2009永州滨江豪园商业广场招商及前期推广案(word 8)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。滨江豪园商业广场招商及前期推广案启航。绽放第一部分关于竞争对手09年对于永州商业来说，是值得书写的一年，在这一年，滨江豪园商业广场将绽放大河东，步步高购物广场隔桥相望，也将闪亮永州。与此同时，已经经营两年的金水湾百货也将重装开幕，靓达百货改头换面在经济危机尚未全面恢复的大背景下，永州商业却一改落寞格局，强势起航，是市场的必然还是商家的信心增强1金水湾百货调整后的金水湾百货，附一楼引入了超市，一楼原有格局不变，二楼，三楼，四楼进行了全方位的调整，其中，原附一楼的家纺区调整到四楼，四楼的运动休闲调整到三楼，经过调整后，整体布局更趋合理。除引入超市概念可能是一个大败笔外，应该说，二，三，四楼的调整还是很适合永州的。二楼减少了淑女装的比重，而加大了少淑装的比重，三楼减少了商务装的比重，而加大了运动休闲的比重。四楼将家纺，婴童用品进行了全面的整合。金水湾调整后的格局是档次将低了，但品牌结构更完美。应该说，其调整后，经营业绩会上一个台阶。还有一点值得引起重视的是，其规划也全部改变了，主通道从原来一味求宽，改成紧凑实用，铺位从一位求大，改成了按实际出发，合理利用。因此，可以说，金水湾的调整是成功的。调整后的金水湾将于9月开幕2靓达百货靓达百货也一改原有的租赁形式，而采用统一经营，因FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为其在三年的经营过程中，经营业绩一下很强势，因此，其调整所付出的努力也是最小的，不存在招商等困难，但受制于建筑本身的格局以及操作人员的思路，从目前来看，靓达百货调整后，换汤不换药，一是整体规划沿用了90年代初百货的规划模式，二是品牌结构有点乱，三线品牌及非品牌占比重较大，因此，很可能难以达到升级的目的。但其升级的意图是很明显的，尽管前期可能会有些许影响，但只要经过品牌的局商调整，以靓达数年的经营以经验，重新成为一个人气点也是很容易的事。靓达也将在9月份开业3步步高购物广场原本这是步步高09年度的一个大手笔，但因为开发商的原因，目前步步高购物广场到底何时开业还不得而知，按其原有的计划，近三万平方米的空间，将引入步步高百货步步高超市步步高美食步步高电器美采平价的模式，这是一个很明显的城市商业综合体，而其物业也确实适合如此运作，其中，步步高超市已经在永州有很强的聚集力，步步高百货将定位于二线品牌的天堂，步步高美食则以人均不超过30元/餐打造，美采平价是以外贸服饰为主，因此，其能带来的市场冲击力才是我们最应该面对的，但因为开发商的原因，目前步步高购物广场项目尚在停滞中。第二部分现状滨江豪园商业广场从招商启动到目前，已近一年时间，在这一年时间内，招商人员根据公司发展思路，多次前往长沙，株洲，衡阳等地，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。与众多的国内外一，二线品牌建立了联系，也达成了一部分意向。但市场是变化无常的，因为广场开业时间的不确定性，导致目前招商工作面临重新启动的困局1多数品牌对本项目充满期待基于对永州商业的了解及各品牌市场发展的需要，多数品牌对本项目都充满期待，几乎所有品牌的认识是一致的项目前景很好，但也将会有一段较长的培育期。2多数品牌愿意入驻对于一个品牌来说，新的商业项目，就是新的商业机遇，在前期的接触过程中，多数品牌都愿意入驻3信心不足由于广场开业时间未能确定，因此，在整个招商工作的推进过程中，招商人员对于开业时间及合作条款均进行了多次的变动，因此，目前各品牌都对项目究竟何时开业表现出信心不足4推广乏力因为缺乏推广，尽管广场一直在紧张的打造中，但消费者的目光并没有形成聚集，而各意向入驻品牌也不了解整体筹备的情况，因此，在推广乏力的前提下，广场的筹备工作呈现“锅里煮饺子”的局面5竞争惨烈由于金水湾的重装开业，靓达的重新启动，步步高的强势入驻，导致目前整个永州商业的竞争加剧，竞争惨烈，金水湾目前招商条件已全面下调，步步高已其在省内的强势，也对各区域品牌代理商形成了一种必须入驻的局面。