2009年12月广州房地产市场研究报告_107页_易居 -（下）

3成交数据分析12月商品住宅成交主要集中在花都区、增城市和天河区三个供应大区。成交热点板块主要集中在增城的新塘板块和花都区的客运站板块。成交户型中，大面积的三房和四房成交面积都有所增加,受通货预期影响，别墅等优质物业受购房者欢迎。成交价格主要集中在10000元/平方米以下价位区段，但比例有所减小，随着花都等区域的别墅产品供应量大幅增加，15000元/平方米以上价位区段的楼盘成交量持续明显上涨，本月成交项目前三位的分别是碧桂园凤凰城，贵贤上品和美林轩逸时光。31成交区域分析12月，广州新建商品住宅成交面积最多的区域是市郊的花都区，占成交总量的20。增城市和天河区分列其后，这三个区域的成交量合计占广州的51。12月商品住宅成交热点板块主要集中在增城的新塘板块、市区板块和花都的客运站板块，市区中成交热点区域主要集中在荔湾的西关板块的天河的珠江新城板块。12月成交区域分布列表区域面积（万）白云区991从化市625番禺区1038海珠区575花都区2018黄埔区065荔湾区805萝岗区148南沙区340天河区1278越秀区371增城市1823合计10079数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统12月广州十区二市成交区域分布图增城市18越秀区4天河区13南沙区3萝岗区1荔湾区8黄埔区1花都区20海珠区6番禺区10从化市6白云区10中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2/73绝对保密32成交户型分析12月，广州商品住宅成交以三房和二房单位为主，共占总成交的51。三房和四房的成交量上升明显，环比分别上涨了296和489，而一房单位环比减少了21。另一方面，随着供应量的增加，以及推广力度的加大，本月别墅产品成交环比上升了279。12月成交户型分布表房型面积（万）一房846二房1983三房3103四房1817五房及以上501复式253别墅1499其他077合计10079数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统33成交户型面积分析12月，成交的单位面积主要分布在90130面积段，占总成交的32，环比上升311。本月50以下面积段户型成交量下降了114，同时5090段户型成交也下降了65，刚性需求置业和投资性购房都有所减少。150200户型产品成交量上升幅度最大，达40，由于别墅等大面积户型成交量大增，本月200以上户型成交环比上升277。12月成交户型面积分布表面积区间面积（万）50以下254509019119013032271301508361502001314200以上2537合计1007912月广州十区二市成交户型分布图其他1别墅15复式3五房及以上5四房18三房30二房20一房812月广州十区二市成交户型面积区间比例图200以上2550以下35090199013032130150815020013中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有3/73绝对保密数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有4/73绝对保密34成交价格段分析12月，10000元/平方米以下价位区段的楼盘占成交总量的55，所占比重较上月进一步减少，全市中低价位楼盘成交比重明显减小。1500020000元/价格段项目和20000元/平方米以上项目成交环比上升幅度分别为545和626，显示出豪宅产品的热销。12月成交价格段分布表价格区间（元/）面积（万）10000以下5566100001500016821500020000139820000以上1432合计10079数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统4成交排行前十项目分析12月商品住宅排行前十名成交均为郊区项目。碧桂园凤凰城近期推出“映山”组团主推合院小墅联排别墅，交易火爆，成交量位居成交榜首位，项目以较高的性价比和优质的管理受购房者追捧。而排名第二的贵贤上品近期推出三栋高层住宅货量达406套，凭借其老城区地铁物业的优势，本月成功卖出384套，销售率达945。花都的美林轩逸时光本月推出330套小高层洋房，主要以实用性较高的三房供应为主，满足周边大量刚性需求买家，本月以256套的成交量排行第三。在12月成交前十名项目中，豪宅项目占四个，而中低价位项目则有所减少。经过了11供应量的低迷后本月整体供应大幅提升，特别是别墅以及高档的洋房产品，尤其郊区整体供应量相对充足，可供选择范围较大。成交项目中，不论是郊区还是市区项目，较之前价格都有不同程度上涨，这也是导致整体成交价格上涨的原因之一。排行榜中，从产品价格结构来看主要集中在40009000元/平方米和1700025000元/平方米两个价格段；从热销户型来看，舒适性较高的三房和四房，以及大面积的别墅产品有明显增加，市场改善型买家比重加大。12月广州十区二市成交价格段比例图20000元/以上141500020000元/141000015000元/1710000元/以下55中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有5/73绝对保密12月广州市商品住宅项目成交面积排行榜名次楼盘名称区域成交面积（M）成交均价元/M1碧桂园凤凰城增城市4653285442贵贤上品荔湾区37389171553美林轩逸时光花都区3429848254汇景新城天河区30032263615南沙奥园南沙区2786672166天马河公馆花都区2256555287星河湾海怡半岛番禺区21646247498恒大绿洲白云区19675128399锦绣半山御景花园增城富广场越秀区1870118903数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析1成交均价纵向比较12月广州市商品住宅成交均价达11676元/平方米，环比大幅上涨109。