2008年武汉市别墅地产市场调研报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789武汉市别墅市场调研报告二零零八年三月十六日引言2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789进入2008年，房地产行业由于政府的政策性引导，金融机构对相关资金的政策性限制，舆论导向的不断引导等影响，致使房地产市场降温迅速，引起整个房地产市场震荡加剧，具体表现在首先，市场供应减少，开发企业纷纷减缓发售节奏，延长开发周期；其次，硬性降价和变相降价，开始最为有效的价格战，以求加快资金回笼，缓解资金压力；再次，消费者持币观望，受市场波动及舆论导向影响，放慢置业计划大势动荡，小市不宁。别墅市场在产品发展到顶峰的同时，市场遭遇到低谷。目前，“会心馆”项目一阶段施工已经基本完成，将要面临问世，对此贵司与我司都十分重视，双方历时两周将武汉市典型别墅楼盘进行实地调研，在了解别墅市场状况的同时对“会心馆”项目进行分析，明晰项目的优势和不足，进行针对性的分析和建议，在项目营销前进行深刻思考和修正，以求保障“会心馆”项目顺利实现营销价值。会心馆项目组20083162008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第一部分武汉别墅市场研究一、市场简析纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即20002002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性武汉的别墅主要分布在五个区域“武汉最具规模的别墅区”盘龙城盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢NEST；拥有2000多套不同风格的F天下。随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到2030分钟，成为富豪首选的高档别墅区。这里是武汉别墅产品最为集中的舞台，建筑风格中式、法式、地中海、西班牙应有尽有，自然景观丰富，山水元素充足，容积率普遍在06左右，也是近阶段唯一销售较好的区域，平均每个项目维持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各个项目的销售周期在5年以上。金银湖生态旅游居住区金银湖2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789作为汉口的“后花园“，也是居住、度假的胜地。在东方马城，高尔夫球场等高档休闲娱乐设施的建立后，许多高端消费者在此作长期置业，从而使万科西半岛、顺驰泊林等楼盘一度热销，目前以“万科高尔夫”、“金银湖翠嶺”为主，是武汉最早作为“第一居所”开发的高档住宅区域。金银湖别墅市场目前处于停滞阶段，产品设计先进实用，性价比优势明显的基本销售完毕，产品设计理念落后，园林景观粗糙，不为消费者接受。片区别墅都以混合建筑形态为主，联排、叠加较多。销售周期为3年以上，平均速度为30套/年。经济技术开发区为支撑的“浪漫写意别墅区”沌口三角湖、龙阳湖、后官湖等，沌口片区湖泊众多，几乎所有的临湖楼盘，都会在湖边建别墅。该片区多以混合社区为主，如金色港湾、东方夏威夷、人信千年美丽等，依托东风、神龙等企业，吸引开发区企业高层、外籍专家等人士，成为整体销售唯一较好的区域。该区域产品档次差距较大，中低端产品占据大量市场份额，由于经济支撑显著，市场接受度较高，高档产品消化速度较慢。2007年各个项目平均销售速度为58套/月，项目的平均销售周期为3年以上。光谷开发推动的“别墅标杆”汤逊湖该片区早期开发的项目以“价格“为主导，低价入市与本应高端定位的别墅格格不入，造成了区域档次相对最低的形象。随着光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目，“武汉2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789市城市配套综合改革实验区”的设立，中芯国际、富士康等国际大企业的入驻，作为武汉市新财智人群的重要聚集地，该区域已在今年显示出极强的上升趋势。而宜家汤臣庄园1896、美院COAST、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目，以及宜家汤臣庄园1896中“武汉市最贵的标价8800万别墅”高调入市使该区域将成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区。