济南金星新区项目二次启动策略2006

济南金星新区项目二次启动策略2006策略金星新区调整建议自本公司进驻金星新区以来，遇到以下4种问题影响了项目的销售进度1、项目案名无法突出项目品质，与周边项目相比，可识别性较差2、项目距离站牌（19路终点站、经十路站牌）较远，交通不便3、从站牌到本案售楼现场途经多家售楼处，损失大量客源4、项目工程进度缓慢，价格高于同区域项目为了保障销售进度，快速回笼资金，我司建议如下操作一、案名调整本案位于金星路中段，周边以及济西路附近竞争项目密集。据统计，有15家之多，被称为“售楼一条街”。而且很多案名相似，如鑫鹏小区、鑫城小区，以及与本案容易混淆的金星小区等。通过实地走访发现许多当地人对本案位置等情况都很模糊，经常出现客户电话咨询后无法正确到达售楼处的现象。究其原因是由本案案名在周边项目中可识别性较差，无法占领市场独特视角，极易误导购房客户造成的。为了突出项目品质，使本案与周边项目明确区分，我司建议改案名为格林西苑或格林小镇西苑此案名支持理由1、突出开发商品牌优势2、突出项目自身品质3、与格林小镇遥相呼应，实现资源共享4、使项目更具可识别性5、借助格林小镇已有品牌形象，扩大本案影响力度二、设置流动售楼部据调查，购房客户若选购本项目的房源，有两条路可以到达A、从济西路19路终点站到金星路本案售楼现场；步行约30分钟B、从经十路到金星路本案售楼现场；步行约15分钟从售楼现场反映的情况来看，从上述两条路到达本项目的客户基本均等。但是，从A路过来的客户要途经至少10家售楼处，竞争项目售楼处门口都有业务代表在争夺客源，按照推算，客户在每个售楼处停留15分钟左右，最后能到达本项目的客源已寥寥无几。从B路过来的客户途经2个售楼处，客源基本稳定。为了最大程度提升销售业绩，快速回笼资金。客户被截流问题、交通问题必须尽快解决，我司建议在项目销售期间设置“流动看房车”暨社区巴士流动看房车社区巴士的优势1、方便社区居民出行，大大减少交通抗性；2、防止客户截流，争取更多客源；3、使“团购活动”更具有说服力度；4、在重大活动及节日到客源集中路段做宣传；5、与格林小镇项目优势互补；6、优化项目品质，提高项目性价比；7、突出开发商的人文关怀，彰显实力。流动看房车社区巴士的设置社区巴士设在19路终点站格林小镇门口；巴士内部设项目鸟瞰图、户型图展板、宣传单页等销售道具；配备司机一名、销售人员一名；可考虑销售人员兼职司机根据客户数量随到随走。巴士外部做车体喷绘（参加小团购，买楼价更优），广告语以宣传开发商品牌和项目形象为主导。成本预算说明购中巴车费用可选择二手车人员工资销售人员兼司机的费用运营成本包括日常养护、燃油等费用包装成本内部销售道具以及外部喷绘费用此社区巴士的运营，在项目销售期间乘客可免费乘坐；项目销售完毕，可有偿接送乘客，收取一定费用；也可取消运营。三、施工现场调整策略本案因各种原因，工程进度缓慢，在很大程度上打击了购房者的购买热情及信心。为促进销售，我司认为工地形象应该重新包装1、加速工程进度，为购房客户增加信心；2、制作工地围档，与格林小镇的格调相统一，突出项目形象；3、活动营销与施工进度相结合，结合项目封顶、整体竣工等重大事件搞一些阶段性的营销活动，进一步提升项目知名度与美誉度，达到客户购买的目的。四、项目推广方式1、争取客源鉴于本项目的区域特殊性，本案在推广渠道上较为单一，目前仅靠业务员在外派单拉客户进售楼处，缺乏与客户的互动。我司认为下步推广应以下列方式为主格林小镇门口设流动看房车，随时接送客户经十路与金星路交叉口设咨询网点，由销售人员轮流负责业务员派单2、暗降价格由于本项目初期进入市场时定价较高，导致目前期房价格高于