本月商品住宅成交前十名中有5个项目为高档项目，成交均价都在20000元/平方米以上。12月住宅整体成交价格稳定上涨，整体签约速度有所放缓，中心城区成交价格平稳，近郊区域价格明显上升。12月广州市商品住宅整体成交均价的上升是主要是两个原因，第一，中心城区的比重上升，高档住宅成交量上涨的比例影响增加。第二，成交量较大的近郊区域价格明显上涨。2009112月广州市新建商品住宅成交均价走势图050100150单位万平方米成交面积5617864311911014814104111747238610288610212844510079091092093094095096097098099091009110912中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有6/73绝对保密数据来源广州市国土资源和房屋管理局2成交均价横向比较本月，天河、荔湾和越秀区分别位列成交均价前三，分别为20253、17997和17866元/平方米。12月新推盘的楼盘多在番禺、从化、增城和花都四个区域，而新盘往往成交量较大，一定程度拉低整体均价。20091112月广州十区二市新建商品住宅成交均价对比图数据来源广州市国土资源和房屋管理局0500010000150002000025000单位元/平方米11月成交均价115246077136001468561268370141191363765001945817054684112月成交均价1224464051440115252624788291799711807689121253178666726白云从化番禺海珠花都黄埔荔湾萝岗南沙天河越秀增城中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有7/73绝对保密六、热点板块汽车城块，花都楼市新兴板块关注理由自从总价702亿元的花都新地王诞生后，该地块所在的汽车城板块就再度成为了楼市关注的热点。该板块在年底密集推出天马河公馆、风神公社、保利城、南华时代城等多个楼盘。庞大的供应量将使得该板块的楼盘走出花都，面向全广州甚至珠三角地区。区域简介花都汽车城规划总占地面积达50平方公里,集汽车制造和零部件生产、汽车贸易服务、汽车博览、汽车科技与信息、汽车文化与体育于一体,不仅拥有完整的产业链,还致力于建设适宜人居生活的现代化多功能新城区。远景规划为50平方公里,预计到2010年,年产值将达1000亿元。注此处价格为09年第四季度商品住宅区域成交价格白云大道12512元/M科学城板块16127元/M宝岗大道14067元/M西关板块18078元/M金沙洲板块11364元/M华南板块19776元/M东部板块5296元/M珠江新城22243元/M汽车城板块6014元/M中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有8/73绝对保密汽车城区位图天马河美景风神大道1区域发展优势政策支持近年来,广州花都汽车产业基地始终坚持区委区政府“发展第一、经济第一、工业第一、汽车第一”的方针战略,以经济建设为中心,全力推动汽车产业飞速发展。作为广州汽车板块的重要一员，省市政府都对花都汽车产业发展给予大力支持。市政府将花都纳入广州城市发展总体规划，将花都汽车生产基地作为全市重点项目给予大力支持。区位优势得天独厚花都汽车产业基地区位优势得天独厚，区内有新建的亚洲数一数二的新白云机场，正在建设的广花地铁正在形成密集的交通网。花都区汽车产业作为主导产业和支柱产业，三级政府为产业发展制定了很多优惠政策，以工业推动城镇化建设，为投资客商提供完善的工业园，各种交通网络往汽车城延伸。产业发展迅速目前广州汽车工业正进入前所未有的高速发展时期。东面跟本田合作，北部与东风和日产合作，南部与丰田合作。预计2005年全市轿车产量将达到40万辆到50万辆，实现销售收入超过1000亿。2010年达到130万辆以上，实现销售收入3000亿以上，届时，广州将成为全球重要的汽车制造基地之一。产品结构上，将形成以轿车为龙头，普通和豪华型客车、轻型客车、专用车、特种车以及汽车零部件全面发展的格局。生态资源优越汽车城板块生态十分优越，围绕着天马河，将有天马河湿地公园、生态公园在建，此外，还有飞鹅岭生态公园等，这一系列生态资源更成为开发商的招牌。比如天马河公馆就以“家在公园里”来做广告语。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有9/73绝对保密2区域楼盘动态分析汽车城块主要在售项目情况表项目名称开发商建筑形态容积率总建面（万）开盘日期12月成交面积（）12月成交均价（元/）风神公社风神汽车房地产高层小高层18389320092116,5784,048祈福辉煌台二期祈福房地产高层472052200912269226337时代城南华房地产小高层独栋联排254682009517,5534,865中房观湖国际二期恒升房地产高层3285420096287226,165天马河公馆天马河房地产小高层高层低层联排19104920079122,5655,528数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统汽车城板块目前在售项目较少，但单个项目供应量较大。