，会吸引更多的演出团体赴我县演出，我县的演出资源将更具增长潜力。然而在现有文化需求基础上，随着经济的发展、文化设施的完善，我县公众的文化消费也将逐步进入繁荣期。2随着XX县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟。同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加。通过对XX县旅游市场及星级酒店市场分析，已有酒店对本项目影响力并不大，仍旧远远不能满足正在增长的旅游、商务住宿条件，项目有着很大的市场空间，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3随着湖南轻工产业园、工业园的落成，企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区的酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。第四章项目选址及建设条件41项目选址项目地选址位于位于XX县XX镇XX路与XX路交汇处西南角，规划总用地面积6588平方米。约988亩。项目用地地势平坦，分布完整，形状规则。地块地下没有电缆、通讯线路等影响施工的因素。项目地质状况良好，地基承载力较强，没有其他规划性限制条件。42项目建设条件421地质条件依据项目地质勘察资料显示，地质状况为表层黄色粘填土，厚约45米；11米以下为沉积潮粘土，地基承载力一般为150250KPA。地质结构条件较好。抗震设防建筑物按GB183062001中国地震参数区划图规定的标准，按XX市地震行政主管部门的要求进行抗震设防。根据拟建场地的实际情况，在满足使用功能的前提下可充分利用地形标高，减少挖填土方及拆迁工作量，节约建设资金。422自然条件气象条件XX县地处东亚热带季风气候区，具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润大陆季风气候。其主要特征是严寒期短，无霜期长；春温多变，秋寒偏早；雨季明显，夏秋多旱；四季分明，季节性强，“湖陆风”盛行。水文特征年平均气温17最冷月（一月）平均气温45最热月（七月）平均气温292极端最高气温400极端最低气温147年平均气压10099百帕年平均日照1760小时年主导风向N夏季主导风向S（67）年平均风速296M/S年平均降水量15096MM年最少降水量10432MM（1963年）历史最大积雪深度32CM（1972年）项目所在地临长江伴洞庭、通长江XX水位站历史最高水位为3666米（1996721吴凇高程），1998、1999年也达到3636M、3625M。枯水季节最低水位为1999年2月21日，2223米，次低1928、1929年2271米。水面宽广，水源充足，一年四季水运交通方便。环保特征大气正常水质正常拟建地周边环境满足要求423交通运输条件XX县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江资江尾闾。县境东接汨罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、XX、屈原行政区。湘江分东、西自南向北贯穿全境，资江干流及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。交通方面除有发达的水路外，还有省道XX至长沙高等级公路和S308线从县境穿过，XX湘江大桥、临资口大桥已建成通车。424项目配套条件项目供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全。第五章建设内容与规模51建设内容与规模XX商业综合楼建设项目位于XX县XX镇XX路与XX路交汇处西南角，总用地面积6588平方米（约988亩），净用地面积5555平方米。项目1F为商业中心；2F3F为剧院、会议中心；4F28F为酒店及写字楼；1F和2F为地下停车场。主要技术经济指标如下总建筑面积3760934M2地上面积2944178M2商业411001M2剧院254197M2（1030个座位）酒店227898M2（300间客房）地下面积816756M2容积率53建筑基地面积2208M2建筑密度46绿地率40停车位225个52经营内容1客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）为短期国际、国内游客服务（标准客房）。为短期国际、国内商务服务（标准客房）。为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。为短期国际、国内政要服务（高级套房）。为长期国际、国内政要服务（高级套房）。为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2剧院服务剧院有1030个坐席，其中池座638座，楼座392座。二层由一层的楼梯扶梯直接进入剧院大厅大堂，不与商业人流相混淆，大厅是一个36米通高的共享空间，入口大堂通高的两层中空，在空间上动感丰富、线条流畅、空间别致、丰富多变而又舒适，给人们提供愉悦的视觉感受，留下了深深地印象，大大改善剧院环境质量。花鼓戏演出。歌剧演出曲艺演出话剧演出芭蕾舞剧演出综艺晚会3会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。为商务会议服务。为技术会议服务。为学术会议服务。为政务会议服务。为新闻发展会服务。为展览与展示服务。4、商业服务（1F商业中心）为住店客人及机构提供一体化的购销服务。为过往客人及机构提供精品购销服务。经营主业食品、旅游用品、礼仪用品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。5餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务。为过往客户提供特色性餐饮服务。经营主业中餐、西餐、茶座。