该区域产品市场定位明显，客户选择确定，从价格到产品品质差异明显，属于较为成熟的区域，消化量明显放慢，片区项目平均销售速度为23套/月，销售周期为5年左右。新兴度假型“第二居所”别墅区木兰湖木兰湖区域进行别墅开发始于2006年，第一个项目是“梦里水乡”。依托木兰山、木兰湖等旅游资源进行别墅开发，以临木兰湖风景区的独体别墅为主。目前泰合、九运项目都开始启动，将形成以度假、商务为主的别墅聚集区。该区域仅有一个项目在售，价格低廉独栋别墅230左右，总价85万以内，产品设计为明显度假产品，园林景观、物业管理等高档社区必备元素几乎没有。九运项目产品丰富，品质优越，临湖产品无论在规划布局、户型设计、景观营造、空间利用等，在武汉市别墅产品中首屈一指。泰合项目将由日本设计师进行设计，30亩临湖地块，仅有4栋别墅，定位为顶级的度假商务会所。二、重点项目介绍1、盘龙城片区巢NEST（三期）建筑类别独栋、联排2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789总用地面积600000总建设面积250000绿化率45容积率059共分四期开发，三期共210套。项目预计开发周期为58年户型面积180330平方米价格独栋15000元/（按套售300万元/套）；联排8000元/物业费16元18元/平方米月入住时间2009年9月三期发售时间2007年8月目前销售套数80套左右项目评述该项目一直是别墅市场上较为活跃的分子，从问世的“不同于99的别墅”到目前的科技产品，都力求营造一种别墅先锋的感觉。产品由别墅设计领域具顶尖水准的澳洲五合国际建筑设计集团设计，利用了北高南低，南向邻水，东西有山的极佳风水位置，但由于建筑密度过大，整体感觉品质感不高，并且产品类型较为单一。目前该项目较为推崇“建筑科技产品理念”并取得一定的市场的良好反映。通过在区域市场性价比优势，取得较高的市场占有率。目前在推的独栋别墅总占地含花园面积500700平方米左右，品质感较强；独体别墅均自带200300平方米的私家花园，户型设计在采光和空间感上改进较大。并且物业服务采取管家式服务较人性化，对客户吸引力较强。宝安山水龙城（三期）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789建筑类型独栋、联排价格均价11000元/平方米总用地面积76000平方米总建筑面积126540平方米绿化率50容积率060共分五期开发，三期近300套。开发周期约810年户型面积200平方米左右物业费12元18元/平方米月开盘时间2007年10月入住时间2007年12月31日项目评述该项目紧邻1500亩的汤仁海，整个占地千余亩更显规模宏大，内含甲宝山、露甲山的山川林海，借原生态自然景观营造了私属的山顶花园、海拔数十米的山顶观景台。内部景观资源丰富，建筑因势而形，将水与山充分融合。由于项目整体规模较大，在内部设有特色商业街，在丰富建筑特点的同时完善配套。建筑上挖掘传统建筑的精髓，以前庭后院带天井的中式风格建筑承中国文化，汲取周庄、乌镇等江南民居精髓，呈现水乡风貌与格局，现古镇影像；建筑特点为多重院落（前庭、中院、侧院、后院、露台）。建筑设计没有将传统与现代结合，与现代人生活较为脱节，并且产品利用率较低，过多的走廊和内部通道使实用性较差。恒达盘龙湾二期兰苑建筑类别联排、独栋2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789总用地面积667000平方米总建设面积300150平方米绿化率40容积率045目前二期建筑面积26000平方米，共109套销售周期23年（二期）户型面积230平方米左右价格均价7000元/平方米物业费15元/平方米月开盘时间2006年11月项目评述徽派风格的粉墙黛瓦，纯正江南风格的园林景观，前院、后园、中庭的建筑格局，世界一流的外墙保温技术及现代建筑材料，原汁原味的中国传统文化是盘龙湾兰苑的五大特色。该项目所处地理位置为盘龙城片区最差，没有自然景观可以利用，地势平坦无山无水，完全依靠自身内部造景，选择中式园林也是无奈之举，他良好的利用了“移步换景”和“季象更替”注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。产品设计上徽派建筑的建筑、院墙、台阶、门坊等元素充分利用，户型设计上着力营造大户人家的非凡气度，保证每户拥有最佳通风采光和观景视野，户型合理的功能分区，完全满足高层次客户的个性需求。使传统中国元素和现代生活需要有机的结合在一起。该项目在推广上较为迟钝，没有能在大势推动的情形下发掘自身特点，丧失良机，销售周期比周边项目都长。