本月商品住宅成交量为41万平方米，成交量位居各板块第六，板块内总体成交价格为5101元/，为板块成交前十名中成交价格最低的区域。之前汽车城板块内的楼盘销售对象主要是汽车城内汽车产业的工作人群，也有部分花都区的居民。目前，与广州市中心楼盘1万元/平方米以上的楼价相比，花都汽车城洋房的售价只是一半，开发商以此为卖点吸引广州以及珠三角的投资客，目前汽车城板块房价还处于价格洼地，投资者可以较低的价格入市，获得未来的升值空间。天马河公馆为该板块货量最大的巨无霸，其2期产品“蓝色天马河”组团30栋34层高洋房正在紧张施工中，总体货量为5000套，11月推出其中的1000套。该盘是汽车城板块最典型的楼盘，第一个特点是超大的社区，第二个特点是生态资源非常好，售楼部居然能建在花都的市政公园内，这个公园采取的是国有民建的方式。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有10/73绝对保密祈福辉煌台风神公社天马河公馆南华时代城3区域总结广州价格低洼地该板块最大的特点是同时具备了产业以及生态两方面的优势，正是如此，该板块在最近两三年内，受到了众多大品牌开发商的极大关注。万科、保利置业、祈福均在这里布下重兵。而就在刚刚过去的10月27日下午，保利置业以702亿元竞得马溪村巨无霸地块，这意味着该板块的房地产市场容量又再进一步扩充。这一片新生的“处女地”埋藏着“金子”。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11/73绝对保密七、项目解析贵贤上品西关地铁物业项目简介贵贤上品是广州市地下铁道总公司开发的商住房地产项目，位于西关核心华贵路，总建筑面积愈10万平方米，规划建设成为包括住宅、办公、商业的综合性物业。项目拥有得天独厚的条件，在这里，西关、园林和地铁交汇，是目前唯一在售拥有园林和地铁的西关项目。地处老城区，位置优越广州地铁贵贤上品项目位于广州荔湾区的中北部，位于荔湾老城区华贵路中段，向南200米连接长寿路地铁站和恒宝华庭，向北接中山八路。该盘最大的卖点就是地段，地处老城区贵贤上品向南300米即达长寿路地铁站，门前多路公交线路汇聚，方便快捷，四通八达，实现真正的地铁上盖。西关元素运用，还原乡土情节周边配套完善名校资源添加楼盘砝码户型选择多样匠心独运老城区地段最大优势四大优势项目平面图项目效果图华贵路在售中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有12/73绝对保密配套完善，教育资源雄厚对于一个项目，配套永远是最重要的考核点。贵贤上品，处于广州最具特色的老城区，上下九步行街、恒宝广场、新光百货等购物名店荟萃眼前；百佳、华润万家超市近在咫尺；附近有动感小西关和荔湾区体育馆提供众多体育锻炼设施；教育方面，贵贤上品周边乐贤坊小学、培正小学、宝源小学、耀华小学、西关培英中学、14中等名校林立。广州市第十四中学周边银行恒宝广场玉石工艺街打造西关园林品味岭南文化在建筑风格和园林设计方面也是别树一格，充分运用岭南本土精华和独特的文化。在项目中广州地铁集团独具匠心，将传统西关建筑运用现代材料重新融合，打造传统与现代兼容的现代小区，并拥有2万平方米岭南园林，配以石板路、清水砖墙、满洲花格窗等西关传统装饰元素。建筑风格上，项目将西关传统建筑的神韵溶入新建小区中，提炼西关建筑传统元素突现小区文化品味。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有13/73绝对保密户型丰富整体实用率不高贵贤上品三栋住宅都是南北朝向，呈工字型布局，南向俯瞰小区园林，北向望周边低矮平房。户型方面，选择比较丰富，但整体实用率仅77，其中A1栋为3梯6户设计，A2、A3栋为2梯4户设计，产品户型包括性价比较高的7789的两房、8691的小三房单元，同时也有带入户花园及主套功能的113152舒适型三房、四房单元。A2栋02单元113三房单位客厅A2栋02单元113三房次卧A2栋02单元113三房单位“L”型阳台A2栋03单元二房7862平方客厅目前各种户型均有追捧者，其中两房单元和小三房由于在户型设计上更加注重实用性，空间紧凑，而且双阳台设计符合现代人居观念，总体来说，由于面积小、总价相对低，故比较受年轻人的欢迎。而大三房和四房单元配置有L形阳台，可实现N1灵活空间设计，对于老城换房客来说有一定的吸引力。西关特色家具西关特色家具西关特色工艺架中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有14/73绝对保密第七章、办公市场一、市场综述12月广州写字楼供求比为1067，较上减小6。12广州写字楼新增供应量为777万平方米，环比大幅上涨119。12广州写字楼成交面积为486万平方米，环比上涨1847。12广州写字楼成交价格为13541元/平方米，环比回落103。二、供求关系分析12月广州写字楼供求比为067，较11月变化不大，保持上月供大于求的局面。2009112月广州市写字楼供求比走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局505101520供求比0990001595618062117000044007739071063091092093094095096097098099091009110912中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有15/73绝对保密三、市场供应量分析12广州写字楼新增供应量为777万平方米，环比上涨119。供应主要来自越秀、南沙、天河区和萝岗区，其他区域没有新增供应。其中越秀区的珠江国际大厦和南沙的奥园海景城供应量分别为57万平方米和12万平方米。