6娱乐服务为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业洗浴、按摩、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。第六章工程设计方案61设计依据1湖南省XX置业有限公司提供的用地红线图及相关资料。2国家及省市现行建筑设计有关规范和法规。3民用建筑设计通则GB503522005。4建筑设计防火规范GB5001620065汽车库设计方案JGJ100986高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32010；7建筑地基基础设计规范GB500072002；8公共建筑节能设计标准GB501892005（湖南版）9办公建筑设计规范JGJ67200610旅馆建筑设计规范JGJ62199011剧场建筑设计规范JGJ57200012人民防空地下室规范GB500382005；13无障碍设计规范JGJ50201262工程概况XX商业综合楼建设项目位于XX县XX镇XX路与XX路交汇处西南角，地理位置优越。基地征地面积6588平方米，用地近似扇形，场地内现有小土坡。63建筑设计631总平面规划设计花鼓戏剧院裙房北向退XX路22米，主楼退33米，综合楼主楼东侧退规划路边约35米，裙房距红线30米，西向距红线裙房为12米、主楼为25米。剧院人流及车流主要沿基地东北面进入，商业人流主要沿XX路、XX路进入。酒店人流从基地西南进入，动静适宜。通往酒店的机动车通过地下车库入口进入停放。地上车位在满足酒店人员车位要求的同时可缓解临时车位停放，地下车库车位与地上车位总停车泊位207辆，其中地上21辆，地下186辆，整个交通组织相对独立且顺畅便于使用。632建筑平面设计1酒店一二层为酒店大堂，三至二十八层为酒店客房和配套服务用房。塔楼立面简洁、有时代感，虚实形体比例关系的推敲使之优雅宜人。主立面窗口长条形玻璃幕墙和沿竖向拉伸的线条强调了整体造型的高挺姿态，体现了建筑整体蓬勃向上的朝气，屋顶的现代主义极简造型前后贯通，使整个建筑造型又不失威严庄重感。2剧院剧院建筑面积254197平方米，1030坐席，其中池座638座，楼座392座。二层由一层的楼梯扶梯直接进入剧院大厅大堂，不与商业人流相混淆，大厅是一个36米通高的共享空间，入口大堂通高的两层中空，在空间上动感丰富、线条流畅、空间别致、丰富多变而又舒适，给人们提供愉悦的视觉感受，留下了深深地印象，大大改善剧院环境质量。3商业商业沿街布置为出租商铺，内为集中式的大商业，裙房的西南角设有酒店的大堂，出入口设有广场与之配套。建筑整齐又富变化的主立面廊定了主入口的空间感。4平面功能布局地下一层布置汽车库、变配电、消防水池泵房，空调机房，厨房等。四面临街布置了地理式垃圾站。一层酒店大堂、消控中心、商业等。二层花鼓剧院、酒店配套用房。三二十八层酒店客房及写字楼，酒店共有标准客房300间。5剖面设计裙房一层高78米，二层层高85面，塔楼三层至二十八层每层层高33米。6地下室地下室建筑面积为816756平方米，共有189个车位。64结构设计641设计荷载使用荷载根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下1使用荷载上人屋面20KN/M2非上人屋面05KN/M2办公室及客房20KN/M2剧院40KN/M2商场35KN/M2厨房、空调机房、餐饮40KN/M2走道、楼梯、厕所25KN/M2消防疏散楼梯25KN/M2库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2风荷载基本风压值为04KN/M2，基本雪压值为04KN/M2。地面粗糙度类别B类3地震作用地震基本烈度7度，设计基本地震加速度值为010G；设计地震分组为第一组。特征周期035S累场地土。水平地震加速度005G。4抗震等级主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。642结构设计1建筑结构安全等级二级设计使用年限50年建筑抗震设防烈度七度设防类型丙类结构抗震等级框架三级；剪力墙二级。2上部结构选型本工程由地上26层商业、剧院、酒店以及地下室2层组成。上部结构采用较经济的现浇混凝土框架剪刀墙结构体系，楼、屋面均为现浇钢筋砼梁板结构。3地基基础因缺地质报告，暂定采用人工挖孔灌注桩基础，具体待完整地质报告提供后确定，地基基础设计等级乙级。4主要结构材料砼等级柱C40C30，梁板C30砌体建筑外墙MU10粘土多孔砖，M5混合砂浆。上部建筑内墙采用砼空心砌或砼空心砖等轻质砌体。钢筋梁柱主筋采用HRB400热轧钢筋、板筋、箍筋可采用HRB3005本工程采用的计算机程序为高层建筑结构空间有限元分析软件SATWE。65辅助工程651给排水工程1设计依据业主及有关单位提供的给排水原始资料；室外给水设计规范（GB500132006）；室外排水设计规范（GB500142006）；建筑给排水设计规范（GB500152003）2009年版；高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）2005年版；工程建设强制性条文建筑设计防火规范GBJ1687（2001年版）；污水综合排放标准GB89781996；建筑灭火器配置设计规范GBJ14090；节水型生活用水器具（CJ1642002）；办公建筑设计规范（JGJ672006）2工程概况XX商业综合楼建设项目位于XX县XX镇XX路与XX路交汇处西南角，总用地面积6588平方米（约988亩），净用地面积5555平方米。项目1F为商业中心；2F3F为剧院、会议中心；4F28F为酒店及写字楼；1F和2F为地下停车场。3设计范围本专业包括给水设计、热水设计、排水设计、消防设计、环保设计、节能设计。4给水系统水源主要来自市政给水管网，成环布置。生活用水量最高日约320M3/D。给水系统竖向分区低区地下室四层由环状给水管网直接供水中区五层十八层由中区变频给水设备供水高区十九层二十六层由高区变频给水设备供水每个区的供水压力范围控制在010035MPA卫生间坐便器采用节水型冲洗水箱，公共场所的刷手池、洗手盆龙头采用光电感应控制开关。