F天下二期2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789建筑类别独栋、双拼、联排总用地面积2100000平方米总建设面积720000平方米绿化率66容积率033二期共825套户型面积300500平方米价格均价12000元/平方米物业费18元/平方米月开盘时间2007年8月销售周期35年入住时间2009年底已售套数120多套项目评述该项目是盘龙城乃至武汉市别墅的标竿项目，以其庞大的规模和完善的配套服务和强大的推广手段堪称第一。目前项目二期进入现房销售，每栋整个占地达到近1亩地左右，自带花园达300左右。10000平方米的俱乐部集休闲、康体、娱乐、商务于一体五星级大型俱乐部，内设高级渡假式套房，多功能会议中心、娱乐中心、SPA、健身中心、球类运动中心、游泳、桑拿、还有中餐厅、咖啡厅、超市等设施。同时还拥有占地50亩36个标准打位的高尔夫练习场，设有四片标准网球场和一片篮球场，以及专为男士设计的“聚豪园”会所，提供一个商务交流中心，专为女士设计的“芙蓉坊”专业对口为女性业主服务，内有国际一流水平的美容服务机构，耗资近亿元；该项目开发周期较长，在产品设计上不断进步，以产品的不断更新换代来展现项目品质。着重将产品的空间感、舒适感完美塑造，围绕时代的进步和客户的2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789实际需求完善自己。2、金银湖片区万科高尔夫城市花园（三期）建筑类别高层、独栋、联排总用地面积103071平方米总建设面积143099平方米绿化率30容积率129三期由9栋高层；29栋独立别墅；16套联排别墅；134套叠加别墅组成，别墅共179套户型面积250740平方米价格均价独栋25000元/；联排8000元/；叠加7000元/物业费叠加18元/月；联排22元/月；独栋4元/月开盘时间2006年8月销售周期35年（三期）入住时间2008年1月31日项目评述该项目2007年6月由万科收购，之前独体别墅只销售3栋，万科2007年8月开始发售，到目前为之仅售4套，叠加销售速度较快，联排次之。这符合金银湖片区的市场定位，完全能够作为第一居所。目前该项目完全依托万科品牌进行营销运作，迅速提高价格，进行区域市场引导，以时间成本增加项目价值，而并非将销售放在首位。产品上将叠加别墅进行修改，增加电梯，扩充入户门庭。独体别墅依托高尔夫场，产品设计奢华，但品质感一般。利用万科物业的良好社会形象，将配套设施完善，以软件服务带动项目品质。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789银湖翡翠建筑类别联排总用地面积300000平方米总建设面积530000平方米绿化率46容积率178一期11栋联排别墅共40套左右户型面积200300平方米价格联排420万元/套起价物业费联排18元/平方米月开盘时间2006年11月销售周期12年入住时间2007年12月项目评述作为距离汉口城区最近的别墅楼盘，银湖翡翠具有得天独厚的地段优势，在1年左右的时间，将一期的四十多栋别墅消化完毕。产品上他采用庄园式的建筑更具韵味，改变了千篇一律的TOWNHOUSE外型简单的重复；八角亭建筑方式，让大宅富有灵动的气息，屋顶跃落有序，配以质朴耐看的烟囱，形成了建筑的节奏与层次。金银湖畔粹嶺建筑类别叠加、联排、独栋总用地面积800000平方米总建设面积70000平方米绿化率435容积率087共分三期开发，一期共100多套户型面积180220平方米2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789价格均价9000元/平方米物业费15元/平方米月开盘时间2006年3月销售周期35年入住时间2007年12月项目评述项目地处金银湖环湖中路处，呈南北向长形分布，北望金银湖河流，东面有7排30米高的生态杉树林。依托湖水和杉树林而建。产品以北美建筑风格为主简约时尚，180220平方米的面积紧凑适用；户型方正适用,采光性能好；该项目园林景观营造非常差，与周边项目反差巨大，同时与项目所宣传的自然景观和园林设计相差甚远，现场感觉较差，直接影响销售，成为片区消化速度最慢的别墅项目。3、沌口片区人信千年美丽（二期）建筑类别独栋总用地面积300000平方米总建设面积195000平方米绿化率45容积率061分34期开发，二期共247套户型面积300平方米左右价格均价独栋16000元/平方米物业费2元/平方米月开盘时间2007年5月2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789销售周期35年入住时间2009年已售套数40多套余下套数200套左右2008年1月至今销售套数3套项目评述项目依托后官湖，地势有自然落差10米左右，相对于沌口开发区有15分钟车程，可以作为第一居所使用。