2009112月广州市写字楼供应面积走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局四、市场成交量分析12广州写字楼成交面积为486万平方米，环比上涨1847。成交主要来自天河和海珠等供应大区。其中花都的狮岭皮革交易中心以098万平方米位居排行榜首，占总成交的201，海珠区的保利世界贸易中心位列其后。2009112月广州市写字楼成交面积走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局010203040单位万平方米供应面积1190023159912350203303007567477709109209309409509609709809909100911091205101520单位万平方米成交面积1180383191947612275043089204554479486091092093094095096097098099091009110912中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有16/73绝对保密五、成交价格分析12广州写字楼成交价格为13541元/平方米，环比回落103。各区域成交均价前三位分别为天河、海珠和萝岗区，成交均价分别是24292、16120和15097元/平方米。本月成交价格中天河上涨了88，而白云区成交价格下降了449。2009112月广州市写字楼成交均价走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局05000100001500020000单位元/平方米成交均价134271595218894157371438116715166691390613541146831540213541091092093094095096097098099091009110912中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有17/73绝对保密第八章、商业市场一、市场综述12月广州市商业供求比为1021，环比减小92。12月广州商业供应面积为217万平方米，是11月供应量的12倍，达到年初以来最高值。12月广州商业成交面积为462万平方米，环比减少2739。12月广州商业成交均价为17634元/平方米，环比下降394。二、供求关系分析12月广州市商业供求比为1021，环比减小92，供求比的减小主要原因是在成交量变化不大的情况下，供应量大幅上涨引起的。2009112月广州十区二市商业供求比走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局三、市场供应量分析12月广州商业供应面积达2172万平方米，为今年以来供应量最高值。本月广州供应量主要来自天河、越秀和增城市三个区域，其中天河区供应量达167万平方米，占总供应量的7688，另外两个区域供应量都在1万平方米以上，环比都有大幅度提高，是拉动整体供应上涨的主要原因。0051152253供求比040115115060087072054057056063254021091092093094095096097098099091009110912中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有18/73绝对保密2009112月广州十区二市商业供应面积走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局四、市场成交量分析12月广州商业成交面积为462万平方米，环比减少2739。花都区、天河区和番禺区位列各区域成交前三，成交量分别为9955、8883和7432平方米。番禺、海珠和从化上涨幅度都在600以上，而花都和白云区环比分别下降45和87。2009112月广州十区二市商业成交面积走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局0510152025单位万平方米供应面积101518918451963937836228412974251722172091092093094095096097098099091009110912012345678单位万平方米成交面积40721721131555272195163732269437462091092093094095096097098099091009110912中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有19/73绝对保密五、成交价格分析12月广州商业成交均价为17634元/平方米，环比下降394。本月商业成交均价前三位分别是天河区、海珠区和白云区，成交价格分别达到32601、20849和19856元/平方米。天河区、海珠区和越秀成交量环比下降幅度都在2636之间，白云区成交上涨幅度最大，环比上涨24。2009112月广州十区二市商业成交均价走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局0500010000150002000025000单位万平方米成交均价152821396813133207281175615206153352237411337145911795717634091092093094095096097098099091009110912中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有20/73绝对保密第九章、产品分析一、产品综述1热销产品分析美林湖国际社区、万科金域华府热销产品一美林湖国际社区销售状况美林湖位于花都区山前大道花兜水库旁，是总建筑面积为2503万的低密度大型顶级别墅区，产品形态表现为独栋、连拍别墅，产品以高质素著称。