2009年上层国际项目营销推广工作分析

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第一阶段销售分析上层国际项目于2009年10月10日正式开始对外进行宣传推广，经历了形象推广期、开盘期、强销期等三个阶段，现对本案的营销推广工作进行系统分析，为下一阶段的营销推广工作做出准备。广告费用支出从10月10日第一次形象广告投放，截止到11月5日，本案累计投放报版平面广告共计5次5则，累计投入广告费274120092元。时间媒体规格金额表现版位主题20091010商报35247198720彩色B5爱我的人请举手20091017晚报24191900000彩色楼市5爱我的人请吻我20091018商报35246881280彩色A4爱我的人请吻我20091022商报35205715200彩色B5什么时光20091029商报35205715200彩色B5成都，今夜请将我记起合计274120092广告效果评估成交来人来电技术指标时间金额成交成本来人成本来电成本来电来人比来人成交比2009101071987201547997210001345371864820091017190000020091018688128018487811079814859313561200910225715200242381698281045491512920091029571520051143054105880714148108合计27412009262442130589946658815349从以上统计数据来看，总体上各项指标处在比较合理的水平上，来人中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241成交比相对偏高，达到49，也就是说需要接待来到现场5个客户，才可以有1套成交。分析原因主要有1、广告给予客户的期望值大于了客户的现场感受，造成一定的落差；2、冲着低价位、低楼层来的客户相对较多，随着低楼层、低价位楼层销售进展，造成此类客户转为无效客户；3、现场的人力资源不足，销售人员在广告日大来人量的情况下，销售洽谈节奏没有控制好，销售经理现场销售控制手段不足，策略不强，也是造成来人成交比高的主要因素。成交成本达到4421元/套，这项指标相对偏高，主要是因为第一阶段经历了形象期、开盘期两个宣传阶段，这两个宣传阶段广告投放频率，投放规格大，因此投放金额也较大，导致目前的成交成本相对偏高，总体上来说是处于合理的水平。10月10日11月5日现场来电量991726269104767501200000000000056524051015202530354045505560657075808590951001051101011121314151617181920212223242526272829303112345来电量的统计曲线起伏过大。广告日当天的来电量大幅度上升，广告延续期内来电量急速衰减。主要原因是1、广告日当天，信息覆盖面广，到达率高，因此广告日当天的来电量增长较大；2、报纸在消费者手中留存时间短，是导致延续期内来电量急速衰减的主要原因；3、缺乏长效广告载体（如户外广告牌）进行长期的信息传播。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324110月10日11月5日现场来人量153413142444564102019885130181214486442051015202530354045501011121314151617181920212223242526272829303112345来人量在10月23日前统计曲线起伏较大，以后的起伏变化不大，整体上逐渐趋于平稳状态。主要原因是1、新项目开盘对消费者的吸引力较大，优惠和低价位是来人量大幅度增加主要的原因；2、后期在广告宣传中“2100元/三楼K型特惠价”的广告诉求对消费者的吸引力减弱。10月10日11月5日现场成交量224158921000000008900000001102468101214161011121314151617181920212223242526272829303112345从成交量统计曲线看出10月24日前处于高成交期，以后逐步进入低成交期。10月16日成交量达到最高峰值，主要是因为前期排号客户，集中由排号向认购转单。10月17号后成交客户逐步转为新来客户成交。10月17日24日主要是新客户成交，主要是借助开盘的良好的销售氛围和低楼层、低价位住房的吸引力，加大成交量。综合对三曲线的分析，本案由开盘期，越过强销期，过早地进入了持续期。在持续期中，三条曲线将趋于稳定和平稳。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241时间来人来电成交101089901011191701012205010131060101445010156201016501510171526210184475810192426810201412010211390102234104910230091024802102550410261300102710010288001029127611030144010314001101801110260211200940011044011105200注红色日期是广告发布日销售状况分析1、付款方式选择按揭付款方式购房客户50户806选择一次性付款方式购房客户8户129中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241暂时未选择付款方式的购房客户4户652、购买清水房和装修房状况本案在确定营销推广方案的时候，选择了精装修和清水房并行的思路。从目前已销售的房屋装修状况来看，选择购买清水房的客户52户，占总销售量的84，而选择购买装修房的客户10户，仅占16。3、房型去化状况房型ABCDEFGHJK合计数量1818181892040202020201已售115310331526563销售率61281756331538103025313未售71315861725181215138未售保留4430249266404、楼层去化状况1717012563020051015203F4F5F6F7F8F9F10F11F12F从销售统计来看，消费者首先选择的楼层是低楼层的住房。主要是因为，在电梯公寓定价中，低楼层单价较低。改进调整措施和工作注意事项针对以上情况，销售部应当做出相应的调整。措施如下中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格