对沌口区域的企业高管吸引力较强。在园林设计上面，营造中式江南景观，“移步换景”精雕细凿，充分重视每一个组团景观的搭配，力求将最简单的植物搭配表现出最精致的景观效果。产品设计上，力求每一户的空间最大化，将户内空间与户外花园结合，通过错层实现空间连接，将阳光引入室内，实用大方。配合完善的物业服务，将生活的乐趣发掘极致。4、汤逊湖片区保利十二橡树庄园建筑类别独栋总用地面积500000平方米总建设面积200000平方米绿化率42容积率04目前二期共180套左右户型面积250360平方米价格均价14000元/平方米物业费28元/平方米月开盘时间2007年9月2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789销售周期5年入住时间2009年9月已售套数20多套余下套数120套左右项目评述该项目作为光谷片区的代表性别墅项目，市场定位为中档第一居所使用。利用周边项目的定位进行市场差异化营销，效果显著。项目规划上用宽阔的内部道路显示“庄园”风情，建筑风格吸取了北美别墅的精髓，注重简约和现代的符号，外立面大面积采用古朴文化石、挂板进行装饰，建筑立面造型简洁大方，同时注重细部雕凿，色彩的变化尽显高贵、优雅，与汤逊湖原生态绿地与湖泊完全相融，风格自然、质朴。产品设计优势明显，客厅均为挑空设计气派豪华；双车位车库更加适用，气派。平面空间布局错落有致，给人以很亲切的居家感觉，各栋别墅均拥有200300的私家花园。但对于露台和阳台的设计处理较为落后，使阳光不能充分的引入室内；没有很好的将室内与室外景观进行有效联动，设计略显呆板。宜家汤臣庄园三期建筑类别独栋、双拼、联排总用地面积102466平方米总建设面积445050平方米绿化率51容积率043共分4期开发，三期共138套销售周期58年（三期）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789户型面积180330平方米价格均价22000元/平方米物业费28元/平方米月开盘时间2007年5月入住时间2009年已售套数20多套余下套数110套左右项目评述该项目旨在打造华中地区顶级别墅，针对客户为顶级富豪，价格作为区分标志，最便宜别墅为660万左右。半岛独立、四车位车库、停机坪、电梯、150人会议厅等构筑8800万顶级别墅。产品设计为武汉水景别墅之最，规划布局上将湖景与产品价值紧密结合，社区景观营造方面采用英法庄园风格，项目最高顶设立景观平台，立面造型方面对庄园风格进行简化，使之适应周边环境的同时带来良好的视觉效果，平面户型设计大开间小进深，大挑空客厅、60平方米大餐厅，观景平台“极目楚天舒”以空间和阳光以及精致尽显尊荣。物业服务采取管家式服务较人性化，展现居住文化。第二部分武汉别墅市场发展趋势一、别墅市场供需缺口逐渐增大，价格平稳上扬03年2月、05年5月、06年5月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控。这种政策导向使得国内的别墅供应自2003年起就呈现下滑趋势，除2004年因2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789政策刺激呈现上升之外，整体仍保持下滑态势。随着2007年政策的进一步收紧，近期及未来可预期的一段时期内，实际的别墅供应仍将保持收缩态势。自别墅用地禁令出台以来的三年中，别墅用地来源主要有三个1、宏观调控前拿地后期陆续开发；2、以公寓立项的土地，后改作他用。3、“打擦边球”，借低密度住宅之名拿地，再建别墅。第三项来源也在2006年出台的“国六条”中被堵住了，其他两项在政府执行力越来越强的一线及发达的二线城市中，效法者也越来越少。在这种情况下，这个一直以来的买方市场似乎也开始向卖方市场转变。随着市场需求不断多样化，其基于预期所做出的反应对别墅市场的影响也有很大不同。新富裕阶层及企业别墅需求、自住及投资扩大需求等都支撑起整个别墅市场，但其力量的非均衡使需求市场更趋向于一方的态度倾向。中产阶级更倾向于经济型、易居型、小户型别墅，性价比较高；企业别墅更倾向于独立别墅，周边有成熟的商业及生活设施；自住型更倾向于离城市较近的地理位置；投资型更关注品质高，增值空间高的别墅等等。别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅及各种类别墅都将一起进入精品化时代。尤其受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出现重大调整。