8000亩生态大湖、30000亩原生山林，完善的生活配套，经典的建筑和园林，成为美林湖国际社区给予广州市场的总体印象。项目在元旦当天发售加洲岛C区100多栋别墅，主要为300多平方米的小独栋高尔夫景观别墅，价格接近3万元/平方米。但开发商决定半价开盘，优惠价为15万2万元/平方米，引发市场关注。产品亮点1交通、区位优势提高生活便利性项目地处广州白云国际机场空港经济圈，位居广州北部居住新城核心，至市区中心约3040分钟车程；沿山前旅游大道直达白云国际机场只需约15分钟；佛山三水区仅需20分钟。共享便捷新机场交通网络，沿广清高速接驳京珠、广三、广深等高速干线更可便捷抵达珠三角各城市。交通网络庞大，对于有车一族来说交通相对方便。同时，项目拥有国际空港经济圈优势，周边汇聚航空、物流、汽车、珠宝、皮革等国际产业，是国际高端人才的汇聚之地。这些高端人群均是项目的目标客户群。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有21/73绝对保密2丰富的自然资源吸引高端人群在地理位置上，项目区所处的花都区山前旅游大道几乎连接了花都绝大多数名景点,包括盘古王公园、芙蓉幛度假区、宝桑园、三水北江大堤等。项目坐拥30000亩森林，8000亩生态湖面，依山傍水，资源丰富，地貌辽阔，多样的山景丛林，数十个湖泊种，构成了变化多姿的自然风光。地理位置的优越和自然风光吸引改善型高端置业群体。3科学规划，实现生态和居住的最佳组合花都山前大道是广州生态资源丰富的区域之一，美林湖的整体规划以“生态”为立足点，在保护生态的前提下，进行科学布局。项目以南加州原产地建筑风格设计，每个大户型独栋别墅都以南北坐向，高低错落，呈现建筑与土地和谐融合的原生形态，使自然环境最优化。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22/73绝对保密4产品和自然环境融为一体美林湖在元旦以“半价”，即15万2万元/平方米发售加洲岛C区100多栋别墅，主要为300多平方米的小独栋高尔夫景观别墅，以南加州原产地建筑风格设计，前后双花园设计，低密度、通透式的前院大大拉宽楼距；配合坡地建筑规划，单元景观开阳；细部处理强调古朴；石材外立面、高低错落陶质屋顶，喷泉、壁炉和庭院、铁艺、百叶窗，掩曳在藤蔓斑驳的墙头，呈现建筑与土地和谐融合的原生形态。313独栋别墅地下一层，功能结构丰富，工人房和主人房独立分层，分区明显。313独栋别墅首层，前庭后院设计，内部空间尺度大，彰显豪宅风范。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有23/73绝对保密5社区成熟度高，配套完善美林湖经过近三年的发展，已拥有高尔夫训练基地、乡村俱乐部、超五星级度假酒店、国际学校及医院等生活配套设施，形成了一个集休闲、度假、娱乐与运动一体的完整成熟社区；同时山前旅游大道聚集了多个高端别墅项目，其规模效应带动着整个片区的成熟与发展。313独栋别墅二层，均为纯粹的休息区，双套房设计，房间均带大露台。广东省高尔夫训练基地中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有24/73绝对保密6“半折售别墅”，引发客户疯抢美林湖在元旦当天发售加洲岛C区100多栋别墅，主要为300多平方米的小独栋高尔夫景观别墅，价格接近3万元/平方米。但开发商决定半价开盘，优惠价为15万2万元/平方米；限加洲岛C区组团，限元旦一天。“半折售别墅”，优惠力度之大引发广州楼市轰动，除了广州本地客户外，来自深圳、香港等珠三角地区的客户均前来“扫货“。美林湖国际乡村俱乐部美林湖国际学校酒店商业街五星级美林湖温泉度假酒店中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有25/73绝对保密热销产品二万科金域华府销售状况金域华府是万科继金色荔苑、金色康苑后在康王路推出的第三个楼盘，位于康王中路，建筑面积6万，由3栋31层楼宇组成，有三层商业裙楼。于09年12月19日开售，首推A1栋、A2栋共150套单位，户型面积为60140的一至三房，开盘价2200028000元/，带25003500元/装修，一次性付款和按揭99折，诚意登记者96折优惠。12月热销120套，消化率高达8成，成为月度广州最为畅销的新盘之一。产品亮点1内外配套兼备，满足客户多样化需要楼盘位于老城区繁华的康王路，周边各项配套便利，衣、食、住、行皆可“一站式”解决。楼盘距离地铁站只需步行5分钟，附近更有20多条公交线穿梭，出行便利，外部生活配套相当成熟。此外，金域华府自身的配套也相当不俗，在寸土寸金的老城区里，项目虽然不大，但会所、园林、泳池一应俱全。架空的无极泳池、一泻而下的10米跌水瀑布、10米的酒店式挑高大堂都让人惊喜。而位于三层的港式泛会所则有水景健身房、瑜伽室、棋牌室、会议中心等设施，满足业主的不同需要。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有26/73绝对保密内部配套无极泳池10米跌水瀑布吊满水晶灯的挑高大堂水景健身房外部部配套广州四中和泰广场广州四中中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有27/73绝对保密2打造西关风情楼盘，剑指目标客户金域华府无论是在建筑风格上还是园林设计上，处处透露出浓浓的岭南风情。该项目的建筑风格是把现代元素和西关文化结合，入户大堂、会所和泳池园林均铺贴青石板路。