5热水系统本项目房间热水采用集中热水供应系统，热水系统分区同给水系统，热水出水温度60集中供应热水系统由动力房热水锅炉供应。6排水系统本项目排放污水量约272M3/D。室内采用污废水分流，并设置专用透气系统，机房含油污水经隔油处理后，排入市政污水管。地下室泵房、卫生间、集水坑及消防电梯集水坑排水、地下车库集水坑排水均采用潜水排污泵提升排放。卫生洁具选用节水型产品。屋面、基地雨水有组织排放。雨水量计算根据XX地区暴雨强度公式，设计重现期采用3年。652供配电1依据国家有关电气设计相关规范、规定。项目单位对本工程的有关要求。2用电负荷的确定本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按住宅20W/M2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷。3变配电间本项目的供电电源从城市电网接入，应采用双回进线电缆埋地引至变电间，并做好防水防潮。4保安接地与防雷接地本项目低压侧工作接地采用TNCS系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接地，接地电阻1欧姆。由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。653弱电通信本项目位于XX县XX镇XX路与XX路交汇处西南角，城区通信主干线贯穿项目地，完全满足项目的需要。住宅和公用通信设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。第七章环境影响分析71周边环境现状XX商业综合楼建设项目位于XX县XX镇XX路与XX路交汇处西南角，地理位置优越。基地征地面积6588平方米，用地近似扇形，场地内现有小土坡，周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。72环境影响分析721项目施工期间的主要环境问题1空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。722项目运营期间的主要环境问题1空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。73环境保护措施及治理效果731施工期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等1合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经XX县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标732运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分SO2、NOX、CMHN厨房油烟1在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。2汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。3严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，由XX县污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（8090DB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第八章节能、消防、劳动安全81节能节水措施811节能本项目在方案设计中，充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，建筑本体围护采用保温隔热设计，结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；空调冷却水系统采用多台并联技术，送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管、冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料；合理选择配电系统布局，加强节能管理。相关专业的节能措施建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料作为外墙填充体，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳台等遮阳设施和浅色墙面、植物覆盖绿化等。门窗门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目应根据人员安全疏散和建筑节能要求，综合考虑安全、日照、采光、通风、观景等因素，合理设计门窗面积，特别是外门窗洞口的面积，在确保安全的情况下减少建筑能耗。提高门窗的气密性设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能技术门窗将选用新型保温节能门窗。屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏，使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。电气专业的节能措施合理确定供电线路长度及电缆截面，降低供电线路上的电能损耗。用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达09以上。采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。采用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品。设置合理的计量和检测设备。其他节能措施搞好环境绿化。绿化将对区域气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声