因此那些受政策限制少、创新多的高品质别墅产品成为广大需求方追逐的对象。这类别墅更多的具有的增值保值的价值，未来将有更多投资者关注这类别墅。总体而言，别墅市场将逐渐转变为卖方市场，需求市场多样化使别墅产品多样化，别墅价格将逐步上升，并出现高品质别墅价值凸现的趋势。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789二、别墅禁令使得别墅开发模式出现被动的转折别墅禁令的频繁出台，受益者是那些已经获批并上市的别墅项目，有效抬高了新的竞争者的进入门坎，使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，价格随之上涨。开发模式出现了前所未料的被动转折。别墅开发模式倾向于小而精，即规模小、设计、施工精度高。由于目前别墅项目比较稀缺，所以开发商在开发过程中力求打造精品项目。而与之相对应的别墅大盘化时代刚刚拉开序幕就受到政策的遏制。大开发商之所以热衷于大规模的地块，是因为零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响，而规模较大的地块抗跌性比较强。同时大盘对区域价格影响力较大，开发周期较长，市场供应量需分批释放，房价容易被逐渐拉高。这与政策调控的目的恰恰相反，因此，建设部拟将严控大宗土地出让，以限制大盘开发。从土地供应的源头治理使得别墅市场以后很难出现真正的大盘。别墅开发向高、低两端发展。类似北美地区中产阶级的HOUSE将越来越少。别墅要么是高端奢侈品，如定制的拥有绝佳自然景观资源的第二居所别墅，要么是经济的替代品，如经济性别墅甚至类别墅。中端别墅将会处于越来越尴尬的境地。复合型别墅开发。从200607年别墅市场的总体情况来看，部分新增别墅项目是以复合型地产开发的形式出现的，在武汉最为明显的一种方式是和旅游度假产品相结合，例如“万科高尔夫”的高尔夫练习场，“庄园1896”的汤逊湖旅游景区，“梦里水乡”和“泰合八馆”的木兰湖景区，都是位于城市近郊或远郊风景区内2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789的别墅项目，产品类型包括休闲度假设施、酒店、别墅等，别墅作为度假第二居所，将旅游和居住的功能紧密结合。复合地产中，别墅只是作为其中的一项产品或者是提供一项功能，却从根本上解决了别墅配套不足的顽疾，各个功能、产品相互依存，互为前提，为别墅产品创造了更高的附加价值。因此，这种创新的别墅开发模式将在未来将获得更大的发展空间。三、第二居所别墅概念的本质回归多年以来，由于别墅购房者对别墅功用定位含混，在购买别墅的时候定位为第二居所，但又同时在不断的在交通，市政配套上提出过高要求，要求上班车程半小时，离城市商圈半小时等。导致别墅产品特征一直在第一居所和第二居所之间游移，在产品的定位和市场营销方面出现混乱。多数作为第二居所的别墅产品不具备郊区休闲生活的资源配置，市场供应中缺乏真正有吸引力的产品。随着国家加大对土地的调控，别墅开发用地越来越少，同时离城区也越来越远，别墅第二居所的价值得以真正体现。购买者更注重别墅自身的山水景观环境和周边的自然资源环境。同时，为了满足个性化需求，定制别墅将得到一定的发展。定制别墅将通过对生活方式，建筑材料，园林景观的个性化定制，将逐渐成为高端产品的重要渠道。而在第二居所模式下，定制的优势更能得到充分的体现。而且也只有以定制模式开发的第二居所别墅产品，才能实现消费者真正意义上的个性化需求。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789这种别墅，无论在规划布局、户型空间、功能设施等方面，都不拘一格，在满足规范及国家相关法规的前提下，具有充分的灵活度。完全是因人而异、因地制宜。设计师只是在艺术格调、立面造型等方面重点掌控。四、第一居所类别墅产品更加繁荣由于国家对于土地的调控，别墅用地将受到限制，别墅产品的供应量将逐年下降，市场上将表现出供不应求，这必然导致一些开发商为满足市场需求，将市区或近郊区的一些低密度住宅小区，通过在户型、空间、造型等方面的设计，或者在高层住宅的顶层以及增加空中花园等手法。开发满足第一居所的类别墅。如高端公寓的顶层开发成大户型称之为空中别墅，还有叠加别墅、联排别墅、城市别墅等。从开发的角度来看，此类产品不属于政策严打的“独门独院独户”的范围，又保持了别墅的某些特质，基本可以满足消费者对别墅的需求，同时由于其地理位置、交通、市政设施等方面的优势，故在未来的一段时间内还将有较大的发展空间。随着郊区的城市化快速发展和新农村建设的不断深入，上述几种类别墅产品特别是联排别墅也将在产品形态，空间设计等方面有所提升。