在园林设计布置上，万科金域华府也毫不吝啬小区园林结合了南方的气候特点及老广州人的喜好，将岭南特色元素融入了新东南亚园林风情。同时，在园林设计方面，立体三叠式园林也是该项目的特色之一下沉平台、百寿观景墙、林荫小径每一景、每一步，均体现出该盘对细节、对品质的用心打造。荔湾广场华林玉器广场中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有28/73绝对保密3户型丰富设计方正，选择空间大。该盘户型选择较多，包括两房、小三房、三房和四房。项目A1、A2栋在售，其中A1栋为两梯六户设计，A2栋为两梯四户设计，户型面积包括有76的两房，90的小三房，110130的三房以及147的四房，房型结构丰富。在户型设计上，沿袭了万科一贯方正实用的作风，大部分单位都带入户花园，部分沿马路单位配备中空隔音玻璃，营造舒适静谧的居住感受。其中项目最受欢迎的是南向的单位，景观采光效果理想。104三房，户型设计方正，带入户花园和阳台中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有29/73绝对保密2滞销产品分析流花君庭销售状况流花君庭位于广州市流花路，占地面积9169，建筑面积约642万，规划为4栋26层高的商住楼。于09年7月份首次开售，成交均价高达2500032000元/，直追广州CBD珠江新城的高端住宅价格。09年全年仅售出18套，105套待售。“天价”吓退部分意向客户，令该盘陷入滞销泥潭。1地段不佳，交通不便。虽然楼盘宣传项目处于越秀商圈的核心位置，但事实上这些优势跟楼盘本身沾不上边。另外，楼盘附近只有两条公交路线，无法满足大部分出行需求；虽然附近有地铁站，但与楼盘有20多分钟的步行距离，地铁优势难以显现；同时项目入口离行车道较近，增加出入通行不便性。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有30/73绝对保密2周边配套匮乏，高价格缺乏支撑。该盘位于老城区，流花路一带曾是广州90年代商圈之一，如今商务圈变迁，周边早已没有了繁华的气息，东面的东方宾馆、北靠的火车站都离楼盘有相当一段距离，流花君庭定位售价最低800万/套的楼盘，而周边除了200米之外的流花湖公园之外，没有匹配得起这个楼盘的配套，高价位缺乏实际性的支撑。同时楼盘后面为一条破旧城中村，周边环境相当恶劣。零星分布、简陋的小药房低档次美发屋3园林规模小，难言小区管理。该盘的园林建设与其千万豪宅的定位相比，显得实在寒酸。园林主要是简单铺设植被，没有鲜明的园林风格，中间一个木亭子已经算是该园林的最大特色了；再者，园林为开放式，居住在这里的业主难以感受到相应的尊贵感。虽然说流花公园近在咫尺，但作为千万豪宅，甚至无法拥有专属的园林，无论是在价格上还是心理上都难以接受。园林全景1园林全景2中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有31/73绝对保密4产品特色不明显，“豪宅”的尊贵性难以彰显。该盘定位为老城区高端豪宅聚居地，从房子的户型、格局、朝向等方面来看，房子本身的素质都不错，但房子设计中规中矩，并无过人之处，对于流花君庭而言，唯一值得为之买单的只是那一湖之景。易居观点流花君庭湖景资源丰富，但由于其定位不明确、过高的价格缺乏实质性支撑，成为制约该项目成交的最大因素。254四房三厅三卫，板式结构，户户坐北朝南下沉式客厅，跃式空间设计28米空中景观露台湖景主卧中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有32/73绝对保密3楼盘推荐锦绣香江锦绣香江华南板块稀有酒店式公寓锦绣香江位于番禺区番禺区南村镇锦绣路，生态资源优越，占地面积为51万，建筑面积为122万。1月中下旬将推出酒店式公寓，户型面积为4080平方米的一房单位，售价在1500020000元/，带3000元/装修。推荐理由稀缺性酒店式公寓冲击市场一直以来，华南板块凭借“大盘时代”发展模式，推出一批又一批物美价廉的房子来获取备受市区盘高价折腾的购房者认同。而这类型的购房者多数以自住为主，因此在该板块上兼具投资性质的酒店式公寓并不多见。而本次锦绣香江今次推出的布查特国际公寓正是目前市场上比较火爆而华南板块上少见的酒店式公寓，产品的稀缺性酒使得该盘在以户型为主的华南板块中尤其显眼。锦绣香江国际公寓中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有33/73绝对保密推荐理由2交通基础配套完善催生投资需求锦绣香江地处华南板块中心地王地段，毗邻大学城、石壁广州新火车站，东邻迎宾路，北接汉溪大道，西靠规划中的新光快速干线、地铁三号线汉溪站，并有129、282、806等多条公交线经过，随着广州市交通网络的进一步扩容，该项目的区位优势将更加突出，激发投资需求。推荐理由3少见的“绿色”公寓与市区的公寓园林欠奉的情况不一样，该项目在打造投资性产品的同时，注重居住的舒适性。该批公寓可与山水华府共享园林配套，包括大规模中央园林、泳池、负离子喷雾等，还可共享生活配套，例如会所、商业街、超市、幼儿园、健身中心等。这是一般市区公寓难以媲美的。拥有酒店公寓产品少见的大型园林中央园林景观中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有34/73绝对保密社区内不仅绿色葱葱，而且有负离子喷雾推荐理由4户型亮点多，交标可选择该批公寓亮点不少，无论是从空间尺度还是居住舒适性来看都比一般的公寓大大提升。交楼时会有79款不同的样板间风格可供业主选择，并赠送家私电器。该批公寓产品上乘，开发商打造精品心思可见一番。