可以说，竞争，从招商，到招聘到管理到经营，将在各个环节都体现出惨烈性。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6整体思路不明确尽管公司已经费了很大的力气，但由于公司的主业是房地产开商，因此，在百货业这个行业中，公司对于滨江商业广场的整体思路仅停留在听别人说的这个阶段，对于市场发展，市场竞争将会如何走向，而广场开业后，采取何种营销策略，推行何种管理模式，采用何种竞争策略，目前公司的思路还欠明确。7热场活动不多通过前期李宁奥运大篷车活动，公司在广场也进行了初步的预热，但作为打造一个商圈，广场的前期热场活动需要很多，这样才能聚集人气，成为旺地，目前，包括前广场，步行街广场都可以进行前期的热场活动，先期把人流引过来，后期对开业也是很大的推动作用第三部分分析1滨江商业广场的强势新的商业综合体商业背景优势，地处井喷的新城区商圈内长时间无竞争对手地段优势，地处交通主动脉，辐射能力强借助友阿的商业影响力，可以将商业运营最大化自有房产，开发商实力雄厚FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。定位超前，与现代百货业相吻合项目本身在永州知名度较高项目填补永州商业空白2滨江商业广场的劣势单店经营，尚未形成市场区隔项目地理位置略偏，与成熟商业圈先天环境无法类比商业从初级阶段进度成长阶段，必然面临激烈的市场竞争和利润下滑的现实作为开发商，对于零售行业的认识有较大的真空缺乏经营经验及经营方面人才，需要借助外力合作品牌一片空白从招商到开业及后期营运，都将遭遇强大的市场竞争将面临粗放式管理向精细化管理的过渡对于市场变化缺乏认知消费得不到满足和消费的不理性，使商业定位面临诸多变数，商业经营波动和多变，导致商业经营风险巨大3机会综合优劣势，结合公司目前的实际情况，滨江豪园商业广场成功的关键在于成功的规划及品牌组合，管理模式的建立，营销模式的强势。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第四部分招商方案招商时间2009年9月11月招商对象各国内一，二线品牌省级总代理，区域代理，本地代理及国际一线品牌省级总代理/广州，福建等地新锐品牌招商条件（见招商条件说明）招商流程1招商推广2招商发布会3招商签约4进场装修5开业、招商人员招商部经理1人（总部）负责招商工作的整体管理及进度推进招商总监1人负责招商人员管理，招商品牌洽谈，招商整体策划招商一部2人经理，助理各1人，负责一楼品牌的招商工作招商二部2人经理，助理各1人，负责二楼品牌的招商工作招商三部2人经理，助理各1人，负责三楼品牌的招商工作招商内勤1人负责资料整理，招商人员考核、招商推广1纸媒潇湘晨报永州主页2期（1/2版），2电视永州电视台招商专题广告每周一期，其8期，硬性广FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。告1个月3DM自制DM10000份，分别自永州，株洲，长沙，衡阳等地品牌代理商处发放4招商手册3000份5省级平媒湖南魅力广告（分为日化，服装，皮革三大类，各类各2期，每期2个版）6商场外墙包装7商场广告位包装、招商阶段安排1宣传推广阶段9月10日10月1日，此阶段主要以宣传为主。并整合前期招商情况2招商会10月17日邀请各省级，市级，区域级代理，参加招商说明会3签约高峰10月20日30日4补充招商10月31日11月30日推广方案第一阶段主题群雄逐鹿，谁举沉浮推广形式电视新闻专题报媒硬广DM电视硬广湖南魅力外墙广告时间9月15日29日选择媒体永州电视台，潇湘晨报永州主页，自制DM，湖南魅力FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。