从早期第一代的小面宽大进深多层数、第二代的大面宽小进深、第三代的大面宽多庭院、第四代的房子包院子，到现在第五代的自然景观结合高科技节能高舒适度。各种类别墅产品将更加丰富和繁荣。别墅还将继续成为开发商为提高住宅小区质量，提升产品形象与拉升房价的一个重要手法。开发商在普通住宅的中间，利用日照间距的空隙，在中间建一两2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789排别墅。提高别墅售价并使其成为住宅部分的参考价格。这种产品在短期内还将继续存在。五、高端产品加速发展，更加奢华2007年是别墅的价值回归年，由于别墅市场需求的两极分化，顶级别墅和经济型别墅都存在较大需求。别墅产品因此将呈现两端发展的态势，高端豪宅和低端小户型将得到快速发展。由于国内缺少住宅品质等级的指导性规范标准，此前的别墅项目产品同质化严重，各地虽有号称楼王的豪宅尊邸，品质多停留在面积规模以及装修奢华程度方面，别墅户均占地多在两亩以下，缺少顶级的山水环境等景观资源配置，虽有各类豪宅的炒作，但缺少实际卖点支撑，导致高端客户在多次（别墅）置业后，无法满足进一步的别墅升级需求。随着社会收入差距的进一步拉大，以及高档奢侈品消费同国际接轨，将会有一批达到与国外高档豪宅技术水准相当的顶级别墅产品出现。未来的别墅类豪宅将出现城堡化、庄园化、会所化。虽然中国的地产环境缺乏国外城堡、庄园、贵族传统、人文名胜等支撑，难以出现能与法国南海岸、夏威夷、弗罗里达、贝法利山等那样的贵族、富豪、名流云集的具有深厚的区域历史和文化价值的富人聚居区，但在一些具有极致环境景观资源，板块上仍然有可能出现超越目前别墅水平的顶级产品。目前五合国际设计中的一些项目已经出现城堡式的大型郊区别墅，并且结合大面积湖景水面、山林植被、高尔夫球场。另一些项目虽然单栋别墅面积不大，但是可以租用山林果木，在实际使用的用地规模方面堪与庄园相比。此类豪宅别墅由于其所享有的资源升级，因此价值大幅提升，市场价格将以每栋总价计算，虽然未必公开，高价势头显而易见。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789别墅定制的趋势明显。越来越多的客户提出量身定制的需求，这一点同国外相一致。国外的顶级别墅都是分别定制决不重样，因其设计的唯一性成为传世之作。随着开发商开始运作定制式别墅，别墅的个性化将得到大发展。也有部分有资源的大客户开始筹备自建会所式别墅。各大企业或机构对于企业会所的需求，也成为高端别墅的一大支撑。一大批企业自建的招待型、会务型、休闲度假型的会所正在建设中。另一批企业正在寻求租赁或合建会所的机会。“泰合八馆”正是出于此类思想，在将近30亩临木兰湖坡地上设计四栋面山背水的顶级别墅，作为商务会所，度假中心使用。别墅的高端物业管理也将进一步升级。别墅的产品竞争力不仅仅会体现在周边环境与交通因素上，别墅社区的物业管理与别墅自身的居住品质也成为项目的核心竞争力。六、普通别墅产品的功能完善与平面升级2008年别墅设计将进继续升级，新产品将在环境资源整合、户型创新、高舒适性、高科技应用、以及高设计精度方面全面升级。首先，空间的功能配置将更加完善。目前社会生活方式差别巨大，别墅功能平面的完善意味着生活品质的开发，新的别墅功能包括家庭厅、舞厅、家庭影院、阳光室，把家庭公共活动空间更加细化。餐厅、早餐厅、钢琴房、书房、画室、台球室、酒窖、宠物房、收藏品陈列室等特色功能将把别墅品质提上一个新台阶。居民生活方式的改变将带动户型面积比例的改变。由于生活方式的变化，即便是客厅也少有接待访客的机会。城市的配套服务日益完善，各类交际场所逐渐2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789取代了客厅的功能。生活方式的巨变以及对室内空间多样化的需求促使了户型平面的进一步细化。各部分空间比例的分配也将发生变化。别墅细化的功能并不意味着别墅的整体面积的增加，空间的分配将更加合理。例如，卧室面积保持在20平米左右最容易让人感到舒适，而卧室的其它功能可以移至卫生间或者步入式衣帽间。功能的设计升级意味着别墅设计力求以空间形态解析生活方式,更注重空间的细致划分满足更高层次的需求。新一代别墅产品将更注重研究生活方式的变化，南北方生活的差异和目标人群的需求细分。新一代别墅对购房者的郊区生活渴望和室外功能拓展将有所升级。院落空间私密化,更注重室内外空间的交流。别墅产品是郊区住宅，消费群体置业的主要动机是渴望亲近自然，享受田园式的生活。别墅庭院的重要性绝不亚于室内设计。新一代的别墅产品将摆脱单纯为了追求容积率而尽可能的增加室内建筑面积的做法。开发商往往为了追求销售面积，将露台、回廊、门庭等都封闭为室内空间，而使得别墅品质大打折扣。新一