亮点一开放式厨房设计比较适合单身白领亮点二明亮轻快的装修风格亮点三单间户型全部为开放式设计点四一改酒店式公寓给人狭窄拘束的感中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有35/73绝对保密觉亮点五厨房虽小五脏俱全亮点六酒店式公寓少有的宽阔阳台亮点七电梯大堂有自然光引入亮点八通风口多空气能够充分流通中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有36/73绝对保密4著名开发商项目方圆明月山溪“西关大宅”隐于山水间项目简介明月山溪是方圆集团进军从化的第一个项目，位于从化市温泉镇。总占地面积432万平方米，建筑面积315万平方米，产品形态主要表现为联排、独栋别墅。该项目结合了项目的地形地貌和原生态资源，定位为“具有东方风情的大型高档生活社区”，符合方圆集团一贯的开发理念“打造东方人居”。销售状况“文明里”组团目前基本售罄，新组团“诗书里”元旦推出30余套新货，面积在244287平方米左右，产品类型有联排和独栋，均价10000元/平方米，套价在250400万/套。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有37/73绝对保密交通及周边情况位于从化温泉镇旅游度假区内，三面环山，南临流溪河，拥有丰富的原生态资源，距天河中心区约50分钟车程。随着从化四横五纵的路网规划、即将撤市改区的市政利好、2015年轻轨从化线将到达从化温泉镇等诸多利好消息传来，让明月山溪的楼盘价值日渐见涨。总体规划项目共分六个组团，分别为文明里、诗书里、逢源里、明月里、山溪里、荔湾里等。小区的配套设施集合了生活、娱乐、休闲、养生、文化等多种功能，包括半山私人会所、十三行岭南风情商业街、岭南大讲堂、草草草堂、广东省美协方圆艺术中心、1014万平方米的泮溪公园等。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有38/73绝对保密特色1规划、配套、产品本土风情浓郁明月山溪坐北朝南，南面正对流溪河，三面山峦环抱，一面绕水，玉带缠腰，稳坐“太师椅”格局，这在传统建筑中是上风上水的建筑格局，非常有利于提高居住的舒适度。方圆的云山诗意是把中国传统的徽派建筑结合现代建筑而成，而明月山溪则是方圆集团对于岭南建筑特色西关大宅延续的大胆尝试。无论是规划设计还是产品形态，都体现了非常浓郁的本土风情。特色2采用“西关大屋”风格在产品形态上，明月山溪采用“西关大屋”的风格，如白墙、灰砖、坡顶、宽檐、天井等传统建筑元素，东方传统风格明显。而在实用性上，明月山溪采用带阳光多功能层以及私家花园的设计，增加了实用性和私密性。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有39/73绝对保密相比于即将售罄的文明里来说，新组团诗书里从景观到户型都有了更进一步的升级和改良首先，诗书里地势更高、景观优势更好；其次，诗书里楼距更宽、密度更低，公共绿化面积更大，再次，在户型设计方面，诗书里更有了进一步的改良，使居住舒适度大大提高，如本次独栋户型配送的花园面积达到300400平方米，几乎是文明里独栋别墅花园的两倍。特色3配套别具岭南文化特色在相关配套设施上，方圆明月山溪也充分体现了西关文化的特色。明月山溪的会所命名为“草草草堂”，会所里面还设有一个“国学大讲堂”和“西关大屋博物馆”，“西关大屋博物馆”里面有一间原汁原味的西关大屋。诗书里草草草堂西关大屋博物馆国学大讲堂中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有40/73绝对保密明月山溪把十三行商业街也“搬”到社区，里面引入了超市、银行、餐饮等配套设施，给古老的十三行商业街赋予了新内容，让居者品味深具岭南文化气息的生活环境。此外，该盘还将建造网球场、标准足球场、篮球场、大型游泳池等众多体育设施，满足业主生活、娱乐、休闲、养生、文化等多种功能需求。二、案例PK岭南新世界VS万科云山PK依据在广州北优的城市发展战略的推动下，白云新城被定位为广州市城市副中心，是大型的会议、文化，商业、体育等设施云集的中心。万科云山和岭南新世界均位于该区域，都以优美的社区风景和居住环境吸引购房者，这两个盘开发商品牌实力都非常强劲，价格水平也相当接近，互为竞争对手，具有很强的可比性。岭南新世界万科云山岭南新世界中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有41/73绝对保密岭南新世界位于白云大道，占地面积120万，总建筑面积180万，规划居住人口5万6万，是广州市最大规模的楼盘之一。由香港新世界地产开发，产品形态为小高层洋房。目前主售“映翠园”组团，户型面积为96126三房和少量88二房，售价12000元/，带1500元/装修。万科云山同位于白云区白云大道北，总建筑面积128万，由3栋18层的小高层和12栋1931层的高层洋房组成，由万科地产开发。目前位于小区东面的F2栋在售，户型面积为90150三、四房，售价为11000元/，带1000元/装修。对决1位置对决岭南新世界更毗邻亚运配套区，万科云山风景更佳岭南新世界位于白云新城的最中心位置，白云山西面，占据广州市优厚的自然资源。该盘南面的白云新城是广州市副中心区和2010年亚运会的重要赛区，号称市区最具升值潜力的发展区域之一。市政规划的利好，给岭南新世界加分不少。万科云山项目位于白云大道北，毗邻城市副中心白云新城和白云国际会议中心，并坐落在白云风景区内，紧邻南湖风景区，环境舒适。项目自然资源丰富，东眺凤凰山脉，南临面积约130亩的市政规划山体公园，形成“园在山中、山在园内”的山景居住模式。岭南新世界万科云山易居点评两大楼盘相对比，若论地段优势，由于万科云山坐落在白云山景区，景观资源比岭南新世界更丰富；而从白云新城规划和亚运会赛区的辐射范围出发，岭南新世界比万科云山位置更佳。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有42/73绝对保密对决2交通情况两盘不相伯仲岭南新世界在社区交通方面，华南快速三期就在项目的出口处，同泰路立交也已全线通车，30分钟车程可到达天河区和原东山区中心地段，地铁二、三号线交会站嘉和站就在社区西侧。同时项目备有业主专车，共4班车，发车间隔为半小时，令业主出行更加方便。万科云山公共交通系统便利，目前项目已有7条公交线路可以直接到达本小区，距离在建的地铁二、三号线延长线交汇站嘉禾站直线距离约15公里（约需要5分钟的车程）。对决3商圈教育配套岭南新世界自身配套强大，万科云山受益于外部配套岭南新世界按照小型城市规划，故具有系统完善的市政、教学、交通配套及医疗体系规划，多达上百项的规划配套及设施是其它楼盘无法比拟，有“新生活第一城”之称。其中，该项目也享有“教育第一城”之称，引进名校，从华师幼儿园，到80中附小，再到华师附中，拥有018岁的整个教育体系。岭南新世界现有的生活康体配套齐全，中心会所配备国际标准室内羽毛球场、乒乓球场、篮球场、网球场、400米绿茵跑道足球场、标准泳池、生态公园、同时银行、超市、便利店等千色商业街已投入使用，满足广大业主需求。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有43/73绝对保密社区配套标识图万科云山社区内规划有逾千平方米的社区文化活动中心，内设健身房、儿童活动室、舞蹈室等设施。规划有体育公园，内有篮球场、网球场等体育配套。未来亦规划有幼儿园和小学。目前24小时自助银行、便利店711已经进驻楼盘。周边有广东外语外贸学院、广外附属小学等教育资源，也分布有广州市白云区第一人民医院等。广外附属小学广东外语外贸大学周边医院周边超市易居点评从两大楼盘的整体配套来说，可谓各有特色，但从社区内部配套来看，岭南新世界更胜一筹，其生活、教育配套的完善度是其他楼盘难以比拟的；从商业配套来讲，万科云山对外部配套的依赖性更强。而岭南新世界的商业业态更为丰富、档次更高。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44/73绝对保密对决4规划岭南新世界规划大气，万科云山规划秀气岭南新世界在整体规划上，新组团85以上单位为东南朝向，60以上单位能达到三面通风三面采光，半数以上的单位观山景，户型紧凑实用，面积为70140平方米，设有私家入户花园和空中阳光室等。动静功能分区，人车分流。整体项目规划采用动静功能分区，以中间榄型绿化带作为中轴线，较为适合居住的南面部分作为居住区，封闭式管理。配套设施主要集中在北面。这种规划主要可分流人群，避免居住区吵杂。同时该盘注重人车分流，从东南西北四个不同方位共设置5个地下车库入口，车辆可经地下通行直接回到自家单位，真正实现人车分流。万科云山产品设计以南加州风格为蓝本，将生活模式融入建筑实体，15栋小高层及高层洋房与自然景观和谐融合。项目内规划东西贯穿500米的中轴纵深南加州风情园林，在营造多角度的景观视野的同时，也起到学校区分规划用地与居住区的作用；小区分为主、次入口，实行封闭式管理。项目主力户型以90平方米的三房两厅为主，亦有部份120平方米140平方米的大户型及80平方米两房户型。地下车库入口中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有45/73绝对保密易居点评岭南新世界作为5年成熟大盘，整体规划气势磅礴，颇有霸王之气；万科云山为新生楼盘，由于自身规模受限，和前者相比存在一定的差距；分区方面，与前者相比，居住区和教育园区的区分度不够明显。对决5户型情况岭南新世界产品设计优良，万科云山产品缺陷明显岭南新世界映翠园余货在售，主要以96126平方米的三房为主，实用率高达84。该组团为两梯四户低密度小高层设计，所有单位均带面积达10平方米的私家花园，产品附加值高。同时组团前后均规划有花园，合理的布局和户型设计让每一户单位都享有了最好的景观。值得一提的是，映翠园组团单独配备了幼儿园、小学和齐全的体育设施，为该批产品增色不少。南加州风情园林绿化带小学、幼儿园规划用地居住区小区次入口小区主入口中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有46/73绝对保密万科云山“清峯”组团，约200套，在售户型有90及120三房，150四房。其户型布局和岭南新世界相似，通过紧凑、功能齐全的小户型设计彰显性价比。但该户型存在一个明显缺陷，把主卧房放在离阳台最近的地方，虽然可以最大化享受户外景观，但主卧不是套房设计，里面没有洗手间；同时门口向着客厅方向开，牺牲了私密性和便利性。97三房，带有入户花园和大面积阳台，采光通风好，赠送面积多，附加值高，是该盘最为热销的户型之一。套房设计，附加值高。无套房设计，私密性和便利性受到侵犯。95三房中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有47/73绝对保密易居点评同为90多的三房，在户型设计上，万科云山远远逊色于岭南新世界。两者主打紧凑型中小户型路线，空间灵活多变，岭南新世界布局周全，把功能结构和舒适性紧密结合，实属难得。该户型销售火爆；万科云山设计带有明显缺陷，在舒适性、私密性方面有所欠缺。同时在组团配套方面，岭南新世界的“映翠园”组团单独配备了幼儿园、小学和齐全的体育设施，成为该批产品的特色之一。对决6价格策略岭南新世界购房